גוש 2015 אשדוד

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 2015 אשדוד:



לפני בקשה ליתן פסק-דין הצהרתי לביטול עיקולים שהוטלו לבקשת משיבים 7-4, על זכויות המשיבים 2-1 (להלן: המשיבים) בנכס נשוא בקשה זו, המצוי בגוש 2015 חלקה 1 באשדוד, באופן שיאפשר את העברת הזכויות בנכס משמם של המשיבים לשמם של המבקשים 2-1 (להלן: המבקשים) אצל המשיב 3, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל), כשהן נקיות מהעיקולים נשוא בקשה זו. בנוסף, מתבקשת הצהרה לפיה מיום 8/06/04 עברו מלוא הזכויות, ולרבות הבעלות, בדירה הנ"ל למבקשים.


2. העובדות הצריכות לעניינינו, הינן כי ביום 8/06/04 נחתם הסכם מכר בין המבקשים, בני הזוג סבן לבין המשיבים, בני הזוג כהן, לפיו התחייבו המשיבים להעביר את זכויותיהם בדירת המגורים באשדוד למבקשים, בתמורה לסכום השווה ל- 160,000$ (נספח א' להמרצה). נקבע, כי התמורה תועבר למשיבים בשני תשלומים. האחד, 20,000$ - במועד חתימת ההסכם, ויתרת 140,000$ - ישולמו עד למועד מסירת החזקה בדירה, שנקבע ליום 20/06/04, וזאת כנגד המצאת כלל אישורי הזכויות, התשלומים וכתבי העברת הזכויות בדירה בחב' המשכנת ובמינהל ע"ש הרוכשים (ס' 6ב להסכם).

עסקינן בנכס שאינו רשום במרשם המקרקעין, והזכויות לגביו רשומות בספרי המינהל ובספרי החב' המשכנת-חב' שרביב בע"מ בלבד.

כחלק מרצון הצדדים לקדם את ביצוע העסקה ולהוציאה מן הכח אל הפועל, הם ביקשו פירוט אישור זכויות הן מהחברה המשכנת והן מהמינהל, וזאת במהלך יוני 2004 (נספחים ב ו-ג להמרצה), מהם ניתן ללמוד כי במועד חתימת הסכם המכר ובסמוך לאחריו היו זכויות המשיבים בנכס נקיות מכל שעבוד, חוב או עיקול כלשהו. לאחר מכן, ביום 15/06/04, רשמו הצדדים משכון על זכויות המשיבים בנכס לטובת המבקשים, ברשם המשכונות למשך שנה. אישור דומה הוצא למבקשים ביום 16/06/05, ותוקפו עד ליום 16/06/07 (נספחים ד ו- ז להמרצה).

לאחר העברת רישום הנכס בחברה המשכנת על שמם של המשיבים, דיווחו הצדדים, ביום 17/06/04, על עסקת המכר למינהל ולחב' המשכנת, והתבקשה מהם העברת הזכויות בנכס, בספרים המנוהלים על ידם, משמם של המשיבים לשמם של המבקשים (נספח ה'). כן דיווחו הצדדים, ביום 27/06/04, למנהל מיסוי מקרקעין ברחובות על העסקה והיקפה, בסכום של 722,720 ₪, ושילמו מס כדין (נספח ו').

החזקה בדירה הועברה למבקשים ביום 23/08/04.

לאחר פנייה משותפת של החב' המשכנת והמבקשים למינהל, על מנת להעביר את רישום הזכויות בדירה על-שמם (יובהר כי הרישום בחב' המשכנת הועבר ע"ש המבקשים קודם לכן, כפי שהתבקש), השיב המינהל כי לא ניתן לבצע את רשום הזכויות בדירה כמבוקש, וזאת מחמת עיקולים שהוטלו כתוצאה מחובות שצברו המשיבים-המוכרים, ואשר נרשמו על זכויותיהם בדירה בספרי המינהל, לטובת מס הכנסה-משיבה 4, עו"ד תומר יפת-משיב 5, עו"ד אריה אזואלוס-משיב 6, ומקומונים בשרון תעשיות בע"מ-משיבה 7. משיבה 4 הסירה את העיקול במהלך ניהול ההליך, ומשיבים 5 ו-7 לא השיבו לבקשה, ולא התייצבו לדיונים, על אף שההזמנה נמסרה להם כדין.

