גוש 4041 באר יעקב

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 4041 באר יעקב:

לפני עתירה שהגישה העותרת, בונה הצפון, חברת קבלני בניין בעכו בע"מ, נגד המשיבה, המועצה המקומית באר יעקב. עניינה של העתירה היא דרישת תשלום ששלחה המשיבה לעותרת ביום 15.10.2013, בגין היטלי פיתוח, בסך 541,933 ₪.

העובדות:
1. נכון לשנת 2006 היו החברות אאורה השקעות בע"מ וס.י.אבן יזמות בע"מ (להלן:"החברות") בעלות הזכויות להירשם כבעלות מגרשים 107, 108, 109 ו- 113 שבתחומי המשיבה (גוש 4041, חלקות 12, 13, 40). על המקרקעין (להלן:"ארבעת המגרשים") חלה תכנית בנין עיר ממ/1492 מאז שנת 2001, המאפשרת בניית מבני מגורים ומסחר, כקבוע בתקנון התכנית (להלן:"התב"ע").
ביום 26.11.2006 חתמו החברות על הסכם עם המשיבה, שעניינו עבודות פיתוח ותשתית במקרקעין (להלן:"הסכם הפיתוח"). במסגרת הסכם הפיתוח נקבע כי המשיבה, בעצמה או באמצעות קבלני משנה, תבצע את כל עבודות התשתית הנדרשות לפי התב"ע, ואילו החברות יישאו בעלותן, כקבוע בחוקי העזר אצל המשיבה, ולפי התעריפים המצוינים שם.
הסכם הפיתוח נחתם עוד טרם הוגשה בקשה להיתר בניה על המקרקעין. לכן, בסעיף 5 בהסכם פיתוח, נקבע כי התשלום לפי ההסכם הינו בגין מרכיב הבניה ושטחי השירות לכל השטחים המותרים על פי התב"ע. עוד נקבע כי התשלום הוא סופי ומוחלט, כולל כל הסכומים בגין אגרות והיטלי פיתוח, והמשיבה לא תהה זכאית לדרוש תשלומים נוספים בגין אגרות והיטלי פיתוח כל עוד לא שונתה התב"ע.
במחשבה לעתיד ובמקרה בו יעבירו החברות את הזכויות במקרקעין לאחר, נקבע בהסכם הפיתוח כי במקרה כזה, תיחשב העברת הזכויות במקרקעין כהמחאת הזכויות שבהסכם הפיתוח, כך שהמשיבה מחויבת כלפי צד ג' באותה מידה שהיא מחויבת לחברות מכוח הסכם הפיתוח (ראו סעיף 16 בהסכם הפיתוח).
סמוך למועד חתימת הסכם הפיתוח ולפי המועדים הקבועים בו, העבירו החברות למשיבה 14,960,281₪. בהמשך, בשנת 2007, החזירה המשיבה לחברות 289,190 ₪, מטעמים שלא הובררו עד תום, כך שסך הכל שילמו החברות 14,671,091 ₪ בעד אגרות והיטלי פיתוח בגין ארבעת המגרשים.
לאחר התשלום מכרו החברות את זכויותיהן בארבעת המגרשים לקונים שונים. מגרש 107 נמכר לעותרת. הסכם המכר בין העותרת לחברות בעד מגרש 107 נחתם ביום 7.6.2007.
העותרת תכננה פרויקט מגורים ומסחר במגרש 107, שכלל בניית שני בנייני מגורים ומסחר. לאחר שהגישה בקשה להיתר בניה, הוענק לה היתר בניה מאת המשיבה ביום 25.6.2008.
במהלך השנים 2010-2011 ניתנו לשני הבניינים שנבנו במגרש 107 טפסי 4, המבנים אוכלסו והדירות נמסרו לבעליהן.
2. והנה, בחלוף כ- שלוש שנים ממועד אכלוס הדירות, בחלוף 7 שנים ממועד חתימת הסכם הפיתוח, משהסתיימו שנים קודם עבודות התשתית והפיתוח, ובחלוף כ- 5 שנים ממועד מתן היתר הבניה, שלחה המשיבה אל העותרת את דרישת התשלום נשוא עתירה זו.
בדרישת התשלום, שכותרתה "דרישת תשלום מגרש 107 תב"ע 1492" ציינה המשיבה כך:
"בדיקה שערכה המועצה העלתה כי שילמת בחסר היטלי פיתוח בגין המקרקעין שבנדון, כאשר יתרת חובך ליום 8.10.2013 הינה סך של 541,933 ₪".
בהמשך הדרישה פורטו שטחי הקרקע, שטחי השירות והשטח העיקרי במגרש 107, בשני הבניינים (4955 מ"ר שטח הקרקע, 7730.89 מ"ר שטחי שירות ו- 10,136 מ"ר שטח בנוי עיקרי). עוד פורטו תעריפים ההיטלים (היטל סלילת רחובות, היטל תיעול, אגרת מים, היטל ביוב) והחיוב בגינם בעד כל מ"ר במגרש, כקבוע בחוקי העזר.
סך כל החיובים בגין היטלי פיתוח, אגרות ו"תוספת בגין שטחי שירות לפי חוק עזר "אספקת מים", לפי מכתב הדרישה הנם 1,049,764.31 ₪. בהפחתת התשלום בו נשאו החברות בגין מגרש 108 (כך בדרישת התשלום), ובחיוב מוצמד לשנת 2013, יוצא כי יתרת חוב העותרת למשיבה, ליום 8.10.2013, לשיטת המשיבה, היא 541,933 ₪.
3. העותרת נזעקה ופנתה אל המשיבה בבקשה שתבהיר את מקור החוב, שכן, למיטב ידיעתה, נשאו החברות בכלל אגרות והיטלי הפיתוח עוד בשנת 2006. עוד ביקשה העותרת כי יפורט כיצד ועל פי מה שילמו החברות בשנת 2006 בחסר, שכן דרישת התשלום כללה את השטחים במגרש 107 ותעריפי ההיטלים מכוח חוק העזר. דרישת התשלום לא פירטה בעד אילו שטחים ובגין אילו היטלים נשאו החברות בשנת 2006, והעותרת לא יכולה היתה לבחון בעד איזה היטל ובגין אילו שטחים "נוספים" היא מחויבת כעת.
המשיבה שלחה את העותרת בלך ושוב מבלי שסיפקה הסבר מדויק למהות החוב. ביום 20.1.2014, משסירבה העותרת לשאת בתשלום המבוקש, הגישה המשיבה תביעה כספית, נגד העותרת, בגין החוב נטען, בבית משפט השלום בראשון לציון.
