##ביטול הפקעה באמצעות עורך דין:## מעמדה החוקתי על חוקי של זכות הקניין של הבעלים המקוריים, אשר נפגעה בעת הפקעתה, מצדיק את ביטול ההפקעה מקום בו הרשות הציבורית לא פעלה בשקידה הראויה ובמהירות הסבירה, באופן שמעיד על העדר קיומו של צורך ציבורי. דין הוא שהוצאתה לפועל של התכלית לשמה הופקעו המקרקעין תיעשה במהירות הראויה. רשות שהפקיעה קרקע למטרה ציבורית מסוימת ושנים ארוכות לא עושה שימוש בקרקע, משמיעה לציבור למעשה שאין היא זקוקה לקרקע שהופקעה, לא למטרה שלשמה הופקעה ולא בזמן שהופקעה. בנסיבות אלו מתעורר ספק באשר לצורך הציבורי ובאשר לעילה לנטילת הקרקע ואף מתחזק הרושם כי לא הייתה הצדקה לכתחילה לנטילת הקרקע מבעליה לשיהוי בשימוש במקרקעין על ידי הרשות שני פנים שונים. האחד, פן ראייתי התומך בסברה לפיה זנחה הרשות את מטרת ההפקעה, השני, פן שנהוג לכנותו "שיהוי מינהלי" - פגם מנהלי של הרשות לממש את מטרת ההפקעה. קרי, מחדלה של הרשות להגשים את התכלית שעמדה בבסיס הפקעת המקרקעין מלמד על כך שהרשות לא נהגה ב"שקידה הראויה". הטלת חיוב על הרשות לפעול בשקידה ראויה נתמכת על ידי מכלול שיקולים פרטיים וציבוריים כאחד, לרבות הצורך שבמימוש יעיל של הקרקע המופקעת ואמון הציבור בפעולות הרשות. ##זניחת מטרת ההפקעה:## זניחת מטרת ההפקעה, כמו גם מחדלה של הרשות לפעול בשקידה הראויה לצורך הגשמתה, עשויים להביא את בית המשפט להורות על ביטול ההפקעה ועל השבת המקרקעין לידי בעליהם המקוריים. יחד עם זאת, ביטול הפקעה עלול להיתקל לעיתים בקשיים הנובעים מעצם התערבותו של בית המשפט בהליכים המתנהלים אצל רשויות התכנון. כמו כן, ביטול ההפקעה והשבת המצב לקדמותו, בשעה שרשות התכנון כבר החלה בהוצאתה אל הפועל של התכלית לשמה הופקעה חלקת המקרקעין, מעורר קשיים מעשיים ולכן עשוי בית המשפט שלא לנקוט בדרך זו גם בנסיבות בהן קצב התנהלות הדברים רחוק מלהשביע רצון. בנסיבות בהן נפל שיהוי ניכר בפעולות הרשות אך ביטול ההפקעה והשבת המקרקעין לבעליהם עלולים להביא לפגיעה באינטרס הציבורי, עלול להיווצר מצב בו בעל המקרקעין ייוותר נטול כל סעד. מצב דברים זה אינו עולה בקנה אחד עם העמדה, לפיה מעשה ההפקעה אינו מביא לניתוק זיקתו של בעל המקרקעין מהחלקה המופקעת. כן, במצב דברים זה מעשה ההפקעה גם אינו עולה בקנה אחד עם מעמדה החוקתי של הזכות לקניין. ##הפקעות מקרקעין - שיהוי בלתי סביר:## שיהוי בלתי סביר בביצוע הפקעה עשוי להצדיק ביטול ההפקעה. עם זאת, השאלה, אם במקרה מסוים ראוי לבטל את ההפקעה בשל שיהוי, תלויה בנסיבת של אותו מקרה. ראשית, יש מקום לברר אם השיהוי במקרה הנדון חורג מגדר הסביר. נפסק, כי שיהוי בלתי סביר בביצוע ההפקעה עשוי להצדיק את ביטולה, בשים לב לשני ההיבטים הכרוכים במבחן השיהוי האמור: הפן הראייתי, שבגדרו מצביע השיהוי, כשלעצמו, על זניחת מטרת ההפקעה; והפן המהותי, שבו נבחן פגם מינהלי של הרשות במימוש מטרת ההפקעה, בזיקה לשאלה, האם פעלה הרשות בשקידה ראויה ( עע"מ 4231/11, בעניין מזובר, לעיל; ועע"מ 1369/06, בעניין הלביץ, לעיל). בצד זאת נקבע, כי " השאלה האם פעלה הרשות בשקידה ראויה למימוש מטרת ההפקעה או אם זנחה הרשות את תכניתה משתנה ממקרה למקרה ונבחנת על פי הנסיבות הקונקרטיות של העניין" (עע"מ 1369/06, בעניין הלביץ, לעיל; בג"ץ 1135/93, בעניין טריידט, לעיל; ובג"ץ 174/88, בעניין אמיתי, לעיל). ##הפקעות מקרקעין - פגיעה בזכויות הפרט:## בהיות ההפקעה פגיעה קשה בזכות הקניין של הפרט, הרי שהצדקתה תלויה בכך שהיא אכן משרתת צורך ציבורי נדרש. בהקשר זה נוסחו שלושה תנאים, שבכוחם המצטבר לוודא קיומו של צורך ציבורי כנדרש: "על שלושה תנאים להתקיים בטרם יחליט הגוף המפקיע על הפקעת מקרקעין: קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר; זיקתו של הצורך הציבורי המסוים למקרקעין המסוימים המיועדים להפקעה; וקיום צורך בהפקעת המקרקעין המסוימים כדי לממש את הצורך הציבורי" (עע"מ 1369/06 הלביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה, פ"ד סב(4) 634, 655 והאסמכתאות שם (2008)). הדגש מוּשׂם אפוא על כך שהמטרה הציבורית היא מוגדרת ואינה נטענת בעלמא או באופן כללי בלבד. הפקעת נכס מקרקעין של אדם, על משמעויותיה החריפות, חייבת להיות למען מטרה ברורה ומוגדרת, ואין די במטרה מעורפלת כגון "שבאחד הימים היא עשויה לשמש צורך ציבורי זה או אחר, כפי שיוחלט ברבות הימים" (בג"ץ 1135/93 טריידט ס.א., חברה זרה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הרצליה, פ"ד מח(2) 622, 633 (1994)). ##הפקעות מקרקעין - הצורך הציבורי בהפקעה:## הצורך הציבורי בהפקעה צריך להתקיים לא רק בעת ההפקעה, אלא גם בעת מימושה – ואף לאחר מכן. לפיכך נפסק לא אחת, כי שיהוי במימוש הפקעה יכול להוביל למסקנה שהרשות זנחה את מטרת ההפקעה – מסקנה שבכוחה להוביל לביטול ההפקעה במצבים חריגים (לעניין השיהוי ראו למשל: בג"ץ 174/88 אמיתי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המרכז, פ"ד מב(4) 89 (1988); בג"ץ 3421/05 מח'ול נ' שר האוצר - משרד האוצר, פסקאות 15–20 (18.6.2009); עניין הלביץ, פסקאות 62–66, ובאסמכתאות שם). יחד עם זאת, לגבי הדרישה בדבר קיומו של צורך ציבורי קונקרטי, מסוים ומיידי, הוכרו חריגים. חריגים אלו מבוססים על ההבחנה שבין הפקעה נקודתית, לבין הפקעה הנעשית כחלק ממערך תכנוני רחב היקף. במצב דברים שכזה, של תכנון רחב היקף וארוך טווח, עשוי להתגבש אצל רשויות התכנון צורך בשטח מסוים של מקרקעין לייעוד ציבורי, לצורך שימוש הדרגתי במהלך תקופה ארוכה. במסגרת כזו עשויה להתקיים הצדקה להפקעה של מגרש מסוים, אף אם אין צורך קונקרטי ומיידי במגרש זה. על נקודה זו עמד בית המשפט בכמה מקומות. כך, למשל, נאמר בעניין בונשטיין (עע"מ 319/05 בונשטיין נ' המועצה המקומית זיכרון יעקב (1.2.2007)) מפי השופט (כתוארו אז) ס' ג'ובראן: "הליכי תכנון מטבע הדברים הינם צופי פני עתיד. במסגרת הכנת תוכניות ליישוב כזה או אחר מביאות רשויות התכנון בחשבון את הצפי להתפתחותו העתידית של היישוב ואת כמות עתודות הקרקע שיש להקצות לצורכי ציבור, שהרי סוף מעשה במחשבה תחילה. מאחר והליכי איכלוס של שכונות מסוימות עשויים לארוך זמן רב, יכול ומימוש ייעודן של חלק מן הקרקעות שהופקעו יתעכב, אולם אין להסיק מכך בהכרח על העדר צורך עתידי בקרקע. נהפוך הוא, ביטול ההפקעה או נקיטה בצעדים נמהרים ללא כל תכנון מקדים והתחשבות בצרכים עתידיים עלול במקרים מסוימים להביא למחסור בקרקעות לצורכי ציבור". ##ביטול פקעות מקרקעין - סיכום:## ועדה מקומית לתכנון ולבנייה מפקיעה מקרקעין בהתאם לסעיף 189 לחוק התכנון והבנייה בצירוף עם סעיפים 5 ו-7 לפקודת הרכישה. המקרקעין מוקנים לרשות הציבורית והזכויות בהם נרשמות על שמה (בהתאם לסעיף 19 לפקודת הרכישה). במצב דברים זה, הרשות עוברת למימוש המטרה לשמה הופקעו המקרקעין. במסגרת זו על הרשות הציבורית לפעול בשקידה ראויה, תוך פרק זמן סביר, למימוש מטרת ההפקעה. חובה זו חלה גם בשלב ביצוע פעולות ההפקעה. ביסוד הטלת החובה לפעול בשקידה ראויה עומדת חובת הנאמנות של הרשות הציבורית כלפי הציבור - ובכללו "הנפקע" - להגשים את הצורך הציבורי שבגינו הופקעו המקרקעין והועברו לידיה. חובה זו מתחדדת על רקע מעמדה של הזכות החוקתית לקניין (סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו). מאפיין זה של התכנון רחב ההיקף וארוך הטווח, מצדיק לא רק התאמה של דרישת הצורך הציבורי המסוים והמוגדר, אלא גם התחשבות כאשר בוחנים שיהוי של הרשות במימוש הצורך הציבורי. כאשר מועלית הטענה, כי הרשות משתהה במימוש ההפקעה, באופן המלמד על זניחת הצורך הציבורי שבבסיסה, הרי שיש לתת את הדעת על כך שבתכנון רחב היקף המוּצא לפועל באופן הדרגתי, השיהוי אינו מלמד בהכרח על זניחת מטרת ההפקעה.עורך דיןקרקעותמקרקעיןביטול הפקעההפקעה