גוש 6542 הרצליה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6542 הרצליה:

1. התובעים (למעט התובע 6 שעניינו יפורט בהמשך), חתומים על הסכמי חכירה עם הנתבע (להלן: "המינהל"), מכוחם הם חכרו מהמינהל חלקות קרקע המוגדרות כ"נחלות" ביישוב כפר מל"ל (הנחלות שהוחכרו לתובעים מכוח הסכמי החכירה השונים, יכונו להלן: "הנחלות").

2. כל אחד מיחידי החוכרים חוכר נחלה המורכבת מחלקות שאינן צמודות זו לזו – חלקה אחת (שהמינהל מכנה אותה "חלקה א'"), ממוקמת בכפר מל"ל, תחת שיפוטה של המועצה המקומית דרום השרון. החלקה השניה (המכונה על ידי המינהל "חלקה ב'"), ממוקמת בגוש 6542, ממערב לכביש ארצי מס' 4 (למעט חלקה אחת המצוייה ממזרח לו), בישוב רמות השבים, תחת שיפוטה של המועצה המקומית "הדרים".

בתי המגורים של כל התובעים ממוקמים בחלקה א'. כפי שיפורט להלן, חלק מהתובעים אף בנו – בהסכמת המינהל, בית מגורים נוסף על חלקה א'. התובעים מבקשים לבנות בית מגורים נוסף (שני או שלישי) ב"חלקה ב'". אין מחלוקת בין הצדדים כי בעבר התיר המינהל לאחד מתושבי כפר מל"ל, מר שלום כסליו ז"ל, לבנות בית מגורים נוסף בחלקה ב' שלו. מר כסליו קבל את כל ההיתרים לצורך הבניה, ואף בנה בית מגורים בחלקתו.

3. התובעים פנו למינהל בבקשה לבנות יחידת מגורים נוספת בחלקה המכונה חלקה ב'. המינהל חתם עם שלושה מהתובעים (גיל כסליו, X עוזי ובתיה, וX מנשה ויחידה) על הסכמים, בהם הרשה המינהל לתובעים להקים יחידת מגורים נוספת בנחלה.

התובעים הנ"ל החלו לטענתם בהכנות להגיש בקשה להיתר בניה, ואף הוציאו הוצאות כספיות לצורך כך. אולם, כאשר פנו התובעים אל המינהל כדי שיחתום על הבקשה להיתר – סירב המינהל לחתום על הבקשה. לטענתו, הסכמת המינהל לבקשת התובעים ניתנה עקב טעות, מתוך הנחה כי הבקשה מתייחסת לבניה על גבי "חלקה א'" של התובעים, ולא על חלקה ב' שלהם.

לאור סירובו של המינהל, הגישו התובעים את התביעות דנן.

4. יוער, כי אין מחלוקת בין הצדדים כי מבחינה תכנונית, ובהתאם לתוכנית בנין העיר החלה על החלקות שבמחלוקת, אין מניעה לבנות על החלקות נושא התביעות את הבתים אותם מבקשים התובעים לבנות (ר' ס' 4ג' לתצהירו של העד מר קריספין מטעם המינהל).

עוד יובהר, כי מעמדת המינהל עולה כי התנגדותו העקרונית לבניה המבוקשת על ידי התובעים, איננה לעצם הבניה של בית המגורים נוסף, אלא למיקום של הבניה – בחלקה ב' של הנחלה. לגישת המינהל, חלק זה של הנחלה נועד לעיבוד חקלאי בלבד. בניה כזו מנוגדת – לטענת המינהל, למטרת החכרת הקרקע, כעולה מההסכמים של התובעים עם המינהל, ולמדיניות מועצת מקרקעי ישראל (ר' ס' 4א' לתצהירו של מר קריספין).

טענות הצדדים

5. עתירתם העיקרית של התובעים הינה לאכוף על המינהל את הסכמתו, ולהורות לו לחתום על הבקשות להיתר. לחלופין, הם טוענים כי יש לאכוף על המינהל לעמוד מאחורי ה"הבטחה השלטונית" שנתן להם. התובעים טוענים כי לא קרתה טעות במינהל, וכי אין לקבל את טענות המינהל בהקשר זה. הם טוענים עוד, כי סעד האכיפה הוא הסעד הראשוני לנפגע מהפרה, וכי אין מקום בענייננו לאפשר למינהל להשתחרר מההבטחה שניתנה על ידיו – שכן לא קיימים "צורכי ציבור חיוניים" שאינם מתיישבים עם המשך קיום ההבטחה או ההסכם.

התובעים טענו כי יש לקבל את תביעתם, כדי שלא יופלו לרעה לעומת חוכרים אחרים של קרקע המינהל, שהותר להם לבנות על "חלקות ב'" שלהם.

מנגד, טען המינהל, כי העובדה שאין מניעה תכנונית לבנות בחלקות התובעים, אין פירושה בהכרח כי הם זכאים לבנות בחלקות אלה.

6. לטענת המינהל, מכוח ההסכמים עליהם חתומים חלק מהתובעים (החוזים הישנים), אין להם כלל זכות לבנות יחידה נוספת על גבי הנחלות שלהם, למעט בית מגורים למגורי החוכר עצמו. התובעים אינם זכאים לבקש ליהנות מהחלטות מועצת המינהל לצורך בנית בתי מגורים נוספים, בלא להיות כפופים להחלטות המועצה ביחס למיקומם של בתים אלה.

כן נטען, כי חלק מהתובעים (X מרדכי, וה"ה מנשה ויחידה X), התקשרו בעבר עם המינהל בהסכם לבניית יחידת מגורים שניה בחלקה א' שלהם. מהסכמים אלה עולה כי התובעים הנ"ל ראו עצמם כמי שחלות עליהם החלטות מועצת המינהל, לפחות בענין הקמת יחידת מגורים שניה ושלישית.

7. באשר לחוזי החכירה החדשים (עליהם חתומים חלק מהתובעים), הרי שחוזים אלה אוסרים על הקמת יחידות מגורים בחלקות ב'. חוזים אלה מחילים על יחסי הצדדים את החלטות מועצת מקרקעי ישראל, והם מתנים בניה נוספת בחלקה באישור המינהל.
לטענת המינהל, מכוח החלטות מועצת המינהל, לא ניתן לבנות על גבי "חלקות ב'" בנחלות.

המינהל טען גם, כי התובעים היו מודעים לכך כי חלקה ב' היא חלקה לעיבוד חקלאי, וכי יחידות המגורים במושב נמצאות במיתחם מרוכז, והן יכולות להיות ממקומות רק בחלקה א'. ענין זה הוא מן המפורסמות במיגזר החקלאי, ותשובותיהם של התובעים בהקשר זה בחקירתם הנגדית היו מתחמקות.

8. המינהל הוסיף וטען, כי יש לפרש את ההסכמים עליהם הוא חתם לבניית בית נוסף בנחלה, כחלים על חלקה א'. עוד נטען כי על כל פנים, הסכמים אלה כפופים להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, ולהוראות הסכם המשבצת (שאף הן אינן מאפשרות את הסעד המבוקש). פקידי המינהל – כך נטען – לא הבטיחו לתובעים כי ניתן לבנות בית שני בחלקות ב'. ככל שניתנה הבטחה כזו, היא מנוגדת להחלטות המועצה ולחוק מינהל מקרקעי ישראל, ופקידי המינהל לא היו מוסמכים לכן לחתום על ההסכמים.

אף בהנחה שניתנה לתובעים הבטחה שלטונית, הרי לטענת המינהל, יש לאפשר לו לסגת מההבטחה, ולהשתחרר ממנה. יש להתיר לתובעים לכל היותר – וככל שהדין יתיר זאת, לבנות בחלקה א' שלהם.

דיון

9. כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי לצורך הכרעה בתביעות, יש להתייחס למספר שאלות שהתעוררו במהלך הדיון וששנויות במחלוקת בין הצדדים.

בשלב הראשון של פסק הדין, נתייחס רק לעניינם של התובעים המבקשים לאכוף על המינהל את קיום ההסכמים שבמסגרתם הסכים המינהל לטענתם כי הם יבנו בית נוסף בחלקה ב'. מדובר בתובעים גיל כסליו, X עוזי ובתיה וX מנשה ויחידה. תובעים אלה יכונו בפסק דין זה להלן: "התובעים".
יש לבחון מהי הפרשנות הנכונה של ההסכמים שנחתמו עם התובעים, וכן יש לבחון האם יש מקום לבטלם מחמת טעות של המינהל, או לאור הלכת ההשתחררות.

לענין זה יהיה מקום לבחון גם את חוזי החכירה השונים של התובעים, ולבדוק האם קיימת בהם מניעה לבנות בתי מגורים בחלק הנחלה שהמינהל מכנה אותו "חלקה ב'". כן ייבחנו החלטות מועצת מקרקעי ישראל בהקשר זה, תוך בחינת השאלה האם החלטות אלה מהוות חלק מההסכמים בין המינהל לבין התובעים – כולם או חלקם.

בשלב הבא נתייחס לעניינם של התובעים שהמינהל לא חתם לגביהם על הסכמים, ולא התחייב כלפיהם כי הוא יתיר להם לבנות בחלקה ב' (שיכונו להלן: "התובעים האחרים").

מהותן של זכויות התובעים

10. בטרם נתייחס בפירוט לשאלות שפורטו לעיל, יש לבחון שאלה מקדמית – והיא מהותם של זכויות התובעים כולם, בנחלות מושא התביעות. ב"כ התובעים 1-6 טען בסיכומיו, כי זכויות מרשיו בנחלות הינן "זכויות הקרובות לבעלות". התובעים טוענים כי על פי מסמכים היסטוריים, הנחלות נרכשו באופן פרטי, וניתנו במתנה למדינה שתנהל אותם על ידי המינהל, או שהם ניתנו כחילופין לקרקע שנרכשה באיזור הקישון, ליד העיר חיפה.

11. אינני מקבלת את הטענה. ראשית, אינני סבורה כי הטענה הוכחה כדבעי. מעבר לכך, אף אם נניח כי המקרקעין מושא התביעה היו מלכתחילה בבעלות פרטית, וניתנו בשלב כלשהו במתנה למדינה, אין בכך כדי לשנות את המסקנה לפיה התובעים דנן הם חוכרים של הנחלות, ולא בעלים שלהן. כך, אין חולק כי כל התובעים דנן חתומים עם המינהל על הסכמי חכירה שתוכנם יפורט להלן. התובעים אף רכשו את זכויותיהם במקרקעין ממי שהיו חתומים עם המינהל על הסכמי חכירה. לכן, אף בהנחה שבשלב מסויים ניתנו הנחלות במתנה למדינה, אין לענין זה עוד כל משמעות ביחס לתובעים דנן, שמעמדם הוא מעמד של חוכרים של קרקעות מבעליהם.
הנחלות הן לכן בבעלות המדינה (קרן קיימת לישראל), הן מנוהלות על ידי המינהל, ומוחכרות לתובעים.

12. הנחלות מנוהלות על ידי המינהל, על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל. חוק זה נכנס לתוקפו יחד עם חוק יסוד: מקרקעי ישראל, וחוק מקרקעי ישראל תש"ך – 1960. על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, מונתה מועצת מקרקעי ישראל, הקובעת את המדיניות הקרקעית שלפיה פועל המינהל במקרקעי ישראל – שהמקרקעין דנן הם חלק מהם (ור' בהקשר זה גם את ה. פ. (מחוזי ת"א) 10871/99 מפעל המים – רמות השבים אגודה חקלאית שיתופית נ. מינהל מקרקעי ישראל ואח', מפי כב' השופטת חיות, להלן: "פס"ד רמות השבים"). פסק דין זה אושר בבית המשפט העליון (ע"א 2621/03).

מעמדם של התובעים הוא כאמור, מעמד של שוכרי מקרקעין. זהו מעמד מוגבל. זכותו של השוכר נובעת מזכותו של הבעלים, והוא זכאי להשתמש בקרקע רק בתנאים ובאופן שהותר לו להשתמש בה במסגרת ההסכם שלו עם הבעלים. מסקנה זו תילקח בחשבון כאשר ייבחנו טענות הצדדים ביחס לזכויות התובעים בנחלות שחכרו מהמינהל.

פרשנות ההסכמים מכוחם הרשה המינהל את הבניה בחלקות ב'

13. כפי שהובהר בראשית הדברים, אין מחלוקת כי המינהל התקשר עם התובעים ( היינו עם תובעים 1, 2, ו-7) בהסכמים, בהם הוא נעתר לבקשתם, ואיפשר להם לבנות יחידת מגורים נוספת (ר' למשל נספח ו' לתצהירו של מר מנשה X מיום 16.11.1998. הסכמים אלה יכונו להלן: "ההסכמים").

בפועל, בקשת התובעים מהמינהל היתה לבנות על "חלקה ב'" שלהם. עם זאת, המינהל טען כי יש לפרש את הסכמתו בהסכמים כחלה על בנייה בחלקה א' בלבד. הדברים האמורים בפרק זה ובפרקים שלהלן יתייחסו לעניינם של התובעים הנ"ל.

14. אני סבורה כי אין לקבל את פרשנותו של המינהל להסכמה שניתנה לתובעים. בקשתם של כל התובעים למינהל היתה ברורה. בבקשתו של מי שהיה אז בא כוחם של כל התובעים, עו"ד זינגר (נספח ה' לתצהיר מר מנשה X מיום 29.7.1998, שיכונה להלן "מכתב התובעים"), פירט ב"כ התובעים את כל העובדות הרלוונטיות, בלא להסתיר דבר מהמינהל. במכתב התובעים אף מצוין, כי הבקשה מתייחסת לבניה בחלקה ב' של התובעים, תוך שצוין במפורש כי: "בהתאם לחוזי החכירה של מרשי ותקנון מושב כפר מל"ל, ניתן לבנות בית נוסף בחלקה ב' כאמור לעיל" (ר' ס' 10 למכתב התובעים).

יוער עוד, למען שלמות התמונה, כי מהאמור במכתב התובעים, עולה כי התובעים היו מודעים לסיווג החלקות על ידי המינהל, והם היו מודעים לכך כי החלקה עליה הם ביקשו לבנות את היחידה הנוספת, היא חלקה שהמינהל מסווג אותה כ"חלקה ב'".

15. המינהל נעתר לבקשת התובעים במכתב התובעים, וזאת בהסכמים עליהם הוא חתם, בהם הותר לתובעים לבנות יחידת מגורים נוספת ב"שטח הנחלה" (ר' ה"הואיל" השביעי בהסכמים), יחידה שתשמש יחידת מגורים שניה או שלישית, כהגדרתן בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 16.5.1985 (ר' ס' 4 להסכמים).

אין חולק כי חתימתו של המינהל על ההסכמים, נעשתה בתשובה לבקשת התובעים במכתב התובעים. המינהל התנה את הרשאתו במספר תנאים, ובין היתר בכך שהיחידה תהיה מיועדת למגורים של בני משפחתו של המתיישב בלבד, וכי היא תהיה חלק בלתי נפרד מנחלתו של המתיישב. יובהר כי אין מחלוקת בין הצדדים בשלב זה בדבר התקיימותם של תנאים אלה (למעט ביחס לחלק מן התובעים, כפי שיפורט להלן), והמחלוקת מושא הדיון להלן, מתייחסת כאמור למיקום הבנייה של היחידות הנוספות בלבד.

16. המינהל לא סייג את הסכמתו לבניה בתנאי הנטען על ידיו היום – היינו כי הבניה מוגבלת לבניה על חלקה א' בלבד. המינהל אף שלח מפקח מטעמו לבדיקת הזכויות אותן מימשו חלק מהתובעים עד למועד הבקשה, ורק לאחר מכן נחתמו ההסכמים בין המינהל לבין התובעים -כדוגמת נספח ו' לתצהירו של מנשה X.

אכן, בסעיף 5 להסכמים צוין כי כל החלטות מועצת מקרקעי ישראל יחולו על ההסכם. אולם, הפרשנות לפיה בסעיף זה התכוון המינהל לרוקן מתוכן את היענותו לבקשת התובעים במכתב התובעים – איננה פרשנות סבירה. סביר יותר לפרש את האמור בסעיף כמתייחס לעניינים המצוינים בו במפורש – היינו לגודלה של יחידת המגורים הנוספת (ר' הסיפא לסעיף 5 בהסכמים), ולא למיקומה. זאת ועוד, כפי שיפורט להלן, השאלה האם היתה החלטה של מועצת המינהל שאסרה, בתקופה הרלוונטית, את הבניה בחלקות ב', איננה נקייה מספקות.

יוער כי המינהל הפנה בטענותיו ביחס לפרשנות ההסכמים, גם להסכמי החכירה של התובעים עם המינהל. כפי שיובהר להלן (בסעיפים 57-64), ההסכמי החכירה של התובעים דנן עם המינהל – אינם שוללים מהתובעים את הזכות לבנות בית מגורים בחלקה ב'. כפי שיובהר עוד (ס' 65-71 להלן), החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל המאוחרות להסכמי החכירה החדשים – אינן מגבילות – לגישתו של המינהל - את זכויות התובעים.

17. ממכלול האמור לעיל עולה אם כן, כי אין מקום לפרש את הסכמתו של המינהל כחלה רק על בניה בחלקה א'. מהאמור במפורש במכתב התובעים מחד גיסא, ומההסכמים עליהם חתם המינהל (על מה שנאמר בהם, ומה שלא נאמר בהם) מאידך גיסא, עולה כי בהסכמים התיר המינהל לתובעים לבנות בחלקה ב' שלהם.
טענות המינהל ביחס למצב בפועל בנחלות

18. המינהל הפנה לתצהירים שניתנו מטעמו, מהם עולה כי בפועל אין בניה למגורים בחלקות ב' בכל הארץ, וכי ענין זה הוא ידוע ומפורסם במגזר החקלאי.

כך, העד מר סטפן ביכלר, שעובד במינהל משנת 1961, ומשמש היום מהנדס ראשי ואחראי על התכנון והמדידות במרכז הארצי לתכנון ורישום האינוונטר הקרקעי באזורים הכפריים, העיד בתצהירו כי: "בכל המושבים, לרבות המושבים הוותיקים, אשר הוקמו לפני קום המדינה... האזור המבונה של היישוב מרוכז במיתחם אחד, בו מצויים אף מבני הציבור של היישוב. במיתחם המבונה של היישוב מצויות אף הרחבות המושב למטרות מגורים, ככל שאלו נעשו". (ס' 4 לתצהירו מיום 25.12.05, ור' גם ס' 3ב' וס' 5ה' לתצהירו של עד המינהל מר דרור קריספין).

19. המינהל הוסיף וטען בהקשר זה כי העובדה כי חלקות ב' מיועדות לעיבוד חקלאי בלבד היתה ידועה גם לתובעים, וכי טענותיהם של חלק מהתובעים בהקשר זה בחקירתם הנגדית היו מיתממות.

אינני מקבלת את הטענה.
אף בהנחה כי המצב בפועל ברוב היישובים החקלאיים היה כזה שחלקות המגורים היו בחלקה א', אין להסיק מכך שהתובעים הסכימו לכך שזהו המצב, ושהם הסכימו לכך שלא תהיה להם אפשרות לבנות באותו חלק של הנחלה שהמינהל מכנה אותו "חלקה ב'", גם אם הדבר יתאפשר מבחינה תכנונית.

20. יש להעיר בהקשר זה כי התובעים היו מודעים לסיווג של החלקות על ידי המינהל – כפי שעולה ממכתב התובעים נספח ה' לתצהיר מר מנשה X. אולם, ממכתב זה עולה גם כי התובעים היו סבורים כי בהתאם להסכמי החכירה שלהם – מותר להם לבנות בחלקה ב' בכפר מל"ל (ר' סעיף 10 למכתב התובעים). כפי שהובהר לעיל, מלכתחילה הסכים המינהל לגישה זו, ואישר את הבניה בהתאם לבקשת התובעים.

כפי שיפורט להלן, מדיניות המינהל במועד החתימה על ההסכמים עם התובעים לא באה לידי ביטוי בהחלטה ברורה של המינהל שב"כ המינהל הפנתה את בית המשפט אליה. לא ניתן לקבוע כי מדיניות המינהל מסתמכת רק על המצב בפועל – בין אם מצב זה היה ידוע לתובעים ובין אם לאו.

21. עוד אעיר בשולי הדברים, כי טענת המינהל לפיה האיסור על בניה בחלקות ב' הוא ברור וידוע לכל, אינה עולה בקנה אחד עם האמור במכתבה של עו"ד עדנה יגרמן, ס' היועה"מ למחוז, מיום 21.12.1999 לב"כ התובעים עו"ד זינגר (נספח ממנ/י"ג לתצהיר מר קריספין). במכתב זה כותבת עו"ד יגרמן כי אם ברצונם של מרשיו "לבנות בחלקה ב', הבקשה מערבת את אגודת המושב..." ממכתב זה עולה כי האפשרות לבנות בחלקה ב', היא אפשרות קיימת.

האם הוכיח המינהל את טענת הטעות?

22. השאלה הבאה שיש לבחון אותה היא האם יש לקבל את עמדת המינהל לפיה חתימת הפקידים מטעמו על ההסכמים עם התובעים נעשתה מתוך טעות.

אני סבורה כי המינהל לא הוכיח את הטענה (והנטל היה עליו להוכיח אותה), כי החתימה של הפקידים על ההסכמים בהם הותרה הבניה לבקשת התובעים, מקורה בטעות. ראשית, אינני סבורה שהמינהל הוכיח כי הפקידים הרלוונטיים מטעמו טעו בכך שסברו כי בקשת התובעים מתייחסת לבנייה בחלקה א', וכי האישור ניתן על סמך הנחה זו.

יובהר – לא בכל פעם שהמינהל (או כל צד לחוזה) משנה את דעתו ביחס להסכמה שנתן, ניתן לטעון כי ההסכמה ניתנה בטעות.
זאת ועוד, בנסיבות בהן הרשות מתקשה להציג את הבסיס העובדתי בדבר מקור טעותה, יטה בית המשפט שלא לאפשר את תיקונה (ע"א 8558/01 המועצה המקומית נילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נ"ז (4) 769, 789).

23. העדים מטעם המינהל לא הציגו גרסה אחידה בנוגע לטעותם, והמקור לטעות.
לטענת המצהירים מטעם המינהל, הגב' סולומונוביץ ומר רייזמן, מקורה של הטעות שלהם הוא בכך שהם לא הבחינו שהבניה המבוקשת היא בחלקה ב'. לטענתם, הם הניחו כי מדובר בחלקה א' מאחר שבמהלך השנים לא זכור להם מצב בו הם התבקשו לאשר בניה בחלקה ב' (ר' סעיף 3ג' לתצהיר הגב' סולומונוביץ, סעיפים 5ד', 7ה', 9א' לתצהיר רייזמן). מר רייזמן העיד בהקשר זה כי "לא עלה על דעתנו או חשבנו שיבקשו היתר בנייה בחלקות ב'... אף אחד לא העלה על דעתו כי מדובר בחלקה ב' ולכן הטיפול היה רגיל בלי משים לב". (בעמ' 17-18 לפרוטוקול מיום 4.5.2006)

אולם, גרסה זו אינה מתיישבת עם העובדה כי במכתב התובעים נכתב במפורש על-ידי בא-כוחם כי בקשתם מתייחסת לחלקה ב': "מרשי הנ"ל הינם בעלי זכויות חכירה רשומות לגבי החלקות שבנדון הידועות כחלקות ב' בנחלות... בהתאם לחוזי החכירה של מרשי ותקנון מושב כפר מל"ל, ניתן לבנות בית נוסף בחלקה ב' כאמור לעיל..." .

24. התובעים מסרו לפקידי המינהל את כל המידע המדויק ביחס לחלקותיהם. התובעים העבירו למינהל גם את המידע התכנוני שהם קבלו מהוועדה המקומית "הדרים" (ר' סעיף 12 למכתב התובעים). למידע זה צורפה מפת מדידה מסומנת, עם סימון של החלקות בהן מבוקשת הבניה.

25. בחקירותיהם הנגדיות עומתו המצהירים מטעם המינהל עם מסמכים אלה ושינו מגרסתם. לטענת מר רייזמן, הוא היה ער לכך כי מדובר בבקשה הנוגעת לחלקה ב', אולם לאחר פניה למחלקת המיפוי, סבר כי הבקשה מתייחסת לחלקה א'.

מר רייזמן העיד בהקשר זה כי "פניתי למחלקת המיפוי של המקום, וביקשתי לבדוק אם החלקה היא חלקה ב' של הנחלה והאם ניתן לבנות שם בית שני. .. קבלתי תשובה ממח' המיפוי שאומרת שעל חלקה זו חלה תב"ע הר 290/10 . לפי התב"ע ייעוד החלקה הוא חקלאי, אך ניתן לבנות שתי יחידות דיור. מכך הבנתי שזה חלקה א' כי היא מיועדת למגורים, ולא ראיתי בזה משהו יוצא דופן..." (בעמ' 14 ו-16 לפרוטוקול מיום 4/5/2006).

בנוגע למועד שבו התבררה הטעות העיד מר רייזמן כי "לא זוכר תאריך, כשהתחילו לבדוק התברר שזאת לא חלקה א' של הנחלה" (בעמ' 14 לפרוטוקול)

26. העדה הגב' סלומונוביץ העידה כי היא עברה על מכתבו של ב"כ התובעים ברפרוף וטעתה, מאחר שלא ידעה כי מדובר בחלקה ב' (בעמ' 30 לפרוטוקול). מעדותה עולה כי גם היא היתה מודעת לנושא סיווג החלקה, והיא הסתמכה בסופו של דבר על המיזכר של מר רייזמן.

כך היא העידה: "הייתי משוכנעת שזה חלקה א' ראיתי במסמכים של המינהל, תכתובת בין צביה לרייזמן שאפשר לאשר את התוכנית. יש מזכר של רייזמן שעל סמך זה אישרתי " (בעמ' 24 לפרוטוקול מיום 4/5/2006).

27. אני סבורה כי אין די בעדויות הנ"ל, מהן עולה כי נושא סיווג החלקה הוא נושא שעלה על הפרק, כדי לאפשר את המסקנה לפיה המינהל הוכיח את טענתו לפיה פקידיו היו סבורים שבקשת התובעים מתייחסת לבנייה בחלקה א'. לגישתו של המינהל, ברור וידוע לכל כי חלקות א' במושבים הן חלקות המרוכזות בחלק אחד של היישוב, וחלקות ב' נמצאות בחלק אחר שלו. בענייננו, אין חולק כי הבניה התבקשה בחלקות הרחוקות ממרכז היישוב כפר מל"ל (ואף מצויות בתחום של מועצה אזורית אחרת). לכן, אם מדובר בנושא שהוא כה מובן מאליו וברור, ודאי שפקידי המינהל היו מודעים לכך שהבניה מבוקשת בחלק אחר של היישוב, היינו בחלקות ב' שלו.

לאור האמור לעיל, אינני סבורה כי יש מקום לקבל את גירסת המינהל, לפיה הטעות של מר רייזמן נבעה מתשובת מחלקת המיפוי. תשובת מחלקת המיפוי התייחסה לתוכנית בנין עיר שחלה על החלקות. לא הובהר בחומר הראיות מטעם המינהל איך יכלה תשובה זו להטעות את פקידי המינהל, שהם פקידים ותיקים ומנוסים, שצריכים להיות מודעים לכך שהעובדה שמותר לבנות על חלקה מבחינה תכנונית, אין משמעותה בהכרח כי המינהל מתיר את הבניה עליה (זוהי עמדתו של המינהל).

28. בנוסף, הרי כפי שכבר צוין, המינהל אישר לתושב אחר של כפר מל"ל, מר שלום כסליו ז"ל, לבנות יחידת דיור נוספת בחלקה ב' שלו. מר שלום כסליו ז"ל אף קבל היתר לבניית היחידה הנוספת, והוא בנה את היחידה הזו בפועל. העובדה שהמינהל התיר למר שלום כסליו ז"ל להשלים את בניית היחידה הנוספת, מעידה אף היא על כך כי המינהל אכן התכוון להתיר לתושבי כפר מל"ל לבנות בחלקה ב' שלהם, ובשל מדיניות זו – ולא מחמת טעות, נחתמו ההסכמים של המינהל עם התובעים.
המינהל טען בהקשר זה כי גם ביחס למר שלום כסליו נעשתה טעות (ר' סעיף 9 לתצהיר מר קריספין). אולם, גם בהקשר זה לא הוכח מה היתה הטעות ומהו מקורה.

לעדים מטעם המינהל לא היה הסבר לעובדה כי כאשר נחתמה על ידיהם התוכנית לבניה בחלקה ב' של מר שלום X ז"ל (ביום 28.2.99), כבר נשלח מכתב למשפחת גרבינר (ביום 31 בדצמבר 1998) בו נאמר כי אין אפשרות לבנות למגורים בחלקה ב' (ר' מוצג גר-ו'- ח' וכן עמ' 25 לפרוטוקול ועמ' 16 לפרוטוקול מיום 4/5/2006).

סיכומה של נקודה זו – אני סבורה כי המינהל באמצעות פקידיו חתם על ההסכמים מתוך מודעות לכך שמדובר בבנייה בחלקה ב'.

29. אני סבורה, לאור כל האמור לעיל, כי ה"טעות" של פקידי המינהל, שהיו מודעים לכך שהבניה המבוקשת היא בחלקה ב', היתה לכל היותר, אם בכלל, טעות ביישום מדיניות. אינני סבורה כי זוהי טעות שיש להתיר למינהל לבטל בגינה את ההסכמים שנחתמו עם התובעים.

ההלכה הפסוקה אבחנה בין שלושה סוגי טעויות בפעולתה של רשות מינהלית :


כאשר מתקבלת החלטה הנוגדת את החוק, או שבצורה אחרת יש בה בעליל משום חריגה מסמכות;
כאשר מתקבלת החלטה שמקורה בטעות משרדית טכנית, שנעשתה בהיסח הדעת;
כאשר מתקבלת החלטה שיש בה משום משגה, במובן זה שהפקיד יישם בצורה בלתי נבונה או בלתי נכונה את המדיניות של משרדו או השתמש בשיקול-דעתו באופן לא סביר.

(ר' ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש תל אביב, פ"ד ל"ז (1) 337).

30. באותו מקרה קבע בית המשפט העליון (כב' השופט בך), כי בשני המקרים הראשונים תוכל הרשות, ככלל לחזור בה ולתקן את הטעות. לעומת זאת, במקרה השלישי לא תוכל הרשות לחזור בה מטעותה, ובמיוחד כאשר האזרח הספיק כבר לפעול על-פי החלטה המקורית, למעט במקרים חריגים.

כפי שהובהר, אני סבורה כי ה"טעות" של פקידי המינהל היתה לכל היותר טעות ביישום המדיניות של המינהל. אין מדובר בטעות טכנית, ואף לא החלטה שיש בה משום חריגה מסמכות או פעולה לא חוקית.

האם הוכיח המינהל את טענת החריגה מסמכות?

31. אינני סבורה כי המינהל הוכיח (והנטל מוטל עליו להוכיח גם את הטענה הזו), כי הפקידים שחתמו על ההסכמים חרגו מסמכותם. מדובר בפקידים המוסמכים, אשר מלכתחילה מצאו לנכון להתיר את הבניה בחלקות ב'.

בחקירתה הנגדית של הגב' סולמונוביץ, העידה העדה "אנחנו לא טוענים שהמסמך לא נחתם על ידי מי שהיה צריך לחתום" (ר' עמ' 66 לפרוטוקול). כלומר – הפקיד שחתם על המסמך הוא הפקיד שהיה מוסמך לחתום עליו.

המינהל לא טען כי מי מטעמו נזף בפקידים שאישרו את הבניה, או כי נערך בירור כזה או אחר ביחס למדיניותם של פקידים אלה – שהיתה מנוגדת למדיניות המינהל.

33. אכן, אין חולק כי המינהל חזר בו בשלב מסוים מהסכמתו. אין זה ברור מהי הסיבה לכך שמלכתחילה הותרה הבניה, ואין גם הסבר בחומר הראיות לשינוי העמדה של המינהל בהקשר זה. אולם, עובדה זו אין פירושה כמובן בהכרח כי פקידי המינהל פעלו בחוסר סמכות, וכאמור – טענה זו לא הוכחה.

זאת ועוד, כפי שיובהר להלן, השאלה מה היתה מדיניות המינהל ביחס לבניה בחלקה ב' במועד הרלוונטי איננה ברורה, בעיקר כאשר מדובר בחוכרים שחתומים עם הסכמים עם המינהל בנוסח הישן.

לכן, אינני סבורה כי המינהל הוכיח כי הפקידים שהתירו את הבניה המבוקשת על ידי התובעים חרגו מסמכותם.

האם היה המינהל זכאי לחזור בו מהתחייבותו? – הלכת ההשתחררות

33. המינהל הוסיף וטען כאמור, כי אף אם לא תתקבל טענתו הפרשנית, ואף אם לא יתקבלו טענות הטעות והחריגה מסמכות, הרי יש להתיר לו לחזור בו מהתחייבותו בהסכמים לאור "הלכת ההשתחררות".

יודגש לענין זה כי ביחס לתובעים, השאלה איננה האם המינהל מחויב היה מלכתחילה לאשר להם לבנות יחידת מגורים נוספת בחלקה ב'. בשאלה זו אינני מחווה את דעתי. המחלוקת ביחס לתובעים נוגעת לנסיבות המקרה דנן, כאשר המינהל כבר התחייב כי הוא יתיר לתובעים לבנות בחלקה ב'. השאלה הרלוונטית בענייננו היא רק האם המינהל זכאי לחזור בו מההתחייבות הזו שניתנה לתובעים, כאשר מובן שהשיקולים להתיר למינהל לחזור בו מהבטחתו, שונים מאלה שיש מקום לשקול אותם ביחס למקרה בו הבטחה כזו טרם ניתנה.

אני סבורה כי אין לקבל את טענת המינהל, ויש להעדיף את קיומם של ההסכמים בין המינהל לבין התובעים, הסכמים המשקפים גם "הבטחה שלטונית", שלא מצאתי טעם לאפשר למינהל להשתחרר ממנה.

בפסק הדין המנחה בענין סאי טקס (בג"ץ 321/75 סאי-טקס בע"מ ואח' נ' שר המסחר והתעשייה, פ"ד ל (1) 673), סקר בית המשפט העליון (כב' השופט ברנזון), את ההלכה החלה ביחס להבטחה שלטונית. בית המשפט קבע באותו ענין כי:
"ההבטחה שניתנה על ידי בעל שררה בגדר סמכותו החוקית בכוונה שיהיה לה תוקף משפטי והצד השני מקבל אותה בצורה זו, ההגינות הציבורית דורשת שההבטחה תקוים הלכה למעשה, כאשר בכוחו של המבטיח למלא אחריה, אפילו לא שינה האזרח את מצבו לרעה בעקבות הבטחה. אמינות המימשל בעיני הציבור חשובה לעין ערוך מן האפשרות שיינתן לו לחזור בו או לסגת במקרה כזה או אחר מהבטחה שנתן..."

35. כאמור, המינהל התקשר עם התובעים בהסכמים, מכוחם הוא התחייב להסכים לבניה שלהם בחלקה ב'. אינני סבורה כי יש לאפשר למינהל להשתחרר מהסכמים אלה – וזאת ממספר טעמים:

ראשית, התובעים טענו, וטענתם לא נסתרה – כי הם הסתמכו כבר על ההסכמים, והחלו להוציא הוצאות לצורך קידום היתר הבניה.

בנוסף, טענת המינהל ביחס למדיניותו שמכוחה הוא זכאי להשתחרר מההסכמים, איננה נקייה מספקות, ולא הוכחה כדבעי, הן בהתייחס להחלטות מועצת המינהל, והן בהתייחס להסכמים עליהם חתומים התובעים עם המינהל.
להלן נתייחס בפירוט להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל. כפי שיובהר, לא ניתן לקבוע כי קיימת החלטה ברורה ומפורשת האוסרת על בניה בחלקות ב', נכון למועד בו התקשר המינהל עם התובעים בהסכמים.

36. גם הסכמי החכירה של התובעים עם המינהל אינם אוסרים – כפי שיובהר להלן - על בניה נוספת בנחלה (על כל חלקיה). אף לו היתה החלטה ברורה ומפורשת של מועצת המינהל האוסרת על בניה בחלקה ב' בנחלות, היה מקום לברר האם החלטה כזו חלה על מי שחתום על הסכמי חכירה ישנים עם המינהל, אשר לא מצוין בהם כי החוכר מכוחם כפוף להחלטות המועצה (שכלל לא היתה קיימת במועד ההתקשרות בהסכם המקורי). עניינים אלה יידונו בפירוט בס' 65-71 וכן בס' 39-51).

37. המינהל טוען עוד כי אף לו הוא היה מתחייב כלפי התובעים בהבטחה שלטונית (טענה אותה הוא מכחיש), היה לו "צידוק חוקי" לסגת מההבטחה. המינהל טען כי להתרת הקמת יחידת מגורים בחלקה ב' במגזר החקלאי, ישנן משמעויות מרחיקות לכת. מר קריספין טען בתצהירו, כי אזור המגורים במושבים הוא תמיד אזור אחד מרוכז. לטענתו, אין מקום להתיר בנייה של יחידות מגורים באזור נפרד של היישוב, שאין להן כל זיקה ליישוב כפר מל"ל.

אינני סבורה כי יש בנימוק זה כדי להצדיק את השתחררות המינהל מהתחייבותו בהסכמים. אני סבורה כי המינהל לא הבהיר ולא הוכיח את הנזק שייגרם אם תותר הבנייה בחלקות ב', וזאת בעיקר נוכח העובדה כי קיים בית מגורים אחד שנבנה בחלקה ב' (ביתו של שלום כסליו ז"ל); לאור העובדה שבתי המגורים לא יהיו בתחום כפר מל"ל אלא ברמות השבים; לאור העובדה שרשויות התכנון שהן האמונות על בחינת הנושאים של אזורי הבנייה למגורים, התירו את הבנייה בחלקות מושא התביעה; ובעיקר לאור העובדה כי המינהל לא הראה איסור מפורש מכוחו אסור היה לתובעים לבנות יחידה נוספת בחלקה ב'.

38. יוער עוד כי בתי המשפט אף הכירו בכך שלעיתים יכולה גם טעות להוות נימוק להשתחררותה של רשות מהחלטותיה, אולם זאת רק בנסיבות מיוחדות או אם קיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות (ר' זמיר, הסמכות המינהלית (ירושלים, 1996), בעמ' 1004-1000 וכן עע"מ 1164/04 עירית הרצליה נ' יצחקי (טרם פורסם)).

נסיבות כאלה אינן חלות בענייננו. בפסה"ד יצחקי הנ"ל נקבע בהקשר זה, כי האזרח רשאי להניח כי הרשות ערכה את הבדיקות הנדרשות, ואינו צריך לחשוש שעניינו ייפתח מחדש בשל טעות גרידא, וכי הרשות המינהלית צריכה לקבוע לעצמה סדרי עבודה נאותים, המבטיחים שהבדיקות הנדרשות יערכו לפני מתן ההחלטה ולא לאחר מכן.

החלטות מועצת המינהל

39. כפי שצוין, המינהל הפנה להחלטות מועצת המינהל, הן לצורך הטענה של פרשנות ההסכמים שלו עם התובעים, הן לצורך טענות החריגה מסמכות, והן לצורך הטענה בדבר הלכת ההשתחררות.
להלן נבחן את החלטות מועצת המינהל, אליהן נפתה ב"כ המינהל בסיכומיה, כדי לברר האם עולה מהן איסור לבנות בניה למגורים על אותו חלק מהנחלה שהמינהל מכנה אותו "חלקה ב'". יוער כי מועצת המינהל קיבלה ומקבלת מאות החלטות, ואולם יש מקום להתייחס רק לאותן החלטות אליהן הפנתה ב"כ המינהל בטענותיה.

בשלב הראשון נבחן מה נקבע בהחלטות המינהל, ובשלב הבא תיבחן השאלה האם החלטות אלה חלות על מערכת היחסים בין התובעים לבין המינהל מכוח מערכת ההסכמים.

40. המינהל טען כאמור, כי כל נחלה מורכבת מ"חלקה א'" המיועדת לבניית בתי מגורים ועיבוד חקלאי, ומחלקה ב' המיועדת לשימוש חקלאי בלבד. חלקות א' ממוקמות באזור המבונה של היישוב, בו מצויים גם מבני הציבור. חלקות ב' (וחלקות ג' שהן שטחים המעובדים במשותף), מרוחקות מהאזור המבונה של הישוב.

יובהר ויודגש כי הצדדים אינם חלוקים על כך שהנחלות הוחכרו לתובעים לשימוש חקלאי, על שני חלקיהן - הן "חלקה א'" והן "חלקה ב'". אף על פי כן, אין חולק כי מותר לחוכר, בתנאים שאף עליהם אין מחלוקת, לבנות בניה למגורים בחלקה א'. לכן, השאלה העיקרית שיש לבחון אותה היא האם אסרו החלטות המינהל על החוכרים לבנות בניה למגורים בחלקה ב'.

41. המינהל הפנה להחלטות 1 ו-9 של מועצת המינהל. בהחלטה 1 נקבע כי קרקע חקלאית תימסר למתיישבים במסגרת נחלות לצורך פרנסתם מהמשק החקלאי ולצורך מגוריהם, וכן לצורכי הייצור החקלאי (ר' ס' 1 להחלטה 1). עוד נקבע בהחלטה זו כי חוכר של נחלה חייב להתגורר בנחלה ולנצלה ולעבדה ברציפות (ס' 7 להחלטה 1).

בהחלטה 9 הוגדר המונח "נחלה". בהתאם להחלטה זו, שטח הנחלה איננו שטח המגורים בלבד, והנחלה איננה כוללת רק את חלקה א'. כל שנקבע בהחלטה הוא כי גודל הנחלה ייקבע על ידי שר החקלאות.

החלטות אלה אינן קובעות, אם כן, באיזה חלק מהנחלה (שאין חולק כי נמסרה לחוכר למטרת חקלאות), מותר יהיה לחוכר לבנות את בית מגוריו, ולא נקבע בהן כי יהיו חלקים של הנחלה בהם לא תותר כלל בנייה למגורים, אלא יותר עיבוד חקלאי בלבד.

42. המינהל הפנה להחלטה 479 מיום 31.12.1990.

החלטה 479 קובעת את התנאים לבניית יותר מיחידה אחת למגורים בנחלה או במשק עזר. ההחלטה קובעת כי במגרש המיועד לנחלה, לא ייבנה למגורים יותר ממבנה אחד ובו יחידת מגורים אחת. עם זאת נקבע בהחלטה זו, כי חרף האמור לעיל, תותר הקמה של שתי יחידות מגורים, בתנאי שהיחידה השניה תיועד למגורי "דור המשך". יחידה שלישית תותר על פי ההחלטה, כאשר הוכח שבנחלה מתגוררים שלושה דורות, ובמספר תנאים נוספים המפורטים בהחלטה.

בהחלטה אין מגבלה על חלק מסוים מהנחלה, שרק בו מותר יהיה לבנות את בתי המגורים המותרים. יוער כי בהסכמים עם התובעים עליהם חתם המינהל, התנה המינהל את הסכמתו לבניה המבוקשת בעמידה בתנאי ההחלטה הקובעת את התנאים לבניית יחידת מגורים שלישית לדור ממשיך.

43. החלטה 989 מיום 24.12.2004, מתקנת את החלטה 479, ואף בה אין מגבלה על מיקום הבניה למגורים.

44. ב"כ המינהל טענה בסיכומיה (ס' 51 לסיכומים), כי את בית המגורים השני ניתן לבנות בהתאם להחלטות 479 ו-989 "במגרש שמיועד לנחלה (דהיינו במגרש המגורים המהווה את חלקה א')".
טענה דומה עולה מהאמור בתצהירו של מר קריספין – שהצהיר כי "הקמת יחידות המגורים השניה והשלישית הותרה בסמוך לבית המגורים הקיים, בחלקות א', באיזור המבונה של היישוב, ולא בחלקות ב' המשמשות לחקלאות" (ר' ס' 5ט' לתצהירו וכן עמ' 72 לפרוטוקול מיום 21.2.2006).

ואולם, לדברים אלה אין כל ביטוי בהחלטה 479. כאמור, בהחלטה זו לא נאמר כי ניתן לבנות יחידות נוספות רק במגרש המגורים המהווה את חלקה א', ואין כל נימוק לשוני לפרש את ההחלטה כאילו זה מה שנאמר בה. כפי שכבר הובהר, ה"נחלה" איננה כוללת רק את חלקה א', אלא את את כל החלקות – א' ב' וג', כפי שהמינהל מגדיר אותן. אין מקום לקבוע, לכן, כי ההחלטות הנ"ל קבעו כי בית המגורים השני שהמינהל מתיר את בנייתו, ייבנה רק ב"חלקה א'" בנחלה.

45. החלטה 755 אליה הפנה המינהל, מתייחסת להקמת "מפעל" בנחלה, כאשר "מפעל" מוגדר כשימוש שאינו חקלאי המיועד לפרנסת החוכר. אין מחלוקת כי בענייננו, התובעים אינם מבקשים להשתמש בנחלות שלהם לצורכי פרנסה, אלא לצורכי מגורים בלבד.

בהחלטה 755 הנ"ל מוגדרת "חלקה א'" כ"שטח רצוף של קרקע המהווה חלק מנחלה, המיועד למגורים ולמבני משק של החוכר וכן לעיבוד חקלאי". אין מקום להסיק בהכרח מהאמור לעיל מהי חלקה א' מבין החלקות של תובעים, ועל כל פנים, ודאי שאין מקום למסקנה לפיה בחלקה "ב" (שאיננה מוגדרת או נזכרת בהחלטה), נאסר שימוש למגורים ולחקלאות.

