עיקר המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה מהו פוטנציאל הבנייה, אם בכלל, של המקרקעין נושא ההפקעה בהתאם לתוכנית. להלן פסק דין בסוגיית פוטנציאל בנייה בהפקעת מקרקעין: פסק-דין השופט א' א' לוי: מבוא 1. זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כבוד השופטת ד"ר נ' אפל-דנון), שניתן ביום 1.9.02, בה"פ 118/01, בו נקבע כי על המערערות, מדינת ישראל ורשות הפיתוח (להלן: "המערערות"), לפצות את המשיבים בגין הפקעת מקרקעין בסכום של 418,000 ל"י נכון ליום 19.3.76, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד 1964, בתוספת 10% בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. רקע עובדתי 2. ארבעת המשיבים (להלן: "המשיבים") הם אחים, ועובר להפקעה היו זכאים להירשם כבעלים של מקרקעין בשטח של 10,385 מ"ר, שהם 1/4 מהזכויות בחלקה 3 בגוש 17530 מאדמות כפר רינה, שלימים היו חלק משכונת הר יונה בנצרת עילית (להלן: "המקרקעין"). ביום 1.1.76 נרשמה על המקרקעין הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות רכישה לצורכי ציבור, 1943 (להלן: "הפקודה"), וביום 19.3.76 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר ההפקעה. יצוין שהפקעה זו הייתה חלק מהפקעה רחבת היקף באותו אזור, אשר כללה שתי חטיבות קרקע בשטח כולל של 4,722 דונם. בשנת 2001 הגישו המשיבים לבית משפט קמא, המרצת פתיחה בה עתרו לקביעת שוויים של המקרקעין נושא ההפקעה, לצורך קבלתו של פיצוי בהתאם לסעיף 12 לפקודה. את בקשתם תמכו המשיבים בחוות דעתו של שמאי מקרקעין, אינג' נחום פרימנגר, אשר העריך את הקרקע המופקעת, נכון ליום 19.3.76, בסכום של כ- 60 ש"ח לדונם. המערערות, אשר חלקו על הערכה זו, הגישו מטעמן שתי חוות דעת. האחת, אשר כללה תיאור של המצב התכנוני במקרקעין עובר להפקעה, ונערכה על ידי האדריכלית חגית לוסטיג, ששימשה בעבר כאדריכלית מחוז הצפון של מינהל מקרקעי ישראל. חוות הדעת השנייה נערכה על ידי מר דוד שקד, המשמש בתפקיד שמאי מקרקעין מחוזי במשרד המשפטים, לשכת מחוז חיפה והצפון. מר שקד העריך את מחיר הדונם בחלקה ערב ההפקעה, בסכום של 0.39 ש"ח בממוצע. המחלוקת וההכרעה בבית משפט קמא 3. המחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים בבית משפט קמא, התמקדה בסוגיית המצב התכנוני שחל על המקרקעין ערב ההפקעה, הואיל ולכך נודעת השלכה על ערך המקרקעין, וממילא גם על הפיצוי בגין ההפקעה. תחילה, התווה בית המשפט את עקרונות הפיצוי הקבועים בסעיף 5, 7 ו-12 לפקודה, היינו, שאת שווי המקרקעין יש לקבוע ליום פרסום הודעת ההפקעה, ועל פי שוויים בשוק החופשי. עוד נקבע, כי בקביעת הפיצויים אין להתחשב בתוכניות חדשות שאושרו לאחר מעשה ההפקעה או לצורך מימושה (עמוד 5 לפסק הדין). בית המשפט המחוזי מצא כי ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תוכנית הבניין המנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme משנת 1942 (להלן: "התוכנית המנדטורית"), אשר סיווגה את המקרקעין כאזור חקלאי. ובאשר לפער העמוק הקיים בין הערכותיהם של השמאים של הצדדים, קבע בית המשפט, כי מקורו בהשקפתם השונה ביחס לפוטנציאל הבנייה במקרקעין מכוח תוכנית זו, ובלשון בית המשפט (בעמודים 6 ו-7 לפסק הדין): "הפער בין שני השמאים נובע מכך שחוות הדעת של מר פרמינגר, מטעם המבקשים, יוצאת מנקודת הנחה כי ניתן לבנות על כל דונם מהחלקה בניין אחד בהתאם לתוכנית מנדאטורית RP/50/42. ומכאן לגרסת המבקשים ניתן לבנות עשרה בניינים על רבע החלקה אשר בבעלותם. לעומת זאת טוען שמאי המדינה, מר שקד ונתמך בעדותה של הגב' לוסטיג ... כי על פי הפירוש של התכנית RP/50/42 ניתן לבנות על כל החלקה בת 40 הדונם רק בניין אחד. באשר לאפשרות הגשתה של תוכנית פרצלציה לשם בניה למגורים על מלוא החלקה ציינה גב' לוסטיג כי זהו מצב תכנוני חדש שלא היה קיים או היה צפוי במועד הקובע ... תוכנית פרצלציה משנה מצב תכנוני ומחוייבת בהליך של דיון ואישור לפני מוסדות התכנון ... אין כל יסוד לטענה כי קונה מרצון בשנת 1976, במועד הקובע, ראה לנגד עיניו אישורה של תכנית, המשנה את המצב הסטטוטורי של החלקה ואין כל ראיה שמישהו יזם תוכנית כאמור או החל בהליכים לאישורה". 4. בהכריעו במחלוקת זו קבע בית המשפט, כי עיון בתוכנית המנדטורית מעלה, שעל הקרקע ניתן היה לאשר את הקמתם של 5 בניינים על חמישה דונם, בעוד שעל יתר המקרקעין לא ניתן היה לבנות כלל. את מסקנתו זו סמך בית המשפט על פרשנות התוכנית, לפיה אפשר היה ליזום תוכנית פרצלציה, אשר מכוחה ניתן היה לקבל היתרי בניה על כמחצית משטח הקרקע, וכן על סמך עדותה של גב' לוסטיג, שלא שללה את האפשרות להכנת תוכנית פרצלציה בהתאם לתוכנית המנדטורית, ובלשון בית המשפט בעמוד 10 לפסק הדין: "מן האמור עולה, כי אין לשלול לחלוטין את האפשרות שניתן היה לבצע פרצלציה בחלקה נשוא התביעה של 40 דונם על ידי יזם בעל מעוף באופן שתתאפשר יותר מבניית בית אחד על החלקה. הדבר היה אפשרי, והראיה: הוצג מכתב (ת/3) של יו"ר הוועדה המחוזית לבניין ותכנון ערים מחוז הגליל טבריה מ-18.9.50 לחברת פיתוח פוריה ממנו עולה כי הוגשה תכנית פרצלציה על שתי חלקות מתוך שטח פוריה והוועדה המחוזית לתכנון ובניין ערים החליטה ב- 30.08.50 כי האגף לבינוי עיר וכפר הכין תכנית מתאר כללית של שטח פוריה עילית בה יסומנו גודל המגרשים, ואושרה חלוקת מגרשים בני דונם אחד בחלק מהשטח בתנאי שעל כל מגרש יוקם לא יותר מבניין אחד בלבד. העובדה שקיימות הגבלות בניה, איננה מביאה בהכרח למסקנה שבנייה כזו לא היתה יכולה להתקיים ושלא היה לה שום פוטנציאל לכך. העובדה שבשנות ה-70 לא ניתנו היתרי בניה מכוח התוכנית המנדטורית איננה מעידה שהיתר כזה לא היה ניתן אילו נתבקש ולא הוכח כי היתרים כאלה נתבקשו ולא ניתנו". בהסתמך על הערכתו של השמאי מטעם המדינה אשר בחן את מחירו של דונם בכפר כפר ריינה, ואשר שיקלל לתוכו את כל המגבלות החלות על המקרקעין נושא ההפקעה, קבע בית המשפט, כי נכון ליום ההפקעה עמד מחירו של דונם בו ניתן היה לבצע בניה על סך של 63,234 ל"י. באשר לחלק המקרקעין שאינו מיועד לבניה, קבע בית המשפט כי ערכו של חלק זה עמד על סך 8000 ל"י לדונם, ולמסקנה זו הגיע לאחר שבדק את מחיריהן של עסקאות אשר בוצעו באותו אזור. הטענות בערעור 5. על פסק הדין הגישה המדינה ערעור, והמשיבים הגיבו בערעור שכנגד, אולם עם פתיחת הדיון הודיעו המשיבים כי הם חוזרים בהם מערעורם, ועל כן נותר לדון ולהכריע בערעורן של המדינה ורשות הפיתוח בלבד. לטענת המערערות, טעה בית משפט קמא משקבע כי על פי התוכנית המנדטורית ניתן לבנות על המקרקעין נושא ההפקעה. בכך טוענות המערערות, החמיץ בית המשפט את תכליתה של התוכנית אשר ייעדה את המקרקעין לחקלאות. עוד טענו המערערות, כי קביעתו של בית המשפט המחוזי מובילה לתוצאה בלתי סבירה, לפיה על קרקע המוגדרת כקרקע חקלאית, ניתן לבנות על מחצית משטחה. עוד נטען, כי טעה בית משפט קמא משנתן פרשנות מרחיבה לסעיף 9 לתקנון התוכנית המנדטורית, והואיל וסעיף זה מסמיך את הוועדה המחוזית לאשר בנייה במקרקעין רק במקרים מיוחדים, וכאשר הבנייה המוצעת תואמת את הסביבה ויוזם אותה גוף ציבורי, שלדעת הוועדה, יש ביכולתו להוציאה אל הפועל. ועוד טענו המערערות, כי טעה בית משפט קמא שעה שהתעלם משומות שהוצאו לחלקות סמוכות אשר הובאו בפניו, ולפיהן נע ערכו של דונם באזור בין 3000 ל-10,000 ל"י. כן נטען, כי בית המשפט התעלם מהעובדה כי הקרקע הוכרזה כקרקע חקלאית בהתאם לתוספת הראשונה של חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, הכרזה שהחילה עליה מגבלות בכל הנוגע לשימוש למטרות לא-חקלאיות. לבסוף נטען, שקביעת בית המשפט כי ניתן לערוך בעתיד תוכנית פרצלציה, כמוה כהתחשבות בתוכניות שיקבלו תוקף לאחר ההפקעה, דבר הנוגד את האמור בסעיפים 5 ו-7 לפקודה. דיון 6. כידוע, הלכה היא שבהערכת שווי השוק של מקרקעין, יש להתחשב גם בצפייה סבירה לשינוי תכנוני. עמד על כך השופט בך בע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154, 157 ("... בבואו להעריך שווי של מקרקעין, שומה על בית המשפט לבחון את השטח לאור מידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העסקה הדמיונית (היינו במועד ההפקעה), ולא לאור התפתחויות שהתרחשו לאחר מכן"). אולם גם נקבע, כי מתן משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של הקרקע, מותנה בכך ש"הסיכוי לשינוי ייעוד השטח, במובן של התרתו לצרכי בנייה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין" (שם, בעמוד 157). באותה רוח פסק בית המשפט בע"א 483/86 יעקב (אוטו) בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון, פ"ד מב(3), 228, אשר עסק בתביעת פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. וכך נאמר בעמוד 233: "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר 'נפגע' על ידי תוכנית, איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי יעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא וודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין". (לעניין זה ראו גם א' קמר דיני הפקעת מקרקעין, הוצאת מירב, מהדורה שישית (2001), בעמוד 362; וכן רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות נ' לוסטרניק חברה להנדסה ובניין בע"מ ואח', דינים עליון, כרך ס"ד, 635). 7. עיקר המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בסוגיית פרשנותה של התוכנית המנדטורית RP/50/42 (פורסמה ב-PALESTINE GAZETTE No' 1533, משנת 1946), ובעיקר מהו פוטנציאל הבנייה, אם בכלל, של המקרקעין נושא ההפקעה בהתאם לתוכנית האמורה. בטרם נדון במחלוקת לגופה, נראה כי מן הראוי להבהיר את מעמדה של התוכנית המנדטורית, וזאת על רקע פקודת בניין ערים משנת 1936, שהנהיגה בזמנו הסדר שונה באשר להיררכיה התכנונית מזה המוכר לנו מכוח חוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965. על היררכיה זו עמד בית משפט זה בבג"ץ בג"צ 38/76 המועצה המקומית תמרה נ' ועדת המשנה לעררים, פ"ד ל(2), 631 , 634-635, בו נדונה אותה תכנית ממש: "... במסגרת פקודת בנין ערים, 1936, שקדמה לחוק התכנון והבניה, לא היו אלא אזורי בנין ערים מקומיים ולא היו מרחבי תכנון רחבים יותר, מחוזיים וארצי, שהונהגו לראשונה על-ידי החוק. הפקודה הבדילה בין שני סוגי אזורי בנין ערים מקומיים, אחד שכלל את התחום של עיריה או כל חלק הימנו ואחר שלא כלל תחום כזה. בסוג הראשון שימשה מועצת העיריה כוועדה מקומית לבנין עיר ובסוג השני כיהנה ועדה מקומית שחבריה מונו על-ידי הוועדה המחוזית (ראה סעיפים 6 ו-7 לפקודה). מועצה ארצית לא היתה בכלל. כמו-כן, לפי הפקודה היו רק שני סוגי תכניות: תכנית מיתאר outline scheme)) לפי סעיף 12 ותכנית מפורטת (detailed scheme) לפי סעיף 14, ואילו חוק התכנון והבניה הנהיג 5 סוגי תכניות: תכנית מיתאר מקומית, מחוזית וארצית, תכנית מפורטת ותכנית מיוחדת". באשר למעמדה של התוכנית המנדטורית בה עוסק הערעור שבפנינו, נקבע בבג"צ 38/76 הנ"ל כי לתוכנית זו מעמד של "תוכנית מתאר מקומית", ובלשון בית המשפט בעמוד 634 לפסק הדין: "הטענה ... כי התכנית המנדטורית משנת 1946 היא בבחינת תכנית מיתאר מחוזית, נשללת מיניה וביה. לא היה דבר כזה בכלל במסגרת הפקודה. במבט ראשון עלול אולי להטעות שמה של התכנית, הכולל את המילים 'מחוז הצפון' (Galilee District). ברם, לאמיתו של דבר מציינות מילים אלה רק את המחוז שבו מצוי האזור שלגביו ניתן תוקף לתכנית המיתאר המתפרסמת שם. תכנית זו אינה יכולה להיות אלא תכנית מיתאר מקומית ומן הסוג שאינה כוללת את תחומה של עיריה כל-שהיא, או כל חלק ממנו. אחרת, היתה מועצת העיריה משמשת כוועדה מקומית של האזור הנדון. זו גם הסיבה שהתכנית נושאת את השם 'אזורית' או 'גלילית' (regional) מבחינת היקפה. אבל מבחינה משפטית התכנית היא באזור בנין ערים מקומי לא עירוני, או במה שקרוי כיום מרחב תכנון מקומי". לגופה של המחלוקת 8. עיון בפרק 6 של התוכנית המנדטורית מלמד, כי קיימת בה חלוקה של המקרקעין הנמצאים בתחומה על פי חמישה ייעודים: אזור פיתוח (Development Zone) שהיעוד העיקרי שלו הוא לבניה; אזור חקלאי (agricultural zone); אזור החוף (Beach Zone), המייעד את המקרקעין שבתחומו להקמתם של מתקני רחצה ובנייני נופש, בתנאי שאלה יקבלו את הסכמתה של הוועדה המחוזית לאחר הכנתה של תוכנית מפורטת; ולבסוף, אזור של שמורת טבע (Nature Reserve). המקרקעין נושא הדיון נמצאים בתחום שהוגדר כאזור חקלאי, אך מהתוכנית עולה כי בהגדרה זו לבדה אין כדי לשלול אפשרויות בנייה, אדרבא, בין השימושים המפורטים בסעיף 6 של התוכנית נכללת גם בנייה מוגבלת למגורים, ולהלן אביא את רשימת השימושים בלשון המקור: SCHEDULE OF USES II. Agricultural Zone (left white and hatched green on plan)-1. Farming, gardening, nurseries and green houses 2. Industries with the approval of the District Commission 3. Recreation buildings 4. Stables and cattlesheds 5. Poultry houses 6. Dwelling houses [ההדגשה הוספה] 7. Shelters for watchmen 8. Buildings and installations required for the supply of water and electricity including power houses 9. Buildings forming part of a properly controlled development scheme and subject to any conditions approved by the District Commission from time to time 10. Other buildings approved by the District Commission. Dwelling house - בית מגורים- הוגדר בפרק 2 לתוכנית (פרק ההגדרות) כדלקמן: "Dwelling house" - means a house built for, and not used for any purpose other than, habitation. הנה כי כן, ברמת העיקרון, בניית בתי מגורים - Dwelling houses - הינה בגדר שימוש מותר על פי התכנית בקרקע הנמצאת באזור חקלאי. יותר מכך, בשונה מהשימושים המפורטים בסעיפים 2 , 9 ו-10 ברשימת השימושים הנ"ל (SCHEDULE OF USES), מתן היתר לבניה למגורים הנזכרת בסעיף 6 מצוי בסמכותה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה, והוא אינו טעון אישור של הוועדה המחוזית. עם זאת, על בנייה בקרקע חקלאית, להבדיל מבניה בקרקע המוגדרת כאזור פיתוח (Development Zone), מוטלות הגבלות בשני מישורים: האחד, עניינו בסוג הבניה המותרת. וכך למשל, בעוד שעל קרקע המוגדרת כאזור פיתוח ניתן להקים בתי מגורים, בתי-מלון, בנייני ציבור, בנייני מסחר ובניינים לייעוד אחר המאושר על ידי הוועדה המחוזית, על קרקע באזור חקלאי, ככלל, הבניה המותרת היא להקמתם של מבנים לצורכי מגורים ולצרכים חקלאיים שונים בלבד. בנייה רחבת היקף לצורכי תעשייה ולצרכים אחרים בקרקע המצויה באזור חקלאי, טעונה אישור מיוחד מטעם הוועדה המחוזית. המישור השני, עניינו בהגבלות המוטלות על צורת הבנייה ושטחה. הגבלות אלו קבועות בסימנים F,D,C,B בפרק השישי לתוכנית, והן מרוכזות בטבלה E Zoning Table)). מעיון בטבלה זו קל להיווכח שההגבלות על אחוזי הבניה וצורתה בקרקע חקלאית, נוקשות מאלו המוטלות על בניה בקרקע המצויה באזור פיתוח, ורק טבעי שכך יהיה. להמחשת הדברים אביא להלן את קטע הטבלה המתייחס להגבלות המוטלות על בנייה באזור חקלאי: אזור כמסומן בתשריט שטח מינימאלי של מגרש שטח מכסימלי של מגרש עליו מותר לבנות מבני עזר גובה מכסימלי לבנין גובה מינימאלי לבנין אורך חזית מינימאלי למגרש קווי בניין במטרים חזית צד אחור אזור חקלאי כפי שייקבע מעת לעת ע"י ועדה מקומית, בהתחשב בטיב ומקום הקרקע המושפעת ובשימושים עבורם מיועדת, בתנאי כי למטרות מגורים ולתעשייה לא יפחת שטח מגרש כזה מ- 1000 מ"ר 15% או 180 מ"ר, לפי הקטן, למטרות מגורים. למטרות תעשייה, כפי שאושר ע"י הועדה המחוזית כפי שאושר על ידי ועדה מקומית 2 קומות. כל חלק מבנין למטרות מגורים לא יעלה על 8 מטרים. למטרות תעשייה בהתאם לאישור הועדה המחוזית 3 מטר 25 מטר למטרות מגורים. למטרות תעשייה, לפי אשור הועדה המחוזית 10 10 10 בנוסף להגבלות אלו, מורה סעיף 2 לסימן A בפרק 6 של התוכנית, כי על חלקת קרקע לא מפוצלת, ניתן להקים בית אחד בלבד, בכפוף לכך שהוועדה המקומית תהיה רשאית לאשר את הקמתם של מבנים חקלאיים נוספים בחלקה או מבנים למטרות דומות, ובלשון הסעיף: "2. One house only may be erected on any undivided piece of land: Provided that the Local Commission may permit the erection on any such piece of land of more than one house used for farming or similar purposes". 12. כאמור, שטחם של המקרקעין שבבעלות המשיבים הוא כ-10 דונמים, שהם כרבע משטחה הכולל של החלקה. בחוות דעתו קבע מר שקד כי על החלקה בשלמותה (40 דונמים) ניתן לבנות בית מגורים אחד בלבד, ומתוך לימוד של מחיריהן של עסקאות שנעשו באותו אזור, מצא העד שאלה גילמו בתוכם את פוטנציאל הבניה. במהלך חקירתו הנגדית הוצגה בפני העד האפשרות שהמקרקעין יחולקו לעשרה מגרשים בשטח של 1 דונם כל-אחד, והוא נשאל אם במצב זה ניתן לבנות 10 בניינים. על כך השיב העד באומרו (ראו עמוד 7 לפרוטוקול): "הבקשה כפופה לאישור הועדה המחוזית ועשויה היתה להיתקל בדרישה של הועדה המחוזית להכנת תכנית מפורטת". תשובה ברוח זו ניתנה גם על ידי חגית לוסטיג, ועל כן ניתן לסכם ולומר, כי מדבריהם של שני העדים ומהקטעים שבתכנית אותם ציטטתי, המסקנה היא כי הבניה בשטח חקלאי לא נאסרה כליל בתכנית המנדטורית, אדרבא, היא הותרה אולם במגבלות שקבעה התכנית. חרף זאת, חוששני שאין בידי להצטרף לתוצאה אליה הגיעה הערכאה הראשונה, ולהלן אבהיר את דברי. 13. כידוע, תכנית בנין-עיר היא בגדר "חיקוק" (ע"א 416/58 נאצר ע' ג'דעון נ' סאלם כ' סלימאן, פ"ד יג(2), 916, 922; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה ואח', פ"ד מו(5), 727, 742; ע"פ 389/91 מדינת ישראל נ' י' ויסמרק ואח', פ"ד מט(5), 705, 724; ע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד נג(4), 625, 646), וחלים עליה כללי הפרשנות הנהוגים ביחס לדברי חקיקה, וביניהם, הניסיון לתור אחר תכלית התכנית. ובאשר לענייננו, מכוח הוראתו של סעיף 2, סימן A, בפרק 6 של התכנית המנדטורית, ניתן להקים על חלקה שלא פוצלה בית אחד בלבד, וגם אז כפוף הדבר למגבלות הקבועות ב-Zoning Table, וביניהן הדרישה ששטח המגרש לא יפחת מ-1000 מ"ר. לכאורה, מדובר בהיתר החורג מייעוד הקרקע, אולם בחינתו מלמדת שהוא אינו נטול היגיון, הואיל ובצד התרתה של בנייה אשר נועדה לשרת באופן ישיר את הייעוד החקלאי (הקמתם של משקים, רפתות, לולים, משתלות, מבנים לאכסון מתקני מים וחשמל ועוד), ביקשו יוזמי התכנית, בהתחשב בקשיי הניידות שהיו מנת חלקם של חקלאים באותה עת, להבטיח גם קורת גג לחקלאי עצמו באזורים המעובדים על ידו או בסמוך להם. מכאן גם ברור שכוונת התכנית לא היתה להתיר בנייה למגורים לכל דורש, אלא בנייה חיונית בלבד, כזו אשר תענה על צרכיו של החקלאי מבלי לפגוע מעל לנדרש בייעוד החקלאי של הקרקע, וברוח זו יש להבין את ההגבלה לפיה בחלקה מסוג זה ניתן יהיה להקים בית אחד בלבד. מכאן גם ברור, כי פיצולה של קרקע המשיבים לחלקות בשטח של 1 דונם כל אחת, במטרה לאפשר הקמתם של 10 בתים (או 5 על פי פסיקתו של בית המשפט המחוזי), כמוה כביטולו של הייעוד החקלאי של הקרקע כליל, ומותר להניח כי זו לא היתה כוונתם של יוזמי התכנית, שאם לא כן היו מצרפים את החלקה הזו לאזורים שנועדו לפיתוח (ה-Development Zone). מכאן השקפתי, כי פיצול המקרקעין של המשיבים היא בבחינת אפשרות שגם אם היא קיימת במישור התיאורטי, במישור המעשי סיכוייה של תכנית כזו לקבל את אישורם של מוסדות התכנון והבניה שואף לאפס, לאור היותה סותרת את ייעוד הקרקע ולמעשה מביאה לביטולו המוחלט. 14. לא נעלמה מעיני הוראתו של סעיף 9 בפרק השמיני של התוכנית, אולם סבורני כי אין בו כדי לסייע למשיבים. וזו לשון הסעיף: "Housing schemes in agricultural zone: 9. The District Commission may approve housing schemes in the agricultural zone if such schemes conform generally to the standards of zoning and density in development zones and are promoted by companies or public bodies which, in the opinion of the district commission, are able to execute them". אכן, עניינו של הסעיף הוא בקידום תוכניות בינוי נרחבות בקרקע המצויה ב"אזור חקלאי", שהרי המונח "housing schemes" אינו זהה למונח בית מגורים בודד (Dwelling house) כהגדרתו בתוכנית. אולם, ההבדל אינו לשוני בלבד, באשר בנייתו של בית מגורים נמצאת ברשימת השימושים המותרים בקרקע חקלאית, והיא אינה דורשת לשם מימושה, כמבואר לעיל, את אישורה של הוועדה המחוזית. מאידך, ה-"housing scheme" עניינה הוא, כאמור, בבניה נרחבת למגורים, המתאימה באופייה לבנייה המותרת ב-development zone, כהגדרתו של מונח זה בתוכנית. בנייה זו מותניית בשני תנאים: ראשית, שהתוכנית תקודם על ידי גופים ציבוריים או חברות אשר יימצאו על ידי הוועדה המחוזית ככאלה אשר יכולים לקדם את מימושן. שנית, התוכנית תהיה תואמת למאפייניה של בנייה באזור המיועד לפיתוח, כהגדרתם בתוכנית. לנוכח האמור, מצא בית המשפט המחוזי כי "אין לשלול לחלוטין את האפשרות שניתן היה לבצע פרצלציה בחלקה נשוא התביעה של 40 דונם על ידי יזם בעל מעוף באופן שתתאפשר יותר מבניית בית אחד על החלקה" (ראו עמוד 10 לפסק הדין). לעניין זה הסתמך בית המשפט על דבריה של חגית לוסטיג, שבחקירה הנגדית נשאלה אם על פי המצב התכנוני הקיים, היה יכול הבעלים של מקרקעין בשטח 40 דונמים, לפצלם למגרשים בני 1000 מ"ר כל-אחד, ובדרך זו לקבל היתר אשר יאפשר לו לבנות יותר מבית אחד. על כך השיבה העדה לוסטיג (בעמוד 19 לפרוטוקול): "אני לא שוללת אפשרות כזו. אם בא יזם ומגיש תכנית בניין עיר מסודרת לשטח שלו בן 40 הדונם הכוללת את הצרכים הציבוריים שכוללים כבישים, מבני מסחר, אני מעריכה שמ-40 הדונם האלה אפשר היה להוציא לא יותר מ-20 יחידות דיור על פי גודל המגרש...". אולם עדה זו גם הוסיפה, כי על יזם כזה "לעמוד בקריטריונים של תכנית העונה על צרכי הציבור ובקריטריונים המופיעים בסעיף 9 [של התכנית המנדטורית]", ובלשונה בעמוד 14 לפרוטוקול הדיון של ישיבת יום 10.4.2002): "הועדה המחוזית יכולה לאשר בניה באזור חקלאי, בתנאי שהיא תואמת בצורה כללית לסטנדרטים של האזור המתוכנן ולצפיפות באזורים מפותחים. התכנית חייבת להיות מקודמת על ידי חברות או גופים ציבוריים ולא סתם גופים ציבוריים אלא גופים שלדעת הועדה המחוזית מסוגלים להוציאם לפועל. הסייג הוא מאד דומיננטי מפני שכשאנו רואים את מה שנעשה במחוז בשנים האלה, אנו לא רואים בניה פרועה בשטחים חקלאיים, ואם נעשתה בניה כזאת היא נעשתה על פי תוכניות בנין עיר מסודרות שכללו הפקעה לצרכי ציבור סיפוק כל הצרכים הציבוריים של האוכלוסייה שתתגורר במקום, והרבה פעמים תוכניות כאלה היו ציבוריות כשלעצמן למשל תכנית בניין עיר שמהווה תכנית לבניה בית חולים פוריה. בעצם כשאנו מסתכלים מה שקרה בפועל בשנים הרלבנטיות לא היתה בניה פרועה שכל אחד שהיתה לו חלקה בנה בית. זה אומר שהתוכנית בעצם לא אפשרה לכל בר חלקה חקלאית לבנות בית על החלקה שלו. היא נתנה את האפשרות בסייגים מאד חמורים שרוב בעלי הקרקעות לא עמדו בסייגים אלה" (ההדגשה הוספה). כזכור, המבחן הקובע לצורך הערכת הפיצוי עבור מקרקעין מופקעים הוא שוויים ביום בו פורסמו הודעות לפי סעיף 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 (ראו ע"א 3964/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי, תק-על 20001(3), 779, סעיף 10 לפסק הדין). לצורך הדיון אניח כי המידע שהיה מצוי בידיהם של מוכר וקונה מרצון, כלל גם את האמור בסעיף 9 הנ"ל, והשאלה היא אפוא אם היה במידע זה כדי להשפיע על שווי השוק של המקרקעין. לצורך התשובה לשאלה זו אשוב ואזכיר כי פוטנציאל הבנייה הנו מרכיב חשוב בשומת השווי, ובלבד שאין מדובר בסיכוי ערטילאי אלא כזה שעשוי להתממש בעתיד הנראה לעין. בחינת התנאים שהציב סעיף 9 לצורך קבלתו של היתר בניה באזור שהוגדר "חקלאי" בתוכנית המנדטורית, הובילתני למסקנה כי הסיכוי שאדם מן-הישוב יוכל למלא אחר אותם תנאים הוא קלוש אם לא לומר אפסי. מסקנה זו מתחייבת בעיקר מאותו תנאי הקובע כי רק חברות או גופים ציבוריים יוכלו להגיש תכניות בנייה מסוג זה, וגם בכך לא די, הואיל ועל הועדה המחוזית להשתכנע כי חוסנם הכלכלי של היזמים הוא כזה שיוכלו גם להוציא את התכנית אל הפועל. כל אלה לא התקיימו בעניינם של המשיבים, אולם לא בהם בלבד, הואיל ומהראיות שהובאו בפני בית משפט קמא עולה, כי היתרים מסוג זה לא ניתנו כלל באותן שנים, ללמדך עד כמה קשה היא המלאכה הכרוכה בעמידה בתנאיו של סעיף 9 הנ"ל של התוכנית. ואם נדרשה ראייה נוספת לכך שאותו סיכוי תיאורטי לקבלתו של היתר על פי סעיף 9, לא היווה שיקול שהיה בו כדי להשפיע על שווי השוק של הקרקע נושא הדיון, די להפנות לממצאיו של השמאי מטעם המשיבה, מר שקד, אשר בחן עסקאות שנעשו באותו אזור (ראו נספח ד' לחוות דעתו), ומצא כי התמורה ששולמה נמוכה לאין שיעור מהסכומים אותם פסק בית המשפט המחוזי בתיק זה. 15. לסיכום, דעתי היא כי דינו של הערעור להתקבל, וכתוצאה מכך יבוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי. התוצאה היא אפוא, כי חישוב הפיצויים להם זכאים המשיבים ייעשה על פי האמור בחוות דעתו של השמאי דוד שקד, לאמור, עבור דונם עליו ניתן לבצע בינוי - סכום של 63,234 ל"י. באשר לשווי הדונם ביתרת השטח, אני מציע כי נאמץ את ממצאו של בית משפט קמא לעניין זה (8000 לירות), הואיל ולאור עסקאות אחרות שבוצעו באותו אזור, סבורני כי נתון זה מדויק יותר מהנתון אותו אימץ השמאי מטעם המערערות. מכך עולה, כי שוויה של כל החלקה הוא 387,538 ל"י [(8000×40.538)+63,234], ולפיכך שוויו הממוצע של דונם אחד ל"יום הקובע" (19.3.1976) הוא כ-9330 ל"י (387538:41.538). לסכום זה יתווסף פיצוי בגין דמי שכירות (ראו עמוד 11 לחוות דעתו של שקד), ולכלל הפיצויים להם זכאים המשיבים יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כפי שקבע בית המשפט המחוזי, וכן 10% בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. בנסיבותיו המיוחדות של ערעור זה, אני מציע כי לא נעשה צו להוצאות בערכאתנו. ש ו פ ט השופטת (בדימ') ד' דורנר): אני מסכימה. ש ו פ ט ת (בדימ') השופטת מ' נאור: אני מסכימה. ש ו פ ט ת הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט לוי. בניהקרקעותמקרקעיןהפקעה