משיב 6, עו"ד אריה אזואלוס, הינו אחד הנושים של המשיבים, כנגדם הגיש ביום 26/10/06 תביעה כספית בסד"מ בגין אי-תשלום שכ"ט עו"ד, ולפיה ייצג את המשיבים בהליכים שונים בביהמ"ש ולא קיבל את השכר המגיע לו עבור כך. במסגרת תביעה זו, עוקלו ע"י ביהמ"ש השלום בת"א נכסים שונים של החייבים, וביניהם הדירה נשוא דיוננו, שהיתה רשומה באותה עת בספרי המינהל ע"ש המשיבים, עדיין, ומוחזקת, כבר, ע"י המבקשים. בהתאם לנספח יד' להמרצה, צו העיקול שהוטל לבקשתו היה ע"ס 167,732 ₪, וניתן ביום 26/10/06, חודשים אחרי החתימה על הסכם המכר.

בעסקת המכר של הדירה נשוא דיוננו, המשיבים לא היו מיוצגים ע"י משיב 6, כי אם ע"י עו"ד תומר יפת, ואילו המבקשים היו מיוצגים ע"י עו"ד דוד אסטנג'לוב ועו"ד אדית שוקרון ממשרדו. משיב 6 הפך לצד מעורב בעסקת המכר הנדונה, כאשר הוטל עיקול ע"י "טלעד" על הדירה, והוא נתבקש ע"י המשיבים לפעול להסרת העיקול, ולשיטתו, הובטח לו כי החוב המגיע לו מהם, ישולם לו מתוך יתרת כספי התמורה המצויה בידי המבקשים. אגב, הסרת העיקול הנ"ל, בוצעה לאחר שהמבקשים שילמו סך של 25,000 ₪ ל"טלעד", באמצעות המשיב 6, וע"ח כספי התמורה שעוד יידונו בהמשך. שיוכו של משיב 6 להליך, אם כן, הינו "בכובעו" כנושה המשיבים, וכמי שלו אינטרס מובהק בהותרת העיקול על כנו - הוא הגיב לבקשה שבפני והיה צד אקטיבי בהליך.

כאמור, בשל העיקולים האמורים, לא הושלם הליך רישום הזכויות בדירה ע"ש המבקשים. מכאן הבקשה דנן, שעניינה ביטול רישום עיקולים אלו על הנכס, ורישום המבקשים כבעלי הזכויות הבלעדיות בו.

3. לטענת המבקשים, עסקת מכר הדירה, הושלמה בינם לבין המשיבים, הגם שלא הסתיימה ברישום במינהל אלא בספרי החב' המשכנת בלבד, וראיה לכך היא מסירת החזקה לידיהם,תשלום התמורה למשיבים, דיווח הדדי על העסקה למינהל ולחב' המשכנת, כמו גם לרשויות המס, משכון זכויות המשיבים בנכס לטובתם וקבלת האישורים הנדרשים לצורך העברת זכויות הרישום על-שמם.
לשיטתם, מרגע שנכרת עמם הסכם המכר, ביום 8/06/04, הועברו הזכויות האובליגטוריות בנכס לידיהם, והם למעשה רכשו מהמשיבים זכות שביושר, שהיא זכות מעין קניינית בהתאם להלכה שנפסקה בפס"ד אהרונוב, ואשר תיסקר בהרחבה להלן, ולמעשה - בשעה שהוטלו העיקולים על הנכס, לא היו למשיבים עוד זכויות בו, שכן אלו הועברו, כאמור, למבקשים ועל-כן העיקולים - המהווים כיום את המניעה לגמר רישום המבקשים כבעלי הזכויות על הנכס, ואשר הוטלו במועד מאוחר להעברת הזכויות בנכס לידי המבקשים - חסרי תוקף ודינם להתבטל.

