גוש 6663 הרצליה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6663 הרצליה:

ערעור מינהליים שאוחדו (עמ"נ 41444-09-12 ו-עמ"נ 26260-11-12) על החלטת ועדת הערר המחוזית מיום 28.6.2012 לדחות תביעות שהגישו המערערים בגין פגיעה בערך מקרקעיהם עקב תכנית.

1. רקע עובדתי:
המערערים בעמ"נ 41444-09-12 המערערים בעמ"נ 26260-11-12 (להלן ייקראו יחדיו המערערים בשני הערעורים המאוחדים: "המערערים"). המשיבה 1 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (להלן: "הועדה המקומית"), המשיבה 2 נתיבי ישראל (או בשמה הקודם מע"צ) – החברה הלאומית לדרכים (להלן: "נתיבי ישראל").
המערערים הינם בעלי המקרקעין המצויים בעיר הרצליה, גוש 6663, חלקה 250 (להלן: "המקרקעין"). ביום 18.10.2010 הגישו לועדה המקומית תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") בגין פגיעה במקרקעיהם בעקבות אישור תכנית תת"ל 15, שפורסמה למתן תוקף ביום 13.12.2007 (להלן: "התכנית"). מדובר בתכנית משותפת לדרכים ומסילות ברזל, המבקשת ליצור קישור מהיר בין הערים הוד השרון, כפר סבא, רעננה והרצליה באמצעות חיבור מספר כבישי אורך מרכזיים (2,4,6 ו-20) והארכה של כביש 20. מקרקעי המערערים אינם גובלים פיסית בקו הכחול של התכנית.
לטענת המערערים, התכנית תשנה את פני הסביבה הסמוכה למקרקעיהם, ותחת "סביבה השלווה, בפאתי העיר, ממנה נהנו"...הם "ימצאו ממש על סף בתיהם ובמרחק זעום ע"פ כל קנה מידה, כביש רב מחלפי, מסילת רכב וכיוצא באלה." המערערים צירפו לתביעתם חוות דעת שמאי, ממנה עולה לכאורה כי מקרקעיהם סבלו ירידת ערך בסך מאות אלפי שקלים, עקב מפגעי רעש, זיהום אוויר ופגיעה בנוף.
במשך 9 חודשים נמנעה הועדה המקומית מלדון בתביעה. לפיכך, הגישו המערערים ערר (ביום 4.7.2011) לועדת הערר, בהתאם להלכה לפיה אי מתן החלטה בפרק זמן ארוך – כמוה כדחיית התביעה.
2. החלטת ועדת הערר:
המשיבות הגישו בקשה לדחייה על הסף, הואיל ולטענתם מקרקעי העותרים אינם גובלים בתכנית, כנדרש בסעיף 197 לחוק (ההדגשות תמיד אינן במקור אלא אם נאמר אחרת):
"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים..."
הוחלט לדון בטענה זו טרם בחינת מידת הפגיעה.
ועדת הערר סקרה את האמור בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס(2) 230 (2005) (להלן: "הלכת ויטנר") בו הותוו קווים מנחים באשר לנסיבות בהן יקבע שמקרקעין גובלים בתכנית, על אף קיום חציצה המונעת "גבילות פיסית". נפסק שהכלל הוא שנדרשת "השקה פיסית", אך לצדו שני חריגים: הראשון - כאשר ההשקה מופרעת על ידי "שטח פתוח צר", שבדרך כלל לא יעלה על מטרים ספורים ; והשני כאשר בין התכנית למקרקעין מפריד "כביש שכונתי צר".
הועדה קבעה, כי החריגים הנ"ל מצמצמים ומוגבלים ואין לקרוא לתוך שיקול הדעת שהוקנה לוועדות הערר ולבתי המשפט שיקולים של אזונים ובחינת השפעתה של התכנית על ערך המקרקעין.
בהמשך, סקרה ועדת הערר את מאפייניו של כל חריג. לגבי החריג של "שטח פתוח צר", נקבע במפורש שעליו לעמוד על מטרים ספורים בלבד. החריג מתקיים כאשר ה"ההפרעה" להשקה בין המקרקעין לגבול לתכנית היא כה שולית עד שיהא זה אבסורד להבחין בין מקרים בהם קיימת חציצה מהסוג האמור, למקרים שבהם קיימת השקה פיסית ממשית. הועדה הפנתה להחלטות קודמות שלה, בהן נקבע כי חציצה העולה על 10 מ' איננה נכללת בחריג של שטח פתוח בן מטרים ספורים.
לגבי החריג של "כביש שכונתי צר", הבחינה נעשית על פי טיבו הפונקציונאלי ולא על פי מבחן טכני של רוחב הכביש. בהתאם לכך, היו מקרים בהם הוכרו דרכים שרוחבם עולה על 10 מ' ועד לכדי 17 מ', הכל בהתאם לטיב החציצה שנוצרה.
כמו כן, לא ניתן לטעון לתחולתם של שני החריגים במצטבר, או להרכיבם האחד על גבי השני. הרכבת החריגים במצטבר תהווה בפועל חציצה שהינה למעלה מ"חציצה צרה" או חציצה בת מטרים ספורים.
לבסוף, יישמה ועדת הערר את אמות המידה על נסיבות המקרה. נקבע, כי תחום התכנית משתרע, בין היתר, בחלק הצפוני-מזרחי-דרומי במרחק של עשרות מטרים ממקרקעי המערערים. בפינה הקרובה ביותר (ה"שפיץ") המרחק בין המקרקעין לקו הכחול עומד על 17.72 מ', כאשר ממוצע המרחק הינו 25 מ'.
אמנם בין המקרקעין לקו הכחול קיימת גם דרך סלולה, צדדית, שכונתית ושקטה, הנחשבת כ"כביש שכונתי צר", אלא שבכל מקרה, החריג אינו מתקיים. שכן, הכביש איננו מקביל לתחום התכנית. בין צידה הצפוני של הדרך הסלולה לגבול התכנית רוחב משתנה נוסף, של שטח פתוח. כאמור לעיל, לא ניתן לטעון לתחולתם של שני החריגים במצטבר.
החריג של "שטח פתוח צר" אף הוא איננו מתקיים, משום שהמרחק בין מקרקעי העותרים לקו הכחול עולה גם בנקודה הקרובה ביותר על מטרים ספורים ובכל מקרה את המדידה יש לבצע בהתאם לממוצע המרחק, שעומד על 25.5 מ'.
אשר על כן, הערר נדחה.

3. דיון:
בראשית יובהר, כי המערערים אינם חולקים על קביעותיה העובדתיות של ועדת הערר, אלא מבקשים לטעון כנגד המסקנה המשפטית. לפיכך, הדיון התמקד בשאלה אם ועדת הערר יישמה באופן נכון את הכללים שנקבעו בפסיקה באשר להכרה ב"גבילות" בהיעדר השקה פיסית.
בהלכת ויטנר נקבע שלצד ההשקה הפיסית, יקבע כי המקרקעין גובלים בתכנית בהתקיימות אחד מהחריגים הבאים:
א. שטח פתוח צר המפריד בין המקרקעין לקו הכחול – נאמר כי בדרך כלל רוחבו של השטח לא יעלה על מטרים ספורים.
ב. כביש שכונתי צר החוצץ בין המקרקעין לקו הכחול – לא נקבעו מסמרות באשר לרוחבו של הכביש, אלא הדגש הושם בעיקר על אופייו – האם מדובר בכביש שכונתי מטבעו ולא בדרך מרכזית או סואנת.
בפסיקתו את הדין בהלכת ויטנר, עמדו לנגד בית המשפט העליון האינטרסים התומכים בהרחבת מעגל הזכאים לפיצויים, בהם הגנה על זכות הקניין וצדק חלוקתי, וכן האינטרסים הנוגדים, המכוונים לצמצם את הזכות לפיצויים, בהם האינטרס הציבורי, הצורך לעודד קידום תכנית יעילות ושיקולי וודאות. ובמילותיה של כב' הנשיאה (בדימוס) בייניש (הלכת ויטנר, 280, 281):
"הנה כי כן, הפרשנות הראויה לשאלה שהונחה לפתחנו היא היוצרת איזון ראוי בין אינטרסים התומכים בהסדר המרחיב את הזכות לפיצויים, ובהם ההגנה על זכות הקניין וצדק חלוקתי, לבין אינטרסים המכוונים לצמצום הזכות לפיצויים, כגון האינטרס הציבורי ושיקולי ודאות. על הפרשנות שתיבחר לשקף גם איזון ראוי בין הצורך לאמץ מבחן ודאי וברור לבין הרצון להימנע מתוצאות שרירותיות. כמו כן על המבחן שייקבע ליצור משטר של פיצוי שיגרום לרשויות התכנון להוציא אל הפועל תכניות יעילות ולהימנע מהוצאתן לפועל של תכניות בלתי יעילות...על כן הדרך שבה נלך היא קביעת כלל שלפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התכנית לבין המקרקעין, ולצדו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד, והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר, והכול במגבלות ובתנאים שיפורטו להלן".
באשר לחריג הראשון – "שטח פתוח צר" - ציינה כב' הנשיאה (עמ' 281):
"כוונתנו היא למקרים שבהם ה"הפרעה" להשקה שבין המקרקעין לתכנית היא שולית עד שיהא אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים שבהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתכנית. רציונל זה יתקיים אפוא רק כאשר ההפרדה בין המקרקעין לתכנית היא קלה ביותר, ושאלה זו תיגזר מטיבו של הגורם המפריד בין המקרקעין לתכנית. על כן חריג זה יתקיים כאשר בין המקרקעין לתכנית מצוי שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מטרים ספורים בלבד".
ובאשר לחריג השני (עמ' 282):
"בדומה לחריג הראשון, אף כאן תיגזר השאלה אם יש בהפרדה שיוצר הכביש כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" מטיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתכנית. ככל שהכביש יוצר חציצה גדולה יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג. על כן בגדר חריג זה ייכנסו רק מקרים שבהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר או דרך כבושה או סלולה. בגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין-עירוניות או כבישים עירוניים שהם עורקי תנועה ראשיים ורחבים."
כאמור, בענייננו, תחום התכנית משתרע אלכסונית למקרקעי המערערים, כאשר בשפיץ, המרחק לגבול התכנית עומד על 17.72 מ' ואילו המרחק הממוצע הינו 25.5 מ'. רק בנקודה אחת עובר הקו הכחול על הכביש ובכל הנקודות האחרות מפרידה בין הכביש לגבול התכנית חלקה נוספת. האמור מומחש היטב בתצלום GIS שצורף לתגובת הועדה המקומית.
המערערים טוענים כי די בכך שהכביש משיק בנקודה אחת לקו הכחול, כדי שהחריג של "כביש שכונתי צר" יתקיים. דין טענה זו להידחות. גבילות תוכר בנסיבות בהן הכביש הוא הגורם שמפריד באופן מהותי בין המקרקעין להקו הכחול, כנאמר "החריג השני לכלל ההשקה הפיזית הוא כאשר בין התכנית הפוגעת ובין המקרקעין של התובע מפריד כביש צר" (הלכת ויטנר, 277). כאשר הכביש איננו מקביל לתחום התכנית, אלא נוגע בקו הגבול בנקודה אחת, מובן שאין הוא בבחינת הגורם המפריד. מכאן, הסתמכות על חריג זה איננה מועילה למערערים (ראו בנוסף: עמנ 141/06 חיים בן אלי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א יפו 7 (5.12.2007)).
למסקנה דומה הגעתי לגבי החריג הנוסף, "שטח פתוח צר". אף אם ניתן לראות בכביש וכן בחלקות הנוספות שחוצצות כשטח פתוח אחד, אין עסקינן ב"שטח פתוח צר". סבורני, שאין לבחון את התקיימות החריג לפי המרחק הקרוב ביותר, הואיל ואין זה עולה בקנה אחד עם פרשנות מצמצמת של החריג. ראוי וסביר לבסס את הקביעה בהתאם למרחק הממוצע. המרחק, העומד על 25 מ' בקירוב, גדול מ"מטרים ספורים", ומכל מקום חציצה כזו איננה בבחינת הפרדה שולית, עד שיהיה זה בבחינת אבסורד להבחין מקרה זה מ"מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתוכנית" (הלכת ויטנר, 271). למען הסר ספק, אף אם החריג היה נבחן לפי המרחק הקטן ביותר, 17.72 מ', עדיין מדובר בחציצה גדולה דיה על מנת לשלול את התקיימותו.
יצוין, כי המערערים ביקשו לטעון כי המקרקעין גובלים הואיל ושני החריגים מתקיימים במקביל. על פי טענה זו, בין המקרקעין לקו הכחול מפריד "כביש שכונתי צר" ולאחריו "שטח פתוח צר". דא עקא, בהלכת ויטנר נמנע בית המשפט העליון מלציין כי ניתן להרכיב את החריגים זה על גבי זה. בהיעדר השקה פיסית תוכר "גבילות" אם הגורם המפריד הינו "כביש שכונתי צר" או "שטח פתוח צר". בנוסף, בנסיבות הספציפיות, אף אחד מהחריגים כשלעצמו איננו מתקיים, מהטעמים המפורטים לעיל, ולפיכך וודאי כי שניהם אינם מתקיימים יחדיו. כך שהדברים לעיל הם בבחינת למעלה מן הצורך.
טענה מרכזית נוספת של המערערים היא שבבחינת החריגים ראוי להתחשב בפגיעה שגורמת התכנית. דא עקא, טענה זו נוגדת את הוראות החוק והפסיקה. בסעיף 197 נכתב כי "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים...". מכאן, "גבילות" היא תנאי סף על מנת להיכנס למעגל הזכאים. בקשת המערערים לבחון את הפגיעה סימולטנית עם ה"גבילות", או כחלק ממנה, הינה בבחינת רתימת העגלה לפני הסוסים ונוגדת את לשון ותכלית החוק שנועד ליצור מבחן סף שנדרש לעברו טרם בחינת הפגיעה.
בעניין זה, הפליגו המערערים בדבריהם על החשיבות שבצדק חלוקתי ושמירה על זכות הקניין. אמנם, אין לערער על מרכזיות אינטרסים אלו, אולם מנגד ישנם שורה של אינטרסים נוגדים, כמו שיקולי וודאות, יעילות והאינטרס הציבורי, התומכים בצמצום מעגל הזכאים. בהלכת ויטנר עוצב המבחן שנועד לאזן כראוי בין מכלול האינטרסים. כאמור, נפסק באופן שאיננו יכול להשתמע לשתי הפנים, כי בחינת החריגים תיעשה לפי טיבו של ה"גורם המפריע" – קרי האם לפי מאפייניו מדובר ב"שטח פתוח צר" או ב"כביש שכונתי צר". אין בפסק הדין אמירה לפיה ניתן להתחשב במידת הפגיעה . מכאן, טענת המערערים נדחתה על ידי בית המשפט העליון (ראו: עמ"נ 198/08 ד"ר וינברג משה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א (16.1.2011)).
יתרה מכך, גישת המערערים מעקרת במידת רבה את היכולת ליצור ודאות באשר למעגל הזכאים, שהייתה אחת מהעקרונות שעמדו ביסוד הלכת ויטנר. צוין ש"יש להבטיח שהכלל הקובע את היקף תובעי הפיצויים הפוטנציאליים יהיה כלל פשוט ליישום היוצר ודאות. מבחן עמום לא יאפשר לרשויות התכנון לדעת מראש מיהם התובעים הפוטנציאליים ומהן העלויות שיהיו לה בגין פגיעות שנגרמו על ידי התכנית, וחוסר הוודאות עלול לגרום לקיפאון בפעילות התכנון והפיתוח בשל החשש מפני עלויות מוגזמות. כמו כן מבחן עמום ונעדר ודאות יגרור ריבוי התדיינויות, שכן רק הכרעה בבית המשפט תבהיר אם מקרקעין אלה הם "גובלים" ולכן זכאים לתבוע פיצויים אם לאו. מובן כי תוצאה זו אינה רצויה...מהאמור עולה כי עקרון הוודאות מחייב קביעת מבחן שיהיה ברור ככל האפשר " (הלכת ויטנר, 260-259).
מטבעה, מידת הפגיעה היא סוגיה לא ודאית שליבונה כרוך בבירורים מורכבים, שמאיים ואחרים. לפיכך, גישת המערערים תגרום לכך שיהיה כמעט בלתי אפשרי לקבל מושג על מעגל התובעים הפוטנציאליים טרם הגשת תכנית וכן "תבטיח" אין ספור התדיינויות ארוכות וממושכות. אימוץ פרשנות זו תגרור אפוא אותה תוצאה בלתי רצויה בעליל שבית המשפט העליון ביקש להימנע ממנה בקובעו את "מבחן הגבילות".

4. סוף דבר:
אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, דין הערעור להידחות.
בנסיבות העניין, כל אחת מקבוצת המערערים (המערערים בעמ"נ 26260-11-12 ועמ"נ 41444-09-12) תישא בהוצאות הועדה המקומית בסך של 25,000 ₪ ובהוצאות נתיבי ישראל בסך של 25,000 ₪. סכומים אלו יישאו הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין ועד התשלום בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון