גוש 3633 מתחם נים, מכיל 97 חלקות: גוש 3633 חלקה 1, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 2, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 3, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 4, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 5, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 6, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 7, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 8, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 9, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 10, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 11, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 12, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 13, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 14, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 15, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 16, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 17, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 18, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 19, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 20, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 21, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 22, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 23, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 24, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 25, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 26, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 27, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 28, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 29, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 30, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 31, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 32, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 33, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 34, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 35, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 36, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 37, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 38, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 39, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 40, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 41, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 42, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 43, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 44, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 45, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 46, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 47, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 48, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 49, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 50, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 51, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 52, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 53, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 54, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 55, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 56, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 57, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 58, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 60, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 61, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 62, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 63, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 64, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 65, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 66, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 67, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 68, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 69, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 70, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 71, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 72, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 73, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 74, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 75, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 76, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 77, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 78, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 79, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 80, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 81, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 82, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 83, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 84, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 85, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 86, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 87, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 88, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 89, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 90, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 91, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 92, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 93, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 94, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 95, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 96, סטטוס:מוסדר גוש 3633 חלקה 97, סטטוס:מוסדר קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 3633 באר יעקב / ראשון לציון: רקע ביום 15.2.06 פורסם ברשומות צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (דרך מס' 4313: עוקף באר יעקב), התשס"ו - 2006 החל על חלק מחלקה 61 בגוש 3633 (להלן: "המקרקעין") ובהתאם הפקיעה המשיבה חלק מהמקרקעין ושילמה למבקשים אשר החזיקו בזכויות חכירה במקרקעין סך של 147,000 ₪ כפיצוי בגין אובדן זכויות העיבוד החקלאי במקרקעין. בתובענה שלפני עותרים המבקשים לחייב את המשיבה לשלם להם פיצויי הפקעה בסך 695,300 ₪ בהתאם למפורט בחוות דעתו של שמאי המקרקעין חיים בן ארי. דיון המבקשים נסמכים על חוות דעתו של השמאי חיים בן ארי (נספח ד) לפיה סך של 18$ למ"ר מהווה פיצוי ראוי בגין שלילת זכויות המבקשים במקרקעין. את חוות האמורה סומך השמאי על הנתונים הבאים: חכירת המקרקעין אמורה להסתיים ביום 30.9.31. תנאי החכירה. בעלי זכויות בר רשות לתקופות קצרות של 3 שנים בלבד קיבלו מהמשיבה פצויי הפקעה בעד קרקעות חקלאיות בשיעור של 5,000$ לדונם בצירוף מע"מ. פוטנציאל הפשרת החלקה מיעוד חקלאי ליעודי קרקע סחירים בהתאם לתוכנית שהוחל בהכנתה בשנת 1998 בקרקע גובלת למקרקעין. פסקי דין, לפיהם שווי קרקע חקלאית בבעלות פרטית בסביבת החלקה מוערך בגבולות 90$ למ"ר. סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, קובע: "הערכת הפיצויים בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק לכל בעל קרקע בהתאם לסעיף 8, ינהג לפי התקנות דלקמן : - (א) בית המשפט לא יביא בחשבון את העובדא שהקרקע נכבשה בכפיה ; (ב) בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב : בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה- (I) יעריכם לפי השוי שימצאנו בית המשפט כשויה של הקרקע על הבסיס הנ"ל בתאריך שבו נתפסה על ידי הרשות, כשתפיסה זו חלה לפני תחילת תקפה של פקודה זו, ואילו בכל מקרה אחר - בתאריך שבו יכלה רשות לתפוס אותה עפ"י הוראות פקודה זו, בלי לשים לב אל כל השבחות או עבודות שנעשו בקרקע לאחר כל תאריך כזה ע"י רשות או ע"י הבעלים או ע"י כל אדם אחר ; וכן (II) ...; (ג) ... ; (ג1) היתה הקרקע מיועדת לתכלית שלפי מהותה אין היא מעוררת ביקוש כללי, או שוק לקרקע, לאותה תכלית, ואלמלא קניית החזקה לפי פקודה זו היתה הקרקע מוסיפה להיות מיועדת לאותה תכלית, רשאי בית המשפט, אם הוא משוכנע שמתכוונים בתום לב לסידור מחדש במקום אחר, להעריך את סכום הפיצויים על יסוד חישוב ההוצאות המתקבלות על הדעת של הסידור מחדש כאמור; (ד) כמו כן יביא בית המשפט בחשבון - (I) את הנזק, אם יש נזק, שנגרם מחמת ניתוקה של הקרקע מקרקע אחרת השייכת לבעל; (II) את העליה או הפחת בשוי קרקע אחרת השייכת לבעל, ובשעה שיבואו להעריך את הפיצויים שיש לשלמם, ינכו מסכום שוי הקרקע והנזק שנגרם לה את שיעור העליה או יוסיפו עליו את שיעור הפחת ; וכן (III) ..." מהאמור בסעיף 9 (ב) (I) שלעיל עולה כי בחישוב הפיצויים בעד הפקעת מקרקעין יש להתחשב ביעוד המקרקעין במועד ההפקעה ואין להתחשב באפשרויות עתידיות לשינוי ייעוד המקרקעין. בחקירתו העיד השמאי חיים בן ארי (ש' 7 בע' 3 לפרוטוקול מיום 26.6.07): "ת. אני מתקן את תשובתי הקודמת - הערך של 18 דולר למטר איננו הערך המתאים לפיצויים לפי סעיף 15 לחוזה החכירה. הוא כולל גם פוטנציאל תכנוני." נמצא, שחוות דעתו של השמאי מטעם המבקשים נסמכה על נתונים שלא היה מקום להתחשב בהם בחישוב הפיצויים המגיעים למבקשים בעד הפקעת המקרקעין. ממילא בחוות הדעת האמורה אין כדי לתמוך בטענות המבקשים לעניין הפיצוי הראוי בעד הפקעת המקרקעין. בקביעת הפיצויים ששולמו למבקשים בעד הפקעת חלק מהמקרקעין נסמכה המשיבה על חוות דעתה של שמאית המקרקעין פנינה אבן חן (נספח ב), אשר חישבה את סכום הפיצוים ששולמו למבקשים כאילו הופקעו כל המקרקעין למרות שבפועל הופקעו רק חלק מהמקרקעין ואף חישבה את סכום הפיצוי בעד מלוא שטח המקרקעין לפי ייעוד חקלאות אף שבמועד ההפקעה יועדו המקרקעין לדרך. בקביעת שיעור הפיצוי נסמכה השמאית אבן חן על ערכים שנקבעו ביחס לקרקעות שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל ומעובדות על ידי חקלאים ופסיקת בית המשפט. בחקירתה העידה פנינה אבן חן השמאית מטעם המשיבה (ש' 14 בע' 8 לפרוטוקול מיום 26.6.07): "ש. נכון שבהמשך כביש 4313 בתחום המושב תלמי מנשה, לגבי קרקעות חקלאיות המוחכרות על ידי המינהל למושב בחכירה תלת שנתית, שילמה המשיבה פיצויים למושב לפי 5 אלף דולר לדונם בצירוף מע"מ? ת. נכון. ח.ח... ש. למה שולם הסכום של 5 אלף דולר לדונם בעוד שכאן לגבי החלקה נשוא התובענה המלצת לשלם 4 אלף דולר. ת. תוכנית המתאר של באר יעקב מ"מ/825 מיקום הקרקעות החקלאיות של מושב תלמי מנשה משיקות לדרך ארצית. לדרך יש השפעה על שווי, אפילו אם אין לה פוטנציאל תכנוני מוגדר. הקרבה לדרך נותנת משקל לשווי. הקרקע של המבקשים נמצאת בקצה באר יעקב באזור חקלאי שהנגישות הארצית לא השפיעה על השווי." ההסבר שניתן על ידי השמאית פנינה אבן חן להבחנה בין השווי של קרקע הסמוכה לדרך ארצית לבין המקרקעין לא הופרך על ידי המבקשים ויש בו כדי להסביר את הפער בין הפיצוי שניתן עבור הפקעת מקרקעין הסמוכים לדרך ארצית בתחום המושב תלמי מנשה לבין הפיצוי ששולם למבקשים. לטענת המבקשים, לא מצאו בסביבת המקרקעין זכות דומה אותה ניתן לרכוש בסכום הפיצויים ששילמה להם המשיבה, ועל כן זכאים הם לסכום שיאפשר להם לרכוש זכות דומה באזור אחר גם אם הסכום האמור עולה על שווי זכותם במקרקעין. טענה זו של המבקשים הועלתה לראשונה בחקירתו של השמאי מטעם המבקשים (ע' 1 לפרוטוקול מיום 26.6.07) והמשיבה התנגדה להרחבת חזית זו. זאת ועוד. מלבד העלאת הטענה האמורה לא צירפו המבקשים ראיה שיש בה כדי ללמד על שוויה של זכות דומה במקום אחר. לפיכך, אני דוחה את טענה זו. סוף דבר המבקשים לא השכילו להוכיח שהם זכאים לפיצוי העולה על הפיצוי ששולם להם על ידי המשיבה, ועל כן אני דוחה את התובענה. המבקשים ביחד ולחוד ישלמו למשיבה את הוצאות המשפט, ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. קרקעותגוש חלקה