קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 4040 באר יעקב: 1. עניינה של עתירה זו בבקשת העותרים כי יוצהר שבטלה מטרת הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור, ולחילופין כי תינתן למשיבות הוראה להשלים את הליך הפקעת המקרקעין, ובכלל זה לשלם פיצויי הפקעה לעותרים. לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה כי לא ניתן להיענות לעתירה, על שני ראשיה, ולפיכך דינה להידחות. להלן נימוקיי. רקע עובדתי 2. מקרקעי העותרים נמצאים בתחומי המשיבה 1, המועצה המקומית באר יעקב. העותרים רכשו את זכויותיהם במקרקעין בשנת 1976, עת היו ידועים כגוש 4040 חלקה 121. ביום 20.12.1981 פורסמה למתן תוקף תוכנית איחוד וחלוקה ממ/1418 (להלן: "התוכנית הראשונה"), ומכוחה הוגדרו מקרקעי העותרים כחלקה 64 בגוש 4040. ביום 14.6.1987 פורסמה למתן תוקף תוכנית איחוד וחלוקה ממ/1418/ 2 (להלן: "התוכנית השניה"). מכוחה של התוכנית השנייה הוקטן גודל חלקה 64 מ- 1113 מ"ר ל- 885 מ"ר, וזאת בעקבות כך שחלקה הדרומי נגרע ממנה וצורף לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), המסומן בתוכנית השניה כ"צ.פ. 2" (להלן: "השצ"פ"). במקביל הוגדלו זכויות הבניה של העותרים ביחס לחלק המגרש שנותר בבעלותם. בהתאם לטבלת ההקצאות והאיזון שצורפה לתוכנית השניה, התוצאה המשוקללת לאחר התוכנית השניה היא ששווי מקרקעי העותרים עלה במעט (תשלומי האיזון שנקבעו להם עמדו על 2,127 דולר). להשלמת התמונה יצוין כי כיום מוגדרים מקרקעי העותרים כחלקה 542 בגוש 4040. 3. ביום 22.6.2008 הגישה המועצה המקומית באר יעקב (המשיבה 1) תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, שסומנה ממ/1418/ 11 (להלן: התוכנית השלישית"), אשר מטרתה המוצהרת הייתה לבטל את השצ"פ, ולצרף את שטחו למגרשים הגובלים. בדברי ההסבר לתוכנית השלישית נאמר כי "[התוכנית השניה] מקצה שטח ציבורי פתוח שהוא "כלוא" בין מגרשי בניה ואינו משרת בצורה יעילה את כל תושבי השכונה. שטח זה לא פותח והמועצה המקומית הגיעה למסקנה כי הוא לא ישרת את כל תושבי השכונה ועדיף לבטלו ולצרף את השטח למגרשים הגובלים". 5. התוכנית השלישית הובאה ביום 9.2.2009 לפני וועדת משנה נקודתית של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, וזו החליטה לדחותה, תוך שהיא מציינת כי "הוועדה איננה רואה מקום לביטול השצ"פ המהווה המשך תכנוני נכון לשביל ירוק המוביל מצפון לדרום. הוועדה סבורה כי השצ"פ הנדון דרוש לרווחת הציבור וכי על הוועדה המקומית להפקיעו לשם כך. בנוסף הוועדה אינה רואה מקום להכשרת בניה בלתי חוקית באמצעות ביטולו של השצ"פ, וסבורה כי אישור עבירות הבניה במקום עלולה לעודד עבירות בניה נוספות" (להלן: "החלטת וועדת המשנה"). 6. בעקבות החלטת וועדת המשנה הוגשה העתירה שלפני. העתירה איננה תוקפת ישירות את החלטת וועדת המשנה, אלא מעלה טענה לפיה לאור חוסר המעש של הרשות המקומית באר יעקב, אשר איננה פועלת לפיתוח השצ"פ, פקעה מטרת ההפקעה, ולפיכך מן הראוי להשיב את הקרקע לבעליה. לחילופין, נטען ע"י העותרים כי אם יקבע שהמטרה הציבורית לא ננטשה, אזי יש לפסוק פיצויי הפקעה לטובתם. 7. יצוין כי במהלך ניהול ההליך ביקשתי מהרשות המקומית באר יעקב כי תבהיר מה הן תוכניותיה ביחס לשצ"פ. ביום 15.6.2011 נמסרה הודעה מטעם ב"כ המשיבות 1 ו-2, בה נאמר כי "המועצה סללה שביל להולכי רגל במרכז השצ"פ וכן דשא בחלקו המערבי דרומי של השצ"פ. ביתר חלקיו של השצ"פ לא בוצעו עבודות פיתוח ויודגש כי יתרת החלקים מוחזקת ע"י דיירים במתחם". 