להלן פסק דין בנושא איחור במסירת דירה מקבלן: פסק דין נתוני רקע 1. התובעים, בעל ואישה, התקשרו בהסכם מכר מיום 2.12.96 עם הנתבעת, שעיסוקה בקבלנות בניין. בגדרו של הסכם זה התחייבה הנתבעת לבנות עבורם דירה בת חמישה חדרים בקומה א' ברח' גושן 20 בקרית מוצקין (להלן - "הדירה"). בעקבות חילוקי דעות שנתגלעו בעקבות הסכם זה הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן על סך 390,316 ₪. הנתבעת התגוננה בפני התביעה והגישה כתב תביעה-שכנגד על סך 296,670 ₪, והתובעים התגוננו בפני תביעה-שכנגד זו. 2. בגדר כתב התביעה המתוקן טענו התובעים לנזקים שנגרמו עקב פיגור במסירת הדירה, עוגמת נפש ונזק לא ממוני, תיקון ליקויי בנייה ותשלום שכ"ט למומחה מטעמם, וכן סכומים בגין פינוי הדירה במשך השיפוץ והתחברות לחשמל. בגדר כתב התביעה-שכנגד טענה הנתבעת כי התובעים חייבים לה בגין יתרת התמורה על פי ההסכם, וכן חייבים לשלם לה תשלומים בגין חיוב במס רכוש, השתתפות בעלות רישום הבית המשותף ותשלומים בגין עבודות נוספות. 3. ככל שעסקינן במחלוקת ההנדסית מונה, על דעת ב"כ הצדדים, המומחה רונן שטרנברג (להלן - "שטרנברג"), כמומחה מטעם בית המשפט והוא אמד את ליקויי הבנייה בסכום כולל של 38,212 ₪, בנתון להסתייגות שתידון להלן. שטרנברג אף נדרש לתשובות לשאלות הבהרה. בהמשך הדרך הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 1. מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מנהלה, מר ליאור ביטון (להלן - "ליאור"). בהמשך הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות, ובכפוף לשמיעת עדותו של מר ישראל מיינצר, יועץ המס של התובעים. 4. הונח בפניי חומר ראיות וטענות ענף וכרסתני המשופע בנספחים רבים. חרף כל זאת אשתדל לקצר במקום שב"כ הצדדים האריכו. מטבע הדברים אדרש בנפרד לנשואי המחלוקת בגין התביעה העיקרית, ולאחריה בגין התביעה-שכנגד, הגם שחלק מן הסוגיות באורח טבעי, מצריכות דיון משולב. אתחיל בנשואי התביעה העיקרית. איחור במסירת הדירה וההליך בתיק ה.פ. 831/01 5. התובעים טוענים כי בהתאם לסעיף 13(א) להסכם המכר אמורה הייתה הנתבעת לסיים את בניית הדירה ולהשלימה ראויה למגורים לא יאוחר מאשר 14 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה. לנוכח העובדה שהיתר בנייה זה ניתן ביום 16.6.97, אמורה הייתה החזקה להימסר לא יאוחר מיום 16.8.98. אין חולקין, כפי שיבואר בהמשך, כי החזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 7.3.02. 6. בין בעלי הדין קיימת מחלוקת באשר להיתר הבנייה הרלוונטי. לשיטתה של הנתבעת ידעו התובעים, ואף אישרו בהזדמנויות שונות, כי בבית אמור להיבנות אף סניף בנק. משום כך יש להתחיל במרוץ המועדים מכוח ההסכם רק בעקבות היתר הבנייה השני באשר לבנק, וזה ניתן רק ביום 26.4.99. 7. אין בדעתי להכריע במחלוקת האמורה לנוכח החשיבות המפליגה שאני מייחס למחלוקת שהתגלעה בין אותם צדדים ושנדונה בפני כב' השופטת פריאל ב-ה.פ. 831/01. בעתירה זו עתרו התובעים להורות לנתבעת למסור להם את החזקה בדירה. בגדרה של עתירה זו הגיעו ב"כ הצדדים להסכמות שונות ביום 23.12.01 (נספח ג' לתצהיר התובע). וכך, סוכם כי מר מנחם המר (להלן - "המר") ימונה כמומחה מוסכם אשר יבקר בדירה ויקבע אלו עבודות יש לבצע בה, לוח הזמנים בגדרן של העבודות ומי מבעלי הדין צריך לבצע כל עבודה ועבודה. סוכם כי לאחר ביצוע העבודות לפי קביעת המר תימסר החזקה בדירה לידי התובעים. התובעים הפקידו סכום של 60,000 ₪ בחשבון נאמנות להבטחת זכויותיה של הנתבעת. ועוד הותנה כי עם השלמת העבודות ומסירת החזקה לידי התובעים יועבר לנתבעת סך של 50,190 ₪. ואולם אם המר יקבע כי על התובעים לשלם סכום נוסף בגין עבודות נוספות, ישולם הסכום האמור מתוך הפיקדון על סך 60,000 ₪ והיתרה תוחזר לתובעים. 8. הנה-כי-כן, כך בדעתי לקבוע, נוצר הסכם חדש מיום 23.12.01. עולה הימנו, לכאורה, כי הדירה לא ראויה למגורים ואולם עוסקים בבנייתה הן התובעים והן הנתבעת, ועל המר לקבוע מי צריך לעשות מה, בעניין עבודה פלונית או אלמונית. על המר הוטל לקבוע, בין השאר, מתי תימסר החזקה בדירה. 9. ואכן הונחו בפניי שורה של מסמכים המצביעים על פועלו של המר. בין היתר הוא קבע כי היה על הנתבעת להשלים את העבודות שהוטלו עליה ולמסור את החזקה בדירה ביום 28.2.02. הדבר לא נעשה, אלא לאחר מספר ימים. כאמור, החזקה בדירה נמסרה ביום 7.3.02. 10. בשולי ההסכמה בפני השופטת פריאל נרשם כי "אין בהסכם זה כדי לפגוע בטענות מי מהצדדים בנוגע לטיב הבנייה או לחובות כספיים שהצדדים חבים זה לזה או כל טענה אחרת הנובעת מחוזה המכר וכן אין בו כדי לפגוע בזכויות מי מהצדדים להגיש תביעה כספית נגד משנהו". דומה שתניה זו מעוררת חילוקי דעות. כל אחד מבעלי הדין, אכן לעניינו-שלו, מבקש להיתלות בתניה האמורה. וכך, ככל שעסקינן בתובעים הם טוענים כי ההסכם משמיע בעליל הסכמה כי הסכום שנותר לתשלום לנתבעת עולה לסך של 50,190 ₪. ככל שעסקינן בנתבעת היא טוענת כי ההסכם משמיע בעליל הסכמה כי מסירת החזקה תידחה, כפי שייקבע על ידי המר, והרי הוא קבע את דחיית מועד מסירת הדירה ליום 28.2.02. 11. שומה עליי להכריע במחלוקת האמורה, שהרי היא תשליך לסוגיות שונות בהמשך. לטעמי, לא יעלה על הדעת ליתן לתניה זו פרשנות גורפת וסוחפת, משל ההסכם אליו הגיעו הצדדים בפני השופטת פריאל, לכאורה היה כלא היה. שומה עליי, כך השקפתי, ליתן להסכמה האמורה פרשנות סבירה העולה בקנה אחד עם ציפיות בעלי הדין כפי שהן נלמדות מנוסחו שבפניי. לטעמי, כעמדת הנתבעת, אכן ההסכם האמור שינה את סוגיית מסירת החזקה בדירה. הוא מעגן מציאות מוסכמת על פיה, ברבות השנים, ומן הסתם עקב רצונם של התובעים להוסיף תוספות מתוספות שונות לדירה, התארכו העבודות וצריך היה לקצוב להם מועד חדש עדכני. רק על רקע זה נולדה ההסכמה האמורה, שכתוצאה ממנה מונה המר, ושבהתאם לקביעתו נקבע כי החזקה בדירה תימסר ביום 28.2.02. הנתון האמור הולך ומתעצם לנוכח העובדה שלכל הדעות עד 28.2.02 היו עיכובים בעבודות הבנייה בדירה, שלא בעטיה של הנתבעת. וכך, לדוגמה, עוד ביום 15.1.02 קובע המר כי עבודות קירות הזכוכית, שכל כולן היו ביוזמתם ורצונם של התובעים, לא הושלמו. ביום 14.2.02 מודיע התובע להמר על רצונו להביא לגמר ביצוע עבודות שיש מסוימות. משום כך המועד שנקבע על ידי המר, דומה שתואם את רצונם העדכני של בעלי הדין. 12. כך, אף ככל שעסקינן ביתרה המגיעה לנתבעת. שהרי לא בכדי נקבו בעלי הדין בסכומים של 60,000 ₪ ושל 50,190 ₪, הקרוב אליו, כסכומים שעל התובעים להפקיד לשם הבטחת זכויות הנתבעת. הסכום של 50,190 ₪, שנחזה על פניו סכום "לא עגול" אלא שיסודו בחישוב מדוקדק, מצביע על כך שהוא פועל יוצא של התחשבנות מסוימת. אכן, נחזתה האפשרות שהתובעים יצטרכו לשלם למשיבה סכום נוסף בגין עבודות נוספות, ככל שהמר יקבע שהן בוצעו ושעלותן על התובעים. רק על רקע זה יש להבין את ההיגיון בסכומים שהוסכמו שאמורים היו להבטיח, הן את יתרת התמורה והן את סדר הגודל שנחזה בגין עבודות נוספות המגיעות לנתבעת. 13. הנתון האמור אף משתלב במספר אמירות של מנהלה של הנתבעת בזמנים הרלוונטיים, מר דני ביטון (להלן - "דני"). ואכן לא בכדי בסעיף 12 לתצהירו של דני שתמך בבקשת הנתבעת לביטול צו עיקול הוא ידע לציין כי התובעים "נותרו חייבים סך של כ- 50,000 ₪ (קרן)". הדבר אף חזר ונשנה בכתב תשובתה של הנתבעת לתביעה-שכנגד, שאף בו צוין כי התובעים חייבים לנתבעת סך של 50,000 ₪. 14. מנגד, בגדר ההסכמה האמורה נרשם במפורש כי הוא אינו גורע בטענות אודות "טיב הבנייה", משמע הוא צפה בהחלט את האפשרות שתוגש תביעה בגין ליקויי בנייה. אכן נרשם כי אין בהסכם זה כדי לגרוע מטענות אודות "חובות כספיים שהצדדים חבים זה לזה". ואולם, לפרשנותי, אלו אינם כוללים סוגיות מובהקות שהוסדרו באורח ספציפי בגדרו של הסכם זה. שתי סוגיות מובהקות כאמור שהוסדרו באורח ספציפי, הן סוגיית מסירת החזקה וסוגיית יתרת התמורה. 15. החזקה בדירה נמסרה באיחור זניח של שבוע ימים. בגדר ההסכם הותנה פיצוי בסכום של 300 דולר לחודש דהיינו 70 דולר לשבוע ימים. ערכו של סכום זה ליום הגשת כתב התביעה עולה לסך של 336 ₪ ולסכום זה בלבד זכאים התובעים בגין פריט זה. ליקויי הבנייה וסוגיית עבודות הריצוף 16. לאחר שהונחו בפניו של שטרנברג מכלול נתונים, אף חוות דעת של המומחים מטעם בעלי הדין, הוא הוציא תחת ידו חוות דעתו המפורטת והמעמיקה. ברגיל בית משפט אינו ממיר את שיקול דעתו בשיקול דעתו של מומחה שמונה. שהרי זה הגיון-פועלו וטעם-מינויו. אקדים ואקבע כי אין בדעתי להידרש לכל השגה מקצועית שתושמע כנגד קביעותיו של שטרנברג. 17. דרושה לפנים סוגיה שמעלה שטרנברג בסעיף 9.050 הדנה בכך שמפלס הדירה גבוה ממפלס פודסט חדר המדרגות ב- 6 ס"מ ומשום כך קיימת מדרגה בכניסה לדירה. לכל הדעות, כך קובע שטרנברג ובצדק, המדרגה מהווה מכשול ובנויה בניגוד לכללי המקצוע המקובלים. לנוכח זאת הורה שטרנברג, בגדר הוראתו לתיקון הליקוי, כי ניתן לתקן את הליקוי בסכום של 8,000 ₪. ואולם קיימת מחלוקת נוקבת בין בעלי הדין מי הוא האחראי לעבודות ריצוף אלו. הנתבעת טוענת שעבודות הריצוף בוצעו על פי הוראות האדריכלית מטעם התובעים ותיקון הליקוי באחריותם. התובעים טוענים שעבודות הריצוף בוצעו על ידי הנתבעת, והם באחריותה. שטרנברג קבע כי ככל שיהיה צורך בפירוק ריצוף הדירה וריצופה מחדש במפלס נמוך ב- 6 ס"מ, הרי מדובר בעלות של 37,500 ₪. הוא לא מנה פריט זה בגדר סיכום הפריטים. אף חלק מן הפריטים שנאמדו על ידו היו בכפוף להכרעת בית המשפט בסוגיה זו. נקבע כי ככל שיוחלט על פירוק כל ריצוף הרצפה יידרש דיור חילופי למשך 14 יום, בעוד שככל שלא יידרש פירוק מסיבי זה, יהיה צורך בדיור חילופי במשך 3 ימים. 18. ככל שעסקינן בסוגיה מובהקת זו הסכימו ב"כ הצדדים כי בית המשפט יכריע בה בלבד על דרך הפשרה, הגם שבעניין זה רשאי בית משפט לאמץ במלואה גרסה זו או אחרת. 19. ואכן נמצאו לי נתונים סותרים בסוגיה משמעותית זו. התובעים נסמכים על אמירותיו של דני בפני המר בהם הוא אמר, בין השאר, כי "זה הרצף שלי שביצע את כל העבודות" וכן כי "הבעיות התחילו כשהתחלנו את ריצוף הסלון". מנגד, הוצג בפניי מכתב דרישה של ב"כ התובעים, לחברה שעסקה בריצוף היא חברת "צפון פלסט" בע"מ, בגדרו נרשם, בין השאר, כי "לא סיימתם עד היום לרצף את חדר האמבטיה". אף התובעת 2, בגדר ישיבת בית משפט מיום 1.12.02, ציינה כי הריצוף בוצע על ידי "צפון פלסט", בגדר עבודות עצמאיות נוספות עליהם החליטו התובעים, ובפיקוח אדריכלית הפנים שלהם. הוסמכתי בסוגיה הנדונה ליתן הכרעתי על דרך הפשרה. בסוגיה זו כפות המאזניים, לטעמי, נוטות לזכות הנתבעת בכדי הסתברות של 70%. כסבור הייתי שאין להורות על עלות של ריצוף כולל. משום כך, ככל שעסקינן בפריט תיקון מפלס הריצוף, הנני מפחית 70% הימנו ומעמידו על סך של 2,400 ₪. 20. התובעים, כאמור, מעלים השגות מקצועיות שונות אם בסוגיית הרטיבות, אם בסוגיית הגוונים הנטענים בפרופילי החלון, אם בעניין צנרת הביוב ואם בנושא תעלת מיזוג האוויר. אין בדעתי להידרש לסוגיות האמורות, כל עיקר, משום אופיים ההנדסי המובהק שהוכרע כהלכה על ידי שטרנברג. 21. ליקויי הבנייה, לנוכח הכרעתי האמורה מופחתים לכדי 24,200 ₪. על דרך האומדן, יחסית, זכאים התובעים לסכום זה בצירוף פיקוח הנדסי ומע"מ, לכדי סך כולל של 31,014 ₪. 22. לא מקובלת עליי טענת הנתבעת כי לא ניתנה לה הזדמנות הוגנת לבצע את התיקונים האמורים, לנוכח מערכת היחסים העכורה והתנהלותה הנפסדת של הנתבעת כלפי התובעים, שתפורט בהמשך, בעיקר לעניין ניתוק זרם החשמל. התובעים זכאים, איפוא, לסכום האמור ללא עוררין. נזק לא ממוני 23. ליקויי הבנייה האמורים אינם דבר של מה בכך, הגם שהם נופלים בהרבה מאלו שנישומו על ידי מומחה התובעים. התובעים ייאלצו אף שלא להתגורר בדירה בעת תיקון הליקויים. לכל אורך הדרך נהגה הנתבעת בתובעים באורח כוחני, אף בריוני. וכך החזקה בדירה נמסרה להם ביום 7.3.02, רק בעקבות צו נוסף של השופטת פריאל. הנתבעת אף גרמה לכך שלא יוזרם חשמל לדירתם של התובעים, והדבר מוכח בעליל למקרא חליפת מכתבים עם חברת החשמל. בגין נזק לא ממוני הנני רואה לפסוק לזכות התובעים סכום של 12,000 ₪. דיור חילופי 24. קבעתי כי התובעים יהיו זכאים לשהות בדיור חילופי במשך 3 ימים. על יסוד תחשיב ב"כ התובעים המקובל עליי, אך יחסית לקביעתי זו, זכאים התובעים לסכום של 2,025 ₪. התחברות לחשמל 25. לטענתם של התובעים הם נאלצו לשלם מכיסם לקבלן החשמל, אחים כהן בע"מ, סכום של 9,000 ₪ הגם שקבלן זה ביצע עבודות נוספות ועבודות מקוריות. לטענת התובעים מנהל חברת אחים כהן בע"מ אמר שאם לא ישלמו במקום הנתבעת את החוב שלה לחברה זו, יפורקו כל עבודות החשמל. בגין כך דורשים התובעים סכום של 9,000 ₪. 26. הנתבעת הכחישה את הטיעון האמור. לא הובאה בפניי עדות של האחים כהן בע"מ, ודרישתה של הנתבעת להוספת תצהירם באיחור אינה מרפאה את הפגם. אכן, לא הייתה כל סיבה מבוררת שהנתבעת לא תביא את עדותם, בגדר תצהירים מלכתחילה, ולא כתוספת. לנוכח הנתונים האמורים בדעתי להיענות לתביעת התובעים בפריט זה. התביעה העיקרית - סיכום ביניים 27. הנה-כי-כן, בדעתי לזכות את התובעים בסכומים העולים כדי 54,375 ₪. לכאורה, חלק מן הפריטים נכונים ליום הגשת התביעה, חלקם נכונים במועדי חשבוניות מסוימות וחלקם נכונים להיום. החלטתי, מטעמי נוחיות, לשערך את הסכומים האמורים ליום חוות דעתו של שטרנברג, דהיינו מ -29.9.05, באופן שהסכום האמור נכון לאותו מועד. 28. אדרש, איפוא, לתביעה-שכנגד. חוב התובעים לנתבעת 29. בגדר התביעה-שכנגד טוענת הנתבעת כי התובעים נותרו חייבים לה סכום של 146,648 ₪. משעה שקבעתי כי הסוגיה האמורה הוסדרה באורח מוחלט בהסכמה שהושגה בפני השופטת פריאל בגדר ה.פ. 831/01, הנני מאמץ את עמדתם של התובעים בסוגיה הנדונה. הנני קובע כי התובעים נותרו חייבים לנתבעת סך של 50,190 ₪. בגדר ההסכמה האמורה אף נקבע כי סכום זה נושא ריבית והפרשי הצמדה מיום 17.12.01. חוב למס רכוש 30. בהתאם לסעיף 19(א) להסכם המכר חויבו התובעים בהשתתפות בחיוב למס רכוש לפי החלק היחסי של שטח הדירה. לשיטתה של הנתבעת השטח הבנוי הכולל של הדירה הוא כ-250 מ"ר, באופן שחלקם היחסי הנכון ליום 13.3.02, עולה לכדי 16,587 ₪. התובעים טוענים כי אילו הדירה לא הייתה נמסרת באיחור לא היה חל בכלל מס הרכוש לשנים פלוניות. משעה שקבעתי שאף סוגית מסירת החזקה הוסדרה על ידי השופטת פריאל, בדעתי לדחות טענה זו. התובעים טוענים עוד כי השטח הבנוי של הדירה עולה לכדי 152 מ"ר בצירוף מרפסת. צירוף שטח המרפסת עולה כדי 248 מ"ר דהיינו כגרסת הנתבעת. סעיף 19(א) להסכם המכר אינו מאבחן בין רצפת מרפסת לרצפה אחרת אלא דן ב"סך כל שטחי רצפות הדירות שניתן לבנות על החלקה על פי היתר הבנייה", לטעמי לרבות רצפת מרפסת. 31. בדעתי, איפוא, להיענות לדרישת הנתבעת האמורה והיא זכאית לסך 16,587 ₪, נכון ליום 13.3.08. עלות רישום בית משותף 32. הנתבעת טוענת כי היא זכאית לפריט האמור מכוח סעיף 20(א) להסכם המכר ממנו נלמדת דרישתה. נרשם שם, בין השאר, כי "כל ההוצאות ייגבו מאת הקונה טרם רישום הדירה בערכן המשוערך ליום התשלום". נטען כי בפני התובעים "לא הוצגה כל הוכחה לתשלומים ששילמה התובעת שכנגד כ'הוצאות קבלן', דבר המוכיח כי לא הייתה כל דרישה כזו וכל טענה כזו בעבר כלפי הנתבעים שכנגד" (סעיף 51 לסיכומי התובעים). עיון בסעיף 20(א) מעלה כי יש ממש בטיעון התובעים שהרי יש להוכיח את "הוצאות הקבלן" לעניין רישום הבית המשותף ואין מענה ראייתי בעניין זה. 33. לא הוכחה להנחת דעתי תביעת הנתבעת בסוגיה זו. עבודות נוספות 34. הנתבעת דורשת לחייב את הנתבעים בעלות של עבודות נוספות בסכום של 5,910 ₪. בתצהירו של ליאור הוא מפנה לנספח ה' לכתב התביעה-שכנגד, ונספח ה' זה כלל אינו מאמת את הטענה האמורה. בדעתי לדחות דרישה זו של הנתבעת. לטעמי סוגיית העבודות הנוספות אף היא הוסדרה בגדר ההסכמה בפני השופטת פריאל. שהרי הוגדרה בה האפשרות שמא המר יכריע כי נעשו עבודות נוספות על ידי הנתבעת, שגם להבטחת תשלומן, הופקד הסך של 60,000 ₪. בגדר מכתבים ודוחות של המר לא נמצאה לי כל ראיה כאמור. והרי על מנת להוכיח קיום עבודות נוספות כאמור, שכתוצאה מהן תהיה זכאית הנתבעת להעברת סכום פלוני מתוך הפקדון בסך 60,000 ₪, אמורה הייתה הנתבעת להוכיח קביעה זו של המר. קביעה כאמור לא ניצבת בפניי. תביעה-שכנגד - סיכום ביניים 35. הנה-כי-כן, בגין התביעה-שכנגד זכאית הנתבעת לקבל מהנתבעים סכום כולל בסך של 66,777 ₪. הואיל ומרבית הסכום האמור נכון ליום 17.12.01 בדעתי, מטעמי נוחות, לשערך את מלוא החיוב למועד זה. סוף דבר 36. לנוכח הנתונים האמורים ידה של הנתבעת על העליונה. חיובי התובעים לה עולים על חיובי הנתבעת להם. הפועל היוצא מכך יגזור פסיקת שכר טרחת עורך דין, בסכום צנוע, לזכות הנתבעת. 37. לפיכך, הנני מחייב את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעת סך של 66,777 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 17.12.01 ועד מועד התשלום המלא בפועל ובניכוי סכום של 52,375 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 29.9.05 ועד מועד התשלום המלא בפועל. עוד אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעת אגרת תביעה היחסית לסכום ההפרש המתחייב כתוצאה מחיוב זה, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. הסכומים האמורים ישולמו לידיה הנאמנות של בא כח הנתבעת תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה. איחור במסירת דירהמסירת דירה / איחור במסירת דירהמקרקעיןקבלן