מוסכם בין הצדדים כי יש לבצע פירוק שיתוף בין הצדדים. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי לא ניתן לפרק את השיתוף בחלקה בעין ("פרצלציה"), שכן שטח המגרש המינימלי בהתאם לתכנית בנין עיר החלה על החלקה אינו מאפשר חלוקת החלקה לשניים. המחלוקת בין הצדדים אפוא, הינה בדבר הדרך בה יבוצע פירוק השיתוף. התובע מבקש לבצע את פירוק השיתוף בדרך של מכירת החלקה לכל המרבה במחיר ורק לחלופין, אם לא ייעתר בית המשפט לפירוק השיתוף בדרך זו, לפרק השיתוף בדרך של רישוםבית משותף. הנתבעת מסכימה והסכימה לבצע את הפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, אך מתנגדת למכירת זכויותיה בחלקה. קראו דוגמא מהפסיקה בנושא פרצלציה רישום בית משותף: 1. לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. רקע כללי 2. התובע והנתבעת הינם בעלים במשותף בחלקים בלתי מסוימים של חלקה ברחוב הכרם 11 ברחובות, הידועה כגוש 3702 חלקה 342 בשטח רשום של 745 מ"ר (להלן: "החלקה"). בהתאם לחוות דעת השמאי מטעם התובע, שטח החלקה לאחר הפקעה הינו 704 מ"ר. 3. על החלקה בנוי בית דו משפחתי. (להלן: "הבית" או "המבנה"). (כל אחת מיחידות הבית הדו משפחתי, תקרא להלן: "יחידת הדיור"). 4. אין מחלוקת בין הצדדים כי בפועל קיימת חלוקת שימוש בחלקה באופן שכל צד מחזיק ומשתמש במחצית החלקה באופן בלעדי. הנתבעת במחצית החלקה הפונה לכיוונים דרום מזרח (לרבות יחידת הדיור הדרומית), והתובע עושה שימוש במחצית החלקה הפונה לכיוונים צפון מערב (לרבות יחידת הדיור הצפונית). 5. עוד מוסכם בין הצדדים כי החלק היחיד המשותף, הוא הקיר המשותף בין יחידות הדיור והגדר שמפרידה בין שני חלקי החלקה (ראה פרוטוקול הדיון מיום 4.9.14 ש' 15-16). 6. התובע רכש את חלקו בחלקה בשנת 2005 ומתגורר ביחידת הדיור. הנתבעת משכירה את יחידת הדיור לצד שלישי. 7. בין הצדדים התנהלו במשך זמן מה מגעים שונים לגבי מימוש הזכויות בחלקה. בין היתר נבחנה האפשרות לבצע עסקת קומבינציה לגבי החלקה כולה. לצורך עניין זה אף נערכו פגישות והוחלפה טיוטת הסכם. כמו כן, הועלו הצעות למכירה של הזכויות בחלקה מבעלים אחד לשני. יצוין, כי התובע הוא קבלן בתחום הבניה ונתון זה השליך על המגעים. 8. לאחר שהמגעים בין הצדדים לא נשאו פרי, הוגשה התביעה דנן. ניסיונות להביא הצדדים להסכמות גם לאחר הגשת התביעה עלו בתוהו. המחלוקת 9. מוסכם בין הצדדים כי יש לבצע פירוק שיתוף בין הצדדים. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי לא ניתן לפרק את השיתוף בחלקה בעין ("פרצלציה"), שכן שטח המגרש המינימלי בהתאם לתכנית בנין עיר החלה על החלקה אינו מאפשר חלוקת החלקה לשניים. 10. המחלוקת בין הצדדים אפוא, הינה בדבר הדרך בה יבוצע פירוק השיתוף. התובע מבקש לבצע את פירוק השיתוף בדרך של מכירת החלקה לכל המרבה במחיר ורק לחלופין, אם לא ייעתר בית המשפט לפירוק השיתוף בדרך זו, לפרק השיתוף בדרך של רישום בית משותף. הנתבעת מסכימה והסכימה לבצע את הפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, אך מתנגדת למכירת זכויותיה בחלקה. טענות הצדדים א. עיקר טענות התובע 11. התובע טוען, כי אין לפרק את השיתוף בדרך של רישום בית משותף מן הטעמים כדלקמן: (א) הנתבעת נהגה בחוסר תום לב, שכן מצד אחד התנגדה לניצול זכויות הבניה על ידי התובע במחצית החלקה המוחזקת על ידו (כאשר הגיש בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה) (להלן: "ההתנגדות" ו"הועדה" בהתאמה) ומנגד מתנגדת לפירוק השיתוף בדרך של מכירה. (ב) הנתבעת, מושתקת מלטעון שלא יגרם הפסד ניכר בפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, לאור טענותיה בהתנגדות שהגישה לבקשה להיתר בניה שהגיש התובע לבניה על חלקו בחלקה. (ג) רישום הבית המשותף יגרום לסכסוכים בעתיד הואיל והנתבעת מתנגדת לניצול זכויות הבניה של התובע במחצית החלקה וטענה בין היתר, כי הבניה תגרום נזק ליחידת הדיור שלה. 12. הנתבעת אינה מתגוררת בנכס מזה 18 שנים - מדובר בנכס עסקי ולא נכס שהתובעת קשורה אליו. זאת ועוד, בעבר, הייתה הנתבעת מעוניינת לבצע עסקת קומבינציה ו/או למכור את חלקה בחלקה, והמחלוקת הינה רק לגבי המחיר. 13. יגרם הפסד ניכר לשותפים אם יבוצע פירוק השיתוף ע"י רישום בית משותף, כמפורט בחוות הדעת של אינג' אורמן מטעם התובע (להלן: "חוות הדעת"). ב. עיקר טענות הנתבעת 14. לא יתכן ואין זה סביר לכפות על הנתבעת למכור את מחצית החלקה ויחידת הדיור שבחזקתה בזמן שניתן לרשום בית משותף באופן שכל צד ירשום את יחידת הדיור על שמו. 15. בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק") וההלכה הפסוקה, ובמצב הדברים הקיים בענייננו, קרי, חלוקת השימוש בפועל בחלקה בין הצדדים מזה שנים, הרי שפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף עדיף על פירוק בדרך של מכירה. 16. לתובע לא יגרם כל נזק כתוצאה מרישום צו הבית המשותף. 17. בין הצדדים לא קיים סכסוך ו/או ריב אשר עלול להפריע בצורה מהותית לניהול הרכוש המשותף. מה עוד שבענייננו אין כאמור לעיל מתקנים משותפים (למעט הקיר שמפריד בין יחידות הדיור והגדר אשר מפרידה בין שני חלקי החלקה והגינות). 18. בין הצדדים אמנם התנהל משא ומתן אשר לא צלח, אולם עובדה זו אינה אמורה לגרום בצורה כלשהי לשנות את ההלכה הקיימת בדבר פירוק שיתוף במקרקעין על דרך של רישום צו בית משותף. 19. מטעמים אלו טוענת הנתבעת, כאמור, כי יש לדחות התביעה, אלא אם יחליט בית המשפט שיש לרשום את הבית הדו משפחתי כבית משותף, דבר לו מסכימה הנתבעת. דיון והכרעה 20. המחלוקת בין הצדדים כאמור, היא בדבר הדרך בה יש לבצע את פירוק השיתוף. 21. בהתאם לחוק, זכותו של כל שותף במקרקעין, לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף, זאת על פי לשונו הברורה של סעיף 37 לחוק וההלכות הרבות שנפסקו בעניין זה. "שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום ליום... ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה - או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה עם זה - ובהעדר כלים בידיו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מהשותפים לבקש פירוק השותפות". (כבוד השופט חשין ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב (4) 615, 632 (1998) (להלן: "פרשת רדילביץ"). 22. בסעיף 39 (א) לחוק, נקבע, כי במקרקעין הניתנים לחלוקה, פירוק השיתוף יעשה בדרך של חלוקה בעין. כאמור לעיל בענייננו אין מחלוקת בין הצדדים כי חלוקה בעין אינה אפשרית. 23. סעיף 40 (א) לחוק קובע שבמקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה וכן אם שוכנע בית המשפט כי חלוקה בעין כאשר היא אפשרית, תגרום הפסד ניכר לשותפים, יעשה, פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון . 24. לפי סעיף 42(א) לחוק, מקום בו עיקר המקרקעין המשותפים הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקם. כך קובע סעיף 42 (א) לחוק המקרקעין "פירוק דרך הפיכה לבית משותף (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם." 25. בהתאם להלכה הפסוקה, פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, נחשב ככלל כדרך עדיפה על מכירה לפי סעיף 40 לחוק, אך נתון לשיקול דעתו של בית המשפט. ראה: ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק - פורסם במאגרים המשפטיים. עוד נקבע, כי בבוא בית המשפט להחליט האם להורות על רשום בנין כבית משותף לפי סעיף 42 (א) לחוק, רשאי בית המשפט לבחון את מכלול הנסיבות שלפניו, זאת להבדיל משקול הדעת המוגבל שניתן לבית המשפט במסגרת סעיף 40 לחוק. כך