קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 6673 הרצליה: העוררים הגישו תביעה לפיצויים בטענה כי מקרקעיהם - גוש 6673, חלקה 71, בכפר שמריהו - נפגעו בגין אישור התכניות לתשתיות לאומיות 15 (להלן: "התכנית" או "תת"ל 15"), שפורסמה ביום 13.12.07. סכום הפיצוי הנתבע בערר 95041/09 הועמד על 1,840,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, למועד הקובע. סכום הפיצוי הנתבע בערר 95042/09 הועמד על 230,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, למועד הקובע. יצוין כי הערר הוגש בחלוף 90 יום בהעדר החלטה על ידי המשיבה מס' 1. כן יצוין, כי עובר לדיון בפנינו ניתנה החלטה על ידי משיבה מס' 1 אשר דחתה את התביעה. טענות העוררים לטענת העוררים, התכנית שינתה את ייעוד חלק המקרקעין, מיעוד חקלאי לדרך ושטח נוסף לאזור עם מגבלות בניה. צוין סעיף 6.4 להוראות התכנית לפיו, מקרקעין הכלולים בתכנית אשר יכללו בתכניות איחוד וחלוקה לאחר אישורה, יוערכו בטבלאות האיזון על פי ייעודם טרם אישור התכנית. עיקר הפגיעה הנטענת על ידי העוררים היא פגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין להפשרתם, כלשונם, ולשינוי ייעודם למגורים. לטענת העוררים, בחלקות סמוכות שונה הייעוד למגורים. לטענתם, ציפייתם לשינוי ייעוד היא ציפייה סבירה ולגיטימית (סעיף 50 לערר). נטען כי שווי המקרקעין במצב הקודם, הינו 600 ₪ למ"ר. בשומות שצורפו לעררים, בחלק הדן בתיאור המצב התכנוני הקודם, צויינו תכניות הר/253א' שפורסמה ביום 8.6.61, ותכנית הר/410א' שפורסמה ביום 4.7.68, לפיהן ייעוד המקרקעין - אזור חקלאי א' (סעיף 5, עמ' 3 לשומות). בהמשך השומות, מפורטות הוראות תת"ל 15 (סעיף 6 לשומות, עמ' 7-3), תאור הנכס והסביבה (סעיף 7, עמ' 8 לשומות), ולאחר מכן בסעיף 8 לשומות שכותרתו: "שיקולים ועקרונות בחוות הדעת" (עמ' 9 לשומות), נאמר כי: "8. שיקולים ועקרונות בחוות הדעת בחוות דעת זו הבאתי בחשבון בין היתר את הגורמים והשיקולים הבאים: 8.1 מיקומו של הנכס במרקם הכללי של כפר שמריהו בכלל וממערב לקצהו הצפוני של רחוב אלדד הדני בפרט. 8.2 שטחה של החלקה (רשום ומשוחזר), צורתה ואפשרות ניצולה. 8.3 חלקו היחסי של הנכס במושע בחלקה. 8.4 מצבו המשפטי של הנכס. 8.5 מצבו התכנוני של הנכס במצב קודם, ייעודו ואפשרות ניצולו. 8.6 מצבו התכנוני של הנכס במצב חדש, ייעודו ואפשרות ניצולו. 8.7 הובא בחשבון כי במצב חדש, בשטח המוגדר כאזור מגבלות בניה - לא תותר בניית מבנים כלשהם, למעט חממות וסככות צל לשימושים חקלאיים - דהיינו אובדן פוטנציאל עתידי. כמו כן הובאה בחשבון הפגיעה בשווי שטח זה כתוצאה מהעבודות המותרות בו ליוזם התוכנית. 8.8 הובאו בחשבון במצב חדש מפגעים נוספים ליתרת שטח החלקה אשר אינה כלולה בשטח המסווג להפקעה לדרך ובשטח המסווג כאזור מגבלות בניה, כדוגמת נגישות, זיהום אוויר, אקוסטיקה, זמינות, יציבות וכד'. 8.8 המועד הקובע לחוות הדעת הינו: 13/12/07. 8.10 הוראות סעיף מספר 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 לעניין "נפגע שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית". 8.11 הנכס הוערך הן במצב קודם והן במצב חדש כריק ופנוי ונקי מכל חוב ו/או שעבוד. 8.12 נלקחו בחשבון פסיקות, החלטות ועדות הערר וקווים מנחים לעניין שווי דרך, אזור מגבלות בניה, תמ"מ, תמ"א וכד'. 8.13 נלקחו בחשבון מחירי נכסים דומים בסביבה הסמוכה ובסמוך למועד הקובע תוך התאמתם לנכס שבנדון." לבסוף, בסעיף 9, שכותרתו "השומה", בערר 95041/09, נאמר בעמ' 10 לשומה: "9. השומה לאור כל האמור לעיל הריני מעריך את הפגיעה בשווי הנכס שבנדון כתוצאה מאישור תוכנית התשתיות לאומיות 15 (תת"ל 15) לתאריך קובע 13/12/07 כדלקמן: שווי הנכס במצב קודם: 4,818,000 ₪ שווי הנכס במצב חדש: 2,978,000 ₪ סה"כ הפגיעה: 1,840,000 ₪ " ובסעיף 9, שכותרתו "השומה", בערר 95042/09, נאמר בעמ' 10 לשומה: "9. השומה לאור כל האמור לעיל הריני מעריך את הפגיעה בשווי הנכס שבנדון כתוצאה מאישור תוכנית תשתיות לאומיות 15 (תת"ל 15) לתאריך קובע 13/12/07 כדלקמן: שווי הנכס במצב קודם: 600,000 ₪ שווי הנכס במצב חדש: 370,000 ₪ סה"כ הפגיעה: 230,000 ₪" בדיונים בפנינו, טען שמאי העוררים כי אף שלא פירט בשומה, הוא בדק גם תכניות מיתאר ארציות וגם תכניות מיתאר מחוזיות, כפי שציין בסעיף 8.12 לשומה באופן כללי, ולא מצא כי הן רלבנטיות או שיש בהן השפעה על שווי המקרקעין. לפיכך, לא פירט אותן ולא לקח אותן בחשבון בשומותיו. כן הוסיף טענה בדיון בפנינו, כי ביסס את שווי המקרקעין, הגבוה משווי המקרקעין בייעוד חקלאי גרידא, על פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין בגין תכנית 1970, אשר מופיעה באתר משרד הפנים. לטענתו, גם אם נגנזה, יש בה כדי ללמד על פוטנציאל תכנוני במקרקעין, שכן על פי התכנית, החלקה הינה בייעוד למגורים ולשימושים מסחריים. כן טען כי התכנית האחרונה שחלה על המקרקעין אושרה בשנת 1999. גם בכך יש כדי ללמד על הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, שכן, לא אושרו תכניות על המקרקעין מאז הליכי התכנון של תכנית 1970, אשר היה בהן כדי לשלול את הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין. בדיונים שהתקיימו בפנינו, ביקשו העוררים להשלים מסמכים בדבר העסקאות ששימשו בסיס לשומה. בעניין זה, ניתנה על ידינו החלטה ביום 26.7.11 לפיה, אישרנו לפנים משורת הדין, הגשה באיחור של מסמכי העסקאות, והצדדים טענו לגביהם בהליכים הנוספים שהתקיימו בפנינו. טענות המשיבות המשיבות טוענות כי יש לדחות על הסף את הערר, כיוון שלא הורם נטל ההוכחה על ידי העוררים. נטען כי בשומה אין פירוט של כל התכניות שחלו על המקרקעין במצב התכנוני הקודם, לרבות תכניות מיתאר ארציות, תמ"מ 5, הכרזה כקרקע חקלאית ותיקון 60 לתמ"א 3, לפיהן סומן תוואי הדרך בתחום החלקה. נטען כי, העדר פירוט תכניות מיתאר ארציות ומחוזיות יש בה כדי לפסול את השומה. נטען כי, גם אם תתקבל הטענה כי תכניות המיתאר הארציות והמחוזיות לא היו מסויימות דיין, הרי ש"עננה תכנונית" על המקרקעין היתה גם היתה, והשפעתה לא כומתה כלל בשווי. גם משום כך יש כדי לפסול את השומה. נטען כי לא הוכח כל פוטנציאל ממשי לשינוי ייעוד המקרקעין. נטען כי על פי הפסיקה והחלטות ועדות הערר, יש להוכיח הליך תכנוני ממשי על המקרקעין נשוא הערר, וכי זה לא הוכח. אשר לתכנית 1970 - נטען כי יש לדחות טענה זו על הסף ולגופה. התכנית לא הוזכרה, לא בשומה מטעם העוררים, לא בתביעה, ולא בערר, והועלתה לראשונה בדיון בפנינו. לגופה יש לדחותה כי התכנית אף לא הופקדה. יתירה מכך, בהחלטת הוולנת"ע מיום 17.7.02 (סעיף 4 לפרוטוקול, בעמ' 4) שהוגשה בדיון (מש 2/2), הוחלט שלא לאשר את התכנית. אשר על כן, לא ניתן לטעון לפוטנציאל תכנוני חמש שנים לאחר מכן, ולגבי תכנית שסורבה. נטען כי שעור הפגיעה לא פורט ולא בוסס. גם בעסקאות שהוגשו באיחור לא היה כדי לבסס את השווי הנטען ואת ירידת הערך הנטענת. נטען כי העסקאות שהוצגו לגבי המצב הקודם (מוצג ע/3) אינן רלבנטיות. הן נערכו זמן רב לפני המועד הקובע: הובאו שלוש עסקאות משנת 2002, חמש שנים לפני המועד הקובע, ושתי עסקאות משנת 2005 ו - 2006. ואילו עיסקה בחלקה עצמה לא הוצגה, ואשר שם הערכים היו נמוכים בהרבה. אשר לעסקאות במצב החדש (מוצג ע/4) נטען כי מתוך שבע העסקאות שפורטו, שש עסקאות עניינן פיצויי הפקעה, ועיסקה אחת היא לגבי מקרקעין שכולו ביעוד חקלאי ולא דרך. דיון והחלטה בחנו את טענות הצדדים, את התכניות הרלבנטיות ותשריטיהן, וכן את המסמכים הנוספים שהוגשו בדיונים שהתקיימו בפנינו, והתלבטנו בענין שלפנינו. אכן, כפי שטענו המשיבות חזור וטעון בפנינו, לוקים העררים והשומות בפגמים לא מבוטלים. לא בכדי פירטנו וציטטנו בהרחבה את הסעיפים במלואם כפי שהופיעו בשומות לעיל, שכן זה כל מה שיש בהן. אכן, כפי שגם נטען בפנינו, לא פורטה ולא בוססה כלל הטענה בדבר קיומו של פוטנציאל תכנוני למקרקעין. גם הטענות בענין תכנית 1970, אשר העוררים טענו להם ארוכות בפנינו, לא הוזכרה כלל בשומה, אף לא בחלק התיאורי שבה את המצב התכנוני. איננו מקבלים את הטענה שנטענה בפנינו כאילו יש בסעיף 8.12 לשומות משום מענה לכך, שכן כמצוטט לעיל, זה לשונו:"8.12 נלקחו בחשבון פסיקות, החלטות ועדות הערר וקווים מנחים לעניין שווי דרך, אזור מגבלות בניה, תמ"מ, תמ"א וכד'." אין בסעיף גורף וכללי זה כדי לענות על העקרונות שקבענו חזור וקבוע בהחלטותינו, בדבר הפירוט הנדרש בשומת מקרקעין המוגשת כראיה בתביעה לפי סעיף 197 לחוק, ואשר בדרך כלל מהווה היא את הראיה היחידה לפגיעה הנטענת. אמירה כללית לפיה נלקחו בשומה בחשבון פסיקות, קווים מנחים, "תמ"מ, תמ"א וכדומה'", לא די בה ואין בה משום פירוט כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם. שהרי אין מדובר בדרישת פירוט לצורך "הפירוט" גרידא. אלא, כאשר נקבע בפסיקה, כי יש לפרט את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, הכוונה לפירוט שיכלול ניתוח של כל התכניות החלות על המקרקעין - כדי לבחון את השפעתם על המקרקעין ועל ערכם במצב התכנוני הקודם. גם אם סובר השמאי כי תכנית זו או אחרת, הגם שחלה היא על המקרקעין אין היא רלבנטית או אין בה כדי להשפיע על שווי המקרקעין, הרי שאין בכך כדי לפוטרו מהחובה לפרט את כל התכניות החלות על המקרקעין על מידרגן ההיררכי, ולפרט מהן השפעותיהן על המקרקעין. אם לדעתו תכנית פלונית הגם שהיא חלה על המקרקעין, איננה רלבנטית, יפרט וינמק מדוע. רק לאחרונה, כפי שפירטה ב"כ משיבה מס' 1 בדיון בפנינו, ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר אישר ואימץ את כל קביעותינו העקרוניות בהחלטה מקיפה ונרחבת שניתנה על ידינו בערר (ת"א) ח/490 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון בכל הנוגע לעקרונות שקבענו בדבר הפירוט והביסוס הנדרשים בשומות מקרקעין ובדבר מהותו של נטל ההוכחה המוטל על תובעים לפי סעיף 197 לחוק. בעמ"נ 24576-04-10 ישיבת יקירי ירושלים ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח', נפסק ע"י כב' סגן הנשיאה, השופטת שרה גדות, בין היתר, כי העדר התייחסות לכלל רכיבי המצב התכנוני הקודם יש בו כדי לאיין את השומה, וכך נפסק שם, בין היתר: "המערערים לא הוכיחו, אף לא בערעור שלפנינו, כי התייחסו באופן הנדרש מהם למצב התכנוני והמשפטי שחל על החלקות ערב אישור התוכנית. גם קביעותיה של ועדת הערר ביחס לעניין זה לא נסתרו על ידי המערערים. למצב תכנוני קודם קיימת השפעה על שווי המקרקעין ומשלא כומתה השפעת התכניות הקודמות על שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית, לוקה חוות הדעת מטעם המערערים בפגם. אי הכללת תמ"א כמשפיעה על המצב התכנוני עובר לתוכנית הפוגעת הוא בבחינת פגם בשומה המאיין אותה (ראה לעניין זה ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה)." (ההדגשה שלנו, עמוד 9 לפסק הדין, ) ובהמשך אישר בית המשפט המחוזי את קביעתנו בענין זה, לאמור: "על כך ציינה ועדת הערר בהחלטתה: אין ספק כי יש לקחת בחשבון את כל התכניות הקודמות הרלבנטיות על מידרגיהן ותיקוניהן, לצורך בחינת השפעתן על שווי מקרקעין, במצב התכנוני הקודם. כמו כן יש לזכור כי לא כל תוכנית החלה על המקרקעין נשוא התביעה רלבנטית לצורך הוכחת פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. גם עניין זה צריך להיבחן לגופו בכל מקרה ומקרה. על העורר מוטלת החובה לבדוק ולנתח את המצב התכנוני הקודם על כל רבדיו והשלכותיו לגבי המקרקעין נשוא תביעתו" (ר' עמ' 18-20 להחלטה). גם אם היתה מתקבלת טענת המערערים כי תוכניות המתאר הארציות אינן מסוימות דיין עדיין מופיעות בהן הוראות שהיה על המערערים להתייחס אליהן. התעלמות מהתוכניות השונות מהווה פגם והמגבלות הקיימות בתוכניות השונות משפיעות באופן מהותי על שווי המקרקעין." (עמוד 10 שם). או למשל, בהמשך, בסעיף 57 לפסק הדין: "משלא בדק השמאי את תוכניות המתאר הארציות וכיצד הן משפיעות על שווי החלקה נפל פגם מהותי בחוות דעתו של השמאי." (שם בעמ' 21). אשר לביסוס השווי בשומות - אכן גם כאן נפלו פגמים בשומה. לא פורט ולא בוסס השווי הנטען בשני מצבי התכנון. באמירה כללית בסעיף 8.1 לשומה, שצוטט לעיל, בדבר: "מיקומו של הנכס במרקם הכללי של כפר שמריהו בכלל וממערב לקצהו הצפוני של רחוב אלדד הדני בפרט", לא די כדי לבסס את השווי הנטען במצב התכנוני הקודם, הגבוה משווי קרקע בייעוד חקלאי. כפי שטענה ובצדק, ב"כ משיבה מס' 1, אף המילים "פוטנציאל תכנוני" לא צוינו בשומה. כל שצוין בו הוא התחשבות ב"מיקומו של הנכס במרקם הכללי של כפר שמריהו". אין כל פירוט מעבר לכך, אף לא של תכנית 1970 שנטענה בפנינו. גם בעניין זה כבר אמרנו את דברנו כי יש להוכיח פוטנציאל ממשי לשינוי יעוד, קרי: כי ישנם הליכי תכנון בני קיימא על המקרקעין הספציפים לגביהם טוענים קיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד. כך גם קבענו כי שינוי ייעוד מקרקעין סמוכים, לא די בו כדי להוות ראיה לפוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד המקרקעין נשוא התביעה. בענין זה ובענין נטל ההוכחה המוטל על העוררים להוכחת פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד, נסתפק בהפניה למקצת מהחלטותינו, על מנת שלא להאריך, וביניהן: ערר (מרכז) 270/08 לנדסהוט ראובן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר, ערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח'; ערר (מרכז) 9011/09 ברק עזרא ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב נס ציונה; ערר (מרכז) 303/08 ראובן דבש נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר; ערר (מרכז) 9016/11 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה; ערר (מרכז) 9019/10 כפר הנוער יוהנה ז'בוטינסקי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק, ערר (מרכז) 9027/11 צבי קופרלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ ועוד. העקרונות שקבענו בהם, חלים כמובן גם במקרה שלפנינו. או כפי שאישר בית המשפט המחוזי את החלטותינו בענין ישיבת יקירי ירושלים לאמור: "טענה כללית בדבר פוטנציאל תכנוני אשר נטענה ללא הוכחה, ללא נתונים או עובדות אינה יכולה להועיל למערערים. לעניין זה ציינה ועדת הערר כדלקמן: "מעבר לאמירות בעלמא שצוטטו לעיל לא הונחה בפנינו כל תשתית עובדתית או ראשית ראיה שיש בהן כדי ללמד על קיומו של פוטנציאל תכנוני ביתרת המקרקעין" (עמ' 25 להחלטה). לא מצאתי פגם בהחלטת ועדת הערר ודין טענת המערערים להידחות." (עמ' 11-10 לפסק הדין) אשר לתכנית 1970 - ראשית, אכן התכנית לא הוזכרה כלל, לא בשומה ולא בערר. לא שוכנענו כי אכן עמדה היא לנגד עיני העוררים בבואם לתבוע פיצוי בגין פגיעה במקרקעין, ולא שוכנענו כי עליה בוססו ערכי השווי במצב התכנוני הקודם. אולם גם לגופה, לא מצאנו בטענה זו ממש. אין מחלוקת כי התכנית אף לא הגיעה לכלל הפקדה. יתירה מכך - במקרה שלפנינו, הוכח כי התכנית סורבה, ולא אושרה, בהחלטה מפורשת של הוולנת"ע בשנת 2002. לפיכך, ממילא אין בה כדי לבסס פוטנציאל תכנוני במקרקעין, עובר לאישור התכנית נשוא הערר, בשנת 2007. כמו כן, מקבלים אנו גם את טענת ב"כ משיבה מס' 2, לפיה היו הליכים תכנוניים על המקרקעין נשוא העררים, גם לאחר שנת 1999, שלא כנטען ע"י העוררים כי לא היו כאלו, ולפני אישור תת"ל 15, למשל הפקדת תמ"מ 5, אשר לפיה האזור יועד לפארק ולדרך. אשר על כן גם, לגופה אנו דוחים את הטענה לקיומו של פוטנציאל תכנוני כלשהו לשינוי יעוד המקרקעין, לבד מייעודם החקלאי. אשר לשומה עצמה, בעניין זה נפנה לפסק הדין שהתקבל לאחרונה בענין ישיבת יקירי ירושלים (לעיל) אשר אישר את קביעותינו בהקשר דומה (שם דובר על שינוי ליעוד תעשיה), לאמור: "בשומת המערערים נטען כי החלקה תהפוך תוך 3-4 שנים לייעוד לתעשייה משום שהיא נמצאת בסמיכות לאזור תעשיה. לעובדה זו יש השפעה, לטענת המערערים, על שווי המקרקעין. טענה זו נטענה ללא ביסוס ולא הוכחה באמצעות מסמכים או תשתית ראייתית אחרת. שמאי המערערים לא השיב בחקירתו באופן מניח את הדעת לשאלה אם ישנן תוכניות עתידיות "בקנה" להפיכת החלקות לייעוד לתעשיה (עמ' 19 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 8.1.09). מכאן שאין מקום להניח על קיומו של פוטנציאל תעשייתי. השמאי גם לא ערך השוואה לנכסים דומים באזור ובמקום זה העריך את שווי החלקה באמצעות השוואה לשכירות ששולמה עבור בנייני מגורים באזור. השמאי העיד לעניין זה כי לא מצא עסקאות דומות. הערכת שווי מקרקעין צריכה להתבסס על מצב תכנוני קודם ועל עסקאות רלוונטיות הדומות במאפייניהן למקרקעין נשוא השומה. משלא הוצגו עסקאות דומות ולא נבדק לעומק המצב התכנוני הקודם נפלו בחוות הדעת מטעם המערערים פגמים מהותיים הפוגמים בעמדת המערערים. המערערים לא הצליחו להוכיח את הפגיעה בשווי החלקות באמצעות השומה שהוגשה מטעמם, לא נמצא פגם בהחלטת ועדת הערר ואין מקום להתערב בה." (עמ' 29-28 לפסק הדין). פגם נוסף בשומות, הוא העדר פירוט עסקאות השוואה או נתונים אחרים שיש בהם כדי לבסס את שווי המקרקעין לו נטען במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש. אמנם, אפשרנו לפנים משורת הדין, השלמת מסמכים בעניין העסקאות אשר שמאי העוררים טען כי היוו בסיס לקביעתו את שווי המקרקעין לפני ואחרי אישור התכנית. אולם, עיון במסמכים שהוגשו מעלה, כי אין בעסקאות שהוצגו בפנינו כדי לבסס את השווי הנטען במצב קודם וחדש, ובעניין זה אנו מקבלים את טענות משיבה מס' 2, כפי שפורטו לעיל. כאמור, בפתח דברינו התלבטנו בערר שלפנינו, שכן כאמור, נפלו פגמים לא מבוטלים בשומות שהוצגו בפנינו. יחד עם זאת, במקרה שלפנינו, בסופו של דבר, אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית שינתה ייעוד חלק מהמקרקעין כמו גם מגבלות בניה על פני חלק משטחם. אשר על כן, לבסוף החלטנו למנות שמאי מייעץ אשר יבחן, האם היה בשינוי ייעוד חלק המקרקעין ובקביעת מגבלות קווי בניין, משום פגיעה במקרקעין, אך בכפוף להנחיותינו, כלהלן: שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם יקבע על פי ייעודם החקלאי בלבד, ללא כל פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד. השמאי המייעץ יבחן את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, לרבות טענות המשיבות בדבר "עננה תכנונית" שהיתה על המקרקעין בגין תכניות המיתאר- הארציות והמחוזיות שקדמו לאישור התת"ל ויכמת את השפעתן על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם. בהקשר זה יסתמך השמאי המייעץ גם על החלטות קודמות שלנו בענין "עננה תכנונית" והשפעתה על שווי מקרקעין. ערר (מרכז) 303/08 ראובן דבש נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר, ערר (מרכז) 9027/11 צבי קופרלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, ערר (מרכז) 9010/11 יפה פנחסי נ' הוועדה מקומית לתכנון ובניה חוף השרון, (כולם פורסמו בנבו). לגבי מגבלות הבניה וקווי הבניין במצב התכנוני החדש - יבחן השמאי המייעץ, האם במגבלות הבניה וקווי הבניין יש משום פגיעה בייעודם החקלאי של המקרקעין לאמור: האם יש בכך משום פגיעה בעיבוד החקלאי של המקרקעין. ככל שימצא השמאי המייעץ כי ישנה פגיעה במקרקעין, יקבע את רכיביה ואת שיעורה לגבי כל אחד ואחד מן העוררים בעררים שלפנינו. מאחר ומינינו שמאי מייעץ לסוגיות מסוימות בלבד, יוכלו הצדדים לפנות לענין גובה שכר טרחת השמאי המייעץ בהתאם לתקנה 7(א) לתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009, ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין על מנת שתעשה שימוש בשיקול הדעת המוקנה לה על פי תקנה 3, לענין קביעת גובה שכר טרחתו. לאחר מתן חוות דעת השמאי המייעץ, תינתן זכות תגובה לצדדים אם ירצו בכך, תוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת ובכפוף להיקף ההתערבות המצומצם של ועדת הערר בחוות דעת שמאי מייעץ, אשר צומצם עוד יותר לאחרונה בעמ"נ (ת"א) 33103-02-12 גלר דוד ואאורה ו- 261 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון. היעדר תגובה מהצדדים בפרק זמן זה, משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ. כמו כן, אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ, תרצינה המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיינה רשאיות להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מהמועד בו הומצאה להן חוות דעת השמאי המייעץ. העוררים יגישו תגובתם תוך 14 יום נוספים. בנסיבות העניין ובהמשך לאמור בהחלטתנו מיום 26.7.11, העוררים ביחד ולחוד בכל אחד מהעררים, יישאו בהוצאות כל אחת מהמשיבות בסכום של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, סה"כ 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק בכל אחד מהעררים. חבר הוועדה - מר מיכאל גופר: מסכים להחלטה. אלא שמבקש להוסיף לה ולהביע את מורת רוחי מהשומות כפי שהוגשו, שאינן עומדות בדרישות המקצועיות - כחוות דעת מומחה - הנדרשות משומת מקרקעין, הכל כמפורט בהרחבה בהחלטה עצמה. כאמור לעיל, נוכח העובדה כי לגופו של הערר אין מחלוקת בין הצדדים כי אכן התכנית שינתה ייעוד חלק מהמקרקעין, מצאתי לנכון לקבל שיקול זה ובנסיבות ספציפיות אלו ולהסכים להחלטה. גוש 6673 מכיל 93 חלקות: גוש 6673 חלקה 1, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 2, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 3, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 4, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 5, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 6, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 7, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 8, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 9, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 10, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 11, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 12, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 13, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 14, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 15, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 16, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 17, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 18, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 19, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 20, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 21, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 22, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 23, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 24, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 25, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 26, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 27, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 28, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 29, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 30, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 31, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 32, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 33, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 34, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 35, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 36, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 37, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 38, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 39, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 40, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 41, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 42, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 43, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 44, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 45, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 46, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 47, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 48, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 49, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 50, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 51, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 52, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 53, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 54, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 55, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 56, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 57, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 58, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 60, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 61, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 62, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 63, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 64, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 65, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 66, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 67, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 68, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 69, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 70, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 71, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 72, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 73, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 74, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 75, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 76, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 77, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 78, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 79, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 80, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 81, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 82, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 83, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 84, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 85, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 86, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 87, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 88, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 89, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 90, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 91, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 92, סטטוס:מוסדר גוש 6673 חלקה 93, סטטוס:מוסדר קרקעותגוש חלקה