השאלה שבמחלוקת האם ההסכם מהווה "מכירה" על פי חוק מיסוי מקרקעין. בגין מה שולמה התמורה על ידי העורר. להלן פסק דין בשאלה האם הסכם מהווה מכירה - מיסוי מקרקעין. פסק - דין דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר: העובדות בתמצית ביום 3.3.99 נחתם בין העורר (וחברת רוניארי בע"מ) לבין עיריית נתניה (להלן - "העירייה") הסכם לפיו מחזירה העירייה לעורר 75% ממקרקעין בשטח של 502 מ"ר שהופקעו ע"י העירייה מחזית חלקה 1 בגוש 8261 (להלן - המקרקעין"). ייעודם של המקרקעין המוחזרים שהינם בשטח של 502 מ"ר הינו שטח ציבורי פתוח (ש.צ.פ). מיקומו של הש.צ.פ בחזית חלקה 1 ממנה הופקעו. תנאי מתלה לקיום ההסכם עם העירייה הוא שינוי היעוד. ביום 4.8.89 קבע המשיב שומה "לפי מיטב השפיטה" ונימק אותה. ביום 17.8.99 הגיש העורר השגה בצרוף מכתב מיום 15.8.99. ביום 16.7.00 החליט המשיב לדחות את ההשגה. בעקבות הנ"ל פנה העורר אל המשיב על מנת לקיים דיון בהחלטה בהשגה כדי למנוע את הצורך להגיש ערר לבית המשפט. הוסכם עם המשיב שכל עוד מתקיימים דיונים בין העורר למשיב לא יחל מרוץ המועד להגשת ערר לבית המשפט, ומעת שתינתן החלטה סופית יינתנו לעורר 30 ימים להגשת הערר. לאחר מכן התקיימו דיונים בהשתתפות מנהל המשיב והממונים וכן העורר וב"כ. יצוין כי הצדדים לא הצליחו לגבש מסמך מוסכמות ופלוגתאות משותף! השאלה שבמחלוקת האם ההסכם מיום 3.3.99 מהווה "מכירה" על פי חוק מיסוי מקרקעין. בגין מה שולמה התמורה על ידי העורר. תמצית טיעוני העורר 1. ביום 3.3.99 נחתם ההסכם בין העורר לבין העירייה ובו הוצהר והוסכם: א. העורר ושותפו בעלים של חלקה 1 בגוש 8261 בנתניה. ב. בחזית החלקה שטח המיועד לש.צ.פ אשר הופקע על ידי העירייה לפני שנים. ג. העורר פנה לעירייה ודרש לקבל חזרה את הש.צ.פ מאחר ולא נעשה בו כל שימוש בהתאם לייעודו. ד. בסעיף 1 להסכם מוסכם שהעירייה מוכנה לוותר על הש.צ.פ לבעלים-כפשוטו, משמע להשיבו לבעלים. ה. העירייה מתנה את הסכמתה בכך שהגשת התכנית לשינוי היעוד וההוצאות יחולו על הבעלים וכן יחתמו על כתבי שיפוי וכיו"ב. ו. בסעיף 5 הוסכם כי כל המיסים על הש.צ.פ עד ליום אישור הת.ב.ע יחולו על העירייה ואילו המיסים מיום אישור הת.ב.ע יחולו על הבעלים. 2. אם המהות הכלכלית היתה כהחלטת המשיב, דהיינו, התשלום הוא עבור "מכירת" הש.צ.פ הרי שלא היה כל הגיון בכך שהעירייה הסכימה להתנות התשלום בשינוי היעוד ובאישור הת.ב.ע. 3. "התמורה" שולמה עבור תמיכת העירייה, הסכמתה והמלצתה לשינוי היעוד ואישור הת.ב.ע ולא עבור ה"ויתור". פשוטו של ההסכם מבטא את ההיגיון שביסודו ועל פיו "התמורה" הותנתה ושולמה רק עבור שינוי היעוד ואישור הת.ב.ע. 4. בכל ההסכם לא הותנה והוסכם על תאריך מסירת החזקה ולא הוסכם או הותנה מועד בו הזכויות המלאות תהיינה לבעלים. 5. העירייה אף הסכימה "לשלם" לבעלים פיצוי בשיעור היטל השבחה על הש.צ.פ בגין שינוי היעוד. 6. "המוכר" (העירייה) לא התכוון לדווח למשיב על העסקה, אולם מאחר והעירייה נקלעה במקרים דומים לסיטואציות לא נעימות עם רשויות המס היא עמדה על כך שההסכם ידווח, וכך נהג העורר. 7. לא סביר כי העירייה נתנה יד ל"קנוניה" עם העורר וניסחה הסכם על מנת להסוות עסקה במקרקעין. 8. בהחלטתו מדגיש המשיב ש"הצדדים אמנם הגדירו את התשלום בסך 360,000 $ כתמורה להסכמת העירייה לשינוי היעוד. היינו, המשיב הכיר בכך שההסכם קובע שהתמורה היא עבור שינוי היעוד, אבל הוא החליט שהמהות הכלכלית היא בגין ויתור על הש.צ.פ. 9. העירייה ניצלה את המצב, זיהתה את היתרון הגלום בתמיכתה והמלצתה בשינוי היעוד וכפתה על העורר (הבעלים) תשלום עבור תמיכה זו ולא עבור הש.צ.פ שהיה תקוע לה כעצם בגרון, ואין לו ולא יכול להיות לו כל שימוש נוכח מיקומו הבעייתי וצורתו. 10. העורר קיבל את הנכס במתנה מאביו ז"ל שהחזיק בו משנות ה-40. דהיינו, שיעורי מס השבח החלים על הנכס כיום, אם יימכר, הינם 12% וכך גם על הש.צ.פ המוחזר. אולם אם מועד "רכישת הש.צ.פ" יהיה יום ההסכם 3.3.99 יחויב העורר אם ימכר חלק זה במס שבח לפי שיעוריו הגבוהים עד היום הקובע בשנת 2001. ביום 14.10.2007 הוגשה לתיק תשובת העורר לסיכומי המשיב. באותו יום הגיש העורר בקשה שלא לדון בסיכומי הצדדים, כיוון שעיון בתשובה יעלה כי השטח של הש.צ.פ 502 מ"ר מעולם לא הופקע על ידי העירייה והזכויות בו לא הוקנו לעירייה כלל. ניתנה החלטה לקבוע תזכורת בנוכחות הצדדים. יצוין כי ב"כ העורר טוען כי "הפרק הראשון של התשובה מבהיר ומנמק בהרחבה את האמור לעיל ומראה כי החלטת המשיב בהשגה נעשתה על בסיס עובדתי שגוי, ברשלנות וללא בדיקת העובדות". ביום 27.11.07 נקבע ע"י יו"ר הועדה כי "לאחר שמיעת טענות באי כוח הצדדים לא התחדש דבר, כל המחלוקת תבוא על פתרונה במסגרת דיני הראיות החוק והראיות המצויות בתיק.." מסתבר כי לאחר בדיקת תוכן האמור בילקוטי הפרסומים השונים שיש להם רלוונטיות לעניין ההפקעות במקרקעין הנדונים, עולה, לדעת העורר, תמונה ברורה, כי הש.צ.פ מעולם לא הוקנה לעיריית נתניה ולכן נשאר בבעלות העורר. למען הצדק יצוין כי כל העובדות המועלות במסגרת התשובה לא הובאו במסגרת הראיות שבתיק, אלא לאחר שיומן והגשת הסיכומים העיקריים. תמצית טיעוני המשיב עיריית נתניה הפקיעה מאביו של העורר שטח של 502 מ"ר מחלקה 1 בגוש 8261 לצרכים של ש.צ.פ. ההפקעה הושלמה והמקרקעין עברו לבעלותה של עיריית נתניה. ביום 3.3.99 נכרת הסכם בין העורר לחברת רוניארי בע"מ מצד אחד, לבין עיריית נתניה מצד שני (להלן -"ההסכם"). בסעיף 1 להסכם נקבע מפורשות "העירייה מצהירה בזה כי הינה מוכנה לוותר על הש.צ.פ". באופן לא מקרי, נקבעה התמורה בהסכם לסך 360,000 $, וזאת בהתאם לשווי המקרקעין על פי חוות דעת שמאי מוסכם. ביום 6.7.99 נמסר למשרדי המשיב מכתב מאת ב"כ העורר, אשר על פי האמור בו צורף אליו טופס מש"ח, שנמסר "לפי דרישת העירייה", על אף שטענת העורר היא כי אין בהסכם משום "עסקה במקרקעין". ויתור על זכות במקרקעין מהווה אף הוא "מכירה" של זכות במקרקעין על פי הוראות חוק המיסוי. זכות הבעלות במקרקעין עברה לידי עיריית נתניה מכוח הפקעה שהושלמה על פי סעיף 19 לפקודת הקרקעות. הזכויות במקרקעין נשוא הערר הוקנו לעירייה מכוח סעיף 19 לפקודת הקרקעות. העירייה לא ויתרה על הש.צ.פ לטובת מי שהפקיעה מידיו את המקרקעין. המקרקעין היו בבעלותו של אביו של העורר. בהסכם נשוא הערר מדובר על התקשרות של העירייה מול העורר וחברת רוניארי בע"מ. לחברה זו אין בודאי כל זכות בקשר לש.צ.פ. מבחינה כלכלית של ההסכם נשוא הערר, ברור כי משויתרה העירייה על הש.צ..פ, הרי שקיימת "מכירה" של המקרקעין במשמעות חוק מיסוי מקרקעין. גם כינוי התמורה בהסכם כתשלום בגין המלצת העירייה לשינוי היעוד - אין בה כדי לקבוע את מהותו האמיתית של ההסכם. דיון ומסקנות עלי להביע פליאה על התנהגות העורר וב"כ בתיק זה. למשיב הוצג מש"ח ממנו ניתן היה לסבור כי אכן מדובר בשטח של כ-500 מ"ר שהופקע על פי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. ראה פרק ג1 למש"ח. (מוצג מ/2) הומצא ככל הנראה למשיב גם נסח ממנו לא ניתן ללמוד על עובדה שונה. העורר או ב"כ לא טרחו לברר את העובדות הנוגעות לאמיתות ההפקעה וההקניה על פי סעיף 19 טרם מתן ההחלטה בהשגה והפעם הראשונה שהם מעלים טענה זו זה במסגרת כתב התשובה לסיכומי המשיב. (ההדגשות שלי - ד.מ.) הבעיה המתעוררת ביחס לעובדות חדשות אלה, שלא הובאו בפני המשיב, עד כה, היא שיש צורך בהבאת ראיות לעניין זה ולא להסתפק בהצגת צילומים מתוך ילקוט הפרסומים הרשמי. לטעמי, יש להשלים הראיות לעניין זה בעדות או ראיה מטעם עיריית נתניה ודבר זה לא נעשה כלל. העורר לא טרח להזמין לעדות איש מעיריית נתניה ואני מניח שטעמיו עמו. אין גם כל בטחון כי הקטעים שהומצאו לנו במסגרת כתב התשובה ביחס לילקוט הפרסומים הם שלמים ואין בלתם. גם מוצג ע/2 - קטעים מחוות דעת השמאי המוסכם מעלים את הסברה כי גם השמאי המוסכם לא היה ער לעניין היעדר או אי היעדר הקנייה לפי סעיף 19 לפקודה. בהסכם המכר בין העורר לחברת רוניארי מיום 14.9.95 נקבע בסעיף 3(א): "הקונה מצהירה בזה כלפי המוכר כי ראתה ובדקה בדיקת מומחה את הנכס ואת מצבו המשפטי, את אפשרויות הבניה, זכויות הבנייה והתב"ע, את ההפקעות ואת כל הכרוך בכך, ובכפוף לנכונות הצהרות המוכר כאמור בהסכם זה, היא מוצאת את הממכר מתאים למטרתה וצרכיה, והיא מוותרת על טענות אי התאמה לגבי הממכר..." הייתי מצפה כי "בדיקת המומחה" האמורה אם הייתה כזאת תובא לידיעת הועדה במסגרת הראיות של העורר, אבל דבר זה לא נעשה. משום כך נראה לי כי למרות שקיים ספק קל באשר לעמדת המשיב ביחס לעובדת ההקניה של ה.ש.צ.פ לפי סעיף 19 הנ"ל, לא הצליח העורר להרים את הנטל המוטל עליו לשכנע את הועדה כי אכן לא בוצעה ההקניה על פי סעיף 19 הנ"ל. ניסוח ההסכם ותוכנו מעידים על כך שהיה אכן "ויתור" מצד העירייה על זכויות בש.צ.פ. ויתור זה הוא אכן זכות במקרקעין על פי חוק המיסוי (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963. העובדה שהתמורה שנקבעה בהסכם עם העירייה מהווה שווי השוק (ההדגשות שלי ד.מ.) של מלוא הש.צ.פ כערך קרקע לבנייה (ההדגשות שלי - ד.מ.) ולא כש.צ.פ שערכו נמוך (מבחינה כלכלית) מעלה תמיהה וספקות באשר לעמדת העורר. בנוסף צודק המשיב כי "ההפקעה" לא נעשתה מהעורר, אלא מאביו המנוח, שהעורר הוא יורשו. והצד האחר להסכם, חברת רוניארי בע"מ לא הייתה כלל צד לעניין ה"הפקעה" בהיותה רוכשת מאוחרת לעניין זה. נטל ההוכחה והשכנוע מוטל על העורר לעניין ההפקעה וההקניה והעורר לא הרים נטל זה, אלא ניסה להביא ראיות ב"דלת האחורית" - שלב התשובה לסיכומים, כאשר עד לאותו מועד לא עשה כל מאמץ להביא ראיות אלה. לטעמי אין לעורר אלא להלין על עצמו על אופן ניהול התיק בפני הועדה הזאת. לפיכך, הייתי מציע לחברי לדחות הערר ולחייב את העורר בהוצאות משפט כוללות בסכום של 10,000 ₪ שישאו רבית והצמדה החל מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.. דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין חבר י. בן שלמה, שופט בדימוס אני מסכים, ברצוני להוסיף כי במחלוקת העובדתית שבפנינו, גילה העורר רק טפח והסתיר טפחיים ואין מנוס מהקביעה שהעורר לא הרים את הנטל שהיה מוטל עליו. ברצוני להוסיף עוד, כי בנסיבות דנן, הגשת המסמכים ע"י העורר, שלא הותרה, בשלב לאחר שמיעת הראיות והגשת הסיכומים, מהווה הברחת ראיות וראוי היה לב"כ העורר להימנע מכך. בתי המשפט גינו את המנהג הפסול של צירוף "ראיה" ללא רשות והדגישו כי מסמך שהוגש כאמור, אינו מהווה ראיה (ע"א 751/81 ברש נ' ירדני פ"ד מא (2) 253, 271; ע"א 621/85 לומניץ נ' פקיד שומה ת"א פ"ד מב (3) 177, 182 ופסקי דין רבים אחרים). י. בן שלמה, שופט בדימוס צבי פרידמן, רו"ח - חבר אני מסכים לחוות דעתו של חבר הועדה, עו"ד דן מרגליות, ומצטרף להערותיו של כב' יוה"ר הועדה, השופט (בדימוס) י. בן שלמה. צבי פרידמן, רו"ח - חבר לאור האמור לעיל הוחלט כאמור בחוות דעתו של כב' חבר הועדה עו"ד דן מרגליות. חוזהמיסיםשאלות משפטיותמקרקעיןמיסוי מקרקעין