נטישה - דייר מוגן | עו"ד רונן פרידמן

##(1) נטישה של דייר מוגן:## עילת "הנטישה" של דייר מוגן הינה עילת פינוי יציר הפסיקה, אשר אינה מופיעה באופן מפורש בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, המגדיר מהן עילות הפינוי. עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הרציונל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק. ##(2) איך מוכיחים נטישה של דייר מוגן ?## עוד נקבע כי למעשה ה"נטישה" מורכבת משני יסודות מצטברים: (1) יסוד עובדתי-פיזי: דהיינו, כי הדייר עזב את המושכר. (2) יסוד סובייקטיבי-נפשי: משמע, העדר כוונה מצד הדייר לחזור אל המושכר, כאשר לגבי רכיב זה יש לבחון הן את הרצון לחזור והן את הסיכוי הממשי לכך, כלומר - אין די בהבעת רצון ערטילאית לחזור למושכר ביום מן הימים, אלא הדייר חייב להראות רצון ממשי המלווה במעשים גלויים. לאור ההשלכות הקשות של הקביעה בדבר "נטישה", ההלכה היא כי על בהמ"ש להשתכנע כי הדייר המוגן נטש את המושכר "לחלוטין". הכלל הוא שהגנת החוק אינה פרשה על דייר של דירה שחדל להשתמש במושכר כבית מגורים. בעל הבית התובע פינוי בעילת נטישה חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את הדירה לחלוטין בלא כונה לחזור אליה. כל ספק בענין זה אם נטש הדייר את הדירה אם לאו פועל לטובת הדייר. עוד נפסק, והדבר מחויב ההיגיון, כי הזיקה בין השוכר העסקי לבין המושכר יכולה להיות פחות אינטנסיבית מאשר הזיקה שבין השוכר הגר במושכר המוגן. מי שמתגורר בדירה, נמצא בה - בדרך כלל - בתדירות גבוהה יותר מאשר מי שמנהל עסק, ויש לבחון את דרגת הקשר בין השוכר לבין מקום עסקו, באספקלריה של ניהול עסק ולא של מגורים. לכן, יתכן מצב בו במושכר מסוים יתנהל עסק בהיקף מצומצם וכי השימוש, בתקופה זו או אחרת יהא מוגבל, ועדיין לא ניתן יהא לומר שבעל העסק, השוכר, נטש את המושכר. ##(3) נטישה דייר מוגן - נטל ההוכחה:## באשר לנטל ההוכחה נקבע כי בעל-הבית התובע פינוי חייב לשכנע את בית-המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על-מנת לא לשוב אליו, כי הוא מוציא מחברו. נטל שכנוע זה נשאר על שכמו מתחילת הדיון ועד סופו. משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי הדייר נטש את המושכר, כגון שהדייר שכר או קנה לו דירה אחרת ועשה ישיבתו בה קבע, יצא, לכאורה, ידי חובתו. אך הדייר יכול להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהיתה נטישה, ולשם כך יהא עליו, בדרך כלל, להביא ראיות לסתור. אין זאת אומרת שנטל השכנוע עובר אליו, והוא, הדייר, חייב להוכיח שלא נטש. כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על התובע. הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן כדי להסביר על שום מה לא יסיק השופט מראיות התובע שהיתה נטישה; אם השופט לא יאמין לראיות הדייר, הדייר לא הסביר, והשופט רשאי לפסוק פינוי. אך ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לא, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק. ##(4) נטישת דייר מוגן - סיכום:## השאלה אם דייר נטש או לא נטש נמדדת לפי הנסיבות המיוחדות לכל עניין, ולפי אופי השימוש במושכר ובמטרתו. לעיתים השימוש במושכר מחייב הימצאות תדירה של הדייר בו, כמו למשל כאשר מנוהל בו עסק חי המחייב נוכחות מתמדת. אולם לעיתים השימוש הוא שימוש "פאסיבי", כמו למשל לצורך אחסון חפצים, שלגביו מתקיים השימוש גם ללא נוכחות פיזית שכיחה של הדייר בו. ובסופו של דבר המסקנה אם הייתה או לא הייתה נטישה של בית עסק צריכה להתבסס על הנסיבות המיוחדות לכל עניין כמו טיב העסק, הקשר האישי שהיה קיים בין השוכר לבין מקום העסק לפני שנוצרו העובדות שמצביעות לכאורה על נטישה ומהם הקשרים שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוונטית, כולל גם התקופה שבה מתבררת התביעה... במרבית המקרים העובדה שבעל עסק איננו נמצא באופן פיזי במקום העסק, איננה מצביעה בהכרח על כך שהוא נטש את המושכר. בסופו של דבר, המסקנה אם הייתה נטישה של בית עסק או לא הייתה צריכה להתבסס על הנסיבות המיוחדות לכל עניין לכל עניין (ע"א 554/79 קוטלר נ מיכקשווילי, פ"ד לו (1) 810, 814)". מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)נטישת המושכר