דוגמא לפסק דין בנושא העדר תרומה של מתווך לקידום העסקה: הסוגייה המונחת לפתחו של בית המשפט הינה ביחס לשאלה האם זכאית התובעת, מתווכת נדל"ן במקצועה ובעיסוקה, לדמי תיווך בגין עסקה אשר נקשרה בין לקוחותיה באמצעות מתווך נוסף אשר פעל מטעם המוכרים וזאת במקביל אליה באופן ששיווק את הנכס והוביל בסופו של יום לחתימת הסכם המכר בין המוכרים לבין הנתבעים, תוך סילוק המניעה אשר מנעה מהתובעת לקדם את השלמת העיסקה. בלשון אחר, האם היוותה התובעת גורם יעיל בעיסקה על אף העובדה שנמנעה ממנה בפועל האפשרות לקדם את השלמתה? על מנת להשיב על שאלה זו, יש לבחון את מערכת היחסים בין הצדדים, את פעולותיה של התובעת אשר ננקטו מטעמה לקידום העיסקה וכן את הפסיקה הרלוונטית. תחילה אבחן את הפסיקה אשר יצקה את הפרשנות המשפטית ולאורה יבדקו טענות הצדדים. בע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ פ"ד נו(1) 842, נבחנה הסוגייה על ידי כב' השופט (כתוארו דאז) ריבלין אשר התייחס למצב המשפטי ששרר עובר לחקיקת חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, (להלן-"חוק המתווכים"), וכן התייחס למצב המשפטי הקיים כיום בהתאם לחוק המתווכים בכלל והביטוי הסטטוטורי בסעיף 14 לחוק בפרט. כב' השופט ריבלין אימץ את עמדתו של כב' הנשיא (כתוארו דאז) שמגר בעניין מוסקוביץ וקבע לעניין זה כדלהלן: "בהעדר קביעה אחרת בגוף ההסכם, קמה, למתווך הזכות לקבלת דמי התיווך רק משנתקשרו הצדדים בעסקה גופה (ראו: ע"א 2144/91, מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) בעמ' 121-122, ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' פסח גרופר, פ"ד מו(2) 724, 738, ע"א 6181/93 סולומונוב ואח' נ' שרבני ואח' פ"ד נב(2) 289, 295). לשם הוכחת הזכאות, אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העסקה נשוא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל", "עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פרושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (דברי הנשיא מ' שמגר, ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116, 123; וראו גם ע"א 275/76 קלוגמן נ' ע' לוי ואח', פ"ד לא(1) 405, ע"א 185/80 פרזות חברה ממשלתית עירונית לשיכון בע"מ נ' צבי זקן, פ"ד לה(4) 180, ע"א 342/82 הנ"ל)". המחלוקת בין הצדדים בתובענה המונחת בפני, תוכרע בהתאם לתשובה את תתקבל ביחס לשאלה - האם התובעת היוותה גורם יעיל לקידום וביצוע עסקת המכר על אף העובדה שבסופו של יום נחתם הסכם המכר ללא מעורבותה ולאחר שמתווך נוסף פעל מטעם המוכרים, באופן שמעורבותו ופעולותיו מנעו מהתובעת להיות מעורבת בעסקה וכתוצאה מכך היא מצאה את עצמה מ"חוץ לתמונה" כך לטענתה, על אף העובדה שבידיה הסכם למתן שרותי תיווך מחייב. למען השלמת התמונה אציין כי הנתבעים טענו שהתובעת נתנה את הסכמתה לביצוע העסקה ולמעשה נעתרה לבקשתם לביטול ההסכם. רקע והמחלוקת בין הצדדים: ביום 06.03.2012 הגישה התובעת נגד הנתבעים תובענה על סכום קצוב, בסדר דין מקוצר, על סך של 22,700 ₪ בעילה חוזית בגין דמי תיווך מתוקף הסכם אשר נחתם בין הצדדים ביום 07.10.2009, לצורך קבלת שרותי תיווך, הסכם אשר בהתאם לאמור בתובענה, הופר על ידי הנתבעים. הנכס מושא ההסכם והתובענה, הינו בית מגורים ברחוב נחל הצבי 102/2 במגדל העמק, (להלן-"הנכס"). התובעת מבססת את טענותיה ביחס לחיוב הנתבעים על האמור בסעיפים 2,3 ו-5.1 להסכם. מפאת חשיבות הטיעון יובאו סעיפי ההסכם להלן: "2. הלקוח מאשר כי המתווך הציג בפניו את הנכסים המפורטים להלן, והוא מתחייב לדווח למתווך מיד על כל משא ומתן המתנהל עמו (ו/או עם שולחו) בקשר לאחד או יותר מהנכסים, וכן מיד עם חתימת הסכם מחייב ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, במוקדם מביניהם, ביחס לאחר או יותר מהנכסים להלן. 3. הלקוח מתחייב לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור המפורט להלן בסעיף 5, מייד עם חתימת הסכם מחייב ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, המוקדם מביניהם, בנוגע לאחר או יותר מהנכסים המפורטים להלן. דמי התיווך כאמור ישולמו ע"י הלקוח הן אם יהיה רוכש/שוכר הנכס/ים בעצמו והן אן מי מטעמו. 5. דמי התיווך שישולמו למתווך כמפורט בסעיף 3 לעיל, יהיו כדלקמן: 5.1 בקניה: 2% ממחיר המכירה הכולל של הנכס, בתוספת מע"מ". התובעת מלינה על כך שלאחר הביקור בנכס, הנתבעים ניתקו עימה קשר ולא מסרו על המשך התעניינותם בנכס. זמן לא רב לאחר הביקור בנכס, נודע לתובעת כי הנתבעים השלימו את רכישתו ללא ידיעתה תוך הפרת הסכם ההתקשרות באופן שהנתבעים לא שילמו לתובעת את דמי התיווך המוסכמים. בהתאם לטענת התובעת, ביום 29.07.2011 נשלח מטעמה אל הנתבעים מכתב התראה בטרם ננקטו מטעמה הליכים משפטיים ובתגובה אשר התקבלה ביום 21.08.2011 טענו הנתבעים, כפי שטענו בבית המשפט, כי אומנם הם חתמו על הסכם למתן שרותי תיווך אך ההסכם בוטל על ידי התובעת עת אישרה היא בפניהם שאין לה התנגדות כי העסקה תושלם על ידי מתווך אחר וזאת נוכח כישלונה בהוצאת העסקה מהכוח אל הפועל באופן שיינתן אישור מהבנק ביחס לגרירת המשכנתא אשר רבצה על הנכס. הנתבעים טענו בבקשת הרשות להגן, כי כאשר נודע להם מפי התובעת שלא ניתן להשלים את העסקה, שכן אין באפשרות המוכרים לגרור את המשכנתא, פעלו באמצעות מתווכים אחרים, בהם המתווך פחימה יעקב, (להלן-"פחימה"), אשר הציג להם את הנכס מאחר הנכס שווק גם על ידו והבהיר להם כי יש באפשרותו לסייע למוכרים לבצע את גרירת המשכנתא ולהשלים את ביצוע העסקה. כאן המקום לציין כי כבר בכתב הטענות הראשון טענו הנתבעים כי הבהירו לפחימה שהנכס אותו מבקש הוא להציג בפניהם, מוכר להם מאחר והוצג בעבר על ידי התובעת. הנתבעים טענו כי ביקשו למנוע אי נעימויות ומאחר וידעו שהם חתומים על הסכם עם התובעת, פנו אל זו האחרונה וביקשו להבהיר לה את המצב אשר נוצר. בהתאם לגרסת הנתבעים, הם פנו אל התובעת ואל מנהל משרדה מר מאיר פלס, הציגו בפניהם את הנתונים ובמיוחד את מעורבותו של פחימה ואלו הבהירו להם, בעל פה ,כי מבחינתם אין מניעה שהנכס יירכש באמצעות המתווך פחימה וכי הם, הנתבעים, משוחררים מהתחייבותם לתובעת. ביום 25.01.2010 נחתם בין הנתבעים לבין המוכרים חוזה מכר ביחס לנכס מושא התובענה על פיו נמכר הנכס לנתבעים בסך של 810,000 ₪. ביום 05.06.2012 התקיים דיון בבית המשפט, במעמד הצדדים, במהלכו ובהעדר הסכמה לסילוק התובענה על דרך הפשרה, הסכימו הצדדים כי לנתבעים תינתן הרשות להגן והתובענה תתברר על דרך שמיעת הראיות. הצדדים ועדיהם הגישו תצהירי עדות ראשית, ישיבת ההוכחות התקיימה בהסכמת הצדדים ובאי כוחם ביום 01.08.2012. לאחר שמיעת העדויות סיכמו באי כוח הצדדים את טיעוניהם בעל פה. ראיות הצדדים, דיון והכרעה: מטעם התובעת ובנוסף לעדותה, העיד מר מאיר פלס, בעלים של משרד התיווך במסגרתו עובדת התובעת, מנגד - הנתבעים העידו להגנתם וכן זימנו את המתווך פחימה. שמעתי את עדויות הצדדים, עיינתי בכתבי הטענות ובתצהירים ובנסיבות העניין באתי לכלל מסקנה כי יש להעדיף את עדותם של הנתבעים על פני עדותה של התובעת. עדותם של הנתבעים, בניגוד לעדותה של התובעת, הייתה סדורה, עניינית, רהוטה, עקבית ומתיישבת עם רצף ההתרחשויות באופן הגיוני. אני מקבל את עדותם של הנתבעים ביחס לעובדה כי פנו אל התובעת וביקשו, הן ממנה והן ממר פלס, לשחררם מההתחייבות על פי ההסכם לקבלת שרותי התיווך. אני קובע כי הנתבעים פעלו כשורה וכפי שמצופה מאדם סביר אשר נקלע לסיטואציה כדוגמת זו המובאת בענייננו. הנתבעים מכרו את דירתם וביקשו לרכוש נכס אשר לגביו נאמר להם על ידי התובעת שלא ניתן למכרו ומנגד בפרק זמן לא ארוך קיבלו מידע, שונה בתכליתו, מידי מתווך אחר אשר טען כי ניתן לסלק מהדרך את המניעה ולהשלים את עסקת המכר. כאמור הנתבעים אשר חפצו בנכס, פנו לתובעת הודיעו לה אודות ההתפתחויות וזו פתרה אותם מהתחייבותם. עדותה של התובעת ביחס לאמור בסעיף 12 לעיל, נסתר על ידי מר פלס, העד אשר העיד מטעמה. התובעת טענה כי הנתבעים שוחחו על מר פלס ולא איתה, (שורות 15-16 עמ' 6 לפרוטוקול), לעומתה מר פלס, בעדותו טען אחרת. לדבריו לא התקיימה פגישה כלשהי בינו לבין הנתבעים והצדדים לא דנו כלל במעורבותו של פחימה, (שורות 29-32 עמ' 6 לפרוטוקול). זאת ועוד, התובעת טענה בסעיף 22 לכתב התביעה כי במסגרת עבודתה לא נדרשה לפנות אל הבנק על מנת להסדיר את גרירת המשכנתא מטעם המוכרים. בניגוד גמור לציון עובדה זו, טענה התובעת בבית המשפט כי המוכרים הודיעו לה אודות קיומה של המשכנתא והצורך בגרירתה (שורות 16-17, 22-23 עמ' 4 לפרוטוקול). הנה כי כן נמצא כי גם ביחס לנקודה זו קיימת סתירה בגרסתה של התובעת, סתירה אשר יש בה כדי לערער את יציבות גרסתה בכללותה ומהימנותה. התובעת לא צליחה לפרט ולהבהיר אילו פעולות נקטה מייד עם חתימת הצדדים על ההסכם למתן שרותי התיווך לצורך קידום והשלמת עסקת המכר. התובעת נשאלה ולא הבהירה מה הייתה תרומתה לביצוע העסקה או אף לקידומה ולו במעט. גרסתה של התובעת כי נוטרלה ממעורבות בהשלמת העסקה על ידי המוכרים לא הוכחה מאחר והתובעת לא עמדה בנטל הראייה המוטל עליה בהוכחת עובדה זו. התובעת לא זימנה את המוכרים להעיד בבית המשפט וכן לא טרחה לזמן את נציגת הבנק אשר עימה ניהלה את השיחות בדבר ברור אופן הסרת המניעה והיא זו אשר הבהירה לתובעת, כגרסתה, שהמוכרים מונעים ממנה לשתף עימה פעולה. זאת ועוד, התובעת אשר טענה כי המוכרים חתמו עימה על הסכם לשיווק הנכס ומכירתו, לא הציגה את ההסכם בבית המשפט ואף הודתה כי לא תבעה את המוכרים בגין הפרתו. אין חולק כי עבודתה של התובעת לא הושלמה וחוזה המכר אשר נחתם בין הצדדים, בא לעולם רק לאחר התערבותו של מר פחימה. יחד עם זאת מאחר ועסקינן בהסכם למתן שרותי תיווך, הרי שקיומו והפרתו ייבחנו לאור הוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. היינו הפרת ההסכם או סיכולו שלא בדרך מקובלת ובחוסר תום לב יהוו עילה לפיצוי כספי בתביעה חוזית. בענייננו, לא מצאתי כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב וניסו לסכל את התחייבותם כלפי התובעת אלא נהפוך הוא, מייד עם היוודע אודות זהות הנכס, הודיעו לפחימה כי הנכס מוכר להם ופנו אל התובעת וביקשו לשחררם מהתחייבותם נוכח העובדה שהיא לא הצליחה להסיר את המניעה ולקדם את עסקת המכר. בנקודה זו ראוי להבהיר כי למרות העדרה של אסמכתה כתובה בדבר ביטול ההסכם בין התובעת לנתבעים, אין להסיק שההסכם תקף שכן ניתן ללמוד על ביטולו מהתנהגות הצדדים. כפי שכבר ציינתי לעיל, גרסת התובעת ביחס לפגישה אשר התקיימה בין הצדדים בדבר ביטול ההסכם נסתרה על ידי מר פלס אשר כאמור טען שהפגישה כלל לא התקיימה בנוכחותו. מעבר לכך, נוכח מאחר והעדפתי את גרסת הנתבעים על פני גרסת התובעת, הרי שניתן לקבוע ביחס לסוגיה זו כעי הודעת הביטול אשר נמסרה מטעמם מהווה הודעת ביטול לכל דבר ועניין וזאת בהעדר ראייה אחרת לסתור. לא אחת נקבע כי הודעת ביטול אינה חייבת להיעשות בכתב גם מקום שההסכם עצמו נעשה בכתב. מטרתה של הודעת ביטול החוזה היא ללמד את הצד השני, אשר הפר את החוזה, כי המודיע החליט להסתלק מן החוזה, וכי הוא רואה אותו כנגמר. לעניין זה ראו בין היתר דברי כב' השופט מלץ בע"א 306/85 Datalb Management pty.Ltdואח' נ' פולק אינטרנשיונל בע"מ ואח' פ"ד מג(2) 309. בהעדר הוראה מיוחדת בדבר אופן ביטולו של הסכם התיווך הרי שאין לקבל את הטענה כי ביטולו של ההסכם יהא בהתאם לאופן יצירתו, היינו בכתב. בהעדר הסדר ייחודי, יש להחיל את הדין הכללי והלכותיו כלומר יש להחיל את דיני החוזים הכלליים. באשר להכרעה בשאלת היותה של התובעת גורם יעיל אשר הביא ליצירת העסקה, סבורני כי התשובה אשר מתקבלת הינה שלילית. בפסיקה נקבעו מספר גורמים אשר בהתקיימם ניתן ללמוד על מידת היעילות של המתווך בקשירת העסקה. ב"כ התובעת הפנה בסיכומיו לע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר מנהל תעיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116, בעמ' 123-124, שם נקבע בין היתר כדלהלן: "דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין.הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל - כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, 113א' חסין נ' ד' בל ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין [5], בעמ' 520-522). אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים. בדגם העובדתי הנזכר למעלה - יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון - אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה". בענייננו, מצאתי כי מידת מעורבותה של התובעת אינו רב אם בכלל. אומנם היא הראשונה אשר הראתה את הנכס לנתבעים אך נתון זה בנסיבות המקרה הרלוונטי, אינו מהווה יתרון כלשהו שכן על הנכס רבצה משכנתא והתובעת הייתה צריכה לפעול לגרירתה על מנת שהקונים יוכלו לרכוש את הנכס ולחתום על ביצוע העסקה. התובעת לא הצליחה להראות ולהוכיח אילו פעולות ננקטו על ידה אשר היה בהם כדי לקדם את השלמת העסקה, כל שהובהר מטעמה כי היא נתקלה בחומה בצורה מצד המוכרים לקידום העסקה, הא ותו לא. לעומת התובעת, המתווך פחימה העיד כי פעל להשלמת העסקה והוצאתה אל הפועל, התרשמתי כי הוא היה הגורם הדומיננטי ופעולותיו הן אלו אשר הניבו את הפירות. בפסיקה נקבע כי אין לבחון את כמות הפעולות אשר ננקטו מטעם המתווך לקידום העסקה אלא את יעילותן ומהותן. שכן יכול וריבוי פעולות לא יביא כלל לקידום העסקה ומנגד די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב שנקט בפעולות היעילות אשר הובילו לגיבוש העסקה ,(ע"א (ח"י) 1698/03 כרמי נ' קלמנוביץ). בהעדר ראייה פוזיטיבית מצד התובעת בדבר מהות הפעולות אשר ננקטו מטעמה, אין לי אלא לקבוע כי התובעת לא תרמה תרומה כלשהי לקידום העסקה וודאי שלא הייתה הגורם היעיל לביצועה שכן לא היה בפעולותיה כי לקדם ולו במעט את שלביו הראשוניים והמקדמיים של הסכם המכר. מכאן, התובעת לא עמדה בתנאים המצטברים בהתאם לסעיף 14 לחוק המתווכים שכן לא הוכח כי התובעת הייתה הגורם היעיל בביצוע העסקה, בהתאם לאמור בסעיף 14(א)(3) לחוק ועל כן דין התביעה להדחות. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעת לשאת בהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ אשר ישולמו תוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום בפועל. תיווךתרומות