בניה רוויה מהוונת

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא בניה רוויה מהוונת:

לפניי תביעה כספית ע"ס 1,200,650 ₪ להשבת דמי היתר שגבה הנתבע מאת התובעת.

רקע

החלקה המדוברת, רכישת התובעת את הזכויות בה והשתלשלות העניינים עד הגשת התביעה

עסקינן בחלקה בשטח של 534 מ"ר בחולון, אשר הנתבע ("המינהל") החכיר בשנת 1955 לשיכון ותיקים בקרית העבודה אגודה שיתופית בע"מ. החלקה הוחכרה לאגודה לתקופת חכירה של 49 שנה (עד יום 31.12.99), עם אפשרות לתקופת חכירה נוספת של 49 שנה. במקביל, האגודה החכירה מחצית מהחלקה, בחכירת משנה למשפחת זילברמן ("מגרש א'"), אשר בשנת 1986 העבירה זכויותיה ליוסף אלוני ואת המחצית השנייה של החלקה ("מגרש ב'") החכירה האגודה לגב' עדנה הולצאפל. בין האגודה לחוכרי המשנה נחתמו חוזי חכירת משנה לתקופות חכירה זהות לזו שבחוזה החכירה הראשי של האגודה מול המינהל.

בשנת 1997, רכשה התובעת את זכויות החכירה בשני המגרשים מחוכרי המשנה האמורים. עם אלוני בוצעה עסקת מכר ועם הולצאפל עסקת קומבינציה. בעת רכישת המגרש, היו בנויים עליו שתי יחידות דיור בבניה נמוכה הצמודות אחת לשנייה, יחידה אחת על כל מגרש. התובעת רכשה את שני המגרשים לצורך הקמת בניין רב קומות ובמטרה לנצל בכך את מלוא זכויות הבנייה, שהיו קיימות אז על החלקה, לפי תכנית בנין העיר שחלה על החלקה בזמנו.

בסמוך לאחר רכישת המגרשים, שילמה התובעת, במסגרת מבצע היוון של המינהל, דמי היוון בשיעור 3.75% ("דמי היוון שבמבצע") מערך הקרקע, זאת בגין יתרת דמי החכירה השנתיים, שטרם שולמו ושהיו אמורים היו להיות משולמים עד תם תקופת החכירה, לגבי הבנייה הקיימת בשני המגרשים. בחודש יוני 1998 חתמה התובעת על חוזה חכירה חדש מול המינהל ביחס למגרש א', תוך כך שבוטלו הן חוזה החכירה הראשי של האגודה עם המנהל והן חוזה חכירת המשנה של אלוני עם המינהל. בחודש מרץ 1999 אישר המינהל את בקשת התובעת לניצול מלוא זכויות הבנייה על המגרש ולבנות עליו בניין רב קומות בן 10 יחידות דיור. המינהל התנה את אישור העסקה בתשלום דמי היתר בשיעור 51% מערך הקרקע, כשוויה לפי זכויות הבנייה שמבוקש לממש כאמור, בניכוי ערך הקרקע לשתי היחידות שכבר היו בנויות עליו (ערך הקרקע האמור יקרא להלן בפסק הדין גם "תוספת הבנייה").

התובעת שילמה את דמי ההיתר בסך של 943,264 ₪ (כולל מע"מ). בחודש אוגוסט 1999, נחתם הסכם פיתוח בין התובעת ולבין המינהל, בו פורטו חלוקת הזכויות בין התובעת והולצאפל לפי עסקת הקומבינציה. התובעת השלימה את בניית הבניין בשנת 2002 לערך, תוך מכירת כל יחידות הדיור שהוקצו לה לפי עסקת הקומבינציה עם הולצאפל, לרוכשים שונים. בשלב זה, שילמה התובעת תוספת דמי היתר בסך של 59,601 ₪ (כולל מע"מ) וזאת בגין שומה חדשה שנערכה על ידי המינהל, עת הסתבר לו כי התובעת חילקה את הבניין ואת שטח הבנייה שהוקצה לה לפי היתר הבניה ל-12 יח' דיור, במקום 10 יח' כהצהרתה בפניו במקור.

הגשת התביעה ותמצית טיעוני הצדדים

בשנת 2003 הגישה התובעת התביעה דנא, בה עתרה היא להשבת דמי ההיתר ששולמו כאמור לעיל ואשר מגיעים לסך של 1,200,650 ₪, וזאת ולאחר הוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ועד הגשת התביעה ולאחר ניכוי 100,000 ₪ החזר שקיבלה התובעת בגין תשלום היטל השבחה.

טענת התובעת בקליפת האגוז הייתה כי המינהל לא היה רשאי כלל לגבות ממנה דמי היתר בגין שינוי הניצול של הזכויות במגרש משתי יחידות ל-12 יחידות, שכן לפי חוזה החכירה הראשי המקורי וחוזי חכירת המשנה, נקבע כי במקרה של תוספת יחידות, יהא המינהל רשאי לגבות אך ורק דמי חכירה שנתיים ("דח"ש") בשיעור 4% מערך הנכסים המוחכרים לפי ההערכה החדשה. התובעת טענה כי המינהל לא היה רשאי להרע מצבה לעומת זכויותיה לפי חוזי החכירה הנ"ל, אשר הפכה היא צד להם עם רכישת זכויות החוכרים במגרשים.

באותה נשימה, טענה התובעת כי תשלום דמי ההיוון שבמבצע, ששולם על ידה בזמנו, כלל תשלום עבור מלוא אפשרויות הניצול של זכויות הבנייה על המגרשים לפי התב"ע שחלה בזמנו ולא השתנתה, כך שאין מקום לחייבה בגין תוספת הבנייה ולו בדח"ש מוגדלים הנזכרים בחוזי החכירה המקוריים, שעה שאלה כבר הוונו כאמור. לחילופין, טענה התובעת כי רשאית הייתה לפי החלטות והוראות שונות של אגפי המינהל והנהלתו, לשלם בגין תוספת הבנייה, את אותו שיעור מופחת של דמי היוון שבמבצע (3.75%), ששילמה היא בגין ערך הקרקע במצבה המקורי, כך שלכל היותר היה רשאי המינהל לחייב אותה בסכום השווה לשיעור דמי ההיוון האמורים.

המינהל מנגד, טען, בין היתר, כי היה מוסמך לגבות דמי היתר, שכן הלכת בית המשפט העליון בפרשת הדר (ע"א 6651/99 הדר ואח' נ' קק"ל פ"די נו (1) 241), בדבר איסור גביית דמי היתר מקום שחוזה החכירה קובע תשלום דח"ש עבור תוספת בנייה, אינה חלה רטרואקטיבית.

המינהל הוסיף וטען כי לא ניתן לקבל את טענות התובעת, גם בשל העובדה כי כבר מכרה את יחידות הדיור לרוכשים, אשר כעת, אם תתקבל טענתה, יבוטלו חוזי החכירה המהוונים שלהם עם המינהל ויוותר ואקום משפטי, תוך שיהיה על הרוכשים והתובעת לשלם דמי חכירה שנתיים מחדש בגין תוספת הבנייה.

עוד טען המינהל כי על רקע שינוי הייעוד של המגרש מבניה נמוכה לצורך שימוש אישי, לבניה מסחרית, היה מקום לנהוג כפי שנהג ולא היה מקום להחיל מנגנונים ארכאיים מלפני שנים אשר נועדו לחול על בניה כפרית. כן טען המינהל כי החלטת הנהלת המינהל מס' 3217, שעליה בעיקר מסתמכת התובעת, אינה חלה, שכן זו הוחלה רק על חוזי חכירה בהם נאמר במפורש כי לא ניתן להטיל תשלום חד פעמי עקב תוספת בניה, ואילו הוראה כאמור אינה מצויה בחוזי החכירה במקרה דנן. המינהל גם דוחה את טענת התובעת כי דמי ההיוון ששולמו, כוללים גם היוון של דמי חכירה עבור אפשרויות הניצול של המגרשים.


פסק הדין הראשון שניתן בתביעה דנא

ביום 8.12.05, לאחר שנשמעו ראיות והוגשו סיכומים, ניתן פסק דין בתיק זה על ידי כב' השופטת יהודית שבח, שדנה בתיק בזמנו. בית המשפט, בהסתמך על שורה של פסקי דין ובהם הלכת הדר הנ"ל וכן הלכת הוד אביב (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל), קיבל את טענת התובעת שלפיה יש ללכת בתוואי הוראות חוזי החכירה המקוריים וכי אין המינהל יכול לגבות דמי היתר על סמך החלטותיו הוא, כאשר חוזה החכירה קובע הוראות נוגדות, היינו כמו במקרה דנא, בו נקבע בחוזה החכירה כי תוספת דירה תגרור תשלום דמי חכירה שנתיים.

בית המשפט לא קיבל את טענת המינהל שלפיה ייווצר ואקום משפטי כתוצאה מאימוץ הוראות חוזי החכירה הישנים וקבע כי אימוץ הוראות אלה, אינו כרוך בביטול חוזה החכירה החדש שנחתם בחודש יוני 1998, אלא כי חוזה זה שריר וקיים, למעט בנושא סוג התשלום שרשאי המינהל לגבות בגין תוספת יחידות דיור, אשר ייקבע לפי הוראות החוזים הישנים.

עוד קבע בית המשפט כי גם מכירת הדירות על ידי התובעת, אשר נעשתה זה מכבר לרוכשים שונים לפי חוזי חכירה מהוונים שנערכו בין אלה ולבין המינהל, אינה מהווה כל מכשול בעניין זה, לנוכח העובדה כי התובעת עצמה מצהירה בריש גלי על רצונה לשלם דמי חכירה כאמור ואף מצהירה כי היא נכונה להוון אותם.

עם זאת, בית המשפט לא קיבל את טענת התובעת שלפיה דמי ההיוון ששולמו בזמנו כללו גם את תוספת הבניה. אולם, באשר לאופן חישוב ההיוון, קיבל בית המשפט את טענות התובעת וקבע (בהסתמך על החלטה 3217 של המינהל, על הוראות אגף מס' 8/97 מיום 3.3.97 ועל פי סיכום מפגש היועצים המשפטיים של המינהל מיום 3.11.98), כי על התובעת, כעיקרון, לשלם דמי היוון בשיעור 3.75% מתוספת הבנייה ואולם משטענה התובעת לפני בית המשפט, כי לפי הוראות אגף החוכרים של המינהל מס' 1/99, יעמוד שיעור ההיוון, בגין בקשות להיוון שהוגשה לאחר יום 1.6.98 על 4.2%, יש לאמץ שיעור זה וזאת משלא הביאה התובעת ראיה לכך שהגישה בקשה קודם לתאריך זה.

בהתאם לכך, הורה בית המשפט למינהל לחשב את הסכום שהיה על התובעת לשלם מלכתחילה בגין דמי היוון בשיעור 4.2% בשל תוספת הבניה בהתאם לחוות דעת שמאית שנערכה בזמנו ביחס לערכה של זו, לקזז סכום זה מסכום התביעה ולהשיב לתובעת את היתרה. בית המשפט אף ציין כי הצדדים לא הגישו תחשיב של דמי ההיוון האמורים ועל כן אינו יכול לקבוע את התוצאה באופן חשבונאי, אולם חזקה על הצדדים כי יצליחו לעשות כן ללא צורך בהתערבות בית המשפט וכי במקרה של מחלוקת יפנו הצדדים לבית המשפט לצורך מינוי שמאי מוסכם.

הליך הערעור

ביום 24.1.06 הגיש המינהל ערעור על פסק הדין. בערעור זה תקף המינהל את כל קביעותיו של בית המשפט. בין היתר, טען המינהל כי לכל הפחות נמנע ממנו להביא ראיות לגבי עצם ההיוון ותנאיו של היוון זה, ככל שהוא מתייחס להיוון הדח"ש שאמורים לחול לפי החוזה המקורי על תוספת הבניה וזאת מבלי לגרוע מטענותיו האחרות, שלפיהן לא היה מקום כלל לאמץ את הוראות חוזי החכירה הישנים וכי גם בכך טעה בית המשפט.

עוד יצוין כי אין מחלוקת שהמינהל לא ביקש עיכוב ביצוע של פסק הדין ובהתאם לכך החזיר לתובעת את דמי ההיתר ששולמו על ידה בניכוי סכום השווה לדמי היוון בשיעור 4.2% מערכו של תוספת הבנייה, כפי שנקבע בפסק הדין.

ביום 20.1.11 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בערעור. בית המשפט חזר על טענת המינהל שלפיה לא קיבל את ההזדמנות להביא ראיות בסוגיית ההיוון וקבע כי לאחר שעיין בחומר שלפניו ובפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בע"א 10424/05 אמכל בכור בע"מ נ' ממ"י (פורסם באתרים משפטיים) (להלן: "פרשת אמכל בכר") , מצא "...שיש מקום להחזיר לערכאה קמא את הדיון בכל הנוגע להוראה בדבר הדרך בה יעשה ההיוון".

עוד קבע בית המשפט כי הבסיס לחישוב ההיוון בפסק הדין "...אינו עולה יותר בקנה אחד עם קביעתו הנחרצת של בית המשפט העליון בפסק דין אמכל..." וכי: "...יש יסוד להניח שאם בענייננו (12 יחידות דיור נוספות) הייתה ניתנה למערער הזכות להביא ראיות בסוגיה זו, יתכן ופסק הדין נשוא ערעורנו היה שונה בפרק זה. בין כה וכה, דומה עלינו, נוכח פס"ד אמכל שלא ניתן יותר לסמוך ידנו על הבסיס לחישוב שהציבה הערכאה הדיונית בפסק דינה".

בהתאם לכך, קבע בית המשפט כך: "...אנו מבטלות את קביעת בית המשפט באשר לשאלה כיצד יעשה חישוב ההיוון בגין תוספת דמי החכירה השנתיים במקרה דנן. נושא זה בלבד מוחזר להשלמה בפני ערכאה דיונית אשר תתיר לצדדים לטעון ולהביא ראיות בפניה בסוגיה זו ככל שיחפצו בכך".

הראיות החדשות שהוגשו ותמצית טענות הצדדים בגלגול השני הנוכחי
בתם ישיבת הקדם שנערכה לפניי ביום 30.5.11 עקב החזרת התיק לבית משפט זה, נתתי החלטה שלפיה התרתי לצדדים להגיש את ראיותיו בסוגיית ההיוון. התובעת ויתרה על הבאת ראיות. המינהל הגיש תצהיר קצר של הגב' מרגלית חן, עובדת המינהל במחלקת חוזים. בתצהיר זה, לא ניתנה כל התייחסות לאופן חישוב ההיוון של דמי החכירה השנתיים בגין תוספת הבניה. המצהירה נחקרה קצרות על תצהירה. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב.
התובעת טוענת בסיכומיה, בין היתר, כי יש בכל מקרה לחייב את המינהל להשיב את יתרת דמי ההיתר שלא הושבו לה עדיין וזאת לאחר שערכאת הערעור לא שינתה את הקביעה בפסק הדין הראשון, לפיה המינהל לא היה רשאי לגבות דמי היתר.
עוד טוענת התובעת כי המינהל היה ער ואף טען לכך שעם החזרת דמי ההיתר, יהיו רוכשי הדירות מאת התובעת, מחויבים לשלם דמי חכירה שנתיים וזאת שעה שהתובעת כבר אינה חוכרת במגרשים ובהתאם לכך, המינהל אף מושתק בהשתק שיפוטי מלטעון כי על התובעת לשלם את דמי החכירה האמורים.
מוסיפה התובעת וטוענת כי משלא הגיש המינהל תביעה שכנגד ולא תבע תשלום דמי חכירה שנתיים בגין התוספת בניה, ממילא לא ניתן לפסוק לו תשלום כלשהו בגין כך, שכן בית המשפט אינו יכול לפסוק לבעל דין סעד שלא נתבע.
בכל הנוגע לדמי היוון בגין תוספת הבניה, עניין זה אינו רלוונטי לשיטת התובעת, שכן גם לפי פסק דין אמכל בכר, ניתנה זכות הברירה למערערת שם, לבחור בין תשלום דמי חכירה מוגדלים שנתיים לפי חוזה החכירה ולבין תשלום דמי היתר, כאשר ברירת המחדל שנקבעה בפסק הדין הייתה תשלום דמי חכירה. משלא בחרה התובעת את האופציה של דמי היתר, לכל היותר יש לחייבה בדמי חכירה שנתיים אולם כאמור, גם זאת לא ניתן לעשות שעה שסעד זה לא נתבע ושעה שהמינהל מושתק כלל מלטעון כי התובעת היא זו אשר חבה בתשלום זה.
לחילופין, טוענת התובעת כי לכל היותר יש לנכות מדמי ההיתר שנתבעו על ידה בתביעה, דמי היוון בגין תוספת הבניה בשיעור דמי ההיוון שבמבצע, כפי ששולם עבור הבנייה המקורית, תוך כך שהתובעת חוזרת למעשה על טענותיה בעניין זה ועורכת הבחנה בין ההליך שהתנהל בפרשת אמכל בכור ולבין ההליך הנוכחי.
המינהל טוען מנגד בסיכומיו כי בפסק-דין אמכול בכר נקבעה הלכה חד משמעית, שיש להחילה על התובעת בשל הדמיון הרב שבין התשתית העובדתית שעמדה שם לנגד עיני בית המשפט העליון ואשר עומדת כאן לנגד עיני בית משפט זה וכפי שגם קבע בית המשפט של ערעור בתיק זה. המינהל דוחה, אפוא, את הניסיון של התובעת להבחנה בין פרשת אמכל בכר ובין המקרה דנא.
כמו כן, המינהל דוחה את טענת התובעת לגבי הטלת התשלום על הרוכשים. לשיטתו, מדובר בטענה בלתי סבירה ומופרכת, שכן ברור כי מששילמה בזמנו התובעת את דמי ההיתר, גלגלה סכום זה או לקחה אותו בחשבון בעת מכירת הדירות לרוכשים, להם הובטחו חוזי חכירה מהוונים. לפיכך, גלגול דמי החכירה בגין התוספת על הרוכשים כעת, כמוהו כעשיית עושר ולא במשפט על ידי התובעת והטלת חיוב כפול על הרוכשים. מוסיף המינהל כי התובעת מכרה לרוכשים את הדירות עם חוזי חכירה מהוונים ועל כן, התובעת, היא זו, אשר מושתקת מלטעון כי על הרוכשים לשלם את דמי החכירה השנתיים בגין תוספת הבנייה. עוד מוסיף המינהל כי פנייתו בזמנו ובמהלך ניהול התביעה אל הרוכשים, בקשר להשלכות התביעה עליהם, נעשתה למען הזהירות ומבלי לגרוע מטענותיו כנגד התובעת.
המינהל טוען כי על התובעת היה לשלם דמי חכירה שנתיים מוגדלים לפי חוזה החכירה או לשלם דמי היתר בשיעור הקבוע בהחלטת מועצת המינהל הרלוונטית וכנגזרת מעליית ערך הקרקע עקב תוספת הבנייה.
המינהל מסכם את טענותיו בכך שיש לדחות את התביעה וטוען כי דמי ההיתר נגבו כדין.
דיון
השבת יתרת דמי ההיתר

לא יכולה להיות מחלוקת כי פסק הדין של ערעור לא ביטל את קביעת בית משפט זה (כב' השופטת י. שבח) בפסק הדין הראשון, שלפיה המינהל לא היה רשאי לגבות דמי היתר וכי ביטל אך ורק את הקביעה, לפיה זכאית התובעת לשלם דמי היוון שבמבצע בשיעור 3.75% בגין תוספת הבנייה. גם לא יכולה להיות מחלוקת כי רק סוגיית אופן החישוב של היוון הדח"ש שיש לשלם לפי החוזה בגין תוספת הבנייה, היא שהוחזרה לדיון בבית משפט זה וכלשון ערכאת הערעור: "...אנו מבטלות את קביעת בית המשפט באשר לשאלה כיצד יעשה חישוב ההיוון בגין תוספת דמי החכירה השנתיים במקרה דנן. נושא זה בלבד מוחזר להשלמה בפני ערכאה דיונית אשר תתיר לצדדים לטעון ולהביא ראיות בפניה בסוגיה זו ככל שיחפצו בכך" (ההדגשה בקו שלי-י.ד.).

תמוהה, אפוא, טענת המינהל בסיכומיו (ס' 18), לפיה "התובעת אינה זכאית להשבת דמי היתר ששולמו על ידה למינהל שעה שאלה ניגבו על ידו כדין".

די לי, אפוא, בקביעותיו בית משפט זה בגלגול הראשון (שנסמכו על פסקי דין של בית המשפט העליון בסוגיה זו כגון ע"א 6651/99 הדר ואח' נ' קק"ל פ"די נו(1) 241 וע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ואשר נתמכות גם מהאמור בפסק הדין בפרשת אמכל בכר, פסק דין שהמינהל עצמו מאמץ לחיקו), קביעות אשר לא בוטלו ולא הוחזרו לדיון מחדש לפניי, על מנת להגיע למסקנה כי יש לחייב את המינהל להשיב לתובעת את יתרת דמי ההיתר שלא הושבו (אין מחלוקת כי לאחר פסק הדין הראשון השיב המינהל את דמי ההיתר בניכוי סכום השווה לדמי היוון של 4.2% מתוספת הבניה כפי שנצטווה בפסק הדין).

ניכוי דמי היוון בגין תוספת הבניה?

האם יש לנכות מנגד, סכום כלשהו מדמי ההיתר, בגין דמי ההיוון של הדח"ש עבור תוספת הבניה אשר בדיוק ואף אך ורק לשם שמיעת ראיות לגבי אופן חישובו, הוחזר התיק לבית משפט זה? דומני כי התשובה לכך הנה שלילית ואפרט:

הנימוק הראשון למסקנה זו הנו כי המינהל לא הביא ראיות כלשהן לעניין חישוב ההיוון בגין אותם דמי החכירה השנתיים הנזכרים בחוזי החכירה המקוריים שעל התובעת לשלם עבור תוספת הבניה ועל כן לא ניתן לדעת מה הוא הסכום שיש לנכות בגין כך מדמי ההיתר. די לעיין בתצהירה הקצר של הגב' חן, כדי להיווכח בכך שלא הובאו ראיות כאמור.

מדובר בתצהיר שכולל הפניה להוראות אגף של המינהל ולהחלטת הנהלת המינהל ואשר כולל הסבר קצר מדוע אין להחיל על המקרה דנא את החלטת הנהלה מס' 3217 של המינהל, שכזכור עמדה במוקד הדיון בפרשת אמכל בכר והיוותה את בסיס העיקרי לטענות המערערת שם כמו גם לטענות התובעת כאן, בדבר החלת שיעור דמי ההיוון שבמבצע גם על תוספת הבניה. אין זכר, אפוא, בתצהיר הנ"ל או בחומר ראיות אחר של המינהל, לחישובי היוון או להסבר על אופן חישוב ההיוון של הדח"ש המוגדלים, שיש לשלם לפי חוזה החכירה בגין תוספת הבניה. יתרה מכך, גם בסיכומיו, המינהל אינו מציג כל חישוב של ההיוון הרלבנטי בעניין זה ואינו מתייחס לחישוב כאמור.

ויודגש, המינהל, הוא זה אשר טען במפורש בהודעת הערעור, כי בית משפט זה, בגלגול הראשון של התביעה, מנע למעשה ממנו להביא ראיות כאמור (ראה ס' 34 - " לפיכך, וכאן נפל בית המשפט קמא לכדי טעות באספקט נוסף, בהעניקו את הסעד של היוון בתנאים מועדפים של דמי החכירה המוגדלים והשוטפים, מנע בית המשפט קמא את האפשרות מאת המערער להתייחס לסוגייה זו ולהביא בפני בית המשפט הנכבד את התשתית העובדתית המלאה הקשורה להיוון דמי החכירה המוגדלים והשוטפים").

המינהל הוא זה אשר טען כי בית המשפט בפסק דינו בלגול הראשון הפתיע אותו עת פסק בנושא זה (ראה ס' 45 להודעת הערעור - "כמו כן, לו לא נמנע היה מאת המערער לטעון ולהוכיח את עמדתו ביחס לסוגיית ההיוון בתנאים מפליגים חלף היוון בתנאים רגילים, והנ"ל לא היה מופתע על ידי פסק הדין בסוגייה זו, היה ניתן אף להראות....").

המינהל הוא זה שעתר במפורש בהודעת הערעור, לקבלת רשות להביא ראיות כאמור במסגרת הערעור עצמו ולחילופין בפני בית משפט זה ולצורך כך עתר להחזרת התיק לערכאה הדיונית (ראה ס' 49 להודעת הערעור – ההדגשות הנן במקור - "לעניין זה יאמר כי לאור העובדה שבפני בית המשפט קמא לא עמדה התשתית המשפטית והעובדתית הדרושה לקבלת הכרעה ראויה במחלוקת שכאמור לעיל לא עמדה בלב הסכסוך בהליך זה, ביחס לעצם ותנאי ההיוון של דמי החכירה המוגדלים והשוטפים, הרי שיש להביא בפני בית המשפט הנכבד את התשתית העובדתית והטיעון המשפטי הדרוש, וזאת במסגרת הבאת ראיות חדשות בהליך הערעור, בקשה אשר תוגש בסמוך להגשת ערעור זה. לחילופין וככל שבית המשפט הנכבד לא יאות לקבל את הראיות הנ"ל, עותר המערער בזה שבית המשפט הנכבד יקבע כי יש להחזיר את ההליך לבית המשפט קמא, לצורך שמיעת ראיות בכל הקשור לסוגייה זו").

ואם על כך ישיב המינהל כי הראיות שהובאו במסגרת תצהירה של הגב' חן ונספחיו, הן הן אותן הראיות שנמנע ממנו להביאן בגלגול הראשון כמפורט בטענותיו בהודעת הערעור, שכן ראיות אלה וטיעוני המינהל על פיהן ובכלל, הן בסיכומי המינהל בגלגול הראשון והן כיום, מכוונות לכך שדמי ההיתר שנגבו בזמנו מהתובעת בשיעור 51% מתוספת הבנייה, הם הם למעשה מהווים את אותו שיעור של דמי היוון שיש לשלם בגין היוון הדח"ש של תוספת הבניה (שהרי דמי היתר הנו למעשה תשלום חד פעמי מהוון של דמי חכירה הנגבים בגין תוספת בניה, פיצול או שינוי ייעוד וניצול), בבחינת אותה גברת בשינוי אדרת, הרי שיאלץ בית משפט זה להשיב על כך כדלהלן.

ראשית, היה מקום לטעון טענה זו במפורש ולא להשאיר את הדבר לניחושים וספקולציות. שנית כל, טענה זו סותרת את טענת המינהל בסיכומיו בגלגול הראשון, בהם טען, תוך הפניה להלכת הדר, כי לחוכר, שלפי חוזה החכירה שלו לא ניתן לגבות ממנו תשלום חד פעמי בגין תוספת בניה, "יש להציע לו אחת משתי האפשרויות: א. תשלום חד פעמי – דמי היתר בשיעור של 51% מערך התוספת כפוף להסכמתו להמיר החוזה המקורי בחוזה אחיד הנהוג במינהל. ב. תשלום דח"ש בגין התוספת בשיעור הקבוע בחוזה החכירה ולחילופין תשלום הדח"ש כשהם מהוונים אקטוארי לפי השיטת מקדמים. במקרה זה החלטות ממ"י לא יחולו לגביו" (ראה ס' 40 לסיכומים). משמע, גם המינהל מבדיל בין דמי ההיתר שגבה בפועל מהתובעת במקרה דנא ובשיעור 51% מתוספת הבניה ולבין תשלום דח"ש מהוונים, אשר כל אחד מאלה מגיע לכאורה לסכום אחר, שאם לא כן מדוע מצא המינהל לנכון לפרט את שתי האופציות הנ"ל בנפרד וכאופציות חלופיות. שלישית, ממילא לא הביא המינהל כל ראיה לכך שדמי ההיתר שנגבו, סכומם זהה לדמי ההיוון שיש לשלם עבור היוון דמי החכירה המוגדלים בגין תוספת הבניה, כך שאין בפני בית המשפט התשתית העובדתית להגיע למסקנה זו.

במאמר מוסגר ובשולי הדברים, אציין כי לעניות דעתי, לא היה ממש בכל מקרה בטענות המינהל על כך שנמנע ממנו להביא ראיות בגלגול הראשון של התביעה, לגבי חישוב ההיוון של דמי החכירה המוגדלים אשר לפי חוזה החכירה המקורי יש לשלם עבור תוספת בניה. כך גם לגבי טענתו לפיה התובעת הייתה צריכה להביא ראיות בנושא זה. המינהל הופך את היוצרות ושוכח כי התביעה הוגשה בגין תשלום, שלפי הטענה, נגבה שלא כדין הקרוי דמי היתר (טענה שהתקבלה). ככל שסבר המינהל כי על התובעת לשלם לחילופין דח"ש מהוונים בשיעור כזה או אחר, היה עליו להביא ראיות בנושא, כמי שמעלה טענה זו כטענת הגנה ולמעשה כטענת קיזוז.

הטענה שלפיה הופתע המינהל מכך שבית משפט זה הכריע בגלגול הראשון בנושא ההיוון ושיעורו ופסק לתובעת סעד שלא ביקשה, היא לא פחות תמוהה, שכן אין ספק שהמינהל היה מודע לנושא זה, וזאת על רקע טענותיה המפורטות של התובעת גם בעניין זה.

במובן זה, מתן האפשרות למינהל להביא כעת ראיות בנושא שעלה במפורש בגלגול הראשון ואשר היה צריך להיות מובא בו, היה בבחינת עשיית חסד עמו והנה חרף זאת וכאמור, לא הובאו הראיות גם הפעם.

נימוק שני למסקנתי שלפיה אין מקום לנכות מדמי ההיתר סכום כלשהו במסגרת התביעה דנא, מבוסס על כך שלא עומדת למינהל הזכות לחייב את התובעת לשלם דח"ש מהוונים בגין תוספת הבניה, שכן אפשרות זו לא קבועה בחוזה החכירה המקורי. כפי שלא ניתן לחייב את התובעת לשלם דמי היתר, מקום שהדבר לא נזכר בחוזה, פשיטא כי לא ניתן לחייבה לשלם את דח"ש הקבוע בחוזה בתשלום חד פעמי מהוון, אם החוזה אינו מתיר זאת.

כך גם נקבע למעשה בפרשת אמכל בכר, בו בית המשפט הציב למערערת שם שתי ברירות, התחקות אחר תוואי המשטר החוזי הישן ותשלום דח"ש בגין תוספת הבנייה, גם אם הדבר ייצור יצור כלאיים של קרקע שבחלקה מהוונת ובחלקה לא או הליכה במתווה החלטות המינהל, הקובע תשלום דמי היתר, כאשר ברירת המחדל בין שתי האופציות הנ"ל הנה תשלום דח"ש (ס' 34 לפסק הדין בפרשת אמכל בכר בן נקבע כי "..אין להחיל על שיעור התשלום שנדרשה המערערת לשלם בגין תוספת הבניה את תנאי התשלום שנקבעו במסגרת מבצע ההיוון. תחת זאת, על המערערת לשלם למשיב, בהתאם לחוזה החכירה המקורי, דמי חכירה שנתיים מוגדלים בשיעור 4%. במקום תשלום זה, יכולה המערערת (לאור ההבהרה הנ"ל מטעם המשיב) לשלם למשיב תוספת תשלום בשיעור של 51% מעליית ערך הקרקע בעקבות תוספת הבנייה ולקבל החזר של מחצית מדמי היתר ההשבחה, או לחילופין, לשלם למשיב לפי הנוהל הקיים כיום תוספת תשלום בשיעור של 31% מערך הקרקע ללא כל החזר עבור היטל ההשבחה ששילמה, לפי הנמוך בין השניים. המערערת תבחר מבין שלוש האפשרויות האמורות את חלופת התשלום המועדפת עליה. אם לא תודיע המערערת למשיב, בתוך שלושים ימים מהמצאת פסק דין זה לידיה, באיזו אפשרות בוחרת היא, אזי תשלם את דמי החכירה השנתיים המוגדלים בהתאם להוראת חוזה החכירה המקורי"), הכל כפי שטוען בא כוח התובעת בסיכומיו לעניין זה, עמו אני מסכים בנקודה זו.

לא נעלם מעיני כי בית המשפט של ערעור החזיר את התיק לצורך קביעת אופן חישוב דמי ההיוון. דא עקא, לא ניתן להסיק מכך, כי בית המשפט של ערעור עשה כן משום שהגיע למסקנה כי ניתן וכי אף יש לחייב את התובעת לשלם את הדח"ש המוגדל לפי החוזה בגין תוספת הבנייה, כתשלום חד פעמי מהוון. ראשית, אין קביעה כזו בפסק הדין. שנית, בית המשפט החזיר את התיק בשל טענות המינהל בדבר אי קבלת הזדמנות להבאת ראיות בנושא חישוב ההיוון וכאמור, לא נערך דיון ממשי אם בכלל, בשאלה האם ניתן כלל לחייב את התובעת לשלם דח"ש מהוונים ולקזז אותם מסכום התביעה. שלישית, קביעה כאמור סותרת את הלכת אמכל בכר, אשר בית המשפט של ערעור היה מודע לה, ציטט אותה בפסק דינו, ואף הסתמך עליה למעשה, כך שלא נראה לי סביר כי בית המשפט של ערעור התכוון, כלאחר יד, לקבוע אחרת או לאבחן את פסק הדין הנ"ל מהמקרה דנא, מבלי לערוך דיון בנושא זה.

אמנם, בית משפט זה בגלגול הראשון, התייחס לנושא ההיוון בגין תוספת הבנייה ואף קבע כי יש לנכותו מסכום התביעה. דא עקא, שעה שמדובר היה בשיעור ההיוון שבמבצע, לא הייתה מניעה לכך שכן הדבר תאם את רצונה של התובעת, כפי שאף צוין בפסק הדין (עמ' 11, ש' 10).

דא עקא, שיעור ההיוון שבמבצע, שלתשלומו של זה בלבד הסכימה התובעת, אינו עומד עוד על הפרק וזאת על רקע האמור בפסק הדין של ערכאת הערעור אשר סמך דבריו ובצדק על הקביעות בפרשת אמכל בכור וכלשון בית המשפט של ערעור, בעמ' 3, ש' 9 – 17 לפסק הדין בערעור - "הבסיס לחישוב ההיוון בפסק הדין באשר לתוספת דמי החכירה השנתיים שעל המשיבה לשלם למערער נשען רובו ככולו על הוראות אגף שהוציא המערער. ברם, בסיס זה אינו עולה יותר בקנה אחד עם קביעתו הנחרצת של בית המשפט העליון בפסק דין אמכל לעיל, ולפיו:"על אף שהמינהל היה מוכן להחיל את שיעור התשלום שנקבע במצב ההיוון על התשלום שחוכרים בעלי חוזי חכירה ישנים נדרשו לשלם בעת שביקשו לבצע תוספות בניה בנכס, הרי שכך רק מקום בו דובר על תוספת בניה של יחידת דיור אחת לכל היותר בבניה נמוכה [ההדגשה במקור-י.ד]. לא ניתן ללמוד מכך, כי המינהל היה מוכן להחיל את שעור התשלום שנקבע במסגרת מבצע ההיוון גם על שמונה יחידות דיור נוספות, בבניה רוויה, כפי שמדובר בנסיבות הערעור שבפנינו".

ובהמשך בעמ' 3, ש' 22 – 31 לפסק הדין בערעור: "בין כה וכה, דומה עלינו, נוכח פס"ד אמכל שלא ניתן יותר לסמוך ידינו על הבסיס לחישוב שהציבה ערכאה דיונית בפסק דינה. בפס"ד אמכל נאמר: "שיעור תשלום זה (4.2% - 3.75%) שנקבע במסגרת מבצע ההיוון, מתייחס לתוספת בניה מצומצמת בהיקפה, כהגדרתה בהחלטה 729 "בניה נמוכה למגורים". בגדר תוספת בנייה זו נכללת בניה נוספת של עד יחידת דיור אחת, בבנייה נמוכה, אך בגדרה לא תבוא תוספת בנייה של בניין רב קומות ובו שמונה יחידות דיור כפי שביקשה המערערת לפרשה. אכן, "לא הרי קרני חגב כהרי קרני ראם. מסקנה זו תואמת את ההיגיון המשפטי והכלכלי העומד בבסיס חוזה החכירה שבין הצדדים".

לא ניתן, אפוא, לראות בתובעת כמי שנתנה את הסכמתה לתשלום דמי היוון בשיעור אחר בגין הדח"ש על תוספת הבנייה, יהא שיעורו אשר יהא. אין כל סתירה בין טענת התובעת לפיה היה מקום לאפשר לה לשלם לכל היותר דמי היוון שבמבצע על תוספת הבנייה ולבין טענתה שלפיה אם טענה זו אינה מתקבלת, היא זכאית לשלם לכל היותר ואם בכלל, דח"ש מוגדלים לפי חוזה החכירה ולא תשלום חד פעמי מהוון בגינם.

השאלה האם מבחינה כלכלית עדיף לתובעת לשלם בגין תוספת הבניה את דמי ההיתר בשיעור 51% כפי שנגבה או לשלם את דמי החכירה השנתיים המוגדלים מדי חודש ומדי שנה או לשלם סכום חד פעמי כהיוון של הדח"ש הנ"ל, הנו עניין הנתון לשיקול דעתה של התובעת. כל עוד לא נתנה היא את הסכמתה לשלם את הדח"ש המוגדל הקבוע בחוזה כסכום חד פעמי מהוון, לא ניתן לחייב אותה לעשות כן וברירת המחדל הנה תשלום דח"ש, כפי שנקבע בפרשת אמכל בכר.

חובת התובעת לשלם דח"ש

טוענת התובעת כי אין מקום לחייב אותה לשלם דח"ש או לקזז דח"ש מסכום התביעה, הן מהטעם שלא הוגשה תביעה נגדית על ידי המינהל והן מטעמים לגופו של עניין, שלפיהם היא אינה עוד חוכרת בקרקע.

אשר לטעם הפרוצדוראלי, טענת התובעת מקובלת עליי. משלא הגיש המינהל תביעה נגדית בגין הדח"ש עבור תוספת הבנייה ומשלא הוכיח את סכום החוב בגין הדח"ש האמור, נכון להגשת התביעה או נכון להיום או בכלל למועד כלשהו, לא ניתן לנכות מסכום התביעה סכום כלשהו בגין כך. מדובר במושכלות יסוד לפיהן טענת קיזוז יש לפרט כפי שמפרטים תביעה.

באשר לטענה השנייה של התובעת, שעניינה המישור המהותי, סבורני כי דינה להידחות. ראשית, התובעת שילמה דמי היתר ולאחר מכן מכרה את היחידות לרוכשים והעניקה להם בתמורה למחיר הרכישה חוזה חכירה מהוון. על כך אין מחלוקת כלל. בנסיבות אלה קמה חזקה בנובעת משורת ההיגיון הכלכלי של העסקה, כי התובעת גילמה במחיר המכירה של היחידות את דמי ההיתר ששולמו. חזקה זו לא נסתרה על ידי התובעת. אם כיום מסתבר שתחת הסכום שנגבה מהתובעת כדמי היתר, יש לשלם סכום אחר, הקרוי דמי חכירה שנתיים, פשיטא כי גם סכום זה חל, אפוא, על התובעת ולא ניתן בשום פנים ואופן להחילו על הרוכשים.

במובן זה, פניות המינהל אל הרוכשים בגלגול הראשון של התביעה וגם הבקשה לצרפם להליך, גם אם מפאת הזהירות, היו מיותרות למעשה. זאת ועוד: גם איני מוצא כל מכשול בכך שהתובעת אינה עוד חוכרת של הקרקע. אין כל מניעה לחייב אותה גם היום, לשלם דמי חכירה שנתיים בגין תוספת הבנייה וזאת חלף דמי ההיתר, גם אם הקרקע כבר הוחכרה לרוכשים וגם אם התובעת אינה קשורה עוד בכל חוזה חכירה או חוזה אחר עם המינהל.

לו היה המינהל טוען כדבעי לקיזוז דמי החכירה השנתיים המוגדלים בגין תוספת הבנייה ומוכיח את הסכום שיש לקזז בגין כך עד למועד הגשת התביעה או לחילופין מגיש תביעה שכנגד, ניתן היה לנכות מדמי ההיתר סכומים אלה או לפסוק אותם למינהל בתביעה שכנגד. אולם, משלא נעשה כן, הדבר אינו אפשרי במסגרת תביעה זו.

טענות התובעת בדבר החלת שיעור ההיוון שבמבצע על תוספת הבניה ושאלת ההבחנה בין עניינינו לפרשת אמכל בכר

שבה וטוענת התובעת בסיכומיה, וזאת חרף האמור בפסק הדין של בית המשפט של ערעור, כי יש לאפשר לה לשלם לכל היותר ואם בכלל את דמי ההיוון שבמבצע בשיעור 3.75%. טענה זו דינה להידחות ממספר נימוקים.

ראשית, יש לראות בפסק דין של בית המשפט של ערעור, משום מחסום דיוני, המונע מהתובעת להעלות את טענתה האמורה, כעולה מדבריו של בית המשפט של ערעור אשר צוטטו כבר לעיל והנזכרים בעמ' 3, ש' 9 – 17 ו-22 -31 לפסק הדין ואשר לפיהם לא ניתן להחיל את מבצע ההיוון על תוספת הבניה נשוא התביעה דנא. לפיכך, התובעת מנועה מלטעון להחלת דמי ההיוון שבמבצע.

שנית כל, ולמעלה מן הדרוש, אציין כי מחסום נוסף שעומד בפני התובעת בנקודה זו, הנו פסק הדין עצמו שניתן בפרשת אמכל בכור, עליו כמובן הסתמך בית המשפט של ערעור, הקובע חד משמעית כי לא ניתן ליהנות ממבצע ההיוון, כאשר עסקינן בביצוע בנייה רוויה על מגרש, שהייתה קיימת עליו בניה נמוכה.

דא עקא, התובעת טוענת כי היא עורכת הבחנה בין פסק דין הנ"ל ולבין המקרה שלפנינו. התובעת מבקשת מבית המשפט לערוך הבחנה ולא לסטות מההלכה בפרשת אמכל בכר (ס' 9 לסיכומים). עם כל הכבוד, אין בידי לקבל טענה זו. התובעת אינה מבחינה בין התשתית העובדתית שעמדה בפרשת אמכל בכר ולבין זו שלפנינו בתיק דנא. גם לא ניתן לעשות הבחנה שכזו, שכן כל העובדות הרלוונטיות דומות אחת לשנייה כמו שתי טיפות מים.

התובעת רק טוענת כי היא עושה הבחנה אולם בפועל, טענותיה מתמצות בכך שבית המשפט העליון טעה בפסק דינו. לטענתה מדובר בטעות שנעשתה בהיסח הדעת וכי טעות זו ניכרת. כמו כן, טוענת התובעת כי לא עמדה בפני בית המשפט העליון בפרשת אמכל בכר, אותה ההחלטה שהמינהל הגיש בתיק זה כראיה (החלטה 4952), שיש לראות בה בבחינת שינוי נסיבות, ושלו הייתה עומדת בפניו, היה מגיע למסקנה אחרת.

עם כל הכבוד, בית משפט זה אינו יכול לשנות מקביעה חד משמעית של בית המשפט העליון, גם אם סבורה התובעת, כי נפלה טעות בפסק הדין וגם אם לדעתה הטעות נבעה מכך שבית המשפט העליון, בהיסח הדעת, לא קרא נכון או עד הסוף, את חוות הדעת של עו"ד אביטל טל. כזכור, מדובר בחוות דעת משפטית ששימשה בסיס להחלטה 3217 של הנהלת המינהל, שעליה הסתמכה המערערת בפרשת אמכל בכר, כמו גם התובעת כאן. זאת עוד: הוא הדין אם לא עמדה ראיה רלוונטית כלשהי בפני בית המשפט.

אם המערערת בפרשת אמכל בכר, שאגב יוצגה על ידי בא כוח התובעת כאן, הייתה סבורה כי עומדת לה עילה לבקש דיון נוסף בבית המשפט העליון, יכולה הייתה להגיש בקשה בנושא זה. אם סברה כי פסק הדין ניתן עקב מרמה מצד המינהל, שלא הציג את החלטה 4952 האמורה בפני בית המשפט, יכולה הייתה להגיש תביעה לביטול פסק הדין. פסק הדין הנו, אפוא, חלוט ומהווה תקדים מחייב ולא ניתן לסטות ממנו, וזאת שעה שאין מקום לערוך הבחנה בינו ובין המקרה שלפנינו בתיק דנא ומסקנה זו עומדת גם אם לדעת התובעת נפלה טעות בפסק הדין.

מבלי לגרוע מן האמור לעיל, למעלה מן הדרוש וכהערת אגב, אתייחס בקצרה גם לטענת התובעת לגופה. נוטה אני להסכים, מבלי להכריע בכך, כי ייתכן ובהיסח הדעת נפלה טעות בס' 28 לפסק הדין, בו נקבע, בהתבסס על חוות הדעת, כי המינהל לא התכוון בהחלטה 3217 להחיל את מבצע ההיוון על בניה רוויה. עם זאת, לדידי, וכפי שעוד יפורט להלן, לא נפלה כל טעות ביחס למסקנה הסופית של בית המשפט, לפיה אין להחיל על בניה רוויה את מבצע ההיוון ואפרט.

מעיון בפסק הדין בפרשת אמכל בכר ובחוות הדעת המשפטית ששימשה בסיס להחלטה 3217 (ראה ת/3), אכן עולה כי בית המשפט הסתמך על הסעיפים שבחוות הדעת הנוגעים ל"פיצול מגרש" ול"תוספת בניה" (ס' 5א' וב' לחוות הדעת), למרות שמצבים אלה אינם רלוונטיים לעניינינו (פיצול מגרש לא היה ו"תוספת בניה" הוגדרה בחוות הדעת ככוללת עד יח' דיור נוספת אחת – ראה ס' 4 לחוות הדעת). דא עקא, בית המשפט העליון נמנע מלהתייחס, כנראה בהיסח הדעת, לסעיף 5ד' לחוות הדעת האמורה, בו ניתנה התייחסות גם למצב של "שינוי ניצול", הוא המצב הרלוונטי לעניינינו ואשר הוגדר בחוות הדעת בס' 4 כך - "שינוי ניצול – שינוי ניצול זכויות בניה, כפי שהוגדרו בחוזה החכירה הקיים, שאיננה תוספת בניה כהגדרתה בנוהל תוספת בניה". הנה כי כן, אם "תוספת בניה" הוגדרה ככוללת עד הוספת יח' אחת ו"שינוי ניצול" הוגדר ככל שינוי ניצול על ידי תוספת בניה שאינה נכללת בהגדרת "תוספת בניה", הרי שמשמעות הדבר כי "שינוי ניצול" נוגע לבנייה המוסיפה מעבר ליח' אחת, היינו בניה רוויה כפי המצב שעמד בפרשת אמכל בכר וכפי המצב בתיק דנא.

וכך נקבע בסעיף 5ד' לחוות הדעת לגבי מצב של "שינוי ניצול" - "אשר לשינוי ניצול – מונח זה לא נכלל בהחלטת ההנהלה (הכוונה להחלטה 90/86 מיום 22.1.97 אשר החילה את מצבע ההיוון על "תוספת בניה" ועל "פיצול מגרש" ללא אזכור של "שינוי ניצול" ואשר חוות הדעת עסקה בפרשנותה – י.ד.) אך נראה שיש לקבוע מדיניות גם לגביו לאור הנוסח בחוזה הכולל בניין – יכול להתפרש אף כבנייה רוויה (ההדגשה בקו שלי – י.ד.) ולאור העובדה שפיצול מגרש נכלל בהחלטת ההנהלה".

ובהמשך בפרק "סיכום ומסקנות" של חוות הדעת נקבע בס' 3 כך: "נראה שיש להחיל החלטת ההנהלה (להאריך תוקפה/החלטת מועצה) במקרים אלו: בקשות לתוספת בניה/פיצול מגרש ויש לשקול הנושא אף ביחס לעסקת שינוי ניצול (ההדגשה בקו שלי – י.ד.) בהתאם לכך יגבה אחוז מסויים, כפי שיקבע, מערך התוספת).

בעקבות חוות דעת זו, ניתנה החלטת ההנהלה 3217, אשר לפי לשונה הברורה, החילה את מבצע ההיוון גם על מצב של "שינוי ניצול", משמע בניה רוויה.

זאת ועוד: יש ממש בטענת בא כוח התובעים לפיה, החלטה 4952 של המינהל מיום 11.8.99 (נספח ב' לתצהיר חן), מהווה חיזוק נוסף לכך שהחלטה 3217, אימצה כנראה במודע את המלצת חוות הדעת, לשקול את החלת מבצע ההיוון גם על בניה רוויה, כעולה מדברים שנכתבו בהחלטה זו ואשר מדברים בעד עצמם ואשר החלקים הכי רלוונטיים מתוכם מובאים להלן: רקע: מחוז מרכז הציג בפני ההנהלה סוגיית חוזי חכירה ללא גביית דמי היתר. הוכנה חו"ד מפורטת ע"י עו"ד אביטל טל, בהתייחס למבצע ההיוון... החלטת ההנהלה מיום 2.12.98 כללה במושג "זכויות נוספות" תוספת בניה, פיצול מגרש ושינוי יעוד וניצול... לאחר התנסות במספר מקרים, הועלתה הדעה כי ההנהלה הרחיקה במתן פרשנות למושג "זכויות נוספות". לעניין תוספת בנייה - משמעותה , תוספת למבנה קיים בבניה רוויה ונמוכה. בבניה נמוכה - אפשרי תוספת יחידת דיור שנייה. שאר תנאי החכירה נשארים בעינם....לעניין פיצול מגרש / שינוי ניצול - מדובר בעסקאות של ממש, המשנות את תנאי החכירה. רעיונית – מדובר בהחזרת מקרקעין למינהל והקצאתם מחדש לפי זכויות חדשות. בעסקת פיצול מגרש – יש שינוי סטטוטורי במגרש: חלוקתו. כן נקבעת תקופת חכירה חדשה. בעסקת שינוי יעוד ו/או ניצול מדובר גם כן בשינוי סטטוטורי, לעיתים מהותי מאוד, ולעיתים כרוך בשינוי גבולות המגרש המקורי. ההצעה: מח' החוזים יפעלו עפ"י החלטת ההנהלה (גביית דמי היתר עפ"י שיעור ההיוון מערך התוספת) רק לגבי תוספות בניה או בניית יח' דיור נוספת באותו מגרש - ללא פיצול סטט'. בגין עסקאות פיצול מגרש ועסקאות שינוי ניצול – המחוזות יפעלו עפ"י הנהלים הקבועים ויגבו דמי היתר במלואם.... :"הערה: לדעת אגף חוכרים מתבקש עיון משפטי מחודש באשר לסעיף תקנות בניה בחוזי חכירה אלה. נראה כי ניתנת פרשנות רחבה ומייחסים אנו כיום זכויות בניה ברוחב יד כאילו הוענקו אז. דומה כי הכוונה בחוזים אלה – מתן אפשרות – ללא תשלום – לבניה למגורים עפ"י תקנות הבנייה שהיו נהוגות אותה עת. המטרות, אחוזי הבניה ושאר תקנות השתנו באופן מהותי בתוכניות כמשמעותן עפ"י חוק התכנון והבניה, וישנה "טעות" בייחוס זכויות שנוצרו 20 ו-30 שנים מאז החכירה ותנאיה").... עד להעלאת הנושא בשנית, החלטת ההנהלה מס' 3217 מיום 2.12.98 מוקפאת".

דא עקא, כאשר בוחנים את הנושא לגופו, המסקנה המתבקשת, ללא קשר להחלטות המינהל האמורות, הנה כי אין מקום ואין הגיון כלכלי לאפשר את החלת מבצע ההיוון על תוספת של בנייה רוויה. למסקנה זו אף הגיע בית המשפט העליון בפרשת אמכל בכור, כאשר קבע: "מסקנה זו תואמת את ההיגיון המשפטי והכלכלי העומד בבסיס חוזה החכירה שבין הצדדים. משביקשה המערערת להגדיל פי כמה וכמה את קיבולת הבנייה על הקרקע שאותה היא חוכרת מידי המשיב, נוצרה מציאות חדשה, ומטבע הדברים מציאות זו צריכה לבוא לידי ביטוי גם בתשלום שעל המערערת לשלם למשיב" (ס' 33 לפסק הדין).

האם יש מקום, אפוא, להחזיק את המינהל כבן ערובה להחלטה שניתנה על ידו בטעות? האם אין המינהל יכול לבטל החלטה כאמור שנעשתה בטעות ואף לגבות חזרה כספים שעליהם ויתר בטעות? כידוע, דיני הטעות ודיני עשיית העושר מאפשרים בנסיבות מסוימות השבת כספים בעקבות טעות (ראה: ע"א 1761/02 רשות העתיקות נ' מפעלי תחנות בע"מ, פ"ד ס(4) 545 וכן ע"א 2306/04 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' מועצה מקומית קריית טבעון, פורסם באתרים משפטיים).

במקרה הנוכחי, אין צורך לדון בשאלה הקשה של הסתמכות ושינוי מצב לרעה, הניצבת לעיתים אל מול טענת הטעות והדרישה להשבה. במקרה הנוכחי, המינהל לא טעה בזמנו, במובן זה שהוא לא החיל את מבצע ההיוון על תוספת הבניה. התובעת אינה יכולה, אפוא, לטעון להסתמכות ולשינוי מצב לרעה. מכאן, שאין כל מניעה ואף יהא זה צודק, לאפשר למינהל לטעון היום כנגד התובעת, כי אין להחיל את החלטה 3217, לאו דווקא בשל העובדה שלשונה תומכת בכך (והרי לא היא) וגם לא בשל העובדה שחוות הדעת המשפטית שבבסיסה תומכת בכך (והרי כנראה לא היא גם כאן), אלא משום שמדובר בהחלטה שניתנה בחלקה לפחות (זו המתייחסת לשינוי ניצול הכרוך בבנייה רוויה), בטעות, כאשר לגופו של עניין, אין מקום מבחינת ההיגיון הכלכלי של העסקה לאפשר זאת וכאשר לא עומדת לתובעת טענה של הסתמכות או שינוי מצב לרעה.

לבסוף, פסק הדין הטרי שניתן בבית המשפט המחוזי בע"א (ת"א) 3452/07 ממ"י נ' רוני ששון (פורסם באתרים משפטיים), ואשר ב"כ התובעת מבקש להסתמך עליו, אינו רלוונטי לעניינינו. צודק ב"כ המינהל בטענתו שלפיה שם מדובר היה בהוספת יח' אחת (ראה עמ' 2 לפסק הדין בו נאמר – "הוסכם כי בית המגורים של זיוה כץ ייהרס ובמקומו יבנו שני בתי מגורים פרטיים. אחד למגורי זיוה כץ והשני למגורי משפחת ששון"). לא מדובר היה, אפוא, בבנייה רוויה והוספת 12 יח', כמו במקרה שלפנינו בתיק דנא או 8 יח' כמו בפרשת אמכל בכר. בצדק קבע, אפוא, בית המשפט השלום (כב' השופט חיים טובי) בעניין ששון הנ"ל, כמו גם בית המשפט של ערעור, כי בגין תוספת הבנייה של שתי היח' החדשות חלף היח' הבודדת שהייתה קיימת ואשר אמורה הייתה להיהרס (עסקה שמשמעותה למעשה תוספת בנייה של יח' אחת בלבד), יש לשלם דמי היוון בשיעור שבמבצע. לא כך פני הדברים שעה שמדובר בבנייה רוויה, כפי שכבר צוין לעיל.

סוף דבר

אשר על כן, המינהל ישיב לתובעת את יתרת קרן דמי ההיתר ששולמו בזמנו ואשר טרם הושבו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלומם בזמנו למינהל ועד לתשלום בפועל. בנסיבות בהן מצאתי כי יש אמנם להשיב את יתרת דמי ההיתר, אולם לא קיבלתי למעשה את יתר טענות התובעת ובעיקר לא את הטענות שלפיהן משוחררת היא גם מתשלום דח"ש מוגדל לפי החוזה בגין תוספת הבנייה, כל צד ישא בהוצאותיו באשר להליכים שהתקיימו מאז חזר התיק מערכאת הערעור לערכאה דנא.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניה נמוכה

  2. בניית גג משופע

  3. זכויות בניה על גג

  4. בנייה בחופים

  5. חישוב אומדן כמויות

  6. הסכם זכות בניית בית

  7. התנגדות לבניית ארובה

  8. כפל אגרת בניה

  9. בניה בהינף אחד

  10. חוזה לבנייה של קוטג'

  11. פוטנציאל בנייה

  12. בריכה בניה על דירת גג

  13. זכויות בניה קומה נוספת

  14. תקן ישראלי 921

  15. תקנות חישוב שטחים

  16. שפך הירקון התנגדות בניה

  17. גזר דין - בניה לא חוקית

  18. חריגות בניה כניסה נפרדת

  19. הסכם לבניית יחידות דיור

  20. פיצויים עקב בניה של סככה

  21. בניית רציף בחוף ים

  22. בניה רוויה מהוונת

  23. הסכם בנייה לגובה ללא הגבלה

  24. בניה אסבסט ללא אישור

  25. זכויות בניה עתידיות

  26. בניה של שותף במקרקעין

  27. צו הפסקה שיפוטי - בניה בחדרה

  28. צו הפסקת בניה בבית שמש

  29. סמכויות מפקח על הבניה

  30. הפרת צו מפקחת על הבניה

  31. ניצול 30 אחוז - אחוזי בניה

  32. בקשה לאשר בניית דירת גן

  33. כישלון פרוייקט בניה – פיצויים

  34. יחידות דיור בבניה רוויה

  35. בעיית אסבסט בפרויקט בניה

  36. תביעה לסילוק פסולת בנייה

  37. מכירת בית עם חריגות בניה

  38. חובת מבצע בניה למנות מנהל עבודה

  39. הסכם בניית בית מגורים בבאר יעקב

  40. רכישת דירה עם חריגות בניה

  41. חריגות בניה לתוך שטח ציבורי

  42. כמה עולה זכויות על גג לבניה ?

  43. הסכם למתן שירותי בנייה ופיקוח

  44. תביעה להחזר הוצאות בניית כיכר

  45. מבנה שלא הושלם אינו ניתן לאכלוס

  46. דירת מגורים מזכה עם זכויות בנייה

  47. בניית יותר יחידות דיור ממה שמותר

  48. השכרת בובקט על בסיס יומי באתר בניה

  49. קריסת רצפה באתר בניה בראשון לציון

  50. תביעה בגין החזר תשלום בגין זכויות בניה בדירה

  51. בניה במקרקעין שייעודו שטח ציבורי פתוח

  52. ליקויי בטיחות בבניה - צו הפסקה שיפוטי

  53. הסכם בכתב לבניית בית מגורים "עד המפתח"

  54. האחריות לקיום הוראות תקנות על מזמין העבודה

  55. תביעה של שותף נגד שותפים על רווחים של פרויקט בניה

  56. הקלה לצורך הקמת בריכת שחייה ומבנה עזר לבריכה

  57. התחייבות בהסכם להביא לאישור את כל חריגות הבניה

  58. בקשת בנייה מחוץ לקווי הבניין על שטח ציבורי פתוח

  59. האם בניה על הגג פוגעת בזכויות הדיירים האחרים ?

  60. הגדרת "דיור בר השגה" - בניית דירות קטנות במרכז העיר

  61. בקשה לבניה במקרקעין המיועדים לתעשייה עליהם בנוי בניין קיים

  62. לאחר קבלת החזקה ותשלום מלוא התמורה התברר כי קיימת חריגת בנייה

  63. תביעה בגין שירותי בדיקה מקצועיים של מערכת הגז והמערכת הסולארית לצורך אישורי בניה

  64. נטען כי הבקשה מנצלת זכויות בניה להגדלת בית מגורים קיים ללא חלוקה מוסכמת של החצרות

  65. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון