להלן פסק דין בסוגיית דמי היתר בהסכם חכירה: פסק דין מבוא 1. התובעת, חברה העוסקת ביזמות נדל"ן, רכשה ביום 30.1.1999 את זכויות החכירה בנכס המצוי ברחוב רימונים בקריית טבעון, גוש 10590 חלקה 3 (להלן: "הנכס"). הנכס הוא בבעלות מלאה של הקרן הקיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), שאדמותיה מנוהלות על-ידי מינהל מקרקעי ישראל - הנתבע (להלן: "המינהל"). את הנכס רכשה התובעת מחברת אמות השקעות בע"מ, אשר חכרה את הנכס מהמינהל בשנת 1992. על-פי הסכם החכירה שעליו חתמה חברת אמות השקעות בע"מ נקבעה מטרת השכירות כ"בית תרבות בלבד" (נספח ב לתצהיר הגב' חוה שמואל). בהתאם נרשמה גם מטרת השכירות בחוזה החכירה שנחתם עם התובעת ביום 21.3.01 (נספח ג לתצהיר הגב' חוה שמואל) כ"בית תרבות בלבד" (להלן: "הסכם החכירה המקורי"). יצוין כי בעת רכישת הנכס היה בנוי עליו מבנה של 2.5 קומות בשטח כולל של כ-750 מ"ר. 2. לאחר רכישת הנכס יזמה התובעת שינויים שונים במבנה, ומשבקשותיה לשינוי המבנה נדחו, יזמה תכנית חדשה להריסת המבנה הקיים ולבניית בניין חדש. לצורך כך הכינה התובעת תכנית בנייה ופנתה לקבלת היתר מוועדות התכנון והבנייה. בבקשה להיתר התבקש גם שינוי ייעוד המבנה מ"ייעוד ציבורי" ל"מוסד ציבורי". לאחר שהתקבל האישור החלה התובעת בעבודות להריסת המבנה הקיים ולבניית מבנה חדש. המבנה החדש שתוכנן על-ידי התובעת הוא מבנה של 3 קומות בשטח כולל של 1,856 מ"ר (1077 מ"ר כשטח עיקרי ו-779.5 מ"ר שטחים נלווים). המבנה שתוכנן על-ידי התובעת נועד להשכרה למרפאה עבור קופת חולים מכבי וכן כולל שטחי מסחר נוספים להשכרה. 3. עם קבלת התכנית החדשה להריסת המבנה הקיים ולבניית מבנה חדש, הוציא המינהל לתובעת דרישה לתשלום דמי היתר על סך של 803,741.76 ₪ (נספח ו לתצהירו של מר סיסו). דמי ההיתר חושבו על-פי ההוראות בעניין "תוספת בנייה למבנה קיים". 4. בטרם שולמו דמי ההיתר החלה התובעת לבצע את עבודות הבנייה. כמו כן פִרסמה התובעת על שלט שהוצב במקום הזמנה לציבור לשכור שטחים במבנה. בעקבות זאת הגיש המינהל תביעה לבית משפט השלום בחיפה, בת"א 15349/02 (להלן: "התיק בשלום"), בה עתר לחייב את התובעת כאן (הנתבעת בתיק בשלום) לשלם סך של 803,741.76 ₪ בגין תוספת הבנייה, ולחלופין לצוות על הפסקת הבנייה. בד בבד עם הגשת התביעה עתר המינהל לצוות על התובעת להפסיק את הבנייה עד לתשלום ולקבלת הסכמת המינהל לבנייה (בש"א 13412/02). 5. במהלך הדיונים בבקשה לצו מניעה הגיע המינהל למסקנה כי שומת דמי ההיתר שנשלחה לתובעת הייתה שגויה הואיל ונערכה על-בסיס חישוב של תוספת בנייה, בעוד שמדובר, כך נטען, "בשינוי ייעוד ו/או ניצול". על כן הוצאה לתובעת דרישת תשלום חדשה על סך של 1,058,152 ₪. 6. במהלך הדיון בתיק שבשלום הגיעו הצדדים ביום 1.9.2002 להסדר שקיבל תוקף של החלטה שיפוטית (להלן: "הסדר הפשרה"). על-פי הסדר הפשרה מסרה התובעת למינהל ערבות בנקאית על מלוא סכום הדרישה (1,058,152 ₪). עם הפקדת הערבות התחייב המינהל לחתום על תכנית הבנייה של התובעת ולאפשר לתובעת להמשיך בהליכים לקבלת היתר בנייה ולבניית המבנה החדש. ביחס לדמי ההיתר סוכם בסעיף ג להסדר הפשרה: המינהל יעביר את העסקה לאישור. בכפוף לקבלת אישור כאמור ייחתם בין הצדדים חוזה חכירה מעודכן וזאת בתנאי שהמשיבה שילמה את דמי ההיתר על פי השומה העדכנית שהוצאה על ידי המינהל [דהיינו השומה על סך 1,058,152 ₪ - ר' ס'] או לחלופין, במידה והגישה שומה, פעלה על פי ההוראות המפורטות בהודעת השומה העדכנית מיום 29/8/02. כן סוכם שעם הפקדת הערבות תימחק התביעה. 7. אין חולק כי התובעת לא עמדה במועדים המוסכמים להפקדת הערבות, אולם לאחר מספר ארכות זו הופקדה, והתביעה בתיק השלום נמחקה. התובעת אף הגישה למינהל מכתב השגה (מכתבו של עו"ד פינגרר מיום 12.9.2002). במכתב נטען כי לא היה מקום לערוך את שומת דמי ההיתר לפי שומת "שינוי ייעוד ו/או ניצול", שכן ייעוד המבנה כבניין ציבורי לא השתנה. עוד נטען כי גם במצבו הקיים היה הנכס סחיר. על כן השכרת שטחים בו למסחר אינה בבחינת שינוי שימוש. כן הועלו טענות לעניין השווי שחושב לכל מ"ר ולעניין היקף השטחים נשוא החיוב. 8. הואיל והתובעת לא הגישה שומה נגדית לשומת שמאי המינהל מר א' ארבל, הודיע המינהל לתובעת כי לא ניתן יהיה לדון בהשגה. בעקבות זאת הגישה התובעת את שומתו של השמאי י' סיוון (שומה מיום 21.10.2002). לאחר קבלת שומתו של מר סיוון תוקנה שומת המינהל כך שדרישת דמי ההיתר הועמדה על סך של 952,517 ₪, והערבות הבנקאית הוקטנה בהתאם. השגת התובעת הועברה לשמאי הממשלתי, אולם זה הודיע ביום 28.5.2004 כי אינו יכול להכריע במחלוקות שבין הצדדים, שכן בעיקרה לא מדובר במחלוקת שמאית. השמאי מציין כי הואיל והמחלוקת העיקרית היא הבסיס להערכה ולחישוב, דהיינו אם מדובר בתוספת בנייה או בשינוי ייעוד ו/או ניצול, אין זו מחלוקת שמאית, ועל כן אין ביכולתו לקבוע עמדה. 9. בין לבין אושרה העסקה במינהל (מכתב אישור מיום 13.3.2005), ובעקבות זאת חתמה התובעת על הסכם חכירה חדש (נספח יא לתצהיר הגב' חוה שמואל). על-פי חוזה החכירה החדש נרשם כי מטרת החכירה היא "מבנה ציבורי סחיר", וכי ייעוד הנכס הוא "שטח לבנייני ציבור". השטח הכולל של המבנה נקבע כ-1856.1 מ"ר, מתוכם 1011 מ"ר כשטח עיקרי. 10. בתובענה בתיק זה עותרת התובעת כי בית המשפט יצהיר שאת שומת דמי ההיתר יש לחשב על-פי הערכתו של השמאי סיוון. לטענתה, יש להצהיר כי לא התקיים "שינוי ייעוד" לצורך חישוב דמי היתר, ועל כן יש לחייב את המינהל להשיב לידיה את הערבויות ולפצותה עבור ההוצאות שנגרמו לה בהמצאת הערבות הבנקאית. 11. לאחר שהצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, הוסכם עליהם שלא לחקור את העדים ולהסתפק בהגשת טיעונים בכתב, ועל כן עומדים בפניי כל תצהירי הצדדים והמסמכים שצורפו להם. 12. עיון בכתבי הטענות ובמסמכים מעלה כי המחלוקת בין הצדדים בעניין שיעור דמי ההיתר שעל התובעת לשלם נוגעת לשני עניינים: האחד - האם בפנינו "תוספת בנייה", שאז יש לחייב בדמי היתר רק על השטח העולה על שטח המבנה הקודם, או שמא יש לחשב את דמי ההיתר על מלוא שטח הבנייה בהיותה בנייה חדשה; והשני - האם יש בהסכם החכירה החדש ולפיו מטרת השכירות היא למבנה ציבורי מסחרי, משום "שינוי ייעוד" לעומת המצב הקודם. אולם בטרם נבחן את השאלות הללו יש לדון בשאלה מקדמית שמעלה המינהל ולפיה ההכרעה בהליך בתיק השלום מהווה "השתק עילה" החוסם את תביעתה של התובעת. השתק עילה 13. כאמור, בהסדר הפשרה הוסכם כי יינתן לתובעת היתר, ובתנאי שהתובעת "[...] שילמה את דמי ההיתר על פי השומה העדכנית שהוצעה על ידי המינהל, או לחילופין במידה והגישה השגה פעלה על פי ההוראות המופרטות בהודעת ההשגה העדכנית מיום 29.8.02". טוען המינהל כי מכוחה של הסכמה זו יכלה התובעת להגיש השגה רק בעניינים שמאיים, דהיינו בנוגע להערכות שווי, אולם מנועה היא מלכפור בנתוני היסוד לשומה, כלומר מנועה מלטעון נגד חישוב דמי ההיתר בהתאם לחישוב עסקה של שינוי ייעוד ו/או ניצול. המינהל מבהיר כי ההסכמה על העברת העסקה לאישור וההסכמה לחתום על חוזה חכירה חדש מלמדות כי הצדדים הבינו והסכימו כי לא מדובר בתוספת בנייה, אלא בבנייה חדשה, שהרי לתוספת בנייה לא עורכים חוזה חדש, אלא מצרפים תוספת לחוזה קיים. כך גם ניתן ללמוד מנוסח ההסכם החדש כי מדובר בייעוד וניצול שונים מאשר על-פי ההסכם המקורי. 14. בע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561, הגדיר בית המשפט את מהותו של השתק העילה: [...] מקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית-משפט מוסמך, שוב אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה. במקרה כזה, אם במשפט הראשון זכה התובע בדין, כי אז אומרים שעילת תביעתו שם "נבלעה" (MERGED) בפסק-הדין, אשר הכיר בזכותו ובא במקום העילה, שאיננה עוד, בחינת TRANSIT IN REM JUDICATAM; וכן, אם במשפט הראשון זכה הנתבע בדין, אזי אומרים שקם מחסום (BAR) המשתיק את התובע מלחזור על תביעה שניה המבוססת על אותה עילה [...]. המינהל מבסס טענתו על התוקף השיפוטי שניתן להסדר הפשרה. ברי שפסק דין שנתן תוקף להסכמת הצדדים אינו מבוסס על הכרעה שיפוטית עניינית בסכסוך שנתגלה בין הצדדים. למרות זאת הכירו בתי המשפט בכוחו של פסק דין בהסכמה להקים השתק, וזאת מכוח עקרונות סופיות הדיון (ראה נינה זלצמן מעשה בית דין בהליך אזרחי, עמ' 333-337 (1991) וכן ע"א 601/88 עיזבון המנוח מיכאל רודה נ' שרייבר, פ"ד מז(2) 441, 450). 15. לפיכך השאלה שיש לשאול היא אם בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין הביעו הצדדים עמדתם בסוגיה שבמחלוקת, ואם ההסכם, על-פי פירושו הראוי, נותן מענה לשאלות שבמחלוקת. לשם כך עלינו להיזקק לכללי פרשנות רגילים ולברר את אומד דעת הצדדים בעת כריתתו של ההסכם (ראה ע"א 601/88 לעיל וכן ע"א 4272/91 ברבי נ' ברבי, פ"ד מח(4) 689). 16. טענה זו של המינהל כי הסדר הפשרה משתיק את התובעת מפני תביעתה אין לקבל. למעשה טוען המינהל כי הסכם הפשרה שהוגש התיר לתובעת להשיג על הערכותיו השמאיות של שמאי המינהל, אך לא על נתוני הבסיס להערכה. דברים אלו לא נאמרו מפורשות בהסדר הפשרה. לו רצה המינהל להגביל את התובעת בהשגותיה, יכול היה לקבוע מגבלות אלו מפורשות בהסדר. זאת ועוד; גם חתימת התובעת על חוזה החכירה החדש, המפרט את הייעוד החדש ואת מטרת השכירות, אינה מעידה על הסכמתה לוותר על טענותיה, שהרי התובעת אינה חולקת על הגדרות הייעוד ומטרות השימוש החדשות, אלא טוענת שאין בהן כל שינוי לעומת המצב הקודם. מכל מקום, הטענה בדבר החתימה על ההסכם החדש אינה קשורה לטענת התובעת כי יש לחשב את דמי ההיתר על-פי תוספת בנייה ולהפחית את השטח שהיה בנוי במבנה הקודם. כמו כן לא ניתן לקבוע כי כל מתקשר עם המינהל יודע מתי נדרשת תוספת להסכם קיים ומתי יידרש לחתום על חוזה חדש, מה גם שמעיון בחוזה החדש ניתן לראות כי גם על-פיו, תקופת החכירה מתחילה בשנת 1952, ולא במועד החתימה, דהיינו אף על פי שמדובר בחוזה חדש, הוא חל גם על תקופת חכירה שהסתיימה. על כן לא ניתן להסיק מהדרישה לחתימה על חוזה חדש, הסכמה להשתיק את טענות התובעת לעניין נתוני הבסיס לקביעת השומה. יש לזכור גם כי בטרם חתימת הסדר הפשרה עמד על הפרק מתן היתר וביטול צו המניעה. לשם כך הסכימה התובעת ליתן בטוחה על מלוא דרישת המינהל ולדון בשומת דמי ההיתר בנפרד. זו הייתה מהותה של ההסכמה, ואין לכלול בהסדר הוראות שכלל לא התבררו ונדונו בין הצדדים לגופן. על כן טענת ההשתק נדחית. מסגרת הדיון 17. כדי לדון במחלוקות שבין הצדדים יש להקדים ולבאר את טיבם של המושגים שבמוקד המחלוקת. שני הצדדים מסכימים כי על התובעת לשלם למינהל דמי היתר בהתאם לכללים שנקבעו בהחלטות המינהל, והמחלוקת נעוצה רק בסוגיית פרשנות ההוראות. בהסכם החכירה המקורי שנחתם בין הצדדים ביום 21.3.2001 נקבע בסעיף 9: שינוי ייעוד, שינוי קיבולת הבנייה, בנייה נוספת, פיצול (א) החוכר מתחייב לבקש את הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב, אם ירצה לבצע איזה מהשינויים האלה: (1) שינוי הייעוד או מימוש שינוי הייעוד של המגרש - מהייעוד המוגדר במבוא לייעוד אחר. [...]. כתנאי לקבלת הסכמת המינהל דורש המינהל מכל חוכר לשלם דמי היתר. אלו נקבעים על-פי החלטת המינהל. 18. החלטת המינהל הרלוונטית לענייננו היא החלטה 402, ששונתה לאחר מכן בהחלטה 933. השינוי האמור נוגע בעיקר לשיעור התשלום, ולא להגדרות, ועל כן אתייחס להגדרות בהחלטה 402. סעיף 2 להחלטה 402 מגדיר את המושגים הרלוונטיים לענייננו: דמי ההיתר ייגבו עבור היתר לכל אחד מאלה: א. "תוספת בניה" - תוספת שטח בניה מקורה למבנה קיים, המשמשת למטרת החכירה המקורית, ובלבד שיתקימו התנאים הבאים: 1) בבניה נמוכה למגורים - לא תתוסף, בעקבות מימוש תוספת הבנייה, יותר מיחידה אחת. 2) בבניה גבוהה (רוויה) למגורים - לא תתוסף, בעקבות מימוש תוספת הבניה, אף יחידה. 3) בתעשיה, מלאכה, מסחר ומלונאות - תוספת הבניה תהא במסגרת הרחבת המפעל הקיים ובעקבות מימושה לא יגדלו אחוזי הבניה במגרש למעלה מפי שניים. ב. "שינוי ייעוד ו/או ניצול" - שימוש במגרש ליעוד שונה מזה ששימש המגרש עפ"י תנאי החכירה המקורית, ו/או לבניה נוספת החורגת מ-"תוספת בניה" כהגדרתה בסעיף קטן א' לעיל. ג. "פיצול מגרש" - חלוקת מגרש מוחכר לשני מגרשים או יותר, באופן המאפשר לבנות על החלקות שנוצרו מספר יחידות גדול יותר, או שטח בניה גדול יותר, מאלה שהיו מותרים בחכירה המקורית. 19. רואים אנו כי המונח "תוספת בנייה" טומן בחובו מספר תנאים: (א) תוספת שטח בנייה מקורה לבניין קיים (ב) שימוש למטרת החכירה המקורית (ג) עמידה בתנאים השונים הנדרשים לגבי כל אחד מסוגי המבנים - מגורים, בנייה רוויה או לתעשייה, מלאכה וכדומה. דיון בטענות 20. התובעת סבורה כי המקרה הנוכחי נופל להגדרתה של "תוספת בנייה", וכי היא עומדת בכל התנאים. לטענתה, על אף שהמבנה הקיים נהרס ונבנה מבנה אחר תחתיו, מדובר בתוספת למבנה קיים. המבנה נהרס רק בשל התנגדות המינהל לתכנית הבנייה שהגישה וההכרח להכשיר שטחי חניה. כן טוענת התובעת כי מטרת התכנית לא השתנתה. 21. התובעת טוענת כי על אף שמטרת החכירה בהסכם החכירה עם אמות השקעות ובהסכם המקורי שנחתם עמה מיום 21.3.2001 נרשם כי המטרה היא "בית תרבות", הרי שבפועל המבנה שימש, גם טרם רכישת הזכויות על-ידיה, לשימושים מסחריים שונים. לפיכך אין בשימוש המסחרי החדש כל שינוי לעומת השימוש הקודם. עוד טענה כי בעבר ובטרם רכשה אמות השקעות את הזכויות, הוגדרה מטרת השכירות כ"בניינים למשרדים". התובעת מפנה להסכם החכירה משנת 1952. 22. לעומתה מבקש המינהל לבחון את התקיימות התנאים על-פי הסכם החכירה המקורי. בהסכם זה נרשם כי מטרת השכירות היא "בית תרבות", ועל כן כל שינוי במטרה והפיכת המבנה למבנה ציבורי מסחרי המיועד למרפאות ולהשכרה, הוא שינוי במטרת השכירות המוציא את המקרה מגדר הגדרת "תוספת בנייה". עוד טוען המינהל כי הריסת המבנה ובניית מבנה חדש אינן יכולות להיחשב "תוספת למבנה קיים". 23. דומני כי יש לקבל את עמדת המינהל בנוגע להגדרת "תוספת בנייה". ראשית, ברי שאין מדובר בתוספת בנייה למבנה קיים. התובעת בחרה במסלול של הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו, ולשינוי זה משמעויות שונות, לרבות בכל הנוגע לדמי ההיתר שעליה לשלם למינהל. כן ברי שכל מי שהורס מבנה קיים ובונה מבנה חדש, צריך לעמוד בהוראות התכנון החלות בעת הבנייה החדשה. כך נדרש הוא גם לשלם דמי היתר בגין מבנה חדש. התובעת יכלה לצפות זאת ולכלכל צעדיה בהתאם כאשר בחרה לבנות מבנה חדש במקום לשנות את המבנה הקיים. 24. זאת ועוד; הסתמכות התובעת על מטרת השכירות שנקבעה בעבר בחוזי החכירה בין המינהל לבין חוכרים קודמים אינה רלוונטית. התובעת חתמה על הסכם החכירה המקורי מיום 21.3.2001 שבו נרשם כי מטרת השכירות היא "בית תרבות" בלבד. כל שינוי ממטרה זו מוציא את הבנייה מגדרה של "תוספת בנייה" על-פי החלטה 402. אפילו היה מקום לבחון את מטרת החכירה על-פי הסכם החכירה עם אמות השקעות, הרי שגם בהסכם זה נרשם כי המטרה היא בית תרבות. גם העובדה שאמות השקעות עשתה שימוש מסחרי במבנה או בחלקים ממנו אינה רלוונטית להגדרת מטרת השימוש. כל עוד לא הסכים המינהל לשינוי מטרת השימוש, בין במפורש ובין מכללא, אין לכך כל רבותא. לא שוכנעתי כי המינהל ידע על השינויים במטרת השכירות או כי הסכים להם. מכל מקום, אפילו הסכים מכללא לשינוי מטרת השכירות בהסכם עם אמות השקעות, הרי שבחתימת ההסכם עם התובעת מיום 21.3.2001, שב המינהל ועמד על מטרת השכירות המקורית - "בית תרבות". 25. הגדרת "שינוי ייעוד ו/או ניצול" בהחלטה 402 כוללת שני חלקים: הרישא עניינה שינוי בייעוד המגרש, ללא קשר לשאלה אם מתווספת לכך בנייה נוספת אם לאו, והסיפא עניינה בנייה חורגת מגדר "תוספת בנייה". משמע, מכוחה של הסיפא, גם אם לא נעשה שינוי ייעוד, אולם המקרה חורג מהגדרת "תוספת בנייה" יחושבו דמי ההיתר על-פי "שינוי ייעוד ו/או ניצול". על-פי הרישא, מקרה שבו השינוי הנדרש הוא שינוי ייעוד, אין כל צורך לבדוק את התקיימות תנאי "תוספת בנייה", שכן מרגע שהייעוד משתנה יחושבו דמי ההיתר על-פי הוראות "שינוי ייעוד ו/או ניצול", אפילו לא כלל השינוי תוספת בנייה כלשהי. 26. יש לזכור כי ההגדרה מתייחסת לשינוי ייעוד הסכמי, ולא לשינוי ייעוד על-פי דיני התכנון והבנייה. בחוזי החכירה מגדיר המינהל את הייעוד של המגרש המוחכר, וכל שינוי בייעוד זה נכלל ברישא להגדרת "שינוי ייעוד ו/או ניצול". 27. עיון בהסכם החכירה מיום 21.3.2001 מגלה שייעוד המגרש כלל לא הוגדר, והמקום המיועד לרישום הייעוד נותר ריק. משמע, לו השינוי המבוקש היה נוגע רק לייעוד המגרש, הרי שהמינהל לא רשאי היה לדרוש כל דמי היתר, שהרי לא הוגדר כל ייעוד בחוזה החכירה המקורי. עם זאת ראינו כי המקרה אינו נופל לגדרה של "תוספת בנייה" על-פי החלטה 402, ועל כן חישוב דמי ההיתר לפי "שינוי ייעוד ו/או ניצול" יתבסס על הסיפא להגדרה, דהיינו בנייה שאיננה נכללת בהגדרת "תוספת בנייה". סוף דבר 28. המינהל ערך את חישוב דמי ההיתר על-פי ההשוואה בין שווי המגרש על-פי מטרת השכירות המקורית והיקף הבנייה המקורי (דהיינו מבנה בית תרבות בשטח של כ-750 מ"ר) לעומת שווי הייעוד הנוכחי על-פי היקף הבנייה החדש (דהיינו מבנה ציבורי מסחרי בשטח של 1,856 מ"ר) (ראה חוות דעת השמאי ארבל). לא מצאתי כל פסול בדרך חישוב זו, התואמת את הוראות החלטת המינהל ביחס ל"שינוי ייעוד ו/או ניצול". 29. אשר על כן דין התביעה להידחות, ועל התובעת יהיה לשלם דמי היתר על-פי דרישת המינהל. המינהל רשאי לפעול למימוש הערבות הבנקאית שניתנה להבטחת תשלום דמי ההיתר. התובעת תשלם למינהל הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ + מע"מ. חכירהחוזהבניהדמי היתר