8. בעקבות הודעה זו התבקשה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה להבהיר האם בכוונתה לנקוט צעדים על מנת להביא את הרשות המקומית באר יעקב לפעול בהתאם להחלטת וועדת המשנה, או, לחילופין, האם בכוונתה של הוועדה המחוזית לבחון מחדש את המצב התכנוני. על כך ענתה ב"כ הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז בהודעתה מיום 27.11.2011 כי "כגוף תכנוני, אין זה מתפקידה ו/או מסמכותה להורות על השקעת משאבים בפיתוח כזה או אחר. ואולם, תכנונית, ... סבורה הוועדה המחוזית כי השטח אמור להיות שטח ציבורי פתוח לטובת כלל הציבור". עוד הובהר כי "ככל שהדברים נוגעים לפינוי הפלישות במקרקעין - מישור האכיפה הפלילית, המשיבה תפנה ליחידת הפיקוח הארצית של הוועדה המחוזית כמו גם למחלקה לאכיפת דיני המקרקעין". ביחס למישור התכנוני הבהירה ב"כ המשיבה 3 כי "ככל שתוגש תוכנית חדשה לוועדה המחוזית, זו תבחן בכלי התכנון המקובלים וזאת מבלי לגרוע כאמור מן הצורך לטפל בעבירות התכנון והבניה שיובאו אף הן בחשבון במסגרת כל הליך תכנוני". 9. ניסיון נוסף שנעשה במסגרת ההליך שלפני על מנת לקדם פתרון למצבו הנוכחי של השצ"פ לא נשא פרי. לאור זאת, ולאחר שנתקבלו סיכומי הצדדים, אין מנוס מלהכריע בעתירה. דיון והכרעה 11. אין לכחד - מצב הדברים שנוצר ביחס לשצ"פ אינו תקין: מצד אחד, בשצ"פ קיימות פלישות של בעלי מקרקעין שכנים (שאינם העותרים), אשר ספק אם הן מטופלות כראוי. פלישות אלו, מביאות לכך שהרשות המקומית באר יעקב, אשר היא זו שאמורה לפתח את השצ"פ לרווחת הכלל, אינה רואה תכלית להשקיע בו כספי ציבור, ואף פעלה בעבר על מנת לבטל את ייעודו הציבורי, ולחלקו בין בעלי המקרקעין הגובלים בשצ"פ; מצד שני, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז, שהיא הגורם התכנוני המכריע, סבורה כי קיימת הצדקה להותרת השטח כשצ"פ, וכי יש לפעול על מנת לפתחו לרווחת כלל הציבור. במיוחד מדגישה הוועדה מהחוזית את השיקול לפיו אסור להיכנע למציאות הפלישות בשטח, ועל כן אין לאשר בגינה את ביטול הצורך הציבורי בשצ"פ; מצד שלישי, העותרים, שאינם נמנים על הפולשים לשצ"פ, עומדים ועיניהם כלות, באשר השטח שהיה בעבר בבעלותם עומד מוזנח ופלוש. מציאת פתרון למצב דברים עגום זה מחייב פעולה תקיפה מצד רשויות אכיפת החוק כלפי הפולשים, על מנת שניתן יהיה לפתח את השצ"פ, ולממש את הפוטנציאל הטמון בו לרווחת הציבור. ספק בעיני אם הפעולות שננקטו על ידי המשיבות ממצות את כל שניתן וראוי לעשות, ואולם לא בכך עוסק ההליך שלפני. 12. לוז ההליך שלפני בטענת העותרים כי לאור העובדה שהרשות המקומית באר יעקב נואשה בשנת 2008 מהאפשרות להשתמש בשצ"פ לרווחת הציבור (כפי שנלמד מהגשת התוכנית השלישית), ובשים לב לעמדתה, כפי שהובהרה בהליך, כי גם כיום אין בכוונתה לנקוט בפעולות ממשיות לפיתוח השצ"פ, הרי שפקעה מטרת ההפקעה. אינני סבור שניתן להגיע למסקנה זו, בעיתוי בו אנו מצויים. 13. אין חולק כי הרשות המקומית באר יעקב סברה בעבר כי אין עוד תועלת ציבורית בקיום השצ"פ (ולראיה, עמידתה מאחורי התוכנית השלישית). ואולם, עמדתה זו לא התקבלה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, אשר סברה, ועודנה סוברת, כי אין לאפשר את ביטול השצ"פ משני טעמים: ראשית, מבחינה תכנונית יש חשיבות בהותרת השצ"פ, וזאת הן בשל היותו המשך תכנוני לשביל ירוק המוביל מצפון לדרום (הקיים בשצ"פ גם כיום), הן בשל הפוטנציאל העתידי שבקיום שטח פתוח לרווחת הציבור. שנית, כעניין של מדיניות יש להילחם כנגד פלישות ובניה בלתי חוקית, ולא לתגמלן על דרך של ביטול השצ"פ, והעברת הקרקע לידיים פרטיות. גישתה זו של המשיבה 3, שהיא בעלת הדעה בתחום התכנון, התקבלה (גם אם בלי חמדה) על ידי הרשות המקומית באר יעקב והוועדה המקומית לתכנון ולבניה, והיא זו שמבטאת את עמדת הרשויות נכון לעת הזו. 14. במצב הדברים האמור, ומאחר שהמטרה הציבורית מוגשמת בחלקה (קיומו של שביל מעבר ודשא בחלק מהשצ"פ) ומסוכלת בחלקה (בשל פלישות לשצ"פ), לא ניתן לומר, בשלב בו אנו מצויים, כי מטרת הפקעה נזנחה או בטלה (והשוו עע"מ 7859/11 הרב קרקובסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו (ניתן ב- 22.7.2013)). כידוע, פינויים של פולשים הוא הליך הדורש זמן ממושך, וכל עוד הוא בעל סיכוי, לא יהיה זה נכון להתערב בסמכותן של המשיבות לעשות שימוש בסמכותן על פי חוק על מנת לטפל בבניה הבלתי חוקית ובפלישות (וראו הודעת ב"כ הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה לפיה היא פועלת על מנת להביא לפינוי הפולשים ולהריסת המבנים הבלתי חוקיים). 15. ויובהר, המשיבות אינן יכולות להסתפק בהצהרות בעלמא, אלא מחובתן לשנס מותניים, ולפעול למען פינוי הפולשים והריסת המבנים הבלתי חוקיים - והכל בטווח זמן קצר ככל הניתן. ככל שלא יעשו כן, דהיינו לא יפעלו במהלך השנים הקרובות לפינוי הפולשים והריסת המבנים הבלתי חוקיים שהוקמו בשצ"פ, יהיה בכך אות וסימן כי האמירות בדבר חשיבותו הציבורית של השצ"פ הן אמירות ריקות מתוכן, וכי הלכה למעשה אכן בטלה מטרת ההפקעה. במקרה כזה טוב יעשו המשיבות אם יבחנו פעם נוספת את עמדתן, ואם לא ישכילו לעשות כן, תמיד פתוחה הדרך לפני העותרים להגיש עתירה מחודשת בעניין זה. 16. מאחר שאין בידי לקבוע בשלב זה כי פקעה או התבטלה מטרת ההפקעה, דין העתירה להכריז על בטלות ההפקעה להידחות. ממילא אין מקום לבחון במקרה זה את השאלה המשפטית האם ההלכות שנקבעו בעניין פקיעת מטרת ההפקעה, מבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625 (2001) ואילך, חלות גם במקרה בו מקרקעין הוקצו למטרה ציבורית באמצעות הליך איחוד וחלוקה. המדובר בשאלה לא פשוטה, אותה מוטב להותיר למקרה בו הוכח שמטרת היעוד לצורכי ציבור אכן פקעה. 17. לאור האמור לעיל, ועל מנת להכריע בראשה השני של העתירה, נותר לי להתייחס למחלוקת שנפלה בין הצדדים בדבר הדרך המשפטית באמצעותה יועד השצ"פ לצורכי ציבור במסגרת התוכנית השנייה. לשיטת העותרים, למרות שהיעוד הציבורי של השצ"פ נקבע בתוכנית שהוגדרה כתוכנית איחוד וחלוקה, הרי שחלקה 64 (החלקה בה עסקינן) לא היוותה כלל חלק מהאיחוד והחלוקה, ועל כן את נטילת השצ"פ ממנה צריכה להתבצע כהפקעה לצורכי ציבור לפי פרק ח' של חוק התכנון והבניה - פעולה שטרם הושלמה (בין היתר מאחר שטרם פורסם צו להפקעת המקרקעין). לעומת זאת, לשיטת המשיבות, יעוד הקרקע לצורכי ציבור נעשה כחלק מתוכנית איחוד וחלוקה, ועל כן, מבחינת הפרוצדורה אותה היה צריך לנקוט, המדובר בהפרשה לצורכי ציבור, שאינה טעונה ביצוע פעולות נוספות להפקעת המקרקעין (להשוואה בין שתי הדרכים הללו ליעוד קרקע למטרה ציבורית ראו משה רז כהן, איחוד וחלוקה (תשס"ח) 259 -322). ודוק, פסיקת בית המשפט העליון קבעה כי לעניינים מסוימים יש לראות הפרשת קרקע לצורכי ציבור במסגרת הליך איחוד וחלוקה כפעולה השקולה להפקעת המקרקעין (ראו, למשל, עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתחנון ובניה, מחוז מרכז (ניתן ב- 25.9.2008) בו נקבע כי המגבלה לפיה לא ניתן להפקיע יותר מ- 40% מהמקרקעין ללא פיצוי חלה גם על הפרשת קרקע לצורכי ציבור באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה). ואולם, לעניין אופן ביצוע ההליך (קרי, הפרוצדורה), דומה כי אין חולק שיש שוני בין הליך של הפקעה לצורכי ציבור להליך של הפרשה לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. 18. השאלה האם יעוד הקרקע לצורכי ציבור נעשה על דרך של הפרשה אגב הליך איחוד וחלוקה, או שעליה להתבצע על דרך של הפקעה לפי פרק ח' חוק התכנון והבניה, אינה יכולה להיגזר אך ורק מהפעולות שבוצעו ביחס לחלקה ספציפית הכלולה בתוכנית, אלא עליה להיקבע בשים לב למהותה הכללית של התוכנית בה עסקינן. הטעם לכך משולש: ראשית, תוכניות איחוד וחלוקה מוכנות מתוך נקודת מבט כוללת, המביאה בחשבון את מכלול החלקות בתחום התוכנית; שנית, הלכה המאפשרת קיומו של פיצול פנימי בתוך תוכנית, כך שלעיתים פעולות היעוד לצורכי ציבור יתפסו כפעולות הפקעה, ולעיתים כפעולות של הפרשה, איננה רצויה, וסופה שתוביל לבלבול ולחוסר וודאות; שלישית, על פי סעיף 122(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965, במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים "כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה". לאור הנחיה זו קשה להניח שכוונת המחוקק הייתה שדווקא אותם בעלים שמקבלים במסגרת התוכנית זכויות באותה חלקה שהייתה שייכת להם בעבר נתפסים כמי שמבחינה משפטית תוכנית האיחוד והחלוקה אינה חלה עליהם (ודוק, יתכנו מצבים, והתוכנית השלישית שהוגשה ביחס למקרקעין בהם עסקינן תעיד, בהם תוכנית איחוד וחלוקה מביאה דווקא להגדלת חלקה זו או אחרת, מבלי שישונה מיקומה). 19. לא נטען לפני כי התוכנית השנייה בכללותה איננה תוכנית איחוד וחלוקה, ולפיכך אין לי אלא לקבוע שגם נטילת חלק מחלקה 64, אשר בוצע כנגד הקצאת זכויות בניה (ובכפוף לתשלומי איזון) נעשתה כהפרשה במסגרת הליך איחוד וחלוקה. כך התייחסו לדברים בשעתו בעת קביעת תשלום האיזון, והעותרים לא מחו על כך. כך גם היה ראוי לנהוג. ממילא אינני רואה מקום לפסוק אחרת. במצב דברים זה, ובשים לב לכך שעל פי התחשיבים שנעשו בשעתו עלה שווי מקרקעי העותרים לאחר אישור התוכנית השנייה, גם אין מקום לפסוק פיצוי לעותרים (והשוו עע"מ 5736/08 אחימן נ' עיריית כפר סבא (ניתן ב- 21.7.2011)). 20. הצדדים טענו לפני גם לעניין היחס שבין הגשת עתירה בגין פקיעת או הפסקת מטרת ההפקעה לבין נקיטת הליכים לשינוי יעוד המקרקעין בהתאם לחוק התכנון והבניה. בעניין זה נקבעה בינתיים הלכה ברורה על ידי בית המשפט העליון (ראו עע"מ 9554/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' חליפיו של יעקב רויכמן ז"ל (ניתן ב- 29.1.2013)). מכוחה של הלכה זו רשאים היו העותרים שלפני להגיש את עתירתם, וזאת גם אם טרם מיצו את ההליכים לפני רשויות התכנון והבניה. ואולם, כמובהר לעיל, המצב לפנינו הפוך. רשויות התכנון והבניה הבהירו כי יש צורך ציבורי בשצ"פ, ומשעשו כן, יישרה הרשות המקומית קו עם גישה זו. במצב הדברים שנוצר, ובשים לב לקיומם של פולשים שפינויים מציב אתגר לא פשוט, אין מנוס מלאפשר למשיבות שהות נוספת בטרם יקבע כי מטרת ההפקעה פקעה. סוף דבר 21. לאור האמור לעיל, דין העתירה, על שני ראשייה, להידחות. בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות. עורך דיןקרקעותמקרקעיןגוש חלקה