גוש 7661 רעננה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא גוש 7661 רעננה:

לפני תביעה ע"ס 346,913 ₪, לתשלום שכר טרחת עו"ד בהתאם להסכם שנכרת בין התובע לנתבע ולחילופין, לתשלום שכר ראוי. הסכם שכר-הטרחה הסדיר את השירותים המשפטיים שיספק התובע לנתבע בנוגע למגרש שהיה אז בבעלות הנתבע ואשר היווה חלק מגוש מקרקעין ששימש כקרקע חקלאית ושיועד למתחם הרכבת הקלה. משכך, הסכם שכר-הטרחה התמקד בפעולות שיעשה עורך-הדין, בין היתר, לשינוי ייעוד של המגרש והשבחתו. סלע המחלוקת נוגע לפרשנות ההסכם, במצב דברים בו הלקוח מכר את המגרש, שנים בטרם שונה ייעודו של המגרש, מבלי לשלם לעורך הדין שכר טרחה כלשהו.

רקע עובדתי

1. התובע הינו עו"ד בעל משרד בתחום המקרקעין. הנתבע היה במועדים הרלבנטיים בעלים של 750/46036 חלקים בלתי מסוימים (במושע) משטח מקרקעין כולל של 46.036 דונם ברעננה, הידועים כגוש 7661 חלקה 45, המהווים 0.75 דונם ("הקרקע").

2. גוש 7661 מהווה חלק מחטיבת קרקע פנויה בשטח כולל של כ-800 דונם ("המתחם"), הממוקמת צפונית לרח' ויצמן ברעננה ושיועדה לשימוש חקלאי בתוכניות המתאר הרלבנטיות (ת/78). ביום 15.10.98 אושרה תמ"א 23/א', שייעדה חלק מהמתחם, כולל את המגרש, למתחם דיפו של הרכבת הקלה העתידה להיבנות במטרופולין גוש דן ("דיפו").

3. הבעלות בחלקות נשוא המתחם, מפוזרת בין גורמים שונים. לטענת התובע, הוא ייצג חלק לא מבוטל מבעלי החלקות במתחם וחלק מבעלי חלקה 45, במסגרת האירועים נשוא התביעה (עמ' 6, ש' 18-17 לפרוט' יום 12.1.12). לטענתו, כבר מ-1996, הוא מייצג את בעלי המקרקעין בחלקות 49 ו-50, מול עיריית רעננה והוועדה המקומית לתכנון ובניה – רעננה ("הוועדה המקומית"), בניסיון לשנות את ייעוד המקרקעין בחלקות לעיל, מחקלאות לבניה למגורים ובמסגרת הליכים אלה, גילה התובע במקרה, את דבר קיומה של תמ"א 23/א'.

4. בשנת 2001, החלו התובע ולקוחותיו הנ"ל, לפעול לאיתור בעלי מקרקעין נוספים במתחם, שמקרקעיהם מצויים בתוך או גובלים בדיפו, בכדי להגיש ביחד ובאמצעות התובע, תביעת פיצויים על פי סע' 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ("תביעת הפיצויים" ו"חוק התכנון והבניה"), בגין ירידת הערך והפגיעה במקרקעין שבבעלותם. לטענת הנתבע, אף נערכה, בשלב זה או בסמוך, ישיבה בהשתתפות מספר בעלי מקרקעין כאמור, בה הוצגו הן התוכנית והן משרד התובע כמי שמייצג חלק גדול מבעלי חלקות במתחם בעניין (עמ' 43, ש' 10-8). תביעת הפיצויים, שהוגשה בשם מספר בעלי חלקות במתחם, הוגשה ביום 14.10.01, הוא המועד האחרון להגשתה.

5. לטענת התובע, ביום הגשת תביעת הפיצויים (14.10.01), פנה הנתבע אל התובע והשניים סיכמו טלפונית, על הגשת התביעה גם בשמו, למרות שטרם חתם על ייפוי כוח והסכם שכר-טרחה. עוד נטען כי סוכם שלמחרת (15.10.01), יחתום הנתבע על המסמכים הנ"ל. מנגד טוען הנתבע, כי התובע הוא שפנה אליו, כי תביעת הפיצויים לא הוגשה בשמו ולא בידיעתו וכי עותק התביעה אף לא צורפה להסכם שכר הטרחה. אין חולק כי ביום 15.10.01 חתם הנתבע על הסכם שכר הטרחה ("ההסכם"- ת/2).

6. אין חולק כי בהסכם נקבע כי התובע יגיש תביעת פיצויים כאמור, בגין הנזק שגרמה תמ"א 23/א למקרקעין וכי ייטפל בכל הכרוך בהגשתה, לרבות התדיינות והגשת ערר (סעיף 1). הנתבע התחייב לשלם לתובע חלק מהפיצוי שיקבל וזאת כדלקמן: אם יושג פיצוי כספי, ישולם לתובע כ-14% + מע"מ מסכום הפיצוי (סעיף 2.א.) ואילו במידה ויוסכם בין הבעלים לרשויות, על שינוי יעוד של המקרקעין לכל ייעוד אחר המתיר בניה, אזי שכר הטרחה יעמוד על 5% + מע"מ משווי המגרש בייעודו החדש (סעיף 2.ב.). עוד נקבע, כי שכר הטרחה ישולם מיד עם קבלת הפיצוי, או עם שינוי היעוד (סעיף 4).

7. בסעיף 6 להסכם, נקבע כי במידה ובמסגרת ההתדיינות בתביעת הפיצויים, יושגו פשרה או הסכם שלפיו יסכימו הרשויות לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין, יפעל התובע כאמור בסעיף 7 להסכם (המונה שורה של פעולות שונות שעל התובע לבצע כתנאי לזכאותו לשכר טרחה על בסיס סעיף 8 להסכם) והנתבע ישלם שכר טרחה נוסף, בסך 2% + מע"מ משווי כל מכירה של שטחי בניה שיבנו או ימכרו במקרקעין (סעיף 8.א להסכם).

8. עוד נקבע, כי לנתבע הזכות להמחות את ההתחייבות שלעיל, לרוכש עתידי של המקרקעין ו/או של שטחי הבניה שיימכרו או שיבנו עליהם בעתיד (סעיף 8.ד.) וכי אם יומחו התחייבויות הנתבע כאמור והנמחה יתחייב ישירות בפני התובע לתשלום שכרו, יהיה הנתבע פטור מתשלום זה (סעיף 8.ה). כן נקבע כי הפרת ההסכם מחייבת את המפר בפיצוי הצד השני על כל נזקיו, הפסדיו והוצאותיו, כולל מניעת רווח עתידי (סעיף 13.א.) וכי ביטול ההסכם על ידי המזמין, יחייב אותו בתשלום שכר טרחה (סעיף 13.ב).

9. ביום 11.2.02, החליטה הוועדה המקומית להקפיא את הטיפול ב-26 תביעות פיצויים, שהוגשו בגין תמ"א 23/א' למשך כשישה חודשים. זאת, על רקע הסיכום בין הוועדה, העירייה וחברת נ.ת.ע. (נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ – "נ.ת.ע"), לבחון את האופציה לביטול תכנון תוואי הרכבת הקלה ושטח הדיפו והעתקתם למקום אחר (ת/14-ת/15). ביום 27.5.02 הגיש התובע ערר כנגד החלטת ההקפאה, מהטעם שעל-פי חוק על הוועדה ליתן החלטה בתביעת הפיצויים תוך שלושה חודשים ועל רקע הפגיעה האמורה במקרקעין (ערר מס' 139-149/02 ת/17).

10. ביום 19.6.02 התקיימה פגישה בעירייה, בהשתתפות התובע, באת כוח הוועדה המקומית – עו"ד עירית גל ("עו"ד גל") ובא-כוח נ.ת.ע – עו"ד יחזקאל לוי ("עו"ד לוי"). במסגרתה ובפגישות לאחריה, כך נטען, נדונה האפשרות כי תביעות הפיצויים תמחקנה, רשויות התכנון תפעלנה לביטול תמ"א 23/א' לאחר שיימצא מקום חלופי לאזור הדיפו וכי ייעוד המקרקעין ישונה לבנייה למגורים באמצעות תב"ע חדשה. ביום 24.6.02, החליט יו"ר הוועדה המקומית, בהסכמת הצדדים על דחיית מועד הדיון בערר (שבינתיים אוחד עם עררים נוספים) בשישה חודשים, נוכח משא ומתן שהתנהל ביחס לתביעה (ת/22, סעיף 7 לת/28).

11. החל מחודש יולי 2002 ובטרם התקבלה כל החלטה, החל התובע בפעולות שונות; הוא נפגש עם אדריכלים, קיבל הצעות מחיר לתכנון תב"ע ולביצוע מדידות וניהל מו"מ עם משרד האדריכלים מוטי כסיף. כל זאת עד אוגוסט 2003. ביום 24.2.03 שלח התובע לבעלי המקרקעין וביניהם הנתבע, דו"ח עדכון, שכלל נספח עליו נדרשו הנמנעים להשיב, האם הם מעוניינים להתקשר בהסכם עם אדריכל, ששכר-טרחתו פורט במכתב. הנתבע או אשתו, פקססו לתובע, בשתי הזדמנויות שונות, את הנספח ובו הסכמתם להתקשרות האמורה.

12. הצדדים חלוקים בנוגע לפגישה שנערכה במשרד התובע. לטענת התובע, ביום 15.5.03, התקיימה במשרדו אסיפת עדכון, בנוכחות חלק מבעלי חלקה 45, כולל הנתבע. לטענת האחרון, פגישה כאמור נערכה עוד לפני החתימה על הסכם שכר-הטרחה (כפי שפורט לעיל) ואינו זוכר פגישה נוספת.

13. ביום 22.10.03 התקיימה ישיבה ראשונה של וועדת הערר מחוז מרכז ("וועדת הערר"), גם בנוגע לערר שהגיש התובע. לטענתו הוא עדכן את בעלי המקרקעין ובכללם הנתבע, בדבר פעולותיו וההתפתחויות בנושא עד למועד זה וגם אחריו, באמצעות שיחות טלפון, פגישות ומכתבים.

14. לטענת התובע, לאחר התכתבויות בינו ובין גורמים בעירייה ובוועדות התכנון ובעטיין, הושגה הסכמה בעל-פה בין הגורמים הרלבנטיים, על-פיה רשויות התכנון יקדמו תב"ע לשינוי ייעוד הקרקע, כולל קידום הליכי ביטול של הדיפו ובתמורה תוסר תביעת הפיצויים. נטען כי התובע סירב למחיקת העררים, עד שאותה תב"ע (שלימים כונתה רע/2015) תופקד ותפורסם להתנגדויות. משכך, הוסכם לדחות מעת לעת את מועדי הדיון בוועדות הערר, כשבהמשך הוקפאו העררים, עד ביטולם לאחר הפקדת התב"ע בשנת 2009.

15. ביום 17.5.04, החליטה הוועדה המקומית, על הכנת תב"ע רע/2015, שעיקרה שינוי יעוד המקרקעין מאדמה חקלאית לאדמת מגורים בבניה רוויה. כפי שנמסר לתובע, הכנת התוכנית נעשתה תוך שיתוף פעולה עם נ.ת.ע, במגמה להעתיק את ייעוד הדיפו אל מחוץ לעיר, לשנות את הוראות תמ"א 23/א' ולבטל את תביעת הפיצויים (ת/43).

16. לטענת התובע, הוא עדכן את הנתבע אודות ההתפתחויות במכתבו מיום 8.8.04, בו גם ביקש את הסכמת האחרון בכתב, להסדר הפשרה העתידי מול נ.ת.ע והוועדה המקומית (ת/44). כך טוען התובע, על אף ששם הנתבע נעדר מהמכתב ולמרות שאף לא נטען כי התקבל אישורו בכתב להסדר.

17. ביום 27.12.04 התקיימה ישיבה במשרד הפנים, שעניינה מציאת מיקום חלופי לדיפו. ביום 7.2.05 התקיים במשרד התחבורה, דיון בנושא ביטול הסטטוטורי של "הדיפו". לטענת התובע, סיכומי הדיונים, הועברו אליו ע"י עו"ד לוי, כדי להוכיח כי יש התקדמות בנושא, כיוון שהתובע התנה את הסכמתו לדחיית מועד הדיון בוועדת הערר בהתקדמות כאמור. במכתבו מיום 1.8.05, עדכן התובע את בעלי המקרקעין במתחם וביניהם הנתבע, בדבר ההתפתחויות בעניין זה.