46. החלטה 880 מיום 10.4.2000 מתייחסת אף היא לחלקה א', ונקבע בה כי ניתן להקים מבנה קייט כפרי "רק בשטח המותר לבניה למגורים בתוך חלקה א' של הנחלה". גם מכאן לא ניתן בהכרח להסיק כי אסור לבנות למגורים בשטחי חלקות "ב".

47. את ההגדרה למונח חלקות א' ב' וג' אפשר למצוא בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 279 (נספח ח'2 לתצהירו של מר קרישפין, מיום 29.5.1984). כך מגדירה החלטה 279:
"חלקה א' בנחלה – שטח קרקע בנחלה המיועד למגורים ולמבני משק של המחזיק בנחלה או בני משפחתו והמעובד על ידו.
חלקה ב' בנחלה – שטח קרקע בנחלה המשמש לחקלאות בלבד, ומעובד על ידי המחזיק בנחלה.
חלקה ג' – זכויות בשטח הנחלה המעובד במשותף".

זוהי ההחלטה היחידה מבין ההחלטות שהמינהל צירף לתצהיריו, ממנה נובע איסור להשתמש בחלקה ב' למגורים.
אולם, מסיכומי המינהל עולה כי החלטה זו איננה עוד בתוקף, והיא הוחלפה על ידי החלטות נוספות, התקפות היום (החלטות 476 ו-823).

החלטה 476 (אליה הפנתה ב"כ המינהל בסיכומיה) היא החלטה מיום 29.10.1990. (החלטה זו לא צורפה לחומר הראיות). ההחלטה איננה מתייחסת להגדרות של המונחים "חלקה א'" ו"חלקה ב'" או למגבלות בקשר לבניה על חלקות אלה.

48. עיון בהחלטות מועצת המינהל מעלה כי החלטה 279 הנ"ל בוטלה ביום 8.7.1985, בהחלטה 304. בהחלטה 304 מצוין כי "החלטת המועצה מיום 29.5.84 (היא החלטה 279, ר. ר.) – בטלה".
אין בהחלטה 304 כל התייחסות להגדרות למונחים "חלקה א'" ו"חלקה ב'", ואין כל קביעה כי הגדרה זו תישאר בעינה חרף ביטול החלטה 279.

בהמשך להחלטה 304, התקבלה החלטה 530 (מיום 11.5.1992), ושתי החלטות אלה בוטלו מאוחר יותר בהחלטה 823 מיום 10.2.1998. גם בהחלטה זו אין הגדרה של חלקות א' וב' והבנייה המותרת עליהן (יוער כי המינהל לא צירף לחומר הראיות העתק של כל ההחלטות הנ"ל).

49. במועד בו המינהל חתם על ההסכמים עם התובעים, המתייחסים לבניית יחידה נוספת ביחידה ב', החלטה 279 לא היתה בתוקף. עיון בהחלטות התקפות של המועצה אליהן הפנתה ב"כ המינהל, החלטות מהן היא מבקשת להסיק מה היתה מדיניות המינהל במועד הרלוונטי, מעלה כי מדיניות המינהל לגבי בנייה בחלקות ב', מדיניות שביחס אליה טוען המינהל כי היא היתה ברורה וידועה לכל, לא באה לידי ביטוי בהחלטה ברורה ומפורשת של מועצת מינהל מקרקעי ישראל.

יש להדגיש - המינהל הוא גוף גדול, החולש על אחוז ניכר מקרקעות המדינה. הוא מחכיר קרקעות למאות אלפי אנשים. אם קיימת אצלו מדיניות האוסרת על בניה בחלק מנחלה שהוחכרה על ידיו, מדיניות זו צריכה לכל הפחות למצוא ביטוי ברור ומפורש בהחלטות של מועצת מינהל מקרקעי ישראל. אין די בהצהרה של עדי המינהל לפיה מדובר במדיניות ידועה לכל – המינהל צריך לעגן את המדיניות שלו בהחלטות כתובות, ברורות ומפורשות.

50. למען שלמות התמונה אציין כי ביום 27.3.20007 התקבלו על ידי מועצת המינהל שתי החלטות נוספות – החלטה 1101 והחלטה 979, מהן עולה ההגדרה למונח "חלקה א'" ולמונח "חלקת המגורים". בהחלטות אלה נקבע, בין היתר, כי חלקת המגורים במושב תהיה שטח מתוך חלקה א' של נחלה וכי חלקת המגורים תהיה בשטח רציף.

הצדדים לא התייחסו להחלטות אלה כלל בתצהיריהם ובסיכומיהם. לכן, אינני רואה לנכון להתייחס להחלטות אלה, שאף אין זה ברור אם הן תקפות כיום אם לאו.

51. יצוין כי בפסק הדין בענין רמות השבים הכיר בית המשפט בהבחנה בין השימוש שנעשה בחלקה א' לבין השימוש בחלקה ב'. עם זאת, בפסק הדין לא נטענה הטענה לפיה החלטה 279 בוטלה והוחלפה על ידי החלטות מאוחרות יותר. בענייננו, טענה זו עולה מסיכומי הטענות של ב"כ המינהל בעצמה.
לכן, המדיניות הנטענת של המינהל איננה נסמכת על החלטה ברורה ומפורשת של המינהל. מובן כי קשה לשנות זכויות של חוכרים רק על סמך מדיניות, שלפחות עד החלטה 1101 (אליה כזכור הצדדים לא התייחסו, ולכן אין מקום להסתמך עליה), לא היתה מדיניות שניתן להצביע על מקורה הברור.



מערכת ההסכמים בין הצדדים

52. להלן נפרט את מערכת ההסכמים הרלוונטית ביחס לכל אחד מיחידי התובעים, ונתייחס לזכויות הצדדים הנובעות מהם.

53. גיל כסליו – ביום 14.6.1933 נחתם הסכם חכירה בין הקרן הקיימת לישראל לבין מר קורקט אברהם. ביום 22.3.1977 וביום 29.9.1986 הועברו זכויותיו של מר קורקט אברהם למר גיל כסליו. תוקפו של חוזה החכירה פג ביום 14.9.1981, והוא הוארך לתקופה נוספת (ר' נספחים גכ/ד ו-ה' לתצהיר מר קריספין). ביום 28.10.1998 התקשר מר גיל כסליו עם המינהל בהסכם להקמת יחידת מגורים שניה נשוא התובענה (ר' נספח גכ/ט' לתצהיר מר קריספין).
המינהל טען כי מר גיל כסליו הפר את הסכם החכירה, בכך שהוא לא התגורר בנחלה, ויחידת המגורים הושכרה בניגוד להסכם החכירה. אני סבורה כי טענה זו איננה צריכה להשליך על זכותו של מר גיל כסליו לבנות יחידה נוספת, שכן ההפרות הנטענות על ידי המינהל הן מאוחרות למועד בו נשלח למר כסליו ההסכם החתום לבניית היחידה הנוספת, וכן משום שבהתאם להסכם החכירה של מר כסליו, הסנקציה על הפרת ההסכם היא תשלום פיצוי על ידי החוכר.

54. עוזי X - ביום 14.6.33 נחתם חוזה חכירה בין קרן קיימת לישראל לבין מר שרק יצחק. ביום 24.3.63 וביום 29.9.86 הועברו זכויותיו של מר שרק במקרקעין למר עוזי X (ר' נספחים מע ד' – מע ה' לתצהיר מר קריספין). ביום 13.10.1998 התקשר מר עוזי X עם המינהל בהסכם להקמת יחידת מגורים שניה נשוא התובענה (ר' נספח מע/ט לתצהיר מר קריספין).

55. מנשה ויחידה X – ביום 15.9.1932 נחתם הסכם חכירה בין הקרן הקיימת לישראל לבין מר מאיר זיבל. ביום 7.8.1991, הועברו זכויותיו של מר מאיר זיבל לה"ה מנשה ויחידה X, מכוח הסכם ביניהם לבין המינהל (ר' נספחים ממנ/ד' וה' לתצהיר מר קריספין).
ביום 15.11.1995, התקשרו ה"ה מנשה ויחידה X עם המינהל בהסכם להקמת יחידת מגורים שניה בנחלה שלהם (אין חולק כי יחידה זו הוקמה ב"חלקה א'" של הנחלה). ביום 16 בנובמבר 1998 התקשרו ה"ה מנשה ויחידה X עם המינהל בהסכם שאכיפתו מתבקשת בתביעה הנוכחית (ר' נספח ו' לתצהיר מנשה X).

המינהל טוען כי ה"ה מנשה ויחידה X אינם זכאים לבנות יחידה נוספת בנחלה, שכן הם אינם עומדים בתנאים לבניית יחידה שלישית. לטענה זו נתייחס להלן בס' 72 לפסק דין זה.

56. עולה מהאמור לעיל, אם כן, כי ההסכמים עליהם חתומים התובעים הם הסכמים משנות ה-30 של המאה שעברה (הם יכונו להלן: "הסכמי החכירה הישנים"). הסכמי החכירה הישנים הוארכו במחצית השניה של המאה שעברה.

הסכמי החכירה הישנים

57. המינהל טוען כי יש לפרש את הסכמי החכירה הישנים כך שהם אינם מאפשרים לחוכר להקים יחידת מגורים נוספת בנחלה כלל.

המינהל טוען, כי החכירה מכוח הסכמי החכירה הישנים היתה לצורכי עיבוד חקלאי, כאשר מגורי המתיישב הם פועל יוצא ממטרת החכירה. המינהל טוען כי יש לפרש את הסכמי החכירה הישנים כמאפשרים להקים בית מגורים אחד בלבד בנחלה, וזאת - באזור המבונה של היישוב. כן ניתן להקים בנחלה מבנים משקיים, הדרושים להפעלת המשק החקלאי.

58. אני סבורה כי אין מקום לפרש את הסכמי החכירה הישנים באופן לו טוען המינהל. אני סבורה כי עולה מהסכמי החכירה הישנים, כי לא זו בלבד שלא קיים בהם איסור על בנייה של יחידת מגורים נוספת – אלא שההסכמים הניחו כי קיימת אפשרות שתהיה בניה כזו. בנוסף, ההסכמים הללו לא התייחסו בכל דרך שהיא לחלוקת הנחלה לאזורים שונים, המוגדרים כחלקה א' או ב', ולשימושים שונים המותרים באזורים אלה.

כך, בהסכם החכירה הישן נקבע כי "הקרן (הקיימת לישראל, ר. ר.) מכירה בזכויותיו של החוכר של החוכר על הבניינים והמטעים הקיימים היום ושייבנו ויינטעו אחרי כן. אולם, לגבי זכות החכירה הם מהווים יחידה משקית אחת ובלתי נפרדת מהנחלה..."

59. מהאמור לעיל עולה כי חרף טענת המינהל, הרי שהמחכיר – הקרן הקיימת – הניחה כי ייבנו מבנים נוספים על הנחלה המוחכרת. אין כל אמירה בהסכם החכירה הישן ממנה ניתן להסיק כי הכוונה היתה רק למבנים חקלאיים, ולא למבני מגורים. על כל פנים, ודאי לא ניתן להסיק מהאמור כי ההסכם הנ"ל אסר על בניית מבני מגורים נוספים על הנחלה.

60. יוער כי גם בסעיף י"ב להסכם החכירה הישן, נקבע כי במקרה של השבת הנחלה לקרן, היא תשלם לחוכר פיצוי על "בניינים" הנמצאים בחלקי הנחלה המושבים אליה.
גם מסעיף זה עולה, אם כן, כי ההנחה של הצדדים בהסכם החכירה הישן היתה, כי יתכן שבנחלה ייבנה יותר ממבנה אחד (ור' גם ס' כ"ב וס' ל"ג להסכם החכירה הישן, שאף בהם צוינו "בניינים" ברבים).

בס' כ"ב להסכם החכירה הישן, נקבע כי החוכר מחויב לעבד את הנחלה בקביעות. ואולם, אף אם אכן מטרת החכירה של החלקות היתה חקלאית – אין במטרה זו משום איסור לבנות על גבי החלקות בתי מגורים לבעלי החלקה המעבדים אותה. אין גם כל איסור מפורש לבניה באזור שהוא מחוץ לאזור המגורים המרוכז של היישוב, או הגבלה על בניה מרוכזת למגורים באזור אחד.

הסכם המשבצת

61. המינהל הפנה גם להוראותיו של "הסכם המשבצת", שבו התקשר המינהל עם כפר מל"ל בשנת 2001 (ר' נספח ד' לתצהירו של מר קריספין). הסכמי המשבצת נערכים לתקופות של 3 שנים. כעולה מחומר הראיות, חלק מהנחלות כוללות שטחים נוספים מעבר לחלקות א' וב', וזאת – בהתאם להסכם המשבצת. להלן נתייחס, למען שלמות התמונה, גם להוראות הסכם המשבצת.

ס' 3 להסכם המשבצת קובע:
"מטרת השכירות היא
א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצורכי חקלאות בלבד;
ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד;
ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן;
ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם".

עולה מהאמור לעיל, כי ס' 3ג' להסכם המשבצת, מחזק דווקא את עמדתם של התובעים, שכן עולה ממנו שמטרת השכירות של המשבצת היא בין היתר בניה של יחידות (ברבים) למגורים, ומגורים בהן. האמור לעיל עולה בקנה אחד עם פרשנות הסכמי החכירה הישנים, לפיה ההסכמים מביאים בחשבון כי חרף העובדה שהשכרת הנחלה נועדה לשימוש חקלאי, הרי מגורים בנחלה אינם עומדים בסתירה לשימוש כזה.

62. המינהל הפנה גם לס' 19א' להסכם המשבצת, הקובע:
"אסור לחבר האגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים ללא קבלת הסכמת המשכיר מראש ובכתב..."

העובדה כי לצורך בניה בשטח הנחלה, נדרשת הסכמה של המינהל – איננה שנויה למעשה במחלוקת בין הצדדים. התובעים הרי פנו למינהל, בבקשה שיאשר להם את הבניה הנוספת (היא "מכתב התובעים" שנזכר לעיל). המחלוקת מתייחסת לשאלה מתי ומאילו נימוקים זכאי המינהל לסרב לבקשה של חוכר לבנות בנחלתו.

לכן, לטעמי אין בהוראות הסכם המשבצת כדי לחזק את טענות המינהל ביחס לשימוש המותר בחלקה ב' של הנחלה.

הסכמים לבניית יחידה נוספת בחלקה א'

63. המינהל טען כי חלק מהתובעים (X מרדכי ומנשה ויחידה X), התקשרו עימו בעבר בהסכמים לבניית יחידה נוספת בחלקה א' שלהם. לטענתו, חתימתם על הסכמים לבניית יחידת מגורים שנייה, מלמדת כי התובעים הללו ראו עצמם כמי שחלות עליהם החלטות המועצה, לפחות בענין הקמת מגורים שנייה ושלישית. לגבי עוזי X נטען כי ההסכם להקמת יחידת מגורים שנייה, הוא חלק בלתי נפרד מהסכם החכירה עצמו, ויש לראותו כמחיל את הוראות החלטות המועצה הנוגעות להקמת יחידת מגורים שנייה ושלישית (ר' ס' 91-92 לסיכומי המינהל).

64. אינני מקבלת את הטענה.
אינני סבורה כי יש לפרש את ההסכמים לבניית יחידת מגורים שנייה, כמשנים את זכויות התובעים ביחס לשאלה השנויה במחלוקת בתובענות דנן. בהנחה שבהסכמי החכירה של התובעים לא היה איסור על הקמת יחידת מגורים בחלקה ב' של הנחלה, אינני סבורה כי ראוי לקרוא איסור כזה, שלא נכלל במפורש, מהסכם להקמת יחידת מגורים נוספת בחלקה א' של הנחלה.

כפי שכבר הובהר לעיל, העובדה כי התובעים ביקשו את רשותו של המינהל להקים את יחידת המגורים השנייה, נובעת מהעובדה שאינה שנויה במחלוקת, כי אישור המינהל- כבעל הקרקע – נדרש לצורך בנייה נוספת בנחלה.

מעמדן של החלטות המועצה מול הוראות הסכמי החכירה

65. בפרק זה נבחן את שאלת מעמדן של החלטות חדשות של מועצת המינהל על הסכמי חכירה ישנים, שנחתמו לפני שהן נכנסו לתוקף.

כפי שהובהר לעיל, הסכמי החכירה של התובעים הניחו כי קיימת אפשרות של בניה נוספת בנחלה – בניה שאין מקום להניח כי הצדדים התכוונו שתהיה רק ב"חלקה א'" (הגדרה שלא היתה כלל קיימת במועד החתימה על הסכמים אלה). השאלה היא האם המינהל יכול היה לשנות את הסכמי החכירה הישנים על ידי החלטות מאוחרות של מועצת המינהל. יוער כי בירור סוגיה זו הוא למעלה מן הצורך, שכן – כפי שהובהר לעיל, לא הופניתי להחלטה ברורה של מועצת המינהל, שחלה במועד ההתקשרות של המינהל בהסכמים עם התובעים, שאסרה על בניה בחלקות ב'.

66. בהלכה הפסוקה ניתן למצוא השקפות שונות ביחס למעמדן של החלטות המינהל על הסכמי חכירה קיימים.
מחד גיסא, כב' השופטת חיות קבעה בפסק הדין בענין רמות השבים, כי אף אם מוכח קיומה של זכות שהיתה קיימת לחוכר לפני חקיקת חוק מינהל מקרקעי ישראל – זכות זו איננה משוריינת גם לעתיד לבוא, משום ש"המינהל היה מוסמך לשנות זכויות אלה ככל שלא מומשו, ואף מחוייב היה לעשות כן, ככל שזכויות אלה אינן מתיישבות עם המדיניות הקרקעית המותווית בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל". (סעיף 21 לפסק הדין).

מנגד, ניתן לכאורה להסיק מסקנה שונה מפסק דינו של כב' השופט קלינג בה"פ (ת"א) 671/96 דותן נ. מינהל מקרקעי ישראל תק-מח 99(3) 48877, שם נקבע כי:
"אם מי שניסח עבורה (עבור הקרן הקיימת, ר. ר.) את חוזי החכירה, בזמנו, כשל, אל לה לבוא בטענות למי שסמך על אותו ניסוח. דווקא גופים כמו הקרן הקיימת לישראל ומינהל מקרקעי ישראל, שעניינם בקרקעות, חייבים ביציבות ובוודאות, ואין הם יכולים לטעון כי תנאי ההתקשרות עמם כפופים לשינויים בלתי מוגדרים המשקפים את השתנות העיתים".

67. אני סבורה שמסקנה לפיה המינהל זכאי באופן חד צדדי לשנות הוראות בהסכמי חכירה תקפים עם חוכרים, היא מסקנה בעייתית, בין היתר לאור העובדה כי בהסכמי החכירה החדשים מצא המינהל לציין במפורש כי "החלטות מועצת מקרקעי ישראל המתייחסות לנחלות תחולנה על הנחלה נשוא חוזה זה ועל תנאי חכירתה". ניסוח זה תומך לכאורה בטענה כי החלטות המועצה לא יחולו על נחלות שהוחכרו בהתאם להסכמי החכירה הישנים.

68. על כל פנים, אינני סבורה כי יש צורך להכריע בשאלה הנ"ל, שכן לאחר שניתן פסק הדין בענין רמות השבים – יצאה ביום 27.7.2005, החלטה של מועצת המינהל (החלטה 1054), המתייחסת על פי כותרתה, במפורש ל"תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל על חוזי חכירה פרטניים".

החלטה 1054 קובעת כי:
"חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הינו צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר וענין, הוראות חוזה החכירה הפרטני".

מהחלטה זו עולה, כפי שעולה גם מסיכומי ב"כ המינהל, כי מועצת המינהל רואה את המינהל כמחוייב בהוראות חוזי החכירה הפרטניים עם החוכרים. מההחלטה עולה, כי רק כאשר חוכר מעוניין למצות זכויות מאוחרות שנקבעו בהחלטות מועצת המינהל, עליו לוותר על הזכויות שיש לו בחוזה החכירה שלו, שהחלטות מאוחרות של המועצה פגעו בהן. מכלל ה"הן" ניתן לשמוע את ה"לאו" – אם החוכר לא יבקש למצות זכויות מיטיבות מכוח החלטות מאוחרות, "יחולו עליו הוראות חוזה החכירה הפרטני", בלא שהמינהל יוכל לדרוש ממנו לוותר עליהן מכוח החלטות מועצה מאוחרות.

69. כפי שהובהר לעיל, אני סבורה כי הסכמי החכירה הישנים לא הגבילו את זכויות החוכרים על פיהם בבניית בית מגורים אחד בלבד בנחלה – להפך. הסכמים אלה הניחו כי תיתכן אפשרות שייבנה בנחלה יותר מבניין אחד. לכן, התובעים בבקשתם לבנות בית מגורים נוסף, אינם מבקשים למצות זכויות המיטיבות עמם מעבר לזכויותיהם בהתאם להסכמי החכירה הישנים – ואין מקום לחייב אותם לוותר על זכויות הקיימות להם מכוח הסכמים אלה.

מכאן, שעל פי עמדת המינהל בהחלטה 1054 של מועצת המינהל (אליה הפנתה ב"כ המינהל בסיכומיה), צריכות לחול על התובעים הוראות חוזה החכירה הפרטני לכל דבר וענין, ולא הוראות הנובעות מהחלטות מאוחרות של מועצת המינהל.

70. אציין עוד, כי מפסק הדין בענין רמות השבים עולה כי המינהל מוסמך לשנות זכויות של חוכרים ככל שזכויות אלה לא מומשו. אולם, ביחס לתובעים, אשר המינהל התקשר איתם בהסכמים לבנייה בחלקות ב' שלהם, והם אף החלו לנקוט בצעדים לקראת מימוש הזכויות והבנייה עצמה – לא ניתן לקבוע כי זכויותיהם מכוח ההסכמים הישנים טרם מומשו. גם מבחינה זו ניתן לאבחן את העובדות מושא פס"ד רמות השבים, מהעובדות ביחס לתובעים דנן.

71. סיכומה של נקודה זו – ככל שהדבר נוגע לתובעים, החוכרים את הנחלות שלהם מכוח הסכמי החכירה הישנים, אין מניעה חוזית לכך שהם יבנו על "חלקה ב'" שלהם. החלטות מאוחרות של מועצת המינהל, ככל שקיימות כאלה, אינן משנות את זכויותיהם החוזיות של התובעים הנ"ל. לכן, אין מקום לפרש את ההסכמים בהם התיר המינהל לתובעים לבנות בהתאם לבקשתם – כחלים רק על בניה בחלקה א', וכן אין מקום להתיר למינהל לחזור בו מהתחייבותו כלפי התובעים, או להשתחרר ממנה.

מנשה ויחידה X

72. חרף האמור לעיל, אני סבורה כי אין מקום לקבל את תביעתם של ה"ה מנשה ויחידה X, שכן מחומר הראיות עולה כי בנחלה שלהם (בחלקה א') הוקמה כבר יחידת מגורים למגוריהם של הוריה של יחידה X.
בהסכם החתום ששלח המינהל לה"ה מנשה ויחידה X, התנה המינהל את הסכמתו (אותם מבקשים התובעים הללו לאכוף) בכך שהיחידה הנוספת תשמש יחידת מגורים שניה או שלישית, כמשמעותן בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 16.5.1985, או כפי שתשונה על ידיה מדי פעם בפעם (ר' ס' 4 להסכם). החלטה זו מתייחסת לתנאים לבניית יחידת מגורים שלישית, אם יוכח להנחת דעת המינהל כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת החוכר.

בהחלטה 479 מיום 31.12.1990, המתייחסת להקמת יחידת מגורים שלישית, נקבע כי "במקרה שבו הוכח, להנחת דעת המינהל, כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של המתיישב, לרבות המתיישב ודור המשך, ובתנאי שהדור המבוגר היה המתיישב או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה".

ממכתבה של היועצת המשפטית של המחוז במינהל, עולה כי הוריה של הגב' X המתגוררים בנחלה, לא היו מעולם בעלי הזכויות בנחלה. ואכן, כפי שתואר לעיל, זכויותיו של מר מנשה X נרכשו ממר מאיר זיבל. לכן, לא הוכיחו ה"ה מנשה ויחידה X כי הם מקיימים את התנאי הקיים בהסכם אותו הם מבקשים לאכוף, להקמת יחידת מגורים שלישית. לכן, וכל עוד ה"ה מנשה ויחידה X אינם עומדים בתנאי זה להקמת יחידת מגורים שלישית, לא ניתן להיעתר לבקשתם, ולהתיר להם לבנות כפי שבקשו.

התובעים האחרים

73. להלן נסקור את מערכת ההסכמים של התובעים האחרים עם המינהל.

ה"ה זבידה – ביום 14.6.1933 נחתם הסכם בין קרן קיימת לישראל לבין מר בנימין אבן ז"ל. מר אבן ז"ל העביר את זכויותיו למר שטרקר בשנת 1954, שאז (על פי המכתב זב/ה1 לתצהיר מר קריספין), בוטל ההסכם עם מר אבן ז"ל. העתק ההסכם משנת 1954 לא צורף. עם זאת, ביום 13.6.1989 נחתם הסכם חכירה בין מר שטרקר לבין המינהל (נספח זב/ד' לתצהיר מר קריספין). בשנת 1991 נחתם שטר העברת זכויות בין מר שטרקר לבין ה"ה זבידה, מכוחו קבלו ה"ה זבידה על עצמם את כל הזכויות והחובות הכלולות בהסכם של מר שטרקר.

זכויותיהם של ה"ה זבידה נובעות אם כן מהסכם החכירה של מר שטרקר, ולא מההסכם ההיסטורי של מר אבן ז"ל. ההסכם של מר אבן ז"ל לא נזכר בשטר העברת הזכויות מכוחו רכשו ה"ה זבידה את זכויותיהם, ואין כל אינדיקציה שהם היו מודעים להסכם הנ"ל.

ביום 29.7.98 פנה בא-כח התובעים אל המינהל בבקשה לאשר לתובעים להקים יחידת מגורים שניה בחלקה ב'. הגב' סלומונוביץ השיבה לפנייה בקשר לה"ה זבידה, תוך צירוף נוסח לא חתום של הסכם להקמת יחידת מגורים שניה. במכתב התשובה של המינהל נאמר כי בחלקה א' של הנחלה של ה"ה זבידה, מתקיים שימוש שאינו חקלאי בניגוד לחוזה החכירה (נספחים זב / ח-ט).

העד מר זבידה טען בחקירתו הנגדית כי המינהל לא התנגד לחתום על הסכם עמו, בכפוף לכך שהוא יסלק את מה שיש לו בחצר. לטענתו של מר זבידה, הוא הסתמך על עמדת המינהל וסילק את מה שהיה בחצרו (ר' עמ' 24 לפרוטוקול 20/2/06, שורה 61). יוער כי מהמסמכים שבפני לא עולה כי המינהל התחיב למר זבידה לחתום על הסכם לבניה בחלקה ב', בכפוף לתיקון ההפרות (ר' נספחים זב/ז- זב/ט לתצהיר מר קריספין).

75. הגב' דבורה גרבינר – ביום 14.6.1933 נחתם הסכם חכירה בין מר מנחם גרבינר ז"ל לבין הקרן הקיימת לישראל. ביום 22.2.1989, נחתם הסכם בין מר עוזי גרבינר ז"ל לבין המינהל, מכוחו חכר מר עוזי גרבינר ז"ל את החלקה שהוחכרה למר מנחם גרבינר ז"ל. בהסכם זה פורטו תנאי החכירה. התובעת דנן היא אחת היורשות של מר עוזי גרבינר ז"ל. זכויותיה כיורשת הינן לכל היותר כזכויותיו של מר עוזי גרבינר ז"ל בהתאם להסכם מיום 22.2.1989. הגב' דבורה גרבינר אינה זכאית לטעמי להעלות טענות ביחס להסכמות של מר מנחם גרבינר ז"ל, כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם עליו הוא חתם, על כל תנאיו.

ביום 23.12.98 פנה בא-כח התובעים אל המינהל בבקשה לאשר לגב' גרבינר להקים יחידת מגורים שניה בחלקה ב'. המינהל לא נענה לבקשה זו, בנימוק כי משפחת גרבינר הקימה שתי יחידות מגורים נוספות בנחלה, ולכן אין אפשרות לבנות יחידת מגורים נוספת בכלל, ובשטח חלקות ב' בפרט (ר' נספח גר/ו לתצהיר מר קריספין).

76. מרדכי X – ביום 14.6.1933 נחתם הסכם חכירה בין X אריה לבין הקרן הקיימת לישראל. . המינהל אישר העברת זכויות החכירה לפי חוזה זה לX מרדכי, יורשו של X אריה. לאחר שתוקפו של חוזה החכירה פג ביום 14.9.1981 הוא הוארך לתקופה של 49 שנים נוספות , ונערך עם מר X מרדכי חוזה חכירה נוסף (ר' נספחים ממ/ד וה' לתצהיר מר קריספין). ביום 1.12.1993 נחתם עם מר מרדכי X הסכם לבנית יחידת מגורים שניה. הסכם זה מתייחס לבנית בית מגורים נוסף בחלקה א' (נספח ממ/ד לתצהיר מר קריספין).

ביום 29.7.98 פנה בא-כח התובעים אל המינהל בבקשה לאשר למר X להקים יחידת מגורים שניה בחלקה ב'. בהמשך לבקשה זו, נשלח למר X נוסח של הסכם המתייחס לבנית בית מגורים בחלקה ב' (כפי שנשלח לתובעים האחרים כמפורט לעיל). הסכם זה לא נחתם על ידי המינהל.

מתצהירו של מר קריספין עולה כי התברר למינהל כי הוקמו בחלקה א' 5 יחידות מגורים ללא אישור המינהל, וכי בשלושה מבנים נוספים שהוקמו מתקיים שימוש לא חקלאי, בניגוד לחוזה החכירה (ר' נספח ממ/י , ממ/ח1 וח2 לתצהיר מר קריספין).

77. יובל X – לא קיים הסכם חכירה בין המינהל לבין יובל X בקשר לנחלה. חוזה החכירה האחרון לגבי הנחלה נחתם ביום 30.5.1950 בין קק"ל לבין יהודה פוחיס, לתקופת חכירה שהסתיימה ביום 30.9.1981. למינהל הוגשה בקשה להעברת זכויות ממר פוחיס למר יובל X לפי הסכם שנחתם בין השניים ביום 1.8.1990. הצדדים נחלקו ביחס לנוסח ההסכם עליו יחתום מר יובל X, כאשר מר יובל X ביקש לחתום על הסכם בנוסח הסכמי החכירה הישנים, והמינהל התנגד לכך. מר יובל X לא חתם על הסכם החכירה בנוסח שהוצע לו, ואין לכן כיום הסכם חכירה חתום בינו לבין המינהל.

ביום 29.7.98 פנה בא-כח התובעים אל המינהל בבקשה לאשר למר יובל X להקים יחידת מגורים שניה בחלקה ב'. בקשה זו נדחתה על-ידי המינהל, בנימוק שמר הX אינו רשום במינהל כבעל זכויות (ר' נספח מי/יא לתצהיר מר קריספין).

78. כעולה מהאמור לעיל, אין למעשה מחלוקת כי המינהל לא התקשר עם התובעים האחרים בהסכם כדוגמת ההסכמים בהם הוא התקשר עם התובעים, לבניית יחידת מגורים בחלקה ב'.

מכאן, שבניגוד לתובעים לא קיימת התחייבות של המינהל כלפי התובעים האחרים להתיר להם לבנות יחידת מגורים נוספת בחלקה ב'. ביחס לחלק מהתובעים המינהל סרב לאשר את בקשתם לבניה נוספת בחלקה ב'. לחלקם אמנם נשלח נוסח של הסכם, אולם הוא לא נחתם על-ידי המינהל מטעמים שונים.

79. הטענה שהועלתה על-ידי בא-כח התובעים בסיכומיו, היא כי נחתמו חוזים מפורשים עם התובעים, ובית המשפט התבקש להורות על אכיפת ההסכמים, ולהורות למינהל לחתום על מפרט הבקשה להיתר (ס' 62-64 לסיכומים).

מאחר שלא הוכח שהמינהל התקשר עם התובעים האחרים בהסכמים בהם הוא התיר להם לבנות בחלקה ב', ואף לא הוכח כי הוא הבטיח למי מהם כי הוא יחתום על הסכמים כאלה, ולאור טענת התובעים בסיכומיהם כפי שהובאה לעיל, הרי שאין מקום לקבל את התביעה ביחס לתובעים האחרים, שכן בהעדר הסכמים או הבטחות בהם התחייב המינהל לאפשר לתובעים לבנות בחלקה ב' – אין אפשרות להורות על אכיפה.

80. לא מצאתי מקום להתייחס לשאלה האם היה על המינהל לאפשר לתובעים האחרים לבנות יחידה נוספת בחלקה ב' לאור מערכת ההסכמים שלהם עם המינהל, ובהעדר התחייבות של המינהל להתיר להם לבנות יחידה נוספת כזו.

טענה לפיה המינהל חייב לחתום על הסכמים המתירים בניה בחלקה ב', היתה מחייבת בירור של חובת המינהל כלפי בעל הסכם חכירה ישן (כדוגמת מר מרדכי X), להתיר לו לבנות יחידת מגורים נוספת בחלקה ב' שלו. כן היה מקום לבחון האם המינהל מחויב להתיר בנייה כזו מכוח הסכמי החכירה החדשים (כגון ההסכמים עם ה"ה זבידה וגרבינר). יוער בהקשר זה כי להבדיל מהסכמי החכירה הישנים, על הסכמים החדשים חלות החלטות מועצת מקרקעי ישראל (ר' ההואיל העשירי להסכם). עם זאת, מאחר שבא-כוח התובעים לא טען כי המינהל חייב להתיר בנייה בחלקה ב' מכוח הסכמי החכירה, אינני סבורה כי יש מקום לדון בשאלות אלה במסגרת פסק דין זה.

81. בשולי הדברים אציין כי אינני סבורה גם כי יש להתיר לתובעים האחרים לבנות בחלקה ב' שלהם מטעמים של איסור אפליה.

כפי שפורט לעיל, ביום 29.7.1998 פנה בא-כח התובעים בבקשה משותפת ביחס לכל התובעים (למעט בקשתה של דבורה גרבינר שנשלחה בנפרד), לאישור בנית בית שני. במענה לפניה זו, שלח המינהל כאמור הסכמים חתומים רק לחלק מהתובעים ("התובעים" כהגדרתם בפסק דין זה, ולא התובעים האחרים). בא-כוח התובעים טען כי המינהל נהג באופן שונה בכל אחד מהתובעים, וכי יש להשוות את הזכויות, שכן לכל התובעים יש זכויות דומות במקרקעין (בסעיף 9 לסיכומי התובעים).

82. אני סבורה כי אין מקום לקבל את טענת האפליה, שכן קיימים הבדלים בין התובעים לבין התובעים האחרים. כך, ביחס לה"ה גרבינר וזבידה, הסכמי החכירה שלהם עם המינהל הם בנוסח שונה מזה שעליו חתומים התובעים – הסכמי החכירה שלהם הם הסכמי חכירה חדשים, שבהם בין היתר מוחלות החלטות המינהל על זכויות הצדדים.

כמו כן, באשר לגב' דבורה גרבינר - עולה מחומר הראיות כי קיימות כיום בנחלתה לפחות שתי יחידות דיור (כאשר ממכתב המינהל גב/ט' מיום 31.10.2000 עולה כי קיימות בנחלה 3 יחידות). כך או אחרת, קיומן של שתי יחידות עלול לשלול את האפשרות לבניית יחידה נוספת (ר' הדיון לעיל ביחס לה"ה מנשה ויחידה X). גם מטעם זה יש מקום להבחין בין עניינה של הגב' גרבינר לבין עניינם של התובעים.

83. באשר למר יובל X – עניינו שונה משום שהוא אינו חתום על הסכם חכירה עם המינהל כלל.

כפי שהובהר, קיימת מחלוקת בין מר יובל X לבין המינהל ביחס לנוסח ההסכם עליו צריך המינהל לחתום איתו. יוער בהקשר זה כי אף לו היתה מתקבלת עמדתו של מר יובל X, ההסכם שהיה מחייב אותו היה הסכם החכירה מכוחו הוחכרה הנחלה בה מחזיק מר יובל X – הסכם חכירה מיום 30.3.1950 עם מר פוחיס. אולם, מהסכם זה ניתן להסיק כי המחכיר (הקרן הקיימת לישראל), החכיר לחוכר את ה"נחלה", תוך שהותר לו לבנות בשטח רק "בית מגורים לעצמו" (בהואיל השלישי צוין כי הקרן הקיימת הסכימה להחכיר את החלקות שיכונו "הנחלה" "למטרת בניית בית דירה לצורך עצמו").
מכאן, שלא ניתן לקבוע כי מר יובל X זכאי, גם מכוח ההסכם "הישן" לבנות בית מגורים נוסף.

84. באשר למר מרדכי X, הרי כפי שהובהר לעיל, המינהל אינו יכול לקבל את בקשתו כיום, שכן לא נסתרה הטענה כי על הנחלה שלו בנויות 5 יחידות. לכן, גם עניינו של מר מרדכי X שונה מעניינם של התובעים, ואין מקום להתיר לו גם לבנות יחידת מגורים נוספת, בשלב זה, מטעמי איסור אפליה.

סוף דבר – אני נעתרת לתביעתם של התובעים גיל X וX עוזי ובתיה, ודוחה את התביעה של יתר התובעים.




תביעת אביגדורוב

85. התובעת 8, הגב' אביגדורוב (שתכונה להלן: "התובעת"), הגישה נגד המינהל תביעה בה עתרה כי בית המשפט יורה למינהל להאריך את הסכם החכירה שלה עם המינהל. המינהל טען כי אין מקום להאריך את הסכם החכירה, משום שחלקתה של גב' אביגדורוב מיועדת להפקעה.

הגב' אביגדורוב טענה מנגד, כי במועד בו פקע תוקפו של הסכם החכירה הקודם – לא היתה כל תכנית בת תוקף מכוחה היתה החלקה אמורה להיות מופקעת. למרות זאת, וחרף האמור הן בחוזה החכירה שלה והן בנוהלי המינהל, המינהל לא חידש את חוזה החכירה כפי שהיה עליו לחדשו. עוד היא טענה, כי על כל פנים לא כל החלקה מיועדת להפקעה גם היום.

86. המינהל טוען כי הגב' אביגדורוב אמנם פנתה למינהל לפני שנים כדי לקבל הסכם חכירה מחודש, אולם היא "ישנה על זכויותיה" ולא בדקה האם החוזה אכן חודש. המינהל טען כי מכוח תוכניות וצווים שונים, מיועדת חלקת התובעת להפקעה. יחידת המגורם סומנה להריסה במסגרת תוכנית מח/162 שפורסמה להפקדה ביום 23.4.2004.

בנסיבות אלה טוען המינהל, כי אין לו כל שיקול דעת לחדש את חוזה החכירה לגבי חלקה א', ואף לא לגבי חלקה ב'. זאת משום שמדובר ב"מקרקעי ייעוד" כמשמעותם בס' 107 לחוק המקרקעין. על פי הטענה, מקרקעין יוגדרו כ"מקרקעי ייעוד" גם בטרם מומשה הפקעתם, ודי בכך שנקבע בתוכנית תקפה כי המקרקעין מיועדים ל"דרך". המקרקעין יהיו "מקרקעי ייעוד" גם אם טרם אושר ייעודם בתוכנית, באין להם ייעוד אחר על פי תוכנית שנקבעה בחוק. רישום המקרקעין כמקרקעי ייעוד אף הוא אינו תנאי לרכישת המעמד של מקרקעי ייעוד.
המינהל טוען כי אף לו היה מתחדש הסכם החכירה, לא היה בכך כדי לשנות את המצב העובדתי – לאור המצב התכנוני וההפקעה.

87. בין התובעת לבין קק"ל נכרת חוזה חכירה ביום 13.10.1954, אשר היה בתוקף על חודש ספטמבר 1987 (החוזה צורף כנספח א' לתצהירו של בנה של התובעת, מר גדי אביגדורוב, שהצהיר מטעם אימו מפאת גילה המבוגר).

אין חולק על כך כי בהתאם לס' ג' לחוזה החכירה הנ"ל, נקבע כי בתום תקופת החכירה הראשונה יהיה החוכר זכאי לחידוש חוזה החכירה לתקופה של 49 שנים, על בסיס חוזה החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמה מהקרן הקיימת באזור כפר מל"ל.

88. אני סבורה כי התובעת היתה זכאית לכך כי חוזה החכירה שלה יוארך במועד בו הגיע חוזה החכירה הקודם לסיומו. (ניתן ללמוד לענייננו מה"פ 268/05 כסליו ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם), שם נקבע כי המועד הרלוונטי לקביעת התנאים בהם יחודש חוזה החכירה, הוא מועד פקיעת הסכם החכירה המקורי, ולא המועד שבו הסכם החכירה חודש בפועל).

בפועל אף נותרה התובעת בנחלה, בלא שהועלתה נגדה כל טענה ביחס לכך על ידי המינהל. יתרה מזאת, המינהל אף התקשר עם התובעת בשנת 1991, היינו לאחר פקיעת הסכם החכירה המקורי, בהסכם לבניית יחידת מגורים שניה בנחלה לבת ממשיכה. מר קריספין אישר בחקירתו כי המינהל חתם על הסכם זה, על אף שלא היה הסכם חכירה בתוקף "כי מנהל המח' או מי שטיפל סבר שחידוש חוזה זו פרוצדורה שלוקחת זמן..." (בעמ' 76 לפרוטוקול הדיון מיום 21.2.06). גם מדברים אלה ניתן לראות כי במועד שבו היה צריך להתחדש חוזה החכירה, לא היתה כל מניעה לעשות כן.

מכל האמור לעיל עולה כי בפועל הוארכה תקופת החכירה של התובעת במועד בו הסתיימה תקופת החכירה הקודמת, אלא שבפועל המינהל לא חתם על הסכם חכירה חדש איתה.

89. התובעת פנתה למינהל בבקשה להאריך את הסכם החכירה. היא נדרשה על-ידי המינהל להמציא מסמכים כגון נסחי רישום מעודכנים לחלקות, וכן אישור על פירוט הנחלה מוועד המושב (ר' מכתב הגב' שרה סימבול ממחלקת חוזים חקלאיים במינהל, נספח ה' לתצהירו של גדי אביגדורוב). מהנספחים שצורפו לתצהירו של בנה של התובעת, עולה כי מסמכים אלה הועברו אל המינהל (נספחים ו'1 וו'2 לתצהיר).

בחלוף מספר שנים במהלכן לא חודש חוזה החכירה, חזרה התובעת על בקשתה לחידושו. ביום 17/2/1998 השיב לה המינהל כי חלו שינויים תכנוניים בחלקות, וניתן לחדש את חוזה החכירה בהתאם לתרשים שיוכן על-ידי המינהל, המשקף את השינויים האמורים על החלקות. כן ציין המינהל כי החוזה שיוכן לא יירשם בשלב זה בלשכת רישום המקרקעין, אלא לאחר שהחלקה תרשם במתכונתה החדשה בלשכת רישום המקרקעין (נספח ז' לתצהיר גדי אביגדורוב).

90. מכל האמור לעיל עולה כי התובעת פנתה למינהל, ובקשה להאריך את הסכם החכירה שלה כאשר פג תוקפו של הסכם החכירה הקודם, והמינהל לא נענה לבקשתה. לכן, זכותה של התובעת להארכת הסכם החכירה צריכה להקבע בהתאם למצב התכנוני שהיה במועד בו פקע תוקפו של הסכם החכירה הראשון.

91. בשנת 1987, במועד בו פקע תוקפו של הסכם החכירה הראשון, טרם היו המקרקעין מקרקעי ייעוד, לאור התוכניות החלות על הנחלה.

המינהל פירט בסיכומים מטעמו את התוכניות החלות על הנחלה של התובעת: תוכנית מח/5/ג' –פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4432 מיום 28.7.96 (כ-9 שנים לאחר מועד סיום חוזה החכירה); תוכנית מח/113 – פורסמה למתן תוקף בתאריך 9.11.00 (כ-13 שנים לאחר מועד סיום חוזה החכירה); תוכנית מח/162 – פורמסה להפקדה ביום 23.4.2004 (טרם פורסמה לאישור) תת"ל (תקנון התכנית סומן כבמ/14) – פרסום דבר הכנתה בעיתונים ביום 24/11/05 וטרם אושרה.

לכן, על המינהל להתקשר עם התובעת בהסכם חכירה נוסף שתוקפו יהיה מיום 1.10.1987.
יובהר כי אין באמור לעיל כדי לקבוע כל עמדה ביחס לתוכניות החדשות החלות על נחלתה של התובעת, ועל הפקעת חלק מהנחלה, או את הנחלה כולה. אין בדברים אלה כדי להביע עמדה גם ביחס לזכותה של התובעת לפיצויים.

סוף דבר, אני מקבלת את התביעות של התובעים גיל X וX עוזי ובתיה בת"א 1986/01 ומורה למינהל לחתום על הבקשה להיתר שהוגשה על-ידיהם.
אני מקבלת את תביעתה של הדסה אביגדורוב בת. א. 1488/03 וקובעת כי על המינהל להתקשר עימה בהסכם חכירה שתוקפו יהיה מיום 1.10.1987.
אני דוחה את התביעות של גרבינר דבורה, זבידה רחמים וכרמלה, X מרדכי, X יובל והדסה אביגדורוב בת"א 1986/01 וכן את תביעת X מנשה ויחידה בת"א 1555/02.

המינהל ישא בהוצאותיהם של התובעים גיל X, X עוזי ובתיה והדסה אביגדורוב, בסך 12,000 ש"ח +מע"מ כל אחד.
התובעים בת"א 1986/01 - גרבינר דבורה, זבידה רחמים וכרמלה, X מרדכי, X יובל והדסה אביגדורוב והתובעים בת"א 1555/02- X מנשה ויחידה ישאו בהוצאות המינהל בסך 12,000 ש"ח + מע"מ כל אחד.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון