התובעת טוענת כי היא זכאית לתשלום פיצוי בדמות דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה המדינה במקרקעין הנ"ל ממועד ההפקעה ועד לחועד השבת הקרקע בתום תקופת ההפקעה. פיצוי זה יש לטענתה לחשב על פי העקרונות הקבועים בסעיף 12 (ה) לפקודת הקרקעות. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפקעה לצורכי ביטחון: רקע עניינה של התביעה דנן במקרקעין בצפון הארץ שהיו בבעלות פרטית והופקעו למשך 98 שנה בחודש 09/1971 על ידי הנתבע 1 לצורך הקמת מתקן צבאי רחב מימדים שבהחזקת הנתבע 2. התובעת הנה חברה פרטית המאוגדת בישראל (להלן: "אבני דרך") אשר בבעלותה כ- 1,700 דונם בצפון הארץ במקרקעין הידועים כחלקות 1, 4 ו- 5 בגוש 15217. את המקרקעין רכשה לאחר הפקעתם. בהסכם לפיו רכשה התובעת את זכויות הבעלות במקרקעין, הומחו לתובעת (בשמה הקודם כחברת "אופשוט בע"מ") בין היתר, גם הזכויות לפיצויים בגין ההפקעה. הנתבע מס' 1, שר האוצר, הינו בעל סמכות ההפקעה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) -1943 (להלן: "הפקודה") והוא אף הפעיל סמכות זו לגבי שטח כולל של 11,500 דונם הכוללים בתוכם בין היתר את מקרקעי התובעת. הנתבע 2, משרד הביטחון, הינו הגוף שלמענו בוצעה ההפקעה. הנתבעות תיקראנה להלן:- "הנתבעות" ו/או "המדינה". ההפקעה אשר בד בבד חכר חלק ממקרקעי התובעת בהסכמי חכירה ארוכי טווח. אין חולק כי סך השטח שהופקע ואשר לתובעת זכויות לפיצוי בגין הפקעתו עומד על 531,486 מ"ר, לפי הפירוט שלהלן: בחלקה 1 הנ"ל- הופקעו 98.99 דונם בגינם לא שולם פיצוי. בחלקה 4 הנ"ל- הופקעו 420.716 דונם בגינם לא ניתן פיצוי. בחלקה 5 הנ"ל- הופקעו 11.78 דונם בגינם לא ניתן פיצוי. אין גם חולק כי לתובעת לא שולמו פיצויי ההפקעה הנ"ל ממועד ההפקעה בחודש 09/1971 ועד היום. טענות התובעת התובעת טוענת כי היא זכאית לתשלום פיצוי בדמות דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה המדינה במקרקעין הנ"ל ממועד ההפקעה ועד לחועד השבת הקרקע בתום תקופת ההפקעה. פיצוי זה יש לטענתה לחשב על פי העקרונות הקבועים בסעיף 12 (ה) לפקודת הקרקעות. כן נטען על יסוד חוות דעת שמאית, כי הפיצויים ההוגנים, הערוכים על פי הוראות ס' 12 (ה) לפקודת הקרקעות בגין השטחים שהופקעו ללא תשלום, מסתכמים נכון ליום 01/09/08 בסך כולל של 14,727,190 ₪, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כפי שנקבע בס' 8 (א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד - 1964, עומד הפיצוי הנדרש על סך של 27,367,224 ₪ (1,392 ₪ לדונם לכל שנה) למועד הגשת התביעה -6.1.2009. כן נתבקש בית המשפט להורות לנתבעים לשלם לתובעת מידי שנה החל מיום 02/09/08 או בסכום מהוון וחד פעמי את דמי השימוש העתידיים הראויים המגיעים לה לפי החוק בגין שטחים שהופקעו בלא ששולם כל פיצוי שהוא ואשר לא שוחררו. טענות המדינה לטענת הנתבעים, ההפקעה נעשתה לצורכי בטחון ועוד קודם להפקעה נערכו ונחתמו שני חוזי חכירה (ת/5) בין חלק מהבעלים המקוריים בחלקות נשוא התביעה (להלן: "החלקות") יוסף לוי חגיז ואגודת תדח"צ לבין ממשלת ישראל/משרד הביטחון. לימים, נמכרו חלקיהם של הבעלים המקוריים בחלקות האמורות, לתובעת. בהתאם לחוזים האמורים, שילמה המדינה דמי חכירה ל- 49 שנים עם אופציה להארכה ל- 49 שנים נוספות. מכיוון שהחלקות היו בבעלות משותפת של הבעלים המקוריים ושותפים אחרים, אותם לא ניתן היה לאתר, הפקיעה המדינה את זכות השימוש והחזקה בהתאם לפקודת הקרקעות, לגבי שטח כולל של 11,500 מ"ר אשר כלל את החלקות נשוא התביעה, ובכלל זה החלקים שהוחכרו למשרד הביטחון, כאמור לעיל. המדינה מסכימה כי הפיצוי המגיע לתובעת הנו פיצוי כספי שיוערך לפי העקרונות הקבועים ס' 12 (ה) לפקודה. לטענתה יש לפסוק את הפיצוי על פי הסכום הנמוך מבין שתי חלופות הפיצוי הקבועות בסעיף 12 (ה) הנ"ל: חלופה ראשונה - שיטת ההפסד הממשי - הפסד דמי חכירה, החל ממועד ההפקעה והחלופה השנייה - שיטת הערך ההוני - אחוזים משווי המקרקעין המופקעים ולא יותר מ- 6% בשנה, החל ממועד ההפקעה. המדינה הכחישה את הסכום שחושב לפי חוות הדעת השמאית מטעם התובעת וטענה כי הוא מוגזם ומופרך. הנתבעת הגישה חוות דעת שמאי מטעמה אשר מנה חישובי פיצויים לפי שתי החלופות המנויות בס' 12 (ה) הנ"ל כדלקמן: א. פיצוי לפי חלופת ההפסד הממשי - 2,840,000 ₪. ב. פיצוי לפי חלופת ההכנסה ההוגנת ביחס לשווי הקרקע - 22,475,000 ₪. לטענתה , בהתאם להוראות ס' 12 (ה) הנ"ל, יש לפסוק את הסכום הנמוך מבין השניים שלעיל. מינוי המומחה מטעם בית המשפט נוכח הפער בין חוות דעת הצדדים, החלטתי למנות מומחה מטעם בית המשפט. לצדדים ניתנה אפשרות להגיע להסכמות באשר לזהותו של מומחה זה. בהודעה מוסכמת שהגישו, ביקשו כי המומחה מטעם בית המשפט ימונה השמאי אינג' שמואל פן ואכן מונה המומחה הנ"ל והגיש חוות דעת. על תוכנה של חוות דעת זו אעמוד בהמשך. דיון אין מחלוקת בין הצדדים כי לתובעת זכות לפיצויי הפקעה עבור 531,486 מ"ר. ביום 17/10/10 ניתן על ידי פסק דין חלקי לגבי הסכום אשר לא היה שנוי במחלוקת, זאת תוך שנקבע בהסכמה כי לא יהיה בו כדי לפגוע בטענות הצדדים לעניין דרכי חישוב הפיצויים. גדר המחלוקת הנו באשר ליישום הוראות הפקודה הקובעות את העקרונות לפיהם יש לחשב את החישוב הקבוע בס' 12 (ה), מקום שמופקעת זכות החזקה והשימוש בלבד. ס' 12 (ה) פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 קובע: "12 ... (ה) בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר". פסק הדין המנחה בפרשנות ס' ס' 12 (ה) הנ"ל לשיטת שני הצדדים הנו ע"א 213/73 אגודה שיתופית לשיכון בת"א נ' מד"י, פד"י כט (1)617, בו נקבע: "מנוסח הפיסקה הנ"ל נראה שבבואו לקבוע את הפיצוי המגיע לבעלי קרקע בעד תפיסה זמנית של החזקה בה, קבע המחוקק כי הפיצוי יינתן בצורה של "דמי חכירה" (במקור האנגלי RENT). מאחר והסכסוך בין הצדדים מתייחס לגובה הפיצוי שמגיע למערערים בגין תפיסת החזקה הזמנית, הרי תפקידו של בית-המשפט היה לקבוע את הגובה של דמי החכירה הראויים עבור הקרקעות שנתפסו, וזאת בהסתמך על השיטה שנקבעה בסעיף 12 (ה) לעיל, ובהתחשב, במידת הצורך, בפסקאות הקודמות של הסעיף 12. 5. כדי להגיע לתוצאה נכונה על-פי מצוות הפיסקה (ה) לסעיף 12 חייב בית-המשפט לבצע שתי הערכות של דמי החכירה: א. הערכה על בסיס קביעת סכום שנתי, שיהווה פיצוי הוגן עבור ההפסד הממשי שבעל הקרקע עלול לסבול מחמת תפיסת החזקה (לשיטה זו אקרא להלן שיטת "ההפסד הממשי"). ב. הערכה על בסיס קביעת סכום שנתי שיהיה בו כדי רווח סביר, המחושב מהערך ההוני של הקרקע (במקור האנגלי REASONABLE RETURN ON THE CAPITAL VALUE) ושלא יעלה על ששה אחוזים מערך זה כפי שיוערך בהתאם להוראות הפסקאות (א) עד (ד) של הסעיף 12 (לשיטה זו אקרא להלן שיטת "הערך ההוני"). אחרי שביצע בית-המשפט את שתי ההערכות, לפי שתי השיטות הנ"ל, עליו להשוות את תוצאותיהן ולקבוע איזו מהן מסתכמת בסכום קטן יותר, וסכום זה ייחשב כפיצוי המגיע לבעלי הקרקע על-פי הוראות הפקודה". כך גם המלומד א. קמר ציין בספרו דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית בעמוד 400: "לאחר שדמי החכירה נקבעים בשתי השיטות האמורות , על בית המשפט לקחת את הסכום הקטן יותר ולקבוע אותו כדמי חכירה שנתיים של המקרקעין". שיטת "ההפסד הממשי" כיצד יש לקבוע את ההפסד הממשי על פי ס' 12 (ה) לפקודה ? האם כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה כטענת התובעת או על פי דמי החכירה שניתן היה לקבל בפועל כטענת הנתבעים? א. קמר בספרו, דיני הפקעת המקרקעין, מהדורה שישית בעמוד 399 סובר כי יש לקבוע את גובה הפיצוי על פי דמי החכירה הצפויים בשוק: "שיטת ההפסד הממשי הינה הערכה על בסיס של קביעת סכום שנתי המהווה פיצוי הוגן עבור ההפסד, שבעל מקרקעין עלול לסבול מחמת תפיסת החזקה בהם. הפסד זה אינו אלא הפסד דמי החכירה הצפויים בשוק. בקביעת דמי החכירה האלה יש להתחשב, בין השאר בטיב הנכס עצמו, בגודלו, במבנהו, במקום הימצאו, בטיב העסק המתנהל בו ובכל גורם אחר העשוי להשפיע על גובה החכירה כגון: היצע וביקוש". (הדגשה בקו שלי - י.א). תמיכה לגישה זו ניתן למצוא מן הנאמר לגבי חישוב הפיצויים לפי ס' 13 (אשר בוטל בינתיים) לחוק הנ"ל בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הייטנר (מאגר משפטי - בית המשפט העליון) בפסק דין שניתן ביום 04/07/12: "במילים אחרות, מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפסקה 16). מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12 (ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע". (הדגשות בקו שלי - י.א). מדברים אלו שנאמרו ביחס לס' 13 לפקודה שבוטל ומההשוואה שנעשתה לס' 12 (ה) ניתן להסיק כי החישוב על פי שיטת ההפסד הממשי המצוינת בס' 12 (ה) אינו צריך להיגזר משווי הקרקע, אלא בעיקרו על בסיס דמי החכירה שניתן היה לקבל עבור הנכס, מדי שנה בשנה , אלמלא הופקע. ער אני לכך כי במקרים מסוימים ובהפקעות שהינן ארוכות טווח, ייתכן שיהיה קושי להעריך בדיעבד את דמי החכירה הנ"ל בשל מחסור בנתונים לקביעתם, ויהיה צורך לחשבם אולי כנגזרת של שווי המקרקעין, ברם במקרה דנן שוכנעתי כי חסר שכזה אינו מתקיים . האם יש לגלם בחישוב הנ"ל הפוטנציאל הלא ממומש של הקרקע? לטענת התובעת יש להשיב לשאלה הנ"ל בחיוב. לטענתה, במועד הקובע לחישוב הפיצויים היא רכשה בסביבת המקרקעין למעלה מ- 1,000 דונם ועשתה זאת מתוך כוונה לפתחם למגורים, נופש ומוסדות ציבור. לאור האמור נטען כי ההפסד הממשי שנגרם לתובעת הנו שלילת יכולתה לפתח את המקרקעין שהופקעו לצורך הקמתו של יישוב הכולל מגורים, נופש ומוסדות ציבור. הפקעת המקרקעין לצורך הקמתו של מתקן צבאי היא שגרמה להפסד הזה. לטענתה, היא רכשה שטחים בהיקפים גדולים ואף קידמה תוכניות בניין עיר לצורך הקמתו של יישוב עירוני. קידומן של תוכניות אלה אף הוא נעשה על רקע תוכנית המתאר שחלה על המקרקעין עובר למודע ההפקעה. תכנית RP/50/42 התוכנית המנדטורית הגדירה אמנם את המקרקעין כקרקע חקלאית אך אפשרה אליבא דחוות הדעת מטעם הנתבעים להקים במקרקעין מבני מגורים, מבני נופש, מבני תעשייה ומבנים נוספים הנגזרים מתוכנית הפיתוח. ס' 9 בפרק השמיני של התוכנית אף אפשר לקדם בקרקע המצויה כאיזור חקלאי תכניות בינוי נרחבות. הפסד ממשי זה גבוה לאין שיעור אף מההפסד המחושב לפי 6% מערכה הכלכלי של הקרקע כקרקע חקלאית. בתשובה טענה הנתבעת כי הטענה הנ"ל יסודה בהנחות שגויות. שכן, את ההפסד הממשי יש לאמוד בהתאם לפוטנציאל של הקרקע הכולל פיתוח. כמו כן, אין ראיה כי למקרקעין נשוא התביעה היה פוטנציאל ממשי לפיתוח שיש מקום לקחתו בחשבון . עוד נטען בתשובה כי אומדן ההפסד הממשי הכולל התחשבות בפוטנציאל הפיתוח של הקרקע מביא לסכום גבוה יותר מהסכום שמתקבל מחישוב ההפסד ההוני בדרך של גזירת 6% מערך הקרקע מידי שנה בשנה. נטען עוד כי אין בידי התובעת ראיות לכך שהתובעת יכולה הייתה להחכיר או להשכיר את המקרקעין בדמי חכירה גבוהים מאלה שהיו מקובלים בקרקע חקלאית. בפועל, עובר למועד ההפקעה ייעודה של הקרקע היה חקלאי ואפשרויות הפיתוח אשר היו כלולות בתוכנית המנדטורית לא מומשו אלא נשארו בגדר תכנון עתידי. עובר להפקעה גם לא אושרה תכנית לבנייה ולא הוצגו שום היתרי בנייה כך שבאותה נקודת זמן הייתה הקרקע בייעוד חקלאי ובשימוש שכזה בלבד. לטענת הנתבעת, ההפסד הממשי הנו ההפסד מדמי החכירה הצפויים. בקביעת דמי החכירה יש להתחשב בין היתר, בטיב הנכס עצמו, בגודלו, במבנהו, במקום הימצאו, בטיב העסק המתנהל בו ובכל גורם שיש בו להשפיע על גובה החכירה כגון היצע וביקוש, אך הרציונאל הוא מהו הסכום שחוכר סביר היה משלם למחכיר סביר בגין הקרקע הנדונה. לטענת הנתבעים בסיכומיהם שיקולי רכישה ספקולטיביים של בעל מקרקעין אינם יכולים להוות בסיס לחישוב דמי חכירה צפויים, לכן יש לדחות את טענת התובעת כי אם היה מחושב ההפסד הממשי בהתבסס על דמי החכירה הצפויים שיכולה הייתה התובעת לקבל בעד החכרת המקרקעין היו אלה בסכום גבוה מחישוב סכום הפיצויים על פי ההפסד ההוני. לעניין הבאה בחשבון של המצב התכנוני העתידי נטען כי דמי השכירות מחושבים מידי שנה אולם המצב התכנוני הקובע לצורך הערכת שווי החכירה הוא הייעוד ערב ההפקעה. כאמור במועד ההפקעה מדובר היה במקרקעין המצויים באזור חקלאי ואשר נכללו בתחום ההכרזה על קרקע חקלאית. סבורני כי יש לדחות את טענת התובעת כי את ההפסד הממשי יש לחשב על יסוד שיקול כי נשללה ממנה הזכות לפתח את הקרקע. פיתוח הקרקע איננה פעולה המנותקת משיקולים כלכליים אחרים שעניינם הפקת רווח כלכלי מן הקרקע. התובעת אינה חברה הפועלת ממניעים אידיאולוגיים, אלא מטעמים כלכליים. ככל שחפצה בפיתוח הקרקע, חפצה בכך מטעמי הפקת רווח גדול יותר מהשקעתה באותה קרקע , רווח אשר היה מופק בין ממכירתה, לאחר פיתוחה והשבחתה, בשווי גבוה יותר (לאפשרות זו זיקה לאופן החישוב בחלופה השניה שבס' 12 (ה) הנ"ל, החלופה ההונית) ובין מהשכרתה לשימוש בדמי שכירות גבוהים יותר (לאפשרות זו זיקה לאופן החישוב בחלופה הראשונה שבס' 12 (ה) הנ"ל, חלופת ההפסד הממשי). סעיף 12 (ה) הנ"ל, שעניינו הערכת פיצויים, אינו יכול להתפרש במנותק מן הכללים הקודמים לו אשר נקבעו בס"ק א-ד לסעיף 12 הנ"ל הנכללים גם הם בין עקרונות קביעת הפיצויים לפי ס' 12. בסעיפים אלו נקבעו העקרונות הבאים: "12. בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת-הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: - (א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה; (ב) בכפיפות למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת-ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או תיעשינה או שתיבנינה על אותה קרקע: ובתנאי כי מקום שצבא-הגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת החזיקו בקרקע בתוקף זכות הקנין שהיא פחותה מבעלות מוחלטת, יעריכו את הפיצויים בלי להתחשב בכל עליה בשוויה מחמת העבודות שנבנו על אותה קרקע ע"י צבא-הגנה לישראל או כל מחלקה ממשלתית אחרת: ובתנאי כי בהעריך בית המשפט פיצויים אלה, חייב הוא להביא בחשבון את כל הרשימות וההערכות של השווי היסודי או של דמי החכירה שהוגשו לצורך הערכת מסים ע"י התובע או שהתובע הסכים להן; (ג) בית המשפט לא יביא בחשבון את התאמתה או הכשרתה המיוחדת של הקרקע לאיזו מטרה, אם זו מטרה שאי-אפשר להשתמש בה אלא עפ"י סמכויות הנובעות מחוקים, או שאין ביקוש עליה בשוק חוץ מביקושה ע"י קונה מסויים לצרכיו המיוחדים או מביקושה לצרכי שר האוצר; (ד) אם היתה הקרקע מוקדשת לתכלית אשר לפי מהותה אין ביקוש כללי או שוק לקרקע לשם אותה תכלית ואלמלא הרכישה בכפיה היתה הקרקע מוסיפה להיות מוקדשת לאותה תכלית, הרי אם יווכח בית המשפט שמתכוננים בתום-לב לסידור-מחדש במקום אחר, רשאי הוא להעריך את סכום הפיצויים על יסוד ההוצאות ההוגנות של סידור-מחדש דומה לזה במקום אחר; ..." הקביעה בס"ק א' לעיל, לפיה שומת הפיצויים תיעשה בהתעלם מן העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה, אינה מתיישבת עם טענה של התובעת כי יש לכלול בפיצוי מרכיב בגין שלילת כוונתה לפיתוח הקרקע. היא גם אינה מתיישבת , מקל וחומר , עם הקביעה בס"ק ב' לעיל -" ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או תיעשינה או שתיבנינה על אותה קרקע". אם בהשבחה שנעשתה בפעל (לאחר הכרזת ההפקעה) אין אפשרות להתחשב, בשלילת אפשרות לביצוע השבחה שכזו (כגון פיתוח הקרקע או שינוי יעודה), מקל וחומר, אין להתחשב. אשר על כן אני דוחה טענה זו של התובעת. חלופת הערך ההוני - "שיטת ההכנסה ההוגנת" שיטת הערך ההוני מגלמת את התשואה הרעיונית שבעל קרקע יכול להפיק מהעמדת הקרקע לשכירות. היא נגזרת באחוזים משווי הקרקע, כאשר נקבע כי שווי הקרקע לא יכול לעלות על השווי שנקבע לצורכי מס רכוש. תקרת הפיצוי לפי שיטת הרווח ההוני הינה 6% מערך הקרקע לשנה , לפי מצוות ס' 12 (ה). כל אשר היו הצדדים חלוקים בו לעניין חלופה זו היא השאלה האם יש לפסוק במקרה דנן פיצוי כדי מלא 6 האחוזים הנקובים בחלופה כרף עליון, או למטה מכך. נוכח העובדה (שתתברר להלן) כי חלופה זו הביאה לחישוב שווי גבוה יותר מן החלופה של ההפסד הממשי, וכי לפי מצוות ס' 12 (ה ) ממילא יש להעדיף את החלופה המביאה לשווי נמוך יותר, מתייתרת המחלוקת הנ"ל. חוות הדעת שהוצגו התובעת הציגה תחילה מטעמה חוות דעת ערוכה ע"י השמאי יצחק סיוון, ברם, בס' 88 לסיכומיה ויתרה התובעת על חוות הדעת השמאית של מר סיוון וביקשה להסתמך על חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר פן. הנתבעת ביקשה להסתמך על חוות דעתו של השמאי רוגובין מטעמה. חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט במש/1 בעמוד 12 סעיף י' לחוות דעתו כותב המומחה : "לדעתי יש להשתית את תשלום הפיצויים בגין הזכויות המופקעות על ס' 12 (ה) לפקודה ולא על ס' 12 (ב). השתתת הפיצויים על פי ס' 12 ב' לפקודה פירושה השתתת התשלום על שווי קרקע חד פעמי בשנת 1971 לפני ארבעים שנה ... הבינותי כי במהלך השנים לא שולמו פיצויים או שולם חלק קטן מהם בלבד. מבחן התוצאה של שומה כזו נופל בהרבה מפיצויים המושתתים על שווי הקרקע בכל שנה ושנה ומהווים לדעתי תוצאה בלתי ראויה בעליל". מר פן נשאל בחקירתו הנגדית בבית המשפט ביום 01/04/12 על אופן עריכת חוות דעתו והאם נערכה על פי שתי החלופות הקבועות בס' 12 (ה) . מתוך תשובותיו בחקירתו הנגדית עולה בבירור כי ערך חוות דעתו רק לפי חלופה אחת מבין אלה המנויות בסעיף 12 (ה). כך השיב בעמוד 34 לפרוטוקול ש' 30: " ש. מפנה אותך לס' 12 ה' לחוות דעתך (צ.ל- "לפקודה" י.א.). האחד זה ההפסד השנתי והשנייה זה ההפסד ההוני, בסוף הסעיף נקבע שיש ללכת לפי החלופה הנמוכה מבין השתיים, איפה בחוות דעתך שתי החלופות האלה. ת. לא בחוות דעתי..." ובעמוד 35 שורה 26 ואילך: "ש. בחוות הדעת של מר רוגובין, מחלק את 12 ה' לשתי חלופות, מכיר את זה. ת. לא זוכר כל משפט שהוא כתב. ש. שתי חלופות אותן מדבר עליהן פסק הדין שהפניתי עכשיו. אני מתכוונת לשתי חלופות המנויות בס' 12 ה', בדיוק לפי מה שהקראתי שפסק הדין קובע. אחת, זה ההפסד הממשי, והשניה, הערך ההוני, שתי חלופות עשה מר רוגובין, אנו ביקשנו שאתה תערוך חוות דעת לפי שתי החלופות האלה. האם נעשתה עבודה כזו. ת. הערכה שלי נעשתה לפי שווי הקרקע, שווי הריאלי של הקרקע, במועדים השונים. אני לא נכנסתי לדקויות השונות של פירושי ס' 12 (ה), משום שסברתי שהם קשורים גם לנתונים, כיוון שמר רוגובין הזכיר את זה, לנתוני מקרקעין לגבי מיסים... ונתונים כאלה לא נמצאו לגבי השטח הזה, לא היו, לכן הערכה שלי מתייחסת לחלופה אחת בלבד." ובעמוד 36 ש' 18: "ש. אבל פה לא התייחסת לשתי החלופות בתוך ס' 12 ה'. ת. לא, כי סברתי שאחת מהן לא רלוונטית למקרה הזה. הייתי סבור שאחת החלופות מתייחסת, נקודת המוצא שלה היא הערכות לפי מידת המיסוי של הקרקע". למקרא תשובותיו של המומחה מטעם בית המשפט ברור אם כן, כי ערך את שומתו על פי חלופה אחת בלבד ולא כמצוות סעיף 12 (ה), לפי שתי חלופות ולפי השווי הנמוך שביניהן. יתר על כן, מתשובותיו לשאלות שנשאל לעיל, לא ניתן להבין בבירור לפי איזה מן החלופות המנויות בסעיף 12 (ה) הנ"ל ערך את חוות דעתו. מעדותו בתחילת עמ' 35, ש' 1 ואילך ניתן להבין כי כיוון שחסרו לו נתוני "מס רכוש וכיו"ב", לא הביא בחשבון אחת החלופות לפי ס' 12 (ה) הנ"ל , אותה כינתה ב"כ המדינה בשאלותיה "ההפסד השנתי הפירותי" (בכוונה לחלופה הראשונה דווקא לפי ס' 12 (ה)- ראה שאלתה העוקבת בש' 8 בהמשך), כיוון שלא נמצאו נתוני מס רכישה לצורך חישובה. היינו, את חוות דעתו ערך לפי השווי ההוני. מהמשך עדותו לעומת זאת עולה, בשל אותה סיבה ממש, (כיוון שחסרו לו נתוני מס רכוש, אשר חסרו לדבריו גם ליתר השמאים), לא נערכה על ידו (ולדבריו גם לא על ידם) שומה "לפי שיטת הערך ההוני" שהינה החלופה השניה בסעיף 12 (ה). ראה עדותו בעמ' 35 ש 22-25: "ת. עד כמה שזכור לי ישנו קשר, התייחסות לגבי השומה לפי הערך ההוני להערכות לצרכי מס רכוש שלא היו בפנינו. ועד כמה שזכור לי, השומה של מר רוגובין, גם הוא לא העריך את שווי הנכסים לפי שיטת הערך ההוני. הוא חישב שווי לגבי כל מועד ומועד, גם מר רוגובין, גם מר סיון וגם אני, שווי הקרקע לכל מועד ומועד.". מעדותו זו משתמע, כי שומתו נערכה שלא לפי שיטת הערך ההוני, אלא לפי "שווי הקרקע לכל מועד ומועד". הן בשל כך כי לא ערך את שומתו לפי הנמוכה מבין שתי שיטות החישוב הנקובות בסעיף 12 (ה), והן בשל כך כי לא ברור מעדותו לפי איזה מהן , אם בכלל ערך אותה , לא ניתן לבסס ממצאי עובדה על חוות דעתו זו. נוכח העובדה כי מחד ויתרה התובעת על חוות הדעת של המומחה מטעמה, מר סיוון (אשר אגב, גם היא לא נערכה לפי הנמוכה מבין תוצאות שתי שיטות החישוב המנויות בסעיף 12 (ה) ), ומאידך הואיל שלא ניתן לבסס את חישוב הפיצויים על חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, נוכח הנימוקים שפירטתי לעיל, התוצאה היא כי לא הונחה בפניי מצד התובעת חוות דעת כלשהיא להוכחת גבה הפיצויים המגיעים לה על פי ס' 12 (ה) הנ"ל. לא יהיה מיותר לציין כי גם לאחר חקירת המומחה מטעם בית המשפט ע"י ב"כ המדינה ומשהובהר היטב כי חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט (כמו גם חוות הדעת מטעם התובעת) לא נערכו לפי הקריטריונים הקבועים בסעיף 12 (ה), לא נתבקשה ע"י התובעת השלמת חוות דעת המומחה מטעמה או חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. בנסיבות אלה מצאתי לפסוק את הפיצויים בהתאם לחוות הדעת מטעם הנתבעת, המהווה בנסיבות המקרה דנן גם סוג של "הודאת בעל דין" מצד הנתבעת באשר למחלוקת הנוגעת לגבה הפיצוי, כדי הסכום הנקוב בה. לא יהיה מיותר לציין כי מדובר בחוות דעת שנערכה לפי הקריטריונים שנקבעו בס' 12 (ה), היינו חישוב לפי שתי השיטות המנויות בסעיף הנ"ל, ולפי התוצאה הנמוכה מבין שתיהן. המומחה מטעם הנתבעים, השמאי, מר רוגובין כתב בחוות דעתו בס' 8.7 כי בסיס ההשוואה להערכת שווי זכויות החזקה והשימוש נלקח מעסקאות מקרקעין בעלות ייעוד זהה ומאפיינים זהים. סבורני כי דרך חישוב זו תואמת את הכללים שנקבעו בפסיקת בתי המשפט (ראה והשווה ע"א 1017/91 פסח משה נ הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול בפיסקה 10 לפסק הדין מפי כב' הש' י. זמיר). כן ציין השמאי רוגובין כי שווי הקרקע נבדק בהסתמך על גישת ההשוואה הישירה לעסקאות בקרקע בייעוד דומה. כמו כן ציין בחוות דעתו כי לפי שיטת בסיס ההשוואה להערכת דמי החכירה , התחשב בשיקולים המנחים חוכר סביר. כן ציין כי מכיוון ששוק שכירות הקרקע החקלאי לצורכי עיבוד ומרעה הנפוץ ביותר הוא של ממ"י נלקחו כהשוואה הערכים כמופיע בטבלאות ממ"י מקום בו לא נמצאו נתונים אחרים להשוואה. על פי שיטה זו המהווה את החלופה הראשונה לפי ס' 12 (ה) הנ"ל, דמי החכירה הראויים מה- 01/09/71 ועד 01/09/09 עמדו על סך כולל של 2,840,000 ₪ כולל הצמדה לפי החוק לתיקון דיני רכישה. כמו כן בחן המומחה רוגובין את גובה דמי החכירה/שימוש כאחוז משווי הקרקע המשתנה מדי שנה בשנה כ"הכנסה הוגנת לבעלים", לפי החלופה השניה בס' 12 (ה) הנ"ל . על פי גישה זו בהסתמך על הטבלה שצירף לחוות דעתו עומד סך הפיצוי על 22,475,00 ₪. בסוף חוות דעתו ובהתאם להוראות ס' 12 (ה) הנ"ל העמיד את הפיצוי ע"ס של 2,840,000 ₪ כולל הצמדה לפי החוק לתיקון דיני רכישה. אציין כי שיטת ההצמדה המקובלת על כל השמאים הנה הצמדה לפי מדד המחירים לצרכן עד ליום התשלום ותוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד לשנת .31/03/93 החל מתאריך זה תוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה, זאת לפי ס' 8 לחוק לתיקון דיני רכישה לצורכי ציבור 1964. סוף דבר לאור האמור לעיל, אני קובע כי הפיצוי לתובעת יהיה כפי שקבע המומחה מטעם הנתבעים בחוות דעתו לפי חלופת ההפסד הממשי - הנמוכה מבין השתיים. על פי שיטה זו דמי החכירה הראויים מה- 01/09/71 ועד 01/09/09 עומדים על סך של 2,840,000 ₪ כולל הצמדה לפי החוק לתיקון דיני רכישה. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.9.09 ועד לתשלום בפועל. מסכום זה יש להפחית את סכום הפיצויים ששילמה הנתבעת לתובעת לפי פסק הדין החלקי. בשל הסכמת הנתבעים לסעד השני שנתבקש, הנוגע לפיצוי בגין אובדן דמי החכירה לאחר מועד הגשת התביעה ולעתיד, אני מורה כי הנתבעים ישלמו לתובעת פיצויים גם לתקופה 1.9.09 - 1.9.12 שכבר חלפה מיום הגשת התביעה ועד היום, בערכים שנקבעו ע"י השמאי רוגובין, לפי ערך בסיסי של 125 ₪ לדונם, ובתוספת הצמדה כמפורט לעיל, לגבי כל אחת מן השנים בתקופה הנ"ל, עד לתשלום בפעל. אשר לעתיד עומדת הברירה בפני הנתבעת לשלם פיצוי מהוון בסכום חד פעמי לכל יתרת תקופת ההפקעה, או לחלופין לשלמו מדי שנה בשנה לפי הערך הנ"ל של 125 ₪ לדונם ובתוספת הצמדה בשיטת ההצמדה שפורטה לעל כמוסכמת על כל השמאים. במידה שישולם הסכום באופן שנתי, תעמוד לתובעת הזכות לפנות לבית המשפט לעדכון הערך הבסיסי של דמי השימוש הנ"ל ככל שיחול בהם שינוי על פי תנאי השוק העתידיים, הכל בכפוף לעקרונות הקבועים בסעיף 12 (ה) הנ"ל. לעניין ההוצאות הבאתי מחד את העובדה כי עד להגשת תביעה זו לא שולם הפיצוי, אף לא חלקית. מאידך הבאתי בחשבון כי מיד בסמוך לאחר הגשת התובענה הסכימה המדינה לשלם את הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת וכי בסופו של יום נתקבלה עמדתה לעניין אופן חישוב הפיצויים. בהתחשב בכל אלה אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 200,000 ₪. צבאקרקעותהפקעה