עמלות מציאת משקיעים לקניית נדל''ן בבולגריה

קראו דוגמא מהפסיקה בנושא עמלות מציאת משקיעים לקניית נדל''ן בבולגריה: מבוא תביעה כספית על סך של כ- 207,000 ₪, שהוגשה על ידי X (להלן: "X") כנגד Z (להלן: "Z"). תמצית טענות הצדדים X טוען, כי בינו לבין Z ונמרוד Q (שאינו צד לתביעה כאן, להלן: "Q") נערך הסכם לתשלום עמלות כנגד גיוס משקיעים לרכישת נכסי דלא ניידי בבולגריה, שהופר מצד Z. עוד הופר מצד Z, כך לגרסתו של X, הסכם להחזר הלוואה כספית שניתנה לZ על ידו ועל ידי Q. Z לעומת זאת, מכחיש כל חבות שהיא אם ביחס לחובת תשלום העמלות ואם ביחס ליתרת חוב ההלוואה. דיון והכרעה חוב העמלות: השאלה הראשונה העומדת להכרעה עוסקת בהוכחת זכאותו של X לתשלום עמלות. X מסתמך בעדותו על מוצגים 5, 12, 16 ו- 19-22. Z טוען, כי זכויות הצדדים צריכות להיקבע לפי מוצגים 9, 14, 16 ו- 19-23 וכי מוצגים 5 ו- 15 אינם רלבנטיים לעניין. אכן, מוצג 5 שנערך ביום 31/01/08 ואינו חתום על ידי איש מן הצדדים, אינו רלוונטי לאחר שמוצג 9 שנחתם בסמוך לאחר מכן, היינו ביום 10/02/08, משקף את אותם עקרונות שנקבעו במוצג 5 ונושא את חתימות הצדדים על גביו. לפי מוצג 5 קבעו הצדדים, כי X וQ יהיו רשאים למכור קרקע, מתוך הקצאת הקרקעות שתעשה בבולגריה באמצעות Z, לצדדי ג' במחיר גבוה יותר ממחיר הרכישה בתוספת שלא למעלה מ- 20% - 25%. לפי "המקרה לדוגמא" שמופיע בסעיף 9 למוצג 9 ניתן להבין, כי הבסיס לחישוב העמלה תואם את ההפרש שבו שווקה הקרקע למשקיעים "סכום העסקה 500,000 יורו מתוכם 300,000 גויסו על ידי נמרוד וטל והשאר על ידי יוסי. העסקה נמכרה במחיר של 750,000 יורו. נמרוד וטל יקבלו 60,000 יורו". היינו, 20% מתוך הגיוס בהנחה שבגיוס שולם סכום העולה ב- 20% על תמורת הקרקע שנקבעה על ידי המוכר. את הרווח התחייבו X וQ להשקיע בפרויקט עצמו והם יהיו רשאים למכור את חלקם ללא התנגדות מצד Z. X טוען כאמור, כי עלה בידיו ובידי Q, במשותף, לגייס השקעה כוללת בסך של 197,500 יורו, כך שהעמלה לה זכאים המשקיעים הנה בגובה 39,500 יורו. Z מאשר אמנם בעדותו את דבר קיומה של ההתחייבות, אלא טוען, כי היקף ההשקעה נמוך יותר ועומד על סך של 47,500 יורו, כך שנגזרת של 20% נמוכה הרבה יותר. בנוסף, טוען הוא, כי חישוב העמלה צריך לקחת בחשבון את היקף הרכישה, כלומר, בכמה הוסיף גובה ההשקעה על מחיר הקרקע המקורי ובכל מקרה, X זכאי רק למחצית, בשל שיתופו של Q. חישוב העמלה לפי גישתו של Z, בכל מקרה, דחוי עד לאחר מכירת הקרקע פעם נוספת. Z מוסיף וטוען, כי הוטלה על הצדדים מגבלה נוספת, לפיה, אם לא תימכר הקרקע לצד ג' לפחות בסכום שבו השקיעו המשקיעים לכל דונם, יהיה על X וQ להחזיר את ההפרש. בסיכומו של דבר טוען Z, כי היה נכון לשלם לX דמי תיווך (ולא עמלה) לפי שיעור 2%, אם X אינו מעוניין עוד בהשלמת העסקה על פי המתווה המקורי שלה. לימוד מתווה העסקה שנכרת בין הצדדים התברר כמורכב, או נכון יותר מעורפל, שכן הצדדים הפנו בהסתמכותם לסדרה של מסמכים שאף אחד מהם אינו עומד בפני עצמו, ולעיתים אין הם מתיישבים בנקל האחד עם משנהו. לנוחות המעיין בפסק הדין ערכתי את התמונה הדקומנטרית של יחסי הצדדים בטבלה המוצגת: מספר המוצג מהות המוצג תאריך זהות החותמים תוכן המוצג 5 "מזכר הבנות לביצוע עסקאות רכישת קרקע בבולגריה". 31/01/08 אינו נושא חתימות. 1. קביעה עקרונית לזכאות למכירת קרקע ברווח של 20% - 25%.2. הגדרת זכאותו של Z לדמי ניהול. 9 "מזכר הבנות לביצוע עסקאות רכישת קרקע בבולגריה". 10/02/08. נושא את חתימותיהם של X, Z וQ. 1. זכאותם של X וQ למכירת קרקע שירכשו ברווח של 20% - 25%.2. זכאותו של Z לדמי ניהול. 12 "הסכם מייסדים". אינו נושא תאריך. אינו נושא חתימות. 1. הסכם מייסדים בין Z, Q והמשקיעים.2. חלוקת מניות התאגיד שיוקם בבולגריה לצורך רכישת מגרשים.3. עקרונות גיוס המשקיעים.4. כללי ניהול החברה.5. מטרת הפרויקט.6. מימון הפרויקט.7. היקף ההשקעות.8. היחסים עם חברת הניהול.9. דרך העברת המניות.10. דרך פירוק החברה.11. שיטת חלוקת הרווחים. 15 "סיכום דברים". 31/03/08 אינו נושא חתימות. 1. סיכום דברים בין Z, X וQ.2. היקף זכאותם של X וQ כלפי Z. 16 "סיכום דברים". 31/03/08. נושא את חתימת Z בלבד. כמו מוצג 15. 19 מייל. חסרים הקבצים המצורפים. 20 מייל. חסרים הקבצים המצורפים. 21 מייל. חסרים הקבצים המצורפים. 22 מייל. חסרים הקבצים המצורפים. 23 מייל. חסרים הקבצים המצורפים. מהצלבת תוכנם של מוצגים 9, 15 ו- 16, נראית גרסתו של Z כתואמת בסבירות אפשרית את מצב העניינים בעוד שגישתו של X מנותקת מהם. כך, מאשר X בחקירתו הנגדית, כי נגזרת הפרש ההשקעה תלויה במחיר הקרקע לדונם ביחס למחיר שהמשקיעים היו מוכנים לרכוש את הקרקע, כך שהטענה לעמלה של 20% היא טענה שאיננה משקפת את המציאות ההסכמית שבין הצדדים, ראה לעניין זה: לשאלה: "איפה רשום בהסכמים שתביא משקיע ותקבל 20%?" השיב: "... אני מפנה לנספח 16 מיום 31/03/08, סעיף 4 - זה אותו יום שנטלנו את ההלוואה. כאן כתוב שעבור כל משקיע שיגויס על ידי טל ונמרוד, יוסי בן Z יעביר את ההפרש מהמחיר 33,000 יורו ל- 39,000 יורו. סה"כ העברה של 6,000 יורו זה 20% מ- 39,000 יורו. 20% מסכום של 39,000 יורו, יוצא 6,500 יורו. 6,000 יורו זה 15%" (פרוטוקול יום 09/06/13, עמ' 3). ובמענה לשאלת בית המשפט: "אז לא מדובר ב- 20%, אז יכול להיות שאתה טועה בנקודה זו?" וX השיב, כי "כאן התייחסנו להפרש של עסקה ספציפית. ההסכם הכללי מדבר על 20%, על כל מיני עסקאות" (שם, עמ' 4, שורות 3-5). בעקיפין אישר X את אי ההתאמה בין גרסתו לבין המסמכים הכתובים ונסמך על מה שתיאר כ"ככוונות" הצדדים שלא תועדו: "אני יכול להגיד למה התכוונו". לא זו גם זו. X מתעלם בעדותו מהקביעה המפורשת במוצג 9 (המשתקפת גם במוצג 5) לפיה נדרש להשקיע את הרווח בפרויקט. X מתעלם אף מהדיפרנציאציה במחירים לצורך חישוב נגזרת העמלה כפי שהיא עולה ממוצג 15, למרות שקיומו אינו מוכחש על ידו. בנוסף מתעלם X מחבותו על פי מוצג 16 (הגם שעליו הסתמך בעדותו), לפיה עליו להשיב את הפרש העמלה במידה והקרקע תימכר בסכום הנמוך מהסכום ששולם על ידי המשקיע (סעיף 5 למוצג 16). גרסתו של Z לעומת זאת, עולה בקנה אחד עם המערכת ההסכמית או לפחות מתיישבת עמה בצורה סבירה יותר. בסופו של יום, נראה לי, כי X לא הוכיח את זכאותו לתשלום העמלה על פי החישובים שהציג בכתב התביעה. הואיל וכך, אין משמעות פרקטית לשאלה, השנויה במחלוקת אף היא, בעניין היקף ההשקעות הכולל שגייס לפרויקט. יחד עם זאת, מצהיר Z בעדותו, כי X גייס את המשקיע זיו כשדאי, שהשקיע 40,000 יורו. Z הציע לX, ככל שאין הוא מעוניין להמשיך במתווה שהוסכם ביניהם, הכרוך בתהליך ארוך ומסובך יותר, להיחשב כמתווך ולקבל דמי תיווך ביחס להשקעה שלו. מנקודת מבטו הוא הציע לX תשלום של 4,300 יורו כמחווה, שהוא סכום הגבוה פי ארבע לפחות מדמי התיווך להם זכאי X לפי Z וכך נשמעו דברים לפרוטוקול בעניין זה: לשאלה "... מה מגיע להם לפי דעתך, כאשר לא סיכמתם?", השיב "אני אפילו רשמתי לו את זה במייל. אני חושב ש- 2% בעסקת תיווך זה סכום מכובד. אני הצעתי לו לפי דעתי אפילו יותר. 2% מ- 40,000 יורו שהוא גייס. אני זמנו אפילו הצעתי לו בשביל לסגור את כל התביעות שלו ואת ההלוואה שנימרוד חייב לו ואני חייב לו, 4,300 יורו... אני חוזר ואומר שאם הוא לא רוצה להיות כמתווך והוא טוען שהוא גייס, אני מוכן לתת לו סכומים הרבה יותר גבוהים, אבל כשהעסק ימכר כי הכל בא על חשבון משקיעים ואני לא יכול להשהות משקיעים..." (פרוטוקול יום 09/06/13, עמ' 19, שורות 15-22). אם נסכם חלק זה של ההכרעה, נאמר, כי התביעה לתשלום עמלה לא הוכחה. עם זאת, על בסיס הודאתו של Z, הנני לחייבו בתשלום הסך בשקלים השווה ל 4,300 יורו כפי שוויים ביום הגשת התביעה ומאותו מועד יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כדין עד לתשלום המלא בפועל. חוב ההלוואה: השאלה השנייה העומדת להכרעה עוסקת בהוכחת טענתו של X לחוב הלוואה מצדו של Z. Z, כך טוען X לווה ממנו סכום של 10,000 ₪ מתוך סכום כולל של הלוואה בסך 100,000 ₪ (20,000 יורו) לפי מוצג 15. ההלוואה בסך 100,000 ₪ ניתנה לZ בשני חלקים: 80,000 ₪ ניתנו באמצעות נטילת הלוואה מהבנק ואילו 20,000 ₪ הנותרים ניתנו על ידי Q וX בחלקים שווים. Z טוען, כי פרע את מלוא ההלוואה לQ ואולם, בכך אין תשובה מספקת, שכן, לכאורה, 10,000 ₪ היה עליו לשלם ישירות לX. בכך, למשעה, מודה Z, כי לא השלים את השבת ההלוואה לX. הוא גם הודה שהוא התקשה באופן עקרוני להשיב את ההלוואה וגם את החלק שהשיב, השיב באיחור. Q בעדותו בחקירתו הנגדית הודה, למעשה, שחובו של Z לX בסך של 10,000 ₪ לא שולם, או לפחות אין הוא יכול להעיד, כי שולם. גרסתו בעניין תשלום החוב על ידי Z מתייחסת ל- 80,000 ₪ שנטלו מהבנק ואולי גם ל- 10,000 ₪ שQ העביר לZ שלא מתוך אותו מימון בנקאי שבאמצעותו שולם הסך של 80,000 ₪. לפיכך, יש לקבוע, כי גרסתו של Z לעניין השבת ההלוואה לX הופרכה. לפיכך, במאזן ההסתברות הוכחה תביעתו של X כלפי Z כיאות בנקודה זו. על Z להשיב לX את סכום ההלוואה כנדרש. סוף דבר התביעה התקבלה בחלקה. הנתבע יישא כלפי התובע בסכומים כמפורט: סך בשקלים השווה ל 4,300 יורו כפי שוויים ביום הגשת התביעה (08/01/10) ומאותו מועד יישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כדין עד לתשלום המלא בפועל. סך של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 30/06/08 (מועד פירעון ההלוואה) ועד לתשלום המלא בפועל. נוכח היקפה המצומצם של הזכייה ביחס לסכום התביעה, יישא כל צד בהוצאותיו הוא. דיני חברותיזמות