להלן פסק דין בנושא אי התאמה במפרט הטכני: פסק דין א. הרקע לתובענה ועיקר טענות בעלי הדין 1. בפני תביעה שעניינה ליקויי בניה בדירות וברכוש המשותף. בכתב התביעה שהגישו התובעים ביום 1.2.01, נטען כי במהלך השנים 97-1996 התקשרו התובעים עם הנתבעת מס' 1 (להלן: "לנדקו") בהסכמי מכר (להלן: "ההסכמים") לרכישת דירות (להלן: "דירות התובעים") בבנין שנבנה על ידי לורם, בעיר לוד, במסגרת פרוייקט מגורים. 2. לגרסת התובעים, הנתבעת מס' 2 (להלן: "רם-דר") ביצעה את כל השינויים והתוספות בפרוייקט, בין היתר, בבנין האמור. 3. התובעים מייחסים לנתבעות ו/או מי מהן הפרה של ההסכמים הן בשל אי התאמה ניכרת בין המובטח בהסכם ובמפרט הטכני וכן, בשל ליקויי בנייה שהתגלעו בדירות ולא תוקנו, בניגוד להסכמים. כמו כן, מייחסים התובעים לנתבעות רשלנות בבצוע הבניה. 4. לגרסת התובעים, בסמוך לאחר קבלת החזקה בדירות התגלעו בהן ליקויים ופגמים חמורים (להלן: "ליקויי בניה") אשר על הנתבעות היה לתקנם על פי ההסכמים ועל פי כל דין. כנטען, פנו התובעים לנתבעות בדרישות חוזרות ונשנות כי אלו יתקנו את ליקויי הבנייה, אך, הליקויים לא תוקנו. התובעים צירפו לכתב התביעה חוו"ד של מהנדס מטעמם, שנערכו בנובמבר 1999 לגבי כל תובע ולגבי כל דירה בנפרד. 5. התובעים ייחסו לנתבעות בכתב התביעה מעשים ומחדלים העולים כדי הפרת ההסכמים ו/או עוולות שונות ובכלל זה רשלנות, תרמית ומצג שווא ועתרו לחייב את הנתבעות, יחד ולחוד, לשלם להם את הסכומים כדלקמן: 5.1 פיצוי בגין ליקויי הבנייה - 585,116 ש"ח. 5.2 הוצאות בגין דיור חלופי לתקופה הדרושה לתיקון הליקויים- 14,500 ש"ח. 5.3 עגמת נפש בסכום שיקבע על ידי בית המשפט. 6. הנתבעות הכחישו את טענות התובעים וכפרו בזכותם לסעדים הנתבעים על ידם, כדלקמן: 6.1 בכתב הגנתה, טענה לנדקו כי רם דר היא הקבלן המבצע וככזה היא בנתה את הדירות בבניין בשלמותן וכי עליה לשאת באחריות לליקויי הבנייה הנטענים. לנדקו טענה כי עמדה בהוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") וכי גם במהלך תקופת הבדק ולאחריה התייחסה לטענות התובעים וטיפלה בהן. 6.2 לנדקו הוסיפה וטענה כי כמתחייב מן ההסכמים "בכפוף לליקויים ו/או אי התאמות שיירשמו בפרוטוקול המסירה ולתיקונם על ידי החברה, תחשב קבלת החזקה בדירה... כראיה מוחלטת לכך שהקונים קיבלו את החזקה בדירה לשביעות רצונם ואין להם טענות כלפיה לעניין זה..." (סעיף 5יא' להסכמים). 6.3 לנדקו אשר טענה כי התובעים נכשלו במתן הודעות על הליקויים, ביקשה גם לחסות בצל הוראת סעיף 5יב' להסכמים, לפיה: "בכל מקרה יהיו חייבים הקונים למסור לחברה הודעה בכתב על כל ליקוי או פגם תוך 7 ימים מיום גילויו, לאפשר לה לבחון את הליקוי ולתקנו על פי שיקול דעתה המוחלט". 6.4 לנדקו הוסיפה וטענה כי גם אם קיימים בדירות ליקויי בנייה הרי שחוו"ד מטעם התובעים הינן מעוותות ומופרזות. יתר על כן, חוו"ד נערכו קודם שמוצתה זכותה של לנדקו להשלים את תיקוני שנת הבדק. 7. רם דר טענה כי הדירות הושלמו ונמסרו לתובעים באופן ההולם את התחייבויות הנתבעות וכי בסמוך לתום תקופת הבדק, במהלך החודשים פברואר - מרס 2000, תוקנו הליקויים לשביעות רצונם של התובעים. 8. הנתבעות שיגרו הודעות צד שלישי לאלסקה, חברה להנדסה אזרחית (להלן: "אלסקה"), שפעלה כמפקח עליון באתר הבניה ולשרמן פוטש אדריכלים בע"מ (להלן: "שרמן"), אשר היו ממתכנני הבניין. ההודעה לשרמן נמחקה ביום 29.1.03 בעקבות פשרה שהושגה בין לנדקו לשרמן. ב. מומחה בית המשפט בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את מר אייל שנהב, מהנדס בנין ושמאי מקרקעין על פי הכשרתו (להלן: "המומחה"). המומחה סקר את הדירות במהלך החודשים יולי-אוגוסט 2002 והוציא תחת ידו ביום 14.10.02, חוו"ד מפורטת בה נסקרו הליקויים בכל אחת מן הדירות בנפרד וכן, ברכוש המשותף והוערכה עלות תיקונם. בעלות התיקון, כלל המומחה תוספת של 25% המגלמת עלות נוספת לתובעים בשל העסקת קבלן מזדמן. כמו כן, השיב המומחה על שאלות הבהרה ששוגרו לו. ג. הסכמה דיונית 1. ביום 15.12.04, הגיעו ב"כ בעלי הדין להסכמה דיונית אשר עיקריה הינן כדלקמן: 1.1 שאלת המחלוקת העומדת להכרעה הינה האם לנתבעות שמורה הזכות לתיקון הליקויים בעין או שמא יש לפצות את התובעים בכסף. 1.2 אשר לפרוט הליקויים ואומדנם - הסכימו ב"כ בעלי הדין כי חוו"ד המומחה היא המחייבת. הליקויים שפורטו לגבי הרכוש המשותף יתוקנו בעין על ידי רם דר. 1.3 ככל שיוטל על הנתבעות חיוב כספי תישא בו רם דר בלבד. 1.4 בית המשפט יכריע בתובענה על דרך של פשרה כמתבקש מהוראות סעיף 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד 1984, על יסוד החומר שבתיק וסיכומי בעלי הדין. 2. ההסכמה הדיונית הנ"ל אושרה בהחלטה. סיכומי בעלי הדין הוגשו, והגיעה עת ההכרעה. ד. דיון וממצאים 1. הבסיס הנורמטיבי 1.1 בסעיף 4ב לחוק המכר נקבע: "התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". 1.2 ובסעיף 7א לחוק הנ"ל נקבע: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". 1.3 הוראת סעיף 4ב מגלמת בחובה את עקרון האכיפה כתרופה הבסיסית לתיקון הפרה שעניינה ליקויי בנייה ובצד העקרוני היא מצדדת במיצוי זכותו של המוכר, כמי שיכול לתקן את אי ההתאמה בעלות זולה יחסית, לעשות כן - קודם לנקיטת חלופת הפיצוי הכספי. עם זאת, עולה מנוסח הסעיף, כמו גם, מן הפסיקה הרבה שדנה בו כי זכותו של המוכר, הינה בבחינת שטר ושוברו בצידו, בצד הזכות לתקן בעין בעלות נמוכה יחסית, ניצבת החובה לעשות זאת תוך זמן סביר. 1.4 נפסק לא אחת כי בעוד שהכרתו של המוכר בעצם קיומם של הליקויים, ונקיטת צעדים מעשיים על ידו ובתום לב על מנת לתקנם באופן מקצועי ויסודי, מתיישבת עם מיצוי זכותו של המוכר, הרי שכפירה בלתי מוצדקת בקיום הליקויים ו/או ניסיונות סרק לבצע תיקונים קוסמטיים גרידא, מלמדת על התנערות מצד המוכר ומפקיעה את זכותו. 1.5 על פי גרסאות התובעים, כפי שהובאו בתצהיר עדותם, מתקבל הרושם כי בדירות התגלעו ליקויי בנייה, בחלקם בלתי זניחים, אשר לנדקו התעלמה מהם ולמעשה לא תיקנה אותם עד עצם היום הזה. ראיה ניצחת לכך מצויה בחוו"ד המומחה ממנה עולה כי בכל דירות התובעים קיימים ליקויי ריצוף וחיפוי, בעוד שבמספר דירות אותרו גם ליקויי רטיבות שיוחסו לחובת תשתית ריצוף לקויה. 1.6 בצידם של ליקויים מהותיים אלו, תועדו בחוו"ד המומחה גם ליקויים משניים בחומרתם, בעיקר בסעיפי נגרות וטיח. הצד השווה בליקויים הנ"ל הינו בהיותם בולטים לעין מקצועית, מכאן, שטענת הנתבעים לפיה התובעים לא התריעו בפניהם על קיום הליקויים - אינה יכולה להישמע. השוו: ע.א. 2299/99 שפייר ואח' נ. דיור לעולה (פד"י נה(4) 213) ע.א. 8939/01 אביצור ואח' נ. חפציבה (פד"י נז(6) 83). 2. אשר למידת היענותם של הנתבעים לדרישות התובעים 2.1 מקריאת תצהיר התובעים ניתן להתרשם כי התובעים חזרו ופנו אל הנתבעות בדרישות לתיקונם של הליקויים, אך, האחרונות נהגו בסחבת, נקטו גישה מזלזלת ולעיתים אף פוגעת ומעליבה והסתפקו במקרה הטוב בבצוע תיקוני סרק. 2.2 בתצהירי התובעים, חזר ועלה שמו של נציג לנדקו, אמנון שירי (להלן: "שירי"), כמי שהפגין יחס מזלזל ומתנשא כלפי התובעים, יחס אשר כמצופה הזין תחושות של תסכול וזעם כלפי הנתבעות. 2.3 מטבע הדברים, ניתן היה לצפות כי הנתבעות יביאו לעדות את שירי כמי שהיה נציגם באתר ועמד בחזית תלונות התובעים. שירי לא נתן גרסה בהליך זה. חסר זה הוסבר על ידי לנדקו בסעיף 4 לתצהירו של מיקי קרבצ'יק, לאמור: "למען הסדר הטוב אסביר כי תצהירי זה ניתן על ידי היות ומי שטיפל במשתכנים אותה עת מטעם לורם, לא עובד בה כיום, היות והיחסים ביניהם עלו על שרטון" (סעיף 4 לתצהיר). 2.4 קרבצ'יק הודה בעקיפין בתצהירו כי אינו מודע לעובדות כהווייתן וכי הוא נסמך בתצהירו על מסמכים המתעדים את פעולותיה של לנדקו מול המשתכנים, העולים, לשיטתו, כדי רשומה מוסדית. 2.5 ספקותיי עימי, עד כמה ניתן לראות במסמכים שצורפו על ידי לנדקו בבחינת רשומה מוסדית, אולם גם בבחינה פנימית של המסמכים שצירפה לנדקו, ניתן להיווכח כי מרובם המכריע של אישורי קבלת הדירה (פרוטוקול המסירה), כמו גם, ברשימת תיקוני הבדק נעדרת חתימת התובעים, האמורה להעיד על ביצוע תיקונים בשלב המסירה ו/או במהלך תיקוני הבדק, ניסיונה של לנדקו לטעון כי תיקוני הבדק הושלמו כדת וכדין (סעיף 14 לתצהיר קרבצ'יק) - אינו מתיישב עם חזות המסמכים, כמו גם, עם טענות התובעים בתצהיריהם. 3. התנהגות התובעים 3.1 קרבצ'יק טען בתצהירו כי פניות לנדקו לתובעים, לאפשר השלמת תיקוני הבדק, נתקלו בחוסר שיתוף פעולה מצד התובעים. גרסה זו הוכחשה בתוקף רב על ידי התובעים אשר טענו כי לנדקו איחרה בביצוע תיקוני שנת הבדק, ולמעשה הסתפקה בביצוע תיקונים קוסמטיים, זניחים, תוך התעלמות מן הליקויים המהותיים הזועקים לעין. 3.2 עיינתי בנספחים שצורפו לתצהיר קרבצ'יק ומצאתי כי לגבי מספר דירות (הראל וסברסקי), הלינה לנדקו כי בעליהם סרבו לאשר בחתימתם את ביצוע העבודות וכי לנדקו התרתה בהם (נספחים ג,ד לתצהיר). באשר ליתר הדירות, לא מצאתי ראיה של ממש התומכת בגרסתו הכוללנית והמפליגה של קרבצ'יק. 3.3 על יסוד הממצאים הנ"ל, אני פוסק כי בבחינת מידת נכונותן המעשית של הנתבעות לממש את זכותן לבצוע תיקונים בעין, נוטה כף הראיות לחובתן הן באשר הוכח בפני כי הנתבעות לא ניסו אפילו לטפל בליקויים החמורים והגלויים (ריצוף וחיפוי), אלא שנכשלו גם בתיקון ליקויים משניים יותר (נגרות, טיח וכו'). 3.4 לא זו אף זו: בצדק נטען בפני כי מעבר הזמן הניכר מאז מסירת הדירות ומשבר האמון והחשדנות אליו נקלעו בעלי הדין, מהווים שיקול נוסף לדחיית אימוץ החלופה של תיקון בעין, הגם, שלנדקו טענה בסיכום טענותיה כי היא הייתה ומוכנה גם כיום לתקן את הליקויים באמצעות רם דר. השוו: ע.א. 472/95 זלוצין נ. דיור לעולה פד"י נ(2) 858. 3.5 לנדקו טענה בהסתמך על סעיף 5יג' להסכמי המכר כי אחריותה מוגבלת רק לתיקון פגמים וליקויים במהלך תקופת הבדק והאחריות להבדיל מתשלום דמי נזק או הפחתת ערך הדירות. סבורני כי הגבלת זכותם של התובעים לתיקונים בעין בלבד ללא זכות לתבוע דמי נזק, אינה מתיישבת עם פרשנותו המאזנת של סעיף 4ב לחוק המכר ולבטח שגלומה בה הגבלת הסעדים הנתונים לרוכש שנפגע - תוך סטייה מן האיסור הגלום בהוראת סעיף 7א לחוק המכר. 3.6 על יסוד כל המפורט לעיל, הגעתי למסקנה כי אין לקבל את טענתן של הנתבעות בדבר רצונן לתקן את הליקויים בעין וכי הנסיבות כפי שהוכחו בפני מלמדות כי יש לפצות את התובעים בסכומי העלות שקבע המומחה, לרבות התוספת המגלמת עלות העסקת קבלן מזדמן. 4. סוגיית האינסטלציה הסניטרית 4.1 בחוו"ד ציין המומחה כי בדירות התובעים הותקן בחדר הרחצה אמבט ג'קוזי גדול ועל הקיר ממולו הותקן כיור שולחני גדול. בנסיבות אלו, מרווח המעבר בין הכיור לאמבט הוא כ-30 ס"מ. 4.2 המומחה הטעים כי לו התקינה לנדקו את הכלים הסניטריים שתוארו במפרט, היה מתקבל מרווח סביר של 53 ס"מ (עמ' 12 לחוו"ד). המומחה תמחר ליקוי זה בסכום של 4,500 ₪, אך, לא כלל סכום זה בסיכום הערכת העלות והותיר את הסוגיה להחלטת בית המשפט. עם זאת, בעמ' 63 לחוו"ד, מציין המומחה כי מדובר בהשבחה של הכלים הסניטריים אשר לדברי נציג רם דר הובטחו לתובעים על ידי לנדקו כחלק ממאמץ שיווקי למכירת הדירות. הכלים הותקנו על ידי רם דר. 4.3 בתצהירי עדותם בסוגיה זו, העלו התובעים השגות קשות כנגד לנדקו בטענה כי זו הטעתה אותם וכי מדובר בסטייה של ממש מתוכנית המכר, באופן שהמרווח הצר שנותר בין הג'קוזי לכיור (כדי 30 ס"מ), אינו מאפשר מעבר ו/או שימוש סביר בחדר האמבטיה על מתקניו. קרבצ'יק שהביא את גרסת לנדקו בתצהירו - לא התייחס לסוגיה זו כלל ועיקר. 4.4 בסיכום טענותיהם, נמנעו התובעים מלטעון לגבי נסיבות שינוי הכלים בחדר האמבטיה והשלכותיו, הגם שעמדו על הכללת סכום הנזק בכלל הפיצוי המגיע להם. לנדקו, לעומת זאת, טענה בפני כי אין לפסוק לתובעים סכום כלשהוא בגין "ראש נזק" זה, בשל הטעמים המצטברים כדלקמן: 4.4.1 כי בהחלפת הכלים הסניטריים, השביחו הנתבעות את דירות התובעים וכי אי הנוחות שנגרמה להם "בטלה בשישים" לעומת ההנאה המופקת מן ההשבחה. 4.4.2 מדובר בליקוי גלוי לעין שהיה קיים בעת המסירה וכי התובעים, הגם שהתריעו בבחינת קלה כחמורה על כל ליקוי - נמנעו להלין על ליקוי זה. 4.5 ההתייחסות לסוגיה זו מחייבת להידרש לשני היבטים, כדלקמן: 4.5.1 מחד גיסא, הוראת סעיף 1(ב) לצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל"ד-1974 לפיה כל תיקון במפרט טעון חתימת שני צדדים. אין חולק בפני כי לנדקו לא טרחה לקבל את חתימת הרוכשים לשינוי האמור במפרט ולמעשה לא נסתרה בפני הטענה לפיה הותקנו כלים סניטריים מושבחים כיוזמה של לנדקו, במסגרת מאמציה לעידוד המכירה של הדירות. סטייה זו מן המפרט - נזקפת לחובתה של לנדקו. 4.5.2 מאידך - אין להתעלם מן העובדה כי הצרת המעבר באמבטיה הינה בבחינת "אי התאמה" הגלויה לעין כל, כבר בשלב מסירת החזקה בדירה וכי התובעים לא התריעו עליה במסגרת המועד האמור בסעיף 4א(א)(1) לחוק המכר, דהיינו, בתוך שנה ממועד קבלת הדירה. 4.6 בהערכת כל הנסיבות האמורות ובכלל זה שקלול תוספת ההשבחה מול הליקוי הגלום באי הנוחות, אני פוסק כי התובעים בשתיקתם הממושכת העלו על עצמם כי השלימו עם הליקוי הנובע מהצרת המרווח אשר בצידו התועלת, שולית ככל שתהיה, המיוחסת לכלים המושבחים. יחד עם זאת, לא ניתן לשחרר את לנדקו מאחריותה להתקנת כלים בסטייה מן המפרט, ללא קבלת הסכמה מפורשת מן התובעים. בשקלול ואיזון הנסיבות הנ"ל, אני פוסק כי עד לנדקו לשלם לכ"א מן התובעים אשר בדירתם הותקנו הכלים הסניטריים הנ"ל סך של 1500 ש"ח. 5. הקטנת שטחי מרפסת כביסה המומחה קבע בחוו"ד כי במספר דירות הוקטן רוחב הנישה המיועדת למיקום מכונת הכביסה לכדי 45 ס"מ, אשר אינו מאפשר הכנסת מכונת כביסה. המומחה תמחר את ירידת הערך הגלומה בליקוי זה לסכום של 400 דולר (סך 1800 ש"ח). 6. אחריות נטענת לגבי אלסקה 6.1 אלסקה שימשה כמפקח עליון בפרויקט וחובותיה המקצועיות הוגדרו בהסכם שנחתם בינה ובין לנדקו. 6.2 עיינתי בנוסח ההסכם האמור ולא מצאתי בו תימוכין לטענת לנדקו לפיה יש לייחס לאלסקה אחריות בגין התקנת כיור וג'קוזי, השונים מאלו שנקבעו במפרט הטכני. נחה דעתי כי מדובר בליקוי ביצוע, בעוד שאחריותה של אלסקה התמקדה על פי ההסכם הנ"ל לשלב עבודות התכנון והתאום בין היועצים והמומחים. אני דוחה איפוא את ההודעה לצד שלישי ששיגרה לנדקו לאלסקה. ה. סוף דבר 1. אני מקבל את תביעת התובעים נגד הנתבעות בחלקה, ומחייב את הנתבעת מס' 2, רם דר חברה לבנין בע"מ, לשלם לכ"א מן התובעים את הסכום שפורט לצד שמם, כדלקמן: 1.1 לתובע מס' 1 (הראל) ליקויי בנייה על פי חוו"ד המומחה 13,090 ש"ח מע"מ 2,160 ש"ח אינסטלציה סניטרית 1,500 ש"ח ירידת ערך (מרפסת כביסה) 1,800 ש"ח סה"כ 18,550 ש"ח 1.2 לתובעים 3-2 (סנובסקי) ליקויי בניה על פי חוו"ד המומחה 14,245 ש"ח מע"מ 2,350 ש"ח אינסטלציה סניטרית 1,500 ש"ח ירידת ערך (מרפסת כביסה) 1,800 ש"ח סה"כ 19,895 ש"ח 1.3 לתובעים 5-4 (סברסקי) ליקויי בנייה על פי חוו"ד המומחה 13,035 ש"ח מע"מ 2,151 ש"ח אינסטלציה סניטרית 1,500 ש"ח סה"כ 16,686 ש"ח 1.4 לתובעים 7-6 (אווסיאנקין) ליקויי בנייה על פי חוו"ד המומחה 16,610 ש"ח מע"מ 2,741 ש"ח ירידת ערך (מרפסת כביסה) 1,800 ש"ח סה"כ 21,151 ש"ח 1.5 לתובעים 9-8 (בלומנטל) ליקויי בנייה על פי חוו"ד המומחה 9,680 ש"ח מע"מ 1,597 ש"ח אינסטלציה סניטרית 1,500 ש"ח ירידת ערך (מרפסת כביסה) 1,800 ש"ח סה"כ 14,557 ₪ אשר לרכוש המשותף: אני מחייב את רם דר לתקן בעין את כל הליקויים שפורטו בחוו"ד המומחה לגבי הרכוש המשותף. התביעה נגד הנתבעת מס' 1, לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ - נדחית, כמוסכם על פי ההחלטה מיום 15.12.04, וללא צו להוצאות. ההודעה לצד ג' ששיגרה נתבעת 1 לאלסקה - נדחית - ללא צו להוצאות. 3. אשר להוצאות המשפט: אין ספק כי בדיעבד הסתברה תביעת התובעים להיות מוגזמת ומנופחת, נסיבה המחייבת פסיקת הוצאות ושכ"ט על הצד הנמוך. אני מחייב את רם דר לשלם לכ"א מן התובעים הוצאות משפט בסך 500 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסכום של 1500 ש"ח. הודעה זכות הערעור. בניהמפרטאי התאמה (חוק המכר)