18. ביום 9.5.06 בישיבת המועצה הארצית לתכנון ולבניה, הוחלט לפרסם הודעה על העתקת מתחם ה-"דיפו" מרעננה לכפר-סבא (ת/56). ביום 30.10.06, דנה הוועדה המחוזית, בהפקדתה של תב"ע רע/2015 שחלה על המתחם והמקרקעין והחליטה להפקידה לפרסום, בהתקיים כתשעה תנאים שונים וביניהם, קבלת אישור ממשרד התחבורה לתכנית התחבורתית הכלולה בתב"ע רע/2015 (יצוין כי האישור הנ"ל, ניתן רק ביום 18.2.09 (ת/75), כשנתיים לאחר שמכר הנתבע את המקרקעין האמורים וגם זאת, תוך שהוא מותנה בהתקיים תנאים מסוימים).

19. ביום 5.2.07 מכר הנתבע חלק מהקרקע. מגרש בגודל 350 מ"ר מתוך 750 מ"ר מהמקרקעין שבבעלותו, נמכר תמורת סך של 70,000$. ביום 28.2.07, מכר את יתרת הקרקע, מגרש נוסף בגודל 400 מ"ר, תמורת סך של 80,000$. סה"כ תמורת מכירת המקרקעין קיבל הנתבע כ-621,988 ₪. לטענת הנתבע הוא מכר את המגרשים עקב מצוקה כלכלית אליה נקלע.

20. לטענת התובע, למן אוגוסט 2005 ועד אפריל 2009, הוא עדכן את הנתבע בעל-פה ובכתב (באמצעות שמונה מכתבים) בדבר התקדמות ההליכים, כשבשלב זה הוא אינו יודע כלל כי הנתבע מכר את הקרקע. הנתבע מודה שקיבל רק חלק מכלל המכתבים שנטען כי נשלחו אליו במהלך השנים (פר' עמ' 42, 22-21, 30-29). יצוין כי התובע נהג לשלוח מכתבי עדכון גם לבעלי קרקע במתחם שאינם לקוחותיו. התובע גם הצביע על הסדר אליו הגיע עם הוועדה המקומית, לעניין תוואי החישוב של היטל ההשבחה לאחר אישור תב"ע רע/2015 וטוען שהסדר זה עתיד היה להטיב עם הנתבע וכן טוען כי קידם את הליכי אישור התב"ע ואת זירוזם.

21. ביום 24.4.09 פורסם דבר הפקדת תב"ע רע/2015. ביום 3.6.09, הגישו התובע ונציגי נ.ת.ע והוועדה המקומית במשותף, הודעה בדבר הסכמתם לדחיית העררים, בתמורה לביטול תחולת תמ"א 23/א' על המקרקעין נשוא העררים, דהיינו ביטול ייעודם לאזור הדיפו. עוד הוסכם כי נ.ת.ע והוועדה המקומית, תשלמנה לעוררים שכר טרחת עו"ד ושכר שמאי בסך של 160,000₪. הבקשה אושרה ביום 9.6.09 והתובע קיבל את הכספים.

22. ביום 23.6.09, הגיש התובע התנגדות לתב"ע רע/2015, בין היתר במטרה להגדיל את מספר יחידות הדיור שאושרו במסגרתה. ביום 20.1.10, התקיים דיון בהתנגדויות בוועדה המחוזית, בהשתתפות התובע. במסגרתו, התבקש האחרון להעביר לוועדה רשימה של בעלי המקרקעין אותם הוא מייצג. ככל שהועברו הנתונים, הם לא צורפו לראיות התובע ובחקירתו הודה התובע כי ההתנגדות לא הוגשה בשם הנתבע (עמ' 31, ש' 1).

23. לטענת התובע, בדצמבר 2010 נודע לו באקראי כי הנתבע מכר את המקרקעין. לפיכך ביום 28.12.10, דרש התובע בכתב את שכר טרחתו בהתבסס על ההסכם. משסירב הנתבע לשלם לתובע, הגיש הוא ביום 23.5.11 את תביעתו זו, במסגרתה עתר לחיוב הנתבע בסך של 299,063 ₪ + מע"מ השווים ל- 346,913 ₪ בגין הפרת החוזה (כולל הפרה צפויה) ולחילופין כשכר טרחה ראוי. לחילופי חילופין, עתר התובע לסעד הצהרתי על-פיו הוא זכאי לשכר טרחה בשיעור 5% + מע"מ משווי המקרקעין ע"פ ייעודו החדש, בתוספת 2%+מע"מ משווי שטחי הבניה במקרקעין ע"פ הייעוד החדש ואולם סעד זה נזנח בסיכומיו (סעיף 35).

24. לטענת הנתבע, התובע מתבסס על פרשנות מאוחרת לחוזה, שהוא עצמו יזם וניסח וזאת לאחר שהסביר ושידל אותו לחתום עליו וכי ע"פ הפירוש המקורי של החוזה, דובר היה בתשלום על בסיס הצלחה (במידה ויתקבלו פיצויים או במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין). כמו כן, נטען כי משלא קיבל הנתבע פיצוי ומשמכר את הקרקע בייעודה המקורי החקלאי, אין הוא חב בשכר התובע, כי הנתבע לא היה חייב להמחות את חיוביו לרוכשים, כי לא חל כל איסור מכירת המקרקעין לאחר חתימת ההסכם וכי לא הפר את ההסכם.

25. עוד נטען כי התובע לא הגיש את תביעת הפיצויים, את הערר או את ההתנגדות לאישור רע/2015 בשם הנתבע, כי התובע הוא שהפסיק את התקשרות הצדדים ולא הוכיח את היקף העבודה שביצע. בנוסף, נטען להתנהלות חסרת תום-לב מצד התובע, לניסיונו להתעשר על חשבון הנתבע, להגשת תביעתו בשיהוי ניכר, להפרתו את חובת הנאמנות שהוא חב לנתבע, שעה שהוא קיבל 160,000 ₪ בהחלטת וועדת הערר, ולנתבע לא הועבר חלקו והוא אף לא עודכן על כך וזאת על רקע טענת התובע כי ייצג את הנתבע בהליך זה.

26. ביום 23.5.12, בדיוק שנה לאחר הגשת התביעה דנן (23.5.11) ויותר מחמש שנים לאחר מכירת המקרקעין – אושרה תב"ע רע/2015, ששינתה את יעוד המקרקעין מחקלאות לבניה (ת/46). לטענת התובע, עקב פעולותיו עלה שווי המקרקעין, ועומד נכון ליום 3.7.12, על סך של 3,790,000 ₪.

27. הנתבע צירף לראיותיו את חוות-דעתה של שמאית המקרקעין הגב' פנינה אבן-חן ("השמאית אבן חן"), לעניין השפעת התוכניות השונות על ערך המקרקעין. התובע התבסס על חוות-דעתו של שמאי המקרקעין מר טובי גרש ("השמאי גרש") להוכחת שווי המקרקעין. במסגרת שלב הראיות נחקרו השמאים מטעם הצדדים, התובע והנתבע. הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

דיון

האם התובע זכאי לשכר טרחה מכוח החוזה?

28. עילת התביעה החוזית, מתבססת על שני סעיפים ספציפיים של חוזה שכר-הטרחה שנכרת בין הצדדים – סעיף 2 ו-8. אולם, עוד בטרם הדיון בעניין זה, יש להידרש לשאלה, האם הנתבע אכן היה "לקוח" של התובע לצורך תביעת הפיצויים והערר שהוגש לאחריה.

האם תביעת הפיצויים והערר הוגשו גם בשם הנתבע?

תביעת הפיצויים

29. לטענת הנתבע בסיכומיו (סעיף 14), התובע לא הגיש את תביעת הפיצויים בשמו, אלא בשם בעלי מגרשים אחרים במתחם. למעשה, לטענת הנתבע, התביעה הוגשה ללא ידיעתו ובטרם החתימו התובע על הסכם שכר-הטרחה ועל ייפוי הכוח שמייפה את כוחו של התובע לעשות כן. עוד נטען כי התביעה לא צורפה להסכם שכר הטרחה.

30. התובע מנגד, מכחיש את הטענות לעיל. לטענתו, העובדה שהנתבע חתם על ההסכם וייפוי הכוח, ביום האחרון לתקופת התיישנות עילת הפיצויים האמורה, אינה מקרית ומוכיחה שהצדדים שוחחו ביניהם לפני מועד זה. התובע תמך גרסתו גם בכך שבמכתבו מיום 24.2.03 (ת/28 לתצהירו), נכתב כי ביום 14.10.01 הוגשה התביעה והנתבע שהוכח שקיבל את המכתב (משהודה כי הוא או אשתו פקססו לתובע את תשובתם בנוגע לעניין שהועלה בו – ראו מוצגים ת/3-ת/2 ועמ' 39, ש' 24-16 לפרוט'), לא העלה כל טענה בעניין זה.

31. עוד נטען, כי תביעת הפיצויים הוגשה בשם כל בעלי חלקה 45 ותחשיב הפיצויים נעשה ביחס לשטח כלל החלקה, כשהגשת התביעה כאמור, מאפשרת את ייפוי כוחו של התובע גם למפרע לפי סעיף 6(א) לחוק השליחות, תשכ"ה-1965 ("חוק השליחות"). אמנם, כך טוען התובע, לא כל בעלי החלקות חתמו על ייפוי כוח, אך הנתבע ייפה את כוחו בכתב בטרם חלוף תקופת ההתיישנות (סעיף 4 לסיכומי התשובה).

32. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפני, נחה דעתי כי הדין עם הנתבע בעניין זה. דהיינו, לא הוכח בפני כי תביעת הפיצויים הוגשה גם בשמו.

ראשית, אין מחלוקת כי תביעת הפיצויים (ששם הנתבע לא מצוין על גביה), הוגשה ביום 14.10.01 ואילו הסכם שכר הטרחה וייפוי הכוח נחתמו ב-15.10.01 (ראו נספחים ת/2 –ת/3 לתצהיר התובע). כן לא הוכח ואף לא נטען, כי התובע הגיש בקשה לתיקון התביעה, לצורך צירוף הנתבע לה. שנית, הסכם שכר הטרחה מנוסח בלשון עתיד, דהיינו, עולה ממנו שתוגש תביעת פיצויים עתידית להבדיל ממצב בו הוגשה כבר תביעה כאמור. כמו כן, להסכם שכר הטרחה (ת/2), לא צורף עותק של התביעה, על אף שכן צורפו לו שני נספחים אחרים (תשריט המקרקעין ונסח טאבו).

33. זאת ועוד, התובע שחקר בעצמו את הנתבע בישיבת ההוכחות (שהתקיימה ביום 11.9.13), לא טרח כלל לחקור אותו בשאלה זו ולנסות לברר האם ידע בזמן אמת על תביעת הפיצויים. התובע גם לא ניצל את חקירת הנתבע בכדי לנסות ולערער את גרסתו בדבר הסיכום בעל-פה בין השניים. למעשה, הנתבע לא נחקר על אף נקודה הרלבנטית לשלב ההתקשרות בין הצדדים. דברים אלה אומרים דרשני. היה מצופה ממי שאוחז בטענות כאמור ושטוען לאמיתותן, לנצל את ההזדמנות ולרדת לפרטי פרטים בחוקרו את הנתבע, בניסיון לקעקע את גרסתו. בעוד שהזדמנות זו כאמור, לא נוצלה על-ידי התובע, דווקא בא-כוח הנתבע חקר את התובע בעניין זה ארוכות (עמ' 29, ש' 28 – עמ' 31, ש' 7, עמ' 33, ש' 16-12).

34. בסיכומיו (סעיף 4 לסיכומי התשובה), נטען כי בשל אופן הגשת התביעה כמתואר לעיל, היינו צירוף חוות דעת שמתייחסת לשטח כולו ולא למגרשים ספציפיים דווקא, התאפשר לבעלי החלקות לייפות את כוחו של התובע לייצגם למפרע, לפי סעיף 6(א) לחוק השליחות. כמו כן, על בסיס שתיקת הנתבע (לאחר שקיבל את מכתב התובע בו מצוין כי התביעה הוגשה ביום 14.10.01), טוען התובע כי הלה ידע והסכים להגשת תביעת הפיצויים.

35. דא עקא, גם טענה זו, שעניינה אישור בדיעבד על ידי הנתבע, לא יכולה לסייע לתובע. ראשית מדובר בהרחבת חזית, אשר הנתבע התנגד לה בסיכומיו (סעיף 26 סיפא) ומשכך היא פסולה. שנית, גם אם הייתי מקבל את טענת התובע בעניין זה, הרי שהייתה לה נפקות במישור היחסים שבינו ובין הנתבע, אך לא במישור שבין הנתבע לוועדה המקומית.

36. מבחינת הוועדה, משלא נכלל הנתבע על מגישי התביעה ומשלא הוגשה כל בקשה לצרפו בדיעבד, אין נפקא מינה אם פעולת התובע כשלוח אושררה בדיעבד או שמא לאו. מסיבה זו בדיוק, גם הפסיקה עליה התבסס התובע לתמיכה בטענתו זו (ע"ש 8067/00 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' בניין ירושלים (אגודת משתכנים) בע"מ, פורסם באתרים משפטיים), אינה רלבנטית. בנסיבות פסק הדין, דובר על מצב בו בא-כוח המשיבים שם, הגיש לוועדת הערר רשימה מתוקנת של עוררים, כשקודם לא הוגש ייפוי כוח מטעמם ושם אישרה הוועדה את צירופם לערר. נסיבותינו כאמור שונות בתכלית. בהעדר ייפוי כוח בעת הגשת התביעה מטעם הנתבע, לא ניתן לראות בתביעה כמוגשת גם בשם הנתבע ללא תיקונה.

הערר


37. הנתבע טוען בסיכומיו (סעיף 15, 20-19) כי התובע לא הגיש את הערר בשמו, תוך שהוא מבסס את גרסתו על העולה מחקירות התובע ומראיות שונות, כפי שעוד יפורט. כן טוען הנתבע, כי הוכחה לכך שהתובע לא ייצגו בערר, עולה מכך שהאחרון קיבל כספים בשם העוררים, בהסדר למחיקת העררים עם רשויות התכנון, ולא העביר לנתבע את חלקו ואף לא עדכנו בדבר. התובע, לא התייחס לשאלה האם הגיש את הערר גם בשם הנתבע בתצהירו ובסיכומיו, ורק בסיכומי תשובתו (סעיף 4), טען כי הערר הוגש בשם כל התובעים בתביעת הפיצויים ובכלל זה בשם הנתבע.

38. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחומר שלפני, נחה דעתי כי גם בעניין זה, הדין עם הנתבע. להלן נימוקיי: ראשית, מובן מאליו כי אם תביעת הפיצויים לא הוגשה בשם הנתבע ולא תוקנה בכדי לכלול את שמו, הרי שהערר על מחדל הוועדה המקומית ליתן החלטה בתביעה האמורה, יכול להיות מוגש אך ורק בשם מי שבשמו הוגשה תחילה תביעת הפיצויים.

39. שנית, התובע צירף לראיותיו, בנוסף לערר (ת/17) גם בקשות שונות נשוא ההליכים הרלבנטיות אליו. ביניהם, הן מסמכים שיצאו תחת ידו (ת/19, ת/20, ת/50, ת/55), הן מסמכים שיצאו תחת ידי באי-כוח הוועדה המקומית ונ.ת.ע. (ת/21, ת/22, ת/52, ת/80) והן מסמכים עליהם חתומים כל הצדדים (ת/36, ת/81). באף אחד מהמסמכים הנ"ל, כמו גם בערר, אין כל אזכור של שם הנתבע.

40. יתרה מכך, על-פי ההסדר למחיקת העררים, שנערך בין התובע ובין הגורמים התכנוניים ושאושר בהחלטת וועדת הערר מיום 9.6.09 (ת/81), קיבל התובע עבור הוצאות העוררים (שכר טרחת עו"ד ושכר שמאי) סך של 160,000 ₪, בתוספת מע"מ. עם זאת, אין חולק הנתבע לא עודכן בעניין זה. תשובותיו של התובע בחקירתו בעניין זה, היו מתחמקות ופתלתלות (עמ' 33, ש' 24 – עמ' 34 ש' 12) והוא נאלץ להודות כי מחצית מהכספים הנ"ל, הועברו לשמאי שאול רוזנברג ("השמאי רוזנברג") שחוות-דעתו מאוקטובר 2001, צורפה לתביעת הפיצויים ולערר וכי את המחצית השנייה של הכספים נטל לעצמו (עמ' 33, ש' 31-30 ועמ' 34, ש' 6-5). סבורני כי יש ממש בטענת הנתבע בעניין זה (סעיף 20-19 לסיכומיו). חזקה על התובע, כי לו אכן ייצג את הנתבע בערר, היה לכל הפחות מיידע אותו בדבר קבלת הכספים, גם אם אלה היו אמורים להיוותר בכיסו של התובע.

41. לא זו אף זו, גם למכתבי העדכון (ת/28-ת/29, ת/34, ת/44, ת/63-ת/70), שצירף התובע לראיותיו, בכדי לבסס את גרסתו – איני יכול ליתן משקל ראייתי מספק דיו לביסוס גרסתו. זאת משהוכח כי התובע נהג לשלוח מכתבי עדכון שכאלה, גם לבעלי זכויות במגרשים שלא נמנו על לקוחותיו (סעיף 4 סיפא לסיכומי תשובתו ומוצג נ/4 - מכתבה של הגב' לימור הלל לוועדה המקומית מיום 11.8.09 – בו מצוטט מכתב ששלח לה התובע על אף שאינה לקוחתו ובו נמסר לה על הסדר אליו הוא עתיד להגיע עם הוועדה המקומית). בשולי הדברים, אציין כי רק במיעוט המכתבים מצוין שם הנתבע כנמען (ת/63-ת/67). מכל הטעמים לדין, דין גרסתו של התובע בעניין זה להידחות.

פרשנות סעיף 2 להסכם שכר הטרחה ושאלת תחולתו בנסיבות

42. סעיף 1 להסכם, קובע כי התובע יגיש את תביעת האמורה נגד רשויות התכנון, בגין הנזק שגרמה תמ"א 23/א למקרקעין וכי ייטפל בכל הכרוך בהגשתה, לרבות התדיינות והגשת ערר.

על רקע סעיף 1, קובע סעיף 2 כדלקמן: "הבעלים מתחייבים לשלם לעורך-הדין שכר טרחה בשיעור השווה לחלק היחסי מן הפיצוי שיקבע לבעלים, באופן כאמור להלן:
א. במקרה ויקבע לבעלים ו/או הבעלים ורשויות התכנון יגיעו להסכמה בדבר פיצוי כספי ישלמו הבעלים לעורך-הדין סכום השווה ל-14%+ מ.ע.מ מסכום הפיצוי.
ב. במידה ויקבע ו/או יוסכם בין הבעלים לבין רשויות התכנון על שינוי ייעוד המקרקעין לייעוד של מגורים ו/או מסחר ו/או תעשיה ו/או משרדים ו/או היטק ו/או כל ייעוד אחר המתיר בניה (להלן: "הייעוד החדש") במסגרת איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים ו/או איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים ו/או שינוי ייעוד ללא כל איחוד וחלוקה, במקום הפיצוי הכספי, כי אז ישלמו הבעלים לעורך-הדין שכר-טרחה בשיעור השווה ל-5%+מ.ע.מ. משווי המקרקעין על-פי היעוד החדש."

43. בנסיבותינו, אין כל רלבנטיות לסעיף 2.א. וזאת אף לו היה מוכח כי תביעת הפיצויים או הערר, הוגשו גם בשם הנתבע (עניין אשר כאמור לא הוכח בנסיבותינו). זאת מהטעם שהנתבע לא קיבל כל פיצוי בגין תביעת הפיצויים או הערר.

44. בכל הנוגע לסעיף 2.ב, ברי כי יש לפרשו על רקע סעיף 1 ורישת סעיף 2 רבתי. דהיינו, מדובר על מצב בו במסגרת התביעה או הערר, יגיעו הצדדים לפשרה או להסכמה על שינוי ייעוד המקרקעין, לייעוד המאפשר בנייה. רק במצב דברים זה, ייאלץ הנתבע לשלם לתובע שכר בשווי 5% בתוספת מע"מ, משווי המקרקעין על-פי הייעוד החדש. בנסיבותינו משהוכח שהתביעה והערר לא הוגשו בשם הנתבע, אין רלבנטיות גם לסעיף זה והתובע אינו זכאי לשכר-טרחה מכוחו.

פרשנות סעיף 8 להסכם שכר הטרחה ושאלת תחולתו בנסיבות

45. בס' 6 להסכם, נקבע כי במידה ובמסגרת ההתדיינות בתביעת הפיצויים, תושג פשרה או הסכם, שלפיו יסכימו הרשויות לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין, יפעל התובע כאמור בס' 7 להסכם (המונה שורה של 14 פעולות ושירותים המוטלים על התובע ושיפורטו בהמשך) והבעלים ישלמו לעורך-הדין שכר טרחה, נוסף על זה הנקוב בסעיף 2.ב להסכם, כמפורט בסעיף 8.

46. סעיף 8 קובע כדלקמן:
"8. בתמורה לפעילות עורך הדין כאמור בסעיף 7 לעיל מתחייב כל אחד מן הבעלים לשלם לעורך-הדין שכר טרחה אשר יכלול את כל התשלומים המפורטים להלן:
א. לשלם לעורך הדין סכום השווה ל-2%+מע"מ משווי כל מכירה של שטחי בניה אשר תבנה ו/או תמכר במקרקעין.
ב. ....
ג. ....
ד. לבעלים הזכות להמחות את ההתחייבות האמורה בס"ק (א) ו-(ב) לעיל לקבלן ואו ליזם ו/או לכל קונה אחר אשר יעשה עמם עסקת מכר או עסקת רכישת מקרקעין כולם או מקצתם ו/או שטחי הבניה שיבנו וימכרו על גבי המקרקעין, בכל אחת מאפשרויות ביצוע עסקת מקרקעין.
ה. המחה הבעלים את חובתו כאמור לקבלן ו/או לקונה והקבלן ו/או הבונה ו/או הקונה ו/או השוכר התחייב ישירות כלפי עורך-הדין כאמור בס"ק 8(א) ו-(ב) לעיל, יהיה הבעלים פטור ומשוחרר מהתחייבותו כאמור בסעיף 8 (א) ו-(ב) לעיל, לגבי אותם חלקים אשר הומחו לצד השני".

47. לטענת התובע, קמה זכאותו לתשלום שכר טרחתו על-ידי הנתבע, גם לפי סעיף 8 להסכם. לטענתו, יש לפרש את הסעיף, כמתייחס אך ורק ל"תרחיש" שבו תושג הסכמה של רשויות התכנון, לשינוי ייעוד המקרקעין למטרות בניה (סעיף 14 לסיכומיו). אין מקום ליתן לסעיף 8 את הפרשנות שמבקש לתת לה התובע.

48. ראשית, מנוסח הסעיף עולה בבירור, שהוא עוסק במצב בו כבר שונה ייעוד המקרקעין בתב"ע הרלבנטית ואושרו זכויות הבניה. כך למשל, עולה מגזירת אחוז שכר הטרחה מ"משווי כל מכירה של שטחי בניה אשר תבנה ו/או תמכר במקרקעין" (סעיף 8.א). כך גם עולה מסעיף 8.ד, שעוסק בזכות העומדת לנתבע, להמחות את התחייבותו בתשלום שכר-טרחת התובע לגורם שירכוש את המקרקעין "ו/או את שטחי הבניה שייבנו ויימכרו על גבי המקרקעין".

49. שנית, אימוץ פרשנות התובע, מביאה למסקנה על-פיה הן סעיף 2 והן סעיף 8 להסכם, נועדו שניהם, להסדיר שכר התובע בסיטואציה בה התקבלה הסכמה עקרונית של רשויות התכנון, לשינוי ייעוד המקרקעין. יותר סביר בעיני, שסעיף 2 נועד להסדיר את המצב בו תתקבל הסכמה עקרונית כאמור, ואילו סעיף 8, נועד להסדיר שלב מתקדם יותר, בו כבר אושרו זכויות הבנייה. תמיכה לכך עולה גם מכך שסעיף 6 להסכם, קובע כי שכר הטרחה נשוא סעיף 8, ישולם בנוסף, לשכר הטרחה הנקוב בסעיף 2 (סעיף 16 לסיכומי התובע), כמו גם נוכח השיעור השונה של שכר הטרחה שנקוב בכל אחד מהסעיפים.

50. מטעמים אלה, פרשנות התובע, המדברת על מצב בו הושגה הסכמה (בלבד) לשינוי הייעוד, אינה מתיישבת עם לשונו המפורשת של הסעיף ונראית מלאכותית ומאולצת. הפרשנות הסבירה, ההגיונית והראויה יותר בנסיבות אלה, היא שהסעיף מסדיר את השלב בו אושרו כבר זכויות הבניה במקרקעין. לפיכך וכיוון שהתובע מכר את המקרקעין כשייעודם היה עדין חקלאי, אזי אין תחולה לסעיף 8 במקרה זה. למעשה, ניתן להשקיף על סעיף 8, כסעיף המותנה בתנאי מתלה שלא התקיים בנסיבות בהם טרם אושרו זכויות הבניה.

51. זכאותו הנטענת של התובע לשכר-טרחה לפי סעיף 8, אינה קמה מטעם נוסף; סעיף 8, קובע ברחל בתך הקטנה כי תשלום שכר הטרחה יהיה "בתמורה לפעילות עורך הדין כאמור בסעיף 7". סעיף 7, מונה 14 פעולות המקימות את זכאות התובע לשכר, וביניהן; שכירת שירותי אדריכל ועריכת הסכמים עמו ועם יועצים שונים (לצורך הכנת תב"ע חדשה שכוללת שינוי ייעוד), טיפול בייזום והגשת התב"ע, טיפול בקביעת אזור המקרקעין לאיחוד וחלוקה, עריכת הסכמים עם העירייה או מנהל מקרקעי ישראל בנוגע להסכם פיתוח המקרקעין, עריכת הסכמי התקשרות עם קבלנים ויזמים (לצורך בניית פרויקט עתידי על המקרקעין) ועם רוכשים או שוכרים מהפרויקט שיבנה, טיפול בהשגות על חיובי היטל השבחה, עריכת הסכם שיתוף בין בעלי המקרקעין ורישומו, כמו, גם רישום הפרויקט שעתיד להיבנות על המקרקעין בלשכת הרישום.

52. התובע מודה בסיכומיו (סעיף 52) כי עקב הפסקת ההתקשרות, נבצר ממנו מלבצע את הטיפול המשפטי המלא על-פי סעיף 7. עם זאת ולטענתו, עדין העניק לנתבע חלק לא מבוטל מהשירותים הללו. לאחר עיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים, עולה כי עלה בידי התובע לבצע רק מספר מצומצם מהפעולות האמורות.

53. ראשית, התובע אמנם בא במגע עם משרדי האדריכלים ויועצים שונים (מדידה ומיפוי) וקיבל הצעות מחיר (סעיף 63-60 לתצהירו, ת/23 – ת/27), ואולם, המגעים לא הבשילו להסכם מחייב, כך שלא ניתן לראות את התובע כמי שטיפל בשכירת שירותיהם של גורמים אלה או בעריכת ההסכמים האמורים (כנדרש בס' 7.א+ב).שנית, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולא התובע, היא שהגישה ויזמה את תוכנית רע/2015 (ר' עמ' 7 לת/77 – הוראות רע/2015 וסעיף 6 לחוה"ד השמאית אבן חן) (ס' 7 .ג)..

54. כמו כן, לא הוכח ואף לא נטען, כי התובע טיפל בקביעת אזור של המקרקעין לאיחוד וחלוקה, כי טיפל בהסכמים עם העירייה או מנהל מקרקעי ישראל, בנוגע להסכם פיתוח המקרקעין (ס' 7. ח), כי ערך הסכמים עם קבלנים או יזמים בנוגע לפרויקט הבניה הפוטנציאלי המאוזכר בהסכם (ס' 7.י.) או הסכמים עם הרשויות המקומיות לפיתוח הפרויקט (ס' 7. יב). זאת ועוד, לא הוכח ואף לא נטען כי התובע, ערך הסכם שיתוף בין בעלי המקרקעין ורשם אותו בלשכת רישום המקרקעין (ס' 7. יג), או כי רשם את הבניינים נשוא הפרויקט העתידי במרשם המקרקעין (ס' 7.יד).

55. בכל הנוגע לטיפול בהשגות על חיובי היטל השבחה, גם בסיכומיו לא טען התובע כי עשה כן, אלא הסתפק בטענה כי הגיע להסדר מול הוועדה המקומית, לגבי אופן חישוב היטל ההשבה (סעיף 26(ב)). יתרה מכך, עיון במכתב עו"ד גל לתובע מיום 19.4.09 (ת/71), מעלה כי ההסדר הנ"ל, מתמצא בהסכמת הוועדה המקומית, לכך שלצורך חישוב שווי המקרקעין (וביניהם חלקה 45) כמו גם לגבי היטל השבחה, לא יילקח בחשבון ייעוד המקרקעין לשטח הדיפו, כאמור בתמ"א 23/א.

לאור כל האמור לעיל, ברי כי התובע לא מילא אחר מרבית התנאים הקבועים בסעיף 7, ואשר מכוחם קמה זכאותו לשכר טרחה הקבוע בסעיף 8 להסכם.

האם הפר הנתבע את החוזה והאם קמה זכאותו לסעד מכוח סעיף 13 להסכם?

56. סעיף 13 א. ו-ב. להסכם קובעים כדלקמן:
"א. כל צד אשר הפר או לא יקיים איזו מהתחייבויותיו לפי ההסכם, יהיה חייב לפצות את הצד המקיים על כל נזקיו, הפסדיו והוצאותיו בגין ההפרה כאמור לרבות פיצוי בגין מניעת רווח בעתיד וזאת מבלי לפגוע מזכות כל סעד ותרופה אחרים ו/או נוספים. ב. ביטל המזמין הסכם זה יהיה עליו לשלם לעורך הדין את שכר הטרחה." סעיף קטן ג. מחיל על ההסכם את חוק התרופות.

57. סעיף 8 ד.-ה. להסכם (שצוטטו לעיל בתת פרק ג'), קובעים כי לבעלים יש את הזכות להמחות את התחייבותו לתשלום שכר טרחה על-פי סעיף 8.א, למי שירכוש ממנו את המקרקעין (סעיף קטן ד') וכן כי אם הבעלים המחה את חבותו בתשלום כאמור והנמחה התחייב ישירות כלפי עורך-הדין – יהיה הבעלים פטור מהתחייבותו לתשלום שכר הטרחה על-פי סעיף 8.א.- ב.

58. על בסיס סעיפים אלה, טוען התובע כי יש לראות את התנהלות הנתבע, אשר מכר את המקרקעין מבלי להמחות את חבותו בתשלום האמור, כהפרה צפויה של ההסכם (סעיפים 29-28, 35 לסיכומיו). עוד נטען כי אמנם ההסכם שותק, בכל הנוגע להמחאת החבות לתשלום שכר-הטרחה על-פי סעיף 2, אולם לפרשנות התובע, יש לקבוע גם כאן כי הנתבע הפר את החוזה, שעה שנהג כאמור (סעיף 31). מנגד טוען הנתבע כי לא חל איסור חוזי למכור את המקרקעין וכי אינו מחויב להמחות את חיוביו החוזיים לצד ג' ומשכך לא הפר את ההסכם (סעיף 9-7 לסיכומיו).

59. לאחר עיון בחומר שלפני וטענות הצדדים, נחה דעתי כי דין טענות התובע להידחות. להלן נימוקיי: ראשית, הנתבע לא הפר את החוזה, נוכח מסקנתי לעיל כי בנסיבותינו, כלל לא קמה זכאותו של התובע לשכר טרחה על בסיס סעיף 8. זאת בין אם מכוח סעיף 8 עצמו, ובין אם על רקע מחדל התובע מלמלא אחר תנאי סעיף 7 והכל כאמור לעיל. לפיכך ולאור העובדה כי סעיפי ההסכם העוסקים בהמחאה (סעיפים 8.ד -8.ה.), רלבנטיים לשכר הטרחה האמור בסעיף 8 ולו בלבד (ר' התייחסותי בהמשך), הרי שחבות הנתבע בתשלום שכר הטרחה על בסיס הסעיף, כלל לא קמה. לפיכך גם לא ברור מה בדיוק יכול היה הנתבע להמחות.

60. כן אין ממש בטענה על-פיה סעיפי ההמחאה רלבנטיים גם לשכר הטרחה נשוא סעיף 2. סעיף 2 רלבנטי לשלב של הגשת תביעת הפיצויים והערר, בניגוד לשלב שלאחר שינוי ייעוד המקרקעין לבניה – בו עוסק סעיף 8. מה גם שלו היה התובע מבקש לקבוע את זכותו (או חובתו) של התובע להמחות את חבותו גם לאור סעיף 2 – היה עליו לעשות כן במפורש ומראש ולא באמצעות קונסטרוקציה פרשנית מלאכותית ומאוחרת. כמו כן, גם מבחינה פרוצדוראלית הטענה בעייתית, כיוון שהיא מהווה הרחבת חזית, אשר דינה להידחות נוכח התנגדותו הגורפת של הנתבע בסיכומיו לכל ניסיון להרחבת חזית בסיכומי התובע (סעיף 26 לסיכומי הנתבע).

61. בנסיבותינו, אין חולק כי לנתבע עמדה זכות (ולא חובה), להמחות את חיוביו לצד ג' כאמור. הדברים עולים מלשון סעיף 8.ד. שקובע כי: "לבעלים הזכות להמחות את ההתחייבות האמורה..". אף התובע מודה בכך בסיכומיו (סעיף 30). כן אין חולק כי החוזה לא אסר על הנתבע את מכירת המקרקעין בטרם שינוי הייעוד, בטרם הפשרת המקרקעין לבנייה או בכלל (עמ' 28, ש' 20-27, סעיף 30 לסיכומי התובע). עם זאת ולטענת התובע, הנתבע יהיה פטור מלשאת בתשלום שכר-טרחת התובע, רק אם יממש את זכותו להמחות את החיוב לרוכש המקרקעין ורק אם הנמחה היה מתחייב בפני התובע לשאת בשכר-הטרחה (סעיף 30 לסיכומיו).

62. אני מסכים אמנם עם התובע כי כך יש לפרש את ההסכם, אולם סבורני כי מן הראוי היה לרשום את הדברים ברחל בתך הקטנה ולא על דרך השלילה. ככל שביקש התובע להכניס להסכם תניה כאמור, שמגבילה את אפשרות הנתבע למכור את המקרקעין מבלי לשלם לו שכר-טרחה, היה עליו לעשות כן במפורש. יש טעם לפגם כך שהקונסטרוקציה המשפטית לה טוען התובע, המצרה את צעדי הנתבע ומקימה לו חבות נוספת, קמה דווקא על בסיס סעיפים, שלכאורה מקנים לנתבע זכויות נוספות, או שלכאורה מרחיבים את האפשרויות העומדות בפניו.

63. בנוסף, סבורני כי לא בנקל יכול היה הנתבע לאתר את אותו רוכש, שהיה מסכים גם לרכוש את המקרקעין במחיר המבוקש וגם לשאת בשכר התובע על רקע התקשרות שלא חפץ בה. רוב הסיכויים כי עצם המחאת החבות, הייתה מגולמת במחיר שהיה משולם עבור המקרקעין. ספק בעיני אם הנתבע היה מסכים להתחייבות כאמור, לו היה יודע כי כך הם פני הדברים והדברים עולים גם מתצהירו (ס' 16).

מכל הטעמים לעיל, סבורני כי הנתבע לא הפר את החוזה, ולכן גם לא קמה לתובע זכאות לסעד מכוח סעיף 13 להסכם.

האם התובע זכאי לפיצויי ציפייה

64. בפרשת ביניש עדיאל נקבע כי: "בהתקשרות שבין עורך דין ללקוח, ככל שמדובר בשכרו של עורך הדין, אם לא הוסכם במפורש אחרת, יש לקרוא תנאי מכללא ולפיו רשאי הלקוח לנתק את הקשר עם עורך הדין ולחדול מלהיזקק לשירותיו בכל עת, אפילו טרם הושלמה העיסקה שבקשר אליה נתבקשו שירותיו של עורך הדין, ובתנאי שיובטח שכר ראוי עבור השירות שכבר ניתן." (ע"א 136/92 ביניש עדיאל – עורכי דין נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, פד"י מז(5) 114, 124 – "פרשת בינייש עדיאל").

65. בע"א 8854/06 חיים קורפו, עו"ד נ' משה סורוצקין (פורסם באתרים משפטיים), קבע כב' הש' דנצינגר כי: "בהלכת ביניש - עדיאל נדון הסכם שכר טרחה בו נקבע כי התשלום לעורך הדין יהיה על פי אחוזים ממכירת דירות בפרויקט. ואולם, כשנה וחצי לאחר עריכת ההסכם החליט הלקוח כי אין הוא מעונין עוד בהמשך הפרויקט, ועל כן אין הוא זקוק עוד לייצוג משפטי. אכן, במקרים מסוג זה, בהם הלקוח אינו מעונין עוד בפרויקט שלשמו התקשר עם עורך הדין, יש לקרוא תנאי מכללא לתוך ההסכם לפיו לא יהיה זכאי עורך הדין לפיצויי ציפיה. כחלק מיסוד האמון של הלקוח בעורך דינו יש לראות גם את הסתמכותו של הלקוח, כי עורך דינו לא יכפה עליו פרויקט אשר הוא אינו רוצה בו עוד ולא ידרוש פיצויי ציפייה כאשר מופסק הייצוג המשפטי הנוגע לאותו פרויקט. על כן, הלכת ביניש עדיאל בה נפסק כי במקרה זה זכאי עורך הדין לפיצויים בגין שכר ראוי בלבד ואינו זכאי לפיצויי ציפייה, משמרת את יסוד האמון האמור". (שם, בסעיף 18 לפסק-הדין – פרשת קורפו).

66. בפרשת קורפו עוד נקבע, כי מקום מבקש הלקוח להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין, מסיבה הוגנת – לא יחייבו בית המשפט בתשלום פיצויי ציפייה לעורך הדין (שם, סעיף 17 לפסק-הדין). בת.א. 2713/06 יחיאל, דרנס, קורן ושות' עורכי דין נ' מגדלי בארי שלמה המלך (פורסם באתרים משפטיים), קבע בית המשפט המחוזי (סעיף 5 לפסק-הדין), כי הפסקה חד-צדדית של ההתקשרות מצד הלקוח, תעשה מסיבה הוגנת מוכחת. כגון: במקרים בהם הפרויקט שלשמו נוצרה ההתקשרות, הפך ללא כדאי או לא רווחי והלקוח החליט שלא לבצע את העסקה, במקרה בו עורך הדין אינו מבצע את מלאכתו במיומנות הסבירה וכד'.

67. בנסיבותינו סבורני כי הוכחה סיבה הוגנת להפסקת ההתקשרות. הנתבע מכר את המקרקעין בייעודו החקלאי, כשעל רקע הנסיבות שתוארו, מחיר המקרקעין היה עתיד להאמיר עקב שינוי הייעוד לבניה רוויה. דהיינו מועד המכירה (בטרם השבחת המקרקעין) פגע למעשה באינטרסים של הנתבע עצמו. מחומר הראיות שלפני ומטענות הצדדים, עולה כי הנתבע מכר את המקרקעין במועד זה, מטעם סביר ועל רקע הנסיבות הבאות:

68. ראשית, הנתבע טען אמנם שהתובע לא עדכן אותו במהלך השנים בדבר ההתפתחויות, כיוון שאחרת לא היה מוכר את הקרקע כחקלאית ומפסיד כספים (ס' 28 לכתב ההגנה וס' 20 לתצהירו) ואולם בחקירתו הודה כי קיבל מכתבים ספורים מהתובע (עמ' 37 ש' 20-19, עמ' 42 ש' 13, 22-21, 30-29). מאידך, גם התובע לא הצליח להרים את הנטל ולהוכיח כי כל המכתבים אכן נשלחו לנתבע כנטען על-ידו. התובע לא הציג כל אסמכתא למשלוח המכתבים, כן חלק מהמכתבים שלטענתו נשלחו לנתבע, כוללים את שמו של האחרון באופן חלקי (ר' ת/64 – מכתב התובע מיום 7.5.06) או לא כוללים את שמו כלל (ר' ת/ 28 מכתב התובע מיום 24.2.03, ת/ 34 מכתב מיום 11.11.03, ת/44 מכתב מיום 8.8.04, ת/68 – מכתב מיום 22.9.09, ת/69 – מכתב מיום 16.3.09, ת/70 – מכתב מיום 19.4.09). כמו כן, גם ניסיון התובע לבסס טענתו זו בחקירתו את הנתבע – עלתה בתוהו (ר' עמ' 41 ש' 28 – עמ' 42, ש' 5). לפיכך, הוכח בפני כי הנתבע קיבל רק חלק מהמכתבים.

69. שנית, גם במכתבים עליהם מופיע שם הנתבע ומועדם לפני מועד המכירה (ת/63-ת/65), לא נכתב ברחל בתך הקטנה כי לא כדאי בשלבים אלה של הטיפול המשפטי לבצע דיספוזיציה במקרקעין ועניין זה גם לא עולה "בין השורות". מה שכן נכלל במכתבים הוא תיאור ארוך, מפורט ומדוקדק של פעולות התובע מול הגורמים התכנוניים והשלבים השונים בהם נמצא הטיפול (ר' למשל ת/63 – מכתב התובע מיום 1.8.05 בו עדכן אודות החלטת הוועדה המקומית להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התוכנית כן ר' ת/65 – מכתבו האחרון של התובע בטרם מכירת המקרקעין מיום 30.1.07 - ממנו עולה כי הוועדה המחוזית החליטה על הפקדת התב"ע אך התנתה זאת בקיום תשעה תנאים).

70. בחקירתו הודה הנתבע כי ייתכן וידע שהוועדה המקומית עומדת ליזום ולאשר תב"ע (עמ' 41, ש' 11 ו- 15-14). ואולם כי לא ראה את הדבר כרלבנטי או משמעותי עבורו: "כל הידיעות של משהו שנעשה בשטח אם וועדה כזו החליטה כך או אחרת לא היה רלבנטי מבחינתי", מה גם שהוא לא התכוון למכור את המקרקעין דאז (עמ' 41, ש' 13-12). למעשה, הוכח בפני כי מידע אודות החלטה כזו או אחרת של הוועדות התכנוניות, אף אם נמסר לנתבע, לא אמר לו דבר כמי שהינו הדיוט בתחום. עניין זה שזור לאורך עדות הנתבע, כך למשל כשנשאל האם החלטת הוועדה המחוזית להפקיד את התב"ע, לא אומר לו מאומה, השיב כי: "זה עולם ומלואו למי שמבין, אני לא עו"ד ולא שמאי מקרקעין... אני זוכר שחלק מהמכתבים שלך קיבלתי וחלק לא והידע הזה שמבחינתי לא אומר דבר וחצי דבר" (עמ' 42, ש' 30-23) וכי: "קיבלתי ממך מכתבים שהתייחסו לטיפול שלכם בקרקע, מה עשיתם או לא זה לא היה רלבנטי מבחינתי" (עמ' 42, ש' 14-13).

71. האמור לעיל נתמך גם בדברי ב"כ התובע בישיבת יום 12.1.12, אשר טען כי לו הייתה אינדיקציה שהנתבע עומד למכור את המקרקעין – היה נאמר לו (לנתבע) שהדבר אינו כדאי או רווחי (עמ' 7, ש' 17-16). ברי כי רק אם הנתבע לא עודכן ולא ידע אודות עניין זה – היה מקום וצורך ליידעו בכך.

72. זאת ועוד, אמנם, מת/64 (מכתב התובע מיום 7.5.06), עולה לכאורה כי עם אישור התב"ע העתידית, יהיה זכאי הנתבע לקבל במועד כלשהו בעתיד, זכויות בניה של כ-4 יחידות דיור, ואולם הנתבע הכחיש בחקירתו את קבלת המכתב הנ"ל (שאף נושא את שם משפחתו בלבד) וטען כי לו היה יודע על המכתב, שנה בטרם מועד המכירה, היה שוקל שלא למכור את המקרקעין למרות מצבו (עסקינן במצבו הכלכלי – כפי שיפורט בהמשך) (עמ' 41, ש' 27-14). כמו כן, במכתב נכתב כי ההליך הפרוצדוראלי הנדרש עד לאישור התב"ע הוא ארוך ומייגע וכרוך בצליחת 11 שלבים עתידיים (ר' סע' 3 לת/64), כך שגם מהטעם שההליכים המורכבים עתידים להימשך זמן רב, מתחזקת המסקנה כי הנתבע לא ידע כי הוא עתיד להפסיד במכירת המגרשים בטרם שינוי הייעוד.

73. התמונה על-פיה אישור התב"ע (שכוללת שינוי ייעוד של המקרקעין) יהיה הליך מורכב, ארוך ורב שלבי, שכרוך בעשייה מרובה, עולה לא רק מ-ת/64, אלא גם מת/63 (ר' סע' 8 למכתב התובע מיום 1.8.05) בו כותב התובע כי נדרש עוד להשקיע מאמץ רב ועבודה מרובה עד לאישור התב"ע. כן עולה הדבר, מהמכתב האחרון ששלח התובע לנתבע בטרם מכירת המקרקעין (ת/65 מיום 30.1.07) – שם דובר על החלטת הוועדה המחוזית להפקיד את התב"ע, במידה וימולאו תשעה תנאים וביניהם קבלת אישורים שונים. עוד נכתב כי גם לאחר הפקדת התב"ע, מתכוון התובע להגיש התנגדות לתב"ע במטרה להגדיל את צפיפות הדיור, כך שגם אישורה של התב"ע, לא עתיד היה לחתום את הטיפול בעניין.

74. המסקנה העולה מכל המקובץ היא כי גם המכתבים שכן קיבל הנתבע, הכילו אינפורמציה שכהדיוט לא אמרה לו הרבה ושהוא לא הבין את משמעותה בפועל. כן מהמכתבים כלל ובפרט אלה שעניינם היה זכויות בניה, עלה כי הדרך עד להשגת זכויות הבנייה, הינה ארוכה ומרוצפת קשיים, הליכים פרוצדוראליים, ומחייבת עמידה בתנאי סף רבים. למעשה, הרושם שנוצר בשלב זה בקרב קורא המכתבים, הוא כי כלל לא ברור מתי ואם בכלל יושגו זכויות הבנייה. בשולי הדברים אציין כי דברים אלה, תואמים את מה שאכן קרה בפועל, שעה שפירות הטיפול המשפטי במקרקעין שהחל ב-2001, הבשילו ב-2012 עם אישור רע/2015.

75. לא למותר לציין כי הנתבע עצמו טען בחקירתו כי עם השנים הוא ראה שדבר לא קורה (עמ' 41, ש' 14), כאשר הובטח לו כי התהליך ייקח שנים ספורות בלבד (עמ' 42, ש' 29-18) ולמרות שבמכתבים דובר על התקדמות מתמדת בנושא (עמ' 42, ש' 22-21).

76. יתרה מכך, מחקירת הנתבע עולה כי מכר את המקרקעין עקב "מצבו" (עמ' 41, ש' 26). בחקירתו לא פירט הנתבע עניין זה ואולם, גם לא נשאל על כך. עם זאת, בתשובת הנתבע לשאלון מטעם התובע, נשאל הראשון מדוע מכר את המקרקעין והשיב כי עשה כן עקב "מצוקה כלכלית" (ר' סע' 10.ט. לשאלון ולתשובות. לעניין השאלון – ר' נספח ג' לבקשת הנתבע למתן צו לתובע להשיב על שאלות מיום 11.1.12, ולעניין התשובות – נספח א1 לתצהיר גילוי המסמכים מטעם התובע מיום 17.1.12).

77. לאור כל האמור לעיל, שעה שהצורך בביצוע המכר נולד עקב מצוקה כלכלית, שעה שהוכח כי גם במקרים הספורים בהם עודכן הנתבע על-ידי התובע, לא הובהר לו כי אם ימכור את המקרקעין הוא עתיד להפסיד כספים רבים, שעה שמהמידע שכן קיבל הנתבע, עולה כי אישור התב"ע הוא הליך ארוך, מסורבל, שכרוך בעבודה מרובה ועתיד לקחת שנים (כפי שאכן אירע בפועל ועל אף שדובר על שנים ספורות בלבד) וכי גם לאחריו, מתכנן התובע ביצוע פעולות נוספות – מכל הטעמים הללו, סבורני כי הוכח כי לנתבע עמדה סיבה הוגנת וסבירה לביצוע עסקת המכר בטרם שינוי ייעוד המקרקעין, שנפקותה הינה למעשה הפסקת ההתקשרות עם התובע.

78. על רקע זה ועל רקע העובדה שהתובע ייצג במקביל לנתבע, מספר רב של בעלי מקרקעין נוספים, גם ניתן להבין את הקושי של הנתבע, לראות בתובע כגורם שעליו לקחת בחשבון במידה והוא מחליט למכור את המקרקעין וזאת, אף אם המכירה נעשית בטרם שינוי הייעוד. גם טענת הנתבע בדבר כך שהפגישה היחידה בה נכחו שניהם (ובעלי מקרקעין נוספים) נערכה כ-7-6 שנים בטרם מועד המכירה, תומכת בסבירות תפיסה זו (עמ' 43, ש' 22-20).

79. הנתבע דיבר בחקירתו על העדר קשר ככלל וקשר אישי בפרט בינו ובין התובע (וזאת בניגוד לקשר עם עורכי-דין אחרים שייצגו את הנתבע במקרים אחרים – עמ' 43, ש' 22, 31-29), על העדר אינטראקציה ביניהם (עמ' 43, ש' 31-29) ועל כך שהיה "רק עוד אחד מקבוצה של אחרים" (עמ' 44, ש' 2). מחקירת הנתבע עולה כי רק במסגרת הליך זה, נודע לו לראשונה אודות הכספים שקיבל התובע במסגרת הסדר מחיקת העררים (עמ' 44, ש' 2-1) וגם עניין זה אומר דרשני.

80. משהוכח כי עמדה לנתבע סיבה הוגנת להפסקת ההתקשרות, הרי שעל בסיס ההלכה (שצוטטה לעיל בראשית הפרק), לא זכאי התובע לפיצויי ציפייה. עם זאת, בשולי הדברים אתייחס בקצרה גם לטענות התובע בעניין זה: ראשית, על רקע הנסיבות שתוארו, איני יכול לראות את הנתבע כמי שמכר את המקרקעין בחוסר תום-לב ו"מאחורי גבו של התובע" (סע' 33 ו-44 לסיכומי התובע). כפי שהוכח לנתבע עמדה סיבה הוגנת למכירת המקרקעין ולכן העובדה שהלה לא הלין בפני התובע אודות השירות המשפטי שקיבל, אינה מעלה ואינה מורידה בעניינינו. לא זו אף זו, בפרשת קורפו נקבע מפורשות כי לצורך גיבוש זכאותו של עורך-דין בפיצויי ציפייה, לא די בכך שהלקוח לא הלין בפני עורך-הדין כי אינו שבע רצון מהטיפול המשפטי שניתן לו, אלא תנאי נוסף הוא כי מטרת ההתקשרות עדיין קיימת (ר' פרשת קורפו, בעמ' 18, סעיף 20) וזאת בשונה מבנסיבותינו, במסגרתן חדלה מטרת ההתקשרות מלהתקיים כבר בראשית 2007 עם מכירת המגרשים.

81. שנית, אמנם הנתבע טען בחקירתו כי פעל למכירת המגרשים, שקנה בכספו ולא התחייב לתובע ולא סבר שעליו להתייעץ עימו (עמ' 44, ש' 5-4 וסע' 44(ב) לסיכומי התובע), ואולם, על רקע כל יתר הראיות שתוארו לעיל והמצביעות על סיבה הוגנת לביצוע העסקה, כמו גם על רקע משקלן הכולל, אין בעניין זה לכשעצמו בכדי לגרוע ממסקנתי האמורה. כמו כן, אל לו לתובע להלין על כך שהנתבע לא פירט בתצהירו את הסיבה שבעטיה נאלץ למכור את המקרקעין (סע' 44(ג) לסיכומיו), כאשר התובע שחקר בעצמו את הנתבע, לא טרח לשאול ולו שאלה אחת בעניין זה.

82. זאת ועוד, התובע הפנה (סעיף 45 לסיכומיו) לפרשת בינייש עדיאל וטען כי זכות הלקוח להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין, מבלי שיהיה מחוייב בתשלום פיצויי ציפיה – מותנית בכך שלא הוסכם במפורש אחרת בחוזה. בנסיבות, כך נטען, סעיף 13 להסכם קובע במפורש אחרת. דין הטענה להידחות. תחילה יצויין כי הפניית התובע לפרשת בינייש עדיאל (עמ' 124, סעיף 13(ג)), אינה רלבנטית לעניינינו, משמדובר שם על שכר ראוי ועניין פיצויי הציפייה לא מוזכר אף במילה. יתרה מכך, סעיף 13.ב. להסכם, מדבר על מצב של ביטול הסכם אשר ספק אם רלבנטי לעניינינו שכן נראה כי כוונת הצדדים בעניין זה הייתה שהסעיף יחול כל עוד המקרקעין עדיין בבעלות הנתבע. הטעם לכך הוא כי מקום בו ביקשו הצדדים להסדיר מצב בו המקרקעין נמכרו – נעשה הדבר במפורש, ברחל בתך הקטנה (ר' סעיף 8 להסכם). לפיכך, מקום בו ההסכם שותק בעניין זה, המסקנה המתבקשת היא כי כוונת הצדדים הייתה רלבנטית למצב בו המקרקעין עדיין בבעלות הנתבע וחרף זאת ההסכם מבוטל.

מכל הטעמים לעיל, לא הוכחה זכאות התובע לפיצויי ציפייה.

שכר ראוי

83. התובע טוען לזכאותו לשכר טרחה ראוי כסעד חלופי (סעיף 48 לסיכומיו). לאחר עיון בטענות הצדדים ובחומר שלפני, סבורני כי יש ממש בטענתו זו. ראשית, הדברים עולים כבר מפסיקה שצוטטה לעיל (בפרק שעסק בשאלת פיצויי הציפייה - פרשת ביניש עדיאל ופרשת קורפו), שם נקבעה זכותו העקרונית של עורך דין לשכר ראוי, בנסיבות של הפסקת הטיפול המשפטי בטרם השלמת העסקה נשוא אותו טיפול וחלף פיצויי ציפייה.

84. שנית, בנסיבות המקרה דנא, הוכח בפני כי עוד בטרם אישור רע/2015 ושינוי הייעוד של המקרקעין וכבר במועד בו נמכרו המגרשים (בפברואר 2007), עלה ערך המקרקעין ביחס לשווים במועד תחילת התקשרות הצדדים (ינואר 2001). זאת כעולה מחוות-דעת השמאית אבן חן בעניין זה, על-פיה: "במועד מכירת המגרשים היתה כבר ידועה דבר המלצת הוועדה המקומית להפקיד את תכנית רע/ 2015 – 26.7.2005, נתון שהשפיע על שווי הקרקע החקלאית וניתן ביטוי בשווי זה לפוטנציאל לשינוי יעוד עתידי של הקרקע למגורים" (ר' סעיף 6 בעמ' 8 סיפא לחוות הדעת). מצאתי לנכון לאמץ את חוות-דעתה של השמאית אבן חן בנקודה זו, כיוון שממצא זה עליו עמדה השמאית, עומד בניגוד לאינטרס הנתבע, שמטעמו הוזמנה חוות-הדעת. הדבר מעצים את המשקל הראייתי שיש לייחס לקביעה כאמור.

85. אמנם לטענת השמאית אבן חן (ס' 6 לחוות-הדעת בעמ' 9), אין קשר בין החלטת וועדת הערר בתביעת הפיצויים ובין ההחלטה לאשר את תמ"מ 21/3 – תוכנית המתאר המחוזית שאיפשרה בהמשך את שינוי ייעוד הקרקע החקלאית למגורים בתב"ע רע/2015 ואשר ארחיב עליה בהמשך (כן ר' גם סעיף 8 בעמ' 23 לחוות-הדעת). אולם, כפי שטוען הנתבע בעצמו וכפי שהוכח בפני, התובע לא הרים את הנטל להוכיח כי הגיש את תביעת הפיצויים גם בשם הנתבע, כך שאין קביעה זו מעלה או מורידה.

86. יתרה מכך, אף לו היה מוכח בפני כי תביעת הפיצויים והערר כן הוגשו גם בשם הנתבע ואף לו סברתי כי השמאית הינה סמכות שיכולה להכריע בסוגיה זו – דבר שמיותר להכריע בו בנסיבותינו, הרי שאין בידי לקבל את עמדת השמאית בנקודה זו. הטעם הראשון לכך הוא קיומן של ראיות רבות המעידות אחרת; כך למשל עולה במכתבה של עו"ד גל לתובע מיום 13.7.04-(ת/43), בו היא קושרת בין תביעת הפיצויים לבין ההחלטה על הכנת תב"ע רע/2015 שעיקרה, כך נכתב, שינוי ייעוד המקרקעין מאדמה חקלאית לאדמת מגורים בבניה רוויה (סעיף א'). בנוסף ועל רקע זה, מוצע במכתב (סעיף ג') לסיים את ההליכים שהיו אז תלויים ועומדים בפני וועדת הערר בהסכם משותף.

87. כמו כן, מראיות נוספות, עולה כי העררים נשוא תביעת הפיצויים, תרמו משמעותית לנכונות שגילו רשויות התכנון להגיע לפשרה עם העוררים. פשרה זו באה לידי ביטוי בסופו של יום, בהחלטה על הכנת רע/2015 שמשנה את יעוד המקרקעין כאמור, אשר שלב מקדים לה היה אישור הליכי ביטול "הדיפו". כך למשל עולה מדבריה של עו"ד גל בפרוטוקול שמיעת ההתנגדויות לתוכנית רע/2015 מיום 6.1.10 (שם, בעמ' 7). עו"ד גל טענה כי בזכות גב' רחל ברום ובא-כוחה (הלוא הוא התובע – ר' לעניין זה ת/81): "זזו הגלגלים שהניעו את התוכנית" (רע/2015 – י.ד), כיוון הם שיזמו את הגשת התביעה לסילוק הדיפו וכן כי: "בגלל הערר ותביעת הפיצויים שהגישה הגב' רחל ברום, הוחלט על תיקון תמ"א 23, הזזת הדיפו והכנת התוכנית.." (לראיות נוספות המעידות על הקשר שבין כל אלה לעררים - ר' ת/21, ת/22, ת/48, סעיף 5 לת/52, סעיף 3 לת/57, ת/58, ת/71, ת/81, כן ר' את דברי עו"ד גל בפרוטוקול הדיון בעררים מיום 22.10.03, בעמ' 2, ש' 30-25 ובעמ' 3, ש' 11-7).

88. טעם נוסף לדחיית עמדתה של השמאית אבן חן כאמור, הוא כיוון שעולה מחקירתה, כי כל המסמכים שאוזכרו לעיל, לא הובאו בפניה בטרם גיבשה מסקנות אלה.

לאור דברים אלה, נחה דעתי כי פעולות התובע, הובילו לעליית שווי המקרקעין כבר במועד מכירת המגרשים על ידי הנתבע. כן כי, על אף שהפעולות האמורות לא בוצעו פורמאלית בשם הנתבע, ברי כי הלה "נהנה" מהעשייה של התובע בעניין זה. מטעמים אלה, גם אין בידי לקבל את טענת הנתבע (סעיף 17 ו-28 לסיכומיו), על-פיה כיוון שהתובע לא הגיש את תביעת הפיצויים, הערר וההתנגדות לאישור התוכנית בשמו, אזי אין לפסוק לו שכר ראוי.

מועד הפסקת ההתקשרות

89. לצורך כימות שכר הטרחה הראוי, יש להכריע תחילה במחלוקת שעינינה מועד הפסקת ההתקשרות בין הצדדים.
לטענת התובע (סע' 49 לסיכומיו), יש לקבוע כי מועד הפסקת ההתקשרות הוא יום 1.3.2011 – היום בו, כך נטען, הודיע הנתבע לראשונה לתובע על מכירת המקרקעין. לחילופין ולכל המוקדם, נטען כי מדובר על חודש דצמבר 2010 – המועד בו גילה התובע אודות המכירה האמורה.

90. על אף האמור לעיל, בחקירתו הודה התובע כי את ההתנגדות שהגיש ביוני 2009 לתב"ע רע/2015 (התנגדות שמטרתה הייתה להרחיב את זכויות הבנייה שקמו מכוחה - ר' ת/82) – לא הגיש בשם הנתבע אלא משם בעלי מקרקעין אחרים במתחם (עמ' 33, ש' 1). כלומר, כבר ב-2009 ולשיטת התובע עצמו – הוא לא ייצג את הנתבע. זאת ועוד, תמיכה למסקנתי זו עולה גם משמצאתי שהתובע קיבל על בסיס ההסדר למחיקת העררים ובשם העוררים, שכר טרחת עורך-דין ושמאי בסך של 160,000 ₪. התובע לא יידע את הנתבע על כך.

91. עם זאת, סבורני כי הפסקת ההתקשרות אירעה עוד לפני 2009 ולמעשה, עסקינן במועד מכירת המקרקעין (פברואר 2007). מועד זה, הוא המשקף בצורה המדוייקת ביותר את הדברים כהוויתם בנסיבותינו, כיוון שעם מכירת המגרשים אויין למעשה, הטעם שבעטיו נוצרה ההתקשרות מלכתחילה. זאת ועוד, שווי המקרקעין בפברואר 2007, הוא השווי המקסימאלי של ההשבחה ממנה נהנה הנתבע בפועל. העליה בשווי המקרקעין לאחר מועד זה, אף לו נבעה מעבודת התובע, אינה רלבנטית כלל לנתבע ואינה משקפת כל "התעשרות" מצידו.

92. בשולי הדברים אבהיר כי איני מייחס משקל רב, לקביעות המומחים בנוגע למועד הקובע להערכת שווי המקרקעין (יום 3.7.12 אליבא דמומחה התובע ופברואר 2007 אליבא דמומחית הנתבע). זאת כיוון שכל אחד מהמומחים הודה בנפרד, כי המועדים השונים שנקבעו על ידם בחוות-הדעת כ"מועד הקובע" (ואשר בהתאם להם חושב שווי המקרקעין בכל אחת מחוות הדעת) – נקבע מראש על ידי מזמיני חוות-הדעת (ר' עמ' 17, ש' 18-15 וש' 28-25, עמ' 19, ש' 25-21).

התוואי הראוי לחישוב שכר הטרחה הראוי בנסיבותינו

93. אומדן השכר הראוי בגין שכר-טרחת עורך-דין, צריך שיעשה בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו. דרך קביעת השכר הראוי ושיעורו, אינם בגדר ידיעה ידיעה שיפוטית ויש לקובעם על בסיס תשתית ראייתית. בהקשר זה, יש להביא בחשבון, בין היתר, את הזמן שהקדיש עורך-הדין לטיפול בעניינו של הלקוח; את מהותו, היקפו ומידת המורכבות של השירות; את שוויו של העניין נשוא השירות; את המוניטין של עורך-הדין. כן ניתן להתחשב בשיטה המקובלת לקביעת שכר הטרחה בתחום הרלבנטי במידה וקיימת שיטה כזו (ר' ע"א 9282/02 יכין חקל בע"מ נ' עו"ד יחיאל, פ"ד נח(5) 20, סעיף 10 לפסק-הדין והאסמכתאות שם – "פרשת חקל").

94. נטל ההוכחה בשאלת גובה השכר הראוי מוטל על התובע, כמי "שמוציא מחברו" (ר' גם פרשת חקל, שם, בסעיף 31). בעניינינו אכן התייחס התובע בסיכומיו לחלק מהקטיגוריות שצויינו לעיל, באופן שמספיק בנסיבותינו לצורך כימות שכרו הראוי. התובע הצביע על השיטה הקיימת לחישוב שכר ראוי, בנסיבות של השבחת מקרקעין ושינוי ייעוד, כפי שיפורט בהמשך דבריי.

95. במסקנתי זו כבר רמזתי כי יש לדחות את טענת הנתבע (ס' 20 לסיכומיו), על-פיה אין לחייבו בשכר טרחה ראוי, כיוון שהתובע לא הוכיח את היקף העבודה שביצע עבור הנתבע. להלן נימוקיי;

ראשית, התובע פירט בהרחבה ובאריכות את היקף העבודה שביצע, הן בכתב התביעה והן בתצהירו. אכן, התובע לא פירט את היקף העבודה שביצע ספציפית עבור הנתבע, ואולם לא ברור כיצד ניתן היה לבודד ממקשת העבודה שביצע התובע, עבור מספר רב של בעלי מגרשים במתחם, את היקף העבודה המדויק שמפירותיה נהנה הנתבע. האם בשל כך בלבד לא יהיה התובע זכאי לשכר ראוי? ספק רב בעיני.

96. שנית, לתמיכה בטענתו התבסס הנתבע על ת.א. 1468-06 עו"ד יוסף גרנות נ' בנייני המשתלה בע"מ, פורסם באתרים משפטיים – "פרשת גרנות". קטונתי מלהביע דעתי על האמור בפרשת גרנות בנקודה זו, ואולם וזה העיקר, המסקנה בפרשת גרנות מתבססת על האמור בפרשת בינייש עדיאל – שם נקבע ברחל בתך הקטנה כי: "ראוי לקבוע את השכר הראוי לפי שיטת החישוב המוכרת והמקובלת במיגזר זה של עיסקאות, ולא לפי אומדן שעות העבודה שהושקעו בפועל" (שם, בעמ' 127 לפסק-הדין).

97. הפסיקה הרלבנטית (ר' ת.א. (י-ם) 2360-08 עו"ד אהרון ברוכין נ' משה סורוצקין, פרשת חקל לעיל, ת.א. 2713/06 יחיאל, דרנס, קורן ושות' עורכי דין נ' מגדלי בארי שלמה המלך לעיל, ת.א. 2004/06 משה שוב נ' הצלחת יחזקאל בע"מ כולם פורסמו באתרים משפטיים), קובעת כי השיטה המקובלת לקביעת שכר-טרחה, בנסיבות בהן ניתן שירות המשפטי שעניינינו הפשרת מקרקעין לבנייה ושינוי ייעוד – היא כנגזרת של אחוז משווי המקרקעין לאחר השבחתם, או אחוז משווי מכירת דירות שנבנו על המקרקעין המושבחים (במקרים בהם הגיע הדבר לידי כך).

98. לאור דברים אלה, נוכח טענת התובע על-פיה בתחום הנדל"ן מקובל ונהוג לקבוע את שכר הטרחה כנגזרת באחוזים משווי המקרקעין (ס' 51.א. לסיכומיו) ומשדחיתי את טענות הנתבע כאמור, יש לקבוע כי בנסיבותינו שכר הטרחה הראוי, יעמוד על אחוז מסויים משווי המגרשים במועד מכירתם על ידי הנתבע. זאת בין היתר, על רקע קביעת לעיל בדבר מועד המכירה כ"מועד הקובע" בעניינינו.

אחוז שכר הטרחה לו זכאי התובע

99. בעניין זה טען התובע, כי השכר הראוי, צריך שיהיה זהה לשכר החוזי לפי סעיף 2.ב. להסכם, שבו נקבע שכר של 5% +מ.ע.מ משווי המקרקעין ע"פ הייעוד החדש (ס' 51 לסיכומיו). התובע נימק זאת בכך שמהפסיקה הרלבנטית עולה כי 5% משווי המקרקעין לאחר שינוי הייעוד, מצוי במתחם השכר הראוי. עוד נטען כי התובע זכאי לקבל שכר ראוי שלא ייפחת מ-1.5% משווי המקרקעין כבנויים וזאת בהתבסס על פסיקה שעניינה פיצויי ציפייה (ס' 52 לסיכומיו). מטעמי זהירות טען התובע, כי במידה וייקבע כי יש לגזור את השכר הראוי כאחוז משווי המקרקעין במועד המכירה, אזי יש להעמיד את שכר הטרחה על 5% משווי המקרקעין במועד המכר.

100. לאחר עיון בחומר שלפני ובטענות הצדדים, כמו גם בפסיקה הרלבנטית, נחה דעתי כי יש להעמיד את שכר הטרחה הראוי בנסיבות המקרה דנן ע"ס של 5% משווי המקרקעין במועד מכירתם על ידי הנתבע. להלן נימוקי:

ראשית, סעיף 2.ב. להסכם, העמיד את שכר הטרחה החוזי על סך 5%+מע"מ משווי המקרקעין על-פי הייעוד החדש. זאת במידה ויושג הסכם עם רשויות התכנון לשינוי ייעוד המגורים של המקרקעין. אמנם מדובר בהסכמה החוזית ואנו מצויים כבר מחוץ למתחם החוזי ובממלכת דיני עשיית העושר, אולם, ניתן ללמוד מהסכמה זו על אומדן דעת הצדדים במועד ההתקשרות, בנוגע לאחוז שכר הטרחה הסביר במקרה שתושג הסכמת רשויות התכנון לשינוי ייעוד המקרקעין לייעוד המתיר בנייה. בהקשר זה אציין, כיוון שהמגרשים נמכרו בפועל, בטרם שינויי הייעוד ובוודאי שבטרם ניצול זכויות הבנייה ובניית פרויקט מגורים בשטחם, ברי כי אין רלבנטיות לטענה שיש להעמיד את שכר הטרחה הראוי, על 1.5% משווי המקרקעין כבנויים, כנטען על ידי התובע כאמור.

101. שנית, יש לקחת בחשבון כי מחד, התובע פעל ללא לאות לאורך שנים לביטול שטח "הדיפו" ולשינויי ייעוד המקרקעין, כי עשה כן בצורה קונסטנטיבית וסיסטאמטית, תוך שהוא נוקט בטקטיקות שונות להפעלת לחצים על גורמים התכנוניים (כך למשל הגשת העררים על תביעת הפיצויים וסירובו למחקם עד השגת מטרות כאלה ואחרות). כן יש לקחת בחשבון גם את תושייתו של התובע בגילוי תמ"א 23/א, שייעדה את המתחם לשטח "הדיפו" ואת פעולתו המיידית בעניין זה, שהניבה הנאה לנתבע, במובן זה שכבר במועד מכירת המגרשים, שווים היה גבוה יותר ביחס לשווים במועד ההתקשרות (ר' סעיף 6 בעמ' 8 לחוות-הדעת של השמאית אבן-חן).

102. מאידך, יש לזכור גם כי התובע ביצע את אותה עבודה בדיוק, עבור מאות ולמצער עשרות בעלי מגרשים במתחם (ר' עמ' 32, ש' 2-1 ו-ת/83, שם בעמ' 2 לפרוט' הוועדה) וכי אף לא אחד מההליכים שננקטו (תביעת פיצויים, ערר, התנגדות לאישור התב"ע החדשה) נעשה בפועל בשם הנתבע. עם זאת, יודגש כי במבחן התוצאה, אין נפקא מינה לעניינינו, אם הנתבע היה חלק ממסת המיוצגים על ידי התובע בהליכים אלה או לאו. זאת משהוכח כאמור כי שווי המקרקעין עלה במועד מכירת המגרשים (בפברואר 2007), דהינו הוכחה למעשה "הנאתו" או "התעשרותו" של הנתבע.

103. שלישית, התובע העיד על עצמו, בתצהירו ובסיכומיו, כי הינו עורך דין המתמחה מזה עשרות שנים בתחום המקרקעין ככלל ובתחום דיני התכנון והבנייה בפרט. עוד טען כי הינו בעל ניסיון עשיר בעריכת עסקאות מקרקעין בהיקפים גדולים ובהליכים הנוגעים לשינוי או ייזום של תוכניות בניין עיר (ס' 3 לתצהירו, ס' 1 לסיכומיו). התובע לא נחקר על עניין זה ואני מקבל את טענותיו אלה, אשר שקלולן במסגרת שאלת אחוז השכר הראוי, תומכת בהעמדתו על סך 5% כאמור.

מכל הטעמים לעיל, מצאתי כי יש לפסוק לטובת התובע שכר טרחה ראוי בסך 5% משווי המקרקעין בפברואר 2007 – במועד מכירתם על-ידי הנתבע.

שווי ההשבחה במועד ביצוע העסקאות נשוא המגרשים

104. בעניין זה התבסס התובע על חוות-דעתו של השמאי גרש, בכדי לטעון לזכאותו לשכר טרחה ראוי בסכומים גבוהים. זאת כנגזרת מיחידות הדיור, או דירת מגורים שניתן לבנות היום על המקרקעין (סעיף 59 לסיכומיו).

דא עקא, לצורך כימות שווי המקרקעין במועד מכירת המגרשים, אין בידי להסתמך על חוות דעתו של השמאי גרש. כבר אזכרתי כי חוות-הדעת כולה מתייחסת ורלבנטית ליום 3.7.12, דהיינו, לאחר אישור רע/2015 ביום 23.5.12 (ר' ת/46 וסעיף 35 לסיכומי התובע), שמשנה את ייעוד המקרקעין מחקלאות לבנייה למגורים ומשכך, מעלה משמעותית את ערך המקרקעין נשוא עניינינו. זאת ועוד, חוות-הדעת מתייחסת למגרשים כבנויים (ר' פרק י"ג) כאשר האופציה החלופית לכימות השווי המקרקעין, משקללת את שווי השוק הצפוי של דירת מגורים ממוצעת שתבנה בפרויקט (ר' פרק י"ב רישא). שעה שכאמור נמכרו המגרשים בייעודם החקלאי, כל הפרמטרים המתייחסים לקרקע כבנויה או ככוללת ייעוד למגורים אינם רלבנטיים.

105. התובע צירף לראיותיו גם את חוות-דעתו של שמאי המקרקעין אחיקם ביתן ("השמאי ביתן"), שניתנה ב-20.1.09, עבור הוועדה המקומית לתכנון ובניה (ת/78). חוות-הדעת ניתנה, לאחר הדיון ברע/2015 בוועדה המחוזית לתכנון ובניה ובטרם הפקדתה להתנגדויות והיא כוללת לוח איזון וטבלאות איחוד וחלוקה. על-פי חוות-הדעת הנ"ל ונכון לאותו מועד, שווי קרקע חקלאית, כולל פוטנציאל כללי להפשרה לפי תמ"מ 21/3 – עומד על 100$ למ"ר (סעיף 6.3.1 לחוות-הדעת). כיוון ששער הדולר עמד ביום 20.1.09 על 3.888 ₪, מדובר בסך של כ-389 ₪ למ"ר ועבור 750 מ"ר סה"כ: 291,750 ₪.

106. אזכרתי את תמ"מ 21/3 בפרק שעסק בשכר הראוי, אולם רק בכדי לסבר את האוזן, אבהיר כי מדובר בתוכנית מתאר מחוזית, שפורסמה למתן תוקף ביום 12.11.03 ובמסגרתה, סווגה חטיבת הקרקע כאיזור פיתוח עירוני (סעיף 5.4.1 לחוות-דעת ביתן וסעיף 5.4 לחוות דעת אבן חן). על פי חוות-דעתה של השמאית אבן חן, שאני מאמץ בנקודה זו, תוכנית זו היא שפתחה את הפתח לשינוי הייעוד הקרקע מאיזור חלקאי לאיזור פיתוח, כפי שאושר בסופו של יום ברע/2015 (סעיף 6 פסקה 1 ופסקה אחרונה וסעיף 8 פסקאות 3-2 לחוות-דעתה). כמו כן אמנם, לא ניתן לאשר היתרי בנייה על בסיס התוכנית (סעיף 5.4 לחוות-דעת אבן חן ועמ' 24, ש' 24-22) ואולם, מקובלת עלי טענת השמאית בחקירתה, כי עצם הפקדתה של תמ"מ 21/3 (ב-2003 כאמור) מעלה את שווי המקרקעין (עמ' 24, ש' 25-24) ועניין זה מתיישב היטב, הן עם האמור בחוות-דעתו של השמאי ביתן כאמור לעיל והן עם האמור במכתב התובע מיום 19.4.09 (סעיף 5 ל-ת/70).

107. השמאית אבן-חן עוד קבעה, כאמור, שכיוון ובמועד מכירת המגרשים (שנת 2007), כבר נודעה המלצת הוועדה המקומית להפקיד את תב"ע רע/2015, הרי שגם פוטנציאל שינוי הייעוד העתידי של המקרקעין למגורים, גולם בשווים (סעיף 6 עמ' 8 סיפא לחוות-הדעת). כפי שאוזכר בפרק שעסק בשכר הראוי, מצאתי לנכון לאמץ את קביעת השמאית אבן חן גם בעניין זה מהטעמים שפורטו. יש לציין כי הקביעה בדבר השפעת רכיב זה על שווי המקרקעין, עומדת בזכות עצמה ובנפרד מהשפעת רכיב הפקדת תמ"מ 21/3 על השווי האמור.

108. השמאית אבן חן התבססה לכאורה גם על קביעתו של השמאי ביתן בחוות-דעתו האמורה, בכדי לכמת את שווי המקרקעין ערב המכירות בשנת 2007 בסך של 1,000 ₪ למ"ר (ר' סעיף 5.5. בעמ' 6 לחוות-הדעת וסעיף 8 בעמ' 23 פסקה 5). דא עקא, השמאי ביתן קבע כאמור שמדובר ב-100$ למ"ר ולא 1,000 ₪ למ"ר. עם זאת, איני רואה בכך משכול מלקבל את חוות דעתה של אבן חן ומלקבוע כי שווי המגרש במועד הרלוונטי לענייננו (שנת 2007), היה כ-1,000 ₪/למ"ר.

109. טעם ראשון לכך הינו כי בעוד שהשמאי ביתן שיקלל בהערכת שווי המקרקעין את הפקדתה של תמ"מ 21/3, הרי שעולה מחוות-דעתה של השמאית אבן-חן כי היא שיקללה פרט לכך, גם את נפקויותיה העתידיות של רע/2015. ברי כי להתחשבות בפוטנציאל הבנייה על-פי רע/2015, השלכות על שווי המקרקעין.

110. טעם נוסף, נעוץ בשווי המכירה של העסקאות, בהתבסס על צילומי פלט העסקאות האמורות ממס שבח (סעיף 7 לחוות-דעתה של אבן חן ו-ת/89). מראיות אלה עולה, כי שוויה המכירה של העסקה מראשית פברואר 2007, במסגרתה מכר הנתבע מגרש בשטח 350 מ"ר – עומד על 372,225 ₪ (1,063.5 ₪ למ"ר) ואילו שוויה של העסקה הנוספת (מסוף פברואר 2007), במסגרתה מכר הנתבע שטח של 400 מ"ר – עומד על סך של 421,100 ₪ (1,052.5 ₪ למ"ר). סה"כ שווי העסקאות עומד על 793,325 ₪, כשמדובר בממוצע בסך של 1,058 ₪ למ"ר. סכום זה תואם את קביעת השמאית על-פיה שווי העסקאות בסך 1,000 ₪ למ"ר, תואם את שווי הקרקע במועד המכירה.

111. מטעמים אלה גם סבורני כי חוות-הדעת של השמאית אבן חן, גם מדוייקת יותר מכל ראיה אחרת שהוצגה בפני בנסיבותינו. הדברים אמורים בפרט שעה, שהתובע לא הביא כל ראיה שמבססת את ההנחה ששווי המקרקעין, נכון למועד המכירה, הינו גבוה יותר מהערכת השמאית וכשהראיה היחידה הרלבנטית למועד זה מטעמו, מכמתת את שווי המגרשים בסכום נמוך כמעט פי שלושה (חוות-דעת השמאי ביתן).

112. בשולי הדברים אציין כי מעיון בחוזי המכר של המגרשים, עולה כי תמורת המכירות הייתה נמוכה יותר מזו הנקובה לעיל ומסתכמת בסך של 621,988 ₪ (להלן החישוב: עסקה ראשונה - 14,000$ בשער של 4.254 הנכון ליום 5.2.07 = 59,556 ₪ +56,000 $ בשער של 4.190 הנכון ליום 22.3.17 = 234,196 – סה"כ שווי עסקה ראשונה = 294,196 ₪. עסקה שנייה – 16,000$ בשער של 4.211 הנכון ליום 28.2.07 = 67,376 ₪ + 64,000$ בשער של 4.069 הנכון ליום 13.4.07 = 260,376 ₪ - סה"כ שווי עסקה שנייה – 327,792 ₪. סה"כ שתי העסקאות - 327,792 ₪ +294,196 ₪ = 621,988 ₪). עם זאת, משלא הועלתה טענה בעניין זה מצד מי מהצדדים ושעה שמצד הנתבע עצמו הובאו ראיות על-פיהן מדובר בסכום גבוה יותר (כאמור לעיל מנתוני מס' שבח), יש לאמץ את המחירים הנקובים בנתוני מס שבח.

113. לאור האמור לעיל, על בסיס המשקל הראייתי שאני מוצא לנכון לייחס לחוות-דעת השמאית, על בסיס הראיות בדבר שווי המכירה כעולה מצילומי פלט העסקאות האמורות ממס שבח, שכל אחד מהצדדים מצא לנכון לצרף בנפרד לראיותיו ובהעדר ראיות אחרות בעלות משקל לסתור, יש לכמת את שווי המגרשים במועד מכירתם בסך של 1,058 ₪ למ"ר. לפיכך ועל רקע קביעתי לזכאותו של התובע לשכר ראוי בסך של 5% משווי המקרקעין במועד המכירה, הרי שמדובר בסך של 39,675 ₪ בתוספת מע"מ. זאת, על בסיס החישוב הנ"ל: 1,058₪ x 750 מ"ר = 793,500 ₪. 5% x 793,500 ₪ = 39,675 ₪. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד שבו קיבל הנתבע את תמורת המגרשים. לפיכך, הפרשי ההצמדה והריבית יהיו מיום 1.4.07 ועד לתשלום בפועל. לסכום המתקבל יש להוסיף מע"מ כשיעורו במועד התשלום.

114. בשולי הדברים אציין כי הנתבע טען גם לשיהוי מצד התובע, שהגיש את תביעתו, כך נטען, בשיהוי של ארבע וחצי שנים. הנתבע לא קשר בין טענותיו בנושא זה ובין הסעד שלכאורה מקימות לו טענותיו אלה. ככלל וכוונת הנתבע הייתה לקשור בין השיהוי הנטען לדיני עשיית עושר ולא במשפט, אולי בכדי לטעון להפחתת השכר הראוי או הריבית מטעמים אלה, היה עליו לטעון לכך במפורש. כמו כן, משלא הוכח בנסיבותינו, המועד בו נודע לתובע אודות מכירת המגרשים, לא הוכח השיהוי הנטען ודין הטענה להידחות.

סוף דבר

אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה, באופן שהנתבע ישלם לתובע סך של 39,675 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין, מיום 1.4.07 ועד התשלום בפועל ובצירוף מע"מ כשיעורו במועד התשלום של הסכום הנ"ל לפי פסק הדין לידי התובע . כמו כן, ישלם הנתבע לתובע 10% מסכומי האגרות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלום האגרות על ידי התובע ועד לתשלום בפועל על ידי הנתבע. כמו כן, בנסיבות, ישלם הנתבע לתובע שכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ₪. הסכומים ישולמו תוך 30 יום מקבלת פסק הדין.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגדרת קרקע חקלאית

  2. הקצאת קרקעות חקלאיות

  3. זיהום קרקע חקלאית

  4. שימוש בקרקע חקלאית

  5. קרקע חקלאית מופשרת

  6. קרקע חקלאית בהוד השרון

  7. מגרש בהוד השרון

  8. הכרזה על קרקע חקלאית

  9. קרקע חקלאית ברחובות

  10. גוש 8242 נתניה

  11. גוש 6681

  12. גוש 7709

  13. גוש 7710

  14. גוש 7703

  15. גוש 7696

  16. גוש 6699

  17. גוש 6682

  18. גוש 7706

  19. גוש 3946 ראשון לציון

  20. גוש 3865 גדרה

  21. גוש 191 אשדוד

  22. גוש 4374 רמלה

  23. גוש 7650 רעננה

  24. גוש 2004 אשדוד

  25. גוש 2073 אשדוד

  26. גוש 2448 אשדוד

  27. גוש 2791 אשדוד

  28. גוש 7661 רעננה

  29. גוש 7660 רעננה

  30. גוש 3865 קדרון

  31. גוש 7652 רעננה

  32. גוש 2015 אשדוד

  33. גוש 2002 אשדוד

  34. גוש 7649 רעננה

  35. גוש 7648 רעננה

  36. גוש 6680 שפיים

  37. גוש 6675 רשפון

  38. גוש 6581 רעננה

  39. גוש 6584 רעננה

  40. גוש 6588 רעננה

  41. גוש 6669 הרצליה

  42. גוש 6608 הרצליה

  43. גוש 6673 הרצליה

  44. גוש 6524 הרצליה

  45. גוש 6672 הרצליה

  46. גוש 6542 הרצליה

  47. גוש 6668 הרצליה

  48. גוש 6667 הרצליה

  49. גוש 7695 חלקה 9

  50. גוש 7291 הרצליה

  51. גוש 6682 הרצליה

  52. גוש 6590 הרצליה

  53. גוש 6591 הרצליה

  54. גוש 6605 הרצליה

  55. גוש 6606 הרצליה

  56. גוש 6607 הרצליה

  57. גוש 8038 שרונים

  58. גוש 6666 הרצליה

  59. גוש 6663 הרצליה

  60. גוש 6664 הרצליה

  61. גוש 6665 הרצליה

  62. חוף התכלת גוש 6606

  63. חוף התכלת הרצליה גוש 6607

  64. גוש 7595 כפר סבא

  65. גוש 6431 כפר סבא

  66. גוש 6679 חלקה 27

  67. גוש 6430 כפר סבא

  68. גוש 7622 כפר סבא

  69. גוש 6432 כפר סבא

  70. גוש 3743 גן רווה

  71. גוש 7691 חלקה 22

  72. גוש 7692 חלקה 44

  73. גוש 7863 קלנסווה

  74. גוש 4040 באר יעקב

  75. גוש 4041 באר יעקב

  76. גוש 3832 באר יעקב

  77. גוש 6679 חלקה 304

  78. גוש 6679 חלקה 337

  79. גוש 6675 חלקה 174

  80. גוש 10012 חלקה 24

  81. גוש 8025 אבן יהודה

  82. גוש 8024 אבן יהודה

  83. גוש 6413 הוד השרון

  84. גוש 6453 הוד השרון

  85. גוש 6679 חוף השרון

  86. גוש 6410 הוד השרון

  87. גוש 6407 הוד השרון

  88. גוש 6657 הוד השרון

  89. גוש 6573 הוד השרון

  90. גוש 6533 הוד השרון

  91. גוש 6444 הוד השרון

  92. גוש 8023 אבן יהודה

  93. גוש 8014 אבן יהודה

  94. גוש 6456 הוד השרון

  95. גוש 6572 הוד השרון

  96. גוש 6672 כפר שמריהו

  97. גוש 11594 קריית אתא

  98. גוש 7077 מתחם חסן ערפה

  99. גוש 8038 חלקה 25 שרונים

  100. בניה על קרקע חקלאית - כתב אישום

  101. קרקע חקלאית נוף כפרי פתוח

  102. קרקע חקלאית ייעוד לשמורת טבע

  103. גוש 3633 ראשון לציון / באר יעקב

  104. הפשרת קרקע חקלאית - תשלומי איזון

  105. גוש 7087 - דרום תל אביב העתידית (תא/5000)

  106. "הגוש הגדול" תל אביב - גוש 6621 חלקה 8

  107. טענות כנגד שווי שנקבע לדונם קרקע חקלאית

  108. הולקחש"פ - הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים

  109. אפשרויות לאשר תכנית בקרקע חקלאית למטרה לא חקלאית

  110. חוק ההתיישבות החקלאית - סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון