פסק דין רקע דיוני 1. בשתי התובענות (ה"פ 497/97 ות"א 1306/99) שהדיון בהן אוחד, מבוקש לקבוע את הפיצוי המגיע למבקשים בגין הפקעת מקרקעין שהיו בבעלות המבקשים או מורישיהם והידועים כגוש שומה 30730, חלקה 1 (ספר 1053, דף 199) בית איקסא (כיום שכונת רמות אלון) (להלן - החלקה). 2. אין מחלוקת שהודעה על הפקעת המקרקעין לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן - הפקודה), פורסמה ב-י.פ. 1656 מיום 30.8.70 (להלן - המועד הקובע). 3. ביום 24.3.02, ניתן תוקף של החלטה להסדר בין הצדדים לפיו, הסכום לו טוענים המבקשים בסך 884,460 ₪, המהווה לפי תחשיבם פיצוי שאינו שנוי במחלוקת, יועבר לידיו הנאמנות של עו"ד יורם חגבי. 4. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלת שווי החלקה, על פיה ייקבע אם למבקשים מגיע פיצוי מעבר לסכום הנ"ל. עקרונות לשומת הפיצויים 5. סכום הפיצויים לקרקע מופקעת נגזר משווי המקרקעין, בעסקה שהייתה נערכת בשוק חופשי (דהיינו עסקה רעיונית ממוכר מרצון לקונה מרצון) במועד ההפקעה, על פי העקרונות הקבועים בפקודה או בחיקוק על פיו הופקע הנכס, ובענייננו - במועד הקובע. 6. בהערכת שוויים של מקרקעין, נלקחים בחשבון הנתונים הפיזיים, התכנוניים, המשפטיים והאחרים, להם עשויה להיות השפעה על המקרקעין. אין להביא בחשבון פיתוח מאוחר יותר של הסביבה, שינוי ייעוד, מיסוי חדש לא צפוי או כל גורם שנוסף למשוואת השווי לאחר ההפקעה. עם זאת, אם יש באותן תוכניות משום נתון רלוונטי בהערכת השווי לגבי מי שירצה לקנותם או למכרם - יילקחו תוכניות אלו בחשבון (קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה חמישית, 1995, עמ' 262-263), שכן הציפייה לשינוי יעוד היא נתון רלוונטי להערכה. אפשרויות פיתוח הקרקע מהוות נתון מרכזי בהערכת השווי כפי שנקבע בע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין פ"ד לד(3) 225 בעמ' 231 (להלן - פס"ד זילברשטיין): "פיצויים בגין ההפקעה יש לשלם בהתאם למחיר הטוב ביותר שאנשים היו נותנים עבור הנכס שהופקע לאחר שקיבלו את המידע הנחוץ על כל גורם העשוי להשפיע על המחיר, לרבות (אם לא קודם כל) אפשרויות הניצול המירביות". השיטות להערכת שווי מקרקעין 7. אין מחלוקת שקיימות מספר שיטות לקביעת שווי מקרקעין. לכל שיטה יתרונותיה וחסרונותיה. הכל מסכימים שמיקום המקרקעין, התכנון החל או הצפוי לגביהם ומצב הרישום, הם נתונים חשובים לצורך קביעת השווי. השיטות הרלבנטיות לענייננו הן: (א) שיטת ההשוואה - לפיה בוחנים עסקאות שנעשו במקרקעין דומים בסביבות המקרקעין נשוא ההערכה, במועדים קרובים למועד השומה. שיטה זו נחשבת לשיטת ההערכה המדויקת ביותר (פס"ד זילברשטיין הנ"ל בעמ' 227), וזאת מכיוון שאינה כרוכה בעריכת פעולות חשבוניות של השווי הגולמי, היינו הפחתה או הוספה לערך הקרקע כפי שבא לידי ביטוי בעסקה שאליה משווים את הקרקע המוערכת. (ב) שיטת החילוץ - שיטה זו משמשת על פי רוב לקביעת ערכם של בניינים שהופקעו, ואולם ניתן גם להשתמש בה לקביעת שוויה של קרקע פנויה על פי מחיר נתון של בניין. ממחירו הנתון של הבניין יש להפחית את הוצאות הבניה, תוך שהן מותאמות למצבו הנוכחי של הבניין - הסכום שיתקבל מייצג את שווי הקרקע כשהיא ריקה. אולם שיטה זו לא נתפסה בפסיקה כבטוחה: "בהיעדר ידיעה מספקת לגבי נתון אחד או יותר, מסוכן בדרך כלל להישען על הערכה גרידא לגביו, הפרש קטן יחסית בהערכת ההוצאות (למשל כדי 5%) לכאן או לכאן, עשוי לשנות מן הקצה אל הקצה את התוצאה המתקבלת לגבי הנעלם" (ע"א 161/79 הנ"ל בעמ' 228). חוות הדעת 8. מטעם המבקשים הוגשה הערכה של פיצויי ההפקעה של השמאי יוסף כהן (להלן - כהן), שאמנם אינה ערוכה כדין כחוות דעת מומחה, אך התקבלה ככזו בהסכמה. חוות דעתו של כהן הוכנה לפי שיטת ההשוואה ושיטת החילוץ במשולב, ובסופה קבע שווי של 23 ל"י למ"ר קרקע. 9. מטעם המשיבים הוגשה חוות דעת של השמאי גיל בלולו (להלן - בלולו) המבוססת על שיטת ההשוואה, ובסופה הגיע ל-7 ל"י למ"ר קרקע. בהמשך, הגיש בלולו השלמה לחוות הדעת, שצורפה לחוות הדעת המקורית. 10. שני השמאים נחקרו בבית המשפט על חוות דעתם. אתייחס לכל אחד מהפרמטרים בחוות הדעת, זה למול זה, להלן. תיאור החלקה 11. כהן מציין בחוות דעתו, כי איתר את החלקה על פי תצלום אויר שנערך על ידי מינהל מקרקעי ישראל (נספח ג' לחוות דעתו) ללא ציון מועד הצילום. בחוות הדעת עצמה מתאר כהן את שכונת רמות לאחר הקמתה (ככל שניתן להבחין מנספח ג' מדובר בשטח מבונה) ואין הוא מתאר את השכונה נכון ליום הקובע כמתחייב מעקרונות השומה כמפורט לעיל. בחקירתו בבית המשפט הסכים כהן כי המדובר באדמת בור (עמ' 15 ש' 28). 12. בלולו, לעומת זאת, איתר את החלקה באמצעות תצלומי אויר מגיחה מס' ממ/211 מיום 8.6.70, תכנית מדידה, איתור המקרקעין ומיקומם על גבי מפה טופוגרפית שבוצע על ידי המודד המחוזי (נספחים 1, 2 ,3 ,4 לחוות דעתו). על פי תיאורו, נכון למועד הקובע, מתחם ההפקעה היווה חטיבת מקרקעין בעלת מבנה טופוגרפי הררי, שומם, טרשי ובלתי מפותח, אשר נחצה על ידי כביש מנדטורי שקישר בין ירושלים והכפר א-נבי סמואל, וברובו היה דרך כורכר שאינה סלולה. האדמה, ברובה המכריע, הייתה אדמת בור לא מעובדת, הממוקמת על מדרון תלול מבחינה טופוגרפית, בצורה לא רגולרית ומרחקה מאזורים מיושבים ומגורמי פיתוח בפאתי ירושלים הוא כ-3 ק"מ (שכונת סנהדריה המורחבת). החלקה הייתה חלק מאדמות "שעוב אל ח'מיס" שהשתרעו על כ-670 דונם, ומוקמו בין נחל שמואל והכביש במרכז החלק המערבי של מתחם ההפקעה. החלקה הייתה ממוקמת בצמוד וממערב לכביש, במרחק של כ-500 מ' מהצומת הדרומית שבו. 13. לאור הנ"ל אני קובעת, כי התיאור של בלולו משקף את נתוני המקרקעין שהופקעו והחלקה בכללם, במועד הקובע. נתוני התכנון 14. לפי חוות דעת כהן על החלקה חלה תכנית מתאר מקומית 1861 (רמות), שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בי"פ 2274 ביום 2.12.76. מטרתה היה לקבוע מסגרת עקרונית של תכנית מתאר מקומית, שבהסתמך עליה תערכנה תוכניות מפורטות לפיתוחם של רובע מגורים עירוני בירושלים, ושל שטחים לנושאי תכנון כלל עירוניים. לכל מתחם המסומן בתשריט תיערך תוכנית מפורטת נפרדת. האזורים המסווגים כ"מקומות מיוחדים" ישמשו לשירות הרבים, כמו מעונות ילדים, מרפאות בתי אבות, מוסדות חינוך וכו'. תוכנית מתאר מפורטת מס' 2789, שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בי"פ 2757 ביום 23.10.81, נועדה להשלים ולפרט חלק מהתכנון של שכונת רמות, בין היתר באמצעות חלוקה של השכונה למגרשי בנייה נפרדים ותוכניות מתאר מאוחרות יותר, כאשר זכויות הבניה והשימושים ביעודים השונים בתוכניות המתאר של רמות מתייחסים לתכנית מתאר ירושלים 62, שדבר אישורה למתן תוקף פורסם בי"פ 687 מיום 16.7.59. על השאלה מהי תכנית המתאר שהיתה חלה במועד הקובע על הקרקע, השיב כהן: "האינפורמציה שנמסרה לי מעירית ירושלים שבמועד הקובע הקרקע הייתה קרקע חקלאית לפי תוכנית 5RJ" (עמ' 20 ש' 24-25). ועל השאלה מדוע תכנית זו לא הזכיר בחוות דעתו השיב: "הסתכלתי בתכניות התקפות משנת 1976, לא ציינתי את התוכנית הזו" (עמ' 21 ש' 2). 15. לפי חוות דעת בלולו התוכנית היחידה בת-תוקף אשר חלה על החלקה, הינה תוכנית 5RJ, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 4.4.42 ומהווה תוכנית מתאר מחוזית לשטחים המקיפים את העיר ירושלים, ואשר אינם כלולים בתכנית המתאר לעיר מס' 668 הידועה כ"תוכנית קנדל". בהתאם לתוכנית זו ייעוד החלקה הנדונה חקלאי. בין מועד אישור התוכנית המנדטורית ובין המועד הקובע, הועלו מספר הצעות לתכנון האזור באמצעות תוכנית אב רעיונית. תוכנית זו לא קיבלה כל תוקף סטטוטורי ואין היא מחייבת. כך גם בשנת 1968 הוכנה בעירייה תכנית שכינוייה "תוכנית אב לירושלים 1968" (להלן - תוכנית אב 68). אולם תכנית זו אינה מהווה תכנית בנין עיר ומעולם לא קיבלה תוקף סטטוטורי ו/או מעמד חוקי כלשהו, אלא ביטאה מגמות תכנוניות לטווח הרחוק לקראת שנת 2010, טווח זמן של 40 שנים לאחר מועד ההפקעה. לנתונים בחוות דעת בלולו ניתן למצוא עיגון משפטי, כפי שעולה מהדין ומהפסיקה: בין השנים 1949 - 1967 היה השטח המופקע בתחום ירדן. בבג"צ 145/80 ג'מעת אסכאן אלמועלמון אלחתעאוניה אלמחדודת אלמסאוליה ואח' נ' שר הבטחון ואח' פ"ד לה(2) 285, נקבע כי התכנית המאושרת 5RJ המנדטורית היא בתוקף מכוח הוראות המעבר שבחוקים הירדנים משנת 1955 ומשנת 1966, מה שאינו סותר את טענת בלולו כי על פי תכנית 5RJ, השטח המופקע היה מסווג כשטח חקלאי. לאחר מלחמת ששת הימים לא היה ניתן לממש בינוי על פי תוכנית מתאר 5RJ, כעולה מפסיקה דלהלן: ת"א (י-ם) 1043/99 דוד קוקיה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, תק-מח 2002(3) 22668, שבו נתבררה השאלה מהו סכום הפיצויים המגיע לתובעים בגין פגיעה במקרקעין על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. באותו עניין קבע שמאי מכריע, כי יש להפחית משווי החלקה בשל הצורך להכין תב"ע, משום שהמקרקעין מצויים מחוץ לתכנית מתאר 62 ולא ניתן לקבל היתרי בניה על פי תכניות מנדטוריות. למרות שעמדת רשויות התכנון בעניין זה לא הייתה מגובה בהנחיה, בית המשפט (כב' השופט ד' חשין) קיבל את עמדת השמאי וקבע שהנוהג או המדיניות מחייבים. בר"מ 7490/01 ופיק מחמוד בלביסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, תק-על 2002(2) 931, הגיש התובע תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין שבבעלותו כתוצאה מכניסתה לתוקף של תכנית מתאר חדשה. תביעתו נדחתה, וכן ערר שהגיש על ההחלטה בה אומצה חוות דעתו של שמאי מכריע, שקבע כי המקרקעין לא נפגעו משום שלא ניתנים היתרי בניה על פי התכנית 5RJ. בית המשפט המחוזי (כב' השופט קמא) דחה את הערעור, בציינו כי המבקש לא הביא ראיות הסותרות את הקביעה שהתכנית המנדטורית איננה מקנה היתרי בניה, ואף לא הקנתה בעבר, ולכן אין לתכנית השפעה על שווי המקרקעין. בקשה למתן רשות ערעור על החלטה זו נדחתה על ידי בית המשפט העליון (כב' השופטת ד' דורנר). 16. כאמור, כהן נמנע מלהזכיר את תכנית 5RJ בחוות דעתו, וגם את תיאור המקרקעין לא חשף כדבעי. סוגיית הצפיות 17. כאמור, מחוות דעתו של בלולו עולה, כי לאחר מלחמת ששת הימים, בשנת 1968, הוכנה בעיריית ירושלים תוכנית אב 68, שביטאה רק מגמות תכנוניות לטווח הרחוק, בשתי אלטרנטיביות (לצורך פיתוח עירוני או ייעוד למגורים כפריים), שהתייחסו לשנת 2010 - 40 שנה לאחר ההפקעה. בצב זה, גם אם יש מקום להניח כי התוכנית יצרה ציפיות כלשהן לשינוי ייעוד, אין המדובר בציפיות ממשיות, אלא בציפיות לטווח הרחוק. כאשר כהן נשאל ביחס לשאלת הצפיות, השיב: "ש. מכיוון שאתה אומר שאתה מסתמך על דברים שנאמרים בחווה"ד שלנו [של המשיבה] אז אני מפנה לעמ' 12 בו הזכרת את ההתייחסות לתוכנית האב, בה נאמר כי מה שמדובר כאן מדבר על צפי עתידי של 2010...שזה זמן רב לאחר מועד ההפקעה. האם אתה רואה את הציפיות בשנת 1970 שעדיין לא אפילו חלה ומדברת על העתיד. ת. אותן ציפיות מומשו הלכה למעשה בתוכניות בנין עיר בשנת 1976 - 6 שנים אחרי. אז נכון שבשנת 68' חשבו שירושלים תתפתח בקצב אחד אבל מה לעשות? מקבלי ההחלטות החליטו ובשנת 70 היה ברור כי קמה שכונת רמת אשכול והתחילה הכנת התוכנית לירושלים, והתב"ע קיבלה תוקף, זה לפחות 4-5 שנים של הליכים סטטוטוריים, אני לא מדבר מהרגע שהאדריכל קיבל את תוכנית העבודה. בשנת 76 יש תוכנית בתוקף כבר." (ע' 19 ש' 11-20 לפרוטוקול). מהאמור עולה, כי אמנם הייתה ציפייה כלשהי לפיתוח המקרקעין הנדונים ביום מן הימים לאור תוכנית אב 68, אולם מהנתונים שהביאו המבקשים, קשה לומר כי הציפייה במועד הקובע הייתה כה ממשית, שהיה צורך לתת לה משקל משמעותי בשווי המקרקעין. עסקינן בחכמה לאחר מעשה. במועד הקובע, פרט לצפייה קלושה אולי לעתיד הרחוק, לא הייתה תכנית המצביעה על מימוש בפרק זמן סביר. עם זאת, גם אם הייתה ליצירת התוכנית השפעה, עדיין נראה שהדבר נלקח בחשבון, כפי שעולה מעדות בלולו: " ש. אתה מציין בעמ' 12 סעיף יא(2) ש' 3: "בשנת 1968 הוכנה בעירית ירושלים..." ציטוט. אתה כשמאי מקרקעין, כאשר אתה יודע שבאזור מסויים הולכים להכין תוכנית חדשה, אתה יושב להכין אותה, האם כשמאי אתה צריך לקחת את זה בחשבון. ת. כן. ש. גם אם אין עדיין הפקדת תוכנית. ת. כן. ש. יש השפעה לשווי שוק נכון. ת. השפעה מסויימת. ש. כמה ת. תלוי בתוכנית. אינני מתעלם מן הציפיות שהתוכנית הזו יצרה, אבל הם התייחסו לשנת 2010 לטווח של 40 שנה אחרי המועד הקובע. מפנה לסעיף יא(2). אני אומר שהתוכנית יצרה ציפיות אבל ציפיות רחוקות ולא ממשיות. אותה תוכנית אב 68 לירושלים חלה על עסקאות ההשוואה שלי. ש. האם בחווה"ד אמרת שמאחר והציפיות מאוד רחוקות לכן לא הוספת שום דבר לשווי. ת. לא אמרתי דבר כזה. אמרתי כאשר עסקאות ההשוואה שלי גם התוכנית הזו חלה עליהם וממילא הציפיות הן לטווח הארוך ולא אמרתי שלא הבאתי בחשבון את זה." (ע' 35 לפרוטוקול, הדגשה שלי, י.ה). יתרה מכך, בפסקי הדין שיפורטו בהמשך, אליהם משווה בלולו את המקרקעין הנדונים, נטענו אותן טענות ובמסגרת השווי שנקבע נתנו משקל גם לציפיות שהיו לפיתוח אותם מקרקעין, כך שיש צדק בטענת המדינה כי הציפיות מגולמות בעסקאות ההשוואה. לאור האמור, בנסיבות אלו אני קובעת כי בלולו נתן משקל ראוי לציפיות לפיתוח המקרקעין בקביעת השווי. נתונים ועסקאות להשוואה 18. שני השמאים התקשו לאתר עסקאות במקרקעין שהופקעו או עסקאות במקרקעין סמוכים, לפני המועד הקובע, לצורך השוואה. 19. שני השמאים בחרו להסתמך על פסיקת בתי המשפט לצורך השוואת נתונים רלבנטיים לביסוס חוות דעתם, ואין בכך פסול, הואיל וניתן להצביע על שורה ארוכה של פסקי דין בהם נתקבלה הערכה פחות או יותר שווה לגבי מחיר המקרקעין באזור הנדון או דומה לו, במועד הקובע לשומת הפיצויים. יתרה מכך, הלכה היא כי יש מקום ליתן משקל יתר לאותה פסיקה, לפי נסיבות העניין, ובית המשפט יימנע מלהגיע למסקנה הסוטה במידה ניכרת מאותה פסיקה קודמת, אלא אם עלתה בעיה או ראיה חדשה בטיבה שלא נדונה באותה פסיקה (א. קמר, ע' 439-440; ע"א 123,124/79 קמינר ואח' נ' מדינת ישראל פ"ד לד(1) 617 (להלן - פס"ד קמינר). 20. כהן אזכר בחוות דעתו שלוש שומות של השמאי הממשלתי: במרס 1970, גוש 30244 חלקות 1, 2, 4 ,5 ,7 באזור סנהדריה המורחבת, בשטח של 8,500 מ"ר, הוערכו על ידי השמאי הממשלתי לפי 24 ל"י למ"ר. באוגוסט 1970, לגוש 30246 חלקות 2, 6 (מגרש 12) - מגרש ציבורי באזור רמת אשכול בשטח 2,500 מ"ר, ניתן מחיר המשקף 40 ל"י למ"ר. באפריל 1971, גוש 30236 חלקות 23-25 הממוקמות ברוממה, בשטח של 6,965 מ"ר, הוערכו על ידי השמאי הממשלתי לפי 60 ל"י למ"ר. כן, בהסתמך על פסק הדין ע"א 720/77 עיזבון המנוחה אסתר טובה וינגרטן ו-5 אח' נ' מדינת ישראל, פ"ד לב(3) 813 (להלן - פס"ד וינגרטן), טען כהן כי את חוות דעתו הכין גם על פי שיטת וחילוץ (עמ' 28 סיפא עמ' 29 רישא) וקבע את הסך של 60 ל"י כמחיר בסיס, ולאחר התאמתו הגיע למחיר של 23 ל"י למ"ר. 21. בלולו, לעומתו, הסתמך על עסקאות עקיפות מהפריפריה הדרומית של העיר שבוצעו בין השנים 1968-1970, בשטחים בעלי אפיונים דומים למקרקעין דנן. דהיינו, אזור טרשי, בלתי מפותח, המרוחק מגורמי תשתית ופיתוח וייעודו חקלאי לפי תכנית 5RJ המנדטורית. שטחים אלו ממוקמים במרחק של עד 4 ק"מ מפאתי השכונות הדרומיות של העיר, והם סופחו אליה לאחר מלחמת ששת הימים. העסקאות בוצעו באמצעות חב' הימנותא, באזור הכפרים מלחה שראפת ובית ג'אללה (גילה כיום). בחוות הדעת אוזכרו 10 עסקאות מתוכן בתשע עסקאות המחיר נע בין 2.04 ל"י למ"ר לבין 2.50 ל"י למ"ר ובעשירית 5.60 ל"י. בנוסף, אזכר בלולו סדרת פסקי דין שניתנו בתחום ההפקעה, בהם נע הפיצוי בין 5 ל-15 ל"י למ"ר, אותם צירף כנספחים לחוות הדעת: נספח 7 - ה"פ 1054/85 גדליה אסולין נ' מדינת ישראל (להלן - פס"ד אסולין), שדנה בחלקה הנמצאת בקצה הדרום מערבי של מתחם ההפקעה הנדון, בשטח של כ-49,277 מ"ר, וקבע ערך שווי של 5 ל"י למ"ר, בהתאם לחוות דעת שמאי, שמונה על ידי בית משפט. בחוות דעתו הסתמך השמאי על עסקאות השוואה מהפריפריה הדרומית של ירושלים, וקבע כי מדובר באדמת טרשים לא מעובדת ומכוסה שיחים, הנמצאת באזור לא מפותח ומבודד, וכי בזמן הרלבנטי סיכויי הפיתוח היו נמוכים. בית המשפט אימץ קביעת השמאי, בציינו שהמומחה עשה עבודה יסודית ודן בכל השיקולים. נספח 9 - ה"פ 1053/83 אברהם אליהו מזרחי נ' מדינת ישראל (להלן - פס"ד מזרחי), הדנה בחלקה הנמצאת בקצה הצפוני של מתחם ההפקעה בשטח של 15,750 מ"ר. בית המשפט קיבל את חוות דעתו של השמאי שמינה לעניין שווי הקרקע, וקבע כי ערך החלקה הוא 8.5 ל"י למ"ר. במקרה זה, השמאי קבע השווי על פי ממוצע שערך בין שווי הקרקעות בבית איכסא ובבית חנינא - ביניהן נמצאת הקרקע (כשהוא מתבסס על עסקאות השוואה לפני ו/או אחרי מועד ההפקעה) ועל פי עסקאות השוואה מהפריפריה הדרומית. ביהמ"ש העמיד את גובה הפיצוי על סך כולל של 9 ל"י למ"ר. נספח 10 - ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי פ"ד לט (4) 185, בו דחה בית המשפט העליון את ערעור המדינה ביחס למודל עליו הסתמך השמאי המוסכם. אמנם בית המשפט העליון קבע שיש הגיון בטענת המדינה, אולם בהעדר ראיות וחקירה מספיקות בערכאה הנמוכה לא ראה מקום להתערב. נספח 11 - ה"פ 1996/84 (להלן - פס"ד נחלת ישראל רמה), חלקת זו צמודה לחלקה בפס"ד מזרחי וממוקמת מעברו השני של הכביש. לכאורה, שוויה אמור היה להיות זהה לשווי חלקת מזרחי, אולם המדינה טענה כי מודל "דיאגרמת הקו הישר" עליו התבסס השמאי בפס"ד מזרחי אינו נכון. בניגוד לפס"ד מזרחי, בו בית המשפט העליון לא התערב במסקנות המומחה בטענה שלא עבר חקירה מקיפה, כאן השמאי עבר חקירה מקיפה, בעקבותיה הסמיכו הצדדים את בית המשפט לפסוק בפשרה. לאחר שקלא וטריא העמיד כב' השופט ע' זאבי ז"ל את הפיצוי לצורך פשרה על 7 ל"י למ"ר, בציינו שמדובר במקרקעין שערכם ספקולטיבי גרידא, הואיל ומדובר באדמת טרשים הנמצאת על הר קרח המרוחק 4.5 ק"מ מירושלים, שיהיה לה ערך רק אם יערכו בה עבודות פיתוח. נספח 12 - ה"פ 1636/84 גרין נ' מדינת ישראל (להלן - פס"ד גרין), דנה בחלקה הממוקמת בקצה המערבי של מתחם ההפקעה בשטח של 33.175 מ"ר. המומחים משני הצדדים העריכו את שווי החלקה על בסיס שיטת ההשוואה והסתמכו הן על עסקאות השוואה והן על פסקי דין, אולם ביהמ"ש העליון, העדיף את חוות דעת שמאיי המדינה ודחה חוות דעת מומחה התובע בטענה, כי חוות דעתו מגמתית ואינה אובייקטיבית. בהתאם לכך, קבע בית המשפט את שווי הקרקע לפי 4.5 ל"י למ"ר, בציינו כי העובדה שלא נערכו עסקאות באזור במשך שלוש השנים שחלפו ממלחמת ששת הימים ועד להפקעה, מלמדת כי לא היו ציפיות של ממש לפיתוח בזמן הנראה לעין. נספח 13 - ה"פ 747/85 הוברלנד נ' מדינת ישראל (להלן - פס"ד הוברלנד), דנה בחלקה הממוקמת במרכז החלק המערבי של מתחם ההפקעה, בצמוד לחלקה הנדונה מעברו המזרחי של הכביש בשטח של 36.849 מ"ר. גם כאן שני השמאים הלכו לפי גישת ההשוואה והסתמכו על עסקאות השוואה ופסקי דין, ובית המשפט קבע שיש להעמיד את גובה הפיצוי על 6.5 ל"י למ"ר, בהסתמך על ההשוואה לפסקי דין שניתנו בתחום ההפקעה. נספח 14 - ה"פ 858/72 קרשינסקי נ' מדינת ישראל (להלן - פס"ד קרשינסקי), דנו בחלקה הממוקמת בקצה הדרום מזרחי של מתחם ההפקעה, מרחק של כ-500 מ' מפאתי שכונת סנהדריה המורחבת, בשטח של 31.953 מ"ר. בית המשפט פסק את גובה הפיצויים לפי 15 ל"י למ"ר בהתבסס על עדות הקבלן והמתווך. נספח 15 - ע"א 254/75, 257/75 מדינת ישראל נ' קרשינסקי פ"ד ל(3) 85 - הערעור שהוגש על פס"ד קרשינסקי לבית המשפט העליון נדחה. 22. לדעת בלולו, בהתאם לפס"ד קמינר, יש לתת משקל לקביעות פסקי דין אלו, הואיל ומפסקי הדין עולה שווי מתואם של 6-7 ל"י למ"ר. לטענתו, פס"ד קרשינסקי, לגביו נקבע שווי של 15 ל"י למ"ר, ייחודי משום שהחלקה ממוקמת במרחק של 500 מ' מפאתי שכונת סנהדריה המורחבת, משויכת לאדמות הכפר ליפתא ומרוחקת כ-2-3 ק"מ מיתר החלקות שלגביהן ניתן פסק הדין. בנוסף, בפסק הדין מצוטטים דברי הקבלן, שהעיד כי ביקש לרכוש את החלקה לאור ציפיות ממשיות לפיתוח תוך חמש שנים. לעומת זאת, יתר פסקי הדין מתייחסים לאדמות בית איכסא המרוחקות מפיתוח, לגביהן לא היו ציפיות לעתיד הנראה לעין, לכן קבע בית המשפט בפס"ד גרין ופס"ד הוברלנד, כי לחלקת קרשינסקי נסיבות מיוחדות ולא ניתן להקיש ממנה לגבי שווי החלקות בבית איכסא. 23. בלולו הטעים, כי פיתוח ביוזמה פרטית דורש השקעה ממונית גבוהה ובד"כ אינו פרי יוזמה של בעלי קרקעות בודדות. מקרקעין בשטח קטן יחסית ו/או הרחוק מאזור מיושב, יוצר תלות בגוף גדול כגון משרד השיכון על מנת לקדם את הבנייה. לדבריו, הקרקע הנדונה היוותה שטח של כ-50 דונם המצוי במרחק של כ-3.5 ק"מ מפאתי ירושלים, ובנסיבות אלו, אפילו אם החלקה צמודה לכביש לא היה כדאי כלכלית למשוך אליה תשתיות לצורך פיתוחה בלבד. כמו כן, במהלך שלוש השנים ממלחמת ששת הימים ועד להפקעה, לא היו עסקאות לגבי מתחם ההפקעה שנקשרו לפני מועד ההפקעה, כך שלא התייצבו תנאי ומחירי השוק, ולמעט ניסיון של יהודים בתחילת המאה ה-19 לתכנן את האזור, לא נעשה כל ניסיון לתכנן את השטח באמצעות פרצלציות או תוכניות למיניהן. עוד טוען בלולו, כי סיכויי הפיתוח העצמי של החלקה והאזור היו נמוכים ביותר אלמלא ההפקעה והפיתוח המואץ של האזור, שבוצעו על ידי המדינה ועל חשבונה. בנוסף ציין בלולו את העובדה, כי למרות שמדובר בחלקה בבעלות משותפת של רבים (מושאע) - מרכיב שיש בו כדי לגרום להפחתה בשווי החלק היחסי של כל שותף, לא הביא מרכיב זה בחשבון. דיון 24. במקרה שלפנינו, עברו שנים רבות ממועד ההפקעה ועד למועד מתן הפיצוי. המקרקעין עברו שינוי ניכר מאז, וערכם עלה לאין שיעור. בפקודה נקבע מפורשות, כי את הפיצוי יש לחשב לפי ערך הקרקע במועד פרסום הודעת ההפקעה ברשומות לפי סעיף 5 לפקודה, הוא המועד הקובע במקרה דנן (30.8.70), תוך התעלמות מהשימוש המיועד להתבצע במקרקעין לאחר ההפקעה - בין אם הוא משביח ובין אם הוא גורע מערכם לאחר ההפקעה. סעיף 12(ב) לפקודה קובע במפורש: "12. תקנון בענין הערכת הפיצויים בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל מקרקעין או זכות או טובת הנאה במקרקעין, ינהג לפי התקנות הבאות:- (א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהמקרקעין נרכשה בכפיה; (ב) בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשויה של המקרקעין, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת המקרקעין אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשויה של המקרקעין, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו או שתעשינה או שתבנינה על אותה מקרקעין:". (ראה גם א. קמר דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית, עמ' 425-428 והאסמכתאות שם) (הדגשה שלי - י.ה). 25. כפי שציינתי בסעיף 7(א) לעיל, שיטת ההשוואה היא השיטה המקובלת לקביעת שווי מקרקעין. לגישה זו הסכים אף השמאי כהן, אשר טען בעדותו כי הלך לפי שיטת ההשוואה, אולם משום שבחן עסקאות אחרות, הגיע לשווי שונה (ע' 12 לפרוטוקול). אמנם, בהמשך עדותו טען כהן כי שילב גישות והשתמש הן בשיטת ההשוואה והן בשיטת החילוץ, אולם גם אז טען שהגישה הראשונית היא גישת ההשוואה: "עבדתי גם בשיטת וינגרטן, ראשית כדי להגיע למחיר הבסיסי עבדתי בשיטת ההשוואה, והבאתי עסקאות נוספות ובחנתי את רמות המחירים שבוצעו עסקאות על ידי המדינה בקרקעות בירושלים באותה תקופה..." (ע' 26 לפרוטוקול, הדגשה שלי י.ה). בהמשך אמר: "בשיטת ההשוואה קבעתי את המחיר הבסיסי, את הניתוח של המחיר הבסיסי על מנת להגיע לביצוע ההתאמות, על מנת להגיע לשווי המתאים למקרקעין הזאת עשיתי בשיטת החילוץ על פי פסק דין וינגרטן" (ע' 28 לפרוטוקול). 26. כאמור, כהן הסתמך בחוות דעתו על פס"ד וינגרטן, כדרך בה הגיע לשווי המקרקעין. אולם, מעיון בפס"ד וינגרטן עולה, כי אדמת המערערים בפס"ד וינגרטן הייתה מחוץ לאזור הבנוי של ירושלים, והשטחים המבונים הקרובים ביותר היו שכונת סנהדריה, במרחק כ-700-800 מטר מצד דרום-מערב, ובערך באותו מרחק מצד דרום-מזרח בנייני האוניברסיטה העברית ובית החולים הדסה שבהר הצופים. המדובר בשטח שהופקע מהמערערים, ועליו בנויה כעת שכונת גבעת המבתר ובהמשכה מעבר לכביש ירושלים. בחישוב מחיר הבסיס לצורך חילוץ נלקח בחשבון מחיר בסיסי של 56 ל"י, ולאחר התאמתו (ניכויים בגין הפרשת 40% לצרכי ציבור, 10% הוצאות תכנון, הוספת 10% בגין שטח גדול, ניכוי 15 ל"י למ"ר עבור פיתוח) התקבל הסך של 19.80 ובעיגול 20 ל"י, ותוספת של 1 ל"י עבור הגדלת אחוזי בניה נקבע המחיר של 21.04417 ל"י למ"ר. בפסק דינו, בית המשפט העליון עמד על תחושת הציפייה שאחזה בבעלי המקרקעין עם איחוד ירושלים. פס"ד וינגרטן, ופס"ד ע"א 730/77 (זיו קלינברג) המאוזכר בו, עוסקים בהפקעת מקרקעין הנמצאים בהר הצופים ובמקרקעין סמוכים, הכלולים בתכנית המנדטורית לירושלים הידועה כתוכנית קנדל וחלקם כלולים אף בתוכנית המתאר 62 לירושלים, לפיהן היעוד הנו למגורים. בנוסף, ההפקעה הייתה בתאריך ינואר 1968, כך שהיו ציפיות ממשיות לפיתוח ביוזמה פרטית. זאת לעומת המקרה דנן, בו חלה תכנית 5RJ, לפיה יעוד המקרקעין חקלאי, והם מרוחקים כ-3-4 ק"מ מירושלים, באזור שומם ומבודד לגביו לא היו צפיות לפיתוח ביוזמה עצמית. לפיכך, אין ללמוד מפס"ד וינגרטן לעניינינו. 27. כן אני דוחה את טענות ב"כ המבקשים, כי הפסיקה עליה מסתמך בלולו אינה רלבנטית, להוציא פס"ד קרשניסקי - בנימוק שהוא היחיד המביא ראיות ישירות מתקופת ההפקעה ובו בית המשפט התרשם מהמתווך באופן ישיר לגבי המחיר האמיתי שקונה מוכן לשלם עבור מקרקעין באזור (15 ל"י למ"ר), וכי בלולו לא אבחן את פס"ד קרשינסקי ולא הסביר מדוע העדיף השומות האחרות על פני שומה זו. כן אני דוחה טענתם, כי בחוות הדעת המשלימה של בלולו העסקאות אינן מפורטות דיין כדי לגזור מהן השוואה, או שהן חסרות נתונים מהותיים, כמו על ידי מי נעשו העסקאות ומה נתוני העסקאות. לא מצאתי דופי בהסתמכות על פסיקה העוסקת במקרקעין ולה נתונים דומים, הן מבחינת המיקום והן מבחינת התכנון החל והציפיות לעתיד, והשווי שנקבע זהה פחות או יותר, ואף נופל מזה שקבע בלולו. זאת לעומת המבקשים, שלא הצביעו על פסיקה שיש בה אלטרנטיבה ממשית לשווי שנקבע, כאשר ההסתמכות על פס"ד קרשינסקי צריכה להיות מוגבלת מאוד, כפי שנקבע בפרשות גרין והוברלנד. אוסיף, כי אמנם העסקאות שהביא בלולו היו רובן ככולן עם חברת הימנותא, אולם הסכום שנקבע באותן עסקאות נמוך משמעותית מהסכום אותו קבע בלולו בחוות הדעת, כך שגם אם השווי בעסקאות אלו אכן נמוך מהשווי האמיתי, בפועל ניתן משקל רב יותר לפסקי הדין בהם נקבע שווי גבוה יותר, כך שהעובדה שמדובר בעסקאות הימנותא אינה משפיעה על התוצאה במקרה שלפנינו ואינה מחייבת שינוי השווי שנקבע בשומת בלולו (הואיל והשווי נקבע מראש בהתאם לרף העליון). 28. אציין, כי המבקשים העלו תהיותיהם לגבי הדרך בה הגיע בלולו לסכום שקבע, אולם בשונה מכהן, שלא פירט את הדרך בה הגיע לשווי המוצע, השמאי בלולו שב והסביר כיצד הגיע לסכום של 7 ל"י למ"ר: "ת. אם תסתכל על עסקאות ההשוואה הכנסתי את הנושא של עליית המחירים באותה תקופה. מניתוח עסקאות ההשוואה מצאתי כי המחיר לשנת 69 היה בין 2 ל- 2.5 לירות למטר באזור גילה, בעוד שהמחיר בשנת 70 היה סביב 5 - 5.5 לירות למר וזה תואם את רמת המחירים לאותה קופה. אזור הפריפריה הדרומית עדיף במעט ולכן עולה השווי ל- 4-5 לירות למועד הקובע. הסתמכתי על פסקי דין שניתנו שווי של בין 6.5 ל- 7. ואני מוצא לנכון את פסקי הדין כבסיס להשוואה. סעיף יא (6) לחווה"ד אני מציין שהעמדתי את השומה על הצד הגבוה של המחירים מאחר שפעלתי על הצד הזהיר לטובת המופקע ולא נתתי 4-5 אלא 7. והייתי הוגן." (עמ' 36 לפרו'). ובהמשך: "ש. כשהגעת לספרה 7, למה דווקא 7 ולא 3 או 13. ת. עסקאות ההשוואה הראו שווי מתואם בין 4 ל-5 פסקי הדין הראו שווי מתואם בין 6 ל- 7. מאחר שפעלתי על הצד הזהיר העמדתי את שומתי על הצד הגבוה ביותר וקבעתי את 7." (עמ' 38 לפרו'). 29. סיכום: העולה מן המקובץ הוא, שבכל אחד מהפרמטרים ידו של בלולו על העליונה. לפיכך, אני רואה לנכון לאמץ את חוות דעתו של בלולו, וקובעת את הפיצוי בסך של 7 ל"י למ"ר, נכון ליום הקובע, על פיו יחושב הפיצוי המגיע למבקשים כדין, בקיזוז הסכום שקיבלו (בהתאמה). כל צד ישא בהוצאותיו. קרקעותפיצוייםהפקעה