4. בעקבות חוסר הבהירות בפרטי דרישת התשלום וסירוב המשיבה לענות לשאלות העותרת, ונוכח הסכם הפיתוח התקף בין הצדדים, הקובע כי המשיבה אינה זכאית לדרוש מן העותרת סכומים נוספים בעד אגרות והיטלי פיתוח, הגישה העותרת עתירה זו לפני.
מיד לאחר הגשת העתירה, הגישה המשיבה בקשה למחיקת העתירה על הסף מן הטעם שהליך מקביל מתקיים בבית משפט השלום בראשון לציון, וכיון שאין במסגרת סדרי הדין הנהוגים בעתירות מנהליות הכלים לבירור העובדות הדרושות לפתרון המחלוקת בין הצדדים. בקשת המשיבה נדחתה על ידי, ועל כך אפרט בהמשך.
טענות הצדדים:
טענות העותרת:
5. העותרת טוענת כי בינה לבין המשיבה חל הסכם תקף לפיו שולמו מלוא האגרות והיטלי הפיתוח בעד המגרש, והמשיבה אינה זכאית לתשלומים נוספים בעד אלה. במסגרת טענה זו מוסיפה העותרת כי היא לא הוסיפה בניה מעל למותר בתב"ע או מעל למותר בהסכם הפיתוח. כן טענה כי התב"ע החלה על המגרש לא השתנתה מאז מועד חתימת הסכם הפיתוח, כך שהמשיבה אינה רשאית לגבות תשלומים נוספים בכוח בניה נוספת או שינוי תב"ע.
מעבר לכך טענה העותרת כי המשיבה אינה רשאית לגבות היטלי פיתוח בעד שטחי שירות כלל, אלא בעד שטחי בניה עיקריים בלבד, שכן חוקי העזר אינם מסמיכים את המשיבה לגבות היטלים בגין שטח ישירות. כל דרישה, כך העותרת, לתשלום היטלים בעד שטחי שירות דינה בטלות.
לחלופין טוענת העותרת כי תביעת החוב בנוגע להיטלי פיתוח במגרש התיישנה, שכן עבודות הפיתוח החלו בשנת 2005, למעלה משבע שנים קודם לדרישה. לטענתה מדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול, שכן החוק אינו מסמיך את המשיבה לגבות היטלים באופן רטרואקטיבי.
לבסוף טוענת העותרת כי דרישת התשלום נעדרת פרטים, הנמקה או תשתית המראה כיצד חושב הסכום הנדרש במכתב הדרישה, וזאת בניגוד לחובת ההנמקה החלה על כל רשות מנהלית. גם מנימוק זה, לטענתה העותרת, יש לבטל את דרישת התשלום.
טענות המשיבה:
6. עיקר טענות המשיבה הן כי הסכם הפיתוח שנחתם בינה לבין החברות הוא הסכם בלתי חוקי ולכן דינו בטלות מדיעיקרא. לשיטתה, הסכם הפיתוח העניק לחברות הנחות ופטור מתשלום היטלים ואגרות, ובשל כך ונוכח ע"א 7368/06, דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, מיום 27.6.2011, (להלן:"ע"א דירות יוקרה"), יש לה הסמכות לבטל את ההסכם ולחייב את העותרת במלוא האגרות וההיטלים כחוק, בניגוד להסכם הפיתוח.
כך, למשל, טוענת המשיבה, כי במעמד חתימת הסכם הפיתוח שעור מרכיב הקרקע בארבעת המגרשים עמד על 19,448 מ"ר ומרכיב הבניה עמד על 36,676 מ"ר. ואולם, לטענתה, לאחר החתימה על הסכם הפיתוח פורסמו תכניות משנה או שינוי לתב"ע, כך שבפועל נבנו על המגרשים 39,041.16 מ"ר. פועל יוצא מדבריה הוא כי העותרת ושאר בעלי הזכויות בארבעת המגרשים לא חויבו בעד 2,365.16 מ"ר בניה.
גם לגבי שטחי השירות נטען שהעותרת ובעלי יתר המגרשים חויבו בגין 10% שטחי שירות בלבד מכלל הבניה, לפי חוק העזר לבאר יעקב (אספקת מים) ולפי חוק העזר לבאר יעקב (ביוב), שהם 3,667.6 מ"ר. הלכה למעשה, כך טוענת המשיבה, על ארבעת המגרשים נבנו 24,931.30 מ"ר שטחי שירות, הפרש של 21,236.7 מ"ר שטחי שירות בגינם לא שולמו היטלי פיתוח ואגרות.
עוד טוענת המשיבה כי העותרת פועלת בחוסר תום לב משום שהיא אינה מגלה בעתירתה את הסכם המכר בינה לבין החברות, מלשונו עולה כי העותרת היתה מודעת לכך שיתכנו חיובים נוספים בגין היטלי פיתוח והיא התחייבה לשאת בהם.
במענה לעניין יתר טענות העותרת טוענת המשיבה כי על דרישת התשלום לא חלה התיישנות שכן יש למנות את השנים ממועד מתן היתר הבניה ולא ממועד תחילת עבודות התשתית. עוד לטענתה לא מדובר בחיוב רטרואקטיבי פסול, אלא בתיקון מותר של החלטה מנהלית. בנוגע לטענות העותרת להעדר הנמקה עונה המשיבה, כי דרישת התשלום כללה את כל הפרטים והתעריפים הנדרשים, וכי חזקת תקינות הפעולה המנהלית עומדת לטובתה.


דיון והכרעה:
הבקשה לדחיית העתירה על הסף:
7. על אף שנתתי החלטתי בעניין במהלך הדיונים בעתירה, אני מוצאת לחזור ולכתוב כי לא היה מקום לדחות את העתירה על הסף מן הטעם שהעלתה המשיבה לפיו ש"הליך אזרחי" באותו ענין תלוי ועומד בין הצדדים. נושא זה הוכרע ברע"א 11224/04 המועצה המקומית פרדסיה נ' מוריס בלונדר ואח' פ"ד נט(5) 473 (להלן "רע"א בלונדר"). שם נקבע כי דרישת תשלום בגין היטלים ואגרות ששלחה רשות מקומית, היא בסמכותו העניינית של בית המשפט לעניינים מנהליים.
בעוד שבהליך האזרחי מתמקד הדיון בדיני חוזים ודיני ממונות, הרי שבדיון בבית משפט זה מתמקד הדיון בעניין עצם סמכותה החוקית של הרשות המקומית לדרוש תשלום בנסיבות המקרה כאן, נוכח קיומו של הסכם בין הצדדים, בחלוף למעלה מ-7 שנים ממועד תחילת העבודות, בחלוף 5 שנים ממועד מתן היתר הבניה ולאחר החלפת הבעלים בדירות. שאלה נוספת הינה האם דרישת תשלום בנסיבות אלה היא סבירה. ההליך המתנהל בבית שמפט שלום אינו מייתר את ההליך כאן, כפי שיבואר להלן.
דיון לגופה של עתירה:
8. סעיף 5 בהסכם הפיתוח – האם חל על הצדדים?
א. תחולת הסכם הפיתוח על הצדדים:
בראשית הדרך טענה המשיבה כי הסכם הפיתוח אינו חל על יחסיה עם העותרת משום שהעותרת אינה צד להסכם. טענה זו נזנחה בהמשך הדיונים ובסיכומים שהגישה המשיבה, והיא מנוגדת לסעיף 16 בהסכם הפיתוח שתואר בפרק העובדות.
משנזנחה טענה זו, נוכח הוראות סעיף 16 בהסכם הפיתוח ובהעדר כל הוכחה אחרת, אני קובעת שהסכם הפיתוח חל על המשיבה ועל העותרת.
ב. לשון סעיף 5 בהסכם הפיתוח:
"נוכח העובדה כי עד מועד חתימה הסכם זה טרם הגיש היזם תכניות בניה לגבי הפרויקט המתוכנן, תשלום ההיטלים יבוצע באופן המפורט להלן:
5.1 היזם ישלם במלואם את האגרות והיטלי הפיתוח לפי חוקי העזר התקפים למועד ההסכם הן בגין מרכיב הקרקע והן בגין מרכיב הבניה ושטחי השירות לכל השטחים המותרים על פי התב"ע. התשלום יבוצע ב- 2 תשלומים שווים ורצופים. התשלום יהיה תשלום סופי ומוחלט ויכלול את כל הסכומים בגין אגרות והיטלי פיתוח. המועצה לא תהא זכאית לדרוש מן היזם תשלומים נוספים כל עוד לא שונתה התב"ע ואם שונתה, ככל שיתיר לה החוק.
5.2 היזם ישלם את היטלי הפיתוח בהתאם לחשבון המצורף ומסומן נספח ב' בתוך 45 יום ממועד חתימה ההסכם".
...
(הדגשה שלי, נ.א.)
מן המצוטט עולה כי המשיבה אינה זכאית לדרוש תשלומים נוספים כל עוד לא שונתה התב"ע. ואולם, המשיבה טוענת כי היא רשאית לעשות כן, ולפעול בניגוד לקבוע מפורשות בסעיף 5 בהסכם הפיתוח, החל על הצדדים, מן הטעם שהסכם הפיתוח כולו אינו חוקי.

נשאלת השאלה האם אכן כך? האם הסכם הפיתוח הוא הסכם בלתי חוקי?
9. השתחררות מהסכם שלטוני
כמו כל צד להסכם, גם רשות מנהלית חייבת לקיים התחייבויותיה על פי כל הסכם. לצד חובה זו נקבע בהלכה חריג, לפיו במקרים של שינוי מהותי של הנסיבות החיצוניות להסכם, או בשל צורך ציבורי חיוני, תהה הרשות רשאית להשתחרר מן ההסכם. זו היא הלכת ההשתחררות.
(ראו ע"א 2064/02, תשלובת ח. אלוני בע"מ נ' עיריית נשר, מיום 19.4.2004 עע"מ 8183/03, חברת החשמל לישראל בע"מ נ' מועצה אזורית גולן, מיום 22.8.2010 ( להלן:"עע"מ חברת החשמל") ועע"מ תשתיות נפט ואנרגיה המוזכר לעיל מיום 21.8.2011. ראו גם עת"מ (מרכז) 40232-02-13 , התעשייה האווירית לישראל בע"מ נ' עיריית יהוד מונוסון, מיום 15.8.14 שם פירטתי בהרחבה את ההלכה ונפקויותיה).
אל ההחלטה האם לאשר לרשות מנהלית להשתחרר מהסכם, מגיע בית המשפט לאחר עריכת איזון בין האינטרסים המנוגדים של הצדדים. כאשר לטובת הרשות עומד אינטרס הציבור הנהנה מגביית מס אמת ולטובת הנישום עומדים החובה של הרשות לנהוג בהגינות כלפי האזרח, אינטרס ההסתמכות על שומה מוסכמת, סופיות המעשה המנהלי, חובת תום הלב של הרשות וכיוצא באלה (ראו רענן הר זהב, המשפט המנהלי הישראלי, שנהב הוצאה לאור, תשנ"ז- 1996, עמ' 514-518).
בעניין זה הנחה בית המשפט העליון כי יש לעיין בקפידה בכל החלטת רשות מנהלית להשתחרר מהסכם, ולבחון האם נפל בה פגם, האם היא סבירה והאם התקבלה משיקולים עניינים בלבד (ראו עע"מ תשתיות נפט ואנרגיה, סעיף כ"א, ועע"מ 8409/09, חופרי השרון בע"מ נ' א.י.ל סלע (1991) בע"מ, מיום 24.5.10).
אכן, כטענת המשיבה, על כל פעולות רשות מנהלית חלה חזקת תקינות פעולותיה. ואולם, במקום בו מבקשת הרשות להשתחרר מהסכם תקף, שהיא עצמה ניסחה בעזרת משפטנים מומחים בתחום, בנסיבות בהן קיבלה לידיה כ- 15 מיליון ₪ שנתיים לפני מתן היתר הבניה והיא נהנתה מהריבית שצמחה מהפקדת סכום זה, אני סבורה כי יש לבטל את החזקה הפועלת לטובתה ולהעביר את הנטל להוכיח את אי חוקיות ההסכם אל כתפיה.
מכאן ואילך יתנהל הדיון בשאלה האם הוכיחה המשיבה כי התקיימו צורך חיוני או שינוי מהותי של נסיבות חיצוניות להסכם, המתירים לה להשתחרר מהסכם, או, לחלופין, כי מדובר בהסכם בלתי חוקי, אשר חוסר חוקיותו יורדת לשורש העניין ומצדיקה ביטולו.

10. השתחררות מהסכם הפיתוח
כאמור לעיל, המשיבה טוענת כי הסכם הפיתוח אינו חוקי ולכן עליו להתבטל. את היעדר חוקיותו תולה המשיבה בטענתה כי לא נגבו מן העותרת כל ההיטלים שחלים על המגרש על פי חוקי העזר, וכי גבייה בחסר כגון זו היא בלתי חוקית, כפי שמורנו ע"א דירות יוקרה.
נשאלת השאלה האם אכן לא נגבו בעד מגרש 107 מלוא ההיטלים על פי חוקי העזר?

מקור הפער בין התשלום בפועל לבין הסכום שיש לגבות לפי החוק, לפי המשיבה:
11. לכאורה, לפי המשיבה, קיים פער בין ההיטלים שנגבו בעד מגרש 107 לבין ההיטלים שצריכים היו להיגבות, על פי חוקי העזר. ואולם, בדרישת התשלום לא ביארה המשיבה מהו היקף הבניה הנוספת בגינה לא שולמו היטלים במגרש 107, או האם יש טעם חוקי אחר לגבייה הנוספת.
היה ותימצא תשובה לשאלה ראשונה זו (המקור לחיוב נוסף) יש להמשיך ולבחון בגין איזה מבין כלל ההיטלים שצוינו בדרישת התשלום מתבקש התשלום? כל היטל ותעריף אחר בצדו, כל היטל וכללי הטלתו לפי האמור בחוק העזר הרלבנטי.
לשאלות אלה לא סיפקה המשיבה תשובה חד משמעית.
כך, למשל, בתגובתה לעתירה טענה המשיבה כי הסמכות לגבות היטלים נוספים נובעת מאישור תב"ע חדשה החלה על מגרש 107. ואולם, המשיבה לא הראתה תב"ע חדשה כאמור, ולא סתרה את טענות העותרת לפיהן לא נקבעה תב"ע חדשה, החלה על מגרש 107, ממועד החתימה על הסכם הפיתוח ועד למועד דרישת התשלום בשנת 2013. מכאן כי כל טענות המשיבה לגבייה נוספת, המבוססות על שינוי תב"ע לטובת העותרת - דינן להידחות ומוטב אם לא היו מועלות כלל.
נוכח כך אני קובעת כי מקור הפער בין התשלום בפועל לתשלום אותו יש לגבות לשיטת המשיבה אינו נעוץ בכינונה של תב"ע חדשה שאושרה בין מועד החתימה על הסכם הפיתוח ועד למועד הוצאת דרישת התשלום.
לצד טענה זו ובהזדמנות אחרת טענה המשיבה, כי מקור החוב נובע מבניה נוספת בארבעת המגרשים, וכך ציינה בתגובתה לעתירה, בסעיף 14:
"במהלך שנת 2013 ביצעה המשיבה בדיקה מעמיקה במסגרתה עלה כי נותרה יתרת חוב בגין היטלי הפיתוח עבור מגרשים בסך של 1,921,862 ₪ (להלן: "החוב"). המשיבה חילקה את החוב בין ארבעת המגרשים, כל מגרש באופן יחסי, ובמהלך החודשים 10-11/13 שלחה דרישות חיוב לבעלי הזכויות במגרשים, לרבות העותרת לה נשלחה דרישת חיוב ע"ס 541,933 ₪...". (הדגשה שלי, נ.א)
כלומר, המשיבה כרכה יחד את חובם של ארבעת מגרשים, על אף שמדובר במגרשים נפרדים, בפרויקטים נפרדים ובבעלים שונים לכל מגרש.
ואזכיר כי אמנם הסכם הפיתוח התייחס לארבעת המגרשים שהיו בבעלות החברות בשנת 2006, אלא שמיד לאחר תשלום היטלי הפיתוח מכרו החברות את המגרשים ליזמים שונים, כאשר כל אחד מהיזמים בנה על המגרש שרכש מהחברות פרויקט כראות עיניו. העותרת כאן רכשה את מגרש 107 בלבד.
עדות נוספת לכך שהמשיבה חישבה את החוב תוך סיכום כלל הבניה בארבעת המגרשים וחלוקת הפער באופן יחסי, להבדיל מחישוב ספציפי של כל בניה נוספת, אם ישנה, בכל מגרש ומגרש, עולה מכתבי טענותיה. בתגובתה לעתירה טענה, בסעיף 20.2, כי בארבעת המגרשים נבנו בפועל 24,931.3 מ"ר שטחי שירות, בעוד שבעלי המגרשים (ארבעת המגרשים) שילמו במסגרת הסכם הפיתוח, בעד 3,667.6 מ"ר שטחי שירות בלבד.
דברים אלה מעוררים תמיהה שהרי כל מגרש עומד בפני עצמו. בכל מגרש נבנה פרויקט אחר, על ידי יזם אחר. כל מגרש וכל פרויקט ניצלו אחרת את זכויות הבניה שאושרו בתחומם.
נשאלת השאלה - מהו מקור הסמכות המאפשר הטלת היטל על מגרש אחד בעד בניה של מגרש אחר?
הדברים אמורים תוך תשומת לב להסכם השיתוף שנחתם בין בעלי המגרשים השונים (לאחר שהמגרשים נמכרו על ידי החברות לצדדים שלישים, ביניהם העותרת) מיום 1.2.2007 (להלן:"הסכם השיתוף של בעלי ארבעת המגרשים"), במסגרתו לא נמצאה כל אינדיקציה המאפשרת חישוב כולל כאמור.
נהפוך הוא, בסעיף 2.8 בהסכם השיתוף של בעלי ארבעת המגרשים (נספח א לעיקרי הטיעון שהגישה במשיבה) צוין מפורשות, כך:
"כל אחד מן הצדדים יישא ושילם את אגרות הפיתוח .. אשר יחולו באופן ייחודי לכל אחד מן המגרשים אשר יוקצה לכל אחד מן הצדדים".
עוד במהלך הדיון שנערך בנוכחות הצדדים הערתי על חוסר סמכות מצד המשיבה לחשב את ההיטל הנוסף משנת 2013, באופן "כללי" ו- "יחסי". נוכח דברי הבטיחה באת כוח המשיבה כי אין מדובר בחישוב כולל ויחסי כאמור, אלא שהדברים הובאו בכתבי הטענות לשם דוגמא בלבד.
ואולם, המשיבה לא ביארה כיצד אכן כן חושב החוב לכל אחד מהמגרשים ושאלה זו נשארה עלומה.
אני סבורה כי טענת המשיבה כאילו החישוב הכולל של ארבעת המגרשים הובא לשם הדוגמא בלבד, אינה עולה בקנה אחד עם הדברים המצוטטים לעיל, או עם מכתב הדרישה שנשלח לעותרים וליתר בעלי המגרשים.
ממסמכים אלה עולה כי כך בדיוק החליטה המשיבה אודות עצם החוב ושיעורו – המשיבה סכמה את שטח כלל הבניה בארבעת המגרשים, הפחיתה את כלל השטחים אשר בגינם, לשיטתה, שולמו היטלים, ואת ההפרש חילקה בין ארבעת המגרשים באופן שווה, מבלי להתייחס לבניה הספציפית בפועל בכל מגרש.
לא יעלה על הדעת כי מבנה מסוים יחויב בהיטלים בעד מבנה אחר. היטל נקבע עבור כל מבנה, בחישוב מדויק של שטח הקרקע והשטח המבונה, ובהתייחס לחוק העזר ספציפי והתעריפים הקבועים בצידו. היטל אינו נקבע על דרך הערכה או מיצוע בניה בשכונה שלימה.
מכאן כי ככל שחישוב ההיטלים הנוספים נשען על מיצוע או חלוקה של החוב בין ארבעת המגרשים, והמשיבה לא הצביעה על מקור הסמכות להטיל היטל בדרך זו, כאשר רשות מנהלית מוסמכת להחליט רק מה שהוסמכה להחליט בחוק, לא נותר אלא לקבוע כי מדובר בהחלטה בלתי סבירה ובלתי חוקית שהתקבלה בהעדר סמכות ודינה בטלות.
מסעיף זה עולה כי המשיבה כשלה להראות כי מקור הפער שקיים לטענתה, בין ההיטלים ששולמו בעד המקרקעין לעומת ההיטלים שהיה לגבות בעד המקרקעין, נעוץ בשינוי תב"ע. גם ניסיונה לחייב את העותרת בחוב כללי של ארבעת המגרשים, באופן יחסי, לא צלח שכן מדובר בחיוב בחוסר סמכות.

12. על אף שדי באמור לעיל כדי לבטל את דרישת התשלום, למען שלמות התמונה אמשיך ואבחן האם אכן חויב מגרש 107 בחסר, קרי, האם נבנו במגרש 107 שטחים בגינם לא נשאו החברות או העותרת בהיטלי פיתוח כדין.
הבניה במגרש 107 :
המשיבה טוענת כי העותרת נשאה בתשלום כלל היטלי פיתוח הן בעד השטחים העיקרים והן בעד שטחי שירות. במסגרת הדיון השלישי בעתירה, ביום 18.5.2014, ובעת זו לראשונה, פירטה המשיבה את הפערים לשיטתה, כדלקמן:


שטחים עיקריים במגרש 107:

המשיבה טוענת כי לפי התב"ע החלה על המגרש, הזכויות לבניית שטח עיקרי עומדות על 9900 מ"ר. בפועל, על פי היתרי הבניה, בנתה העותרת במגרש שטח עיקרי בהיקף של 10,136.8 מ"ר. כלומר, לשיטת המשיבה, העותרת בנתה שטח עיקרי נוסף של כ – 237 מ"ר מבלי שנשאה בגינו בהיטלי פיתוח (ראו פרוטוקול הדיון מיום 18.5.2014, עמ' 6 ש' 16-21).
עיון בתקנון תב"ע 1492 החלה על המגרש, מגלה כי סעיף 30 בתקנון קובע מפורשות מהו היקף הבניה המותר. בסעיף זה נקבע כי כל דירה נהנית מ – 100 מ"ר שטח עיקרי בתוספת 40 מ"ר שטח שירות מעל מפלס 0.00, וכן 40 מ"ר שטחי שירות מתחת למפלס 0.00. בנוגע לשטחי השירות מתחת למפלס 0.00 הוער כך:
"השימוש במרתפים מותר על פי היועדים המותרים בסעיפים 21, 22, 25.7 , במקרה הצורך יהיה ניתן להמיר את חלק משטחי השירות לשטחים עיקריים לצורך אותם שימושים" (ראו הערה 1 בסעיף 30 בתב"ע 1492, הדגשה שלי, נ.א).
כלומר, התב"ע אישרה ניוד חלק משטחי השירות לטובת שטחים העיקרים.
קרי וכתיב; כל דירה נהנית מ- 100 מ"ר שטח עיקרי ו- 80 מ"ר שטחי שירות (40 מתחת למפלס 0.00 ו- 40 מעל למפלס 0.00), וניתן לנייד חלק בלתי מסוים משטחי השירות שמתחת למפלס 0.00 לשטח עיקרי, לאותם שימושים.
העותרת טוענת כי בהתאם לזכויותיה לפי התב"ע שצוטטו לעיל, היא ניידה כ- 230 מ"ר משטחי השירות מתחת למפלס 0.00, לטובת שטחים עיקריים. מדובר ב230 מ"ר שנויידו מתוך כל 99 יחידות הדיור, לפי התב"ע (שסכום השטח העיקרי בהן 9900 מ"ר).
בנקודה זו טענה המשיבה טענה חדשה. לגישתה, התב"ע אינה מאפשרת לכל יחידת דיור לבנות 40 מ"ר שטחי שירות מתחת למפלס 0.00. לגישתה בניית שטחי שירות מתחת למפלס 0.00, בשטח 40 מ"ר, מותרת רק ליחידות דיור שבנויות מתחת למפלס 0.00.
ככל שהפכתי בתב"ע ובהסכם הפיתוח לא מצאתי כל תימוכין לטענה זו. בנוסף לא מצאתי בתב"ע היתר לבניית יחידות דיור מתחת למפלס 0.00 בכלל (להוציא מרתפים, מחסנים וחניות שהם שטחי שירות בפני עצמם), כך שאין כל היגיון בפירוש התב"ע כאילו היא מאשרת בניית שטחי שירות ליחידות דיור שאסורות בבניה.
זאת ועוד; בהיתר הבניה שהעניקה המשיבה, היא התירה לעותרת לבנות שטחי שירות בשטח של 7090 מ"ר. אם סבורה המשיבה כי התב"ע מתירה בנייה של 40 מ"ר שטחי שירות בלבד לכל יחידת דיור, כלומר סה"כ 3960 מ"ר (שהם 40 מ"ר כפול 99 יחידות דיור), הייתכן שאישרה בניה מעבר למותר בתב"ע?
התב"ע כמוה כחוק, וחזקה על המשיבה כי שומרת חוק היא. מכאן כי מקום בו העותרת בנתה לפי שהותר לה בהיתר הבניה, והמשיבה לא טענה שהיתר הבניה מקורו בטעות, אזי יש לקבוע כי גם המשיבה סברה, במועד הענקת היתרי הבניה, כי בניה של 80 מ"ר שטחי שירות לכל יחידת דיור (40 מ"ר מעל מפלס 0.00 ו- 40 מ"ר מתחת למפלס 0.00) שהם 7090 מ"ר שטחי שירות, מותרת על פי התב"ע.
הפרשנות שהציגה המשיבה לעניין זה בפני תמוהה, אין לה אחיזה בטקסט או במציאות והיא נדחית.
מכאן, עם דחיית פרשנות המשיבה לשאלת שטחי השירות שמאפשרת התב"ע, אני קובעת, לפי לשון תקנון התב"ע המפורשת, כי על כל 100 מ"ר שטח עיקרי מותרת בניה של 80 מ"ר שטחי שירות, 40 מ"ר מעל מפלס 0.00 ו- 40 מ"ר, מתחת למפלס 0.00. מתוך 40 מ"ר שטחי השירות שמתחת למפלס 0.00 הותר בתקנון לנייד שטחים לשטחים עיקריים לאותם שימושים. אין מחלוקת כי החריגה בשטחים העיקריים הינה חריגה בת 230 מ"ר בלבד, מתוך 10,136 מ"ר שטחים עיקריים (שהם כ- 0.5% מכלל השטחים העיקריים). לדעתי, מדובר בניוד צנוע וסביר.
משנקבע בהסכם הפיתוח, בסעיף 5.1 המצוטט לעיל, כי החברות שילמו בעד כל השטחים המותרים על פי התב"ע, אני פוסקת כי לא מדובר בבניית שטחים עיקריים מעבר לבניה בעדה שולמו הכספים בהסכם הפיתוח, ולא ניתנו הנחה או פטור לעניין זה.

ב. שטחי שירות במגרש 107:
גם לעניין שטחי השירות טוענת המשיבה כי העותרת בנתה מעבר לשטחים בעדם שולמו הכספים בהסכם הפיתוח. המחלוקת בין הצדדים היא ביחס לשאלה בעד כמה מ"ר שטחי שירות שולמו היטלי פיתוח, במסגרת הסכם הפיתוח.
ויובהר כבר עתה, לא נטען, וודאי לא הוכח כי העותרת בנתה בניגוד או בחריגה מהיתר הבניה שניתן לה. הדיון נוגע לשאלה האם שולמו, אם לאו, כלל ההיטלים בעד שטחי השירות שנבנו בפועל.
העותרת טוענת כי הסכם הפיתוח קבע תשלום היטלי פיתוח בגין כלל שטחי השירות המותרים לפי התב"ע (המפורטים לעיל).
המשיבה מצידה אוחזת בפרשנות שונה, לפיה הסכם הפיתוח קבע תשלום בעד שטחי שירות ששטחם 10% מכלל השטחים העיקריים בלבד, באופן שרירותי. לטענתה, שולמו היטלי פיתוח בעד 10% שטחי שירות מכלל השטחים העיקריים ולא שולם בגין מלוא שטחי השירות שמאשרת התב"ע, מכיוון שבמועד החתימה על הסכם הפיתוח טרם הוגשה בקשה להיתר בניה.
בהתאם לגישה זו, היה על העותרת לבנות 953.57 מ"ר שטחי שירות בלבד (10% מתוך 9990 מ"ר שטחים עיקרים מותרים). ואולם, משום שבפועל נבנו שטחי שירות בשטח של 7,090.57 מ"ר, הרי שלשיטת המשיבה, קיים ההפרש של 6,137.57 מ"ר (שהם 7090 מ"ר פחות 953 מ"ר), בעדם לא שולמו היטלי פיתוח.
העותרת טוענת, כאמור, כי שולמו היטלים בעד כלל שטחי השירות המותרים בתב"ע, כלומר 80 מ"ר שטחי שירות לכל יחידת דיור.
לפי חישוב זה, לטענת העותרת, במסגרת הסכם הפיתוח, שילמה העותרת היטלי פיתוח בגין 80 מ"ר שטחי שירות, כפול 99 יחידות שהם 7920 מ"ר. כיון שאין מחלוקת שנבנו 7090 מ"ר שטחי שירות, הרי שלטענת העותרת היא בנתה כ- 200 מ"ר פחות ממה שרשאית היתה לבנות לאחר העברת מלוא התשלום.
פרשנות העותרת עדיפה לדידי על פרשנות המשיבה. הטעם לכך נעוץ בטיעון המשיבה כאילו הסכם הפיתוח כלל תשלום בעד 953 מ"ר בלבד, שהם 10% מכלל השטחים העיקריים, להבדיל מתשלום בעד כלל שטחי השירות המותרים על פי התב"ע.
ואבאר:
אילו שולמו היטלים בעד בניה של 10% שטחי שירות מהשטח העיקרי, הרי שמדובר בבניית שטחי שירות של 10 מ"ר ליחידת דיור שאמורים לכלול ממ"ד, מרתף, מחסנים ושטחי שירות כללים כגון חדרי מכונות וחדרי אשפה. לצורך בנייתם כלל מבני השירות המצוינים כאן אין ספק שנדרשים למעלה מ- 10 מ"ר ליחידה. אין זה הגיוני כי הסכם הפיתוח שביקש להוות סיכום כולל וסופי לכל חובות החברות בגין היטלי פיתוח (כמצוטט לעיל), יקבע תשלום בעד 10% בלבד שטחי שירות מכלל הבניה, שכן בניית שטחי שירות מצומצמים עד כדי כך אינה סבירה.
כמו כן, בסעיף 5 בהסכם הפיתוח הוזכר כי ההסכם נחתם טרם הגשת תכניות בניה על ידי היזם, ולכן "היזם ישלם במלואם את האגרות והיטלי הפיתוח בגין מרכיב הבניה ושטחי השירות לכל השטחים המותרים על פי התב"ע". (הדגשה שלי, נ.א.)
פרשנות דווקנית של לשון סעיף 5 מעלה רק אפשרות פרשנית אחת – והיא כי היזם מוחזק כמי שיבנה את כל השטחים המותרים בתב"ע, קרי 80 מ"ר שטחי שירות לכל יחידת דיור, והוא שילם בעדם במסגרת הסכם הפיתוח.
כל פרשנות אחרת מתעלמת מלשון הסעיף ומבקשת לטעת בהסכם תנאים שאינם כתובים בו.
בנוסף, בהודעה ששלחה המשיבה לחברות לאחר החתימה על הסכם הפיתוח, ביום 20.11.2006, שם ציינה את הסכום הסופי לתשלום, לפי הסכם הפיתוח (להלן:" דרישת התשלום משנת 2006"), ציינה המשיבה, בסעיף 9, כך:
"דרישה זו כוללת חיוב לפי 10% תוספת לשטחי השירות בגין חוק "אספקת מים" ובגין חוק עזר לבאר יעקב (ביוב), תשס"א- 2001". (הדגשה שלי, נ.א.)
פרשנות המשיבה המתוארת לעיל, לפיה החברות שילמו 10% שטחי שירות, נשענת על סעיף 9 בדרישת התשלום משנת 2006, ומבקשת לקרואו כאילו אומר "דרישה זו כולל חיוב לפי 10% .. שטחי שירות בגין חוק אספקת מים ...". כאילו לא באה המילה "תוספת ל.." לעולם.
פרשנות זו אינה מתיישבת עם לשון הסעיף שכן היא מתעלמת מהמילה "תוספת".
הודעת החיוב בשנת 2006 באה כהמשך ישיר להסכם הפיתוח במסגרתו נקבעו דברים ברורים, ביניהם נקבע בסעיף 5 כי היזם ישלם בעד כל השטחים המותרים בתב"ע. בהמשך לדברים אלה יש לקרוא את סעיף 9 בהודעת החיוב משנת 2006 כמבאר שדרישת החיוב כוללת 10% תוספת לשטחי השירות. כלומר 10% תוספת של שטחי שירות, מעבר לשטחי השירות עליהם הוסכם בהסכם הפיתוח שהם כל השטחים שמתירה התב"ע.
מכל האמור לעיל עולה כי הן המשיבה והן העותרת הבינו והסכימו במועד התשלום, כי הוא כולל גם תשלום היטלי פיתוח בגין בניית שטחי שירות בהיקף של 7920 מ"ר.
הפרשנות שהציגה המשיבה אינה סבירה כלל וכלל והיא נדחית.
על כן אני קובעת כי העותרת נשאה בהיטלים פיתוח בגין בניה של 7920 מ"ר שטחי שירות ולא בעד 953.57 מ"ר כפי שטוענת המשיבה.
מכאן, הן לעניין שטחי השירות והן לעניין השטחים העיקריים המשיבה לא הראתה כי חייבה את העותרת או את החברות בחסר, שכן בדיקה מעמיקה בתב"ע החלה על המגרש, בהסכם הפיתוח, בדרישת התשלום משנת 2006 ובהיתר הבניה, הביאוני למסקנה כי העותרת שילמה בגין כלל השטחים שבנתה.
לא זאת ואף זאת; החברות העבירו למשיבה את סכום מלוא היטלי הפיתוח, כ- 15 מיליון ₪, במועד החתימה על הסכם הפיתוח. רק שנתיים לאחר מכן הוגשו בקשות להיתרי בניה, הוא המועד בו, על פי חוק, היה על החברות לשאת בתשלום ההיטל. מן הדברים עולה כי החברות הפקידו בידי המשיבה כ- 15 מיליון ₪, שנתיים לפני המועד, תוך הפסד ריבית והצמדה בעד הכסף שמסרו, ותוך שהמשיבה מתעשרת מכך. יהיו הטעמים למהלך זה אשר יהיו, הרי שאין להתעלם מטובת ההנאה שצמחה למשיבה במסירת התשלום כולו מראש, ואין מדובר במצב דברים הפוך בו ויתרה המשיבה על סכומים המגיעים לה.
מכל אלה עולה כי המשיבה, אשר טענה לחוסר חוקיות הסכם הפיתוח, הסכם שניסחה בעצמה אשר מומש על ידה לאורך השנים, כשהיא נהנית מן הסכומים שהועברו לידיה שנתיים קודם שניתנו היתרי הבניה, לא הראתה כי אכן פטרה מהיטלים, או, לכל הפחות העניקה לחברות הנחה בלתי סבירה.
המשיבה גם לא הצביעה על שינוי נסיבות חיצוני ומהותי המצדיק השתחררות מהסכם הפיתוח או על צורך ציבורי חיוני. בנסיבות אלה גוברים אינטרס הסתמכות הציבור על שומה מוסכמת וסופיות המעשה המנהלי, על אינטרס הציבור אשר לא הוכח כי נפגע.
בהעדר כל נימוק אחר בגינו יש להתיר למשיבה להשתחרר מן ההסכם, אני פוסקת כי המשיבה אינה רשאית להשתחרר הימנו.

13. בנוגע לטענת המשיבה כי העותרת נהגה בחוסר תום לב עת לא הציגה את הסכם המכר בין החברות לבינה, אעיר כך:
לא מצאתי שיש ממש בטענת המשיבה כאילו שהסכם המכר שנכרת בין העותרת לבין החברות מהווה ראיה לכך שהעותרת ידעה בוודאות כי היא צפויה לשאת בהיטלים נוספים. יתכן שיש בסעיף זה להצביע על כך שהעותרת מודעת לכך שיתכנו חיובים נוספים בגין היטלי הפיתוח והיא התחייבה לשאת בהם, ככל שיהיו. כך למשל אין חולק כי אילו שונתה התב"ע היה על העותרת לשאת בהיטלים הנגזרים הימנה, ואך טבעי כי אפשרויות אלה יעוגנו בהסכם המכר לטובת המוכרות.
התרשמתי כי הסכם המכר מדבר בלשון כללית וזהירה בנוגע לחיובים בהיטלים, ומפנה אל סעיף 13 להסכם הפיתוח לעניין הוצאות עתידיות, צפויות, ספציפיות, שעניינן הוצאות תכנון ואדריכלים וכדומה, להבדיל מהוצאות ודאיות בגין היטלים.
גם בהפניה אל הסכם השיתוף שבין בעלי ארבעת המגרשים, לא מצאתי ראיה לכך שהעותרת נשאה בתשלומי היטל בחסר. הסכם השיתוף קובע חובה לשאת בתשלום היטלי פיתוח על פי הבקשה להיתר בניה, תוך שהמוכרת, החברות, מצהירה כי שילמה זה מכבר את היטלי הפיתוח החלים על המקרקעין. אך סביר כי סעיף כגון זה יוכנס להסכם שעה שטרם הוגשו בקשות להיתרי בניה מאת בעלי המגרשים, נקודת זמן אחריה יתכנו הקלות, אישורי זכויות נוספים או שינוי תב"ע שיהיה בהם להוסיף היטלים מעבר להיטלים בהם נשאו החברות.
סעיף זה, לכשעצמו, אין בו כדי להראות שהעותרת פעלה בחוסר תום לב או שחויבה בחסר.

14. בנוגע לטענות העותרת בדבר שיהוי, התיישנות והעדר הנמקה בדרישת התשלום, אציין להלן:
התיישנות, שיהוי והעברת בעלות:
ככלל, המועד לגביית היטלי פיתוח קבוע בחוקי העזר ואין חולק כי דרישת התשלום משנת 2013 חורגת משמעותית ממועדים אלה. אני סבורה כי אין להתעלם מן העובדה שהמשיבה מבקשת להפר את הסכם הפיתוח בחלוף 7 שנים ממועד חתימתו והעברת הכספים בגינו. ולא רק שחלפה תקופה ארוכה מאז נחתם ההסכם, אלא שהמגרש נמכר לעותרת ולאחר שזו השלימה את הבניה, מכרה את הדירות והעבירה אותן על שם הקונים.
בעניין זה ראו עע"מ 1164/04, עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי, מיום 5.12.2006 רע"א 3746/05, אהוד לרר נ' עיריית הרצליה, מיום 6.11.2001 וכן עת"מ (מרכז) 4891-07-10, בית בלב בע"מ נ' עיריית רמת השרון, מיום 28.1.2013 במסגרתו התייחסתי אל הסוגיות לעיל.
גם אילו הייתי מוצאת שאכן החברות שלמו היטלים בחסר (ולא כך במקרה לפנינו), עדיין אני סבורה שיש טעם רב בטענות העותרת לעניין זה. למשיבה היו מספר הזדמנויות לבחון את תשלום ההיטל אל מול הבניה בפועל. כך, למשל, ניתן היה לערוך בדיקה במועד מכר המגרשים מהחברות לעותרת, נקודת זמן אפשרית נוספת היתה במועד הגשת הבקשות להיתרי בניה, או מועד מתן היתרי הבניה. גם במועד מסירת טפסי 4 ניתן היה לבחון את העניין וגם במועד העברת הבעלות ביחידות הדיור לקונים.
"התעוררות" המשיבה 7 שנים אחרי המועד, לאחר שהן החברות והן העותרות הסתמכו על הסכם הפיתוח, פעלו ותמחרו את נכסיהם לפיו, ואף מסרו את הזכויות באופן שאינם יכולים עוד לגלגל את החוב הלאה, עומדת לרעת המשיבה ומעוררת חשד כי מדובר בניסיון חסר תום לב לזכות בכספים נוספים.
פירוט והנמקה:
כל דרישת תשלום או הודעת חיוב חייב שתכלול את החוק המסמיך מכוחו קמה לרשות המקומית הסמכות לגבייה. כך, בדרישת התשלום נשוא העתירה היה על המשיבה לציין את הפרטים המרכיבים את הסכום שדרשה, מהו חוק העזר מכוחו הוא מוטל ההיטל, ובעד אילו שטחים חייבו (קרקע/עיקרי/שירות) ומהו היקף השטח הנוסף שנמצא לגביו כי לא שולמו בגינו היטלים. לדוגמא, מקום בו מדובר בחיוב מכוח חוק העזר ביוב, היה על המשיבה לפרט בעד אילו שטחים שולמו ההיטלים, מהם השטחים שלא שילמו בעדם, מהו מרכיב השטח העיקרי בחוב ומהו שטח השירות או הקרקע ומהו התעריף לכל מרכיב שטח כאמור, לפי העניין. לא ניתן להמעיט בחשיבות הפירוט הנדרש. נישום המתבקש להעביר לקופה הציבורית כחצי מיליון₪ בכלל, בחלוף תקופה ארוכה ולאחר החלפת בעלים בפרט, ופונה לרשות בבקשת הבהרה, זכאי לדעת בעד מה הוא נדרש לשלם מבלי שיאלץ לכתת רגליו מלשכה אחת לאחרת, לחזר לפתיחיהם של פקידי הרשות המקומית ולשכור עורך דין על מנת שישמש לו מורה נבוכים. מקום בו דרישת התשלום ראויה, נכונה וחוקית, אין מניעה ואף חובה על הרשות המקומית לפרטה ולנמקה באופן שהנישום יוכל להתייחס אליה מבלי להזדקק לפרטים נוספים. אין לקבל הודעת תשלום לקונית כהודעה ראויה והוגנת. בעניין זה ראו רענן הר זהב, המשפט המינהלי הישראלי, "שנהב" הוצאה לאור, תשנ"ז-1996, עמ' 239 וכן החוק לתיקון סדרי המנהל (החלטות והנמקות), התשי"ט-1958.
במקרה כאן, התשובה לשאלה הראשונית, הבסיסית, המקימה את עצם הזכות לדרישה התשלום לא היתה ברורה כלל, שכן המשיבה ניסתה לטעון כי מדובר בחוב שנולד "עקב שינוי תב"ע, או כחוב של ארבעת המגרשים, כמפורט לעיל. היה מצופה מן המשיבה כי תשובה לשאלה זו תינתן מיד, באופן ברור ומלא, אך לא כך קרה בענייננו.
העותרת גם היא סברה כך, ובצדק, ופנתה למשיבה במספר הזדמנויות שונות בבקשה כי האחרונה תבהיר מהו מקור החוב. למרות בקשותיה, שלחה אותה המשיבה בלך ושוב מבלי שסופקה תשובה פשוטה מחויבת מציאות זו.
בלית ברירה הגישה העותרת עתירה זו, רק במסגרתה, טיפין טיפין, התבררה העילה לחיוב והיא פערים, לכאורה, בלתי מוסברים, בין הבניה בפועל לבין הבניה, בעדה סברה המשיבה ששולמו היטלי הפיתוח. התנהלות כגון זו אין לקבל מרשות שלטונית.

סוף דבר:
18. מכל האמור לעיל, לאחר שלא הוכח כי הסכם הפיתוח הוא הסכם בלתי חוקי, משום שהעותרת הראתה כיצד שילמה בעד כלל ההיטלים והאגרות לפי החוק והמשיבה לא הצליחה להוכיח אחרת, לא מצאתי מקום להתיר למשיבה להשתחרר מהסכם הפיתוח.
בנסיבות אלה, בהן מצאתי כי לא נפל רבב בהתנהלות העותרת או החברות וכי הסכם הפיתוח חוקי. בנוסף לאלה, בנסיבות בהן דרישת התשלום נשלחה בשיהוי רב ולאחר שהתחלפו הבעלים במקרקעין, כשהיא בלתי נהירה, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את העתירה שכן החלטת המשיבה לדרוש מהעותרת סכום של כחצי מיליון ₪, בעד היטלי פיתוח היא בלתי סבירה באופן קיצוני.
נוכח התנהלות המשיבה סביב בקשת העותרת לנימוק והבהרת דרישת התשלום, אשר היה בכוחה, אילו ניתנה במועד, ליתר עתירה זו, אני פוסקת לטובת העותרת הוצאות בסך 50,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון