גוש 4040 באר יעקב

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 4040 באר יעקב:

1. עניינה של עתירה זו בבקשת העותרים כי יוצהר שבטלה מטרת הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור, ולחילופין כי תינתן למשיבות הוראה להשלים את הליך הפקעת המקרקעין, ובכלל זה לשלם פיצויי הפקעה לעותרים. לאחר שבחנתי את טיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה כי לא ניתן להיענות לעתירה, על שני ראשיה, ולפיכך דינה להידחות. להלן נימוקיי.

רקע עובדתי

2. מקרקעי העותרים נמצאים בתחומי המשיבה 1, המועצה המקומית באר יעקב. העותרים רכשו את זכויותיהם במקרקעין בשנת 1976, עת היו ידועים כגוש 4040 חלקה 121. ביום 20.12.1981 פורסמה למתן תוקף תוכנית איחוד וחלוקה ממ/1418 (להלן: "התוכנית הראשונה"), ומכוחה הוגדרו מקרקעי העותרים כחלקה 64 בגוש 4040. ביום 14.6.1987 פורסמה למתן תוקף תוכנית איחוד וחלוקה ממ/1418/ 2 (להלן: "התוכנית השניה"). מכוחה של התוכנית השנייה הוקטן גודל חלקה 64 מ- 1113 מ"ר ל- 885 מ"ר, וזאת בעקבות כך שחלקה הדרומי נגרע ממנה וצורף לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), המסומן בתוכנית השניה כ"צ.פ. 2" (להלן: "השצ"פ"). במקביל הוגדלו זכויות הבניה של העותרים ביחס לחלק המגרש שנותר בבעלותם. בהתאם לטבלת ההקצאות והאיזון שצורפה לתוכנית השניה, התוצאה המשוקללת לאחר התוכנית השניה היא ששווי מקרקעי העותרים עלה במעט (תשלומי האיזון שנקבעו להם עמדו על 2,127 דולר). להשלמת התמונה יצוין כי כיום מוגדרים מקרקעי העותרים כחלקה 542 בגוש 4040.
3. ביום 22.6.2008 הגישה המועצה המקומית באר יעקב (המשיבה 1) תוכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, שסומנה ממ/1418/ 11 (להלן: התוכנית השלישית"), אשר מטרתה המוצהרת הייתה לבטל את השצ"פ, ולצרף את שטחו למגרשים הגובלים. בדברי ההסבר לתוכנית השלישית נאמר כי "[התוכנית השניה] מקצה שטח ציבורי פתוח שהוא "כלוא" בין מגרשי בניה ואינו משרת בצורה יעילה את כל תושבי השכונה. שטח זה לא פותח והמועצה המקומית הגיעה למסקנה כי הוא לא ישרת את כל תושבי השכונה ועדיף לבטלו ולצרף את השטח למגרשים הגובלים".

5. התוכנית השלישית הובאה ביום 9.2.2009 לפני וועדת משנה נקודתית של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, וזו החליטה לדחותה, תוך שהיא מציינת כי "הוועדה איננה רואה מקום לביטול השצ"פ המהווה המשך תכנוני נכון לשביל ירוק המוביל מצפון לדרום. הוועדה סבורה כי השצ"פ הנדון דרוש לרווחת הציבור וכי על הוועדה המקומית להפקיעו לשם כך. בנוסף הוועדה אינה רואה מקום להכשרת בניה בלתי חוקית באמצעות ביטולו של השצ"פ, וסבורה כי אישור עבירות הבניה במקום עלולה לעודד עבירות בניה נוספות" (להלן: "החלטת וועדת המשנה").

6. בעקבות החלטת וועדת המשנה הוגשה העתירה שלפני. העתירה איננה תוקפת ישירות את החלטת וועדת המשנה, אלא מעלה טענה לפיה לאור חוסר המעש של הרשות המקומית באר יעקב, אשר איננה פועלת לפיתוח השצ"פ, פקעה מטרת ההפקעה, ולפיכך מן הראוי להשיב את הקרקע לבעליה. לחילופין, נטען ע"י העותרים כי אם יקבע שהמטרה הציבורית לא ננטשה, אזי יש לפסוק פיצויי הפקעה לטובתם.

7. יצוין כי במהלך ניהול ההליך ביקשתי מהרשות המקומית באר יעקב כי תבהיר מה הן תוכניותיה ביחס לשצ"פ. ביום 15.6.2011 נמסרה הודעה מטעם ב"כ המשיבות 1 ו-2, בה נאמר כי "המועצה סללה שביל להולכי רגל במרכז השצ"פ וכן דשא בחלקו המערבי דרומי של השצ"פ. ביתר חלקיו של השצ"פ לא בוצעו עבודות פיתוח ויודגש כי יתרת החלקים מוחזקת ע"י דיירים במתחם".

8. בעקבות הודעה זו התבקשה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה להבהיר האם בכוונתה לנקוט צעדים על מנת להביא את הרשות המקומית באר יעקב לפעול בהתאם להחלטת וועדת המשנה, או, לחילופין, האם בכוונתה של הוועדה המחוזית לבחון מחדש את המצב התכנוני. על כך ענתה ב"כ הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז בהודעתה מיום 27.11.2011 כי "כגוף תכנוני, אין זה מתפקידה ו/או מסמכותה להורות על השקעת משאבים בפיתוח כזה או אחר. ואולם, תכנונית, ... סבורה הוועדה המחוזית כי השטח אמור להיות שטח ציבורי פתוח לטובת כלל הציבור". עוד הובהר כי "ככל שהדברים נוגעים לפינוי הפלישות במקרקעין – מישור האכיפה הפלילית, המשיבה תפנה ליחידת הפיקוח הארצית של הוועדה המחוזית כמו גם למחלקה לאכיפת דיני המקרקעין". ביחס למישור התכנוני הבהירה ב"כ המשיבה 3 כי "ככל שתוגש תוכנית חדשה לוועדה המחוזית, זו תבחן בכלי התכנון המקובלים וזאת מבלי לגרוע כאמור מן הצורך לטפל בעבירות התכנון והבניה שיובאו אף הן בחשבון במסגרת כל הליך תכנוני".

9. ניסיון נוסף שנעשה במסגרת ההליך שלפני על מנת לקדם פתרון למצבו הנוכחי של השצ"פ לא נשא פרי. לאור זאת, ולאחר שנתקבלו סיכומי הצדדים, אין מנוס מלהכריע בעתירה.

דיון והכרעה

11. אין לכחד - מצב הדברים שנוצר ביחס לשצ"פ אינו תקין: מצד אחד, בשצ"פ קיימות פלישות של בעלי מקרקעין שכנים (שאינם העותרים), אשר ספק אם הן מטופלות כראוי. פלישות אלו, מביאות לכך שהרשות המקומית באר יעקב, אשר היא זו שאמורה לפתח את השצ"פ לרווחת הכלל, אינה רואה תכלית להשקיע בו כספי ציבור, ואף פעלה בעבר על מנת לבטל את ייעודו הציבורי, ולחלקו בין בעלי המקרקעין הגובלים בשצ"פ; מצד שני, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז, שהיא הגורם התכנוני המכריע, סבורה כי קיימת הצדקה להותרת השטח כשצ"פ, וכי יש לפעול על מנת לפתחו לרווחת כלל הציבור. במיוחד מדגישה הוועדה מהחוזית את השיקול לפיו אסור להיכנע למציאות הפלישות בשטח, ועל כן אין לאשר בגינה את ביטול הצורך הציבורי בשצ"פ; מצד שלישי, העותרים, שאינם נמנים על הפולשים לשצ"פ, עומדים ועיניהם כלות, באשר השטח שהיה בעבר בבעלותם עומד מוזנח ופלוש. מציאת פתרון למצב דברים עגום זה מחייב פעולה תקיפה מצד רשויות אכיפת החוק כלפי הפולשים, על מנת שניתן יהיה לפתח את השצ"פ, ולממש את הפוטנציאל הטמון בו לרווחת הציבור. ספק בעיני אם הפעולות שננקטו על ידי המשיבות ממצות את כל שניתן וראוי לעשות, ואולם לא בכך עוסק ההליך שלפני.

12. לוז ההליך שלפני בטענת העותרים כי לאור העובדה שהרשות המקומית באר יעקב נואשה בשנת 2008 מהאפשרות להשתמש בשצ"פ לרווחת הציבור (כפי שנלמד מהגשת התוכנית השלישית), ובשים לב לעמדתה, כפי שהובהרה בהליך, כי גם כיום אין בכוונתה לנקוט בפעולות ממשיות לפיתוח השצ"פ, הרי שפקעה מטרת ההפקעה. אינני סבור שניתן להגיע למסקנה זו, בעיתוי בו אנו מצויים.

13. אין חולק כי הרשות המקומית באר יעקב סברה בעבר כי אין עוד תועלת ציבורית בקיום השצ"פ (ולראיה, עמידתה מאחורי התוכנית השלישית). ואולם, עמדתה זו לא התקבלה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, אשר סברה, ועודנה סוברת, כי אין לאפשר את ביטול השצ"פ משני טעמים: ראשית, מבחינה תכנונית יש חשיבות בהותרת השצ"פ, וזאת הן בשל היותו המשך תכנוני לשביל ירוק המוביל מצפון לדרום (הקיים בשצ"פ גם כיום), הן בשל הפוטנציאל העתידי שבקיום שטח פתוח לרווחת הציבור. שנית, כעניין של מדיניות יש להילחם כנגד פלישות ובניה בלתי חוקית, ולא לתגמלן על דרך של ביטול השצ"פ, והעברת הקרקע לידיים פרטיות. גישתה זו של המשיבה 3, שהיא בעלת הדעה בתחום התכנון, התקבלה (גם אם בלי חמדה) על ידי הרשות המקומית באר יעקב והוועדה המקומית לתכנון ולבניה, והיא זו שמבטאת את עמדת הרשויות נכון לעת הזו.

14. במצב הדברים האמור, ומאחר שהמטרה הציבורית מוגשמת בחלקה (קיומו של שביל מעבר ודשא בחלק מהשצ"פ) ומסוכלת בחלקה (בשל פלישות לשצ"פ), לא ניתן לומר, בשלב בו אנו מצויים, כי מטרת הפקעה נזנחה או בטלה (והשוו עע"מ 7859/11 הרב קרקובסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו (ניתן ב- 22.7.2013)). כידוע, פינויים של פולשים הוא הליך הדורש זמן ממושך, וכל עוד הוא בעל סיכוי, לא יהיה זה נכון להתערב בסמכותן של המשיבות לעשות שימוש בסמכותן על פי חוק על מנת לטפל בבניה הבלתי חוקית ובפלישות (וראו הודעת ב"כ הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה לפיה היא פועלת על מנת להביא לפינוי הפולשים ולהריסת המבנים הבלתי חוקיים).

15. ויובהר, המשיבות אינן יכולות להסתפק בהצהרות בעלמא, אלא מחובתן לשנס מותניים, ולפעול למען פינוי הפולשים והריסת המבנים הבלתי חוקיים – והכל בטווח זמן קצר ככל הניתן. ככל שלא יעשו כן, דהיינו לא יפעלו במהלך השנים הקרובות לפינוי הפולשים והריסת המבנים הבלתי חוקיים שהוקמו בשצ"פ, יהיה בכך אות וסימן כי האמירות בדבר חשיבותו הציבורית של השצ"פ הן אמירות ריקות מתוכן, וכי הלכה למעשה אכן בטלה מטרת ההפקעה. במקרה כזה טוב יעשו המשיבות אם יבחנו פעם נוספת את עמדתן, ואם לא ישכילו לעשות כן, תמיד פתוחה הדרך לפני העותרים להגיש עתירה מחודשת בעניין זה.

16. מאחר שאין בידי לקבוע בשלב זה כי פקעה או התבטלה מטרת ההפקעה, דין העתירה להכריז על בטלות ההפקעה להידחות. ממילא אין מקום לבחון במקרה זה את השאלה המשפטית האם ההלכות שנקבעו בעניין פקיעת מטרת ההפקעה, מבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625 (2001) ואילך, חלות גם במקרה בו מקרקעין הוקצו למטרה ציבורית באמצעות הליך איחוד וחלוקה. המדובר בשאלה לא פשוטה, אותה מוטב להותיר למקרה בו הוכח שמטרת היעוד לצורכי ציבור אכן פקעה.

17. לאור האמור לעיל, ועל מנת להכריע בראשה השני של העתירה, נותר לי להתייחס למחלוקת שנפלה בין הצדדים בדבר הדרך המשפטית באמצעותה יועד השצ"פ לצורכי ציבור במסגרת התוכנית השנייה. לשיטת העותרים, למרות שהיעוד הציבורי של השצ"פ נקבע בתוכנית שהוגדרה כתוכנית איחוד וחלוקה, הרי שחלקה 64 (החלקה בה עסקינן) לא היוותה כלל חלק מהאיחוד והחלוקה, ועל כן את נטילת השצ"פ ממנה צריכה להתבצע כהפקעה לצורכי ציבור לפי פרק ח' של חוק התכנון והבניה – פעולה שטרם הושלמה (בין היתר מאחר שטרם פורסם צו להפקעת המקרקעין). לעומת זאת, לשיטת המשיבות, יעוד הקרקע לצורכי ציבור נעשה כחלק מתוכנית איחוד וחלוקה, ועל כן, מבחינת הפרוצדורה אותה היה צריך לנקוט, המדובר בהפרשה לצורכי ציבור, שאינה טעונה ביצוע פעולות נוספות להפקעת המקרקעין (להשוואה בין שתי הדרכים הללו ליעוד קרקע למטרה ציבורית ראו משה רז כהן, איחוד וחלוקה (תשס"ח) 259 -322). ודוק, פסיקת בית המשפט העליון קבעה כי לעניינים מסוימים יש לראות הפרשת קרקע לצורכי ציבור במסגרת הליך איחוד וחלוקה כפעולה השקולה להפקעת המקרקעין (ראו, למשל, עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתחנון ובניה, מחוז מרכז (ניתן ב- 25.9.2008) בו נקבע כי המגבלה לפיה לא ניתן להפקיע יותר מ- 40% מהמקרקעין ללא פיצוי חלה גם על הפרשת קרקע לצורכי ציבור באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה). ואולם, לעניין אופן ביצוע ההליך (קרי, הפרוצדורה), דומה כי אין חולק שיש שוני בין הליך של הפקעה לצורכי ציבור להליך של הפרשה לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה.

18. השאלה האם יעוד הקרקע לצורכי ציבור נעשה על דרך של הפרשה אגב הליך איחוד וחלוקה, או שעליה להתבצע על דרך של הפקעה לפי פרק ח' חוק התכנון והבניה, אינה יכולה להיגזר אך ורק מהפעולות שבוצעו ביחס לחלקה ספציפית הכלולה בתוכנית, אלא עליה להיקבע בשים לב למהותה הכללית של התוכנית בה עסקינן. הטעם לכך משולש: ראשית, תוכניות איחוד וחלוקה מוכנות מתוך נקודת מבט כוללת, המביאה בחשבון את מכלול החלקות בתחום התוכנית; שנית, הלכה המאפשרת קיומו של פיצול פנימי בתוך תוכנית, כך שלעיתים פעולות היעוד לצורכי ציבור יתפסו כפעולות הפקעה, ולעיתים כפעולות של הפרשה, איננה רצויה, וסופה שתוביל לבלבול ולחוסר וודאות; שלישית, על פי סעיף 122(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים "כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה". לאור הנחיה זו קשה להניח שכוונת המחוקק הייתה שדווקא אותם בעלים שמקבלים במסגרת התוכנית זכויות באותה חלקה שהייתה שייכת להם בעבר נתפסים כמי שמבחינה משפטית תוכנית האיחוד והחלוקה אינה חלה עליהם (ודוק, יתכנו מצבים, והתוכנית השלישית שהוגשה ביחס למקרקעין בהם עסקינן תעיד, בהם תוכנית איחוד וחלוקה מביאה דווקא להגדלת חלקה זו או אחרת, מבלי שישונה מיקומה).

19. לא נטען לפני כי התוכנית השנייה בכללותה איננה תוכנית איחוד וחלוקה, ולפיכך אין לי אלא לקבוע שגם נטילת חלק מחלקה 64, אשר בוצע כנגד הקצאת זכויות בניה (ובכפוף לתשלומי איזון) נעשתה כהפרשה במסגרת הליך איחוד וחלוקה. כך התייחסו לדברים בשעתו בעת קביעת תשלום האיזון, והעותרים לא מחו על כך. כך גם היה ראוי לנהוג. ממילא אינני רואה מקום לפסוק אחרת. במצב דברים זה, ובשים לב לכך שעל פי התחשיבים שנעשו בשעתו עלה שווי מקרקעי העותרים לאחר אישור התוכנית השנייה, גם אין מקום לפסוק פיצוי לעותרים (והשוו עע"מ 5736/08 אחימן נ' עיריית כפר סבא (ניתן ב- 21.7.2011)).

20. הצדדים טענו לפני גם לעניין היחס שבין הגשת עתירה בגין פקיעת או הפסקת מטרת ההפקעה לבין נקיטת הליכים לשינוי יעוד המקרקעין בהתאם לחוק התכנון והבניה. בעניין זה נקבעה בינתיים הלכה ברורה על ידי בית המשפט העליון (ראו עע"מ 9554/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' חליפיו של יעקב רויכמן ז"ל (ניתן ב- 29.1.2013)). מכוחה של הלכה זו רשאים היו העותרים שלפני להגיש את עתירתם, וזאת גם אם טרם מיצו את ההליכים לפני רשויות התכנון והבניה. ואולם, כמובהר לעיל, המצב לפנינו הפוך. רשויות התכנון והבניה הבהירו כי יש צורך ציבורי בשצ"פ, ומשעשו כן, יישרה הרשות המקומית קו עם גישה זו. במצב הדברים שנוצר, ובשים לב לקיומם של פולשים שפינויים מציב אתגר לא פשוט, אין מנוס מלאפשר למשיבות שהות נוספת בטרם יקבע כי מטרת ההפקעה פקעה.

סוף דבר

21. לאור האמור לעיל, דין העתירה, על שני ראשייה, להידחות. בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון