גוש 6581 רעננה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6581 רעננה:

החלטה

ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: ״הועדה המקומית״), שלא לאשר הגדלת ותוספת מרפסות בבניין קיים, במקרקעין הידועים כ חלקה 803, גוש 6581, ברחוב א חוזה 58 ברעננה (להלן:״המקרקעין״).

וכך החליטה הועדה ה מקומית:
״לאחר הדיון ב בקשה מחליטה הועדה לא לאשר אמ הבקשה, הואיל ומדובר בבניין חדש יחסיה. לא מדובר בצורך מבנוני, הדירוה נבנו מלבמחילה בדירומ ל(טנומ ובמיוחד יש במוספמ המבול(שמ משום פגיעה בחזוין הבנין, ופגיעה במיוחד בדיירים המעוניינים להקים סוכומ ממחה לכיפה השמים, ורכשו דירומ בבניו עם מרפסת לא מקורה. בנוסף יש במוספמ השטח המבוקש מעבר לשטחים המבוקשים כמפרסמ, שטח המוגדר
כאדנימ שגם הוא מהוה שטח מקורה הבולט בחזיה הבנין ופוגע בחזימו, ושינוי בחזיה הבנין.״
העוררים הינם המבקשים.

עסקינן בפרוייקט של בית משותף בן 8 ק ומות ובו 43 דירות, שנבנה על פי תכנית רע /332 / 1 / א, אשר אושרה
ביום 2/6/97, וקבעה ת וספת שטחים ותוספת דירות סטודיו, מרתפי חניה ועוד. התכנית ה קצתה שטח לפעילות
כללית כמו חוגים, ה רצאות ספריה, בית כנסת, קפטריה, דירת מגורי• לאב הבית וכיו״ב. התכנית ל א קבעה כי
מדובר בדיור מוגן וכי לא ניתן ל הקצות יחידות דיור באופן עצמאי, ובפועל ב אמת א וכלס הבניין ב עצמאים
ומשפחות והוא עומד על מכונו. לבניין תכנון אדריכלי ייחודי הכולל בין היתר חזית עמודים בעלת חלל כפול
בכניסה לבניין ומעליה ה קומות המבוקשות תוך קביעת מעטפת של קירות מ סך בה משולבות ה מרפסות ה קיימות
כמרפסות ״קופצות״ כאשר המבוקש ה וא לנצל א ת יתרת החלל המצוי בין קירות ה מסך האמורים, ואף ז א ת
בנסיגה מ סוימת מ החזית.
ב קומת ה קרקע ק יימים אכן שטחים משותפים וטכניים, ב קומה אי, 10 דירות בנות חדר / חדר וחצי, ב קומות ב׳
עד ו׳, דירות בנות 3 חדרים, ובקומה ז׳, 3 דירות גג.
ה בקשה נשוא הערר כוללת ה קמת מרפסות לדירות ה קטנות שבקומה אי, והרחבת ה מרפסות ב קומות ג׳ עד ו׳, מ -
5 מ ״ר בממוצע לכ - 10 מ ״ר בממוצע. יצוין כי מרפסות בקומה ב׳ בנויות כבר בגודל של כ - 10 מ ״ר בממוצע.
תמצית טעגות העידדים
על פי התיקון לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) תיקון ה תשס״ח - 2008,
ניתן להוסיף גזוזטראות בבניינים קיימים. מלשון ה תקנה עולה כי ניתן להוסיף כ - 504 מ ״ר מרפסות, ואילו
המבוקש בתוספת ה קיים נופל מ השטח ה אמור ומגיע כדי 423.47 מ״ר בלבד.
העוררים טוענים עוד כי גילו של הבניין אינו מהווה שיקול רלוונטי להכרעה בבקשה, כי מדובר בצורך תכנוני של
ממש. מדובר בדירות ק טנות וצפופות, ח סרות מ רפסת או בעלות מ רפסת שאינה ניתנת לניצול.
לעניין האדריכלי טוענים העוררים כי הבניין בנוי ברמת גימור גבוה, כי ה תוספות ב קומה א׳ מתוכננות מחומרי
גמר ז הים ואינן חורגות מקונטור הבניין, ומוסתרות בידי קולונדת העמודים הקיימת. המרפסות בקומות ג׳ עד ו׳
לא תשננה בחזותו של הבניין דבר ב יחס להיום.
לעניין מ רפסת ה סוכה של ה ״ה בסין מוכנים העוררים לוותר על תכנון ה מרפסת שמעליה; ובעניין האדנית, ניתן
לבטלה ובכך ל הקטין א ת שטח המרפסת, לחלופין ניתן להוסיף א ת ה אדנית למניין השטחים העיקריים הואיל
ואלה ט רם מוצו, לעניין ז ה אף הוסיפו העוררים כי עד היום לא הכלילה הועדה ה מקומית אדניות במניין שטחי
המרפסות.
המשיבים משפחת בסין הבהירו כי רכישת הדירה ה תבססה על האפשרות ל הקים בביתם סוכה כשרה, וטענו
טענות נוספות, אולם נוכח עמדת העוררים כי משהובהרה לעיל בדבר הויתור על מ רפסת מעל מ רפסת ה סוכה
שלהם חזרו בהם מכל טענותיהם.

תמצית תשובת הועדה המקומית
ה צגת הבניין כבניין צפוף עם דירות ק טנות ללא חלונות ואוורור יוצר מצג מעוות, שכן מלכתחילה דובר ביחידות
קטנות לאוכלוסייה בוגרת ולפיכך גם הוספו דירה לאב ה בית ולשימושים ד ומי• נוספים. תוספת ה מרפסות תגדיל
א ת נפח הבניין, חזיתו ו המראה ה ארכיטקטוני ה מיוחד שלו יפגעו, ובנסיבות א לה החלטת הועדה סבירה, שכן
ה יא זו ה מופקדת על ח זית וצורת הבניינים בעיר.
דיון והגיעה
סעיף 2(ב) להוראות המעבר שנקבעו עם ביטול ת קנה 4 (ח) לתקנות התו״ב(חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות
ובהיתרים התשנ״ב 1992) קובע כ דלקמן:
א. ״בבניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתתו לפצי יום התחילה, ובבניה על פי היתי מכוח
תכנית שהופקדה או תופקד עד יום ט״ו בטבת התש׳יע(1 ביצואי 2010}, יחולו על מ יפסות הבולטות
מקירותיו החיצוניים של הבניין(בתקנת משנה זו - גזוזטרה}, הוראות מיוחדות אלה:
(1) גזוזטרה ששטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין השטח המותר לבניה, ובלבד ששטחן
הכולל של פל הגזוזטרות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים פפול מספר הדירות בבניין;
(2) עלה שטחן של גזוזטרות כלשהן על האמור ב פסקה(1}, יבוא השטח העודף במניין השטח
העיקרי המותר לבנייה;
(3) גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה
מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין ת קנה זו;
(4) לעניין ת קנת משנה זו, ״דירה״ - כמשמעותה בסעיף 145 (א)(2} לחוק,
כפי שקבענו בעבר בערר 419/08 קבוצת עדי נ׳ הועדה ה מקומית לתכנון ובניה נס ציונה -
״ בבסיס ה תקנה שניים:
האחד הכללי, ההכרה בכך כי רצוי לאפשר לדירות שטח פתוח ומקורה לרווחת ואיכות חיי התושבים הן
מהבחינה השימושית הן מהבחינה הבריאותית והן מבחינת איכות הסביבה מיזוג הדירה, חיסכון בהפעלת
מזגנים וכיוב׳. ביסוד השינוי הכרה בבגרותו של הציבור והבנת חשיבותו של שטח פתוח כנ״ל לצרכיו מתוך
הנחה שלא יסגר שלא בהיתר.
המטרה השנייה הייתה הכחדתן של המרפסות ״הקופצות״ אשר לידתן בנטייתו הקודמת של הציבור, להרחיב
דירות על חשבון מרפסות מקורות מתוכננות.
במקרה דנן מתוכננות בקומה הרביעית של הבניינים מרפסות רחבות ידיים בתכנון אפקטיבי ואסטטי.״
משנה לרציונאל זה בותקייים ענייננו. שהרי מדובר בדירות זעירות חלקן מצויידות בחלון(שלא לומר
אשנב) יחיד או שניים לכל היותר, ו במקרה ה טוב ב מרפסת ק טנה אשר גודלה ת ואם לכל היותר מ רפסת שירות.
ה רחבת המרפסות, האפשרית כיום על פי התיקון ה אמור עשויה לתת מענה(ולו מינורי) לתנאי החיים בדירה
בסדר גודל כזה, בין א ם המתגוררים בה קשישים או צעירים.
טענת הוועדה ה מקומית בנוגע לחששה מסגירתה של מ רפסת כזו אינה ב מקומה ב מקרה דנן, לא א חת קבעו בתי
ה משפט וועדות הערר בעקבותיהם כי ״חשש עבריינות למפרע״ אינו נכנס בגדר שיקול לגיטימי בקבלת החלטות
תכנוניות.
לעניין זה ר׳ למשל ערר24/07 שוחט נ׳ הוועדה ה מקומית לתכנון ללבניה ראשון לציון.
״ועדה זו על(בימ בגישמה לפיה אינה בוחנו* בליומ ולב ועצם לןיומן של פונל(ציומ מסוימומ אינו מלמד בהכרח על
כוונה להפר הדין שבן אדם הינו בבחינה חף מפשע. ״
לא זו אף זו, הזכות למרפסות הינה זכות תכנונית - קניינית אשר עומדת לעוררים וביטולה הגורף בנסיבות
ה מקרה דנן אינו מידתי ולא כדין. נזכיר לעניין ז ה כי מושכלות יסוד הן כי מ קום בו ניתן לפרש דין באופן העולה
בקנה א חד עם זכות הקניין יש לעשות כן, ולעניין ז ה ר׳ למשל עניין ״מ 1568/02 רימרמן נגד ועדת ערר מחוז מרכז
שם נ פסק כ דלקמן:
, ״לכסוף, לא ניתן להתעלם מכד שפרשנות זו של הועדה המקומית עומדמ בקנה אהד עם המגמה המיטיבה עם זכומ
הקניין של התושכים, ע״י הענקת פירוש המאפשר למשיכים למצות כצורה מירכית זכויות כקרקע. כרור הוא, כי לו
הייתה זכות זו עומדת כניגוד גמור לכוונת התכנית או פוגעת כאופן קשה כאהרים, לא היה בכך כדי לסייע. כמגמה זו,
לאור האמור לעיל, יש גם כדי לתמוד כההלטתה של הועדה המקומית, כפי שנאמר: ״כמוכן אם תכליתה של תכ״ע ניתנת
לפירושים שונים, כולם סכירים וכתוכם גם פירוש המשמר את קנינו של הפרט מכלי לפגוע כאינטרס ציכורי שהוא
כתהום התכנוני, אין לראות מדוע לא יאמץ הפרשן המשפטי את הפירוש הזה ואולי הוא אפילו מהויכ כו״. עת״מ(ת״א)
1041/98 שוכנ^ הועדה המקומית ת״א, פד״מ כרך כ, הלק 1998,2, תשנ״ה־נ״ט.״
ק ל וחומר מ קום בו עסקינן בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים) התשנ״ב -
1992, ה מהוות דין קוגנטי.
מנגד לכאורה, עומדת ס מכותה של הוועדה ה מקומית על פי ת קנה 16 לתקנות התכנון והבניה, (בקשה להיתר
תנאיו אגרות) התש״ל - 1970, ה מקנה לוועדה ה מקומית האפשרות ליתן היתרים לסרב לתיתם ולהתנות ב הם
תנאים בין היתר גם בנוגע לעיצובם ומראיהם של בניינים.
אנו סבורים כי ק ריאתן של שתי ה הוראות הנזכרות לעיל בכפיפה א חת(כפי שאנו מצווים ״בהרמוניה חקיקתית״)
מחייבת פרשנותם באופן בו הוועדה ה מקומית רשאית בד״כ להתערב בדרך ניצול הזכויות א ך לא בשאלת האפשרות הכללית לנצלן, הווה אומר, ״איך״ לבנות ולא ״אם״. אמנם, ייתכנו מ קרים נדירים בהם ייתכן כי שיקולים לגיטימים שונים לא יאפשרו ניצול זכויות מוקנות, ואולם מדובר ביוצא מן הכלל ולא בכלל.
לפיכך אנו סבורים כי נוסחת האיזון הראויה ב מקרה דנן מורכבת כ דלקמן:
ה מרפסות המבוקשות ב קומות ג - ו(למעט מעל מ רפסת ה סוכה של המשיבים) תאושרנה במתכונת שהתבקשה.
לעניין ה מרפסות ב קומה א׳ העוררים יציגו פתרון אלטרנטיבי אשר אינו משנה מ חזית המבנה לרחוב א חוזה ולחזית האיורית במיוחד לגובה המעבר הדו קומתי. להנחת דעת הגורמים המקצועיים בוועדה ה מקומית. ככל שלא יושג פתרון כנ״ל תועלה ה בקשה לוועדה ה מקומית תוך הפנית חבריה ל החלטה זו. שמורה זכות ערר על כל החלטה חדשה.
נוכח ויתורם של העוררים על מרפסת מעל דירת המשיב, אנו פטורים מלהכריע בעניין זה.
ההחלטה התקבלה פה א חד על ידי כל חברי הוועדה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון