קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 7648 רעננה: 1. לפניי תובענה לסעד הצהרתי אשר במסגרתה עותרים המבקשים להצהיר, כי המשיבה חייבת לשלם להם פיצויים בגין הפקעת חלק מקרקעין אשר המבקשים היו בעלי זכויות בהם. א. רקע 2. אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע לעיקרי העובדות הרלוונטיות. 3. ביום 21.9.1965 נחתם חוזה חכירה לנטיעת מטעים בין שרה ויצחק לבל לבין מנהל מקרקעי ישראל שבמסגרתו הוחכרו לבני הזוג 20 דונם מחלקה 71 בגוש 7648 בדרום מערב רעננה (להלן: "חוזה החכירה"). 4. בסעיף 3 לחוזה החכירה נקבע, כי מטרת החכירה נטיעת פרדס בלבד. השימושים שהותרו לחוכר היו שימושים התואמים מטרה זו בלבד (סעיף 7(א)). חריגה משימושים אלה היוותה עילה לביטול ההסכם (סעיף 13(ב)(1)). 5. בסעיף 15 לחוזה החכירה נקבע, כי במקרה של שינוי יעוד המקרקעין, יהיה המחכיר רשאי לסיים החכירה והחוכר יהיה זכאי לפיצויים מלאים עבור המוחכר כמטע, לפי מצבו של המוחכר ביום סיום תקופת החכירה כפי שנקבע בהודעת המחכיר ובהתחשב בזכות החכירה של החוכר בקרקע. 6. ביום 8.11.1993 רכשו התובעים יחד עם שותפים נוספים את הזכויות על פי חוזה החכירה. הצדדים חילקו בעין את שטח החכירה כך שהמבקשים נותרו החוכרים של 9,902 מ"ר מתוך החלקה (להלן: "המקרקעין"). 7. ביום 12.10.1997 פורסם בקובץ תקנות 5856 צו הפקעה מכוח סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פקודת הדרכים") אשר חל על חלק מהמקרקעין. ביום 16.4.2007 פורסם בקובץ תקנות 6578 צו הפקעה נוסף החל על שטח נוסף מהמקרקעין, ביום 26.2.2008 פורסם צו נוסף המתקן צו ההפקעה השני מבלי לשנות השטח המופקע. מכח צווי ההפקעה הופקעו ממרכז המקרקעין 6,279 מ"ר. משני צידי השטח המופקע נותרו חלקות שאינן מופקעות, חלקה צפונית בשטח 481 מ"ר וחלקה דרומית בשטח של 3,142 מ"ר. בשטח המופקע נסלל חלק מכביש 531. 8. ביום 9.12.2007 נערך פרוטוקול מצב קיים בשטח המקרקעין בנוכחות המבקש אשר במסגרתו פורטו המחוברים שהיו במקרקעין (גידולים, תשתיות ומבנים) (נספח ו' לתשובה להמרצת הפתיחה). 9. ביום 3.12.08 נחתם בין המבקשים לבין המשיבה הסכם אשר במסגרתו הוסכם, כי המשיבה תשלם למבקשים את הסכומים שאינם שנויים במחלוקת בגין השטח המופקע בסך -.1,680,993 ₪ בתוספת מע"מ כדין (להלן: "הסכם הפיצויים") (צורף כנספח 9 להמרצת הפתיחה). בהתאם להוראת סעיף 1 להסכם הפיצויים, תפסה המשיבה חזקה במקרקעין שנכללו בצווי ההפקעה ביום 15.12.08. לגרסת המשיבה בוצעה תפיסת החזקה ביום 16.12.08. מועד זה אינו תואם המפורט בהסכם אלא מועד גידור השטח בלבד (נספח ז' לתגובה להמרצת הפתיחה). בסמוך לאחר מכן שולמו למבקשים פיצויי הפקעה שאינם שנויים במחלוקת, בהתאם להערכת השמאי גדעון גולדשטיין ז"ל בסך 18 ₪ למ"ר, בתוספת פיצוי עבור גידולים ומחוברים למקרקעין שלא היו טעונים היתר בניה והעתקת תשתיות בסך כולל של 1,779,950 ₪ (סכום זה הוא בהתאם לשיקים שצורפו כנספח ח' לתגובת המשיבה בשונה מסכומי הפיצוי אשר נקבו הצדדים וכנראה כולל פרשי הצמדה וריבית). במסגרת ההסכם שמרו לעצמם המבקשים הזכות לתבוע מהמשיבה סכומים נוספים המגיעים להם בגין ההפקעה (תוך שנה מקבלת הפיצויים המוסכמים). 10. המבקשים חולקים על גובה הפיצוי שניתן ומכאן תובענה זו. 11. ביום 29.7.2010 מונה שמאי המקרקעין יצחק סיון מומחה מוסכם מטעם בית המשפט (להלן: "השמאי המוסכם"). בחוות דעתו מיום 27.9.2012 (להלן: "חוות הדעת") העריך השמאי המוסכם שווי הזכויות במקרקעין בהתאם לשימוש כמשתלה (על פי טענת המבקשים) ובהתאם למטרת החכירה לפי חוזה החכירה (על פי טענת המשיבה), והנזק לנותר שנגרם כתוצאה מההפקעה בלבד (להבדיל מנזק שנגרם כתוצאה מהתוכנית, ככל שנגרם). בנוסף בהקשר לשווי הזכויות, התייחס השמאי למועד צו ההפקעה השני מיום 16.4.2007 וכן למועד תפיסת החזקה. בהסכמת הצדדים, לחוות דעתו של השמאי המוסכם צורפה חוות דעת השמאי איל שפירא ביחס לנזק למחוברים למקרקעין. ב. המחלוקות בין הצדדים 12. השאלות הטעונות הכרעה הן: - האם יש לשערך פיצויי ההפקעה מיום פרסום צו ההפקעה (16.4.2007) או ממועד מסירת החזקה על פי צו ההפקעה (15.12.2008)? - האם יש לקבוע שווי המקרקעין על פי השימוש בפועל כמשתלה או בהתאם לזכויות בחוזה החכירה. - האם יש לשלם פיצויי הפקעה על השטח במלואו (החל מהמטר הראשון), או שיש לנכות 25% מהשטח המופקע? - האם נגרמה פגיעה במקרקעין הנותרים אשר יש לפצות בגינה? - מה היה שווי המחוברים למקרקעין? מחלוקות אלו ידונו להלן כסדרן. ג. דיון המועד הקובע לשערוך פיצויי ההפקעה 13. לטענת המבקשים, המועד הקבוע בפסיקה לשערוך פיצויי ההפקעה הוא מועד פרסום הצו ברשומות. ממועד זה, יכולה הרשות לתפוס חזקה במקרקעין ונפגע קניינו של בעל המקרקעין. מועד תפיסת החזקה, הנובע משיקוליה של הרשות בלבד, אינו רלוונטי לצורך כך. 14. לטענת המשיבה, סעיף 9ב'(1) לפקודת הדרכים הקובע, כי המועד להערכת פיצויי ההפקעה הוא מועד פרסום צו ההפקעה מתייחס לזכויות בעלות במקרקעין ולא לזכויות חכירה המוגבלת לשימוש חקלאי בלבד. הרציונל של הסעיף הוא הרצון לוודא שבעל המקרקעין יקבל פיצוי מלא בגין המקרקעין ולא פיצוי מופחת כתוצאה מירידת שווי הנגרמת עם פרסום צו ההפקעה. רציונל זה אינו מתקיים ביחס לחוכרים שהערכת הפיצוי המגיעה להם אינה משתנה בעקבות הודעת ההפקעה. יש להשוות את מעמד החוכרים למעמד שוכרים שלגביהם מחושבים פיצויי ההפקעה בהתאם למועד שבו גרמה ההפקעה לסיום השכירות. ההיגיון בכך הוא שזכות השימוש של שוכר מקרקעין אינה נפגעת כתוצאה מפרסום צו ההפקעה והוא זכאי להמשיך בשימוש עד שהמקרקעין מופקעים בפועל. אין מחלוקת, כי ממועד פרסום צו ההפקעה ועד העברת החזקה המשיכו המבקשים להשתמש במקרקעין מבלי שהצו השפיע על זכויותיהם. ביחס למחוברים, המועד הקובע הוא תפיסת החזקה. המשיבה מוסיפה וטוענת, כי שיטת המבקשים שלפיה המועד הקובע הוא מועד הצו השני ולא מועד הצו הראשון משנת 1997, אינה ברורה ויתכן כי הדבר נובע מהעובדה ששווי המקרקעין באותו מועד היה 6$ למטר. (סעיפים 49-44 לסיכומי המשיבה). 15. בפתח הדברים יוזכר כי מאז הופקעו השטחים, בוטלה פקודת הדרכים (סעיף 22 לחוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010, ס"ח 2228 (15.2.2010). 16. סעיף 9 לפקודה הדרכים קבע כי: "9. בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק לכל בעל קרקע בהתאם לסעיף 8, ינהג לפי התקנות דלקמן: (א) בית המשפט לא יביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה; (ב) בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י מוכר מרצונו הטוב: בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה - (I) יעריכם לפי השווי שימצאנו בית המשפט כשוויה של הקרקע על הבסיס הנ"ל בתאריך שבו נתפסה על ידי הרשות, כשתפיסה זו חלה לפני תחילת תקפה של פקודה זו, ואילו בכל מקרה אחר - בתאריך שבו יכלה רשות לתפוס אותה עפ"י הוראות פקודה זו, בלי לשים לב אל כל השבחות או עבודות שנעשו בקרקע לאחר כל תאריך כזה ע"י רשות או ע"י הבעלים או ע"י כל אדם אחר; ... 17. כלומר, על פי פקודת הדרכים, המועד הקובע הוא המועד שבו יכלה הרשות לתפוס המקרקעין המופקעים על פי הוראות הפקודה ולא מועד תפיסת החזקה. הסכמת בעל המקרקעין אינה מעלה ואינה מורידה [וראו בעניין זה לדוגמא ת"א (מחוזי חי') 6498-04-09‏ שגיא חיים נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (2013)]. 18. הסעיף הנ"ל אכן מתייחס, כדברי המשיבה, להפקעת זכות בעלות ולא להפקעת זכות חכירה אך אין משמעות הדבר כי אינו חל על זכויות חכירה. 19. הדעה המקובלת היא, כי חכירה לדורות קרובה במהותה לבעלות יותר מאשר לשכירות שאליה מבקשת המשיבה להשוות (רע"א 2821/95 שמחה לוסטיג נ' נעמי מייזלס, פ''ד נ(1) 517, 526 (1996). אמנם חכירה לדורות פחותה בשוויה מזכות הבעלות ובוודאי שערכה אינו זהה לבעלות כאשר מדובר בחכירת קרקע חקלאית [ה"פ (מחוזי ת"א) 355/06 עמיאור זייצוב נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בע"מ, פסקאות 44-43 (2010)], אך לעניין המועד שבו יש ליתן פיצויי הפקעה אין הצדקה להבחנה בין זכויות אלה. 20. בהתאם לכך, הוחל העיקרון שבסעיף 9 גם על הפקעת זכויות חכירה (עניין עמיאור זייצוב הנ"ל, פיסקה 30, ה"פ (מחוזי ת"א) 378/07 נחמה וילנר נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (2007), ת"א (מחוזי נצ') 1218/04 ירון בנאי נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (2008), ה"פ (מחוזי מרכז) 6574-07-08 עמיר מנדל נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (עמ' 19-18) (2011). 21. לא מצאתי הצדקה לרציונל ההבחנה ביחס למועד הפיצוי בין בעלות לבין חכירה לדורות. הפגיעה כתוצאה מההפקעה משבשת היכולת להשקיע במקרקעין תוך תכנון ארוך טווח או למכרם באופן דומה בבעלות ובחכירה ובשונה משכירות. הזכות לפיצוי בגין הפקעה קמה ו"נולדה" לנפקע במועד ההכרזה - פרסום הצו. העובדה, כי המחוקק הקל עם הרשויות המפקיעות וקבע כי מועד התשלום בפועל יידחה למועד תפיסת החזקה, אינה מאיינת את העובדה כי הזכות קמה לנפקע ביום ההכרזה. בכל מקרה לאור האמור לעיל, המועד הרלוונטי לקביעת שווי המקרקעין בין בהפקעת בעלות ובין בהפקעת זכות חכירה הוא המועד שבו יכלה הרשות לתפוס המקרקעין, קרי פרסום צו ההפקעה. 22. ההפניות בסעיף 105 לתגובה להמרצת הפתיחה בעניין זה עוסקות בשכירות או חכירה עונתית המחודשת מידי שנה ובמקרה שבו לא הופסקה החכירה ולא התגבש יסוד הרכישה שבהפקעה. על כן, אין ללמוד מהדוגמאות המובאות שם לענייננו. 23. בהתאם לגישה המתוארת המשווה בין זכויות חכירה לבין זכויות בעלות לעניין מועד חישוב הפיצוי, גם סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 אינו מבחין בין שני סוגי הזכויות בכל הנוגע למועד חישוב הפיצוי. 24. מעבר לדרוש, בהתייחס לשאלת המשיבה, מדוע בחרו המבקשים להתייחס למועד צו ההפקעה המאוחר, יש לציין קביעת הפסיקה שלפיה כאשר ניתנו מספר צווי הפקעה ביחס לאותם מקרקעין, יבחן המועד הקובע בכל מקרה על פי נסיבותיו (ת"א (מחוזי מרכז) 16828-03-09 אביבה מסעף פלמחים בע"מ (בכינוס נכסים) נ' מעצ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקאות 29-28 (8.7.2010). בענייננו, הצדדים לא פירטו טענותיהם בשאלה זו אלא מיקדו טענותיהם בקשר למועד הצו השני לעומת מועד מסירת החזקה. לפיכך, איני רואה להרחיב בסוגיה זו. 25. הקביעה האמורה רלוונטית, בהתאם ללשון פקודת הדרכים רק למקרקעין המופקעים ולא למחוברים למקרקעין. גם בסיכומי התשובה מטעם המבקשים לא נטען כי יש לקבוע מועד זה כמועד הקובע גם בעניין המחוברים. האם יש לקבוע שווי המקרקעין לפי השימוש בפועל כמשתלה או בהתאם לזכויות בחוזה החכירה? 26. לטענת המבקשים, יש לחשב פיצויי ההפקעה בהתחשב בכך שבמקרקעין נוהלה משתלה ומכירת ושיווק הצמחים התבצעו במקום אחר. המקרקעין שימשו כמשתלה יצרנית, שימוש מותר לפי חוזה החכירה. הפעילות המסחרית ובכלל זאת מכירה קמעונאית בוצעה במשתלה האחרת. גם אם לעיתים בוצעה מכירת צמחים ישירה מהמשתלה ללקוחות מוסדיים או בסיטונאות, הרי שפעילות זו טפלה לעיקר השימוש בנכס, גידול צמחים. שיווק סיטונאי של תוצרת חקלאית ישירות ממקום הגידול אינו מביא לשינוי באופי השימוש החקלאי במקרקעין ואין מדובר בפעילות שאינה חוקית. 27. לטענת המשיבה, פיצויי ההפקעה צריכים להלום הזכות שהופקעה ומטרתם להעמיד בעל המקרקעין במצבו ערב ההפקעה. רק פיצוי לפי שווי הזכויות בחוזה החכירה בהתאם לחוות הדעת ישיג מטרה זו. השימוש היחיד שהותר במקרקעין הוא עיבוד חקלאי או גידול בעלי חיים ולא מכירת התוצרת החקלאית המהווה שימוש מסחרי, אסור במקרקעין חקלאיים. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון אין לפצות בגין שימוש זה. יש לפסוק פיצוי בגין שווי הזכויות בחוזה החכירה בהתאם לשימוש המותר בהתאם לחוות הדעת השמאית דהיינו, סך של 30 ₪ למ"ר. טענת המבקשים בסיכומיהם כי לא מכרו במקרקעין תוצרת חקלאית אלא שיווקו אותה בלבד מהווה הרחבת חזית אסורה. בכל מקרה, השיווק שנעשה במקרקעין אינו הפעילות המסחרית שהוערכה בחוות הדעת בשווי 54 ₪ למ"ר. 28. השמאי המוסכם ציין בחוות דעתו, כי במועדי הביקורים במקרקעין (30.6.11 ו-12.1.12) המשתלה כבר לא היתה פעילה, בשטח אשר נראה מוזנח נותרו עצים וצמחים שונים ללא טיפול ותחזוקה (עמ' 4-3). 29. השמאי המוסכם ציין כי קיימים מספר סוגי משתלות: א. משתלות רגילות העוסקות במכירה ולא בגידול עצמי של צמחים. ב. משתלות יצרניות העוסקות בגידול של צמחים שונים ובמכירתם למשתלות רגילות וללקוחות פרטיים. ג. משתלות מעורבות העוסקות בגידול עצמי וגם קנייה ומכירה של צמחים. 30. בהתייחס למשתלה נושא התובענה התרשם השמאי המוסכם כי מדובר במשתלה יצרנית על יסוד הנימוקים דלקמן: א. המשתלה פעלה יחד עם משתלה נוספת הנמצאת במיקום מרכזי בסמוך לכביש מנחם בגין בהרצליה. ב. המשתלה היתה בשטח של כ-10 דונם ושימשה באופן טבעי כבית גידול לצמחים. מיקומה הוא באיזור חקלאי, לא מרכזי, על דרך עפר צדדית. ג. המשתלה האחרת היתה קטנה יותר (כ - 2.7 דונם) ובשל מיקומה בסמוך לכביש ראשי שימשה כמשתלת מכירה. ד. במשתלה נושא התובענה מכרו כנראה גם ללקוחות גדולים, עיריות מוסדות וגם לפרטים (השמאי המוסכם מפנה בעניין זה לחוות דעת כהן טנא שצורפה לתובענה. עיון בה מעלה כי לא דובר על מכירה אלא על שיווק וכן נמסר פירוט לקוחות עיקריים (סעיף 1 לפרק ב')). השמאי המוסכם ציין כי לא הוצגו לפניו מסמכים וחשבונות של המשתלה ולפיכך לא ניתן היה לדעת את הרכב הפעילות בה וכיצד נחלקה הפעילות במשתלה המופקעת בין הקטע של הייצור החקלאי לבין הקטע השיווקי - מסחרי (עמ' 17). 31. השמאי המוסכם ציין, כי הערכתו לפי שווי השימוש נעשתה בהנחה שהמשתלה פעלה כחוק, בהתעלם מהוראות החוזה וכי אומדן שווי הזכויות נערך על בסיס עסקאות השוואה מתאימות עם מקדמי התאמה נכונים. השמאי המוסכם הבהיר, כי בעסקאות השוואה בין משתלת מכירה למשתלה יצרנית שפעילותה חקלאית/מסחרית מעורבת, יקבע מקדם התאמה אשר אמור לבטא את היחס בין שווי קרקע של משתלה רגילה (עם פעילות מסחרית מלאה) לבין שווי קרקע של משתלה יצרנית (עם פעילות מעורבת חקלאית/מסחרית). בהתאם קבע, כי מקדם המסחריות לעניין זה הוא 0.7 (סעיף 13.1 לחוות הדעת). 32. בחקירתו הבהיר קביעתו כי מדובר ב"משתלה יצרנית": ש. ומשתלה יצרנית זה בעצם חלק מעסק, נכון? ת. הסברתי את זה בחוות הדעת שלי מה בדיוק התהליך. יש מקום שמייצרים את הצמחים ויש מקום שמוכרים אותם. פה לפי ההתרשמות שלי בעיקר מייצרים. ש. וזה החלק היצרני של העסק שמפעיל התובע? ת. כנראה. ש. מפנה לעמ' 17, אתה מציין שבמשתלה הזו מכרו כנראה גם ללקוחות גדולים. ת. כן אבל זה הכל רק מסקנות כי הספרים לא הוצגו לי. אני ככה הסקתי. ש. במקום עצמו נעשתה גם פעילות מסחרית. ת. כנראה. ש. את ההיקף שלה לא יכולת לאמוד כי לא הוצגו לך הספרים. ת. נכון. (עמ' 11 ש' 18 - 28) בהמשך אמר, כי המשתלה היתה יצרנית ונעשה בה שימוש מעורב של ייצור ושיווק (עמ' 13 ש' 32-28). שיווק מהווה חלק מהשלב האחרון של הפעילות החקלאית שבמסגרתה מועברת התוצרת החקלאית לשוק הסיטונאי או תנובה. השיווק מאובחן מפעילות עסקית של מכירה בשטח (עמ' 18 ש' 15-3). עוד אמר, כי חלק מהתוצרת של המשתלה הועברה למכירה במשתלה הקטנה שהיתה משתלה מסחרית (עמ' 18 ש' 33-30), וכי נמסר לו שבנוסף בוצעה במשתלה מכירה ללקוחות מוסדיים (עמ' 19 ש' 1). 33. בעל מקרקעין שהופקעו זכאי לפיצוי בגין שווי המקרקעין בהתאם לשימוש שנעשה בהם בפועל והתמורה שהיתה מתקבלת בגינם במסגרת מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון [רע"א 2620/01 מ"י נ' צובחי (2001), ה"פ (מחוזי חיפה) 30189/96 דבאח נ' מ"י (2006)]. בעניין עמיר מנדל הנ"ל בדונו ברציונל של דיני ההפקעה נאמר על ידי כב' השופט שינמן: "העקרון המנחה הינו, השבת הנפקע למצב בו היה ערב ההפקעה, משמע לאפשר לנפקע ממנו ניטלה קרקע או זכות במקרקעין שלא ברצונו, להשיב ככל האפשר המצב לקדמותו ללא פגיעה כספית וחסרון כיס. כנגד עקרון זה ניצב העקרון, שאינו פחות בחשיבותו, לפיו אין מקום לאפשר לנפקע "להתעשר שלא כדין" על חשבון כלל הציבור (ראה: א' נמדר, הפקעת מקרקעין [עקרונות הליכים ופיצויים] (חושן למשפט-2005)386-387; א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין - כרך שני (מהדורה שביעית 2008) 