קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 191 אשדוד: ראשיתו של ההליך שבפנינו בהגשת בקשה במסגרת המרצת פתיחה (975/01), בה עתרה התובעת דכאן כלפי יורשי מר מאיר ק' ז"ל (להלן: "המנוח") וכלפי אליהו ואביבה מהרבן - יורשי המנוחה שרה מהרבן (להלן: "המנוחה") לבעלות ב- 15/30 חלקים מכלל זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 27 בגוש 191 וב- 6,250/14,839 חלקים מכלל זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 30 בגוש 191. משהוחל הדיון הודיעו ב"כ הצדדים לבית המשפט, כי עומדת להיות מוגשת תובענה שעניינה עסקה אחרת נוספת לגבי אותה קרקע בה מעורב אחד היורשים (פרץ ק'), שאיננו נתבע במסגרת המרצת הפתיחה. ברם, מדובר באותם אנשים באותה קרקע ומתעוררות שאלות משותפות. בהמשך עתר ב"כ המבקשת לאיחוד הדיון ואילו ב"כ המשיבים הביע התנגדותו; ואף טען להתישנות על פי סעיף 10 לחוק המקרקעין. עם זאת, קבל המלצת בית המשפט, לפיה יאוחד הדיון וטיעוניו ייטענו בשני התיקים במאוחד. ביום 2.7.02 ניתנה החלטה על ידי השופטת חיות (אשר בפניה התנהל הדיון) המורה על: איחוד הדיון, בירור ההליכים בדרך של תביעה אזרחית (ולא בדרך של המרצת פתיחה), וכי על מנת לברר את הטענות המקדמיות יגיש עו"ד גרופי (ב"כ הנתבעים) "בקשה בכתב בה יפרט את כל הטענות המקדמיות, והעתק ממנה יעביר ישירות לעו"ד ליוואי, אשר יוכל להגיב לבקשה בכתב בתוך 20 יום מיום קבלתה. לעו"ד גרופי זכות תשובה לתגובה תוך 10 ימים מיום קבלתה. העתקים יוחלפו ישירות". נקבע מועד לדיון בבקשה 28.10.02. בראשית שנה זו (2004) הועבר אלי הטיפול בתיק, שעה שבין לבין הוגשו מספר בקשות אשר נדונו בפני הרשמת שיצר. במצב דברים זה, עתר ב"כ הנתבעים 1 ו-2 לדון תחילה בטענת ההתישנות אשר אם תתקבל תייתר את הדיון בתביעה לגופה. כן בקשו ב"כ הצדדים להתייחס לטיעוניהם בכתב, אשר הוגשו בזמנו על פי החלטה של השופטת חיות. בפני, איפוא, כתב הגנה הכולל טענות מקדמיות. תגובת התובעת לבקשה מיום 30.9.02 ותשובת הנתבעים 1 ו-2 לתגובת המשיבה מיום 20.10.02 וטיעונים בעל פה. רקע עובדתי א. בשנת 1937 נרשמו בפנקס המקרקעין 3/5 חלקים מזכויות הבעלות במקרקעין מוסדרים, הידועים כחלקה 27 בגוש 191 בבעלותו של המנוח, ובשנת 1938 נרשמו בבעלותו של המנוח 15,000/29,678 חלקים מזכויות הבעלות במקרקעין מוסדרים הידועים כחלקה 30 בגוש 191. על פי טענת חברת אפאם אשדוד פרדס אחים מזרחי בע"מ (להלן: "התובעת"), נחתם בינה לבין המנוח חוזה, ביום 11/10/54, לפי העולה בו מכר המנוח לתובעת את הזכויות בשתי החלקות הנ"ל בשלמות ( להלן: "החלקות") וכן התחייב להעביר את הבעלות בנכס על שם התובעת. עם חתימת החוזה נמסרה החזקה הבלעדית בחלקות לידי התובעת. ב. כעשר שנים לאחר מכן, בהן עשתה התובעת, לטענתה, מנהג בעלים בחלקות, הגישו המנוח והתובעת הצהרות חתומות בדבר העסקה בנכס למשרד מס שבח מקרקעין וכן שולמו מס השבח ומס הרכישה. לעניין זה יצויין כי אמנם התובעת הביאה אישור על התשלומים האמורים מיום 10/5/01, אך מאוחר יותר הגיש ב"כ הנתבעים 1 ו-2 מכתב מאת אמנון דומין - מנהל תחום גביה (גובה ראשי), האוצר - מיסוי מקרקעין וחובות, אותו אדם אשר חתום על האישור האמור, האומר כי אותו אישור הוצא בטעות, המסים לא שולמו ולא אותר כל תשלום ולכן האישור המקורי שניתן ביום 10/5/01 הינו בטל ומבוטל. ג. ביום 22/7/77 חתם המנוח על יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר, בו מינה את עו"ד זאב קס ו/או גב' יהודית צלרקרויט כבאי כוחו, לצורך העברת הבעלות בנכס על שמה של התובעת. ביפוי כח זה נקבע כי מטרתו היא להבטיח את זכויותיה של התובעת במקרקעין נשוא התביעה. ד. בשנת 1978 ובשנת 1980 נפטרו אבא מזרחי ז"ל ומשה מזרחי ז"ל, אשר היו מנהלי התובעת בעת ביצוע כל הפעולות המוזכרות לעיל. לטענת ב"כ התובעת, אבא ומשה מזרחי ז"ל הם אלו שטיפלו בעניין רכישת החלקות והעברת הנכס מאת המנוח, ועם פטירתם נפסק הטיפול בעניין. בנוסף, טוענת התובעת, כי עקב בעיה עם מס רכוש לא בוצעה העברת הבעלות בנכס על שם התובעת עוד בחייהם של המנהלים. ה. שנים לאחר פטירת המנוח, אשר הלך לעולמו ביום 18/4/87, חתם בנו פרץ ק' (להלן: "נתבע 2") עם אליהו מהרבן (להלן: "נתבע 1") על מסמך לפיו הנתבע 2 מוכר לנתבע 1 1/6 חלקים מהנכס, שאותו הוא זכאי לרשת מעזבון המנוח. עוד נאמר במסמך זה כי הנתבע 2 מתחייב לפעול מיידית להוצאת צו ירושה בעניין עזבון המנוח. ואכן, ללא מעורבותם של היורשים האחרים - אחיו של נתבע 2 - הגיש נתבע 2 לביהמ"ש המחוזי בתל אביב בקשה למתן צו ירושה ביחס לעזבון המנוח, וביום 6/10/98 נתן ביהמ"ש את צו הירושה המבוקש. לאחר הגשת צו זה לרשם המקרקעין ברחובות, נרשמו זכויותיו של המנוח בנכס בשם יורשיו על פי צו הירושה . ביום 16/1/01 הועברו הזכויות שנרשמו בשמו של נתבע 2 בנכס על שמו של נתבע 1 ונרשמו בלשכת המקרקעין (להלן: "הזכויות נשוא התביעה"). ו. בנוסף לכל זאת טוען נתבע 1 כי גילה בשנת 1999 שאמו המנוחה שרה מהרבן רכשה מאת המנוח 20,000 מ"ר מתוך הנכס בשנת 1985, ועל כן גם 20 דונמים אלה צריכים להירשם על שמו. ז. בגין כל האמור לעיל, ועל סמך טענות נוספות אותן מעלה ב"כ התובעת בכתב התביעה המתוקן מיום 4/3/03, טוענת התובעת לבעלות מלאה בזכויות נשוא התביעה וכי באם וביהמ"ש יחליט שאין לבטל את רישום הזכויות נשוא התביעה או שאינן ניתנות להשבה לתובעת, אזי חייבים הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובעת את שוויון של זכויות אלה (265,000 ₪). ח. בנוסף, טוענת התובעת בה.פ. 975/01 (שהוגשה ביום 5/8/01), כי העסקה בה רכשה המנוחה 20 דונם מתוך הנכס מאת המנוח הינה פיקטיבית, או שנעשתה שלא בתם לב, וגם אם כן הרי שאין לה תוקף חוקי מאחר שלא הוצהרה למס שבח מקרקעין כנדרש על פי חוק מיסוי מקרקעין (בעבר חוק מס שבח מקרקעין). מוסיפה התובעת וטוענת, כי גם אם יימצא שהעסקה תקפה, הרי המכירה של הזכויות במקרקעין למבקשת קדמה בזמן למכירה למנוחה ולפיכך זכותה של המבקשת עדיפה על זכותה של המנוחה וממילא גם על זכותם של המשיבים 7 ו-8, אם אכן יוכח שהם אכן יורשיה של המנוחה, וזאת על פי סעיף 9 לחוק המקרקעין. דיון - טענות הצדדים כאמור, אין אני נדרשת בשלב זה לדון בכל טענות הצדדים, אלא בטענת ההתיישנות, אשר אם תתקבל תייתר את הדיון בתביעה המאוחדת לגופה. טוען בא כוחם של מר אלי מהרבן ומר פרץ ק' (להלן: "נתבעים 1 ו-2") "כי מאחר ומדובר בתביעה, לאכיפת חיוב חוזי, להענקת זכות במקרקעין מוסדרים, יחול סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות ושלפיו תקופת ההתיישנות היא עשרים וחמש שנים". כחיזוק לטענתו זו, שאכן עסקינן בחיוב חוזי ולא בתביעה לקיום זכות במקרקעין מפנה ב"כ נתבעים 1 ו-2 לפס"ד אחמד עבדאלעזיז (ע"א 520/96 אחמד עבדאלעזיז חוסין נגד מרים מיר, נד(3),488). מרוץ ההתיישנות לטענת נתבעים 1 ו-2 החל ביום 11/10/54 - מועד התקשרותה, כביכול, של התובעת עם המנוח, ומשכך הרי עברו למעלה מעשרים וחמש שנים עד ליום הגשת התביעה הוא ה-5/8/01, ועל כן דינה להידחות על הסף. מנגד, טוען ב"כ התובעת, כי בענייננו מדובר במקרקעין מוסדרים, ולכן חל על העניין סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין (להלן: "סעיף 159(ב)") אשר קובע: " חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". מוסיף ואומר ב"כ התובעת כי אין להשוות בין פסק הדין אליו הפנה ב"כ נתבעים 1 ו-2 בעניין עבדאלעזיז (ר' שם), שכן באותו עניין לא ידעו הצדדים בעת עריכת החוזה אם הפיצוי יינתן בכסף או בקרקע, ואם בקרקע איזו קרקע. ב"כ נתבעים 1 ו-2 מסכים עם עובדת היותם של המקרקעין מקרקעין מוסדרים, אך אין די בזאת, לטענתו, כדי שסעיף 159(ב) יחול עליהם. לטענת נתבעים 1 ו-2 העובדה בגינה יחול סעיף 159(ב) על מקרקעין כאלה או אחרים אינה נעוצה בעובדת היותם מוסדרים או לאו, כי אם בעובדת היותם רשומים בלשכת רשם המקרקעין. גם בעניין עבדאלעזיז, וגם בענייננו, הזכות על הקרקע לא הייתה רשומה אצל רשם המקרקעין ולכן יש לקבוע כי מדובר בחיוב חוזי ולא בתביעה לקיום זכות במקרקעין, כאשר אין כלל נפקות לאי הידיעה באשר לדרך הפיצוי. כמו כן, מוסיף וטוען ב"כ התובעת, כי גם אם אכן ייקבע שעסקינן בחיוב חוזי ולא בתביעה לקיום זכות במקרקעין, עדיין אין לקבל את טענת ההתיישנות, וזאת משום שביום 27/2/77 חתם המנוח על ייפוי כח בלתי חוזר, שמהווה הודאה בכתב, לטענתו, בקיומה של הזכות (במקרקעין) ולכן, על פי סעיף 9 לחוק ההתיישנות, מרוץ ההתיישנות החל במועד זה. משמע, שחלפו פחות מ-25 שנה עד להגשת המרצת הפתיחה ביום 5/8/01 והתביעה לא התיישנה. נתבעים 1 ו-2 שוללים טענה זו מכמה טעמים, כאשר הראשון שבהם הוא כי אותו ייפוי כח אליו מתייחסת התובעת הינו מזויף. שנית, אם אכן יש בייפוי כח זה להוות הודאה, משתמע שעד אותו יום בו נחתם ייפוי הכח, קרי 27/2/77, לא הייתה בידי התובעת הודאה אחרת כלשהי המצביעה על קיומה של הזכות הנטענת על ידה ומעולם לא נחתם הסכם בינה לבין המנוח. טעם נוסף לדחיית טענת ההתיישנות, לטענת התובעת, הוא כי המכירה נעשתה לפני תחילת תוקפו של חוק המקרקעין, ולכן התובעת רכשה למעשה זכויות שביושר בקרקע, בעוד שהמנוח - המוכר - החזיק בזכויות הבעלות כנאמן שלה. במצב דברים שכזה קמה לתובעת הזכות לתבוע רק באם הפר המוכר את חובת הנאמנות כלפיה; ומכיוון שאין טענה כזו, הרי שלא קמה לה אותה זכות תביעה. אפילו ייקבע שאכן היה הסכם מכר בין המנוח והמנוחה; שכן הוא נכרת ב-1985 ובוודאי שלא עברו 25 שנה מאז, ושוב אין לקבל את טענת ההתיישנות. ב"כ נתבעים 1 ו-2 מגיב לטענה אחרונה זו של התובעת, וטוען מצידו כי לא התקיימו התנאים הנדרשים על פי פסק הדין אליו הפנה ב"כ התובעת כדי להעניק לה זכויות שביושר, ואם כן התקיים אחד מאותם שלושה תנאים נדרשים, הרי שבוודאי לא התקיימו שלושתם במצטבר כפי שנדרש. החלטה כדי שניתן יהא להכריע בטענת הסף "התיישנות" עלינו לבחון את השאלה העיקרית העומדת בפנינו והיא: האם סעיף 159(ב) חל על המקרקעין נשוא התביעה דכאן אם לאו. כך נטען על ידי הצדדים, ועל נתון זה אין מחלוקת ביניהם, עסקינן במקרקעין מוסדרים. אם כן, שומא עלינו לבדוק האם עסקינן באכיפת חיוב חוזי, כטענת הנתבעים 1 ו-2, ואז אין להחיל את הסעיף, או שמא בתביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים כפי שדורש סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין. לטענת התובעת, חוזה המכר בינה לבין המנוח נחתם בשנת 1954. מאז ועד היום, למרות השנים הרבות שחלפו, לא טרחה התובעת לדאוג לרישום הנכס על שמה בלשכת רישום המקרקעין או למצער לדאוג לרישום הערת אזהרה לטובתה. אמנם התובעת טוענת כי החלה בהליך זה, ולפיכך הגישה, ביחד עם המנוח, הצהרות חתומות בדבר העסקה למס שבח מקרקעין ואף שילמה מס שבח ומס רכישה. ברם, הסתבר כי, כאמור לעיל, האישור אותו הציגה התובעת לעניין זה הונפק בשוגג כלשהו ואין לו תוקף כלשהו ואין לו משמעות כהוא זה. הסבר נוסף לאי רישומם של המקרקעין בלשכת המקרקעין, אותו נותנת התובעת, הוא כי מנהליה אשר טיפלו בנושא זה נפטרו ועם פטירתם הופסק הטיפול בעניין. טיעון זה איננו מניח את הדעת ואף מעיד על אדישות ואוזלת יד של התובעת. התובעת הינה חברה ולא אדם פרטי, על כן תמוה אם לא למעלה מזה ההסדר לפיו עסקאות ופעולות שהחלו על ידי מי מעובדיה אינן נמשכות ועוברות לטיפולם של אורגנים אחרים בחברה לאחר עזיבתם של אותם אלו שהחלו בפעולות הנ"ל (וזאת ללא קשר לסיבת העזיבה) והם נזנחים כליל. הסבר נוסף, מטעם התובעת, אשר הדעת אינה סובלת ניתן כי "עקב בעיה עם מס רכוש, לא בוצעה העברת הבעלות בממכר על שם התובע עוד בחייהם של המנהלים הנ"ל". התובעת איננה טורחת לפרט את הבעיה בגינה לא נרשם הממכר - טיעון המעלה סימני שאלה לא מעטים. מעבר לשיקולים של הקטנת הנזק ו/או יכולת המנעותה של החברה מקיומן של עסקאות נוגדות עתידיות (ואולי אף היה די בזאת כדי להעדיף את העסקאות שבאו מאוחר יותר לעסקה בין התובעת לבין המנוח ב-1954) ניתן ללמוד מן הפסיקה לפיה סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין אכן חל, כטענת הנתבעים 1 ו-2, על מקרקעין רשומים בלבד. "הוראת סעיף 159(ב) אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים" (ע"א 520/96 אחמד עבדאלעזיזחוסין נ' מרים מיר,פ"ד נד(3),487). למען הסר ספק, מוסיף וקובע כבוד השופט מצא כי "מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין היתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין". טענת ב"כ התובעת לפיה אין להשוות בין פס"ד זה לענייננו בשל אי ידיעת הצדדים לחוזה את דרך הפיצוי המדויקת איננה נכונה, ואין אי ידיעה זו רלוונטית לשאלה העומדת בפנינו. בפס"ד שושנה צימבלר (ע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן דינים עליון כרך סד,699) שב השופט מצא ומבהיר כי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין מתייחס לזכויות רשומות בלבד וש"המדובר בחריג לדיני ההתיישנות, שממנו עשוי ליהנות רק בעל זכות במקרקעין מוסדרים, שדאג לרשום את זכותו ובכך "הזהיר" את כולי עלמא כי זכותו שוב אינה עשויה להתיישן". כאמור, התובעת לא טרחה לעשות כן ולא רשמה את זכותה במקרקעין, אם בדרך של רישום הנכס על שמה ואם בדרך של רישום הערת אזהרה לטובתה, ועל כן המסקנה המתחייבת היא שעסקינן בתביעה לאכיפת חיוב חוזי ולא בתביעה לקיום זכות במקרקעין ואין להחיל את סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין על עסקת המכר נשואת תביעה זו. אני דוחה את טענת התובעת לפיה אפילו לא חל סעיף 159(ב) על עסקת המכר הנידונה, יש להתחיל את חישוב מרוץ ההתיישנות רק מיום 27/2/77 - היום בו חתם המנוח על ייפוי כח בלתי חוזר -מרוץ ההתיישנות מתחיל עם התרחשותה של עילת התביעה. במקרה זה העילה נולדה עם החתימה על הסכם המכר בין המנוח לתובעת בשנת 1954. חתימתו של המנוח על ייפוי הכח בשנת 1977 ייתכן ויש בה כדי להצביע על הודאה כלשהי בזכותה של התובעת, אך חשוב לציין, כי לגבי התקופה שבין מועד החתימה על ההסכם ועד למתן ייפוי הכח לא הועלתה טענה וממילא לא הוצגה הוכחה להתכחשות המנוח לזכות זו, ועל כן אין לראות בחתימה על ייפוי הכח הודאה ראשונית של המנוח בזכות התובעת ולהתחיל את מרוץ ההתיישנות מתאריך זה. טענת התובעת, כי רכשה זכויות שביושר והמוכר שימש כנאמן שלה - בין אם יש ממש בטענה זו או לאו, מחזירה אותנו לאותה נקודה אמורה - אי נקיטת צעד כלשהו מצד התובעת, כגון רישום הערת אזהרה לטובתה, צעד שיעיד על זכויותיה בנכס. כפי שחזרה התובעת וטרחה לציין מספר פעמים, המנוח חתם על ייפוי כח מטעמו שנועד להבטיח את זכויותיה (של התובעת) במקרקעין נשוא התביעה. אם כך, מדוע לא השתמשה התובעת בייפוי כח זה לרישום זכויותיה בדרך זו או אחרת?! לתובעת פתרונים, ואין לה להלין אלא על עצמה. על פי כל האמור לעיל הנני קובעת כי מרוץ ההתיישנות בענייננו אכן הסתיים ומקבלת את טענת הסף. משמעה של החלטה זו הינה דחיית התביעה על הסף. התובעת תשא בהוצאות כ"א משני הנתבעים פרץ ק' ואליהו מהרבן בסך 15,000 ₪ + מע"מ צמוד למדד ובצירוף ריבית מהיום ועד לתשלום בפועל. קרקעותגוש חלקההתיישנות