גוש 6444 הוד השרון - טענה לפטור מהיטל השבחה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6444 הוד השרון: העוררים טוענים כי זכאים הם לפטור אחד לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965, וזאת משום שמעולם, לטענתם, לא קיבלו פטור לפי סעיף זה ולפיכך מבקשים הם להחיל את הפטור "פעם אחת" ולקזז זאת מדרישת היטל ההשבחה ששלחה המשיבה. עוררים 2-1 הם הבעלים של המקרקעין, חלקה 84, גוש 6444, ברחוב הגלעד 5 בהוד השרון. עוררים 2-1 רכשו את החלקה ביום 5.1.86 כשעליה היה בנוי בית בשטח של 136 מ"ר. עוררים 2-1 יזמו את תכנית הר/5/485/ג', שפורסמה למתן תוקף ביום 12.12.06, ועניינה חלוקת החלקה ל - 4 מגרשים, תוספת יחידות דיור ותוספת זכויות בניה. עוררים 2-1 העבירו ללא תמורה, ביום 23.5.10, לעוררים 4-3 (ילדיהם), את מלוא זכויותיהם במגרש 7ד' ולשני ילדים נוספים את מגרשים 7/ב' ו - 7/ג'. עוררים 4-3 הגישו בקשה להיתר בניה ליח"ד אחת בשטח 179 מ"ר, על מגרש 7ד' וביקשו במקביל לקבל פטור עד 140 מ"ר, לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. המשיבה שלחה דרישת היטל השבחה בגין אישור היתר הבניה ודחתה את הבקשה להחלת הפטור. התכניות הרלבנטיות לערר שבפנינו במצב התכנוני הקודם הן, תכנית הר/5/485, שאיפשרה בניית שתי יחידות דיור במבנה אחד, עד 300 מ"ר. העוררים טוענים כי בגין תכנית זו, שנכנסה לתוקף טרם רכישת הזכויות על ידם, שולם מלוא היטל ההשבחה ע"י המוכרים דאז. התכנית מכוחה נבנה הבית הבנוי על החלקה ואשר אותו רכשו העוררים בזמנו, היא תכנית R/6 שמכוחה ניתן היה לבנות בחלקה עד 150 מ"ר. העוררים טוענים כי לא קיבלו ולא ביקשו מעולם פטור לפי סעיף 19(ג)(1), וכי הם זכאים לפטור אחד פעם אחת, ואף הודיעו כי לא יבקשו פטור נוסף בגין יחידות הדיור האחרות. המשיבה טוענת כי הפטור הוא סוציאלי. העוררים אינם זכאים לפטור גם משום שהם כבר מתגוררים בדירת מגורים ששטחה כמעט 140 מ"ר, וגם משום שכל ה - 140 מ"ר, הראשונים היו ניתנים לבניה מכוח תכניות קודמות. כמו כן נטען כי מתחשיב היטל ההשבחה הופחת שטח של 325 מ"ר, שהיה ניתן לבניה על פי תכניות קודמות, (העולה לאין ערוך על 140 מ"ר), ולכן אין זכאות לפטור נוסף. לאחר שבחנו את נסיבות העניין שבפנינו סבורים אנו כי העוררים אינם זכאים לפטור לפי סעיף 19(ג)(1, וזאת מכמה טעמים: במקרה שלפנינו, הבעלים של החלקה בעת אישור התכנית נשוא היטל ההשבחה שבפנינו הם עוררים 2-1. נעיר גם כי, אין כל נפקא מינה לכך שאת הבקשה להיתר בניה הגישו עוררים 3 ו - 4, ילדיהם של העוררים שכן החייבים בהיטל השבחה למועד אישור התכנית הם עוררים 1 ו - 2 ואת הזכאות לפטור - ובכך גם אין מחלוקת בין הצדדים - יש לבחון לגבי עוררים 1 ו - 2 בלבד. במקרה שלפנינו, שמאית המשיבה הפחיתה בתחשיב היטל ההשבחה, את סך השטח המבונה (אקווילנטי) במצב קודם - 2 יחידות דיור, 300 מ"ר + 25 מ"ר אקו' מבנה עזר, סה"כ: 325 מ"ר אקו'. העוררים לא טענו כי שילמו בעבר היטל השבחה בגין תכניות קודמות. הראיה שהביאו לתשלום היטל ההשבחה בעבר, היתה בגין תכנית הר/5/485/ג'. עיון במסמך שצורף על ידם מעלה כי היטל ההשבחה ששולם על ידי המוכרים דאז, היה על יתרת הזכויות על פי התכנית (300 מ"ר (-) 136 מ"ר מבונה = 164 מ"ר). לא הובאה ראיה כי שולם היטל השבחה על מלוא הזכויות לפי המצב התכנוני הקודם (300 מ"ר). לשון אחר, גם אם נניח והיו זכאים העוררים לפטור, הרי שאם שולם בעבר היטל השבחה על 164 מ"ר בלבד, טענתם היא כי למעשה מגיע להם פטור נוסף של עד 140 מ"ר. היינו שהיה צריך לקזז מתחשיב היטל ההשבחה הנוכחי סה"כ, שווי של 304 מ"ר (על פי 164 מ"ר שכבר שולם ובתוספת 140 מ"ר פטור). אלא שממילא בתחשיב היטל ההשבחה נעשתה הפחתה לא רק של 164 מ"ר על פי היטל ההשבחה ששולם בפועל, אלא בגין כל הזכויות שהוקנו במצב התכנוני הקודם - סה"כ 325 מ"ר אקו', היינו - גם אם נלך לשיטתם הם, הרי שה"פטור" כבר נכלל ונבלע בתחשיב (ואף יותר ממנו). בתחשיב היטל ההשבחה של המשיבה ממילא "נבלע" הפטור, ככל שהיה, שכן זכויות הבניה שניתנו במצב תכנוני קודם, עולות על השטח הקבוע בפטור ולכן אין זכאות לפטור במקרה שלפנינו. כמו כן, במקרה שלפנינו מדובר במי שמתגוררים בדירה רחבה, בשטח של כמעט 140 מ"ר. תכלית החוק איננה "ליתן לאדם המתגורר בדירה רחבה בשטח של 140 מ"ר פטור על הרחבה נוספת" (ערר 123/10 עבד אלפתאח נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים). זאת, בין אם מדובר בהרחבה ובין אם מדובר בבניה נוספת. זאת כאשר לא הוכח במקרה שלפנינו כי שולם היטל השבחה על 140 מ"ר הראשונים וכאשר במקרה שלפנינו קוזזו מתחשיב היטל ההשבחה 325 מ"ר בגין מצב תכנוני קודם. ההיפך הוא הנכון. כפי שפורט לעיל, לא שולם היטל השבחה עבור זכויות הבניה ואין הכוונה כי העוררים היו חייבים לשלם היטל השבחה, זאת נאמר לעניין טענת העוררים כי "מעולם לא קיבלו פטור". הם "מעולם" לא קיבלו פטור, שכן עד עתה, לא היו הם החייבים בהיטל השבחה, והם גם עתה לא זכאים לפטור, כיוון שאין מדובר בהרחבה או בבניה של עד 140, מ"ר שכן זו כבר קיימת, וגם קוזז מתחשיב היטל ההשבחה בו חויבו הם, שטח העולה בהרבה על 140 מ"ר - שטח של 325 מ"ר (וכאשר הוכח תשלום היטל השבחה רק על כמחצית השטח ולא הם אלה שגם נשאו בכך בעבר, ואשר שטח של 140 מ"ר ממילא נבלע בו כאמור). כך או כך, אין לעוררים זכאות לפטור, וגם לא לפטור אחד בנסיבות שלפנינו, לפי הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965. עם סיום החלטתנו מצאנו לנכון להעיר עוד הערה בהקשר זה: אנו שומעים חדשות לבקרים, וכך גם נטען בערר שלפנינו, כי ישנה "זכות" לכל אזרח לפטור אחד פעם אחת לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, מעין טענה של "זכות יסוד" לפטור, ולא היא. אין מדובר בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית "בזכות לפטור" המוקנית לכל אדם פעם אחת. אלא, מדובר בסעיף הקובע תנאים מתי תהא זכאות לפטור. אין משמעות הסעיף כי יש לכל אחד באשר הוא זכות לפטור. על מטרת הפטור ותכליתו עמדו בתי המשפט בהרחבה, לרבות בית המשפט העליון בפסקי דין רבים, כאשר העקרון החוזר בכולם הוא שתכליתו של הפטור הוא סוציאלית. תכליתו של הפטור הוא לסייע לרווחת מי שנמצא במצוקת דיור. המחוקק קבע קנה מידה של רווחה במגורים לענין פטור מהיטל השבחה, וזאת עד שטח של עד 140 מ"ר, ולכן גם ניתן תמריץ לכך באמצעות מתן פטור. משמע, שמי שכבר מתגורר בשטח של 140 מ"ר, תנאי מגוריו כבר משופרים הם, על פי קנה המידה שנקבע בחוק ואין זכאות לפטור: "מטרת הפטור - סוציאלית עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם, כאשר מדובר באדם הרוצה להרחיב את דירות מגוריו הצרה תוך בעשותו כן נופל הוא להגדרת המימוש שבסעיף 1 לתוספת, בא הסעיף ופוטר אותו מההיטל, פטור זמני או מלא". (ע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית גבעתיים, ( שם בעמ' 6). במקרה שלפנינו אין העוררים מתגוררים בדירה "צרה" כפי שנפסק בפ"ד צרי, על פי קנה המידה שקבע המחוקק בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית. בנסיבות שלפנינו לא אליהם כוון הפטור שבסעיף 19(ג)(1). אין מדובר ב"זכות בסיסית מוקנית" לכל אחד לפטור אחד, כנטען. אלא מדובר בפטור סוציאלי, המותנה בקיום התנאים שנקבעו בחוק והעקרונות שהותוו בפסיקה. סוף דבר, הערר נדחה. בנסיבות העניין, ולו לפנים משורת הדין, אין צו להוצאות. קרקעותהיטל השבחהגוש חלקה