קראו דוגמא מהפסיקה בנושא יחידות דיור בבניה רוויה: לפנינו ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה (להלן: "הועדה המקומית"), לאשר את הפקדת תכנית לה/מק/16/14/16 (להלן: "התכנית"), בכפוף לתנאים ביניהם "הועדה אינה רואה הצדקה תכנונית להגדיל צפיפות בשכונה שייעודה להיות מרווחת ויוקרתית". עניינה של התכנית כמפורט בהוראותיה, במקרקעין הידועים כגוש 5932 חלקות 8-13, 53, 57 ו - 45, בקריית האומנים ברמלה. התכנית קובעת במטרותיה שיפור הבינוי במתחם על ידי יצירת מגרשי בניה חדשים, למעשה מדובר באיחוד וחלוקה חדשה, תוספת שטחים ציבוריים, שינוי בקווי בניין, שינוי הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי והגדלת מספר יחידות הדיור מ - 15 ל - 18 יחידות דיור צמודות קרקע. יש לציין כי במצב הנוכחי ערוכים המגרשים באופן בו הם "כלואים" בין דרכים כאשר בקצה הצפון מערבי מתוכננת שורת קוטג'ים טורית של 5 יחידות ואילו ביתר המגרשים מתוכננים בתים דו משפחתיים (5 במספר). תחת אותו תכנון מוצעים בתכנית 9 מגרשים ובהם דו משפחתיים כאשר קיימת נגישות ברורה לכל אחד מאותם דו משפחתיים. תמצית טענות העוררים מדובר בהחלטה לא להפקיד את התכנית, שכן פועלה הכלכלי בתוספת 3 יחידות דיור והטבת התכנון ובהעדר אותה תוספת יצא שכרם של העוררת בהפסדה. לטענת העוררת יוצרת התכנית יחידות דיור מאווררות, מרווחת ומוארות בכל המתחם, לעומת התכנון הקודם. שינוי והמרה של שטח ממגורים לצורכי ציבור, והקצאת 5 חניות ציבוריות נוספות מעל התקן הנדרש לטובת חניית אורחים. הפחתת יחידות הדיור תצריך תכנון חלוקה מחדש של כל מגרשי המגורים, לרבות הכנת טבלאות איחוד וחלוקה חדשות ושונות. נוכח העלויות של הקמת התשתית בתכנית המוטלות על העוררת ובהתאם להתחייבותה כלפי משרד הבינוי והשיכון ללא תוספת 3 היחידות מדובר במשימה בלתי אפשרית ולא רלוונטית. אין שחר לטענת המשיבה כאילו קיימת מצוקת חניה כבר במצב הקיים. התכנית משפרת את היצע החניה בשכונה ונותנת פתרונות חניה גם לתושבים המתגוררים מחוץ לתחום התכנית ולאורחיהם. תקני החניה הינם 1:2.5 גבוהים משמעותית. "מצוקת החניה" בשכונה לא היתה ולא נבראה. מדובר בשכונה בה לא קיימת כל מצוקת חניה ולתמיכה בטענתה הציגה תמונות מרחבי השכונה בשעות הערב. עוד נטען כי אפילו היתה קיימת מצוקת חניה אין בתכנית כדי להגדיל את המחסור אלא שהיא משפרת את היצע החניה. על פי התכנית החלה נדרשת חניה של 1:2 ואילו התכנית המוצעת מציעה 1:2.5. עוד נטען כי הועדה המקומית מתירה הגדלת צפיפות בשכונה במתחמים רבים בהתאם לדרישה העכשווית לניצול יעיל יותר של משאב הקרקע, לרבות במתחמים שאינם רוויים ורק התכנית נשוא הערר סורבה. התכנית כוללת קוטג'ים דו קומתיים בשטח עיקרי של 142 מ"ר, על מגרש של כ - 230 מ"ר, ואין לראות בכך בינוי לא "יוקרתי". בפועלה כאמור הפרה המשיבה את עיקרון השיוויון. העוררת טענה כי לאורך שלוש שנים התנהלה מול הגורמים המקצועיים במשיבה, תוך מילוי הוראותיהן לרבות הליכה בדרך של תכנית ולא בדרך של הקלות, ואילו עתה סורבה במחי יד ובנימוק שלא נשמע עד כה. תמצית עמדת הועדה המקומית השכונה מתוכננת ברובה כשכונה בבניה רוויה, ואילו המתחם הינו מתחם לבניית קוטג'ים וככזה הינו מתחם יוקרתי בשכונה ועל כן יש חשיבות לכך שיתוכנן ברמה גובהה, ואולם התכנון החדש מייצר קוטג'ים בתכסית גבוהה בשיעור של 50 אחוז עם שטח חצר מצומצם, כך ששטח המגרש הממוצע ליחידת דיור הוקטן מ - 300 מ"ר ל - 230 מ"ר בתכנית המוצעת, כך שמדובר בשינוי אופי המתחם ממתחם איכותי ומרווח למתחם צפוף. החלטות בנוגע להפקדת תכנית מתקבלות רק על ידי הועדה כמוסד תכנון ולא בעלי התפקידים בועדה המקומית, אלה אמונים על הבדיקה הטכנית בלבד. שמירה על ציביון המתחם הינו שיקול תכנוני ראוי. הגדלת הצפיפות בשיעור 20 אחוז אפשרית גם במסגרת הקלות, אמנם יש לעשות בהן שימוש במשורה, אין כל הצדקה תכנונית לכך. מדובר במתחם שאמור להיות ספינת הדגל של השכונה. הועדה המקומית שינתה את מדיניותה בנוגע לתוספת יחידות כל עוד מדובר בשכונה שעודנה בחיתוליה עודדה הועדה המקומית תכנון פרטני והוצאת היתרים הכוללים הגדלה של מספר יחידות דיור, כל זאת בשנים 2007-2010, אולם אז המדיניות השתנתה והקלות בצפיפות ניתנו רק בבניה רוויה. כאשר מדובר ביחידות דיור צמודות קרקע "הצורכות" שטח קרקע גדול יש לאשר את הוספתן במשורה . לעניין החניה - העובדה כי היום אין מצוקת חניה אינה מלמדת דבר הואיל ומרבית השכונה טרם אוכלסה וחלקה טרם נבנה. הנושא של רווחיות הפרויקט אינו מעניינה של הועדה. דיון והכרעה יש לציין כי בתחילת הדיון בפני ועדת הערר הוצעה לצדדים הצעת פשרה תכנונית, אולם זו סורבה על ידי הועדה המקומית. ועדת הערר דנה בערר שמעה את טענות הצדדים ואף יצאה לשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים ומצאה כדלקמן: המתחם נמצא בצומת כביש 40, כניסה למושב מצליח. השכונה ברובה בנויה ומאוכלסת, לרבות מתחם צמודי הקרקע אשר שטח התכנית מהווה חלק ממנו. כמו כן מדרום לאותו שטח קיימים מבנים בנויים שטרם אוכלסו. מדובר במבנים רבי קומות אשר העבודות בהם טרם הסתיימו. המתחם גובל מצפון ומערב בקיר אקוסטי ורצועת שצ"פ. כל המגרשים הגובלים מדרום ומזרח בנויים, דו משפחתיים. בתכנית הבינוי המאושרת לאורך הגבול המערבי בניה טורית. לאורך כביש 40 קיים קיר אקוסטי ולאורכו בניה צמודת קרקע במתחם מצליח. במהלך הסיור לא נחזתה מצוקת חניה כלשהי. עקרונית התכנון המוצע במסגרת התכנית נשוא הערר נכון וטוב יותר ביחס לקיים. התכנון הקיים כולל שורת בתים טוריים בעלי 2 כיווני אוויר אשר אינם יכולים להיות מוגדרים כתכנון מיטבי, לא כל שכן "יוקרתי", בעוד התכנון נושא התכנית כולל חלוקה למגרשים הכוללים יחידות דיור משפחתיות, אשר לכל אחת מהן 3 כיווני אוויר, וגישה מוסדרת מדרך פנימית. טענת הועדה המקומית לפיה השיקול של חסכון במשאב הקרקע אינו נוגע לצמודי קרקע מוטעית, שכן ברי כי ניצול נכון ויעיל הינו עקרון אשר משתרע על כל צורות התכנון בין אם מדובר בבניה רוויה ובין אם מדובר בצמודי קרקע. ברי, כי מרחב התמרון בצמודי קרקע הינו קטן יותר מבניה רוויה שאם לא כן עלול לצאת שכרנו בהפסדנו עם תכנון יחידות שלא עונות על האיכויות הנדרשות מצמודי קרקע ככאלה. ואולם, מקום בו ניתן לייצר ביעילות מגרשים המכילים יותר יחידות ראויות אין כל מניעה ואף יש היגיון לפעול כך. לעניין החניות - דומנו כי התמונות שהוצגו בפני ועדת הערר כמו גם העדר מצוקה כזו בעת הסיור מעידות כי חרף אכלוס המתחם בו עסקינן, ולמרות שמדובר בשכונה אשר כאמור רובה כבר נבנתה ואוכלסה, מבהירות כי תקן של 2 חניות לכל יחידת דיור צמודת קרקע בתוספת "תרומה" של 0.5 חניות אורחים לכל אחת מהיחידות הינו תקן ראוי ומספק ואין בנימוק זה דבר. אשר לעניין מידת "היוקרתיות" והאטרקטיביות של המתחם, הרי שדומנו כי מקום בו מדובר בתכנון משופר שאינו כולל יחידות טוריות ומאפשר תכנונה של חצר בהיקף של כ - 100 מ"ר לא ניתן להגיע למסקנה כי מדובר בתכנון פחות יוקרתי מהקיים במקרקעין, נהפוך הוא. בשולי הדברים נעיר כי הועדה המקומית לא מילאה לטעמנו את חובתה לנמק את החלטתה. נסביר: עמדת אנשי המקצוע של הועדה המקומית אמנם אינה מחייבת אותה, אולם מהווה הנחיה אשר על מנת לסטות ממנה על הועדה המקומית לנמק את החלטתה כדבעי. הדברים מקבלים משנה תוקף מקום בו מאן דהוא סמך והסתמך על הנחיות הצוות המקצועי ופעל בהתאם לעצתו, עקב בצד אגודל. נבהיר: גם במקרה כזה זכותה של הועדה המקומית לדחות את התכנית, אולם עליה לעשות זאת מטעמים מפורטים ומנומקים, תוך התייחסות לעמדת הצוות המקצועי שאמור להנחות אותה בפועלה. אגב אורחא נפנה את תשומת ליבם של הצדדים להוראות תקנה (2) 9 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב - 2002, המאפשרת תוספת דירות מגורים במספר מגרשים הגובלים זה בזה. אשר על כל ולאור כל האמור הערר מתקבל. התכנית תופקד ללא התיקונים שנקבעו בנוגע למספר יחידות הדיור בהחלטת הועדה המקומית, ובכפוף לכל דין. המלצות הערות הבדיקה, (אישור יועץ תנועה וכו') יישארו בתוקפן. אין באמור כדי לפטור את התכנית מהליך על פי סעיף 109 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. בניהבנייה רוויהיחידת דיור