קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6407 הוד השרון: ערר זה עניינו בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר תכנית שינויים שהגישו העוררים לבניין בהקמה, במקרקעין הידועים כחלקה 261, מגרש 204, גוש 6407, ברחוב ויצמן 14 בהוד השרון (להלן: "המקרקעין"). הועדה חייבה את העוררים להקים קומת מרתף נוספת, שכן תכנית השינויים כללה הגדלת שטח הדירות. תחילה, אושרה הקמת הבניין במתווה דירות מצומצמות יותר, כאשר פתרון החניה ניתן בקומת הקרקע. הפתרון הנ"ל הוצג במסגרת בקשה הכוללת הקלה, וכתוצאה מכך חויב העורר בתשלום היטל השבחה, וכנגד חיוב זה הגיש ערר היטל השבחה. בחודש 12/2010 הוגשה תכנית השינויים הכוללת הגדלת שטח חלק מן הדירות וכדי להימנע מהצורך בהקמת קומת מרתף חניה תכננה העוררת הקמת 17 מתקני חניה הכוללים 34 מקומות חניה וכן 20 מקומות חניה לא מקורים ו - 5 מקומות חניה לאורחים. התכנית אושרה בידי יועץ התנועה של הועדה המקומית, ואולם ביום 11/1 התקבלה החלטה נשוא הערר: "לאשר את הבקשה בכפוף ל: שטח הדירות הקטנות לא יוגדל ומספרן לא יופחת ביחד לבקשה הקודמת. יש להגיש טבלה לגדלי יח"ד מאושרות ומוצעות. יש להוסיף קומת מרתף חניה, לצורך השלמת תקן החניה הנדרש לדירות הגדולות וללא מכפילי חניה. תיקונים הערות בדיקה, תיקונים על גבי מפרט הבקשה ובתנאי מהנדס הועדה המקומית" (הדגשה לא במקור ו.ע.מ). לאחר בדיקה נוספת, ביום 16/2/2011 התקבלה החלטה כדלקמן: "לאשר את הבקשה בכפוף לתיקונים הערות בדיקה, תיקונים על גבי מפרט הבקשה ובתנאי מהנדס הועדה המקומית." המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשניים: האם ניתן לעשות שימוש בחניות העיליות חלף הקמת קומת מרתף. כמה חניות אם בכלל יש להקצות לאורחים. תמצית טענות העוררים במקרקעין יצא בשעתו היתר לחפירה ודיפון, ולאחר מכן יצא היתר להקמת בית המגורים כולל קומת מרתף לחניה הכוללת 86 חניות. לאחר מכן התבקשה הגדלת חלק מהדירות בבניין ולפיכך הוגשה תכנית שינויים . כדי להימנע מהצורך בהקמת קומת מרתף חניה תכננה העוררת 17 מתקני חניה, 20 מקומות חניה לא מקורים, ו - 5 מקומות חניה לאורחים. הפתרון לחניה אושר בידי יועץ התנועה של הועדה המקומית והחלטת הועדה מיום 11/1/2011 אשר חייבה קומת מרתף חניה חורגת מחוות דעת זו. לטענת העוררים משמעות ההחלטה הינה הגדלת עלויות הבניה בכ - 3 מליון ₪ וניסיונותיה של הועדה המקומית להסתמך על תכנית עיצוב אדריכלי, שאינה בעלת מעמד סטטוטורי הינה החלטה שניתנה שלא כדין. העוררים הבהירו כי על מנת להקטין את נזקיהם החליטו להוציא את היתר הבניה בהתאם לתכנית השינויים (קרי: עם קומת המרתף) בהתאם להחלטות הועדה המקומית וזאת מבלי לגרוע מטענותיהם ביחס לחוקיות החלטה זו. לטענת העוררים מהתכניות החלות במקרקעין עולה כי העוררים זכאים להקים מקומות חניה בקומת הקרקע וזאת בהתאם לתכנית הר / 1002, וכך אף סבר היועץ המשפטי של הועדה המקומית בחוות דעתו מיום 22/2/08, לפיכך טוענים העוררים אין לחייבם בהקמת חניון נוספת שכן החלטת הועדה המקומית לחייבם לעשות זאת מבוססת על תכנית בינוי לבר סטטוטורית שקבעה בהוראותיה כי ניתן לאשר חניה בקומת הקרקע "ובלבד שלפחות מחצית ממקומות החניה העיליים ייועדו לאורחי הבניין בנוסף לחניות התקן ולא יהיו חסומים בשער כניסה". החובה להתקין מקומות לאורחים בנוסף למקומות חניה עבור הדירות הקבועה בתכנית הבינוי, סותרת את תקן החניה שנקבע בתקנות התכנון והבניה ולכן אינו חוקי. הוראות תכנית הר / 1200 אשר מטפלות בתקני חניה בהתאם לתקנות קובעות קריטריונים מסוימים ואינן כוללות הוראות בדבר חניות לאורחים. לעניין מיקום החניות - אין חובה להתקינן דווקא בקומת המרתף. קומת העמודים המפולשת מהווה שטח שירות, ועל פי תקנה 9 לתקנות חישוב שטחים ניתן לייעדה לחניה. לא זו אף זו, גם בתכנית הבינוי הותרה הקמת חניונים בקומת הקרקע. עמדת הועדה המקומית הערר הוגש באיחור של חודשיים לפחות. העוררים מושתקים ומנועים להגיש הערר לאור כתב שיפוי עליו הם חתמו. בשעתו, אישרה המשיבה לעוררים להסתמך על מתקני חניה, שכן האחרונים הציגו כי בדעתם להקים דירות קטנות להשכרה ללא ניצול זכויות הבניה, ולפיכך הסכימה המשיבה לאשר הקמת מתקני חניה. מדיניותה של המשיבה ככלל היא לא לאפשר הקמתם של מתקנים אלה בשל הקושי והמורכבות בתפעולם, אולם לצורך עידוד הקמת דירות להשכרה חרגה ממנהגה. בהתאם, התחייבו העוררים כי אם יבקשו בעתיד להגדיל את הדירות הרי שיעמדו בכל דרישות החניה על פי התכניות החלות במקרקעין ועל פי תכנית הבינוי, מטעם זה מנועים העוררים לטעון כנגד תכנית הבינוי בעניין חניות האורחים ויתר דרישות החניה. בהמשך, ביקשה העוררת להגדיל חלק מהדירות ואז החליטה הועדה המקומית כי יש להוסיף קומת מרתף חניה לצורך השלמת תקן החניה הנדרש לדירות גדולות וללא מכפילי חניה לפיכך, חויבו העוררים בחפירת מרתף חניה נוסף. המשיבה טוענת כי עצם הגשת גרמושקה מתוקנת הכוללת הקמת מרתף חניה נוספת מהווה סיבה לדחיית הערר על הסף מכוח השתק ומניעות. מרתף החניה הנוסף הוא בבחינת מעשה עשוי ואין מקום ליתן זכות ערר. לחלופין, לא ניתן לבטל ההחלטה בעניין מרתף החניה הנוסף. לא זו אף זו, העוררים חתמו על כתב התחייבות לשיפוי בו התחייבו כי אם יבקשו להגדיל הדירות יפעלו בהתאם לתקני החניה בתבעות ובתכנית הבינוי ועל כן בנסיבות אלה מנועים ומושתקים להקיש הערר. גם לגופו של עניין דין הערר להידחות שכן בעניין חניות האורחים אין זכותם של העוררים להשתמש בכל קומת הקרקע כקומת חניה ללא הקצאת 50 אחוז חניות לאורחים. תכנית 1002 מחילה את עצמה רק על תכניות מאוחרות שאינן עומדות בסתירה להוראותיה ומאחר ותכנית בינוי ועיצוב קובעת אחרת הרי שהיא עומדת בסתירה כזאת. דיון והכרעה בתיק נערכו מספר דיונים. ביום 29/6/2011 ניתנה החלטת ביניים כדלקמן: "לאחר הדיון שהתקיים בפנינו היום אנו רואים לנכון להמליץ לצדדים להגיע להסדר לפיו, הפתרון התכנוני יכלול שני מרתפי חניה בהתאם לתכנית ההגשה האחרונה שאושרה על ידי הועדה המקומית, ועל פיה יצא היתר ונושא זה יובא בחשבון חישוב היטל ההשבחה והמחלוקת אשר תלויה ועומדת בין הצדדים. ככל שיסתייע יודיעו העוררים לועדת הערר עד 48 שעות לפני מועד הדיון הקבוע." בדיון מיום 12/9/2011 הודיע ב"כ העוררים כי הוא מסכים להחלטת ועדת הערר ואולם ב"כ המשיבה הבהיר כי השומות כבר נערכו ופרקטית יהיה קשה ליישמה. בתום הדיון התבקשו הצדדים לעדכן את ועדת הערר בנוגע להליכים רישויים נוספים ו/או כל הקלה ו/או חריגה אחרת. לאחר דחיות מספר הגיעה התייחסות העוררים לפיה אין הליכי תכנון נוספים על אלה שהוצגו לועדת הערר, וכי ביחס להיתר שכלל היתר הוגש ערר היטל השבחה. על כך השיבה המשיבה, כי גם לפי רישומיה דובר בשלושה היתרי בניה: היתר חפירה מתאריך 2/2010, היתר בניה מ - 10/2010 והיתר שינויים מ - 3/2011 (נשוא הערר). כמו כן אישרה הועדה המקומית כי קיימים 2 הליכי ערר בגין המגרש דנן: אחד עניינו בגין ההקלה, והשני שעניינו ערר על החלטת שמאי מכריע ביחס להיטל השבחה בגין תכנית הר / מק / 1200 / א'. המשיבה טענה בפנינו מעשה עשוי. אנו סבורים כי במקרה דנן אכן החלטתה של ועדת הערר תיאורטית בלבד ונסביר: ההיתר הוצא על פי דרישת הועדה המקומית ואף נבנה כך. ברי כי אין כל טעם בהשבת המצב לקדמותו בבחינת הריסת המבנה ובניית אחר תחתיו (אשר אינו כולל מרתף חניה) שכן אין בכך כל היגיון כלכלי ואף העוררת מודה בכך. אין הדברים דומים למצב ההפוך בו לעיתים נבנה מבנה על יסוד היתר שנפלו פגמים בחוקיותו, או אז קיים ניגוד אינטרסים בין המתנגד להיתר לבין מבקש ההיתר, הראשון יבקש להרוס את המבנה או להתאימו לדין והשני יסתמך על מתן ההיתר. בענייננו שונים פני הדברים, שכן כאמור האינטרס של מבקש המבנה הוא לא לשנות כרגע מהבנוי בו. לפיכך, סברנו ואנו סוברים גם היום כי האכסניה הראויה לבירור טענות העוררים בדבר המצב הקודם והשלכותיו אינן במישור האופרטיבי עליו אמונה ועדת הערר. אגב אורחא נעיר הערות מספר: לא אחת, הבהרנו כי מעמדן של תכניות בינוי לבר סטטוטוריות על פי הפסיקה אינו דומה למעמדן של תכניות כחוק, וכי נמתחה ביקורת ענפה על נקיטה בהליך זה תחת נקיטה בהליך של תכנית כחוק. כך, נפסק בע"א 2962/97 ועד אומנים חוכרים ביפו העתיקה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו כדלקמן: "ביסוד גישה זו עומדת ההכרה בחשיבותו של מוסד ההתנגדות. ההתנגדות היא המכשיר שבאמצעותו ניתנת לאזרח זכות טיעון בפני הרשות עובר לפגיעה בו בגדריה של תכנית. בעניין זה, תכליתה המרכזית של זכות זו היא "...לעשות צדק עם בני-אדם, שהאינטרס שלהם עשוי להיפגע מההחלטה" (דברי השופט ברק בע"פ 768/80 ש' שפירא ושות', חברה קבלנית בנתניה בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל וערעור שכנגד (להלן - עניין שפירא [20]), בעמ' 364). אכן, תכניות נועדו לקדם לא רק נושאים פיזיים, כי אם גם "...מטרות חברתיות, כלכליות, אסתטיות ואקולוגיות..." (דברי השופט טירקל בבג"ץ 440/80 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה ואח' [21], בעמ' 91). אך לצד תועלת כלל-חברתית זו, פוטנציאל הפגיעה של תכניות בפרטים הוא רב. לא פעם, הגשמתן של מטרות כלל-חברתיות רצויות על-ידי השלטון עלול להסב פגיעה קשה לפרטים החיים במעגל ההשפעה של פעולות אלה. זכות ההתנגדות מאפשרת לאותם פרטים לנקוט פעולה אקטיבית כדי למנוע פגיעה בלתי נחוצה בהם או להקטינה. היא משפרת גם את תהליכי קבלת ההחלטות התכנוניות בדרך של שיתוף האזרחים הנפגעים מהן. מבחינה זו, מאפשר מכשיר ההתנגדות "לחדד ולגבש, בדרך של יצירת 'סכסוך' (lis) בין גורמים מעונינים שונים, את עיקר הבעיתיות, באופן שהגוף המחליט יוכל לראות את הבעיה על השלכותיה השונות ובכך, להגיע להחלטה ראויה ומאוזנת" (דברי השופט ברק בעניין שפירא הנ"ל [20], בעמ' 364). ניתן לסכם אפוא ולומר כי מדובר ב"...זכות דיונית חשובה מאד, שיש לשמור עליה מכל משמר" (דברי השופט ויתקון בעניין ח'לף הנ"ל [19], בעמ' 328). התוצאה היא, כי טענה המלמדת לכאורה על שלילה שלא כדין של זכות זו מצדיקה הכרה במעמדו בדין של הטוען." אנו סבורים כי הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה דנן שכן, התכנית קא עסקינן אשר הוגדרה כתכנית בינוי ופיתוח ועיצוב אדריכלי לתכנית הר / מק / 1200/ א' לובשת צורה של תכנית כהגדרתה בחוק לכל דבר ועניין וכוללת הוראות פרטניות לעיצוב, פיתוח, טיפול בשטחים ציבוריים, אקוסטיקה, תשתיות עירוניות ויתר נושאים המטופלים בדר"כ במסגרת תכניות כהגדרתן בחוק. בהתאם כוללת אותה תכנית נספח בינוי ועיצוב, נספח בינוי ופיתוח, נספח תנועה, פירוט מטרותיה קובץ הנחיות למתכננים ועוד. דומנו כי בשנת 2008 מן הראוי היה לכלול את אותן הוראות במסגרת תכנית המפורסמת כחוק, אשר עליה לעבור הליכי הפקדה ושמיעת התנגדויות. לעניין זה נפנה למשל לעע"ם 10112/02 אדם טבע ודין ואח' נ' הועדה המחוזית מחוז ירושלים שם נקבע כדלקמן: "דמוקרטיה במובנה המהותי לא תספק עצמה בהליך של בחירות מדי שנים מספר. מתוך כך שדמוקרטיה ישירה לא תסכון בימינו ובתנאי חיינו - נאלצים אנו, בטובתנו ושלא-בטובתנו, להסתפק בדמוקרטיה עקיפה, דמוקרטיה של נציגים - יש וראוי למצוא דרכים חלופיות לשיתופו של הציבור בהליכי השלטון ובהחלטות המשפיעות במישרין ובעקיפין על היחיד ועל הכלל. דרכים חלופיות אלו יכולות ללבוש פנים מפנים שונות. כך למשל על דרך התייעצות, בשמיעת התנגדויות לתכניות אלו ואחרות ועוד... גם אם אין המחזיקים בסמכויות חייבים לקבל את דעתו של היחיד, למצער ישמעו את שיש בפיו להשמיע. ומי יודע, אפשר אף יושפעו מדברים שישמעו. מכל מקום, שמיעת הציבור תגוון את מקורות המידע של המינהל, ויהיה בה אף כדי לרענן את המחשבה. על דרך זו, למותר לומר, תגבר הסולידריות החברתית, ויקל על היחיד להזדהות עם מעשי הממשל והחלטותיו. כך יהיה במקום שהציבור יחוש כי דעתו נשמעת ונשקלת בלב פתוח ובנפש חפצה לעת קבלת החלטות המשפיעות במישרין ובעקיפין על איכות חייו. שיתופו של הציבור לא יהיה בכל עניין ועניין, שלו כך היה לא היה המינהל יכול לתפקד. ואולם בנושאים מהותיים שיש בהם כדי להשפיע על החיים ועל איכות החיים, ראוי לו לשלטון ולמינהל כי ישמע את דעתו של "הרוב הדומם". דרכי הנהגה ראויים אלה לשלטון ולמינהל ממצים עצמם בעקרון-תשתית המדריך אותנו בכל אשר נלך. .." מכאן כי לעניין חניות האורחים - ספק לנו אם ניתן לסמוך על תכנית הבינוי הלבר סטטוטורית כמקור לחיוב התקנת חניות אורחים. לעניין השימוש במכפילי חניה - כבר קבענו בעבר כי שימוש במכפילים כאלה הינו סביר ואף נכון בנסיבות מסוימות ויש להתחשב בכך כי אף המשיבה סברה בענייננו בגירסה הקודמת של הבקשה כי ניתן לעשות שימוש במכשיר זה. לעניין זה נפנה גם לעתמ (ת"א) 57078-10-10 ניצן ארליך נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים ואח', שם נדון פתרון חניה חדשני עוד יותר הכולל "מרתף חנייה אוטומטי" אשר היה צריך להיכנס בגדר "מרתף" וליתר דיוק: "העותר טען כי הוא מבקש להסדיר את החנייה בבנין באמצעות "מכפילי חנייה משוקעים", בתחומי המגרש. במסגרת זו, מובאת המכונית למעלית חנייה, המורידה אותה אל מקום החנייה. לאחר מכן, המעלית עולה אל גובה פני הקרקע ומשתלבת היטב עם פני הסביבה, וניתן לגנן אותה בדיוק כמו את הסביבה הקרובה. פיתרון אפשרי אחר הוא הפיתרון של "מרתף חנייה אוטומאטי", בו חלק מהחניות ממוקמות מתחת לשטח המבונה של הבנין. העותר טוען כי זהו פיתרון יקר מאוד, העולה עשרות מונים על הפיתרון של חניון משוקע. גם מרתף החנייה האוטומאטי מצוי כולו מתחת לפני הקרקע, ואין כל שינוי בפני הקרקע. רק בעת הכנסת המכונית או הוצאתה, מתרומם מעל פני הקרקע "חדר כניסה" בגובה של כ-2.30 מ', באופן ארעי ולפרק זמן של כ-50 שניות. העותר טען כי פיתרון זה הוא חסכוני מאוד באנרגיה, וצורך מעט מאוד חשמל. הוא מונע נסיעה מיותרת ומזהמת של כלי רכב, ואינו יוצר זיהום אוויר או רעש. זהו פיתרון ירוק המנצל את משאב הקרקע בצורה מיטבית וחוסך במקומות חנייה ברחבי הערים. " בית המשפט סבר כי יש מקום לבחינת החלטתה של הועדה המחוזית לדחות פתרונות אלה גם על ידי המועצה הארצית ולכן ניתנה רשות ערעור למועצה הארצית. סיכומם של דברים בהעדר סעד אופרטיבי בנמצא אין באפשרותנו לקבל הערר ואולם הערותינו מפורטות לעיל. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה. קרקעותגוש חלקה