479-480). נקבע לא אחת בפסיקה ומפי מלומדים, כי ההפקעה היא כורח המציאות, ולכן יש לעשות הכל במסגרת החוק, על מנת שזכויות הנפקע לא תפגענה וכי יש לשלם לנפקע פיצוי הוגן ומלא עקב הפקעת נכסיו." בע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (פורסם במאגרים) (2010) נאמר: "הפקעה היא רכישה כפויה של זכויות במקרקעין על ידי הרשות, לשם הגשמתה של מטרה ציבורית, וכנגד תשלום פיצויים. אין היא האידיאל, אך היא מחויבת המציאות... עם זאת, עקרון השבת המצב לקדמותו המדריך את בית המשפט בקביעת שיעור הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שוויו של הנכס החלופי. מילים אחרות, לאחר הפיצוי, יועמד הנפקע במצב בו היה נתון אילו היה מוכר את הנכס מרצונו". בעניין מנדל הוסיף ואמר בית המשפט: "... אני סבור, כי יש לשלם פיצויי הפקעה לנפקע על פי שווי השוק של הזכות המופקעת גם כשמדובר בחכירות חקלאיות, ככל שהזכות שהייתה לנפקע במועד ההפקעה הייתה זכות שניתנת למכירה ב"שוק", תהיה הזכות החוזית אשר תהיה. שוויה של הזכות נקבעת על פי מבחן כלכלי טהור- דהיינו כמה קונה מרצון מוכן לשלם למוכר מרצון עבור זכויותיו בקרקע, כך ש "לאחר הפיצוי, יועמד הנפקע במצב בו היה נתון אילו היה מוכר את הנכס מרצונו." (כדברי כב' השופט דנציגר בפס"ד בכר הנ"ל). וכן: "לאור חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, ולאור העובדה כי ההפקעה נשוא התביעה נעשית מכוח פקודה מנדטורית ישנה, אין לקבל את הגישה לפיה נפקע בקרקע חקלאית זכאי לפיצוי ללא מרכיב שווי השוק וללא התחשבות בשווי הקרקע בשוק החופשי. על יסוד העקרונות שנקבעו בפסיקה יש לקבוע כי מבחן שווי השוק הינו המבחן העיקרי אשר לפיו יש לבחון את שיעור הפיצויים המגיעים לנפקע." 34. מסקנתו של השמאי המוסכם שלפיה מדובר במשתלה יצרנית מקובלת עלי. בנסיבות העניין, לא ניתן היה לקבוע ההיקף המדויק של הפעילות המסחרית שהתקיימה במקום, בין פעילות שיווקית מותרת ובין פעילות מכירה קמעונאית אסורה במקרקעין חקלאיים. מחוות הדעת ומחקירת השמאי המוסכם, התרשמתי אף אני כי ככל שהתבצעה מכירה קמעונאית במקום היתה זו בהיקף מוגבל, מינורי, טפל לשימוש החקלאי. 35. בהקשר זה, אני דוחה טענת המשיבה בסיכומיה כי המבקשים הרחיבו חזית בסיכומיהם כשטענו כי במקום התבצע שיווק בעיקר ולא מכירה (סעיף 10 לסיכומי המשיבה). כאמור לעיל לא מצאתי בחוות הדעת של השמאי כהן טנא (שמאי המבקשת) אמירה של המבקש שלפיה בוצעה מכירה במקרקעין דובר שם על שיווק. חוות הדעת מהווה חלק מהבקשה וכידוע גדר המחלוקת מוגדרת על פי האמור בכתבי הטענות. לא ברורה לי ההפניה לעמ' 34 ש' 34 - עמ' 35 ש' 1 לטענות שטענו לכאורה המבקשים לפני השמאי המוסכם. לא מצאתי הסימוכין הנטענים. לא ברורה ההפניה לעמ' 7 לפרוטוקול. תיק זה החל להתברר לפני כבוד השופט בנימין ארנון. בשלבים המקדמיים נתן בית המשפט הצעה לצדדים שקיבלה ביטויה בעמוד הנ"ל. נאמר במפורש כי המבקשים טוענים כי מכירה נעשתה רק למוסדות בעוד שמכירה קמעונאית בוצעה רק במשתלה הקטנה. לגבי ההפניה לעמ' 18, בעמ' 19-18 לפרוטוקול אישר השמאי המוסכם כי נמסר לו שבנוסף לתוצרת המשתלה שהועברה למשתלה הקטנה למכירה, נעשתה מכירה ללקוחות מוסדיים במשתלה נושא התובענה. גם מהאמור ניתן ללמוד ולהסיק כי לא מדובר בהרחבת חזית אלא בטענה שנטענה על-ידי המבקשים מהשלבים הראשונים של הדיון שלפיה המכירה הקמעונאית לא בוצעה מהמקרקעין נושא הדיון אלא מהמשתלה "הקטנה". 36. בחקירתו אמר השמאי כי למיטב ידיעתו, פעילות מסחרית אינה מותרת על פי התוכניות החלות במקום, כך עולה מסקירת התוכניות החלות על המקרקעין בחוות הדעת (עמ' 11 ש' 31). נשאלת השאלה האם העובדה כי בוצעה פעילות מסחרית במקום של שיווק או מכירה מינורית (אם בכלל) מאיינת את זכות המבקשים לקבל פיצוי לפי שווי השימוש כמשתלה. בענין זה יש להדגיש ולהאיר, כי לא נטען ולא הוצגה לי כל ראיה, כי המנהל ו/או הועדה המקומית לתכנון ולבניה ו/או הרשות המקומית ראו בפעילות שבמשתלה פעילות שיש בה חריגה או סטיה מתכנית ולא הוכח כי ננקטו נגדם הליכים למניעת אותה פעילות מסחרית במשך כל השנים שבהן פעלה המשתלה לעין כל. זהו המקום להבהיר, כי טענת המשיבה בסיכומיה שלפיה הודיע המנהל למבקש כי השימוש שעשה במקרקעין אינו חקלאי (סעיף 32) אינה מקובלת עלי. נספח 1 להמרצת הפתיחה הוא אישור מצב זכויות אשר הוצא ע"י ממ"י ב - 30.11.08. בסעיף 4ב' נאמר "לארנון פאר יש בשטח ג' שבחזקתו מבנים ניידים, מחסנים והשטח לא מעובד יש מעין משתלה במקום". הא ותו לא. 37. בע"א 3015/06 פנינה פינקלשטיין נ' מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל ואח' (פורסם במאגרים) (2008) קובעת כבוד השופטת ארבל כי במסגרת שומת הפיצויים אין להתחשב בשימוש הבלתי חוקי שנעשה בקרקע אלא בשוויה בהתאם ליעודה התכנוני במועד ההפקעה. עם זאת, בהתחשב בחשיבות שיש בכך שבעל הקרקע יקבל פיצוי הולם בגין ההפקעה, ייתכנו מקרים חריגים שבהם יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהיעוד התכנוני ביטוי מסויים במסגרת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע (סעיף 24 לפסק הדין). כבוד השופטת חיות הסכימה לגישה האמורה עם זאת סברה כי אין לקבוע כלל נוקשה מידי בהקשר זה ולא ניתן לשלול מקרים שבהם נקודת המוצא לחישוב הפיצוי באותם מקרים חריגים לכלל עשויה להיות שוויה של הקרקע על פי השימוש הבלתי חוקי שנעשה בה תוך הפחתה כזו או אחרת מאותו השווי. 38. לאחר שבחנתי התצהירים וחוות הדעת, שמעתי חקירת השמאי המוסכם וקראתי סיכומי ב"כ הצדדים, אני סבורה כי בנסיבות העניין זכאים המבקשים לפיצוי בגין שווי השימוש שנעשה בפועל במשתלה. מהראיות התברר, כי המבקשים עשו שימוש במשתלה במשך שנים רבות. כאמור, לא הוכח כי המנהל ו/או רשות כלשהי מרשויות האכיפה דרשו מהם להפסיק השימוש ו/או נקטו נגדם צעדים בקשר לשימוש שעשו במשתלה. כאמור לעיל התרשמותי היא כי הפעילות המסחרית של מכירה ככל שהתבצעה במקום היתה זניחה בהיקף מוגבל וטפלה לשימוש העיקרי כמשתלה שבה מגדלים עצים וצמחים. שימוש כמשתלה לא היה אסור. ראו בהקשר זה החלטה 1146 של מועצת ממ"י הנזכרת בחוות הדעת. גם השמאי המוסכם סבור כי פעילות המשתלה נכנסת בגדר עיבוד חקלאי. 39. בהתחשב במכלול השיקולים שפורטו בחוות הדעת, על בסיס עסקאות השוואה, העריך השמאי המוסכם את שווי הזכויות למטרת משתלה בסך של 84 ₪ למ"ר (עמ' 38). כאמור לעיל, בסכום האמור נלקח בחשבון מקדם מסחריות 0.7 וזאת בגין ההבחנה בין משתלה מסחרית לבין משתלה יצרנית שבה פעילות מעורבת חקלאית ומסחרית. בשים לב לכך שהמבקשים לא הוכיחו ההיקף המדויק של פעילות המכירה האסורה, דעתי היא כי יש לבצע הפחתה של השווי בגינה. בהיעדר נתונים מדויקים לגבי היקף פעילות המכירה האסורה במקרקעין נושא התובענה תוך התחשבות במכלול הנתונים והשיקולים שפרט השמאי המוסכם בחוות דעתו ובחקירתו, על דרך האומדנה, ראיתי להפחית 20% מהשווי שקבע השמאי המוסכם ולהעמידו על סך 67.2 ₪ למ"ר (ראו דברי השופט מלץ בע"א 294/92 חיה דרוק נ' אלי אליאסיאן, פד מז(3) 23, 34) (1993). 40. לאור המסקנה שהגעתי אליה אין צורך להכריע בטענות הצדדים לעניין שווי הזכויות בהתאם לחוזה החכירה. האם יש לנכות 25% מהשטח המופקע בר הפיצוי? 41. המשיבה טענה בסיכומיה כי ככל שיפסק פיצוי על פי שווי הזכויות בהתאם לחוזה החכירה היא אינה סבורה כי יש לנכות 25% בהתאם לסעיף 7 לפקודה, וכי רק אם יקבע כי מגיע למבקשים פיצוי בהתאם לשווי זכויות כמשתלה יש לנכות החלק האמור מסכום הפיצוי (סעיפים 51-50 לסיכומיה). 42. אין מחלוקת כי יתרת המקרקעין לא הושבחה בעקבות ההפקעה. ההיפך הוא הנכון, יתרת המקרקעין שלא הופקעה, נפגעה. בנסיבות אלה, בהתאם להלכה בסוגיה זו בע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל (2012) אין לנכות 25% משווי המקרקעין. איני סבורה כי יש להתנות, פיצוי עבור 25% מהמקרקעין המופקעים בפניה לשר התחבורה וזאת כאשר בהסכם הפיצויים המוסכמים בין הצדדים הסכימה המשיבה על פיצוי מלא (כאמור לעיל, איני מקבלת ההבחנה לעניין זה בין זכויות בעלות לבין זכויות חכירה) וכלל לא ברור אם בהתייחס למועד ההפקעה דנן, יש זכות לפנות לשר התחבורה לקבלת פיצוי מן החסד בגין אותם 25%. משקבעתי, כי בכל מקרה יש לשלם מ"המטר הראשון" מתייתר הצורך להכריע בשאלה האם במקרה זה היה ניתן לפנות לשר התחבורה כאמור. דעתי היא, כי נוכח פרק הזמן הממושך שחלף ממועד הפקעת המקרקעין ופרק זמן של יותר מ-5 שנים שחלף ממועד ההסכם עם המשיבה, אין מקום בכל מקרה לחייב המבקשים להגיש בקשה לשר התחבורה ולדחות לפרק זמן נוסף תשלום הפיצוי המלא המגיע למבקשים בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון. פגיעה במקרקעין הנותרים 43. על פי חוות הדעת, אין ספק, כי ערכה של החלקה הצפונית בשטח של 481 מ"ר אשר נותרה לאחר ההפקעה נפגע בשל ההפקעה מאחר שנותרה ללא גישה חופשית ולא נראה שתוכל לקיים פעילות חקלאית רווחית. לפיכך נקבע כי שוויה של חלקה זו נפגע בשיעור 80% מערכה. ביחס לחלקה הנותרת הדרומית נקבע, כי השטח יכול להמשיך לשמש לצרכי חקלאות (עמ' 38 לחוות הדעת) ולפיכך לא נפגע ערכה. 44. לטענת המבקשים, בשל העדר גישה לחלקה הצפונית הנותרת, הפגיעה בשוויה הוא בשיעור 95% ובשל הקטנת שטח המקרקעין הדרומיים ל-3 דונם בלבד יש לקבוע כי שווים פחת כתוצאה מההפקעה. 45. בחקירתו בעניין החלקה הצפונית אמר השמאי המוסכם: "ש. אתה כותב על 0.5 דונם שאין גישה לשטח מאחר ומצפון יש תעלה ברוחב של 3 מטר. אני מציע לך שלאור העובדה שמדובר בשטח של חצי דונם שגובל בכביש מהיר מצד אחד ובתעלת ניקוד מצד שני, אין לשטח הזה שום שימוש ושום ערך היום? ת. כלומר שאין לו שווי. אני לא מכיר שטח במדינת ישראל שאין לו שווי. ש. איזה קונה מרצון ירצה לקנות חצי דונם צמוד לכביש מהיר ללא גישה? ת. תמורת אפס כל אחד יקנה את זה. ש. מדוע לא נתת ירידת ערך של 95% כמו שקבע השמאי מטעם המבקשים? ת. זה עניין של שיקול דעת. לכל שטח יש שוק. גם השמאי שקבע 95 הוא השאיר 5 אחוז של שווי. זה שייך למתי ניתן להשמיש את השטח הזה ובאיזה עלויות וכמה ייקח. בסופו של דבר אפשר יהיה להגיע לשטח הזה בתנאים כאלה או אחרים. הגישה לא מהכביש המהיר אלא מהצד השני. יש תעלה ויש אפשרות לעבור את התעלה היא לא בלתי עבירה. זו תעלה של 2.5 מטר." (עמ' 20 ש' 27 - עמ' 21 ש' 5). 46. השמאי המוסכם הוסיף, כי על פי הוראות התוכנית לסלילת כביש 531, חלה חובה על היזם ליצור דרכי גישה לכל החלקות החקלאיות שינותקו בעקבות התוכנית (עמ' 23 ש' 27-24). בנוסף, סעיף 2 להסכם הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת מיום 3.12.2008 (נספח 9 להמרצת הפתיחה) קובע, כי המשיבה תוודא, כי בכל עת תהיינה דרכי גישה ומעבר סבירות ליתרות החלקה שלא הופקעו. 47. בחקירתו התייחס השמאי המוסכם לחלקה הדרומית ועמד על קביעתו שלפיה שווי החלקה הדרומית לא נפגע ולא ירד ערכה בעיסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון (עמ' 22 ש' 22, עמ' 23 ש' 23-17). 48. איני סבורה כי יש לפצות בגין ירידת הערך לחלקה הצפונית מעבר לירידת הערך שנקבעה על פי שיקול דעתו המקצועי של השמאי המוסכם או לשנות מקביעתו בדבר העדר ירידת ערך בחלקה הדרומית. בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי, (פורסם במאגרים) (1988) נקבע, כי בית משפט לא ייטה לסטות מחוות דעתו של מומחה שמונה על ידו בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן (סעיף 4 לפסק הדין). ברע"א 642/06 ר.א. שליט פיתוח בניה וייזום פרוייקטים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד, (פורסם במאגרים) (2006) נאמר על ידי בית משפט "כבר נפסק בעבר כי עילות ההתערבות בחוות דעתו של שמאי מוסכם מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי בחריגה מסמכות, שלא בהגינות, בחוסר תום לב, במרמה, תחת השפעה לא הוגנת או שחוות דעתו הושגה באמצעים לא כשרים (ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה פ"ד מח(5) 381, 391)". בע"א 1168/07 יפה נוף - תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' מאיר הפלר, עו"ד ואח' (פורסם במאגרים) (2009) נאמר על ידי כבוד השופט דנציגר "24. ככלל, עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב [ראו: ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391 (1994)]. פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם. בע"א 66/67 גלובוס למזרח, תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967) נדרש כבוד השופט (כתוארו אז) מ' לנדוי לשאלה זו וקבע בנוגע למעריך, נשוא דיונו, כי: "...במידה שמסקנותיו נוגעות לענינים שבשיקול דעת, אין להרשות ויכוח על כך אם שיקול דעתו היה פגום, ואף טעות שהוא טעה בתום לב בענין שבשיקול דעת אין בה כדי להצדיק את שינוי מסקנותיו. הטעם לדבר הוא שבענינים אלה התכוונו הצדדים לסמוך ללא ערעור על הכשרתו המקצועית של האיש שנבחר על-ידם." [שם, בעמוד 153]." בענייננו, לא מצאתי, כי טענות המבקשים מצדיקות התערבות בחוות דעתו של השמאי המוסכם. שווי המחוברים 49. לטענת המבקשים, בהתאם לחוות הדעת בעניין המחוברים, שווי הפגיעה במחוברים הוא בסך של 1,801,908 ₪. משוויתרו הצדדים על חקירת השמאי איל שפירא, שאלת הפיצוי בגין המחוברים אינה עוד במחלוקת. 50. לטענת המשיבה, השמאי לא התייחס בשומתו לנושא היתרי הבניה וכלל בשומתו את כל המבנים ובכלל זאת גם אלה שהוקמו ללא היתר כדין (כגון מחסנים, מבני שירותים, יחידות מגורים וכיוצ"ב). לפיכך, יש להפחית מהפיצוי שווי מבנים אלה ולהעמידו על הסכום כפי שפורט בחוות הדעת מטעם המשיבה אשר לא כלל פיצוי בגין מבנים לא חוקיים. 51. השמאי שפירא והצדדים לא נחקרו בקשר לחוקיות המבנים. אין בכך שהופעלה במקום משתלה כדי ללמד כי הוצבו במקום מבנים אסורים. (ראו סעיף 7 לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965). בהתאם לסעיף 130(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 לאחר שמונה מומחה מוסכם מטעם בית המשפט אין להסתמך על חוות הדעת מטעם המשיבה כראיה. בנוסף, לא הונח פירוט מספק בדבר המבנים שאינם חוקיים על פי הטענה והשווי של כל אחד מהם. בנסיבות אלה איני סבורה כי יש לסטות מהסכום שנקבע בחוות הדעת. לסכום זה הגיע השמאי לאחר שלא הוצגה בפניו כל בקשה או דו"ח להריסת מבנים בשל אי חוקיות נטענת. ד. לסיכום 52. המשיבה תפצה המבקשים כדלהלן: א. סך 67.2 ₪ למ"ר * 6,279 מ"ר = 421,948.8 ₪ בתוספת מע"מ כדין בגין השטח המופקע. ב. סך 67.2 ₪ * 481 מ"ר * 0.8 = 25,858.6 ₪ בתוספת מע"מ כדין עבור הפגיעה בחלקה הצפונית. לא יינתן פיצוי בגין החלקה הדרומית. ג. סך של 1,801,908 ₪ בתוספת מע"מ כדין בגין המחוברים. ד. בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד - 1964 (להלן: "החוק לתיקון דיני הרכישה"), קבועים הפרשי הצמדה וריבית שייווספו לפיצויים בגין הפקעה. בהמרצת הפתיחה טענו המבקשים כי הוראות החוק מקפחות אותם. על פי הפסיקה, משנקבע שיעור הריבית בחוק לתיקון דיני הרכישה, אין מקום לסטות משיעור הריבית שנקבע בשל טענות כי מדובר בשיעור ריבית שאינו הוגן (ע"א 7225/03 עלי דואד אלפתיאני נ' מדינת ישראל, פיסקה 14 (2005). ה. לאור האמור, לסכומים המפורטים בסעיפים א' ו - ב' לעיל, ייווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה וזאת מיום 16.4.2007 ועד היום, ומהיום ועד התשלום בפועל (בכפוף להפחתות כמפורט להלן), ייווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה,תשכ"א-1961( להלן: "חוק פסיקת ריבית"). לסכום המצוין בסעיף ג' לעיל, ייווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה וזאת מיום 15.12.2008 ועד היום, ומהיום (בכפוף להפחתות כמפורט להלן) ועד התשלום בפועל, ייווספו הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית. מהסכומים האמורים יש להפחית את הסכומים אשר שולמו בהתאם להסכם הפיצויים, לפי מועדי תשלומם בפועל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה ולפי חוק פסיקת ריבית, בהתאמה לאמור לעייל. ו. לאור התוצאה שהגעתי אליה לעומת התובענה, אני מחייבת את המשיבה לשלם למבקשים אגרת משפט (מחצית), שכר שמאי המבקשים (מחצית) ובנוסף שכר טרחת עו"ד בשיעור של 12% (כולל)מסכום הפיצויים שפסקתי כאמור לעיל לאחר הפחתת הפיצויים ששולמו בהתאם להסכם הפיצויים כאמור לעיל. קרקעותגוש חלקה