קראו דוגמא מהפסיקה בנושא התנגדויות חד 2020: עתירה כנגד החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה לתכנון ובנייה - מחוז חיפה מיום 27.11.12, אשר קיבלה את התנגדויות העותרות לתוכנית מתאר חד/2020 - חדרה (בהתאמה, "ההחלטה", "תוכנית 2020") בכפוף לקיומם של מספר תנאים, שאליהם אתייחס בהמשך. העותרות מבקשות כי ועדת המשנה תקבל את התנגדותן במלואה ותבטל את ההתניות שנקבעו בהחלטה. לחילופין מבקשות העותרות לבטל את החלטת יושב ראש ועדת המשנה מיום 25.2.13, שדחה את בקשתן למתן רשות לערור על ההחלטה למועצה הארצית לתכנון ובנייה ("ההחלטה הנוספת"). תמצית הרקע העובדתי העותרות הן בעלות מחצית הזכויות במקרקעין בשטח כולל של כ-724 דונם, הידועים כחלקה 4 בגוש 10410 וחלקות 6 ו-15 בגוש 10407 ("המקרקעין"). המקרקעין מצויים בדרום מזרח העיר חדרה וייעודם הוא חקלאי. תוכנית המתאר שקדמה לתוכנית 2020 היא תוכנית מתאר מנדטורית חד/1 שאושרה בשנת 1941. תוכנית מתאר חד/450, שהופקדה בשנת 1982 והייתה אמורה להחליף את תוכנית חד/1, אושרה בשנת 1987 אולם לא פורסמה למתן תוקף. החל משנת 2005 החלה עיריית חדרה, בשיתוף מנהל התכנון במשרד הפנים, ליזום הכנת תוכנית חדשה, היא תוכנית 2020 שמטרתה, בין היתר, לבסס את העיר חדרה כעיר מרכזית בדרום מחוז חיפה תוך קביעת יעד וצפי לגידול באוכלוסייתה. התוכנית נועדה ליצור מסגרת תכנונית לעיר של כ-180,000 נפש עד לשנת 2030 ולבניית כ-55,000 יחידות דיור, שבה יותוו עיקרי תכנון לשכונות מגורים ולאזורי פיתוח חדשים ויטפלו תכנונית באזורים קיימים. התוכנית כוללת גם הוראות בדבר שינויי ייעוד קרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים והוראות בנייה מתאימות. היא קובעת הוראות לפיתוח בשלבים של השטחים הכלולים בה שיאפשר קיבולת של כ-140,000 נפש עד שנת 2020 (נספח 21 לעתירה) (הוראות תוכנית 2020 ומסמכיה - נספח 17 לעתירה). על השטחים בתחום תוכנית 2020, כמו גם על המקרקעין, חלות תוכניות נוספות: תוכנית מתאר ארצית 35 - בנייה, פיתוח ושימור ("תמ"א 35") אשר פורסמה למתן תוקף ביום 27.12.2005. בתוכנית זו סומן האזור שהמקרקעין מצויים בו כאזור של "מרקם עירוני" (למשמעותו של "מרקם עירוני" ראו סעיף 7.1 לתמ"א 35), והעיר חדרה הוגדרה כיישוב מדגם 2 שבו הצפיפות היא בין 8 ל-16 יחידות דיור לדונם. תוכנית מתאר מחוזית 6 למחוז חיפה ("תמ"מ 6"), שבה סומנו חלק מהמקרקעין כאזור "פיתוח עירוני" שבו מותרים כל השימושים והתכליות כפי שייקבעו בתוכנית מקומית וכנדרש ליישוב עירוני (סעיף 5.1.1 הוראות תמ"מ 6 - נספח 6 לעתירה). תוכנית מתאר חד/1200, המשנה את תוכנית מתאר מקומית שכונת הפארק (קטע צפוני), אשר פורסמה למתן תוקף ביום 9.11.04 (" תוכנית חד/1200"). במסגרת תוכנית זו שונה ייעודם של שטחים המצויים מצפון למקרקעין מחקלאות למגורים. תוכנית מתאר חד/1201, המשנה את תוכנית מתאר מקומית שכונת הפארק (קטע דרומי) ("תוכנית חד/1201") אשר לא הופקדה. במסגרת תוכנית זו סומנו מרבית שטחי המקרקעין כשטחים המיועדים לפיתוח במסגרת תוכנית 2020. תוכנית מתאר חד/1200א' שכונת הפארק (קטע מרכזי) אשר פורסמה למתן תוקף ביום 18.8.08 ("תוכנית חד/1200א"). בתוכנית זו סומנו חלק מהמקרקעין כמיועדים לפיתוח (וביחד "תוכניות המתאר המקומיות"). מטרתן של תוכניות המתאר המקומיות היא הקמת שכונות מגורים ועיצובן כאיזור מגורים העוטף את הפארק העירוני, וזאת בין היתר באמצעות שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים, לבניני ציבור, לשטח ציבורי פתוח ולדרכים. היקף הפיתוח שהוצע בתוכניות מתאר חד/1200 וחד/1201 עמד על כ-7500 יחידות דיור, והוועדה המחוזית החליטה ביום 22.6.04 לתת עדיפות לקידומה של תוכנית מתאר חד/1200 המהווה המשך ישיר וצמוד דופן לשטח המפותח עד לאותה עת. כמו כן המליצה הוועדה המחוזית שקידום התכנון בעתודות הקרקע המרובות בתחום העיר ייבחן במסגרת תוכנית 2020. עם זאת, תוכנית מתאר חד/1201 (שבה סומנו מרבית שטחי המקרקעין כמיועדים לפיתוח) לא הופקדה והוועדה המחוזית החליטה להשהות את קידומה עד להכנת תוכנית מתאר כוללת לעיר. תוכנית מתאר חד/1200א אושרה כתוכנית מתארית בלבד וקידומה הותנה בעמידה בתנאים המופיעים בתוכנית מתאר חד/1200. ביום 28.7.09 המליצה משיבה 3 ("הוועדה המקומית") על הפקדת תוכנית 2020. באותו יום דנה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז חיפה ("הוועדה המחוזית") בתוכנית 2020 והחליטה להפקידה בכפוף למספר תנאים (נספח 18 לעתירה). לאחר שהופקדה תוכנית 2020 הוגשו בנוגע לה 134 התנגדויות, ובהן גם התנגדויות העותרות שטענו כי התוכנית לא ייעדה את המקרקעין לפיתוח, ולמעט חלק קטן מהם שנכלל בתוכנית כשטח מגורים, רוב רובם של המקרקעין נותרו בייעודם החקלאי (התנגדות מס' 68 - נספח 4 לעתירה). בהתאם לסעיף 107א לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 ("חוק התכנון") מינתה הוועדה המחוזית את גב' מיכל הלוי כחוקרת לשמיעת ההתנגדויות ("החוקרת"). החוקרת שמעה את ההתנגדויות ועיינה בההתנגדויות שהוגשו בכתב, ערכה סיור בשטחי תוכנית 2020 וביום 20.11.12 הגישה את המלצותיה לוועדה המחוזית (נספח 19 לעתירה). במסגרת ההמלצות הכלליות של החוקרת הנוגעות לבקשות העותרות להרחבת השטח המיועד לפיתוח מדרום למתחמים 17, 18 ו-25 נכתב: "מהות ההתנגדות ברצון לכלול בתחום הפיתוח (בתוכנית חד/2020) כפי שמסומן בתמ"מ 6 המופקדת, בין יתר הטיעונים, הובע הצורך והדרישה לתוספת יחידות דיור לאור הביקוש העתידי המסתמן כבר עתה. המלצת החוקרת - להרחיב את הפיתוח / מגורים עפ"י הקבוע בתמ"מ 6 המופקדת, ובצפיפות מגורים בהתאמה לצפיפות בשכונות הגובלות. היקף השטחים הפתוחים בשטחים הנוספים יקבעו בתוכנית מפורטת על בסיס חישוב פרוגרמטי לפי מספר יחידות הדיור הנוספות והצפיפות המוצעת. מומלץ כי בהוראות יוסף סעיף בעניין שלביות פיתוח כל אחד מהמתחמים." (עמ' 7 של דו"ח החוקרת - נספח 19 לכתב העתירה) בהמשך, ובנוגע להתנגדות העותרות המתייחסת למקרקעין הכלולים באחד המתחמים הנכללים בהמלצה האמורה, הוסיפה החוקרת: "מומלץ לקבל את ההתנגדות בחלקה ולייעד את השטח למגורים בכפוף לקבוע בתמ"מ 6 ובהתאם לפיתוח עירוני. ובהתחשב בחיבור אורבני של חלקי העיר וניצול מיטבי של הקרקע, כולל צפיפות 8 יח"ד/ד'." (עמ' 13 לדו"ח החוקרת). הוועדה המחוזית דנה בהמלצות החוקרת והחליטה לקבל חלק מההתנגדויות ולהוסיף לתוכנית 2020 שלושה מתחמים המיועדים לפיתוח עירוני, שבהם מתוכננות להיבנות כ-5,500 יחידות דיור ("המתחמים הנוספים"). המקרקעין שנכללו במתחמים הנוספים מצויים מדרום למתחמים שהוגדרו בתוכנית 2020 כמתחמים שייעודם בנייה ובסמיכות להם. על רקע זה, ובשים לב לקיבולות הבנייה הגדולות המוצעות בתוכנית 2020, החליטה הוועדה המחוזית על אישור התוכנית בתנאים ותוך מתן הוראות לשלביות פיתוח המתחמים הנוספים, כדלקמן: "4. יוסף מתחם חדש באזור זה. גבול המתחם יהיה גבול הפיתוח בתמ"מ 6, תוך דיוק קנה המידה. 5. הוועדה החליטה להוסיף מתחמים חדשים באזור זה, שגבולותיהם יהיו גבול הפיתוח בתמ"מ 6, תוך דיוק קנה המידה, ושיהיו מיועדים לפיתוח בטווח הרחוק, והכל כמפורט בסעיפים א.9, א.10, א.17 לעיל. לאור קיבולות הבניה הגדולות המוצעות בתוכנית המתאר (תוכנית 2020, א"ק), שמשמעותן הגדלת העיר בסדרי גודל משמעותיים, הוועדה סבורה כי בשלב זה אין מקום לאפשר פיתוח של מתחמים חדשים אלו בטווח הקרוב והבינוני, ויש להשאירם כעתודת פיתוח לטווח רחוק יותר ("התנאי הראשון", ההוספה שלי). לפיכך בתוכנית המתאר לא יקבעו הוראות מפורטות למתחם זה, ועל מתחם זה לא יחול סעיף 62א.(ג) לחוק התכנון והבניה. בהתאם לכך יקבע בתקנון שתוכנית זו אינה כוללת ביחס למתחם זה את כלל הפריטים הנדרשים בסעיף 62א(ג)(4) לחוק, ועל כן אינה מהווה, במתחם זה תוכנית מתאר מקומית לעניין הסעיף הנ"ל ("התנאי השני"). 6. בהוראות התוכנית יקבע שניתן יהיה לאשר תוכנית מפורטת למתחם רק לאחר מימוש בפועל של 50% מקיבולת יחה"ד במתחמים החדשים שנקבעו בתוכנית המתאר ("התנאי השלישי", וביחד יכונו "התנאים") ...". בעקבות ההחלטה ביקשו העותרות ביום 14.2.13 מיושב ראש הוועדה המחוזית רשות להגיש ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה, ובהחלטה הנוספת, מיום 25.2.13, הוא דחה את בקשתן. הוא קבע כי טענות העותרות אינן מעלות סוגיות עקרוניות או נושאים בעלי חשיבות כלל אזורית, ומשכך אינן מצדיקות את מתן הרשות לערור. לגופו של עניין הוא קבע כי על פי תוכנית 2020 המקרקעין נכללים בתחום המיועד לפיתוח עירוני כפי שנקבע בתמ"מ 6, וכי החלטת הוועדה המחוזית שהמקרקעין יישארו כעתודה לפיתוח העיר בטווח הארוך היא החלטה המבוססת על שיקולים תכנונים ומקצועיים. יושב ראש הוועדה המחוזית דחה את הטענה כי המקרקעין מתאימים לפיתוח מידי של העיר בשל היותם צמודי דופן וסמוכים לכביש 9, וקבע כי בנסיבות העניין הוועדה המחוזית מחויבת לקבוע שלביות לפיתוח העירוני בהתבסס על מצב תכנוני עדכני. עיקר טענות הצדדים העותרות תוקפות את ההחלטה ומבקשות לקבוע כי היא בלתי סבירה, מפלה, מקפחת ובלתי הוגנת. לטענתן, המקרקעין לא נכללו בתוכנית 2020 רק בשל טעות, ואין כל טעם ענייני להבחין בינם לבין שטחי מקרקעין אחרים שנכללו בתוכנית 2020 ולגביהם לא נקבעו התנאים שנקבעו בהחלטה; נטען גם כי ההחלטה סוטה באופן מהותי מהמלצות החוקרת וכי היא פוגעת בזכות הקניין ועומדת בניגוד להחלטות קודמות של הוועדה המחוזית, שעליהן הן הסתמכו ושלפיהן אמור היה להתבצע תכנון המקרקעין ופיתוחם בהתאם לתוכנית 2020; עוד נטען כי התנאים שנקבעו אינם מוצדקים, אינם סבירים ואינם מידתיים; התנאי השני אינו חוקי והוא פוגע בשיקול דעתה של הוועדה המקומית המוסמכת לקבוע את מדיניות התכנון של העיר, הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך; כמו כן הוועדה לא נימקה את החלטתה הן לעניין הסטייה מהמלצת החוקרת והן לעניין סמכותה לקבוע את התנאי השני, שלפיו תוכנית 2020 אינה תוכנית מתאר מקומית כאמור בסעיף 62א(ג) לחוק התכנון. לחילופין, העותרות משיגות כנגד ההחלטה הנוספת. לטענתן, סטייה מהמלצות החוקרת ללא נימוק וקביעת התנאים למימוש תוכנית 2020, ובפרט קביעת התנאי השני, הן נסיבות המהוות הצדקה לתת רשות ערעור. משיבים 1-2 (ביחד, "המשיבים") סבורים כי דין העתירה להידחות. לטענתם, ההחלטה מבוססת על שיקולים תכנוניים מובהקים ולא נפל בה כל פגם שיצדיק את התערבותו של בית המשפט. כמו כן נטען כי מדובר בטענה לפגיעה ספציפית בעותרות, אשר מנסות להשיא רווחים מקרקע חסרת ייעוד שהן רכשו, ואין מדובר בעניין המצדיק את מתן הרשות לערור על ההחלטה. הוועדה המקומית תומכת בטענות העותרות שיש להתאים את ייעוד המקרקעין בתוכנית לייעוד שנקבע בתמ"מ 6, קרי לפיתוח עירוני. לטענתה, ההחלטה סותרת את מגמות ההתפתחות העירונית היות והמקרקעין מצויים באזור מתפתח שמתוכננת בו שכונת מגורים אשר תחובר לכביש מס' 9, דבר שיקנה לה נגישות תחבורתית וגם משום כך יש להעדיף את פיתוח המקרקעין. כמו כן, התניית הפיתוח במימוש של כ-50% מיחידות הדיור ביתר המתחמים אינה סבירה, מכיוון שפיתוח יתר המתחמים הוא עניין מורכב ועשוי להגיע לסיומו רק בעוד שנים רבות, וזאת כאשר ניתן לקדם את פיתוח המקרקעין עוד קודם. בנוסף נטען כי ההחלטה פוגעת בשיקול דעתה של הוועדה המקומית כרשות ציבורית האמונה על קביעת מדיניותה התכנונית של העיר. הוועדה המקומית מציעה לכלול את המקרקעין בנספח השלביות, שהוא נספח מנחה של תוכנית 2020 העוסק בפיתוח בשלבים של הקרקעות שהוחלט על פיתוחן המידי (נספח 21 לעתירה), ושניתן יהיה לסטות מהאמור בו על פי צורכי השעה. הוועדה המקומית סבורה כי בנסיבות העניין ההחלטה מעלה סוגיה עקרונית של התערבות בלתי סבירה בשיקול דעתה, המצדיקה את מתן רשות הערר למועצה הארצית. דיון לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושקלתי את טענות הצדדים שנשמעו בדיון שהתקיים ביום 27.10.13 הגעתי למסקנה שדין העתירה, על שני חלקיה, להידחות. הלכה מושרשת היא שבית משפט לעניינים מנהליים אינו שם עצמו במקום רשויות התכנון ואין הוא ממיר את שיקול דעתן המקצועי בשיקול דעתו. בית המשפט אינו מתערב בהחלטות מוסדות התכנון המבוססות על שיקולים מקצועיים ותכנוניים, והתערבותו מוגבלת למקרים שמתקיימת בהם עילה מוכרת לעשות כן על פי עקרונות המשפט המנהלי, כגון חוסר סבירות קיצונית "היורדת לשורש העניין", העדר סמכות, הפליה פסולה ושיקולים זרים (עע"מ 6937/11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון נ' רחל שטרית (19.2.13); ע"א 8626/06 פורמה נגד הועדה לבנייה למגורים ותעשייה (3.4.09)). זאת ועוד, בבג"צ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (18.3.07) ("עניין בוכניק") נאמרו דברים אשר דומה כי יש בהם מענה גם לטענות העותרות שבענייננו, לאמור: "במהלך השנים פותחו רבות מהקרקעות שסביב קרקעות העותרים לצרכי מגורים ומסחר, ולאור המיקום המרכזי של הקרקעות הניב פיתוח זה תשואה נאה לבעלי הקרקעות. גם קרקעות המדינה הנמצאות בסמוך לקרקעות העותרים מיועדות לפיתוח אף שטרם הוגשה תוכנית בנין עיר בענין. העותרים חשים כי אין זה הוגן שפניהם הושבו ריקם כאשר ביקשו גם הם ליהנות מאותו שפע שהורעף על שכניהם. ניתן, כאמור, להבין ללבם של העותרים אך אין בהבנה זו כדי להקנות להם סעד משפטי. כדי שהעותרים יזכו בסעדים אותם ביקשו בעתירה היו הם צריכים להראות כי קמה להם זכות חיובית אשר מכוחה ניתן לחייב את הרשויות לפעול באופן שיאפשר להם לפתח את קרקעותיהם. בלב העותרים ציפיות ושאיפות שלא התגשמו, הם השקיעו בקרקע במרכז הארץ מתוך ציפייה כי בעתיד יוכלו לפתחה ונראה כי צפייתם נכזבה. ואולם לא קיימת חובה משפטית מצד המדינה להבטיח כי ציפיות העותרים יתממשו." (ההדגשה הוספה, א"ק). בחינה מקרוב של טענות העותרות מלמדת כי בדומה לעניין בוכניק, מה שעומד לדיון הן טענות שביסודן ציפיות שלא התממשו ולא זכות חיובית שנפגעה על ידי המשיבים, וגם מטעם זה יש לדחות את העתירה. אחת מטענות העותרות היא כי ההחלטה היא בלתי שוויונית, מפלה ובלתי הוגנת. הן טוענות בהקשר זה כי בתקופה שקדמה להשלמת תוכנית 2020 התקיימו דיונים בוועדה המחוזית שבהם נקבע פעמים מספר כי המתחם שבו מצויים המקרקעין יתוכנן במסגרת תוכנית 2020 ואף על פי כן, כאשר הופקדה התוכנית התברר כי המקרקעין נותרו בייעודם החקלאי. לטענתן, רק בשל טעות והיסח דעת לא שונה ייעודם של המקרקעין בתוכנית 2020 ומשכך, בהעדר הבחנה עניינית בין המקרקעין לבין השטחים שיועדו לפיתוח באותה תוכנית, החלת התנאים בעניינם של המקרקעין היא מפלה ובלתי הוגנת. העותרות מסתמכות על החלטת הוועדה המחוזית מיום 28.7.09 בדיון על הפקדת תוכנית 2020 (נספח 18), ומפנות לסעיף 28 אשר לטענתן דן בהתאמת תוכנית 2020 להוראות תמ"מ 6. העותרות טוענות כי סעיף זה מפרט את החריגות במתחמים השונים, ומאחר שאינו מתייחס למקרקעין למרות ייעודם החקלאי, ייעוד המנוגד לטענתן לתמ"מ 6 ולתמ"א 35, ניתן להסיק מכך שרק מחמת טעות לא שונה ייעוד המקרקעין בתוכנית 2020. אלא שעיון בהחלטת הוועדה המחוזית תומך דווקא בטענת המשיבים שלפיה המקרקעין לא "נשכחו", כטענת העותרות, ומלכתחילה הם לא יועדו לפיתוח מידי, וזאת מנימוקים תכנוניים אשר כאמור הובילו בהמשך להחלטה בדבר הותרתם כעתודה לפיתוח בטווח רחוק יותר וכן לפיתוחם בכפוף להתמלאותם של התנאים. גם עיון בסעיף 28 אינו תומך בטענת ה"טעות" הנטענת. נאמר בו : "בתשריט תוכנית המתאר (תוכנית 2020, א"ק) קיימות מספר אי התאמות ביחס לתשריט תמ"מ/6 המופקדת. הוועדה מציינת כי חריגות אלו נובעות מתכנון כולל שהתייחס בין היתר לפריסת יעודי קרקע קודמים בתוכניות מתאר ארציות ומקומיות. כמו כן הוועדה מציינת כי המדובר בחריגות מזעריות הנובעות מקנה מידה וכי סך השטחים המיועדים לפיתוח בתוכנית מצומצמים יותר מהשטחים המסומנים בתמ"מ 6." מלשון הסעיף עולה כי אי-ההתאמות המפורטות בו מתייחסות רק לשטחים אשר יועדו לפיתוח בתוכנית 2020 בניגוד לייעוד שנקבע להם בתמ"מ 6. בענייננו, מאחר שבהתאם לתוכנית 2020 המקרקעין לא יועדו לפיתוח, לא היה צורך להתייחס אליהם באותו סעיף. יתרה מכך, העותרות מלינות כי הסעיף לא התייחס לשטחי המקרקעין, וזאת חרף העובדה כי הותרתם בייעוד חקלאי עומדת, לטענתן, בניגוד להוראות תמ"מ 6. מאחר ששטח המקרקעין הוא 724 דונם, הרי שאי-התאמה זו בוודאי אינה "מזערית" כלשון הסעיף, ואינה ממין העניינים המפורטים בו. בעניין זה מקובלת עליי טענת המשיבים כי תוכנית 2020 אינה סותרת את תמ"מ 6, שבה סומנו המקרקעין כאזור לפיתוח עירוני. עיון בתמ"מ 6 ובתשריט שצורף אליה מעלה כי המקרקעין אכן סומנו כשטח המיועד ל"פיתוח עירוני", אולם "פיתוח עירוני" הוגדר בו כ"אזור בו יותרו כל התכליות והשימושים כפי שיקבעו בתוכנית מקומית וכנדרש לישוב עירוני" (סעיף 5.1.2 להוראות תמ"מ 6 - נספח 6). תוכנית 2020 קבעה ייעודי קרקע ושימושים שונים, ובכללם גם קרקע חקלאית (סעיף 4.20 להוראות תוכנית 2020 - נספח 17), ומשמעות הדבר היא כי עיגון השימוש של קרקע חקלאית בתוכנית 2020 תואמת את הוראות תמ"מ 6, אשר קבעה כי שימושי הקרקע בהתאם לייעודם ייקבעו בתוכנית מקומית. לכן, אין סתירה בין ייעודם של המקרקעין בתוכנית 2020 לבין זה שבתמ"מ 6. גם טענת האפליה אינה יכולה להועיל לעותרות. אפליה היא מתן יחס שונה לשווים (בג"ץ 1703/92 ק.א.ל קוי אויר למטען בע"מ נ' ראש-הממשלה, פ"ד נב(4) 193 (1998)), ודומה שהמשיבים צודקים כשהם טוענים שמטענות העותרות לא ברור מהי קבוצת ההשוואה לשם בחינת השאלה אם התקיימה אפליה. זאת ועוד, מקובלת עליי טענת המשיבים שהשיקולים התכנוניים הרלוונטיים למקרקעין שונים משיקולי התכנון הנוגעים למתחמים אשר יועדו לפיתוח בתוכנית 2020. קביעת המתחמים שיועדו לפיתוח מידי היא עניין שנדון בהרחבה יתרה על ידי המשיבים, ומסקנתם הייתה שבשלב הזה אין צורך בפיתוח מידי של המתחם שבו מצויים המקרקעין וקיימים אף שיקולים נגדו. עיון בהחלטה מעלה כי נערכה הבחנה תכנונית בין המתחמים: המתחמים אשר יועדו לפיתוח מידי נבחרו בהתאם להתאמתם לעקרונות התכנון המרחבי כפי שהם מופיעים בתקנון תוכנית 2020, ומורים, בין היתר, על יצירת רצף של שטחים לפיתוח באמצעות שינוי ייעוד של מובלעות חקלאיות הכלואות ומוקפות בשטחים מבונים או מאושרים לבנייה בתוכניות מפורטות. המקרקעין אינם כלואים בין שטחים מבונים או שטחים המאושרים לבנייה בתוכניות מפורטות, אלא גובלים בשטח שאף הוא אינו מיועד לפיתוח מידי וטרם אושרה לגביו תוכנית מפורטת (במסגרת תוכנית חד/1200א'), וזאת בשונה מהמתחמים האחרים שסומנו לפיתוח חדש בתוכנית 2020. נקבע גם כי מיקום המקרקעין אינו מיטבי והם מצויים באזור שאינו מועדף לפיתוח לפי תפיסת תכנון עירוני השמה דגש על פיתוח ציר מזרח מערב ולא על פיתוח דרומה לטבעות חיצוניות של הפיתוח המוצע. שיקולים אלו, המצויים בתחום התכנוני-מקצועי, הם שהובילו למסקנה כי אין הצדקה לפיתוח המקרקעין בטווח המידי, ואין מקום שבית משפט יתערב בעניין זה המסור לשיקול דעתם של מוסדות התכנון. לא מצאתי יסוד גם לטענת העותרות כי הוועדה המחוזית הפרה את חובת ההנמקה המוגברת החלה עליה בשל הסטייה מהמלצת החוקרת ומשכך, לטענתן, יש לבטל את ההחלטה מעיקרה. איני סבור כי סטייה מהמלצת החוקרת מטילה על הוועדה המחוזית חובת הנמקה מוגברת, מה גם שלדעתי הוועדה המחוזית לא סטתה מהמלצתה. עיון בהמלצות החוקרת מעלה כי הוועדה המחוזית אכן קיבלה את המלצותיה, תוך שקבעה את התנאים אשר נדרשו ליישום מסקנתה. החוקרת המליצה לכלול את המקרקעין במתחמים הנוספים אשר יועדו לפיתוח עירוני וכן לייעד את המקרקעין למגורים. בתוך כך, המליצה החוקרת גם לקבוע שלביות לפיתוח המתחמים הנוספים, ולעניין המקרקעין הומלץ כי פיתוחם ייעשה בהתאם לפיתוח העירוני. מאחר שתוכנית 2020 נמצאת בסמכותה של הוועדה המחוזית, כמו גם כל עניני התכנון המרכזיים של הפיתוח העירוני והמרחב התכנוני, הרי שהוועדה המחוזית היא הגוף המקצועי המופקד על יישום מדיניות התכנון ועל ביצועה, והיא עשתה כן כשקיבלה את המלצת החוקרת ואישרה את תוכנית 2020 בכפוף לקביעת התנאים, שנדרשו בעקבות קבלת חלק מההתנגדויות ובהתאם למתווה הפיתוח העירוני. יתרה מכך, אף לו סטתה הוועדה המחוזית מהמלצת החוקרת או אף דחתה את המלצתה, אין בכך להטיל עליה חובת הנמקה מוגברת. אין בחוות דעת של חוקר שמינתה הוועדה המחוזית כדי לדון בהתנגדויות שהוגשו לתוכנית כדי לחייב את מוסד התכנון, וסמכות ההכרעה בהתנגדות נותרת בידי מוסד התכנון (בג"ץ 10242/03 אורי מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד נח (6) 673 (2004)). מתוקף סמכותה להכריע בהתנגדות רשאית הוועדה, אף אם לא שמעה את המתנגדים, להחליט כל החלטה ובכלל זה אף לשנות את החלטת החוקרת המשמשת למעשה "כמתווך בין המתנגדים לבין המוסד שתפקידו להכריע" (בג"ץ 1260/06 הקואליציה למען שימור הרי ירושלים נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה (13.8.06)). הוועדה המחוזית מחויבת לשקול את ההמלצות ולדון בהן בהתאם לאינטרס הציבורי ולשיקולים התכנוניים שעליהם היא אמונה ורק לאחר מכן לקבל את החלטתה, תוך שהיא רשאית לשנות את תוכנית 2020 בהתאם להמלצה, לקבל את ההמלצה חלקית או לא לקבלה כלל (בג"ץ מהטעם שהוזכר לעיל אני דוחה גם את הטענות לפגיעה באינטרס ההסתמכות ולפגיעה בזכות הקניין. העותרות קנו את המקרקעין שייעודם חקלאי, ואין להן כל זכות שמכוחה ניתן לחייב את מוסדות התכנון לקבוע ייעוד ושימושי קרקע בהתאם לציפיותיהן (עניין בוכניק). העובדה כי במסגרת תוכנית חד/1201 יועדו מרבית המקרקעין לפיתוח אין בה ולא כלום. תוכנית זו לא קודמה והוועדה המחוזית החליטה לבסוף שלא להפקידה. אכן, בעבר סברה הוועדה המחוזית כי פיתוח המקרקעין ייעשה במסגרת תוכנית מתאר שתוכן לעיר, אולם דברים אלו נקבעו בהחלטה שניתנה בשנת 2001 ובטרם גובשו עקרונות התכנון לתוכנית 2020, ומשכך לא ניתן לבסס עליהם טענת הסתמכות המקימה עילה להתערב בהחלטת מוסדות התכנון. כטענת המשיבים, התוכניות המקומיות חד/1200 ו-חד/1201 דווקא מחזקות את האמור בהחלטה בכך שכבר לפני עשור לא ייעדה הוועדה המחוזית את המקרקעין לפיתוח מידי, ומאז ועד היום לא מצאה צידוק תכנוני להכליל את המקרקעין בתוכנית מפורטת תקפה. גם אם אקבל את טענות העותרות כי החלטות מוסדות התכנון בדיונים על התוכניות המקומיות יצרו בסיס להסתמכותן, הרי שנוכח חלוף הזמן ושינויי העתים במרקם העירוני בסיס זה אינו קיים עוד. בבג"צ 9717/03 נעלה - עמותה להתיישבות בשומרון של עובדי התעשייה האווירית לישראל נ' המנהל האזרחי ליהודה ושומרון, מועצת התכנון העליונה - ועדת המשנה לכרייה וחציבה, פ"ד נח(6) 97, 101-102 (2004) נקבע כי בהחלטות שנתנו רשויות התכנון משקלו של אינטרס ההסתמכות נמוך: "... הרשות המוסמכת במקרה זה, ככל רשות מינהלית, אינה כפופה, לעניין החלטותיה שלה, לכללי הסופיות ומעשה בית דין... מטבע הדברים ששינוי נתונים או נסיבות יכול להביא, ולעתים חייב להביא, לשינויה של החלטה מינהלית. סטייה מהחלטה מינהלית קודמת יכול שתבוא אף עקב הערכה מחודשת של נתונים קיימים, בלא שינוי נסיבות (לגבי שינוי נסיבות והערכה מחדש: בג"ץ 318/75 חדג'ס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"ד ל(2) 133, 137; בג"ץ 795/79 המועצה האיזורית גזר נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד לו(1) 561, 571; זמיר, בעמ' 1010-1008). העקרונות האמורים יפים במיוחד באחד מענפיו של המשפט המינהלי - תכנון ובנייה. בענף זה, העוסק בעיקר בתכנון הפיזי של סביבתו של האדם, יש חשיבות גדולה למתן שיקול דעת רחב לרשות המינהלית בלא שזו תהא קשורה יתר על המידה בהחלטותיה הקודמות. לאינטרס ההסתמכות יש משקל נמוך יחסית בתחום זה." טענה נוספת שהעלו העותרות קשורה לאי-סבירות התנאים שנקבעו בהחלטה. התנאי הראשון והתנאי השלישי קובעים שלביות לביצוע תוכנית 2020: התנאי הראשון קובע כי המקרקעין יישארו כעתודת פיתוח לטווח הרחוק, והתנאי השלישי קובע כי פיתוח המקרקעין ייעשה רק לאחר מימוש בפועל של כ-50% מקיבולת יחידות הדיור שנקבעו לפיתוח במתחמים שיועדו לפיתוח מידי. כאמור, הוועדה המחוזית, אשר בסמכותה לקבוע מגמות תכנון ארוכות טווח, סברה כי לנוכח קיבולות הבנייה הגדולות הכלולות בתוכנית ועל מנת שתהיה בקרה על קצב הפיתוח העירוני, יש לקבוע שלבי פיתוח. נספח השלביות אשר צורף לתוכנית 2020 הציע תבנית אפשרית לבניית יחידות הדיור באזורים השונים. הנספח מציג צפי של מימוש התוכניות המאושרות והמתוכננות במהלך השנים ומגדיר שלושה שלבי פיתוח של המרקם העירוני. השלב הראשון יימשך עד שנת 2015 והוא יחול בעיקר על תוכניות מאושרות או כאלו שבתהליך אישור, השלב השני יבוצע בין השנים 2015 ו-2020 והשלב השלישי יבוצע לאחר שנת 2020. באשר למקרקעין וכאמור בהחלטה, נקבע כי נספח השלביות יתוקן בהתאם לתנאים שנקבעו בעניינם. מאחר שתוכנית 2020 ייעדה לפיתוח מידי שטחים מפותחים או צמודי דופן אליהם ובנייה בהמשך לרצף הקיים תוך ניצול תשתיות קיימות (סעיף ג.2 להחלטה), קבעה הוועדה המחוזית, בהתבסס על שיקולים תכנוניים כפי שפורטו לעיל, כי למתחמים הנוספים, ובכללם המקרקעין, אין עדיפות לביצוע מידי ויש להותירם כעתודה לפיתוח בטווח הרחוק. כך גם התנאי השלישי, בעניין מימוש בפועל של 50% מקיבולת יחידות הדיור בשטחים שיועדו לפיתוח מידי, הוא תנאי המשך לתנאי הראשון ומהווה מנגנון נוסף לוויסות קיבולת הבניה הכלולות בתוכנית. לא שוכנעתי מנימוקי העותרות כי תנאים אלו חורגים ממתחם הסבירות. ראוי שקידום מהלכים תכנוניים בסדר גודל המוצע בתוכנית 2020 יבוצע בשלבים, תוך קביעת סדרי עדיפויות. שמירה ובקרה על קצב הפיתוח העירוני יכולות להבטיח תכנון עתידי מיטבי, ומשכך אין דופי בקביעת התנאים שנועדו להשיג מטרות אלה. כמו כן, תנאים אלו נועדו לאזן בין אינטרס העותרות, שהמקרקעין לא יישארו עוד בייעודם החקלאי, לבין האינטרס הציבורי לפתח את העיר בהתאם לעקרונות התכנון שהתוותה הוועדה המחוזית, שעמם ניתן למנות יצירת שכונת מגורים ופיתוחה ברציפות עם מתחמים שפותחו כבר. בהקשר זה אציין כי כבר בהחלטה מיום 22.6.04 הדוחה את הפקדת תוכנית חד/1200א (נספח 14) ביקשה הוועדה המחוזית לשמור על קצב הפיתוח העירוני לנוכח ריבוין של עתודות קרקע בעיר, וקבעה כי פיתוח השטחים שיועדו למגורים בתוכנית חד/1200 ייעשה בשלבים. לאור האמור, ומאחר שקביעת שלבי הפיתוח היא נושא תכנוני המסור לשיקול דעתה של הוועדה המחוזית, לא מצאתי עילה להתערב בה. אציין כי גם לו יכלה הוועדה המחוזית לפעול בדרך שהציעה הוועדה המקומית, קרי להכליל את המתחמים הנוספים בנספח השלביות, ובחרה שלא לפעול כך, אין החלטתה חורגת ממתחם הסבירות ולכן אינה מצדיקה התערבות שיפוטית בה. גם בטענות בקשר לתחולת התנאי השני אין כדי להועיל לעותרות. אינני סבור כי בשלב הנוכחי נדרשת הכרעה בעניין סבירות התנאי ואניח שהתנאי נקבע מטעמים מוצדקים. משמעות התנאי היא כי תוכנית עתידית שתוכן למתחמים הנוספים תהיה בסמכות הוועדה המחוזית ולא בסמכות הוועדה המקומית. מאחר שתוכנית המתאר העתידה טרם באה לעולם, לא ניתן לקבוע אם היא תעסוק בעניינים הנתונים לסמכותה הייחודית של הוועדה המקומית או לסמכותה של הוועדה המחוזית. ככל שתתוכנן בעתיד תוכנית בקשר למקרקעין שתהיה בגדר סמכויותיה של הוועדה המקומית ושתידון בפני הוועדה המחוזית, תוך נטילת סמכות הוועדה המקומית, תהיה פתוחה בפני העותרות הדלת להגיש התנגדותן בהתאם. אציין כי לא מצאתי בעמדת הוועדה המקומית, התומכת בטיעוני העותרות, כדי לשנות ממסקנתי. טענות הוועדה המקומית, הן בקשר למגמות ההתפתחות העירונית והן בקשר לשלבי ביצוע פיתוח העיר, הן טענות בתחום התכנוני, וההחלטה בעניינים מסוג זה נתונה לשיקול דעת הוועדה המחוזית, אשר כאמור לא מצאתי בה כל פגם. ככלל, מחלוקת בין מוסדות התכנון אין בה לבסס עילה להתערבות שיפוטית, וכשקיימות עמדות שונות בין הוועדה המקומית לבין הוועדה המחוזית ניתן משקל מכריע לעמדת הוועדה המחוזית, בין היתר נוכח הרכבה. הדברים שנאמרו בעע"מ 2528/02 ועדת ערר מחוזית - מחוז המרכז נ' פז חברת הנפט בע"מ (18.6.08) יפים לענייננו: "השוני בהרכב המאייש את הוועדה המקומית לעומת הוועדה המחוזית הוא שוני מהותי, והייתה לו משמעות בחלוקת הסמכויות המקורית בין גופי התכנון. הוועדה המקומית רואה לנגד עיניה את צרכי המקום והציבור המתגורר בו. היא מושפעת, מצד אחד, מהכרה מקרוב של הצרכים המקומיים, אך חשופה, בה-בעת, למערכת השפעות ולחצים מקומיים, העלולים ליהפך דומיננטיים בגוף שנציגיו באים כולם מהמגזר הפוליטי... צרכי השעה הכתיבו העברה של חלק מהעומס שהוטל על הועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, אך שיקולי היעילות לא ייתרו את הצורך להבטיח כי נושאי התכנון המרכזיים הקובעים את דמותו של המרחב התכנוני יישארו בידי רשות התכנון המחוזית, המהווה גוף התכנון הממלכתי, שמעורבים בהרכבו גורמים מקצועיים, והוא מרוחק במידה ניכרת ממערכת הלחצים וההשפעות המקומית. סמכויות הועדות המקומיות על פי סעיף 62א הן, אפוא, חלקיות ומוגבלות, ולא באו לשנות, מיסודה, את התפיסה התכנונית השלטת, לפיה קביעת תשתית התכנון הנורמטיבית הבסיסית היא בידיה של הוועדה המחוזית." סיכומו של עניין, ההחלטה ניתנה על בסיס שיקולים תכנוניים ומטעמים ענייניים וסבירים, ומאחר שטענות העותרות אינן מגלות עילה להתערבותו של בית משפט זה, דין העתירה להידחות. גם השגות העותרות כנגד ההחלטה הנוספת שלא לתת להם זכות ערר למועצה הארצית נדחות. טענות העותרות בעניין התנאים שנקבעו בהחלטה וסבירותם אינם עונים על הקריטריונים למתן רשות להגיש ערר למועצה ארצית כפי שאלה נקבעו בעע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית ירושלים (13.3.03), כדלקמן: "כדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה." נימוקי העותרות למתן רשות הערעור מתמצים בעיקר בטענות פרטניות בקשר לשלביות שנקבעה לפיתוח המקרקעין, ואיני סבור כי לעניינם השלכה ציבורית החורגת מתחומי המקרקעין וסביבתם. זאת ועוד, מכוח סעיף 110(א)(1)(ב) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 ממילא נתונה לוועדה המקומית זכות ערר על ההחלטה, אף מבלי צורך לבקש רשות לכך. הוועדה המקומית תמכה אמנם בטענות העותרות אולם נמנעה מלהגיש ערר כפי שהיא זכאית, וגם בכך הייתי רואה עילה לדחות את בקשת העותרות בעניין זה. לאור האמור, העתירה והבקשה למתן רשות להגשת ערר למועצה הארצית נדחות. העותרות ישלמו לוועדה המחוזית שכר טרחת עורכי דין בסך 25,000 ₪. בניההתנגדות לתכנית