גוש 6607 הרצליה

מדובר בחברה קבלנית עסקית שנהנתה מחילופי הקרקע הנ"ל עפ"י תוכנית יזומה שלה, כחלף קרקע לחלקות אחרות ולאישור תכנית אחרת שרצתה ביקרה ונהנתה ממנה בבניית יחידות דיור בחלקות 172, 173 בגוש 6607 בהרצליה פיתוח.

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6607 הרצליה:

1. העובדות, המחלוקות וטענות הצדדים

המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם יש מקום להורות על השבתה לעותרת של חלקת קרקע ברחוב גבעת החלומות בהרצליה בשטח של 1,208 מ"ר הידועה כגוש 6539 חלקה 100 (להלן: "הקרקע" או "החלקה") וכן להורות על ביטול יעודה הציבורי של הקרקע ושינוי היעוד למגורים.
הסעד המבוקש בעתירה הינו ליתן צו למשיבות לנקוט בכל הפעולות הדרושות על מנת לשנות את ייעוד הקרקע, המיועד כיום לצרכי ציבור לייעוד של מגורים, ובכלל זאת, להורות למשיבה 1 לבטל את החלטתה מיום 20/2/06 שלא לאשר את תכנית המתאר המקומית הר/2140/מח (להלן: "התכנית") שהוגשה ע"י העותרת ועניינה ביטול היעוד הציבורי של הקרקע והשבת הקרקע לעותרת, קרקע אשר יועדה למטרה ציבורית שלא מומשה במשך תקופה של כ-60 שנה.

כפועל יוצא מכך מבוקש להורות למשיבה 1 להפקיד את התכנית ובכך להסיר כל אפשרות להפקיע את הקרקע ע"י המשיבות 2 ו-3 ולבטל את החלטת המשיבה 2 מיום 27/7/05 לפיה החליטה, בתגובה לתכנית אשר הוגשה ע"י העותרת, לנקוט בהליכי הפקעה לגבי החלקה.
העותרת היא הבעלים של הקרקע, כאשר זכויותיה בקרקע נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כבר ב-6/5/48.
אין מחלוקת שעל המקרקעין נשוא העתירה חלה משנת 1947 תכנית מס' 122 המייעדת את הקרקע לצרכי ציבור.
ביום 22/11/73 אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 1172 אשר ייעדה אף היא את המקרקעין לבנייני ציבור.
בשנת 1981 אושרה למתן תוקף תכנית הר/1117 א', אשר קבעה כי הקרקע תועבר לבעלות עירית הרצליה ללא תמורה, כחלק מהפרשות לצרכי ציבור, בהתאם ליעוד שנקבע בתכנית 1172, וזאת במקום ביצוע הפרשה לצרכי ציבור ע"י העותרת במקרקעין אחרים.
בשנת 2005, לאחר שהקרקע עמדה ריקה כל התקופה, הגישה העותרת לועדה המקומית הרצליה את התכנית שמטרתה שינוי יעוד המקרקעין משטח לבנייני ציבור לאזור מגורים א'.
ביום 27/7/05 דנה הועדה המקומית בתכנית והחליטה להמליץ בפני המשיבה 1 שלא להפקיד את התכנית.
ביום 21/8/05 הגישה העותרת לועדה המחוזית השגה על החלטה זו ובעקבות דיון בהשגה, נדחתה ההשגה ביום 20/2/06.
בעקבות הנ"ל הוגשה עתירה זו.
לטענת העותרת, מדובר בשיהוי של ממש של המשיבות 2 ו-3 בנקיטת הליכי ההפקעה של הקרקע אשר עדיין בבעלותה של העותרת, במשך כ-60 שנה, כשעד היום טרם בוצעה כל הפקעה בפועל של הקרקע או קביעת ייעודה למטרה מסויימת, כשהמשיבות לא יודעות מה מטרת ההפקעה ולאיזה שימוש מיועדת הקרקע, כשהיא לא נדרשה לצורכי ציבור.
לכן, לטענת העותרת, יש לראות את המשיבות 2 ו-3 כמי שזנחו את מטרות ההפקעה שפקעה ויש לבטל את ההפקעה ולאשר את התכנית החדשה לשינוי היעוד של הקרקע לאחר ביטול החלטת הועדה המקומית מיום 27/7/05 והחלטת הועדה המחוזית מיום 20/2/06.
לטענת המשיבות, החלטת הועדה המחוזית הינה החלטה תכנונית סבירה ומאוזנת שאין להתערב בה.
לטענת המשיבות, לא מדובר כאן במקרה של העברה של מקרקעין "ללא תמורה" אלא בהעברה בתמורה של קרקע שהועברה כחלף לשטחים ציבוריים שהיו דרושים במתחם אחר בהרצליה, שהבניה בו הוכשרה במסגרת תכנית 1117 א'. לא מדובר בהפקעה שנכפתה על בעל הזכות במקרקעין אגב שינוי יעוד למטרה ציבורית אלא בקרקע בעלת יעוד ציבורי, ש"הופקעה" תוך שיתוף פעולה בין העותרת לועדות התכנון ב"עסקה" במסגרתה היוותה העברת המקרקעין לועדה המקומית תמורה בגין ויתור על הפרשה לצרכי ציבור בקרקע אחרת.
מדובר לטענת המשיבות, בחברה קבלנית מסחרית שזכות הקנין שלה לא נפגעה.
לטענת המשיבות, הגם שאין תכנית קונקרטית לגבי הקרקע הנ"ל, מדובר בעתודת קרקע חשובה לנוכח מיעוט הקרקעות לצרכי ציבור והמשיבות לא זנחו את מטרת ההפקעה לשימוש בקרקע ליעוד ציבורי.

2. דיון

לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בעתירה, בתשובות ובסיכומי הצדדים החלטתי לדחות את העתירה.

כפי שנאמר כבר בפסיקה, יש לבחון כל מקרה לגופו על נסיבותיו המיוחדות ולראות האם יש מקום לשנות את יעוד הקרקע מציבורי למגורים, האם אכן מדובר בהפקעה והאם נזנחה מטרת ההפקעה, תוך בחינת הרצון החופשי בעת מסירת הקרקע, הנזק שנגרם לקנין וכו'.
במקרה דנן, מדובר לטעמי בנסיבות עובדתיות מיוחדות של קרקע שהיתה מיועדת לצורכי ציבור כבר משנת 1947, דהיינו במשך 60 שנה ויעוד ציבורי זה לא השתנה עד היום.
לא מדובר במקרה שלנו, במקרה שההפקעה נכפתה על הבעלים בניגוד לרצונו ולא במקרה של אדם פרטי הפוגעים בקניינו, אלא במקרה של חברה קבלנית מסחרית, אשר משיקולים כלכליים ועסקיים ביקשה מיוזמתה ובהסכמתה להעביר את הקרקע לרשות ביעוד ציבורי, תוך אדישות לנחיצות הקרקע לצורכי ציבור ולמועד המימוש של היעוד הציבורי, שכן היה לה ברור שהיא נפרדת מקרקע זו מיוזמתה, לצורכי ציבור ומקבלת טובת הנאה של ממש בתמורה לכך ומנצלת אותה, כך שהיא נהנתה מכך בפועל.
היעוד הציבורי של הקרקע היה לצרכי ציבור ונקבע עוד בשנת 1947, עת אושרה תכנית מנדטורית ביוזמתה ובהסכמתה של העותרת המחלקת מתחם של כ-27.5 דונם לעשרות מגרשי בניה ומאפשרת ברוב המתחם את ניצולם המלא לצרכי מגורים (נספח א' לתשובת המשיבות 2-3).
העותרת, חרף הוראת התכנית שאושרה ביוזמתה, לא רשמה את הקרקע ע"ש העיריה במסגרת רישום החלקה החדשה של המתחם. משהתבררה עובדה זו לועדה המקומית היא החליטה לפעול להפקעת הקרקע ואף פנתה בנדון בדרישה לעותרת להעביר את הקרקע ולרשמה ע"ש העיריה (נספחים ב' וג' לתשובת המשיבות 2 ו-3).
יש לציין ולהדגיש שהמסמכים בענין זה הומצאו אך ורק על ידי המשיבות, בעוד העותרת לא המציאה מסמכים כלשהם, בטענה שאין ברשותה מסמכים, כשגירסת המשיבות כפי שעולה מהמסמכים שצורפו על ידה לא נסתרה והמסמכים הנ"ל תומכים בגירסתה.
ממסמכים אלו עולה, שלא רק שהעותרת לא התכחשה להסכמתה הנ"ל, שבאה לידי ביטוי בתכנית 122, ולא רק שלא מחתה כנגד דרישת הועדה המקומית להעביר את הקרקע לבעלותה, אלא היא אף הציעה זאת בעצמה ומרצונה על מנת לפתור בעיה תכנונית אחרת אותה רצתה לקדם.
בסוף שנות ה-60 רכשה העותרת שתי חלקות בהרצליה פיתוח (172 ו-173 בגוש 6667) אותן רצתה לאחד ולחלק מחדש על מנת לאפשר לה לבנות עליהן 14 יחידות דיור. הלכה למעשה, נבנו יחידות הדיור הנ"ל בטרם אושרה תכנית חדשה שנדרשה לצורך כך, אף בטרם הופקדה תוכנית כזו ע"י הועדה המחוזית.
הגם שהועדה המקומית המליצה בפני הועדה המחוזית על הפקדתה של התוכנית אשר תאפשר את הבניה החדשה בחלקות הנ"ל, סירבה הועדה המחוזית לעשות כן, אלא אם כן יופרש מהשטח הכולל של התכנית, או לכל הפחות, משטח בקרבת מקום, שטח ציבורי בגודל של כ-2 דונם, שהועדה המחוזית קבעה שהוא דרוש וחיוני בסביבה (ראו ההחלטות והפניות בענין זה ב-1971 נספחים ד' וה' לתשובת המשיבות 2 ו-3).
העותרת ניסתה במשך מספר שנים לשכנע את הועדה המחוזית לבטל את דרישתה האמורה ולאשר את התכנית כפי שהוגשה לה, אך נענתה בסירוב (ראו לגבי הנ"ל בשנת 1973 ושנת 1975 נספחים י"ד, ט"ו לתשובת המשיבות 2-3).
לבסוף, הציעה העותרת כי חלף השטח הציבורי הדרוש בקרבת מקום, על פי החלטת הועדה המחוזית, היא תעביר לעיריה את הקרקע נשוא העתירה, קרקע שיעודה הציבורי נקבע כבר בשנת 1947 והעיריה ניסתה להגיע להסכמה בענין זה עם הועדה המחוזית ב-2/75 (נספח ט"ז לתשובת המשיבות 2 ו-3).
בתחילה, בשנים 76-77, דחתה הועדה המחוזית את ההצעה הנ"ל של העותרת (נספחים ו'-ז' לתשובת המשיבות 2 ו-3, ראו גם פרוטוקול מיום 28/3/79 נספח י"ז לתשובת המשיבות 2 ו-3).
לבסוף, לאחר פגישות וישיבות עם נציגי הועדה המחוזית, אותן יזמה העותרת, נאותה הועדה המחוזית להיענות לפניות העותרת ולהצעותיה, כפי שהועלו על הכתב בפנייתה מיום 22/5/79 (נספח ח' לתשובת המשיבות 2 ו-3).
העותרת שטענה כי הקרקע היתה אמורה לעבור לציבור עפ"י תכנית 122 בתמורה על מנת לקדם את אישורה של תכנית הר/1117 (על חלקות 172 ו-173) הציעה להעביר את הקרקע ללא תמורה וזאת "בתמורה לשטח הציבורי של 2 הדונם אותו דורשת הועדה המחוזית כתנאי לאישור התוכנית" (1117), כשלצורך השלמת השטח הציבורי הדרוש תיערך התחשבנות כספית כמפורט במכתב (סעיף 2 לנספח ח' לתשובת המשיבות 2 ו-3).
גם לאחר סיכום זה חזרה הועדה המחוזית ועמדה על כך כי העותרת תעמיד מגרש אחר להפקעה (נספח יח' לתשובת המשיבות 2 ו-3 מיום 22/8/79), בעוד העותרת חזרה ב-3/2/80 על הצעתה וביקשה לקדם את אישור התוכנית הר/1117 בועדה המחוזית (נספח ט' לתשובת המשיבות 2 ו-3).
הועדה המקומית החליטה להמליץ ב-22/4/80 בפני הועדה המחוזית על הפקדת התוכנית (נספח יט' לתשובת המשיבות 2 ו-3 מיום 23/11/80) והועדה המחוזית עדיין לא השתכנעה ודרשה ב-2/2/81 כתנאי להפקדת התכנית הר/1117 שיוכח לה כי הקרקע לא היתה מיועדת בעבר להפקעה, על מנת להשתכנע כי מדובר בתמורה ציבורית חדשה כביכול (נספח י' לתשובת המשיבות 2 ו-3).
ביום 9/2/81 אשרה הועדה המחוזית את הפקדת התוכנית הר/1117 א' (נספח יא' לתשובות המשיבות 2 ו-3) והתוכנית אושרה ב-13/7/81 ופורסמה ברשומות ב-1982 (נספח יב' לתשובת המשיבות 2 ו-3).
מהמסמכים הנ"ל עולה כי העותרת הציעה והסכימה להעביר לעיריה את הקרקע שיועדה לצרכי ציבור כבר בתכנית 122 מ-1947 כחלף לשטחים ציבוריים אחרים שהיו דרושים במתחם אחר בהרצליה פיתוח, מתחם עליו ביקשה העותרת לאשר תוכנית חדשה הר/1117 ובדרך זו להכשיר את הבניה שביצעה העותרת בטרם אושרה התכנית.
הועדה המחוזית, שדעתה לא היתה נוחה מהצעה זו עקב ריחוק השטח הציבורי המוצע ממתחם התכנית הר/1117 א' והן משום שהיעוד הציבורי לקרקע נקבע כבר בתכנית 122 ולכאורה אין בהצעה להיטיב את מצבה של הרשות והציבור, אך בסופו של דבר נתרצתה להצעה, בנכונותה לסייע להכשרת הבניה שביצעה העותרת וכן משום שהעותרת טענה כי הקרקע היתה אמורה להירשם ע"ש הציבור בתמורה ובהצעתה זו מתייתרת התמורה הכספית שהרשות תידרש לשלם.

אין כל בסיס לטענות העותרת שהיא נאלצה לוותר על התמורה בגין הקרקע שניטלה ממנה לכאורה בכפיה, שכן עולה מהמסמכים הנ"ל שהעותרת יזמה את התוכנית שאושרה בהסכמה, שהקרקע היתה אמורה לעבור לעיריה עפ"י יוזמת העותרת ובהסכמה וכחלק מהתכנית שהשביחה את מקרקעיה וזאת ללא תמורה.
והנה, העותרת לא העבירה את הקרקע ע"ש העיריה כפי שהיתה אמורה לעשות, אלא אף חזרה ו"הציעה" את אותה חלקה, שממילא היתה אמורה להירשם על שם העיריה, "בתמורה" לקרקע אחרת שהציבור נדרש לו ושהיא לא היתה יכולה לספק, מאחר שבנתה בשטח בטרם אושרה התכנית, הכל כדי להכשיר בניה זו שלה.
מדובר אם כן בהסכמה מודעת ובתמורה להעברת הקרקע לעיריה כך שלא ניתן לראות את העותרת כמי שהפקיעו או מתכוונים להפקיע ממנה קרקע.
העותרת היא זו שהציעה לעיריה ולועדה להשתמש בקרקע אותה הציעה להעביר לעיריה ללא תמורה, במקום שטחי הציבור בחלקות 172 ו-173 ולא טענה בשום שלב בהליכי אישור תכנית 1117 או במענה לדרישות הועדה המקומית שיש להעביר את הקרקע לבעלותה המיידית או שחלף הזמן מאז אושרה תכנית 122 או שאי ניצול הקרקע למטרה ציבורית מאיין את היעוד הציבורי ודינו להתבטל.
העותרת שלא עמדה בהתחייבותיה ולא העבירה את הקרקע לעיריה למרות אישור תוכנית 1117 ביוזמתה, מבקשת לנצל מחדל זה שלה למנוע מהעיריה להשתמש בקרקע ואף להפקיע אותה, לאחר שהיתה אדישה במשך שנים לשימוש שיעשה בקרקע, כשכל מה שענין אותה בכל הקשור לקרקע היה אישור תוכנית 1117 א' שאיפשרה את הבניה בחלקות האחרות שבבעלותה ותו-לא.
לאחר ש"התמורה" הועברה לעותרת והיא נהנתה ממנה הלכה למעשה, אין היא יכולה להישמע בטענה שאת ה"תמורה" שהיא סיפקה, על פי הצעתה, יש להשיב לה, כשלמעשה מדובר בעסקה בין הצדדים, שבה כל צד קיבל תמורה, כך שלא מדובר כלל בהפקעה אלא בהעברה רצונית של קרקע משיקולים כלכליים של העותרת, חברה קבלנית מסחרית גדולה ומנוסה המכלכלת את צעדיה משיקולים כלכליים ועסקיים.

אני דוחה את טענות העותרת שהיא נאלצה לוותר על התמורה בגין הקרקע כש"חרב ההפקעה מעל לראשה" אלא מדובר בעסקה מסחרית רגילה בהעברה מרצון.

לא מדובר במסירת הקרקע תחת איום או חרב ההפקעה כפי שטוענת העותרת אלא בהסכמה מרצון חופשי ואמיתי, מתוך אינטרס כלכלי שנעשה ביוזמת העותרת על מנת להכשיר בניה בלתי חוקית שלה ולהנות מהטבות בחלקות אחרות, כפי שאכן הצליחה בכך העותרת למרות התנגדות המשיבות לכך בתחילה.
לא מדובר כאן בעיסקה על תנאי או בתנאי מתלה של העותרת שכעת ניתן להצהיר שלא התקיים ולכן זכות העותרת להשתחרר מהסכם זה, אלא מדובר בסכמה בלתי מותנית לכך שבקרקע ייעשה שימוש לציבור לפי צורכי העיריה ובמועד שתקבע, כשלא ניתן לקבוע גם שהעיריה זנחה את המטרה הנ"ל ולא מתכוונת לממשה.
מעמדה של העותרת, כחברה קבלנית עסקית בעלת אינטרס כלכלי, שהציעה מיוזמתה את הקרקע ונהנתה מכך פעם אחת לנסות ולהינות שוב כלכלית מאותה קרקע, על חשבון הציבור, הוא מעמד חלש שאין לתת לו עדיפות על צורכי הציבור, בזמן שאין כאן כל פגיעה בקנין הפרט, במקרה זה העותרת, שנהנתה מבחינה קניינית מיוזמתה בדמות הטבה שקיבלה בחלקות אחרות.
הצורך הציבורי של נחיצות הקרקע לצרכי הציבור לא פקע ולא פג ויש לפעול למימושו בעתיד (לענין זה ראו בסוף פסק הדין).
עצם אי הרישום של הקרקע ע"ש המשיבות 2 ו-3 לא מצביע על כך שלא גילו ענין בקרקע כשהן אף דרשו כבר לפני למעלה מ-25 שנה מהעותרת את העברת הקרקע ורישומה על שמן.
שאלת מעמד השטח שהועבר ע"י הבעלים לרשות המפקיעים לצרכי ציבור ללא תמורה, מתוך הסכמה ולא בדרך של הפקעה תלויה בהקשר ובנסיבות כדי לבחון האם מדובר בהסכמה מרצון חופשי או תחת איום של הפקעה או הפקעה במסווה של הסכמה עקב כפיה (ע"א 6663/93 צאיג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, תקדין עליון 99 (4) 252).
בנסיבות תיק זה הוכח בפני שמדובר בהסכמה והעברה מרצון חופשי ולא תחת איום או כפיה לא ישירה ולא מוסווית.
בנסיבות אלו, לא מדובר אף בהעברה ללא תמורה אלא בהעברה חלף הפרשה לצרכי ציבור המהווה למעשה "תמורה" ולכן לא ניתן לדבר על פגיעה בקנין הפרטי או זניחת מטרת ההפקעה.
לא מדובר בהפקעות שנכפו על בעלי הזכויות במקרקעין או על הפקעות שניתן לראות מהנסיבות שמדובר בכפיה ולא מרצון חופשי.
לא מדובר בפגיעה בקניין הפרטי למעלה מן המידה הסבירה, אלא בשיקול עסקי וכלכלי של חברת בניה ותיקה ומנוסה שפעלה לפי אינטרס כלכלי שלה, שזכתה לתמורה ממשית בדמות ויתור על הפרשה לצרכי ציבור בקרקע אחרת.
לכן, אין כאן פגיעה בזכות הקנין של העותרת הראויה להגנה על פי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, נימוק המהווה את הרציונאל העיקרי להשבת הקרקע לבעליהן.
במקרה דנן, שינוי היעוד למגורים לא ישרת את האינטרס הציבורי אלא את האינטרס הכלכלי של העותרת שתוכל לבנות במגרש מספר יחידות דיור בעוד האינטרס הציבורי הוא להשאיר עתודות קרקע ליעוד ציבורי במרכז העיר לצורך שימוש בו לטובת הציבור.
כל זאת, כאשר זניחת מטרת ההפקעה והשבת יעוד המקרקעין לקדמותו לא יכשיר את היעוד למגורים שכן היעוד המקורי של הקרקע כבר משנת 1947 הינו יעוד ציבורי.
ביטול ההפקעה לא מביא ישירות לביטול היעוד הציבורי של הקרקע והפיכתה לייעוד למגורים.
היעוד של הקרקע הינו יעוד למטרה ציבורית מזה כ-60 שנה, מדובר בהפקעה שנעשתה מרצון שנעשתה למעשה בתמורה שעמדה בבסיס העברת הקרקע ע"ש הועדה המקומית.


משמדובר בכך, והעותרת היתה אדישה לקרקע בהבינה שויתרה עליו, היא אינה יכולה לטעון היום שהתנאי של הויתור לבסיס העסקה פקע ושוב קמה החזקה שיש לבטל את היעוד הציבורי של הקרקע שלמשיבות 2 ו-3 אין בה כל צורך, מה גם שהוכח בפני שלמשיבות 2 ו-3 יש ויש צורך בקרקע זו והן מתכוונות לעשות בה שימוש לצורכי הציבור בהתאם ליעוד המקורי שלה (כשבית המשפט "יעזור" להם בכך ולענין זה ראו בסיום פסק-הדין).
אני דוחה את טענת העותרת שגם אם העותרת "התנדבה" מרצונה למסור את הקרקע למשיבות 2 ו-3 ומדובר במסירה מרצון חופשי, הרי היא נעשתה לשם מימוש מטרה ציבורית בקרקע ומשחלפו 60 שנה בלא שמומש היעוד הציבורי, התנאי שהיווה את הבסיס ל"עסקה" פקע וקמה החזקה כי יש לבטל את היעוד הציבורי של הקרקע כיוון שלמשיבות 2 ו-3 אין בה צורך.
ראשית, הוכח שלמשיבות 2 ו-3 יש צורך בקרקע הממוקמת במקום מרכזי בעיר הרתךחה ליד רחוב ראשי שבו עתודות הקרקע הציבורי דלות. כמו כן, הן לא ויתרו על הקרקע ולא זנחו את מטרת ההפקעה וכבר ב-95 שקלו להקים שם גן ילדים (המסמך של השמאי קציר שצורף ע"י העותרת ביום 20/7/06).
זאת ועוד, במקרה זה, העותרת עצמה לא העבירה את הקרקע לעיריה גם לאחר שאושרה לבקשתה תוכנית 1117 א', לא פנתה לועדה המקומית בדרישה כי הקרקע תופקע על ידה או לאפשר לה לעשות שימוש בקרקע, תוך אי התעניינות בקרקע, בידיעה ברורה שהיא ויתרה עליה והמשיבות 2 ו-3 יכולות לעשות בה ברצונן לצורכי הציבור.
כל זאת, בזמן כאמור, שמדובר בחברה קבלנית עסקית שנהנתה מחילופי הקרקע הנ"ל עפ"י תוכנית יזומה שלה, כחלף קרקע לחלקות אחרות ולאישור תכנית אחרת שרצתה ביקרה ונהנתה ממנה בבניית יחידות דיור בחלקות 172, 173 בגוש 6607 בהרצליה פיתוח.
גם אם היה ניתן לפעול ע"י המשיבים 2 ו-3 ביתר זריזות למען הציבור, לממש את הקרקע שנועדה לצורכי הציבור, לא מעיד הדבר במקרה זה על כך שהן ויתרו על הקרקע וזנחו את המטרה הציבורית ומימושה של הקרקע לצורכי הציבור.

מול האינטרס הציבורי למימוש קרקע זו לאינטרס ציבורי חשוב, עומדת חברה קבלנית שזכות הקנין שלה לא נפגעה במקרה זה, המונעת מכוח אינטרס כלכלי גרידא של אפשרות להינות שוב מאותה הקרקע ממנה נהנתה כבר בעבר ולזכות בקרקע פרטית שתאפשר לה לבנות יחידות דיור נוספות עת ישונה יעוד הקרקע מציבורי למגורים.
בשקלול האינטרסים השונים ומאזן הנזקים והנוחות, נוטה הכף במקרה זה לטובת הציבור ולכך שההבטחה הציבורית של הקרקע תמומש לרווחתו, כפי שהיה צריך לעשות אולי קודם לכן, אך המטרה לא נזנחה והנ"ל לא מאוחר מדי לביצוע.
מדובר בקרקע בעלת יעוד ציבורי עוד מ-1947 כשהבעלות בקרקע רשומה עדיין על שם העותרת וטרם הועברה לידי הציבור.
העותרת יזמה והסכימה להעביר את הקרקע לעיריה על מנת שישמש לצרכי הציבור, קיבלה תמורה בדמות השבחת מקרקעיה בשני מתחמים שונים וזאת על מנת להכשיר בניה בלתי חוקית שביצעה ולאחר שמימשה את התמורות מבקשת כי הקרקע תופקע מרשות הציבור והיעוד יהפוך ליעוד מגורים על מנת שתשביח שוב את הקרקע על חשבון הציבור.
במקרה שבפני, אין עילה לבית המשפט להתערב בהחלטת הועדה המחוזית שלא לבטל את היעוד הציבורי של הקרקע, החלטה מיום 20/2/06.
מדובר בהחלטה מנומקת וסבירה שלא נפל בה פגם. הועדה המחוזית דחתה את הבקשה עקב העובדה שהעותרת העבירה את זכויותיה בקרקע לעיריה ללא תמורה חלף הפרשה לצרכי ציבור במקרקעין אחרים שבעלותה, כשלועדה המקומית הזכות לבצע את ההפקעה בכל רגע נתון, בודאי בעת שהעותרת "נזכרה" לטעון כנגד המצב בו טרם הושלמו הליכי הפקעת הקרקע.
כן קבעה הועדה המחוזית כי לא הוכחה זניחה של מטרת ההפקעה המהווה פגיעה בקנין הפרטי באופן היכול להצדיק "השבה" של הקרקע, תוך הדגשת חשיבותו של השטח הציבורי לטובת הציבור להמשך הפיתוח האורבני של העיר, כשאין פגיעה ממשית בקניינו של הפרט.

במקרה דנן, לעותרת לא נגרמו כל נזקים כספיים או אחרים עקב אי ביצוע ההפקעה או עקב אי מימוש היעוד הציבורי והיא אף לא פנתה לעיריה בדרישות להשלמת הליכים אלו, אלא העיריה היא זו שדרשה מהעותרת להעביר את הקרקע לידיה, כשמי שהציעה לעיריה לקבל לידיה את הקרקע כחלף צורך ציבורי בחלקות אחרות היא העותרת, שעקב כך הטיבה את מצבה באופן ניכר.
העותרת הביעה את הסכמתה לכך שהקרקע תיועד לצורכי ציבור כלשהם לפי צרכי הרשות ללא כל צורך בהוכחת מימוש מיידית ובלבד שתוכנית הר 1117 תאושר, כפי שאכן קרה.
במקרה דנן, לא מדובר גם בהשתהות כה קיצונית ובלתי סבירה המצדיקה את ביטול ההפקעה בהתחשב גם בפן המהותי ובנזק שיגרם לעותרים לעומת הנזק שיגרם לציבור עפ"י נסיבותיו של כל מקרה.
לא מדובר בפגיעה קניינית בעותרת שהיא חברה קבלנית עסקית לעומת הנזק שייגרם לציבור מאי מימוש הקרקע ליעוד ציבורי (ראו לענין השקולים הכלליים, בג"צ 465/93 טריידט ס.א ואח' נ' הועדה המקומית הרצליה פ"ד מח (2) 622, בג"צ 10784/02 קק"ל נ' אתרים בחוף ת"א, פ"ד נח (3) 757 ועע"מ 10398/02 וייס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, תקדין עליון 2005 (2) 1840).

מדובר אם כן, במקרה מיוחד, מבחינה עובדתית שעפ"י נסיבותיו עולה שלא מדובר במקרה שבו נפגע קניינו של הפרט עקב הפקעה שנזנחה, הפקעה שנעשתה ללא תמורה וללא רצון חופשי של בעל הקרקע.
מדובר במקרה שבו ההפקעה נעשתה מרצונו ואף ביוזמתו של בעל הקרקע כדי לשרת אינטרס כלכלי שלו להיטיב עמו מבחינה כלכלית כפי שאכן קרה בפועל, וכעת נעשה נסיון להיטיב שוב את מצבו כפל כפליים בגין אותה קרקע ממנה נהנה, עקב ידיעתו שלא נעשה שימוש ציבורי בקרקע עליה ויתר מיוזמתו ובהסכמתו ומתוך שיקולים כלכלים ותוך קבלת תמורה (ראו דברי ב"כ העותרת בעמוד 23 לדיון בועדה מחוזית נספח ז' לעתירה המודה בקבלת התמורה).
הטענה לנזק הנגרם לעותרת מאי מימוש היעוד הציבורי הועלתה לראשונה ע"י העותרת במסגרת הליכים אלו, מבלי שהעותרת הצביעה על נזק שנגרם לה מעבר לכך שהיא לא יכולה להינות מרווח כלכלי נוסף, אותו היא מבקשת להשיג בעתירה זו, תוך שיהוי ממשי של העותרת בהעלאת הדרישה לביטול היעוד הציבורי והשבת הקרקע (ראו לענין זה במסגרת השיקולים הכלליים המנויים בבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מ"י, פ"ד נה (2) 625).
הצורך הציבורי במגרש לא התייתר עם חלוף השנים (ראו פס"ד בונשטיין) מהתנהגות הצדדים עולה שבמרוצת השנים, פעלו שני הצדדים על סמך ההנחה כי בעת ביצוע חלוקת המגרש יהיה צורך להקצות שטחים לצורכי ציבור כך שלא ניתן לטעון שהמשיבה זנחה את מטרת ההפקעה (פס"ד בונשטיין) שעמדה לנגד עיניה כל העת, גם אם פעלה בכבדות ובעצלתיים (בג"צ 10784/02 קק"ל נ' אתרים בחוף ת"א חברה לפתוח אתרי תיירות בת"א יפו, פ"ד נח (3) 757, 765). ההשתהות במימוש מטרת ההפקעה אינה גם כה קיצונית וכה בלתי סבירה עד שיש בה כדי להצדיק מן הפן המהותי את ביטולה של ההפקעה (בג"צ 2739/95 מחול נ' שר האוצר פ"ד נו (1) 309).
מסקנה זו נתמכה בשיקול מרכזי נוסף - מאזן הנזקים של מי שזכויותיו הופקעו אם לא תבוטל ההפקעה לעומת הנזק העלול להיגרם לציבור אם תבוטל ההפקעה, שבמקרה זה נוטה לטובת המשיבות 2 ו-3 (בג"צ 465/93 טריידט ע.א חברה זרה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה פ"ד מח (2) 622).

במקרה דנן, לא ניתן להסיק על ויתור המשיבות 2 ו-3 על הקרקע ועל אי יכולת שלהן לממש את ההפקעה לצורכי ציבור. לא מדובר גם בנזק של ממש שיגרם לבעל הקרקע המקורי. חלוקת מתחם גדול של קרקע למגרשי בנייה אגב הקצאת שטחים לצרכי ציבור (פחות מ-25%) משרתת את איזור המגורים ואת האינטרס הציבורי ובעקיפין גם את אינטרס הבעלים, כחלק מהציבור.
בל נשכח שמדובר במקרה דנן במבנה דו שלבי משולב שכדי שהקרקע תשמש את העותרת לבניה יש הן להשיב לה את הקרקע והן לשנות את יעודו של הקרקע מציבורי למגורים.

בנסיבות המיוחדות של תיק זה, ובלא לקבוע מסמרות לתיקים אחרים, אין מקום לטעמי לנקוט בהליך דו שלבי זה כשלא ניתן להסיק שהדבר משרת את האינטרס הציבורי, אלא להיפך, מדובר בעתודת קרקע חשובה ונדירה במרכז ליד דרך ראשית, אין פגיעה קניינית בעותרת שויתרה על קרקע זו שהינה מיועדת ממילא לצרכי ציבור תמורת חלף קרקע אחרת שנהנתה ממנה בצורה ממשית ואין מקום לאפשר לעותרת להינות ולעשות עושר פעם נוספת מאותה קרקע בתואנה שלא ויתרה על הקרקע מרצונה החופשי או שהמשיבות 2 ו-3 זנחו את מטרת ההפקעה עקב אי מימושה, דבר שלא הוכח.

הערות, ביקורת ותנאים לסיום

במקרה דנן, למרות שמדובר בקרקע שהועברה לשימוש העיריה בהסכמה ללא כל תנאי על מנת לשמש לצורכי הציבור בעתיד, לא ניתן להתעלם מכך שחלפו כ-26 שנים לאחר שהקרקע הוקצתה והועברה לועדה המקומית וטרם נעשו הפעולות להעברת הבעלות בקרקע ע"ש העיריה ולמימוש היעוד הציבורי של הקרקע למטרת הציבור (יעוד הקיים במשך 60 שנה).
יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם במקרה דנן מכך שמדובר בעתודת קרקע במרכז העיר המיועדת לצרכי ציבור במקום שאין בו הרבה שטחים ציבוריים, קרקע הקרובה לציר ראשי בהרצליה (רחוב ארלוזורוב), בעלת פוטנציאל לצורכי הציבור).
מדובר בענין דינמי, כשלאחרונה הוקמו בהרצליה מועדון לקשישים, בית משפט והוקצתה קרקע לבית המיועד לשרת אנשים הסובלים משיתוק מוחין, ובעבר אף נבחנה ע"י העיריה האפשרות למקם בשטח נשוא העתירה מבני ציבור כמו בית כנסת או גן ילדים (ראו המסמך של השמאי קציר מיום 24/8/95 שצורף ע"י העותרת ביום 20/7/06 וכן ראו דברי ראש העיר ויו"ר הועדה המקומית גב' גרמן, ומר קוזייל, אדריכל העיר הרצליה, בנספח ז' לעתירה). לכן אני דוחה את טענת העותרת שחזקה שהקרקע אינה נחוצה יותר לצורכי ציבור.


וכפי שנאמר בעע"מ 319/05 בונשטיין נ' המועצה המקומית זכרון יעקב תקדין עליון 2007 (1) 1187 (להלן: פס"ד בונשטיין") במקרה של שיהוי של 30 שנה במטרת ההפקעה, בפסקה 17 לפסה"ד ע"י כבוד השופט גובראן:
"הנה כי כן, מן האמור לעיל למדים אנו על קיומו של צורך ציבורי עתידי במגרש שהופקע, צורך שלא פס מן העולם על אף הזמן הרב שחלף למן מועד ההפקעה. הטעם לכך יסודו במאפייני החלקה בצפי להתפתחות הישוב, במיעוט השטחים שהופקעו עד כה לצורכי ציבור ובמחסור הצפוי בכיתות גן ובמעונות יום. ביטול ההפקעה עשוי להוביל למצב בלתי הפיך לפיו בעתיד לא תישארנה בישוב די והותר עתודות קרקע לצורכי ציבור".

במקרה דנן, לא הצביעו בפני המשיבות 2 ו-3 על תוכנית ספציפית הקיימת כרגע לענין הקרקע הנ"ל למרות שמדובר בקרקע שישנו אינטרס ממשי לממשה לצרכי הציבור, כפי שהצהירו זאת המשיבות הנ"ל.
לא ניתן להתעלם מאזלת ידן של המשיבות 2 ו-3 שלא פעלו במשך שנים רבות למימוש הקרקע הנ"ל ולהכנת תכנית ספציפית לטובת הציבור, למרות שהן מדגישות את חשיבות עתודת הקרקע במיקומה הספציפי בהתחשב במיעוט השטחים לצורכי ציבור. אינני מקבל גם את גישת המשיבות 2 ו-3 שניתן להסתפק בביטוי "עתודת קרקעות" בלא הגבלת זמן וללא צורך "לפרוט לפרוטות" ביטוי זה באמצעות תכנית ספציפית שתתוחם בזמן.
יחד עם זאת, התנהגות זו לא צריכה לפגוע ברווחת הציבור לו אכן נועדה הקרקע.
אני סבור שמשיקולים של טובת הציבור יש לצקת תוכן לביטוי "עתודת קרקע", הלכה למעשה ולא להסתפק בשמירת הקרקע ללא הגבלה או תיחום בזמן.
זאת, כדי שהציבור בהרצליה יוכל אכן להינות ולצאת נשכר מאותן עתודות קרקע שנשמרו לצורך שימוש לצרכיו של ציבור זה וזאת במהרה בימינו.


לכן, אני מורה כי על המשיבות לפעול למימוש פרטני של עתודת קרקע זו, באופן שיימצא לקרקע הנ"ל היעוד הציבורי המיועד לה ותינקטנה כל הפעולות הדרושות לביצוע היישום הנ"ל במלואו באופן מעשי לרווחת וטובת הציבור וזאת תוך 10 שנים מהיום.
כך, ייצא הציבור נשכר וייהנה מהקרקע שיועדה זה מכבר לצרכי ציבור.

3. התוצאה

התוצאה הינה שאני דוחה את העתירה.


אני מחייב את העותרת לשלם למשיבות 2 ו-3 ביחד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין ולמשיבה 1, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון