פסק דין 1. זוהי תובענה על סך של 316,216 ₪ אשר עניינה דרישה לדמי תיווך. רקע עובדתי 2. התובע הינו מתווך מקרקעין, אשר עיקר עיסוקו בתיווך בין בעלי קרקע לבין יזמי נדל"ן וקבלני בנייה. 3. הנתבעת הינה חברת בנייה אשר הקימה בשנת 2000 פרוייקט דיור בהרצליה במקרקעין הידועים כחלקות 48 עד 49 בגוש 6536. (להלן: "המקרקעין"). 4. התובע קישר ותיווך בין בעלי הקרקע עליה נבנה הפרוייקט לבין הנתבעת וביום 11.11.1999 נחתם חוזה לרכישת המקרקעין על ידי הנתבעת בסכום של 5,000.000 דולר. (להלן : "חוזה הרכישה"). 5. הנתבעת התקשרה עוד ביום 24.8.1999 עם התובע בהסכם להזמנת שרותי תיווך ביחס לפרוייקט הנדון, בו צוין כי שכר המתווך, התובע, יהא בשיעור של 2% מערך מחיר המקרקעין בעת מכירתו. (להלן : "חוזה התיווך"). 6. התובע קיבל דמי תיווך מהנתבעת בשיעור של 1%, דהיינו, בסכום של 50,000 דולר, ובתובענה דנא מבקש הוא כי בית המשפט יפסוק לו סכום נוסף של 50,000 דולר, לאחר, שלטענתו, ויתר על גביית 1% בשכר טרחתו לאור הבטחת הנתבעת כי תתיר לו לשווק את דירות הפרוייקט, לאחר הקמתו, וזאת באופן בלעדי. 7. לעמדתו, הנתבעת לא עמדה בהתחייבות זו וביקשה להשתחרר ממנה - ולפיכך חוזר הוא בו מוויתורו על 1% דמי תיווך ודורש הוא תשלום סכום נוסף של 50,000 דולר. 8. הנתבעת כופרת בהסכמת הצדדים לעיל וטוענת כי התובע וויתר, מרצונו, על אחוז של דמי תיווך על מנת לאפשר לעסקת המכר להתבצע, לאחר שקיים היה חשש כי העסקה לא תיחתם עקב אי הסכמה על מחיר הנכס בין הצדדים למשא ומתן. דיון 9. התובע פירט בפני, בתצהיר עדותו הראשית - ת/1 , כי עוד בשנת 1997 החל בטיפול על דעת בעלי המקרקעין למציאת רוכשים פוטנציאליים למגרש. רק בשנת 1999 נסתייע בידו להפגיש בין בעלי הקרקע, ובסוף אותה שנה, ביום 11.11.99, נחתם חוזה על פיו רכשה הנתבעת את המקרקעין. 10. בין הצדדים הללו נתקיים משא ומתן ארוך למדי במסגרתו ביקשו בעלי המקרקעין כי מחיר הקרקע יעמוד על סך של 5,200,000 דולר - בעוד שהנתבעת הציעה לשלם הסך של 4,900,000 דולר בלבד, ולאחר מכן שיפרה הצעתה לסך של 5,050,000 דולר. 11. כן העיד כי בפגישה שנועדה לחתימת חוזה המכר במשרדו של עו"ד אמנון חלד, הודיעה הנתבעת כי למרות הצעה קודמת מטעמה, מורידה היא הצעתה לסך של 5,000,000 דולר בלבד. 12. לדבריו, בעלי הקרקע כעסו על מנהלי הנתבעת על כי אלה חזרו מהצעתם המקורית ועסקת המכר עמדה בפני ביטול. 13. התובע, אשר ידע כי באם העסקה לא תתבצע עלול הוא להפסיד שכר עמלו שהשקיע משך שנים מספר, הציע כי יוותר על שכרו מאת בעלי הקרקע - ומחיר העסקה יועמד על סך של 5,000,000 דולר. 14. באותו מעמד, מסר התובע לבעלי הקרקע פתק בכתב ידו בו נרשם כי מוותר הוא על דמי תיווך מטעמם. (ראה המוצג: נ/2). 15. עוד, לעדותו, הנתבעת ביקשה ממנו להוריד שיעור דמי התיווך ל - 1% - אך התובע לא הסכים להצעה זו וציין כי יפנה בעניין לערכאות. כתגובה, הציע לו אחד ממנהלי הנתבעת, מר שמואל רונן, כי דמי התיווך יועמדו על סך של 1% בצירוף מע"מ - ובתמורה יקבל זכות בלעדית לשיווק כל הדירות בפרוייקט, 52 במניין. 16. התובע, לגירסתו, הסכים לכך, ואולם לדרישת הנתבעת כי יחתום על מסמך בכתב לפיו יצהיר כי דמי התיווך יופחתו כדי שעור 1%, השיב למנהלי הנתבעת כי יחתום על מסמך כזה רק כנגד חתימת הצדדים על חוזה לשיווק הדירות. מאחר שהסכם כזה הינו רחב יריעה ומורכב - סוכם, לעמדתו, כי בתוך זמן סביר יחתמו הצדדים על הסכם שיווק ואז יחתום התובע על הסכמתו לשינוי תנאי שכר התיווך. 17. התובע קיבל שכרו מהנתבעת בסך של 50,000 דולר ב - 6 תשלומים ופנה פעמים רבות משך תקופה זו למנהל הנתבעת, מר יעקב פוליקמן, וביקש כי ימסור לו טיוטה של חוזה לשיווק הדירות. 18. התובע התקשר עם אדם בשם מר עודד סיווה ז"ל, אשר עסק בשיווק דירות, על מנת שיעזור לו במלאכת השיווק. התובע ומר סיווה, אשר בינתיים הלך לעולמו, הגיעו ביום 2.2.2000 לפגישה עם מר פוליקמן. הללו שוחחו על דרכי השיווק וכן על גובה עמלת השיווק אשר הוצע על ידי התובע ומר סיווה כי תועמד על שיעור שבין 1.5% ל - 2%. 19. התובע ומר פוליקמן שבו ושוחחו פעמים מספר בחודשים מרץ ואפריל בשנת 2000 - ולאחר מכן נקבעה פגישה עם מר פוליקמן ביום - 1.5.2000 בלובי מלון השרון בהרצליה. התובע ראה כי מר פוליקמן מקיים שיחות ומפגשים במעמד זה עם משווקים פוטנצייאלים נוספים. 20. בשיחה זו, בה השתתפו התובע ומר סיוה וכן מר פוליקמן ויועץ מטעם הנתבעת לענייני נדל"ן, הציע מר פוליקמן עמלה בשיעור של 0.5% בלבד, אשר למשמעה אמר מר סיווה כי עמלה כזו אינה הולמת עבודתו של משווק דירות. לעדות התובע, מר פוליקמן כיוון השיחה לקראת ניתוק היחסים תוך שהוא נזהר שלא לבטא זאת במילים מפורשות אלא בהעמדת תנאים שיובילו להודעת התובע כי לא יוכל להמשיך במתכונת זו. 21. מר סיווה אמר למר פוליקמן כי לדעתו כל ההזמנה למפגש והשיחה הנזכרת נעשו כדי להרחיק את התובע מהסכם לשיווק - ובעצם העלאת ההצעה של עמלה בשיעור זעום של 0.5% - הריהו "עושה צחוק מן העניין" ומראה מהן כוונותיו האמיתיות, שעה שכלפי חוץ עומד הוא, כביכול, בהתחייבויותיו. 22. בסיום השיחה אמר מר פוליקמן כי שמע עמדת התובע ומר סיווה וכי יחזור אליהם בהקדם. משלא התקשר זה, פנה התובע למר שמואל רונן, ממנהלי הנתבעת, והאחרון אמר לו שאין ביניהם הסכם לשיווק וכי התובע מנסה להיטפל אליו לריק. 23. ביום - 29.5.2000 נשלח לתובע על ידי הנתבעת מכתב בפקסימיליה על פיו הודיעה הנתבעת לתובע כי לא זכה בעבודת שיווק הדירות בפרוייקט. 24. התובע סבור כי מנהלי הנתבעת הונו אותו כבר בעת חתימת חוזה המכר שעה שהובילוהו לחשוב כי כנגד ויתורו על אחוז מן העמלה לגביה נחתם הסכם התיווך - אכן יקבל מלאכת שיווק הדירות בפרוייקט. משלא עמדה הנתבעת בהבטחתה - מבקש התובע לחזור אל המוסכם בחוזה התיווך ולהורות כי הנתבעת תשלם לו את דמי האחוז הנותר כשכר התיווך המלא המגיע לו, לדידו. 25. מנגד, העיד בפני מטעם הנתבעת, חברת גלרון ישראל לבנין והשקעות בע"מ, מנהלה הכללי מר יעקב פוליקמן, בתצהיר עדותו הראשית - נ/3, כי ביום 11.11.1999 התנהלה הישיבה הנזכרת לעיל לשם חתימת חוזה מכר המקרקעין במשרדיו של עו"ד אמנון חלד בה נכחו בעלי הקרקע, התובע ומנהלי הנתבעת. 26. לעדותו, מאמצי המשא ומתן שנרקמו אז עמדו בפני קריסה ומשראה זאת התובע חשש לשכרו ובא בעצמו בהצעה להפחית דמי התיווך ל - 1%, על מנת לגרום לחתימה על העסקה. 27. כן מעיד הוא כי הסכמת התובע היתה ללא כל קשר לבצוע פעולות נוספות עבור הנתבעת - ובשום אופן לא הובטח לו השיווק הבלעדי של הדירות בפרוייקט. 28. כן ציין כי התובע לא היה מתווך בלעדי של המקרקעין ואם לא היה מביא העסקה לידי גמר, יכול היה לאבד כל סיכוי לדמי תיווך כלשהם. 29. באותו יום, בתאריך - 11.11.1999, נחתמה עסקת מכר המקרקעין ומנהלי הנתבעת והתובע יצאו לחגוג סיום העסקה בארוחה משותפת, כשהיה ברור לכולם שהתובע ויתר על אחוז משכרו. 30. עוד מפרט מר פוליקמן כי בפרוייקט כה גדול היה על הנתבעת לבדוק ניסיונם ואיכותם של משווקים פוטנציאליים וכי בנסיבות אלה לא יתכן שהנתבעת הבטיחה באותו מעמד הסכם שיווק בלעדי לתובע. 31. מדגיש מר פוליקמן כי לא הוא ואף לא מנהל הנתבעת הנוסף, מר שמואל רונן, הבטיחו לתובע שיווק בלעדי - אלא חזרו ואמרו לו שייערך מעין מכרז ואז יחליטו על גורל השיווק. הנתבעת בחנה מספר הצעות - ולבסוף, לאחר בדיקה מדוקדקת של ההצעות, התקשרה עם "חברת הומגה נדל"ן בע"מ" אשר הציגה בפני הנתבעת ההצעה הטובה ביותר. 32. בחקירותיהם הנגדיות בפני, פירטו הצדדים כל אחד גרסתו במשנה פירוט. התובע חזר על עמדתו כי ויתר לבעלי המקרקעין על דמי תיווך - וכן הוסיף כי וויתר על אחוז משכר טרחתו אף לנתבעת - על מנת שלא להכשיל העסקה, ברם, כלפי הנתבעת היה וויתורו מותנה בהמרתו בחוזה לשיווק הדירות. להלן דבריו לעניין זה בחקירתו הנגדית : " ת. אני ויתרתי, כן, לבעלי הקרקע, לא לקבלן, כדי שבעלי הקרקע יסכימו. ש. אתה לא וויתרת לקבלן ? ת. לא. אני וויתרתי בתמורה לשיווק. אני המרתי אחוז אחד בשיווק." (ראה : פרטיכל עמ' 21, שורות 18-15). וכן העיד בפני : "חלק מהבעלים, חלק מהבעלים נכנסו וחלק פתאום באו וישבו, אחרי שכבר החוזה הוכן ובא לקראת חתימה, בעצם שם עברו על התיקונים האחרונים בשביל לבוא ולחתום על החוזה והם באו ופתאום ניסו להוריד אותי לאחוז אחד ואני אמרתי אני מצטער, אני כבר ויתרתי על מה שהייתי צריך בשביל העסקה, לא בשבילכם, בשביל בעלי הקרקע, אני רוצה מה שמגיע לי ומה שסוכם ומה שהובטח לי. יכול להיות שאם היו אומרים לי שמגיע לי פחות לא הייתי מוותר לבעלי הקרקע. זה 2% לפי החוזה. והם אמרו תשמע, תיקח אחוז אחד בשיווק בלעדי ואני הסכמתי לקבל אחוז אחד והאחוז השני היה מותלה..." (ראה : פרטיכל עמ' 25, שורות 22-13). 33. עוד פירט בחקירתו הנגדית כי הנתבעת ביקשה במעמד חתימת חוזה מכר המקרקעין כי יחתום על מסמך בו ייאמר כי הינו מוותר על אחוז אחד משכרו, אולם התובע העיד כי לא הסכים לכך טרם ייחתם הסכם שיווק מפורט אשר מצריך עיון רב והתכוננות כדבעי. לדבריו, בינתיים השאיר אצלו "כערבון" את הסכם התיווך ולא הסכים לחתום על מסמך וויתור לנתבעת. 34. להלן דברי התובע בחקירתו הנגדית לעניין זה : "ת. לא וויתרתי, סליחה, הם רצו ממני מסמך, בעלי הקרקע ביקשו מסמך וקיבלו ואפילו חלק מבעלי "גלרון" ראו את זה. הם ביקשו ממני מסמך, הרי חוק המתווכים אומר שכל מסמך של דמי תיווך צריך להיות רשום בכתב. הם ביקשו ממני מסמך ואני לא הסכמתי לתת הסכם שיווק כמו שראיתי אצל חברת "הומגה", זה הסכם של 10 עמודים, אני רוצה להתייעץ עם עו"ד, אני רוצה לעבור על זה, יש כל מיני דברים, איך אני אחתום על הסכם שיווק תוך 10 דקות, זה לא הגיוני. 2% היה אצלי כערבון ולא הסכמתי לתת להם את המסמך." (ראה : פרטיכל עמ' 27, שורות 26-18). כן הוסיף והעיד : " להיפך, להיפך, אני אמרתי להם שהיא תקפה לא שהיא לא תקפה. הרי שהם ראו שאני נתתי לבעל הקרקע מסמך של ויתור על דמי תיווך, אז הם באו אלי ואמרו לי תיתן מסמך. אני אמרתי מצטער אני לא נותן מסמך. הסכם שיווק זה דבר מורכב. תראי את הסכם השיווק של "הומגה". אני לא מוכן לחתום ב - 10 דקות בחתימת חוזה שם על הסכם שיווק. ה - 2% אצלי כערבון. אני לא הסכמתי, כל מסמך שהוא שינוי, אני הייתי בקורס נדל"ן מטעם המנהל, יש לי רשיון ואני, כל מסמך, זה מה שלימדו אותי, לגבי סיכום על דמי תיווך צריך להיות בכתב. זה מה שחוק המתווכים קובע. אני לא הסכמתי לתת להם את השינוי". (ראה :פרטיכל עמ' 28, שורות 14-5). 35. כן העיד התובע כי היה מעוניין לחתום על הסכם שיווק מלא, כשם שחתמה עם הנתבעת חברת "הומגה" בע"מ - וכי חש שהנתבעת מתחמקת ממנו בכוונה להונותו. להלן דבריו אלה : " ת. אני רציתי לחתום על הסכם שיווק מלא, כמו ש"אומגה" חתמו והאמנתי שהשיווק של הפרוייקט הוא שלי. אני לא העליתי על דעתי בכלל שהם פשוט מנסים, ניסו ככה לעשות לי תרגיל כזה ולהתחמק. לא העליתי על דעתי. חשבתי לשווק. המשווק הזה עזב אתר אחר, הוא התחייב לעזוב אתר אחר בגלל זה, הרי שהוא יושב באתרי בניה היום, היום כבר לא , לצערי הרב, אבל הוא שיווק מאות יחידות דיור וזה המקצוע שלו. הוא משווק פרוייקטים גדולים, יותר מ - 52 דירות שיש באתר, בינתיים זה רק 52. אז אני רציתי לשווק את הפרוייקט ושיהיו יחסים טובים. לא שאני אשלח להם מכתב, כזה זה יהיה, כמו שבעל ואישה מתחתנים אז הם שולחים אחד לשני מכתב, תדע על החתונה. אי אפשר". (ראה : פרטיכל עמ' 36, שורות 17-7). 36. מנגד, העיד בחקירתו הנגדית העד המרכזי מטעם הנתבעת, מר פוליקמן, כי ההצעה להפחית בדמי התיווך באה מפי התובע, וביוזמתו, וכי הנתבעת לא הציעה כל תגמול מצידה לקיצוץ בשכרו. להלן עקרי דברי העד לעניין זה : "ת. היוזמה באה מצד התובע. הוא בא אלינו. כולנו שמענו אותו. כולנו שמענו אותה. כולנו שמחנו על האפשרות אולי להתקרב. היוזמה לא באה מצדנו, גברתי. לא הוצע, היות והוא כבר הציג את זה, לא הוצע תגמול עתידי. לא היה דבר כזה. לא היה." (ראה : פרטיכל עמ' 63, שורות 20-17). 37. לשאלה מדוע לא טרח לקבל מסמך וויתור ערוך בכתב מאת התובע - באותו מעמד או בימים הבאים - השיב כדלקמן : "ת. האמנתי לו. לא חתמנו על שום תיקון. ש. גם כאשר חזרתם למחרת היום למשרד ולמחרת למחרת היום איזושהי תקופה די ארוכה, לא כתבתם, לא העליתם על הכתב מכתב של שלוש שורות לתובע, הרינו לאשר את שסוכם בינינו ביום 11/11, אישור התיווך אחוז אחד, לא עשיתם את זה? ת. תראה כמה פשוט זה, האיש היה אצלי במשרד, ש. לא עשיתם את זה? ת. קיבל כסף, ש. לא עשיתם את זה, סליחה. ת. בזה ראיתי את העניין כסגור. ש. אדון פוליקמן, תן לי תשובות. ת. אז אני עונה לך. ש. לא. לא עשיתם את זה במשך השבועות שלאחר מכן, נכון? ת. תשמע, ש. תן לי תשובה לשאלה. ת. האיש היה אצלי וקיבל כסף ובזה ראיתי את העניין כסגור. ש. תן לי תשובה לשאלה. גם כאשר יש לו מסמך, ת. לא ראיתי צורך, לא ראיתי צורך." (ראה : פרטיכל עמ' 64, שורות 27-25 ;עמ' 65, שורות 15-1 ). 38. משמע, מר פוליקמן, לגירסתו, סבור כי התובע וויתר על אחוז משכרו בלא קשר להפניית עבודת שיווק הדירות בפרוייקט אליו, וכן סבור הוא כי אין צורך בחתימה על מסמך בכתב לתקון הסכם התיווך אשר העמיד את העמלה על 2% משווי דמי רכישת המקרקעין. 39. עוד העיד מר פוליקמן כי לא זכור לו שהובטח על ידו לתובע מתן השיווק הבלעדי - וכי באם מר שמואל רונן, מנהל הנתבעת הנוסף, התחייב לעשות כן - הרי שאין לאחרון סמכות לעשות זאת. 40. מטעם הנתבעת העיד מנהלה הנוסף של הנתבעת, מר שמואל רונן, בתצהירו נ/4. בחקירתו הנגדית בפני, לא כיחד מר רונן כי הוא אשר הציע לתובע להפחית משכרו, לאחר שהתובע הודיע כי וויתר על דמי תיווך מבעלי הקרקע. או אז, ביקש הוא מן התובע כי יוותר על שכרו גם לנתבעת - ואז תיסגר העסקה. 41. להלן דברי מר רונן לעניין הצעתו לתובע להפחית משכרו : " ש. ואז באותו שלב, שבעצם אתם קיבלתם את כל מה שרציתם, אתה אמרת לו, אני מבקש ממך לרדת לאחוז אחד? ת. שלילי. ש. מי ביקש ממנו לרדת לאחוז אחד? ת. שלילי. אני ש. אתה ביקשת לרדת לאחוז אחד? ת. אבל לא בשלב הזה. ש. אלא באיזה שלב ? ת. בשלב הזה שהוא בא והציע את העסקה תמורת 5 מיליון, כשהוא אמר שהוא ויתר לבעלים על מה שהוא ויתר ואז אמרנו, תוותר גם לנו ונסגור את העסקה. זה היה מה שזה היה." (ראה : פרטיכל עמ' 82, שורות 28-21; עמ' 83, שורות 3-1). 42. עוד העיד מר רונן כי במהלך המשא ומתן נאותו מנהלי הנתבעת לשלם 5,000,000 מיליון דולר, אך לא את שכר התובע בשלמותו, כדלהלן : " ת. אבל לא היינו מוכנים לשלם את ה- 2% שלו. זה הכל." (ראה : פרטיכל עמ' 83, שורה 10). 43. עוד העיד בהמשך מר רונן כי אכן הציע לתובע שיווק הדירות בפרוייקט, אך לא שיווק בלעדי. להלן דבריו לעניין זה : "המצב הוא שאתה אמרת לפני דקה, שאמרת למתווך, אתה תוכל להרוויח ממכירת הדירות?" ת. נכון, נכון. אבל לא נתתי לו שיווק בלעדי, חד משמעית." (ראה : פרטיכל עמ' 86, שורות 4-2). 44. כן ציין מר רונן כי יתכן שהבטיח לתובע שיווק הדירות - אך לא שיווקן הבלעדי. כמו כן, העיד כי באם נותן הוא למאן דהוא שיווק בלעדי, כשם שניתן לחברת "הומגה" בע"מ, עליו לבדוק זהותו, כישוריו ויכולתו של הגורם המשווק. לשם כך בדק 7 חברות ורק אז החליט ביד מי יינתן השיווק לפרוייקט. 45. בנוסף, הבהיר כי לא יתכן שתמורת הנחה על מחיר המגרש הוא יתחייב לתת לתובע שיווק הדירות, כי בכך נותן הוא, לדידו, נתח גדול יותר ממה שנותן הוא כדמי תיווך מלאים על המגרש. " ... מול מי אני עושה עסק ולא יתכן שאני תמורת הנחה על מחיר המגרש, אני אתחייב לתת לו דבר כזה, כי בעצם אני נותן לו יותר ממה שאני נותן לו תמורת המגרש." ( ראה : פרטיכל עמ' 89, שורות 27-25). 46. לאחר ששמעתי עדויות הצדדים וגרסותיהם, הרי שמעדיפה אנכי עדותו של התובע כאמינה וכמהימנה על פני עדויות מר פוליקמן ומר רונן. למעשה, דברי מר רונן מהווים בבואה של דברי התובע, ואין הבדל כמעט בין גרסותיהם, לאמור, אכן, מר רונן הציע כי התובע יוותר על אחוז משכרו, בדומה לוויתורו לבעלי המגרש, ובעבור הוויתור יקבל מלאכת שיווק הדירות בפרוייקט. 47. דקדוקי העניות בהם נקטו מר פוליקמן ומר רונן באם מדובר בשיווק "בלעדי" או "שאינו בלעדי", אין בהם לשלול העלאת ההצעה הבסיסית, על פיה תינתן תמורה חלופית לשכר המתווך בדמות הסכם שיווק של הדירות, וזאת תמורת הפחתת דמי התיווך מ - 2% ל- 1% בלבד. 48. בנסיבות אלה, הוצג ע"י מנהלי הנתבעת מצג שווא המחייבה בדבר השלמת שכר המתווך מתוך מקור כסף זמין אחר, הוא עמלות השיווק של הדירות שתיבננה בפרוייקט. 49. במצב דברים זה, סבר התובע כי העסקה בדבר חוזה השיווק תקויים וכי שכרו לא ייפגע, שתי מטרות כלכליות אליהן כיוון, מטבע הדברים. כן לא נראה לי כי התובע הסכים בו זמנית לוותר כליל מרצון על סכום של 25,000 דולר אשר אמור היה להשתלם, לו שולם, ע"י בעלי המקרקעין, וכן לוותר על סכום נוסף של 50,000 דולר מן הנתבעת. יתר על כן, סכום מצטרף זה היווה למעלה מן הפער בין עמדות הצדדים לחוזה המקרקעין - ולא היה נחוץ, לבסוף, לסגירת העסקה. 50. כן נראה לי כי מהימנות הנתבעת ומנהליה נפגמה שעה שמחומר הראיות דנן עולה כי הנתבעת לא עמדה כבר בדיבורה הראשון כלפי בעלי המקרקעין כי העסקה תיחתם על סך של 5,050,000 דולר. על כך, כנזכר, יצא קצפם של בעלי הקרקע ונוהל משא ומתן ארוך ומייגע במשרד עו"ד אמנון חלד עד אשר הסכימה הנתבעת להציע הסך של 5,000,000 דולר, וזאת לאחר "שיתופו" של התובע ו"תרומתו". 51. מכלל אופן זה של ניהול המשא ומתן, הרי שהתרשמתי כי באופן דומה שינתה הנתבעת טעמה ועמדתה כלפי המוסכם עם התובע, דהיינו, לאחר שמנהליה הציעו אף הציעו, או למצער הציע מר רונן, שיווק הדירות לתובע, חזרו הללו בהם מאוחר יותר משיקולים השמורים עימם, מהבטחתם למתן שיווק הדירות, באופן בלעדי או חלקי, לתובע. 52. באופן זה, קיפחו מנהלי הנתבעת שכרו של המתווך עליו הוסכם מראש בין הצדדים, בחוזה בכתב, הערוך כדבעי. לא זאת אף זאת, הכל מודים כי בעסקות מכר מגרשים נדרש עמל של שנים מספר, להבדיל ממכר דירה בודדת, ולפיכך הדרישה לויתור על אחוז אחד מעמלת המתווך, כפי המקרה שפנינו, פירושה דרישה לויתור על סכום גבוה ומכובד, לכל הדעות, על של סך 50,000 דולר, אשר יש לשער שהתובע לא היה מוותר עליו אלמלא הבטחת הנתבעת לפיצוי או לתחליף כספי על סמך חוזה שיווק אשר ייחתם בעתיד. 53. אף מן הבחינה המשפטית, הרי שלאורו של החוק שבענייננו, חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 בסעיף 9 לו, הרי שהסכם תיווך יש לערוך בכתב, ומכאן עולה כי אף שינוי בחוזה תיווך - יש לערוך במסמך בכתב, ערוך כדבעי, החתום מיניה וביה ע"י הצדדים. וזה לשון סעיף 9 לחוק: "9. דרישה להזמנה בכתב (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". 54. שאם לא תמצי לומר כן, הרי שדרישת הכתב לעניין חתימת חוזה תיווך, אשר הינה דרישה מהותית, תעשה פלסתר, באם שינוי בהסכם תיווך, במיוחד לגבי שעור שכר הטרחה, לא יועלה על הכתב אף הוא. לעניין דרישת הכתב בחתימת הסכם לשכר תיווך - הרי שנאמר בספרו של מאיר דלברי "ניהול נדל"ן", הוצאת אוריאן תשנ"ח - 1968, בעמ' 951, כדלקמן : "הדרישה לקבלת הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך היא דרישה חדשה שלא היתה קיימת בדין שקדם לחוק. ההזמנה מהווה חוזה בין הצדדים ובה חייבים להיכלל כל הפרטים שנקבעו בתקנות שהותקנו, ויפורטו בהמשך. במידה ולא יחתום הלקוח על הזמנה בכתב, אשר לא נכללו בה כל הפרטים שנקבעו בתקנות, לא יהא זכאי המתווך לקבל מהלקוח דמי תיווך. הסעיף אינו מחייב את המתווך לחתום על הזמנה בכתב אלא די כי הלקוח יחתום על ההזמנה. קודם לחוק, קבעה הפסיקה במפורש כי היחסים בין המתווך ובין לקוחו נבדקים לפי החוזים הכלליים. חוק החוזים אינו מחייב צדדים לעסקה כזאת לערוך חוזה בכתב דווקא, אלא החוזה יכול להיות גם בעל פה ואף ניתן להסיק על קיבול להצעת החוזה בדרך של התנהגות (סעיף 6 לחוק החוזים)." 55. שר המשפטים התקין את תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז - 1997, בהן נקבע כדלהלן : " 1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9 (א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים : (1). שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (5). הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה - 1975." 56. כן נאמר לעניין דרישת הכתב כדרישה מהותית, ולא ראייתית בלבד, בדומה לדרישה המצויה בבר"ע (באר -שבע) 952/98 שריזיאן נ' סלאב (לא פורסם), כדלהלן : " לדעתי הדרישה להזמנה בכתב המופיעה במפורש בחוק, הינה דרישה מהותית וזאת על רקע מטרת החוק כמובא לעיל. יש להדגיש כי מבנה החוק נוטה, בעניין הדרישה בכתב, לכיוון הצד לחוזה המכר ולא לכיוון המתווך. בכך שונה חוק זה מחוקים אחרים בהם דרישת הכתב מופנית כלפי שני הצדדים באותה מידה. על הייחוד בחוק זה ניתן ללמוד הן מדברי ההסבר להצעת החוק והן מלשון החוק לפיו המתווך "לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב". החוק בא להגן על הצד לחוזה המכר ולחנך ולחייב את המתווך למלא את דרישת הכתב. עוד ברור כי ההזמנה עצמה הינה דרישה מהותית." כן ראה : ת"א (אשדוד) 766/99 - מיכאל וואקרט נ' מלכה לוי ואח' (לא פורסם). וכן ראה : ת"א (אשקלון) 1840/99 - אור נכסים בע"מ נ' מוסה חנה (לא פורסם). 57. משמע, דרישת המחוקק לעשיית הזמנה לתיווך בכתב - דרישה מהותית היא, ולא ראייתית בלבד, בדומה לדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, על פיו עסקה שעניינה רכש מקרקעין תיעלה בכתב. 58. העולה מן המקובץ, הסכם לתיווך יש לערוך בכתב, וכיוון שהמדובר בדרישה מהותית, להבדיל מדרישה ראייתית, אף שינוי שנעשה בו, במיוחד בפרטים הנזכרים בתקנות לחוק לעיל, יש לערכו בכתב על מנת שהצדדים יהיו מודעים לתוכנו של השינוי ויביעו הסכמתם המפורשת לו. 59. במקרה שלפנינו, לא הועלה השינוי לו טוענת הנתבעת על הכתב, לא בעת חתימת הסכם מכר המקרקעין, ואף לא שבועות או חודשים לאחר מכן. על כן, אין להורות ולומר כי חוזה התיווך, על תנאיו המקוריים, לרבות גובה שכר המתווך בשיעור של 2%, שונה, ולפיכך תישאר הסכמת הצדדים - כפי שהועלתה בחוזה התיווך - בעינה. 60. אשר על כן, התובענה מתקבלת. 61. הנתבעת תשלם לתובע הסך של 50,000 דולר כערכו בשקלים ליום חתימת חוזה מכר המקרקעין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום המלא בפועל. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק בסך של 12,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל. דמי תיווךתיווך