גוש 6665 הרצליה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6665 חלקה 419 הרצליה:

ערעור זה סב על החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 22.5.08 (עו"ד עופרה פרידמן – יו"ר; אדריכל מיכאל גופר, גב' סיגל לחמני – חברים), שאימצה את החלטת השמאי המכריע מר יעקב ביר בעניין פגיעה מתוכנית הר/1645ב (להלן: "התוכנית הפוגעת").

בהודעת הערעור מונות באות כוח המערערים כ-50(!) טעויות שנפלו בהחלטת וועדת הערר (ההחלטה משתרעת על פני כ-40 שורות). המערערים אינם מסתפקים רק בהגדרת הטעות כטעות אלא מייחסים לוועדת הערר גם כוונת הטעיה (הביטוי "טועה ומטעה הוועדה הנכבדה" חוזר ונשנה בהודעת הערעור) .

קשה לקבץ את רשימת הטעויות מקבוצות בעלות מכנה משותף. אולם אפשר להתבונן בטענות כנגד ההחלטה דרך נקודת המשקע של הסעד המבוקש. המערערים מבקשים שבית המשפט יקבע את אמות המבחן (פרמטרים) שלפיהם יש לשום את המקרקעין שבבעלותם [חלקה 419 גוש 6665 (להלן: "המקרקעין" או "המגרש")] שהם קרקע חקלאית פרטית בתוככי כפר שמריהו ולקבוע ערך ריאלי לפיצויים שלא יפחת מ-150 $ למ"ר [בהתאם להערכת שמאי הוועדה בעניין תוכנית אחרת (הר/1970)] או לחילופין שווי נמוך יותר שנע בין 100 $ למ"ר לבין 54 $ למ"ר (על פי אמות השוואה שונות). כל זה נוכח העובדה שהשמאי המכריע קבע את שווי החלקה לפני אישור התוכנית הפוגעת להיות 40$ למ"ר.


הנסיבות
התוכנית הפוגעת עניינה קביעת דרך – נתיבי איילון – בין מחלף שבעת הכוכבים ועד כפר שמריהו. התוכנית קיבלה תוקף ביום 27.10.98.

המערערים הגישו באוקטובר 2001 תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה ובה נטען שהתוכנית הפוגעת גרמה לירידת ערך המקרקעין. הוועדה המקומית דחתה את התביעה ולפיכך הגישו המערערים בראשית 2002 ערר בוועדת הערר.

המערערים ביקשו מיו"ר ועדת הערר בעת ההיא (עו"ד ענת בירן) לצרף את עניינם לעניינם של עוררים אחרים שנמסר להכרעת השמאי יעקב ביר כשמאי מכריע. יו"ר הוועדה נענתה לבקשה.

ביום 26.7.02 ניתנה השומה המכרעת ובה נקבע שווי המקרקעין להיות 40$ למ"ר של ייעוד חקלאי (שווי ב"מצב הקודם") ו-4 $ למ"ר בייעוד דרך (שווי ב"מצב החדש"). על החלטת השמאי הוגש ערר בידי המערערים. בין כה וכה הוגשו עררים נוספים בעניין אותה תוכנית פוגעת ובהקשר להם מינתה וועדת הערר שמאי מכריע אחר (השמאי יצחק סיוון). ועדת הערר החליטה להמתין לשומה המכרעת של השמאי סיוון לפני קבלת החלטה בעניין שומתו של השמאי המכריע יעקב ביר.

עד שניתנה השומה המכרעת של יצחק סיוון הסתיימה כהונתה של ועדת הערר ויושבת הראש שלה פנתה לעיסוק בעריכת דין במישור הפרטי. את מקום חברי הוועדה תפסו חברים חדשים ובכלל זה מונתה עו"ד עופרה פרידמן כיושבת ראש הוועדה. ניסיון של המערערים לגרום לכך שהחלטה בעניין עררם תיתן בידי הוועדה בהרכבה הקודם לא צלח.

שומת השמאי סיוון ניתנה ביום 2.2.06 ובכך נפתחה הדרך לקבלת החלטה בעניין המערערים דנן.

ביום 22.5.08 ניתנה החלטת וועדת הערר המאמצת את השומה המכרעת של השמאי יעקב ביר. על החלטה זו סב הערעור.

עיקרי החלטת ועדת הערר
ועדת הערר מצאה את החלטת השמאי המכריע להיות החלטה ראויה ומבוססת. השמאי בדק מספר רב של עסקות הנוגעות לשטחים רלוונטיים לתוכנית הפוגעת. עסקות אלה הסתכמו באופן ממוצע ב-40$ למ"ר. מכאן יתד ופינה למסקנות השמאי. "שיטת ההשוואה" שנקט השמאי המכריע, שיטה מקובלת היא ואין צורך דווקא ב"שיטת החילוץ".

טענות העוררים בדבר צורך להסתמך על תביעות בהקשר לתוכנית אחרת הר/1970 נדחו בשל ממצא הוועדה שהתוכנית האמורה לא חלה על המגרש.

הוועדה מצאה שאין משמעות מבחינת הערכת שווי המקרקעין לעניין תוכנית שיכון הנוגעת למקרקעין לפי שהמקרקעין היו עובר לתוכנית הפוגעת בייעוד חקלאי ובעניין זה לא תיתכן בנייה בלי אישור של מוסדות התכנון הרלוונטיים.

כמו כן דחתה הוועדה טענות בדבר צורך להתערב בפרטים מסוימים הכלולים במסקנות השמאי המכריע (כגון החלטתו לבחון רק את ירידת הערך של השטח המופקע או ירידת ערך עקב התרוממות מפלס וכיו"ב).

עיקר טענות המערערים
ערעור המערערים כולל שורה של השגות טכניות-דיוניות כנגד החלטת וועדת הערר; השגה שצירה המרכזי סובב את שומתו של השמאי סיוון; השגה הסובבת את השלכות תוכנית הר/1970; השגה על אמות השומה שננקטו בידי השמאי ביר; השגה על הרוח ה"פוליטית" הנושבת מן השומה המכרעת; השגה על טעויות בתחום התכנוני-מקצועי.

השגות טכניות-דיוניות
המערערים סבורים שכמה מקביעות העובדה של וועדת הערר מוטעות (למשל מועד המינוי של השמאי המכריע, מועדי ביקור השמאי במקרקעין וכיו"ב).

המערערים אינם מבארים את נסיבות הטעות ואינם מצביעים על השלכותיה.

שומת השמאי סיוון והשלכותיה
המערערים סבורים שלא היה מקום להמתין לשומתו של השמאי סיוון המתנה שעיכבה את החלטת ועדת הערר למשך מספר שנים אולם משכך נעשה, אין זה מתקבל על הדעת שוועדת הערר תתעלם לחלוטין משומת השמאי סיוון. אין החלטה הדוחה את שומת סיוון. גם אין החלטה שמאמצת אותה. אילו נתנה וועדת הערר דעתה לשומת השמאי סיוון דעת לנבון נקל שלא הייתה אוחזת במסקנה של שווי מצב קודם – 40 $ למ"ר.

הוועדה אינה מנמקת לא באופן חיובי ולא על דרך השלילה מדוע מועדפת קביעת השמאי ביר על פני השמאי סיוון.

השלכות תוכנית הר/1970
המערערים סבורים שהיה על השמאי המכריע לייחס משקל לתוכנית האב להרצליה (הר/1974) ולהשפעתה על הקיפאון שחל בשווי המגרשים. יתר על כן, משקל רב יש לתוכנית הר/1970 שחלה על כפר שמריהו מזרח וטעות ביד ועדת הערר שסברה כי תוכנית זו לא חלה, במועד הקובע, על המקרקעין. בתוכנית אחרונה זו קבע ערך הקרקע על ידי שמאי הוועדה המחוזית להיות 150 $ מ"ר.

מובן שאילו ניתן משקל לתוכניות אלה בשומה המכרעת הייתה התוצאה עולה בהרבה על השווי של 40 למ"ר שנקבע בידי השמאי.

אמות השומה שננקטו בידי השמאי ביר
השמאי ביר נקט בשיטת השוואה של ממוצע מחירי עסקאות. הוא לא לקח בחשבון "נתונים אותנטיים" ממס שבח (למשל חיוב אישי במס שבח של ב"כ המערערים לפי שווי של 100 $ למ"ר) או ממס רכישה.

השמאי התעלם מעסקה קונקרטית שהוצגה לפניו. וועדת הערר הייתה צריכה לפעול בהתאם לתקנה 14ב לתקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בוועדות ערר ובעררים לפי סעיף 190 לחוק) – תשנ"ח – 1997 ולהנחיות את השמאי המכריע לקחת בחשבון נתונים בדבר עסקאות אותנטיות שהומצאו לו.

הרוח ה"פוליטית" הנושבת מן השומה המכרעת
המערערים גורסים שעל חוות הדעת של השמאי המכריע שורה "רוח בולשביקית" וכי השקפות עולם מסוימות הניעו גם את וועדת הערר לאמץ את החלטת השמאי ביר.

באותו הקשר נמצאת החלטת ועדת הערר תגובה נוכח אי שקילת אופייה שלחברת נתיבי איילון (החברה המבצעת את תוכנית הדרך) שהיא גוף "דו מהותי" שאחד מאדניו הוא שאיפה למקסם רווח כלכלי ולאו דווקא השגת תועלת לציבור.

טעויות בתחום התכנוני-מקצועי
בהחלטת השמאי המכריע נפלו טעויות בסיסיות שוועדת הערר אימצה אותן ובכך שגתה. כך למשל לא נשקלו משמעויות "התרוממות הכביש" על פני המגרש. הדבר יוצר "סרח עודף" חסר כל שימוש. נקבע בטעות שהמגרש לא איבד את הפוטנציאל של שינוי יעוד בדרך של איחוד וחלוקה. נפלו גם טעויות בעניין קו בניין. אימוץ כוללני של הכרעת השמאי המכריע עומד בניגוד לחובת ועדת הערר להעביר את השומה המכרעת במסננת של בדיקת הפרטים בידיה.

עיקר טענות המשיבות
המשיבות טוענות שיש לדחות את הערעור הן מן הטעם שלבית המשפט לעניינים מנהליים אין סמכות לדון בהשגות על שיקולי שמאי מכריע והן מטעמים ענייניים.

סעיף 198[ח] לחוק התכנון והבנייה (כנוסחו לעת הגשת הערעור) מורה כי ניתן לערער על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה "בשאלה משפטית בלבד" (עמ"נ (ת"א) 120/02 גניזבורג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אונו; ע"ש (ת"א) 215/00 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' סודרי). עיון בטיעוני המערערים מגלה השגות שונות ומשונות על שיקול הדעת ודרכי קביעת השומה. אין בהן אפילו טענה אחת שהיא בגדר "שאלה משפטית".

אלה הטענות שהמשיבות רואות בהן "טענות עובדתיות – שמאיות":


שווי מקרקעין ביעוד דרך – (השוו עמ"נ (ת"א) 273/05 גורנת נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים). השמאי המכריע סקר את הפסיקה הרלוונטית לקביעת שווי המקרקעין ביעוד דרך ונימק את קביעתו במספר שיקולים. אפשר לקבל את השיקולים הללו, אפשר לדחות אותם, אך לא לבית משפט להתערב בהם;
אי התחשבות בירידת ערך המקרקעין שיעדם לא שונה בתוכנית הפוגעת – השמאי המכריע הציג את שיקוליו מדוע נפגע ערך יותרת המגרש שייעודו נותר חקלאי. הדבר נובע הן מגודל השטח והן מעסקאות שנערכו לאחר אישור התוכנית הפוגעת;
המגרש אינו כלול בתוכנית הר/1970 – זו שאלה של עובדה שנקבעה הן בידי שני השמאים המכריעים והן בידי וועדת הערר על דרך של עיון במסמכים רלוונטיים;
דחיית פיצוי בגין ביטול דרך שאינה סטאטוטורית – וועדת הערר קבעה על דרך ממצא של עובדה שהדרך הנזכרת בטיעוני המערערים אינה כלולה בתוכניות הקודמות לתוכנית הפוגעת וכי קווי הבניין במגרש לא שונו בעקבות אישור התוכנית הפוגעת. נוכח קביעה עובדתית זו אין המערערים זכאים לפיצוי שכן התוכנית הפוגעת לא שינתה את המצב התכנוני בנקודה הנדונה;
שומה המבוססת על הודעות חיוב של רשויות המס – שומת מס רכישה או שומת מס שבח וכיו"ב אינן בגדר שיקולים רלוונטיים כאשר השמאי מבסס את שומתו על עסקאות שונות שיש להן זיקה ברורה אל העניין הנדון;
הסתמכות על שומה של שמאי מכריע אחר – יש לדחות את טענת המערערים שיש להחיל על עניינם את השומה המכרעת שנקבעה בידי השמאי סיוון במסגרת עררים אחרים. לא זו בלבד שהטענה לא הועלתה לפני וועדת הערר ואין מקום להעלות במסגרת הערעור טענות ערעור שלא נשמעו לפני וועדת הערר, אלא אף גם זו שאין לבית המשפט כלים להשוות בין השומה של ביר לשומת סיוון ובית משפט זה לא יכול לשמש כבמה לדיון מקורי ביחס שבין שתי השומות (שומת סיוון רלוונטית לעררים אחרים והיא ניתנה במסגרת אותם עררים). יתר על כן לוועדת הערר סמכות מוגבלת להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע. ממילא ההתערבות של בית המשפט כערכאת ערעור מוגבלת הרבה הרבה יותר (עמ"ן (נצ') 1013/05 שועלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל; בר"ם 4281/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה אצבע הגליל נ' שועלי).

יתר על יתר, בדיקת הפער בין שומת סיוון לשומת ביר מגלה שהפער איננו גדול ויש לו הסבר. השמאי ביר העריך את שווי המקרקעין ב-40 $ למ"ר בעוד סיוון העריך אותם בערך באותו שיעור אך הוסיף 20% בגין חזית לכביש הראשי וכך הגיע לשווי של 54 $ למ"ר (ראו הסבר של השמאי ביר שניתן לוועדת הערר.

דיון
חוק התכנון והבנייה מאפשר לוועדת הערר למנות שמאי מכריע "לצורך הכרעה במחלוקת על סכום הפיצוי" (סעיף 198 [ה][1]). לעת הגשת הערעור ניתן היה לערער על החלטת ועדת עררים בעניין החלטת שמאי מכריע בשאלה משפטית בלבד (סעיף 198[ח]).

עיון בטענות המערערים ובתגובת המשיבות מגלה שאכן רוב מניין ובניין טענות הערעור מהווה ניסיון עקיף להתערב בשיקול דעת שמאי. בכגון זה אין לבית המשפט לעניינים מנהליים אפשרות להתערב. בפרשה אחרת פסקתי:

הדין מניח בידי המערערים רשות להעמיד לפני בית המשפט לעניינים מנהליים סוגיית משפט הנוגעת להחלטת ועדת הערר... הסוגיה דנן אינה סוגית משפט, זאת תקיפה עקיפה של שומה שביצע השמאי המכריע באמצעות תקיפה ישירה של החלטת ועדת הערר. אילו פעל השמאי המכריע בניגוד לכללי שמאות מקובלים או אילו התעלם מפסיקה מחייבת או מהוראות הדין היה עלי לשקול התערבות בשומה... (עמ"ן (ת"א) 273/05 גורנת נ' הוועדה המקומית הדרים וכן גם: עמ"ן (ת"א) 267/07 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' בובליל).

הטענות ה"טכניות דיוניות" שהעלו המערערים נראות לי חסרות כל השלכה על סוגיית השומה ועל תקינותה.

הטענות בדבר אמות השומה שננקטו בידי השמאי ביר בוודאי נמצאות מחוץ לתחום הביקורת של בית משפט זה. השמאי ביר בחר בשיטה של השוואת עסקאות ולא היה מוכן לקחת בחשבון לא נתוני עסקה קונקרטית שהוצגה לפניו ולא נתוני רשויות המס. זו גישתו, זו שיטתו של השמאי ולא ידעתי מהו הפגם שנמצא בכך.

בחוות הדעת של השמאי ביר נמצאו כמה וכמה הערכות בדבר המשמעות של תוצאות מסוימות של התוכנית (כגון: חלקי המגרש שלא חל בהם שינוי תכנוני; ענייני קו בניין ו"התרוממות הכביש"). לאלה אפשר להוסיף את הטענה של "אי צדק" הנשקפת מפערי ההערכה העולים מהשוואה שבין חוות דעת השמאי סיוון לחוות דעת השמאי ביר. אלה ואלה עניינים ברורים של חוות דעת של שמאי שבית המשפט אינו רשאי לדון בהם. לפערי הערכה נמצא גם הסבר בחוות דעת השמאי ביר ודי בהסבר הזה כדי להניח את הדעת שלא נגרם אי צדק מכוח בחירה מקרית בשני שמאים מכריעים נפרדים.

מקצת טענות המערערים נמצאו כרוכות בהכרעות עובדתיות שהתקבלו בידי וועדת הערר. (למשל חלותה של תוכנית הר/1970 על המקרקעין). אין לאיל ידי לבחון הכרעות עובדתיות כאלה. אציין כי מלבד הטענה שנפלה טעות בהכרעה העובדתית של ועדת הערר לא נעשה בידי המערערים כל ניסיון להוכיח (בדרך של הצבעה על מסמכים) את הטעות.

לבסוף אציין את הטיעון המוזר המייחס לשמאי המכריע ובעקבותיו גם לוועדת הערר "שיקולים פוליטיים" ("גישה בולשביקית"). לא מצאתי בסיס לטיעון ממין זה ולדעתי מוטב היה שלא הושמע משהושמע.

נכללו של דבר אין לפני אפילו טיעון משפטי אחד שראוי לעיין בו.

התוצאה
על פי המסקנות שלעיל אני דוחה את הערעור.

למערערים נגרם "עינוי דין" רב שנים. למן הגשת התביעה לוועדה המקומית ועד להחלטת ועדת הערר חלפו כ-7 שנים וכן חלפו למעלה משנתיים מיום הגשת הערעור. יש להתחשב בכך בהקשר לחיוב המערערים בהוצאות המשיבות.

המערערים ישלמו ביחד ולחוד לכל אחת משתי המשיבות סך 15,000 ש"ח כהוצאות משפט.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון