צו רישום זכויות בדירה

פסק דין פתח דבר זוהי המרצת פתיחה בה עותרים המבקשים ליתן סעד הצהרתי לפיו הם זכאים להירשם כבעלי הזכויות בשתי דירות על פי הסכמי המכר שנערכו בינם לבין המשיב 1 ביום 24.8.00. זאת בשל העובדה שהמשיב הפר את ההסכם הפרה יסודית, ונמנע מלרשום את הזכויות על שמם. המבקשים עותרים לקבל צו הצהרתי המורה על רישום הזכויות על שמם, וכן צו הצהרתי הקובע כי הודעת החילוט שהוציאו למשיבים וכן חילוט הסכומים, נעשו כדין. עוד הם עותרים לצו המתיר להם פיצול סעדים על מנת שיוכלו לתבוע ממשיב 1 את יתרת הנזקים הכספיים שנגרמו להם לטענתם, מעבר לסכום שחולט. א. צו לרישום הזכויות העובדות - מר יעקבי, המשיב 1 ירש שלוש דירות בקומות א', ב', ו-ג' של בניין ברח' פרץ 24 בתל אביב בגוש 6945 חלקה 51. דירה אחת בקומה א' מכר למר פלורנטין, הוא המשיב 2. את שתי הדירות הנותרות בקומות ב' ו-ג' מכר מר יעקבי למבקשים, מר בכר ומר שרייבר. לצורך העברת הבעלות בדירות נשוא התובענה לידי הקונים, דרש רשם המקרקעין כתב הסכמה לייחוד הערות אזהרה: מאת המשיב 2, שרכש את הדירה בקומה א', ומאת הבנק, משיב 3, שנתן למשיב 2 משכנתא. כאשר לטובת שניהם נרשמה הערת אזהרה. הבניין אינו רשום כבית משותף אלא רשום בצורה ייחודית, באופן שלבעלי הזכויות בבית, זכויות בעלות בחלקים בלתי מסוימים בבנין שכפופות במקביל לזכויות חכירה בדירות ספציפיות. המבקשים שילמו למשיב 1 את מלוא התמורה עבור הדירות לפי הסכם המכר, אך המשיב 1 לא מסר לידיהם, לטענתם, את המסמכים שהתחייב להמציא לפי ההסכם, ובהם: שטרי מכר, שטרי העברת זכות שכירות, ייפויי כח בלתי חוזרים, אישורי מס שבח מקרקעין אישורי עירייה ואישורי מס מכירה. משיב 1 מסביר בתצהירו כי הוא מסכים ומעוניין כי הזכויות תרשמנה על שם הקונים וכי עשה כל הנדרש ממנו בהתאם להסכם, אלא שהשגת כתבי ההסכמה אינה תלויה בו אלא במשיבים האחרים, במר פלורנטין ובבנק. מוסיף ומציין המשיב בתצהירו, כי הדרישה לכתבי ההסכמה כלל לא הייתה קיימת בשלב החתימה על ההסכמים אלא היא דרישה שנולדה רק מאוחר יותר מצד רשם המקרקעין. הדרישה, לטענתו אינה מופנית אליו ואין לו כל שליטה על התממשותה. בתגובתו לסיכומי המבקשים מציין המשיב 2 כי לא נתן הסכמתו לרישום הזכויות על שם המבקשים מאחר וחשב כי הבנק, משיב 3, מתנגד לרישום. כעת, משהבין שהבנק אינו מתנגד הרי שהוא נותן הסכמתו לרישום. גם המשיב 1, מר יעקבי, מציין בסיכומיו, כי הוא מסכים למתן צו לגבי הרישום, וכי המניעה היחידה הייתה היעדר כתבי הסכמה. וכך, בהיעדר המסמכים הדרושים לרישום, לא נרשמו הדירות על שמם של המבקשים מאז ועד היום, בחלוף 5 שנים מיום הרכישה. מכאן, שאין למעשה מחלוקת בין הצדדים כי המבקשים זכאים לקבל צו המורה על רישום הזכויות בנכס על שמם. ב. בקשה למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הרישום ב"כ המבקשים מבקשת למנותה ככונסת נכסים של המשיבים עם סמכויות לעשות כל פעולה דרושה בשמם מטעמם ועל חשבונם לצורך רישום הדירות ע"ש המבקשים. כן מבקשת ב"כ המבקשים, לתת לה סמכויות לחתום בשם המשיבים על כל בקשה/מסמך/שטרות הנדרשים לביצוע העברת הזכויות בדירות ולצורך רישומן ע"ש המבקשים. הלכה היא כי השימוש במינוי של כונס נכסים על-פי תקנות סדר הדין מיועד, בין השאר, לשם ביצוע פסקי-דין במקרים שדיני ההוצאה-לפועל הרגילים לא היו מאפשרים זאת. השופט עציוני הרחיב הלכה זו ב-ע"א 689/74, (בע' 293) : " ... מוכן אני לקבל את הדעה, כי התנאים המסחריים והכלכליים במאה זו נותנים יסוד להנחה, כי איננו צריכים להיות צמודים לאותן ההלכות שהתגבשו לגבי התנאים שחלו לפני פרסום ה- ,Judicature Act 1873 ואפילו לאחר מכן. יש להשאיר מרחב סביר לשיקול-דעתו של השופט, בהתחשב בהתפתחות הצורות המשפטיות של עסקי המסחר והכלכלה, בהיקפן העצום ובריבוי צורות עקיפת החוק בעבירות כלכליות . . . . . " לפיכך, הנני נעתרת לבקשה וממנה את ב"כ המבקשים, עו"ד נעה ברזילי ככונסת נכסים לצורך ביצוע רישום הנכס על שם המשיבים, ואולם הנני קובעת כי המינוי יכנס לתוקפו רק תוך 30 יום מהיום, במידה והמשיב לא ישלים עד אז את הרישום. ג. חילוט הסכומים באת כוחם של המבקשים סבורה, כי על פי הסכמי המכר ועל פי ס' 41 לחוק החוזים, משהזכויות בדירה לא נרשמו לטובת מרשיה תוך זמן סביר, הייתה לה ולמרשיה זכות לשלוח הודעת חילוט על הסכומים שהוחזקו בידיה בנאמנות. ביום 9.3.2004, לאחר שחלפו למעלה משלוש שנים מאז המועד שהמשיב התחייב להעביר את הזכויות בדירה על שם המבקשים, שלחה ב"כ המבקשים למשיב, "הודעת חילוט" של הכספים שהיו ברשותה, ואלה עיקרי ההודעה: "5. סעיף 13א. להסכמים מורה, כי בשל הפרה יסודית יחויב הצד המפר לצד הנפגע בתשלום פיצויים מוסכמים, בסכום השווה בשקלים ל-10,000$ סכום, אשר בהתאם להוראות ההסכם ישולם בשקלים בהתאם לשער היציג בעת התשלום. ראוי בעניין זה לציין כי התחייבות המוכר להמצאת המסמכים הוגדרה כהתחייבות יסודית, על כל הכרוך והמשתמע מכך. 6. כנקוב בסעיף 15 להסכמים, מאחר ובמועד מסירת החזקה לא המציא מרשך את מלוא האישורים שנדרשו ממנו, נותרו בידי הנאמנות סכומים שהוגדרו שם כ"סכומי קיזוז". 9. מאז אותו יום ועד לעצם היום הזה ולמרות דרישות חוזרות ונשנות אם בכתב ואם באמצעות שיחות ופניות לא הואיל מרשך לקיים את מלוא התחייבויותיו על מנת לאפשר רישום הדירות ע"ש מרשי בלשכת רישום המקרקעין. 12. כלו כל הקיצין! מרשי הורוני לחלט מתוך כספי הפקדון שבידי את הפיצוי המוסכם המגיע להם בגין הפרתם היסודית של ההסכמים על ידי מרשך, באם לא יאוחר מחלוף 7 ימים מיום משלוח מכתבי זה לא יומצאו במשרדי האישורים הנדרשים. יודגש כי מאחר ואין ביתרה המופקדת בידי כדי לכסות את מלוא הפיצוי המוסכם יראו מרשי לתבוע ממרשך את היתרה המגיעה להם. 13. תביעה לאכיפת הסכם המכר כנגד מרשך תוגש בחלוף תקופה זו, וכל ההוצאות בגין הגשתה יחולו כמובן על מרשך. " בעקבות ההודעה חולט סך של 73,359 ₪ (15,000$ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה), הוא מלוא הסכום שהוחזק בנאמנות. המבקשים פונים לבית המשפט בבקשה שיצהיר כי הודעת החילוט והחילוט, נעשו כדין. השאלה המרכזית שבמחלוקת היא, האם סעד זה אכן ראוי ומתאים להתברר במסגרת זו של המרצת פתיחה, או שמא יש לבררו בתובענה רגילה. ד. דיון המשיבים טוענים כי התובענה, ככל שהיא מתייחסת להודעת החילוט, איננה מתאימה להתברר בדרך של המרצת פתיחה וכי יש להעביר אותה לפסים של תובענה רגילה. טענתם זו מנמקים המשיבים בארבע סיבות. האחת, שהתובענה נוגעת לעצם קיומו של הסכם המכר, להבדיל משאלה המתעוררת ממנו, ולכן אינה נכללת בתקנות 248-253 לתקנות סדר הדין האזרחי. השנייה, היא שבמסגרת התובענה מבוקש למעשה סעד אופרטיבי של ממש לפיצויים ולא סעד הצהרתי גרידא. שלישית, כי קיומם של מספר הליכים מפוצלים איננו יעיל, ורביעית - כי עובדות המקרה אינן פשוטות וכי יש לבררן במסגרת מעמיקה ורחבה יותר. הוראת החוק הרלבנטית להמרצת פתיחה ולסעד הצהרתי בנושא של מכר מקרקעין היא תקנה 250 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות") אשר קובעת: "250. מוכר או קונה של מקרקעין זכאי בכל עת לבקש, בהמרצת פתיחה, החלטה בכל שאלה המתעוררת עקב דרישה או התנגדות או תביעת פיצויים, או בכל שאלה אחרת הנובעת מתוך חוזה המכר או הכרוכה בו ואינה נוגעת לקיומו או לתקפו של החוזה." מכאן שככלל ניתן לבקש בהמרצת פתיחה סעד בכל שאלה הנובעת מתוך חוזה המכר, ובלבד שהיא אינה נוגעת לקיומו או לתוקפו של החוזה, וכפי שנקבע בתקנה 253, ובלבד שהיא עתירה לסעד הצהרתי גרידא. וזו לשונו של הסעיף: "253. תובענה לסעד הצהרתי גרידא מותר להגיש בדרך המרצת פתיחה.". השאלה אם אכן מדובר בעתירה לסעד הצהרתי גרידא, נבחנת בשניים: "היתבררו העובדות השנויות במחלוקת די הצורך, אף בהיעדר כתבי טענות? היקופח אחד מבעלי הדין, ובייחוד המשיב, על ידי כך שניטלה ממנו האפשרות להעיד עדים ככל העולה על רוחו, והוא יהא תלוי בהיתר כאמור בתקנה 245?" (זוסמן, מהד' 7, עמ' 106). ראה גם בע"א 137/74 - חיים פורת ואח' נ' נח סולומינסקי, פ"ד כח(2), 602 וכן ע"א 393/82 - חיים חיים נ' גדי אביוב ו-2 אח', פ"ד מא(1), 716 . מקורו של פסק דין הצהרתי הינו בדיני היושר. הוא מתבקש כאשר התובע מבקש למנוע מהנתבע להתכחש בעתיד לזכותו. פסק דין הצהרתי, כשמו כן הוא. הוא נועד להצהיר על קיומה של זכות. בית המשפט רשאי לתת סעד הצהרתי גם אם לא הוכחו כל העובדות המהוות את עילת תביעה, אך אין הוא עושה כן כדבר שבשגרה. ינתן סעד כזה כאשר התובע הוכיח כי יש לו הזכות עליה הוא מבקש להצהיר וכי מן הראוי "לשריין" לו את אותה הזכות על ידי פסק דין. ה. ומן הכלל אל הפרט בהמרצה זו בית המשפט אינו מתבקש להכריע בדבר עצם קיומו ותוקפו של הסכם המכר. המשיב אינו כופר בקיומו ותוקפו של ההסכם. הוא עצמו מציין בתגובתו, כי הוא מודה בסעיפים 1-5 להמרצת הפתיחה. למעלה מן הצורך יצויין, כי אפילו הייתה מחלוקת בדבר עצם קיומו של הסכם המכר לא הייתה מניעה בכך שבית המשפט ידון בסכסוך מקרקעין, על דרך של המרצת פתיחה. ראה לעניין זה:ע"א 206/79 - זיגפריד ריטברג נ' פרץ נסים ואח' , פ"ד לד 3 314, עמ' 320-321. במקרה דנן, הבקשה להצהיר כי הודעת החילוט נעשתה כדין היא למעשה בקשה עקיפה לתביעה כספית. ראשית, הסכום שחולט הוא מלוא הסכום שהופקד בנאמנות, ללא קשר לנזקים שנגרמו למבקשים, ואשר טרם הוכחו. יתר על כן - בחוזה נקבע פיצוי מוסכם של 10,000$ על כל הפרה יסודית, ואילו הסכום שחולט הוא גבוה בהרבה מהפיצוי המוסכם, מבלי שהסכום הנוסף הוכח. (סעיף 13א. לחוזה קובע פיצויים מוסכמים במקרה של הפרה יסודית של מי מהצדדים). גובה הנזק לא הוכח ואף לא נתבע. כדי לקבוע אם החילוט נעשה כדין, יש לקבוע תחילה את גובה הנזק, תביעה שבמהותה היא תביעה כספית, בודאי כאשר אין מדובר בפיצוי המוסכם שנקבע ע"י הצדדים בהסכם. יתכן שאם היה מדובר בחילוט הפיצוי המוסכם, ואם בהוראות שניתנו לנאמן על פי החוזה היה מצוין שאם תהיה הפרה יסודית של המשיב הנאמן יהיה רשאי לחלט את מלוא הסכום שהצטבר בקופת הנאמנות - כי אז היה העניין מתאים לדיון בהמרצת פתיחה. אך לא כך במקרה זה. כאן מדובר בתביעה שהיא כספית במהותה. יצוין, כי בהתאם לסעיף 15ג' להסכם, ב"כ הקונה, שבידיה הופקדו כספי הנאמנות העניק הוראות מתי יימסרו הכספים למוכר. לא היו בידיה כל הוראות להשבת כספים לקונה במקרה של הפרה. לאור כל האמור לעיל אני סבורה שאין מקום שהסעד לו עותרים המבקשים, לפיו הודעת החילוט והחילוט נעשו כדין - יתברר במסגרת של המרצת פתיחה. זוהי למעשה עתירה ברורה לסעד כספי, תוך שימוש באצטלה של בקשה למתן סעד הצהרתי. סעד כספי לא ניתן, על דרך כלל, במסגרת של המרצת פתיחה ויש לדון בו במסגרת תובענה רגילה. לכך לא יכול בית המשפט ליתן יד. לא ניתן "לעקוף" את תנאי תקנה 253 לתקנות, על ידי בקשת מתן סעד הצהרתי בדבר זכות כספית. יפים לעניין זה, דבריו של הנשיא שמגר ב-ע"א 136/82 - שכון עובדים בע"מ נ' רשות הפיתוח פ"ד לח(4), 668 ,עמ' 670-671 : "אין מעניקים סעד הצהרתי, מקום בו ניתן לבקש סעד ממשי, ובמיוחד אין מעניקים סעד הצהרתי במקרה בו מבקש בעל דין לעקוף את הצורך בהתדיינות ישירה ועניינית על הנושא, אשר עליו סבה המחלוקת.". זאת ועוד, עצם העובדה שהמבקשים מבקשים היתר לפיצול סעדים לגבי יתרת הנזק לו הם טוענים, מלמדת שמדובר בתביעה כספית, שאת חלקה מבקשים לתבוע כאן ואת יתרתה בתביעה נפרדת. אם כך הדבר לא היה מקום להתיר פיצול סעדים. ברור שאין זה ראוי ואין זה יעיל להפריד את אותה עילת תביעה, דהיינו העתירה לפיצויים בין שתי תובענות. טוען בא כח המשיב 1 בסיכומיו, ובצדק, כי המבקשים צריכים לכרוך את כל תביעותיהם הכספיות בכתב תביעה אחד, במסגרתו ילובנו כל הטענות הכספיות, ואין כל טעם שביעילות ומהירות הדיון, שיצדיק מתן סעד "מעין כספי" במסגרת המרצת פתיחה, בזמן שממילא עותרים המבקשים לפיצול סעדים. דבר זה הוא חסר תועלת ואף בלתי רצוי. יפים לעניין זה, דבריה של המשנה לנשיא מ' בן פורת ב -ר"ע 207/87 - הועדה המקומית לתכנון נ' אריה לוטקר ואח' . פ"ד מא(2), 304 ,בעמ' 306-307: "המבחן העיקרי על פיו קובעים אם תביעה פלונית ראויה לבוא בתחום המרצות הפתיחה הוא אם בירורה בדרך זו נוח ויעיל. ההוראות הכלולות בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 והמגדירות אלו נושאים ניתן לברר בהמרצת פתיחה אינן רשימה סגורה: ע"א 206/79, ריטברג נ. נסים ואח', פ"ד ל"ד (314 (3 בעמ' 320ב'. אדרבה, אפשר להוסיף עליהן כהנה וכהנה לאור המבחן העיקרי שציינתיו לעיל. אכן, אם כבר ניתן לתבוע סעדים סופיים (כגון, פיצויים בשל הפרת חוזה) יהא זה שיקול רב-ערך לא לדון בתובענה כהמרצת פתיחה, שכן סעד הצהרתי גרידא בנסיבות כאלה (כגון, שהחוזה הופר) הוא אז אך שלב אחד בסכסוך מתמשך". בסמכותו של בית משפט לקבוע, אם ראויה הבקשה להידון במסגרת של המרצת פתיחה או שמא יש להעביר את חלקה לפסים של תובענה רגילה. לעניין סמכותו של בית המשפט ראה ע"א 227/77 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ. ברנר פ"ד ל"ב (91 ,85 ) שם נאמר, כי כאשר מתבקש הסעד ההצהרתי רק כשלב אחד בין שאר שאלות שבמחלוקת, שתישארנה פתוחות בין הצדדים בדרך לסעד המהותי - תהיה הנטיה שלא לדון בו במסגרת של המרצת פתיחה. כן נאמר, מפי השופט שמגר (כתוארו דאז) כי: "אין לפתוח פתח להליכים למתן פסק-דין הצהרתי אשר כל מגמתם היא רק בירור ההלכה בחלק המוגבל של העילות הפתוחות, תוך שמירת הזכות לפרוס בדיון נוסף יריעה רחבה יותר או לעגן את התביעה בעילה שונה. האינטרס הציבורי הוא יסוד המסד של השאיפה כי מחלוקות המובאות בפני הערכאות תגענה לסיומן וכי לא ייפתח פתח להתדיינות כפולה, מקום בו ניתן למצותה בהליך אחד. מכאן כי כאשר מסורה הענקת הסעד לשיקול-דעתו של בית המשפט, הרשות בידו להימנע מהענקת הסעד אם יש בכך כדי לטפח דיון משפטי כפול. "(ההדגשה אינה במקור). לפיכך מן הראוי למחוק את העתירה, ככל שהיא מתייחסת להודעת החילוט והחילוט, ולאפשר למבקשים להגיש תובענה רגילה על מלוא נזקיהם. יחד עם זאת, יש מקום להעניק את הסעד לגבי הרישום, שלגביו יש הסכמה בין הצדדים. ו. סוף דבר לפיכך הנני קובעת כדלקמן: ניתן בזה פס"ד הצהרתי לגבי רישום הזכויות בנכס על שם המבקשים. הנני ממנה את עו"ד נעה ברזילי ככונסת נכסים לצורך ביצוע הרישום. המינוי ייכנס לתוקפו תוך 30 יום מהיום. העתירה לסעד הצהרתי לגבי הודעת החילוט אינה ראויה להידון במסגרת של המרצת פתיחה, והיא נמחקת. ניתן בזה היתר לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית בגין הנזקים הנתבעים בקשר לעסקה נשוא הבקשה. בנסיבות העניין הנני קובעת כי כל צד ישא בהוצאותיו. זכויות בדירהרישום זכויותצווים