פסק דין 1. התובעים 4-1 הינם בעלי 4 דירות מגורים דו מפלסיות ברח' הסיפן 13 בעפולה. התובעת 5 הינה הנציגות של אותו בניין. התובעים 6 הינם בעלי הזכויות בדירה ברחוב החצב 69/4. הדירות מצויות בפרויקט הידוע כ"נוף יזרעאל" אשר שווק ע"י חברת הבניה שיכון ופתוח לישראל בע"מ (להלן "הנתבעת"). 2. הסכמי המכר בין התובעים (למעט תובעת 5) לנתבעת, נחתמו בשנים 1997 - 1999. בשנת 2002 הגישו התובעים תביעה כספית, בגין ליקויי בניה בדירותיהם ובשטחים משותפים. 3. הבתים נשוא התביעה ניבנו ע"י הקבלן בארנע חברה לבניין בע"מ (להלן "הקבלן") ונרכשו ע"י משרד הבינוי והשיכון במסגרת היערכות להקמה מהירה של יחידות דיור בארץ. הנתבעת, כחברה ממשלתית, פעלה למכירתם של הבתים, ולאכלוסם. 4. הנתבעת טוענת כי התובעים רכשו את הדירות במצבן הקיים, לאחר שבדקו אותן, ערכו פרוטוקול לגבי הליקויים בכל אחת מהדירות, ואף הופחת ממחיריהן עקב כך. לטענתה, עקב כך יש לדחות על הסף את תביעת התובעים בכל הנוגע לליקויים גלויים, או כאלו שניתן היה לגלותם באותה בדיקה. 5. התובעים תמכו את תביעתם בחוות דעת שנערכה בשנת 2001 ע"י המהנדס מר גוכמן אליעזר מחב' הדס ביקורת מבנים בע"מ. 6. הנתבעת טוענת כי איש מהתובעים לא פנה אליה עם חוות דעת זו על מנת שתתקן את דירותיהם על פיה. התובעים 3, אמנם פנו אליה ב-18.7.00 והתלוננו על פיצוץ בצנרת (אשר טופל), אך לא התלוננו מאז על כל ליקוי נוסף, כך גם באשר לתובעים 4 אשר פנו בקשר לבעיית תריסים, ולתובעים 6 שהתלוננו בשנת 1999 על רטיבות. בכל המקרים העבירה הנתבעת את התלונות לטיפולו של הקבלן, ואף שלחה כנגדו הודעת צד ג', בתביעה זו. 7. באשר לנציגות, התובעת 5, טוענת הנתבעת כי גם אם נבחרה כדין, אין היא מוסמכת להגיש תביעה חוזית, על פי הסכמי הרכישה שלא הייתה צד להם, ו/או להגיש תביעות משפטיות כלל. לעניין הרכוש המשותף נטען ע"י הנתבעת כי בשנת 2000 פנו אליה התובעים בתלונה כי חברת החשמל לא מחברת את חדר המדרגות לזרם החשמל. בבדיקה התגלה כי התובעים הם אלו שלא פנו לחב' החשמל לצורך החיבור, הואיל והבניין לא אוכלס במלואו, ומספר דירות בו עמדו ריקות. לטענתה, אין להטיל עליה אחריות בגין ליקויים שנוצרו, אם נוצרו, באותה תקופה. 8. החברה הקבלנית, אשר שינתה שמה לפזל חברה להנדסה ובנין בע"מ הודתה כי בנתה עבור משרד השיכון 220 יחידות דיור, שמתוכן נמסרו לנתבעת 125 דירות. לטענת הצד השלישי ביצעה תיקונים עוד לפני מסירת הדירות לנתבעת ובנוסף, פעלה כנדרש, ככל שנדרשו תיקונים נוספים. 9. התביעה הועמדה על סכום 300,000 ₪, לצרכי אגרה, למרות שסכום הליקויים בו נקב המומחה גוכמן היה גבוה פי כמה. 10. מטעם בית המשפט מונה מומחה, המהנדס ושמאי המקרקעין מר אייל שנהב, האחרון שלל טענות רבות של המומחה מטעם התובעים בכל הנוגע למידות וגבהים חסרים של חדרים, דלתות וחלונות ולפגמים במדרגות פנימיות. באשר לליקויים בדירות, העמיד המומחה את עלויות התיקונים על כ- 10,000 ₪ לדירות 1, ו-2, ב- 28,000 ₪ לדירה 3, 11,000 לדירה 4, כ-14,000 ₪ לדירה 6 ו- 13,750 ש"ח לרכוש המשותף. 11. הצדדים הסכימו על הגשת סיכומים ללא תצהירי עדות ראשית ושמיעת ראיות. בהיעדר סיכומי התובעים נמחקה תביעתם, ומשהוגשה הבקשה לביטול פסק הדין נעתרתי לה, חרף התנגדות הנתבעת המצויה היום מול שוקת שבורה, שכן הקבלן המבצע מצוי בהליכי פירוק. משכך, להלן פסיקתי: 12. הנני מקבלת טענת הנתבעת כי יש לקחת בחשבון כי הדירות עמדו ריקות למעלה משנתיים וכי תיקוני הבדק נעשו בהן קודם שקיבלו התובעים את החזקה בהן. גם טענת הנתבעת כי למעט פניות ספציפיות, שטופלו, לא פנו אליה התובעים עם חוות הדעת שהוכנה בשנת 2001, ולא עתרו לתיקונים על פיה, בעת שהצד השלישי יכול היה לבצעם, לא נסתרה והיא תילקח בחשבון. 13. סעיף 4 ב לחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 קובע כי: "התגלה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". 14. "השאלה מתי זכאי קבלן לתקן בעצמו את הליקויים (או ליתר דיוק, מתי זכאי הוא לשלם רק את העלות שהיה עולה לו התיקון) איננה שאלה שיש לה תשובה חד משמעית. הכל תלוי בנסיבות המקרה. כך, למשל, נפסק שכאשר של בעל דירה מסרב לאפשר לקבלן לתקן, הפיצוי יחושב על פי עלות התיקון לקבלן". (ע"א 7799/01 יורם סלים ואורלי ברזילי נ' שרביב פ"ד נ"ו (5) 725, ע"א 656/99 ד"ר בר שירה נ' מעונות ובנין, פ"ד נ"ז (5) 1). 15. התובעים טענו כי חוות הדעת של מומחה בית המשפט אינה משקפת את מצב הדירות ואת עלויות תיקונן. לטענתם, לנוכח הסגותיהם, יש לסטות מקביעותיו ולא לאמצן. 16. הנני דוחה טענות התובעים. משניתנה חוות הדעת ע"י מומחה בית המשפט, לא נשלחו אליו שאלות הבהרה, וגם לא נתבקשה חקירתו על דוכן העדים. למרות זאת, מבקשים הם כי לא תאומץ חוות דעתו, ותתקבל חוות הדעת של המומחה מטעמם. 17. הכלל הוא שלחוות דעת של מומחה שמונה על ידי בית המשפט יש מעמד מיוחד, ואין לסטות ממנה אלא אם היא לוקה בטעות בולטת "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ מימצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות הדעת של המומחה בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נ"ו (2) 936). 18. בת"א (חיפה) 889/98 אופק אריה וטוני ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ ואח' (תק-מח 2005 (2) 1034) מונה כמומחה מטעם בית המשפט מהנדס שעיסוקו הראשי הוא מתן חוות דעת מטעם רוכשי דירות. הבקשה לפסילתו נדחתה, וגם בר"ע על ההחלטה, שהוגשה לבית המשפט העליון, נדחתה. המומחה המשיך בעבודתו, נתן חוות דעת ואף נחקר עליה. במהלך החקירה התברר כי הוא הבעלים והמנהל של חברה בשם "טרמינל שירותי הנדסה בע"מ" שעיסוקה ייזום ומתן חוות דעת לרוכשי דירות לשם הגשת תביעות בנושא ליקויי בניה, לרבות ייעוץ ראשוני וליווי משפטי. וכתב שם השופט יצחק עמית: "לאור זאת דומני, כי יהא זה נכון לקבוע שככלל, מזוהה המהנדס בן חורין עם דיירים המגישים תביעות בגין ליקויי בניה, אם כי הוא מתמנה, מעת לעת, גם כמומחה מטעם בית המשפט". לפיכך, נבחנה חוות הדעת לאור עיסוקו המיוחד של נותנה: "עם זאת, בבואי להעביר את מסקנותיו של המומחה תחת שבט ביקורתו של בית המשפט, סברתי כי יש ליתן משקל, ולו משקל נוצה, ל"אורינטאציה" הטבעית של המומחה, כמי שתורתו - אומנותו במתן חוות דעת עבור רוכשי דירות, וככזה, כמי שנוקט גישה מחמירה כלפי הקבלן". 19. בענייננו, המהנדס גוכמן הינו מנהל חב' הדס שעיסוקה זהה לזה של טרמינל, ולמעשה, מתחרות שתי החברות זו בזו. לא מצאתי טעם והנמקה מדוע יש לסטות מחוות דעתו של המומחה שנהב, שלא נטענה כל טענה לגבי הניטראליות שלו, ו/או כישוריו המקצועיים, ולהעדיף חוות דעת מטעם, של מי שמלכתחילה נחשד כיוזם התביעה. 20. למעלה מהצורך אתייחס לחלק מטענותיהם כנגד חוות דעת המומחה: "בתכנית המכר מופיע סימון של דלת ולא של פתח, במידה והתכוון הקבלן לבצע מעבר מודרג כפי שציין מומחה בית המשפט, המעבר היה צריך להיות מסומן בתכנית, בדומה לסימון של חלון... בפועל הפרט שהוצג הינו פרט לסף יציאה מוגבה... יש לציין הסימון הקיים בתכנית המכר זהה לסימון שמופיע בדלת הכניסה לדירה ומכאן ניתן להבין שלא תהיה הגבהה מודרגת ביציאה למרפסת, כפי שלא תהיה הגבהה מודרגת בכניסה לדירה". הטענה מופיעה לגבי דירות 1,2. קביעתו של המומחה שנהב הינה: "ביציאה למרפסת הפתוחה הותקן מעבר מודרג בגובה של כ-16 ס"מ. מעבר זה הינו פרט מומלץ ע"י תקן ישראלי 1752 ותקן ישראלי 1629 ואיננו מהווה ליקוי. הפרט נועד למנוע חדירת מים מן המרפסת אל חלל הדירה". משלא נמצא כי הפרט מהווה סטייה מהתקן, ולנוכח העובדה כי ממילא לא היוו התכניות בסיס להתקשרות תובעים אילו עם הנתבעת, ממילא דינה של הטענה להידחות. 21. באשר לדרישה לאמצעי מיגון בפתחים (דירות 2,3,4,6) קבע מומחה בית המשפט, בניגוד לטענת המומחה גוכמן, כי הדרישה קיימת, בתקנה 2.93 רק לגבי חלונות המרוחקים 4 מ' מפני הקרקע או ממפלס גג הבניין שניתן לעלות עליו דרך חדר המדרגות, ולכן אינם נדרשים בדירות אלו. 22. לגבי דירות התובעת 3,6 נטענה טענה כי פתחי האוורור (חלונות) קטנים מדי. המדידה של החלונות בשני חדרי שינה בדירה 3 העלתה כי חלון אחד שטחו 11.75% משטח החדר, והאחר 10.41%, בעוד שתקנה 2.21 קובעת מינימום של 8%, לכן עומדים החלונות בדירה זו בדרישות התקן. כך גם לגבי דירה 6, ששטח חלונות חדרי השינה בה מהווים 13.7%, ו8.46% משטח החדר. 23. בדירה מספר 3 ביצעה הדיירת עבודות צנרת והציגה קבלה ע"ס 4,000 ₪. המומחה קבע כי לא ניתן בדיעבד לקבוע האם הייתה הצדקה להוצאה זו. המומחה השאיר סכום זה לשיקול דעת בית המשפט. מכיוון שלא הוכח כי הייתה פנית תובעת זו לנתבעת או לקבלן לתיקון הצנרת, הנני מאשרת, בגין ההחלפה, סכום של 3,000 ₪ בלבד. 24. בדירות 1,2 נמכרו בדירות 2 חדרים עם אופציה לבניה בעליית הגג. האופציה נוצלה ע"י התובעים. נטען כי על פי התקן, הגובה המינימאלי של חלל הגג, ממנו אין לחרוג הינו 1.80 מ', ואם נמוך החלל מגובה זה, אין לחלל שימוש על פי התקן. מומחה בית המשפט קבע כי "בסמוך לקירות החיצוניים בעליית הגג נמדד גובה חופשי (בין רצפה וגג) של 1.62 מ' טענת המהנדס אינה מקובלת עליי שכן בעליית גג לעולם קיימים גבהים שונים ולעתים בקצוות הגובה אפסי. הגובה של 1.80 מ' בעליית הגג המוזכר בתקנה 2.03 לתקנות, מתייחס לגובה שאותו יש להחשיב כחלק מן החדר". לנוכח הניצול, שאינו שנוי במחלוקת, של חלל הגג, מקובלת עליי קביעתו של המומחה שנהב. 25. עוד כתבו התובעים בסיכומיהם כי: "המומחה קבע כי מדרגות טרפזיות בדירה אכן מותרות עפ"י התקן, אך בתנאי שהן יהיו בזוית אחידה ושהרוחב המינימאלי של השטח במידתו הכי קטנה (ברדיוס הפנימי) יהיה לפחות 12 ס"מ אך בפועל מידה זו אינה קיימת בדירה". המומחה קבע, וכך גם בדרך כלל בפסיקה, כי תקנה 3.47 לתקנות התכנון כלל אינה חלה על מדרגות פנימיות בדירה. ירידת ערך 26. התובעים טענו כי עקב ליקויי הבנייה הרבים בדירות, הינם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערכן, שכן דירה שתתוקן לעולם תהיה שווה פחות מדירה שלא היה צריך לתקנה. לפיכך עתרו כי בית המשפט יקבע, למרות שאין שומת מקרקעין לפניו, לשום בדרך האומדנה את הפיצוי הראוי. בסיכומיהם העמידו הפיצוי הכולל על סך 80,000 ₪. המומחה שנהב קבע כי לאחר התיקונים לא תיוותר ירידת ערך בדירות. הנני דוחה התביעה בגין ראש נזק זה מכמה טעמים: האחד, שייתכן שעקב איכות העבודה, היה מחירן של הדירות נמוך מהממוצע. השני, שלא הובאה חוות דעת שמאית לתמוך בה. ובעיקר, שהתיקונים מהסוג ובכמות שעליהם הצביע המומחה אכן אינם מפחיתים ערכה של הדירה, אלא מעלים אותה. הנציגות 27. בכל הנוגע לרכוש המשותף ברח' הסיפן 13, טענה הנתבעת כי הדיירים, והם בלבד זכאים לתבוע בגין העילות המפורטות בתביעה, וכי בהיעדר קשר חוזי בין הנציגות לבין הנתבעת, אין ליחס לה אחריות כלשהי כלפיה. 28. זכותה של נציגות לתבוע, ביחד עם דיירי הבית, בגין השטחים המשותפים, הוכרה בפסיקה: "התביעה שהגישו הדיירים היתה למתן פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף. הבעלות ברכוש המשותף כשמה כן היא משותפת לכל הדיירים, אמנם חלקו של כל דייר משתרע על פני כל הרכוש המשותף, אולם זהו אך חלק יחסי מרכוש זה... לכל דייר חלק יחסי ברכוש המשותף, ששיעורו נקבע לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח רצפת הדירות הכולל או לפי קביעה אחרת בתקנון (ס' 57 (א) לחוק המקרקעין)... הואיל ולא נתבע בעניינינו סעד של ביצוע בעין אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה לפי חלקו ברכוש המשותף". (ע"א 559/87 חשאי נ' רונן פ"ד מ"ו (1) 229, 233). 29. צודקת הנתבעת כי ספק אם נציגות, אף אם נתמנתה כדין, רשאית לתבוע קיומם של חוזי מכר שעשו דיירים עם קבלן, (וראה לעניין זה ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נגד קדמת לוד בע"מ ואח' פ"ד ל"ו (2) 31), ואולם מקום שהדיירים הסמיכו, לכאורה את מי מהם, לתבוע בשמם, ניתן להיזקק לתביעתם מכוח דיני השליחות הכלליים: "אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות יפעילו את הכוחות, שהדין הכללי נותן להם, ויסמיכו את בעלי הדירות, שנבחרו כנציגות, לפעול בשמם כשלוחיהם. במצב דברים זה פעולת בעלי הדירות, המהווים את הנציגות, איננה פעולת הנציגות, אלא היא פעולת שלוח המחייבת והמזכה את השולח, על פי הדין הכלל" (שם, עמ' 28-27). לפיכך: "הדיירים מציגים עצמם בכתב התביעה כ"התובעים" וייפו את כוחם של שנים מהם ליצגם בתביעה. תאור שני הנציגים כ"נציגות הבית" אינו מכריע, בייחוד שהדיירים חתמו על יפוי כוח אישי לשני אלו. יש לדחות, איפוא, את טענת הקבלן כי התביעה הוגשה שלא כהלכה". (ע"א 646/87 פדאור (לא פורסם) 88 (2) 281). 30. בעניינינו, נטלו כל דיירי הבית ברח' סיפן 13 חלק בתביעה זו, ולכן הינם זכאים לקבל גם בגין ליקויי הבנייה בשטחים המשותפים, שהם בבעלותם המאוחדת. הליקויים 31. הנתבעת טענה כי יש להפחית מהסכומים שקבע מומחה בית המשפט ולהורות כי הליקויים שנמצאו בדירות התובעים הינם "ליקויים רגילים" שבחלקם נובעים מעבודות שביצעו התובעים, או מי מהם, בעצמם. עוד נטען כי משחלפה שנת הבדק, בה ביצע הצד השלישי תיקוני סדקים, ולא פנו אליו התובעים בתלונה להיווצרות סדקים חדשים, ובחלוף 4 שנים ממסירת החזקה, יש לראות את הליקויים כנובעים מבלאי סביר ותיקונם, לתחזוקה השוטפת של הדירה. כך גם לגבי כתמים בריצוף, אשר לטענת הנתבעת נוצרו לאחר מסירת החזקה, שאלמלא כן, היו מוצאים ביטוים בפרוטוקול המסירה. באשר לפיצוי בגין ליקויים בעבודות אלומיניום, טוענת הנתבעת כי אין לדרוש ממנה להיות אחראית לכיוון דלתות ותריסים לאחר 4 שנים. 32. לעניין זה אין לי אלא להשתמש כנגד הנתבעת בנימוקיה אל מול הסתייגויות התובעים מחוות הדעת של המומחה: משהסכימו הצדדים לוותר על הבאת עדים להראות אילו מן הליקויים נוצרו קודם, ואילו מאוחר יותר, ומשהסכימו גם לוותר על חקירת המומחה, ובהיעדר ראיה של ממש לאי סבירות חוות דעת זו, מאומצות מסקנות המומחה מר אייל שנהב, במלואן. 33. הסכומים להם זכאים התובעים בהתחשב בקביעת המומחה הינם כדלקמן: התובעים 1 - סכום של 7370 ₪ צמודים למדד נובמבר 2003. התובעת 2 - סכום של 9460 ₪ צמודים כנ"ל. התובעת 3 - סכום של 27,545 ₪ צמודים כנ"ל. התובעים 4 - סכום של 11,220 ₪ צמודים כנ"ל. התובעת 5 - סכום של 13,750 ₪ צמודים כנ"ל. התובעים 6 - סכום של 14,355 ₪ צמודים כנ"ל. 34. מסכומים אלו יש להפחית 25% (ההפרש, כפי שקבעו המומחה והפסיקה, בין עלות התיקונים כפי שיבוצעו ע"י קבלן מטעם התובעים, לבין זו של הנתבעת, לו הייתה ניתנת לה במועד ההזדמנות לבדוק ולתקן דירות התובעים), ולהוסיף מע"מ, עפ"י שעורו היום. הוצאות 35. הנתבעת חזרה ושנתה כי התובעים אינם כדיירים הקונים דירה בשלבי התכנון, אלא רכשו את דירותיהם לאחר שעמדו ריקות למעלה משנתיים ועברו תיקוני בדק, ולאחר שניתנה לרוכשים הזדמנות לבדקן. יתר על כן, התובעים 1, 2 קיבלו הנחה (1,200 1,900 ₪) בגין ליקויים גלויים שנמצאו בדירותיהם. הסכמי המכר הגדירו הרכישה כ "As Is", לאור הנסיבות המיוחדת של הפרויקט והתובעים ידעו, או היה עליהם לדעת, על הליקויים בהן. חרף זאת, הוגשה תביעת התובעים, אשר נקבה בליקויים ובירידת ערך של מאות אלפי שקלים אך הועמדה, לצרכי אגרה, על סכום של 300,000 ₪, סכום שאף הוא איננו מבוטל. בדיעבד נמצא כי התובעים זכאים לסכום המהווה כרבע מהתביעה. בשל האופן בו נוהל ההליך, וחידושו שעה שהנתבעת כבר אינה יכולה להיפרע מהצד השלישי, אינני פוסקת הוצאות, או שכר טרחה לתובעים. בניהליקויי בניה