לטענת המשיבים 3 ו-4, הם המינהל ומס הכנסה, אין להם עמדה או אינטרס באשר לנשוא דיוננו, ואולם, לשיטתם, כל החלטה שתתקבל תהא כפופה לתשלום עבור רישום, ככל שיתבקש. זאת ועוד, משיבה 4 הודיעה לביהמ"ש כבר בראשית ההליך, כי היא מסירה את העיקול שהטילה על הנכס.

לטענת המשיב 6, עו"ד אריה אזואלוס, יש לו קדימות כנושה המשיבים לפרוע את החוב המגיע לו מהם מתוך כספי התמורה שטרם שולמו להם ע"י המבקשים. לשיטתו, בדין הוטל העיקול על הדירה לטובתו, וזאת מאחר ומבחינה קניינית, לא הושלמה העסקה והדירה עודנה בבעלות המשיבים.

עוד, הוא משליך יהבו על כשרות העסקה, וטוען כי המסמך אשר הוצג כגמר חשבון עבור המכר (נספח ט' להמרצה), שלכאורה נערך ביום 23/08/04, הוא יום מסירת הדירה, וכן השיק ע"ס 148,000 ₪, המהווה את יתרת התמורה של המבקשים עבור המכר, אשר צורף אליו, מזויפים ונעשו בדיעבד ע"י המבקשים, מתוך קנוניה שרקמו עם המשיבים להברחת כספים המגיעים לו מהם, לידיהם.

יודגש, כי אין מחלוקת בין בעלי-הדין על כך שהסכם המכר נכרת לפני הטלת העיקולים. המחלוקת הינה באשר למועד בו הועברו, אם בכלל, הזכויות בדירה לידי המבקשים.

4. השאלה המשפטית הטעונה הכרעה בעניינינו, הינה איזו זכות עדיפה - זכותו של קונה נכס שטרם נרשם או זכותו של מעקל. לאחר מכן נדרש לשאלת כשרות העסקה הספציפית נשוא תיק זה.
שאלת האיזון בין הזכויות האמורות לעיל והתחרות שביניהן, נדונה רבות בפסיקה, כאשר עיקרי ההלכות בעניין זה, נקבעו במספר פסקי דין, שייסקרו להלן, ואשר עוגנו בדרך זו או אחרת אף בחקיקה.

ברע"א 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2) 121, נקנתה דירה והקונים שילמו חלק ממחירה וקבלו בה חזקה, אך טרם שנרשמה הדירה על שמם, הטיל נושה של המוכרת עיקול על הדירה. הקונים ביקשו להסיר את העיקול, אך ביהמ"ש דחה את בקשתם, בקובעו כי לאחר תיקון חוק המקרקעין, אין עוד תחולה לדיני היושר האנגליים, שקבעו את מוסד ה"זכות שביושר", ולפיכך הרישום הוא חזות הכל ומהווה ראיה חותכת לתוכנו. משכך, נקבע כי מעמדו של בעל התחייבות לעסקה הינו ככל נושה לא מובטח אחר של החייב, אף אם קיבל חזקה בנכס.

לאחר מתן פסה"ד ובעקבות ביקורת שנתמחה עליו, התערב המחוקק ותיקן את חוק המקרקעין באופן שקבע, בסעיף 127(ב), כי תינתן הגנה לקונה שרכש את הנכס בהתחייבות שלא נרשמה, קודם לעיקול, ובתנאי שרשם הערת אזהרה לטובתו בטרם הוטל העיקול (וראה סקירה בנושא, בספרו של חנון דגן, "קניין על פרשת דרכים", הוצ' רמות, תשס"ה, 216).

במקרה שלפנינו, לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה, מאחר ועסקינן בהמחאת זכות חוזית אשר לא רשומה במרשם המקרקעין אלא במינהל ובחב' המשכנת בלבד, ולכן אין בהגנה האמורה, כדי להושיע את המבקשים דנן, או לשנות את מעמד זכויותיהם. מ- ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח', פ"ד נג(2) 218, נמצאנו למדים כי לא זו בלבד, אלא שרישום הזכויות במינהל הינו דקלרטיבי, ואינו יוצר ו/או מקנה זכויות חוזיות בנכס.

הלכת בוקר נהפכה ב- ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, בו החייה ביהמ"ש את מוסד "הזכות שביושר", בקובעו כי התחייבות לביצוע עסקה כשלעצמה, בין במקרקעין ובין במטלטלין, אף ללא רישום, גוברת על זכותם של נושי המוכר שהטילו עיקול על הנכס הנמכר במועד מאוחר להתחייבות, אף אם נרשם העיקול, וזאת מאחר ורואים בזכות החוזית "זכות שביושר תוצרת הארץ", שהיא זכות מעין קניינית, הפועלת כלפי צדדים שלישיים, מקנה זכויות מהותיות בנכס וגוברת על עיקול, אף מבלי שתרשם לטובת הקונה הערת אזהרה.

ואכן, שואל כב' הנשיא א' ברק בגוף פסה"ד, עמ' 241-242: "האם נושה של מוכר זכאי לעקל את הנכס שהמוכר התחייב למכור לקונה?" ומשיב: "תשובתי לשאלה זו הינה, כי בהתחייבות למכירת נכס (מקרקעין או מטלטלין) רוכש הקונה זכות שביושר המעניקה לו "זכות מהותית בנכס מסויים". המאפיין זכות זו, הוא כי היא אינה אך כלפי המוכר... זכות שביושר זו של הקונה פועלת כלפי כל נושה של המוכר. הנושה אינו יכול "לרדת" לזכות שביושר של הקונה. ממילא הוא אינו יכול לעקל אותה". וממשיך, בעמ' 247-248: "אם הקונה השני אינו יכול לעקל את הנכס שבידי המוכר, פשיטא שנושה "סתם" - אשר כלפיו לא התחייב המוכר כלל למכור לו את הנכס ואשר אינו יכול לגבור על הקניין שביושר של הקונה הראשון - אינו יכול לעקל את הנכס שבידי המוכר... הנני סבור כי אין לגרוס כי מקום שקונה לא שילם את מלוא המחיר, יש לראות במוכר כבעלים שביושר כדי החלק שלא שולם. לדעתי, עם כריתתה של העסקה (במקרקעין או במטלטלין) עבר הקניין שביושר לידי הקונה. המוכר הופך להיות נושה של הקונה כדי חלק המחיר שלא שולם... אם הנכס נמסר לקונה, אין למוכר זכות שביושר כלפי הקונה. מעמדו של הקונה ביחסיו עם המוכר כמעמד של כל נושה אחר שלו... מכאן מתבקשת המסקנה כי נושה של המוכר רשאי לעקל את זכותו של המוכר (ליתרת המחיר) כלפי הקונה. אבל הנושה של המוכר אינו יכול לעקל את הנכס הנמכר. זכותו הינה לעקל את הנשיה של המוכר כלפי הקונה".

בין השיקולים שעמדו בבסיס ההלכות שנקבעו בפסק דין מנחה זה, השיקול, שהציגה כב' הש' שטרסברג-כהן, לפיו הזכויות המתחרות אינן שוות מעמד, ובעוד שלרוכש המקרקעין יש "זכות מהותית בנכס המסוים", הרי שזכויותיו של הנושה בנכס הספציפי נצמחו לו באופן אקראי באמצעות עיקול שהטיל, ושאינו קשור במקרקעין, ומדובר בזכות דיונית גרידא. לפיכך, לשיטתה, ראוי להעדיף את הרוכש אשר יש לו אינטרס ממשי בנכס, על פני המעקל, שעניינו בתוצאה מתמצה בהיותו מקור אפשרי לפירעון חובו. כב' הש' חשין, אף הוא הגיע למסקנה כי זכותו של בעל ההתחייבות לעסקה גוברת על זכות המעקל, וזאת מגזירת "קל וחומר" מסעיף 9 לחוק, לפיו קונה ראשון יכול לגבור על קונה שני, אשר לו זיקה למקרקעין, לא כל שכן, לשיטתו, גובר בעל התחייבות על המעקל, שאין לו למעשה זיקה בקרקע. שיקול נוסף, הוא זה אשר הוצג לעיל, ועניינו שכלול "זכות שביושר" של הקונה, אשר המוכר התחייב להקנות לו בעלות במקרקעין או במטלטלין.

המסקנה המתבקשת היא, כי לאור ההלכה שקבע ביהמ"ש העליון בעניין אהרונוב, אין כל תוקף לעיקולים שהוטלו על הנכס, והם נסוגים מפני זכויות הקניין שביושר שבידי המבקשים, אותה קיבלו ברגע כריתת הסכם המכר, קרי: ביום 8/06/04, ולכל היותר, ביום מסירת החזקה בנכס - 23/08/04. זאת, בהנחה, שעסקינן בעסקה כשרה.

כשרות העיסקה, במובן הרחב, היא תנאי להחלת הלכת אהרונוב, משני כיוונים. הראשון - תנאי בלתו אין ונובע גם מהגיונם של דברים, שאם העברת הזכויות בנכס המקרקעין היתה בטלה וחסרת נפקות, כגון שעסקינן בחוזה למראית עין, לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ממילא אין כוחה יפה להקנות גם זכויות שביושר לרוכש. השני - עניינו בסייג שמופיע בפסיקה שאחרי הלכת אהרונוב, ולפיה אם ההתנהלות הרוכש נגועה בחוסר תום לב, בנסיבות מסויימות יכול הדבר להביא לשלילת עדיפותו שמכח הזכות שביושר שרכש, ומתן קדימה ותוקף לעיקול המאוחר. כפי שנראה, בענייננו, תוקף המשיב 6 את נפקות הסכם המכר מהכיוון השני מבין אלה, זה שעניינו חוסר תום לב, בד בבד עם טענתו שכוחו של חוזה המכר אינו יפה מלכתחילה ליצור זכות קניין למבקשים בדירה, מאחר שהתמורה לא שולמה במלואה.

5. אשר לטענת המשיב 6, לפיה העסקה לא הסתיימה, מאחר ולא שולמה מלוא התמורה עבור הנכס - דין טענה זו להדחות.

הצדדים מסכימים, כי במעמד החתימה על ההסכם, שילמו המבקשים 20,000$ למשיבים, ובנוסף, שילמו סך של 36,740$ שהם 165,000 ₪ ביום 22/06/04 וכן 66,996$ שהם 298,000 ₪ ב-2 שיקים בנקאיים שמועד פירעונם היה ב-22/07/04, טרם העברת החזקה בנכס.

המחלוקת, אם כן, הינה סביב 148,000 ₪, אשר שולמו, לכאורה, בשיק שאינו בנקאי, וכעולה מנספח ט', שהוא מסמך גמר חשבון מיום 23/08/04, ובלב מחלוקת הצדדים, אישרו המשיבים קבלת שיק זה, שהינו "סופי ואחרון", כלשון המסמך.
המבקשים טוענים, כי אכן שילמו את תמורת הדירה בשיקים בנקאיים, כאשר התשלום האחרון, ע"ס 148,000 ₪, שולם על ידם במעמד עריכת "גמר החשבון", באמצעות שיק דחוי רגיל, אשר הופקד בנאמנות, בתיאום עם ב"כ המשיבים, אצל ב"כ המבקשים - עו"ד אסטנג'לוב, עד לסיום הליך רישומם כבעלי הזכויות בנכס במינהל, וזאת כדי למנוע מצב שיוטלו עיקולים על הנכס - דבר אשר אירע בפועל, בטרם תירשמנה הזכויות על שמם. עם זאת, הם מוסיפים, כי סכום זה שולם על ידם במלואו, ואין הם חייבים להם דבר.

עו"ד אסטנג'לוב העיד בביהמ"ש ביום 9/07/08, מטעמם של המבקשים. בעמ' 2 לפרוט' עדותו מיום זה, הוא מסביר כי: "העברת הזכויות הושלמה, מלוא התמורה שולמה, אך חלק ממנה 148 אלף ₪ שולם באמצעות שיק, הדבר נעשה בגלל שהמוכר חשש מעיקולים שעומדים לחול עליו, כדוגמת טלעד שבאמת הטילה עיקול לימים. השיק הופקד בזמנו אצלי". הוא ממשיך ומתאר את אופן העברת התשלום מהמבקשים ל"טלעד", על מנת להסדיר את חוב המשיבים ולהסיר את העיקול שהוטל על הנכס. הוא גם מתאר התחשבנויות שונות שנעשו בין הצדדים, בין אם בתשלומים ישירות לנושי המשיבים, כגון זה ששולם ל"טלעד" על מנת לבטל עיקול, ובין קיזוזים "לאור חריגות בניה" כלשונו, אשר הפכו את השיק לא רלוונטי מבחינת הסכום הרשום על גביו, כפי שאומר שם: "השיק שהופקד אצלי הוחזר במסגרת אותן התחשבנויות לקונים כי הוא לא היה רלוונטי עוד מבחינת הסכום".

אכן, כטענת המשיב 6, המבקשים לא הציגו בפני ראיות שיש בהן לשכנע כי הסכום השנוי במחלוקת אכן שולם במלואו למשיבים. ואולם - אף אם זהו המצב לאשורו (ויודגש, כי אין בהנחה זו כדי לקבוע מסמרות או עובדות לעניין זה), הרי, אין בכך להעלות או להוריד בכל הקשור לזכויות המבקשים אשר נתגבשו בנכס, ובשלילת האפשרות של המשיב 6, או כל נושה לא מובטח אחר של המשיבים, להיפרע הימנו. אין חולק, כאמור, שמרבית התמורה עבור הנכס, שולמה ע"י המבקשים, ומאחר והמחלוקת עניינה סכום מועט יחסית, ששיעורו 24% ממלוא התמורה, הרי, שכפי שקבע כב' הש' ברק, בעמ' 285 לפסה"ד בעניין אהרונוב, הנושה "רשאי לעקל את זכותו של המוכר (ליתרת המחיר) כלפי הקונה" ו- "לעקל את הנשיה של המוכר כלפי הקונה", אך אינו יכול "להטיל עיקול במישרין על הקרקע הנמכרת, וזאת בשל העדר יריבות עם הקונה".

מסיבה זו, דין טענה זו להידחות, כאמור.

כעת לשאלת כשרות העסקה.

6. כאמור, משיב 6 טען, בכובעו כבעל עיקול על הנכס, כי העסקה אינה כשרה, מאחר שהמסמך לפיו שולמה מלוא התמורה מזויף, ואילו השיק - ניתן בדיעבד, ולא בתאריך הנקוב על גביו, במטרה למנוע ממנו לפרוע את חובם של המשיבים כלפיו מתשלומים שקיבלו עבור הנכס.

המבקשים טוענים, כי לא רק שלטענתו זו אין שחר, אלא שהוא עצמו לקח חלק בהתנהלות, לפיה שילמו המבקשים סך של 25,000 ₪ ל"טלעד", על מנת לבטל עיקול שהוטל על הנכס בשל חוב המשיבים להם, וכי סכום זה, אשר היה יותר מבידיעתו - שולם והיה אמור להיות מקוזז מהשיק הדחוי בו עסקינן, כמו גם קיזוזים אחרים, שנעשו לשיטתם, בינם לבין המשיבים, בשל חריגות בנייה ועניינים אחרים.

יוצא, אם-כן, שהטענות כנגד כשרות העסקה אינן כאלה שיורדות לשורש תוקפה, כגון שמדובר בחוזה למראית עין, שאזי היתה לכך נפקות להחלת הלכת "אהרונוב", אלא פועלן של הטענות הוא ביחס להשלמת ביצוע ההתחייבויות שעפ"י חוזה המכר, משמע, תשלום או אי-תשלום מלוא התמורה.

מצינו לעיל, שאין נפקות קריטית לענייננו, כלל ועיקר, לשאלה זו, לכאן או לכאן, וכי לצורך החלת ההלכה ויישומה אין צורך שמלוא התמורה תשתלם, והזכויות שביושר בנכס המקרקעין נרכשות ע"י הקונה כבר בשלב כריתת חוזה המכר.

העיסוק בפלוגתא זו לגופה, הוא איפוא רק במישור קיומו או היעדרו של תום לב אצל המבקשים, בשלב המאוחר יותר, נתון שיש לו השלכה אפשרית לנדון, בשל אותו סייג מסוים שהלכת אהרונוב מסויגת בו, והילכך ניזקק אף לבדיקת האמור לגופו.

עו"ד אסטנג'לוב העיד, כי נספח ט' אותנטי, ונערך במשרדו ובנוכחותו. בעמ' 3 לפרוט' עדותו, אומר, שעה שהציגו בפניו את נספח ט' נשוא המחלוקת, כי: "המסמך הזה נעשה במשרד שלי ב 23.8.04. צמוד למסמך הזה יש צילום של השיק. ניתן שיק צמוד למסמך. הצדדים ניסחו אותו ביניהם במשרד שלי".

לדבריו, מאחר וב"כ המשיבים-המוכרים בעסקת המכר הסכים לנוסח לפיו התקבל שיק שטרם נפרע, ומלבדו העסקה גמורה, ברי כי הוא, כעו"ד של הקונים, יסכים לניסוח, שהרי הוא מיטיב עימם ושומר על ביטחונם הכלכלי, עד לרישום זכותם בנכס. ובהמשך, הוא אומר: "זה היה על דעת עו"ד תומר יפת... אני צריך להגן על הקונים שלי. אני יצגתי פה קונים. מודיעים לי שיש סיכוי לכל מיני עיקולים וכו'. ואם עו"ד יפת הסכים לניסוח כזה אני בטח אסכים.... עו"ד אזואלוס יודע על המסמך הזה ושהוא אותנטי". הוא אף מרחיב, ומציין מדוע איש ממשרדו לא חתום על מסמך לוואי אשר בד"כ הוסף לשיקים הבנקאיים שניתנו, ובו אישור עוה"ד על קבלת השיק בנוכחותו, בעמ' 5: "הרי שיק כזה יכול לחזור, והיות ואני לא מייצג את המוכר, לא רציתי שיצא כזה מסמך שאני חתום עליו או ממשרדי, לכן העדפתי שיעשו את זה ביניהם".

מדברים אלו, כמו גם התרשמותי מהצדדים במהלך הבאת ראיותיהם, נחה דעתי כי אין המדובר באחיזת עיניים או בחוסר כשרות של המסמך או העסקה שבוצעה, אלא - לכל היותר - בניסיון של המבקשים, אשר אושר בהתנהגות המשיבים, למזער את נזקם ולהישמר מעיקולים עתידיים על הנכס, ככל הניתן.

בכך, יש לטעמי להוציא את העוקץ מטענת המשיב 6 לעניין חוסר תום-ליבם של המבקשים, אשר בשלו, יש לשיטתו שלא להחיל עליהם את הלכת אהרונוב, גם אם יימצא כי העסקה כשרה. בעניין זה, מצטט המשיב 6 את דברי כב' הנשיא ברק בע"א 790/97 בנק המזרחי נ' אברהם גדי, פ"ד נט(3)703, 705: "עדיפותו של הקונה אינה אבסולוטית, והיא עלולה לסגת מפני עקרון תום-הלב, גם הזכות שביושר כפופה לחובה לנהוג בתום-לב. אי-עמידה בדרישות תום-הלב עלולה להביא לשלילת עדיפותו של הקונה שאלמלא כן היתה מוקנית לו".

בהתנהלות המבקשים לא נפלו דופי או חוסר תום לב, בשלב כריתת החוזה ושכלולו, ואילו בשלב המאוחר, עת נערכו ההסדרים בעניין התשלום האחרון, שעליהם יצא קצפו של המשיב 6, אפשר שנסיונם להבטיח את השלמת העסקה מפני נושים ומעקלים היה מגושם ובעייתי כלשהו, אך אין לומר שמדובר בחוסר תום לב או בהתנהגות פסולה שהגיעו כדי נימוק לשלול מהמבקשים את הזכויות שביושר שרכשו בנכס.

7. משלא נמצא כי העסקה היתה נגועה בחוסר כשרות, בשני המישורים הללו, ברי, כי אין נפקות בהליך זה לשאלה האם שולמה מלוא התמורה, אם לאו, כשברור הוא, שחלק הארי של התשלום ניתן טרם העברת החזקה בדירה, ועל כל פנים, עניין התמורה יכול ויתברר בהליך נפרד, ובערכאה המתאימה לכך, והצד הטוען לו - בין אם מדובר במשיבים, שיוזכר כי לא השיבו להמרצת הפתיחה, ולא היו צד אקטיבי בהליך דנן, ובין באחרים - עליו נטל ההוכחה.

יחד עם זאת, ראוי להעיר, שככל שלא שולמה התמורה במלואה, ומעבר לזכותם של המשיבים, המוכרים, להיפרע מן המבקשים, הרי למשיב 6 ישנה זכות לעקל, כנושה המשיבים, את הזכות לתמורה העומדת למשיבים, ככל שזו קיימת, או לעשות שימוש במנגנון הקבוע בסעיף 48 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, והוא בקשת זוכה לחייב את צד ג' בחוב הפסוק במסגרת תיק ההוצל"פ. זאת - אם וככל שעומד המשיב 6 על כך כי קיימת יתרה בלתי משולמת, אשר כזו.

אולם, כאמור, אין זה עניינו של ההליך דנן.

8. כאמור, מצאתי כי הסכם המכר והעברת החזקה בדירה, נעשו בתום-לב, וזמנם קדם לעיקולים נשוא דיוננו. התוצאה היא שהזכויות בדירה עברו למבקשים לפני הטלת העיקולים, ובעת הטלתם - לא היתה למשיבים עוד כל זכות שניתן לתפוס או לעקל.

תרופתו של המשיב 6 אינה כלפי המבקשים, כי אם כלפי המשיבים 1-2, וכלפי קניינם שלהם, למעט הדירה הנ"ל.

בשולי הדברים, ראוי לאזכר דברים שכתב כב' הש' טירקל בפס"ד טקסטיל ריינס, עמ' 239: "התוצאה שאליה הגענו נכונה מהבחינה המשפטית, היא גם צודקת. אין זה מתקבל על הדעת - ועל הלב - שאדם שקנה נכס בתום לב, ללא קנוניה, לאחר שבדק במינהל את הרישומים לגבי הנכס והשלים את הרכישה, ייפגע על-ידי עיקול שהטיל נושה של המוכר על הנכס אחרי מכירתו לקונה. תוצאה כזאת יש למנוע".

אשר על כן, הבקשה מתקבלת, באופן שמוצהר כי מוסרים בזה העיקולים המוטלים על הנכס, ולפיכך זכאים המבקשים להירשם כבעלי זכויות המקרקעין בדירה, אף בספרי המינהל, כפוף לקיום כל הנהלים והאגרות הכרוכים בכך.

המשיב 6 ישא בהוצאות המבקשים ובשכר טרחת עורכי דינם, בשיעור כולל של 7,500 ₪, בצירוף מע"מ כחוק.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון