מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא רכישת דירה עם חריגות בניה: על-פי הסכם מכר שנחתם בין הצדדים, רכש התובע מהנתבעים את ביתם בעיר רמלה. לטענת התובע, בדירה התגלו ליקויי רטיבות וכן התברר כי ישנן חריגות בניה בניגוד להיתר הבנייה, שהנתבעים העלימו ממנו. מכאן תביעתו לפיצוי בסך של 201,000 ₪. המחלוקות בין הצדדים הן בשני עניינים: האחד, נושא ליקויי הרטיבות והשני, עניינו בשאלה אם בעת רכישת הבית ידע התובע על חריגות הבניה. א. עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים הרלוונטיים 2. עיקרי העובדות הרלוונטיות אשר יפורטו תחילה, אינן שנויות במחלוקת. ככל שנדרש לעובדות שלגביהן הצדדים חלוקים, הדבר יצוין. 3. הסכם המכר בין התובע לבין הנתבעים (הנתבע 1 ושלושת ילדיו. להלן - הנתבע), נחתם ביום 23.3.2009, ועל-פיו רכש התובע את ביתו של הנתבע ברחוב אמנון ותמר ברמלה (להלן - הבית או הנכס), תמורת סך של 1,240,000 ₪ (סעיף 5.1 בהסכם המכר, להלן - ההסכם (נספח א' של תצהיר התובע; נספח 2 של תצהיר הנתבע)). 4. אין מחלוקת כי במקביל, החל מחודש ינואר 2009, פעל הנתבע לקבלת היתר בניה, כך שתהיה התאמה בין הבית בפועל לבין היתרי הבנייה. היתר בנייה אמנם ניתן ביום 11.11.2009 אשר לא הובהר די הצורך אלו חלקים בבית אומנם אושרו בדיעבד בהיתר, אך אין מחלוקת כי לא כל הבנוי אושר. החזקה בבית נמסרה לידי התובע ביום 1.6.2009 וסמוך לאחר מכן ביצע התובע עבודות ושיפוצים בבית, ובין השאר שינה חלק מחזיתות הבית. אין מחלוקת כי בשל כך הוציאה עיריית רמלה צו הפסקת עבודות וכי היה בכך כדי לעכב את קבלת היתר הבניה האמור (יוער, כי לא הוצגו ראיות בעניין זה, אולם כאמור, לא הייתה מחלוקת באשר לעובדות אלו). 5. כפי שעוד יובהר להלן, אין מחלוקת שהתובע שילם לנתבע את מלוא התמורה עבור רכישת הבית, למעט סך של 150,000 ₪ אשר מופקד בנאמנות בידי באת-כוחו של הנתבע, עד השלמת כל הפעולות שנקבע בהסכם כי יושלמו קודם לתשלום סכום זה, כפי שעוד יובהר בהמשך הדברים. 6. ביום 30.5.2012 הוגש כתב התביעה הנדון, שבו עתר התובע לחייב את הנתבע לפצותו בסך של 201,000 ₪. על-פי הנטען בכתב התביעה, בדירה התגלו ליקויי רטיבות שעלות תיקונם הוא בסך של 23,200 ₪ וכן נתבע שכרו של המהנדס מטעם התובע בסך של 3,100 ₪. עוד נטען, כי לתובע התברר שבבית ישנן חריגות בניה בניגוד להיתר הבנייה, וכי עלות התהליך הכרוך בהוצאת היתר בנייה שיאשר בדיעבד את החריגות היא בסך של 150,000 ₪ (כמפורט בכתב התביעה). כן נתבע פיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 25,000 ₪. בד בבד עם הגשת התביעה, הגיש התובע בקשה לעיקול זמני של הסכום שמופקד בידי באת-כוחו של הנתבע, אולם בקשה זו לא התקבלה בשל כך שהנתבע לא המציא ערב מתאים (ראו החלטות הרשם מיום 30.5.2010 ומיום 2.6.2010). כתב ההגנה הוגש ביום 1.8.2010. 7. בדיון שהתקיים ביום 20.1.2011 הודיע התובע כי הוא מבקש לנסות למכור את הבית. לאחר שביום 13.2.2011 הודיע שמכירת הבית לא צלחה, ניתנה החלטה בהסכמת הצדדים, שלפיה מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס מר אחי קליין (להלן - המומחה), כדי לבדוק את טענות התובע בעניין ליקויי הרטיבות בבית. חוות-דעתו של המומחה הוגשה ביום 27.6.2011. 8. לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים, נחקרו העדים על תצהיריהם בדיון מיום 5.7.2012. מטעם התובע העידו התובע, ידיד שלו ששמו יעקב גולן, ומתווכת עסקת המכר, הגב' אולפת אלטורי. מטעם התובע הוגש גם תצהירה של אשתו, נאדרה דאוד, אולם הנתבע ויתר על חקירתה מבלי שהדבר ייחשב להסכמה לאמור בתצהירה. מטעם הנתבעים העיד רק הנתבע. סיכומי טענות הצדדים הוגשו בכתב. מטעם התובע הוגש ביום 2.9.2012 ומטעם הנתבע הוגש ביום 1.11.2012. ב. עיקרי טענות התובע 9. בעניין ליקויי הרטיבות טען התובע כי בחורף הראשון לאחר שקיבל את החזקה בבית התגלו נזילות קשות ובגג, בסלון ובלוח החשמל, וכי נזילות אלו גרמו לקצרים בחשמל. לטענתו, קיומם של ליקויי הרטיבות הוכח בחוות-דעתו של המומחה מטעמו, המהנדס אוריאל דוד (נספח ט' של תצהירו). משמונה מומחה מטעם בית המשפט אשר קבע כי ישנן ליקויי רטיבות במרפסת, שאינם קשורים בעבודות שביצע התובע בבית, יש לחייב את הנתבע לשאת בסכום שקבע המומחה. כן יש לחייב את הנתבע לשאת בעלות חלקו של התובע בשכרו של המומחה מטעם בית המשפט ובמחצית משכר המומחה מטעמו. כן ביקש שבית המשפט יחייב את הנתבע לשלם גם את הפסד ימי העבודה של התובע, בעבר ובעתיד, לצורך התיקונים. עוד ביקש התובע, כי הנתבע יחויב בהוצאות בשל התנגדותו לכך שיינתן פסק-דין חלקי על סמך חוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, כפי שביקש עוד בקדם המשפט מיום 30.10.2011. לטענת התובע, התנגדות הנתבע נשענה על בקשתו שגם נושא ליקויי הרטיבות יתברר במהלך שמיעת ההוכחות, אך בסופו של דבר הנתבע לא ביקש לזמן את המומחה מטעם התובע לעדות ובמסגרת שמיעת הראיות, כלל לא נדרש הנתבע לעניין ליקויי הרטיבות. 10. נושא חריגות הבנייה, היה הנושא העיקרי שאליו נדרשו הצדדים בראיותיהם ובטענותיהם, ובעניין זה טען התובע את עיקר טענותיו. תחילה טען, כי הוכח שבמועד החתימה על ההסכם היו בבית חריגות בניה שלא אושרו בהיתר בניה, וכי אין מחלוקת שהיתר הבניה שהתקבל בחודש נובמבר 2009 אישר רק חלק מחריגות הבניה שבנה הנתבע עוד בשנת 1999. התובע טען כי הצהרותיו בהסכם כי הוא רוכש את הנכס במצבו כפי שהוא, היו על סמך הצהרותיו של הנתבע-המוכר כי ישנו היתר בניה לכל הבנוי בבית. באת-כוחו של התובע אמנם בדקה בבדיקה טלפונית אם ישנו היתר בניה בתיק הנכס בעיריית רמלה ונמסר לה שישנו, אך בדיעבד התברר שהכוונה להיתר בניה משנת 1989. כך, לטענת התובע, נמצא שהנתבע הטעה אותו בעניין קיומו של היתר בניה המאשר את כל הבנוי. בעניין זה טען, כי הלכה היא שעל מוכר נכס מוטלת החובה ליידע את הרוכש בדבר כל עובדה מהותית הקשורה בנכס ובכלל זה חלה עליו חובה ליידע את הרוכש כי הנכס, או חלקו, נבנו ללא רישיון מתאים. התובע טען שהוכח שהנתבע הסתיר ממנו את כל חריגות הבניה שהיו בבית, שהעיקריות שבהן הן חדר בשטח של כ-25 מ"ר הבנוי מעל הסלון, שטח חניה, שני חללים בקומת הגג המשמשים לחדר ארונות ולחדר שירותים ומקלחת. לטענת התובע, אין לקבל את טענות הנתבע כי החללים שלגביהם לא ניתן היתר נאטמו וכי התובע היה מודע לכך, וזאת משורה של טעמים שאלו עיקריהם: ראשית, הוכח מהעדויות שנשמעו שלא חל כל שינוי בנכס מאז שהתובע ראה אותו והחליט לרכוש אותו ועד חתימת ההסכם. בעניין זה הפנה לתצהירו שלו, לעדותו של יעקב גולן ולעדותה של המתווכת הגב' אולפת אלטורי. התובע טען שלראשונה נודע לו על חריגות הבניה ממפקח המקרקעין שהגיע בחודש אוקטובר 2009 בעקבות עבירות הבניה שהוא עצמו ביצע, שכללו את שינוי חזיתות הבית ובניית גדר. שנית, משפחת התובע מונה עשר נפשות ולכן בחר בבית גדול. אילו ידע שעל-פי היתר הבניה חלק מהחללים בבית אמורים להיות אטומים, לא היה רוכש את הבית. שלישית, אילו הודיע הנתבע לתובע על חריגות הבניה, היה הדבר בא לידי ביטוי בהסכם. כך במיוחד שההסכם מפורט מאד ופורטו בו נושאים רבים שהיו טעונים הסדרה בטרם הושלמה עסקת המכירה (העברה על-פי צו ירושה; צו כינוס נכסים מבנק; הסדרת מכירה מאחד המוכרים שהוא קטין; העברת רישום הזכויות מהמנהל למרשם המקרקעין). רביעית, אילו התובע ידע על חריגות הבניה, היה הדבר בא לידי ביטוי במחיר הנכס. לטענתו, לפי רישומי המתווכת באשר לשטח הבית, הבית הוצע למכירה תוך הצגת מלוא השטח הבנוי כחלק מהבית, בעוד שעל-פי היתר הבניה, יש בבית חללים שאמורים היו להיות אטומים. חמישית, עצם העובדה שהנתבע פעל להשגת היתר בניה לאישור חריגות הבניה, מלמדת שהיה מודע לכך שישנן חריגות בניה, אך הסתיר זאת מהתובע. שישית, אין לקבל את טענת הנתבע כי הסך של 150,000 ₪ הושאר בנאמנות עד קבלת היתר בניה. לטענת התובע, לפי ההסכם, תכליתו של סכום זה שונה וסיבת עיכובו נבעה מהצורך בהשלמת הליכי הרישום במרשם המקרקעין. שביעית, אפילו תתקבל טענת הנתבע כי הודיע לתובע על חלק מהחריגות - החניה והחדר שאמורים היו להיות אטומים - עדיין ישנן חריגות נוספות כאמור (חריגות בגג וחדר ארונות) שנבנו שלא על-פי ההיתר. לאור כל אלו טען התובע כי הוא זכאי למלוא הפיצוי הנתבע, בסך של 150,000 ₪, אשר מהווה את עלות הגשת התוכניות לשינוי תוכנית המתאר והוצאת היתר בניה שיאשר את כל חריגות הבניה, וזאת על-פי חוות-דעתו של המומחה מטעם התובע (נספח ט' של תצהירו). ג. עיקרי טענות הנתבע 11. טענות התובע בעניין שיעור נזקיו - גם בעניין הרטיבות וגם בעניין חריגות הבניה - נסמכו על מסמך שכונה "חוות-דעת מומחה" מטעמו (נספח ט' של תצהיר התובע שהוזכר לעיל). בעניין זה טען הנתבע שאין לקבל את אותו מסמך כראיה, ולפיכך לא הוכיח התובע את נזקיו הנטענים. עיקרי טענות הנתבע בעניין זה הם (כנטען גם בכתב ההגנה, בפסקאות 14-13), שהמסמך אינו ערוך כדין בהתאם להוראות תקנה 129 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ולסעיף 24 בפקודת הראיות (נוסח חדש), התשלא-1971, וכי אף אין בו פירוט השכלתו של המהנדס וניסיונו ואף לא הצהרה כנדרש. לפיכך טען הנתבע כי על-פי תקנה 137(ג) אין להסתמך על מסמך זה, ובמיוחד מאחר שהתובע לא ביקש לראות בו משום חוות-דעה של מומחה ולא הניח טעמים מיוחדים לכך. בנוסף לכך, חרף בקשת הנתבע שעורך המסמך יתייצב למתן עדות, התובע לא זימן אותו, ואף לא הגיש תצהיר מטעמו ובכל מקרה, המסמך המתקרא "חוות-דעת", לא הוגש באמצעות עורכו. 12. טענות הנתבע בעניין ליקויי הרטיבות הן, כי לא נסתרה טענתו שבמשך כעשרים שנות מגוריו בבית מעולם לא נתקל בבעיות רטיבות, וכי לא מן הנמנע שליקויים אלו נגרמו בעקבות עבודות שביצע התובע בבית. התובע גם לא הודיע לנתבע על בעיות הרטיבות שלטענתו התגלו בבית ולא אפשר לנתבע לתקנן. אילו הודיע על כך התובע, יכול היה הנתבע לתקן את הליקוי שנמצא בעלות בסך של כ-1,250 ₪ (על-פי הפירוט בסיכומי טענותיו, בפסקה 55). 13. בעניין הנושא העיקרי, שעניינו כאמור, בטענת התובע שהנתבע הסתיר ממנו את חריגות הבניה בבית, טען הנתבע כי במועד שבו קיבל התובע את הנכס לא היו כל חריגות בניה. התובע קיבל את הנכס שאותו ראה, שאותו הצהיר שראה ושלגביו הצהיר שבדק אותו, את מצבו הפיזי, התכנוני, והמשפטי בכל הגופים והמוסדות הרלוונטיים ובהם בלשכת רישום המקרקעין ורשויות התכנון. לטענת הנתבע, בעת המשא ומתן שקדם לרכישת הדירה ידע התובע שהנתבע פועל לרישום הנכס במרשם המקרקעין, לאחר שקודם לכן הזכויות בו היו רשומות במנהל מקרקעי ישראל. לשם הסדרת רישום זה, החל הנתבע להסדיר את נושא היתר הבניה עוד בחודש ינואר 2009, בטרם נחתם ההסכם והתובע עודכן בעניין זה. היתר הבניה המאשר את המצב הקיים אמנם התקבל ביום 11.11.2009 בהתאם לבקשה לקבלת היתר שהגיש הנתבע ביום 19.4.2009. אמנם הבקשה הוגשה לאחר חתימת ההסכם, אולם המהנדס שהכין את התוכניות החל להכין את הבקשה להיתר כבר בחודש ינואר 2009, לאחר קבלת המכתב מהמנהל מיום 14.1.2009 (נספח 1 של תצהיר הנתבע), שבו נדרש הנתבע להתאים את הבנוי להיתר. מטעם זה, אז כבר הותאם הבנוי להיתר שהיה בתוקף באותה עת ולכן עוד קודם לכן נאטמו החללים שנבנו ללא היתר. מכאן לטענת הנתבע, שבעת החתימה על הסכם המכר ביום 27.3.2009, לא היו כל חריגות בניה בנכס. באותה עת, גם לא היה ידוע איזה שטח יאושר בהיתר הבניה שהתבקש, ולכן לא נכתב בהסכם המכר השטח הבנוי של הבית. אין מחלוקת שלאחר שהתובע קיבל את החזקה בנכס הוא ביצע בו שינויים מהותיים, לרבות שינוי חזיתו ומטעם זה אף הוצא נגדו צו הפסקת עבודות. מכאן לטענת הנתבע, שהתובע הוא זה אשר הפך את הנכס לכזה שיש בו חריגות בניה, וכי לא זה מצבו בעת שנחתם ההסכם ובעת שנמסר לתובע. אין מחלוקת שהתובע הצהיר שהוא רוכש את הנכס במצבו כפי שהוא וכי הוא עושה כן לאחר שערך את כל הבדיקות המתאימות, בעוד שלטענת הנתבע, הוכח שהתובע לא ערך כל בדיקה והוא מנסה לגלגל זאת על הנתבע. לתמיכה בטענת הנתבע כי לא חל כל שינוי בנכס בין המועד שהנתבע ראה את הנכס לבין מועד החתימה על הסכם המכר ומסירת הנכס, הפנה הנתבע לכך שהנתבע לא טען דבר בעת שקיבל את החזקה בנכס ולא ביקש לבטל את העסקה. בנוסף הפנה הנתבע בפירוט רב לעדויותיהם של התובע ושל דוד גולן וביקש להראות כי היו בהם סתירות רבות ומהותיות, שאף מהן ביקש הנתבע להיבנות. בעניין עדותה של המתווכת, הגב' אולפת אלטורי, טען הנתבע כי מעדותה עלה שלא היא זו שרשמה את נתוני הבית בסוכנות התיווך, כי לא הוצגה כל אסמכתה למידע שעליו העידה, וממילא שגם לא הוצג מסמך כלשהו שנערך לבקשת הנתבע או בחתימתו. לפיכך, בכל מקרה לא ניתן ללמוד מעדה זו דבר על מצב הבית קודם לעסקת המכר או לאחר מכן. ד. דיון (1) הנושאים הטעונים הכרעה 14. עניינה של התביעה כאמור, בשני נושאים הטעונים הכרעה: האחד, נושא ליקויי הרטיבות הנטענים ושיעור הפיצוי שהתובע זכאי לו בגינם. השני, נושא חריגות הבנייה. השאלות השנויות במחלוקת בעניין זה הן: האחת, האם בעת עריכת הסכם המכר והעברת החזקה בבית לתובע היו בבית חריגות בניה בניגוד להיתר הבניה התקף באותה עת. השנייה, האם בעת רכישת הבית הודיע הנתבע לתובע על חריגות הבניה, ככל שהיו. השלישית, אם המסקנה תהיה שהיו חריגות בניה שאותן העלים הנתבע מהתובע, כי אז נידרש לשאלת הפיצוי שלו זכאי התובע בשל כך. (2) "חוות-דעת" המומחה מטעם התובע 15. בטרם נידרש לשני הנושאים הטעונים הכרעה, ראוי להקדים דיון קצר בנושא המסמך שהתיימר להיות חוות-דעתו של המומחה מטעם התובע, שעליו הסתמך הוא בעניין שיעור הפיצוי הנתבע בשני הנושאים שבגינם תבע; נושא הרטיבות ונושא חריגות הבניה. 16. התובע כאמור, תמך את תביעתו ואת תצהירו במסמך שנכתב בכתב-יד על גבי נייר מכתבים של "אוריאל דוד, מהנדס בניין" (נספח ט' של תצהיר התובע). זהו מכתב שהופנה אל התובע, שנושא "הנדון" בו הוא "בדיקת בית ברחוב ...", ואליו אף צורפו תמונות (שלא ניתן היה להבחין בתוכנן, גם בעותק המקורי הכרוך שהוגש לבית המשפט, ולא רק בעותק שנסרק אל מערכת "נט המשפט"). המכתב עצמו מחזיק שני עמודים. בפסקה הראשונה נאמר מה שטחי הבנייה הקיימים לכאורה, ונאמר מה הבנייה המותרת "לפי תב"ע מאושרת", אך לא צוין מספר התב"ע. בסעיפים 2 עד 7 פורטו ליקויים שלכאורה נמצאו, מבלי לפרט את מיקומם ואת היקפם (לדוגמה: בסעיף 1 נכתב "נמצאו מספר מקומות אשר קיימת חדירת מי גשם ורטיבות בקירות ותקרות"; בסעיף 4 נכתב "טיח מתפורר" ולא נאמר היכן ובאיזה שטח). לאחר הסעיפים האמורים מובאת הערכת העדויות הבאות: עלות הגשת תוכנית שינוי לוועדה המחוזית, כולל פרסומים וכיוצא באלו - 50,000 ₪; תיקון עבודות איטום, טיח וכדומה - 38,000 ₪; תשלום אגרה לוועדה המקומית והיטל השבחה - 100,000 ₪. כל זאת ללא כל פירוט או הבהרה כיצד נקבעו הסכומים או על סמך מה חושבו. בסופו של המסמך נאמר "יש לציין שקיימת אפשרות שהוועדה המחוזית או המקומית לא יאשרו את כל העבירות בבניה". 17. כפי שטען הנתבע בצדק, המסמך האמור אינו בגדר חוות-דעת של מומחה כנדרש בדין, ואף אין מסמך זה יכול להוות ראייה מטעמים אלו: ראשית, המסמך המתיימר להיות חוות-דעת של מומחה אינו ערוך כדין ולא הוגש כנדרש בהתאם להוראות סעיף 24(א) בפקודת הראיות ובהתאם לתקנה 129(א) בתקנות סדר הדין האזרחי. לפיכך אין מסמך זה בגדר חוות-דעת של מומחה. שנית, מאחר שאין המסמך מהווה חוות-דעה כאמור, היה על התובע, ככל שביקש להסתמך על כך, לבקש מבית המשפט כי בהתאם לתקנה 137(ג) בתקנות סדר הדין האזרחי, יראה במסמך משום חוות-דעה של מומחה ולהציג טעמים מיוחדים שיצדיקו זאת. התובע לא עשה כן ולפיכך גם מטעם זה אין לקבל את המסמך וממילא אף לא את תוכנו. שלישית, מאחר שאין מדובר במסמך המהווה חוות-דעה של מומחה, כי אז כל עוד לא ויתר הנתבע על הגשת המסמך באמצעות עורכו, היה על התובע להגישו באמצעות עורך המסמך. התובע לא עשה כן ולא זימן לעדות את עורך המסמך ולפיכך אין מקום לקבלו. כך במיוחד היה על התובע לעשות, משביקש הנתבע כי עורך המסמך יוזמן לעדות (ראו הודעת הנתבע בפסקה 13 בכתב ההגנה; הודעה שמעולם לא בוטלה). לאור כל אלו, אין לראות במסמך האמור משום חוות-דעה של מומחה, וכטענת הנתבע, אכן אין לקבלו. מכאן אפוא, שהתובע לא הוכיח את הנזקים הנטענים בכתב התביעה, שאותם ביקש להוכיח באמצעות המסמך האמור. בשים לב לאלו, נפנה לדון בשני הנושאים השנויים במחלוקת אשר טוענים הכרעה. (3) נושא ליקויי הרטיבות 18. כדי לתמוך בטענות התובע שבדירה נמצאו ליקויי רטיבות, צירף הוא כאמור את המסמך האמור, שהתיימר להיות חוות-דעת מומחה ואשר כאמור, נקבע שאינו כזה. בנסיבות אלו, לכאורה אין מטעם התובע כל ראייה כדי לתמוך בטענותיו בדבר עצם הליקויים ובעניין עלות תיקונם. עם זאת וכאמור, בהסכמת הצדדים מונה מטעם בית המשפט מומחה, המהנדס מר אחי קליין, שנדרש לנושא ליקויי הרטיבות הנטענים וחוות-דעתו הוגשה ביום 27.6.2011. בנסיבות אלו יכול התובע לכאורה, לסמוך על חוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. בעניין זה כבר נפסק כי גם במקום שבו תובע נמנע מהגשת תצהירים מטעמו, לא תידחה תביעתו הגם שנטל ההוכחה מוטל עליו, אם נמצאו ראיות אחרות לתמוך בטענותיו. כך נפסק במקום שבו כלל לא הובאו ראיות מטעם תובע, אך מונה מומחה מטעם בית המשפט. בנסיבות אלו נקבע שניתן לקבוע את זכאות התובע לפיצוי בגין ליקויי בנייה ואת גובהו, על-פי מסקנות המומחה (פסק-דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' גרוניס בע"א 6092/00 כדורי פיתוח עירוני בע"מ נ' אוטמזגין, פ"ד נ"ו(6), 768 (2002), בפסקה 5). לפיכך יש לבחון אם גם בענייננו יוכל התובע להיבנות מחוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. 19. בחוות-דעתו קבע המומחה כי ישנה בעיה של חדירת רטיבות מהמרפסת הפתוחה בקומה העליונה אשר השיפוע בה אינו תקין וגורם להצטברות מים סמוך לדלת הכניסה לחדר. המומחה פירט את העבודות שיש לבצע כדי לתקן ליקוי זה, לרבות תיקוני צבע וטיח שנגרמו בשל כך, ואמד את עלות התיקון בסך של 9,420 ₪ בתוספת מע"מ. פרט לכך לא נמצאו ליקויים נוספים וכן נקבע שליקוי זה אינו קשור בעבודות שביצע התובע בבית. 20. עם זאת, הגעתי לכלל מסקנה שאין התובע זכאי לפיצוי האמור, כולו או חלקו מהטעמים שעליהם נעמוד עתה. תחילה יש לציין, כי אפילו הייתי מגיעה למסקנה שעל הנתבע לפצות את התובע בגין הליקוי האמור, לא היה התובע זכאי למלוא הפיצוי. התובע לא הראה שפנה אל הנתבע בעניין הליקויים הנטענים ואף לא הראה שנתן לנתבע הזדמנות לתקנם בעלות פחותה. בנסיבות אלו נפסק פעמים רבות כי במקום שבו לא ניתנה לקבלן או למוכר הזדמנות לתקן את הליקויים שנמצאו, הרי שאין לחייבו לשאת בעלות גבוהה של תיקונים בידי אחר (ראו דיון נרחב בעניין זה בפסק-דינה של כבוד השופטת מ' נאור בע"א 656/99 עדה בר-שירה נ' מעונות ובניין בע"מ, פ"ד נז(5) 1 (2003) בפסקאות 17-16 ובפסקי הדין הרבים המובאים שם). 21. אולם כאמור, המסקנה שאליה הגעתי היא שהתובע כלל אינו זכאי לפיצויי בגין הליקויים שנמצאו. הטעם לכך נעוץ בכך שאין מחלוקת שהתובע רכש בית אשר נבנה כעשרים שנה קודם למכירתו וכעשר שנים קודם לכן עבר עבודות שיפוץ והרחבה. בהסכם המכר הצהיר התובע שבדק את מצבו הפיזי של הבית מכל הבחינות (הפסקה החמישית של חלק המבוא וסעיף 3.1). גם אין מחלוקת שהתובע כלל לא ערך כל בדיקה של הנכס, וכך גם לא עלה בידיו לסתור את טענת הנתבע שמעולם לא נתקל בבעיות רטיבות, גם לא בזו שאותה מצא המומחה. במקום שבו אדם רוכש בית בכלל ובית ישן בפרט, שאינו נרכש מקבלן שאחראי לליקויים אלא מאדם פרטי, מן הראוי שהרוכש יערוך בדיקות מתאימות של מצב הנכס. כך בין השאר, באמצעות מהנדס או איש מקצוע אחר ויעמוד על כל הליקויים ככל שישנם. אין לקבל מצב שבו אדם קונה בית, אינו בודק את מצבו, מצהיר שערך בדיקות ושהנכס לשביעות רצונו וזמן קצר לאחר מכן בא בטרוניות באשר למצב הנכס. הדבר אמור במיוחד במקום שבו התובע לא הוכיח שהליקוי הנטען אמנם היה בידיעת הנתבע קודם לרכישת הבית ואף לא טרח לנסות להוכיח את הליקוי. כך הגם שבענייננו כאמור, לכאורה, יכול היה להסתמך על חוות-דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. לפיכך תביעת התובע בעניין זה נדחית. (4) נושא חריגות הבנייה 22. נושא חריגות הבניה עניינו כאמור בשלוש שאלות אלו: האחת, האם בעת עריכת הסכם המכר והעברת החזקה בבית לתובע היו בבית חריגות בניה בניגוד להיתר הבניה התקף באותה עת. השנייה, האם בעת רכישת הבית הודיע הנתבע לתובע על חריגות הבניה, ככל שהיו. השלישית, אם המסקנה תהיה שהיו חריגות בניה שאותן העלים הנתבע מהתובע, כי אז נידרש לשאלת הפיצוי שלו זכאי התובע בשל כך. נדון אפוא בשלוש שאלות אלו, אך נפתח דווקא בשאלה השלישית. הוכחת הנזק שבגינו נתבע פיצוי 23. השאלה השלישית הטעונה הכרעה בנושא חריגות הבניה היא כאמור, אם זכאי התובע לפיצוי, בהנחה שעלה בידיו להוכיח שבעת חתימת הסכם המכר ומסירת החזקה בבית לידיו היו חריגות בנייה בבית אשר הועלמו ממנו. הפיצוי הנתבע הוא כפי שנאמר לעיל, שיעור העלות של הגשת בקשה לקבלת היתר בניה אשר יאשר את כל חריגות הבניה, כפי שטען התובע. בעניין זה כלל התובע גם את עלות הכנת התוכניות להגשה אל הוועדה המחוזית כדי לבקש שינוי תוכנית המתאר החלה במקום (התב"ע), עלות היטל השבחה ושאר העלויות הכרוכות בכך. התובע לא תבע את ביטול ההסכם - הגם שלא הייתה מחלוקת שהנתבע הסכים בעבר לביטולו - וגם לא תבע החזר חלק מהתמורה ששילם עבור הבית, אלא תבע רק את הסכום אשר לטענתו יידרש לו לשם קבלת היתר בניה שיאשר את חריגות הבניה. לשם הוכחת עלויות אלו, צירף התובע ראייה אחת ויחידה, והיא המסמך הנזכר לעיל, שהתיימר להיות חוות-דעת של מומחה, אשר כאמור, אינו ראייה ואין התובע יכול להסתמך עליו. 24. בנסיבות אלו, שבהן אין בידי התובע כל ראייה להוכחת העלויות הכספיות שאותן תבע ממילא שאף אין הוא זכאי לפיצוי כלשהו ודי בכך כדי לדחות את התביעה גם בעניין זה. משהגענו למסקנה זו, אין עוד צורך להידרש לשתי השאלות הראשונות (אם היו חריגות בניה ואם הדבר נאמר לתובע). למרות זאת ואף שהדבר הוא למעלה מן הצורך, נדרש בקצרה גם לשאלות אלו. הימצאות חריגות בניה בנכס וידיעת התובע 25. שתי השאלות הראשונות בנושא חריגות הבניה, עניינן כאמור בשאלה אם היו חריגות בבנייה בעת חתימת הסכם המכר ומסירת החזקה בבית לתובע, ואם נמסרה הודעה על כך לתובע. שאלות אלו כאמור, נדונות רק למעלה מן הצורך. לאחר קריאת התצהירים ושמיעת העדויות ובמיוחד לאור המסמכים שהוצגו לי, הגעתי לכלל מסקנה כי התובע לא הוכיח שבעת החתימה על הסכם המכר ובעת שהחזקה בבית עברה לידיו היו חריגות בנייה. כך גם לא עלה בידיו להראות כי מצבו של הנכס היה שונה ממצבו התכנוני על-פי היתר הבניה. כל זאת מן הטעמים שעיקריהם יובאו עתה. 26. טענת התובע היא שבנכס היו עבירות בנייה בכך שחללים שנבנו ללא היתר בניה אשר פורטו לעיל ואמורים היו להיאטם, לא נאטמו. לטענתו, בעת שראה את הנכס, היו כל החללים פתוחים ובחר לרכוש את הבית בשל גודלו. בדיעבד התברר לו כי חלק מהחללים בבית אמורים היו להיות אטומים, ולכן בפועל רכש נכס קטן בהרבה מזה שנרכש. לטענתו, העובדה שהצהיר שביצע את כל הבדיקות הדרושות נעשתה "בכפוף להצהרת המוכר" (פסקה 3.1 בהסכם). לפיכך, מאחר שהמוכר-הנתבע הטעה אותו, עליו כאמור, לשאת בנזק ובעלות הגשת הבקשה לתיקון תוכנית המתאר (התב"ע), כך שתאפשר הוצאת היתר בניה מתאים. 27. ככל שהדברים אמורים בעדויות, העדים מטעמו של התובע עמדו על כך שלא חל כל שינוי בבית בכל המועדים שראו את הבית, ומכאן בקשתם להסיק שבכל המועדים היה הבית במצב שבו כל החללים היו פתוחים. מכאן לטענתם, שהיו חריגות בניה בניגוד להיתר הבניה, ואכן אין מחלוקת שבמצב שבו החללים פתוחים, מדובר בחריגת בניה בניגוד להיתר הבניה. בהקשר זה יוער, שאין מחלוקת שהתובע ראה את הבית לראשונה בשנת 2008, אז כבר עמד הבית למכירה, ואז ביקש לרכוש אותו. אולם המכירה לא יצאה אל הפועל, מאחר שהתובע עמד על כך שהבית יימסר לו תוך כחודשיים. במועד מאוחר יותר בתחילת שנת 2009 התעניין התובע פעם נוספת ברכישת הבית, ולאחר משא ומתן נחתם הסכם המכר והבית נמכר. גרסת התובע ומר גולן שהעיד מטעמו הייתה, שבשני המועדים, גם בשנת 2008 וגם בשנת 2009, היו כל החללים פתוחים, הגם שאישרו שבשנת 2009 נסגרה החניה שנבנתה ללא היתר. לעומת זאת, גרסת הנתבע הייתה שהגם שבשנת 2008 היו החללים פתוחים, המצב היה שונה בשנת 2009, שאז כבר פעל לקבלת היתר בניה ולשם כך התאים את המצב בשטח בכך שאטם את החללים שאמורים היו להיות אטומים (למעט שטח קטן של כ-1.5 מ"ר ששימש חדר ארונות). איש מהצדדים לא הביא כל ראייה אובייקטיבית וגם לא עד אובייקטיבי שעליו ניתן היה להסתמך. גם בעדותה של המתווכת לא היה כדי להועיל משני טעמים. ראשית, לא ניתן היה לסמוך על דבריה אשר היו במקרה הטוב על סמך זיכרון ולא נתמכו במסמכים שהיא ערכה (כפי שפירט בנתבע בסיכומיו בהרחבה). שנית, ניכר היה שעדותה הייתה מגמתית ודרמטית שלא לצורך, כך שהיה קושי להסתמך עליה. כך למשל, העדה ביקשה שהנתבע יצא מהאולם כי היא "חוששת מהנתבע". לחשש זה לא הובאה כל הנמקה וככל שיכולתי להתרשם מהנתבע, אף לא הייתה לכך כל סיבה אמיתית. בהיעדר כל ראייה כאמור, יש לבחון את הטעמים שהניחו הצדדים כדי לבסס את טענותיהם. 28. בחינת הנימוקים שהביא התובע כדי לתמוך בטענתו שהוטעה בעניין חריגות הבנייה, אינם מתיישבים עם הראיות שהובאו ואף לא עם ההיגיון והשכל הישר. כל זאת מהטעמים הבאים. ראשית, ככל שהדברים אמורים בעדויות, מן הטעמים האמורים לעיל, אין בהן כדי לבסס את טענת התובע ולא שוכנעתי כי ניתן לסמוך על העדויות שאינן אובייקטיביות. באשר לכך שהתובע טען שנודע לו על חריגות הבניה מהפקח שהגיע לבדוק את חריגות הבניה שהוא עצמו עשה, שכללו שינוי חזית הבית, הרי שדווקא התנהלות זו של התובע, פועלת לחובתו. התובע אישר שביצע עבירות בניה בוטות בחזית הבית, עד כדי כך שהוצא נגדו צו הפסקת עבודה. התנהלות זו, כמו גם עבודות השיפוצים שעשה בבית, דווקא תומכים באפשרות שהוא זה שהסיר את אטימת החללים שבנה הנתבע כדי להתאים את הבנוי להיתר הבניה. שנית, התובע טען שמשפחתו גדולה ומטעם זה חיפש בית גדול, ולכן אילו ידע שחלק מהחללים בבית אמורים היו להיות אטומים, לא היה רוכש את הבית. למרות זאת, משנודע לו על כך, לא פנה אל התובע - ובכל מקרה לא הוכיח שפנה - לא ביקש לבטל את הסכם המכר, הגם שלא סתר את טענת הנתבע, כי הנתבע הציע לו לבטל את המכירה, ולא דרש החזר של חלק מן התמורה. כשנשאל מדוע לא עשה כל אלו, לא היה בפיו כל מענה מממשי, או כזה המניח את הדעת (עמ' 20 שורות 20-13). שלישית, התובע טען כי אילו הודיע הנתבע לתובע על חריגות הבניה, היה הדבר בא לידי ביטוי בהסכם. כך במיוחד לאור זאת שההסכם מפורט מאד ופורטו בו נושאים רבים שהיו טעונים הסדרה בטרם הושלמה עסקת המכירה (העברה על-פי צו ירושה; צו כינוס נכסים מבנק; הסדרת מכירה מאחד המוכרים שהוא קטין; העברת רישום הזכויות מהמנהל למרשם המקרקעין). אכן עניין חריגות הבניה לא נאמר בהסכם, אך ניתן ללמוד על כך מהאמור בהסכם. תיאור הנכס מופיע בסעיף המבוא הראשון (ה"הואיל" הראשון), ובו מצוין שטח המגרש (כ-375 מ"ר), אך לא מצוין שטחו של הבית הבנוי עליו. כך נאמר שם: "... בנכס המורכב ממגרש ששטחו כ-375 מ"ר (להלן - המגרש) ומבית מגורים הבנוי על המגרש והנכס נמצא ברחוב אמנון ותמר ... והכול בהתאם לאישור הזכויות מטעם מנהל מקרקעי ישראל (להלן - המנהל) מיום 18.3.09 המצורף כנספח 'א' להסכם זה ...". העובדה ששטח הבית לא צוין, בעוד ששטח המגרש כן צוין, הוסברה על-ידי הנתבע והסברו הגיוני ומתיישב עם העובדות. עוד קודם לחתימת הסכם המכירה, החל הנתבע פועל להעברת רישום הזכויות מהמנהל למרשם המקרקעין. לשם כך פנה הנתבע אל המנהל ובמכתב של המנהל מיום 14.1.2009 (נספח 1 של תצהיר הנתבע), נאמר לו אלו פעולות עליו לבצע כדי להסדיר זאת. אחד הדברים שנדרש לבצע היה המצאה של תכניות בניה מאושרות המשקפות את המצב בשטח. מאחר שהנתבע היה מודע לחריגות הבניה בבית, הוא אטם את השטחים שאותם נדרש לאטום ופנה למהנדס שיפעל לקבלת היתר בניה תקף, מתוך ניסיון לאשר גם חלק מהחללים. אין מחלוקת שאמנם הוגשה בקשה להיתר בניה מטעם הנתבע ביום 19.4.2009 וכי הבקשה אושרה באוגוסט 2009 וההיתר ניתן ביום 11.11.2009 (נספח 5 של תצהיר התובע). לשם הגשת הבקשה באפריל, טען הנתבע, כי עוד קודם לכן פנה אל מהנדס והתאים את המצב הקיים להיתר שהיה תקף באותה עת. אכן, בקשה שהוגשה באפריל, חזקה שהוכנה עוד קודם לכן, שכן כפי שהעיד הנתבע, דרוש זמן להכנת התכניות והבקשה להיתר בניה. לנתבע היה אינטרס רב בעשיית כל הפעולות הדרושות - אטימת החללים והגשת בקשה מתאימה - גם בשל רצונו לרשום את הבית במרשם וגם בשל כך שהייתה זו אחת הפעולות שנדרש לבצע כדי לקבל את מלוא התמורה עבור הבית (סעיף 5.4 בהסכם). המסקנה מכל אלו היא אפוא, שלא נכתב שטח הבית בהסכם, מכיוון שבעת חתימת ההסכם לא ידעו הצדדים אלו שטחים שנבנו ללא היתר ושצריך היה לאטום יאושרו בהיתר הנוסף שהתבקש, באופן שיאפשר את הסרת האטימות. כך גם מתבקשת המסקנה שהנתבע אכן אטם את החללים קודם להגשת הבקשה להיתר הבניה, שהרי נדרש להתאים את הבנוי להיתר הקיים. די בכל אלו כדי לענות לטענת התובע, על שום מה לא צוינו הדברים באופן מפורש בהסכם, שכן כאמור, לא ניתן היה לדעת מה השטח שיאושר ומנגד כן נאמר בהסכם שנעשות פעולות לרישום הבית במרשם המקרקעין. רביעית, התובע טען שאילו ידע על חריגות הבניה, היה הדבר בא לידי ביטוי במחיר הנכס. לטענתו, לפי רישומי המתווכת באשר לשטח הבית, הבית הוצע למכירה תוך הצגת מלוא השטח הבנוי כחלק מהבית, בעוד שעל-פי היתר הבניה, חלק מהשטחים אמורים היו להיות אטומים. בשני אלו אין כדי לסייע לתובע. בעניין מחיר הנכס, התובע לא המציא כל ראייה (חוות-דעת של שמאי מקרקעין או כל כיוצא בזה), שתתמוך בטענתו שמחיר הבית התאים לבית בשטח הבנוי, לרבות החללים שאינם מופיעים בהיתר, וכי בשל אותם חללים שצריך היה לאטום, מחיר הבית אמור היה להיות מופחת. באשר לרישומיה של המתווכת, לא הובאה כל ראייה כי רישומיה בעניין שטח הבית נבעו ממידע שקיבלה מהנתבע דווקא. כך גם המתווכת שהעידה היא לא זו שערכה את הרישומים והיא אף לא ידעה לומר איך נערכו או על סמך מה. לכן בכל מקרה, אין באותם רישומים כדי להוות ראייה. חמישית, התובע טען כי עצם העובדה שהנתבע פעל להשגת היתר בניה לאישור חריגות הבניה, מלמדת שהיה מודע לכך שישנן חריגות בניה, אך הסתיר זאת מהתובע. כפי שכבר נאמר, הנתבע פעל להשגת היתר בניה כחלק מהפעולות שנדרש לבצע כדי להתאים את הבנוי להיתר וזאת לשם רישום הנכס במרשם המקרקעין. לשם כך גם אטם את החללים שהיוו חריגות בניה. לכן מכך שהנתבע ידע שהיו חריגות בניה ופעל לקבלת היתר בניה, אין כדי להוביל למסקנה שביקש התובע להסיק אלא לכך שפעל להשגת היתר לצרכי הרישום. מכל מקום, ביצוען של כל הפעולות האמורות, שהתובע היה מודע להן, שהרי ידע שהנתבע פועל לרישום הבית במרשם המקרקעין, דווקא מוכיח שהתובע ידע על חריגות הבניה שנאטמו, כך שבפועל, מאחר שנאטמו כנדרש, לא היו חריגות בניה. 29. מכל אלו עולה אפוא, כי אין בטענות התובע כדי לסייע לו. מנגד, כפי שכבר נאמר, דווקא טענותיו של הנתבע שהחללים שנבנו ללא היתר נאטמו קודם לעסקת המכירה ובידיעת התובע הן הגיוניות, מתיישבות עם השכל הישר ועם העובדות, ובהן התהליך לקבלת היתר הבניה שהיה דרוש לרישום הנכס. זאת הגם שבסופו לא ניתן אישור לכל החלקים שהיו בנויים ונעשה ניסיון לאשרם. 30. לכל אלו גם מצטרפת העובדה שכאמור, התובע הצהיר שערך את כל הבדיקות הדרושות בטרם רכש את הבית וכי הוא רוכש את הבית במצבו כפי שהוא (הפסקה החמישית במבוא של ההסכם וסעיף 3.1). אין מחלוקת שבאת-כוחו של התובע לא ביצעה את כל הבדיקות הדרושות ואף לא בדקה את מצב היתר הבניה לעומת הבנוי בפועל. אין מחלוקת שהיא הסתפקה בעריכת שיחת טלפון אל עיריית רמלה, ושם נאמר לה שבתיק הנכס יש היתר בניה. העובדה שבדיעבד התברר לה שמדובר בהיתר משנת 1989 רק תומכת בכך שלא ערכה כראוי את הבדיקה שאותה היה עליה לערוך. גם אין לקבל את טענת התובע כי הצהיר שהוא ראה את הנכס וכי הוא רוכש אותו לשביעות רצונו, אך כאמור בהסכם (שם, בסעיף 3.1), הצהרת התובע היא "בכפוף להצהרות המוכר", אשר הטעה אותו. ראשית, התובע לא הוכיח שהנתבע הטעה אותו בעוד שנטל ההוכחה מוטל עליו. שנית, הסברו של הנתבע כי בהסכם לא צוין שטח הבית וכי פעל להתאמת הבנוי להיתר כדי לאפשר את רישום הבית במרשם המקרקעין, וכי עניין הרישום נקבע בהסכם, תומך בטענת הנתבע שהתובע היה מודע לתהליך זה ולכל הכרוך בכך. ה. סיכום 31. המסקנה העולה מכל האמור כאן היא בראש ובראשונה, שהתובע לא הניח תשתית ראייתית להוכחת טענותיו. כפי שכבר נאמר, אפילו היה עולה בידיו להוכיח את טענותיו, הרי שלא הוכיח את נזקיו ולא הוכיח כי הוא זכאי לסכומים שתבע. המסמך שנועד לתמוך בטענות התובע בעניין היקף נזקיו, אינו חוות-דעת של מומחה ואינו מסמך המהווה ראיה להוכחת מה שמתיימר להיאמר בו. מכל מקום, מהטעמים שעליהם עמדנו אין התובע זכאי לפיצוי בגין נזקי הרטיבות שלקיומם טען. כך גם לא הוכיח כי בעת שהחליט לרכוש את הבית, בעת שחתם על הסכם המכר ובעת שקיבל את החזקה בבית היו חריגות בניה שלא נאטמו, כי הוטעה בעניין חריגות הבניה בבית וכי לא ידע עליהן. בכל מקרה כאמור, לא הוכיח את שיעור הפיצוי שתבע. בנסיבות אלו, דין התביעה להידחות. 32. התובע ישלם לנתבע עבור שכר-טרחת עורך-דין ועבור הוצאות המשפט סך של 20,000 ₪, אשר ישולם תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין. 1 54678313 בניהחריגות בניהמקרקעיןחוזה דירהקניית דירה