למשל, נקבע כי תביעה לפירוק שיתוף כפופה לחובת תום הלב וכן מוסמך בית המשפט גם לשקול האם לא יהא זה צודק כלפי מי מהבעלים ובנסיבות העניין להורות על רישום בית משותף. שיקול נוסף לדחיית בקשה לפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף יכול ויהא היחסים בין הצדדים (ראה: ע"א 2774/07 שושנה הולס נ. ברכה ביאלוסטוצקי ; רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי (להלן: "פרשת רידלביץ"); ע"א 8316/96 קוצר נ' ציתיאת (להלן: "פרשת קוצר"); ע"א 1849/91 שמואל פרידמן נ' חברת אחים ה.י. פנחס בע"מ - פורסמו במאגרים המשפטיים). 26. אין מחלוקת בין הצדדים, כי ניתן לרשום את הבית הדו משפחתי כבית משותף. 27. בהתאם להלכה הפסוקה, נטל השכנוע, כי על בית המשפט להימנע מלהורות על פירוק השיתוף בדרך של הפיכת הבית לבית משותף מוטל על הטוען לכך. ראה: ע"א 587/78 הגר רוטשילד ואח' נ' שלמה פרנק וכן ע"א (ת"א) 2774/07 שושנה הולס נ' ברנה ביאלוסטוצקי. מן הכלל אל הפרט 28. התובע הביע רצונו כאמור כי החלקה כולה תימכר לכל המרבה במחיר באופן שימקסם את הרווחים מהחלקה. 29. הנתבעת כאמור מתנגדת לפירוק השיתוף בדרך זו והעידה, כי לעת הזאת, אין היא חפצה למכור את זכויותיה בחלקה, וכי היא שוקלת באופן רציני ודיי בבירור לשפץ את יחידת הדיור ולחזור ולהתגורר בה. (פרוטוקול עמוד 14 שורה 27, עמוד 24 שורות 30-32 ועמוד 25 שורות 1-3 ). 30. בעניין זה יש לציין כי התובע רכש את זכויותיו בחלקה בשנת 2005 וכבר מיד לאחר הרכישה פנה אל הנתבעת או מי מטעמה והציע לרכוש את זכויותיה בחלקה ו/או כי תחתם עסקת קומבינציה וכיוצ"ב. (פרוטוקול עמוד 20 שורות 4-7). יתרה מכן, בעת הרכישה היה מצב החלוקה בפועל של החלקה כפי שתואר לעיל. לא זו אף זאת, גם בעת שרכש התובע את זכויותיו בחלקה, לא ניתן היה לבצע חלוקה בעין (פרצלציה) של החלקה ולחלקה היו מוקנות זכויות בניה לבניה רוויה או לבניה צמודת קרקע בהיקף רחב יותר מהמצב הקיים, וזאת בהתאם למצב התכנוני אשר חל על החלקה. 31. כאמור, בפסיקה נקבע שבבואו להחליט אם להורות על רישום הבניין כבית משותף לפי סעיף 42 לחוק, על בית המשפט לבחון את מכלול הנסיבות שלפניו ואת כל הסייגים הנוגעים לעניין. להלן תיבחנה טענות הצדדים בעניין זה. האם רשום הבניין כבית משותף יגרום הפסד ניכר? 32. לטענת התובע, קיים הפרש ממשי בין שווי הנכס שיקבל כל אחד מהצדדים אם ירשם הבניין כבית משותף, לבין סכום הפדיון שיקבל כל אחד מהן אם תימכר החלקה בשלמות. (ראה חוות דעתו של אינג' אורמן אשר הוגשה ע"י התובע). 33. בתמיכה לטענתו זו של התובע צורפה חוות דעתו של אינג' אורמן. מעיון בחוות הדעת ניתן ללמוד כי "ההפרש" כאמור, מתבסס על זכויות בניה של 12- 13 יחידות דיור לחלקה. בחוות דעתו ובעדותו מבהיר אינג' אורמן, כי בעת קביעת השווי הביא בחשבון האפשרות להקים על החלקה בניין בן 12 יחידות דיור הואיל והועדה המקומית לתו"ב רחובות והועדה המחוזית לתו"ב מרכז, נוהגות לאשר תוכניות בניין עיר נקודתיות, בסביבת החלקה, בצפיפות של 17-18 יחידות דיור לדונם. יודגש, אין מחלוקת בין הצדדים כי על פי תכניות בנין עיר החלות על החלקה ניתן לבנות על החלקה 6 יחידות דיור בלבד (8 יחידות דיור לדונם). 34. בענייננו טוען התובע, כי השווי המיטבי של הנכס הוא הריסת הבית הדו משפחתי הקיים ובניית בית משותף על כל החלקה בהליך של תב"ע נקודתית. לכן טוען התובע, כי אם תימכר החלקה כולה, לכל המרבה במחיר יהיה הפדיון ממכירתה לכל אחד מהצדדים גבוה יותר מערכו של כל חלק (מחצית לכל אחד מהצדדים), אם יפורק השיתוף על דרך של רישום בית משותף עם הצמדת זכויות הבניה לכל אחד מהחלקים . (ראה חוות דעתו של אינג' אורמן בעמוד 13). 35. "ההפסד הניכר" הנטען ע"י התובע, על פי חוות דעתו של אינג' אורמן, מתבסס כאמור על הגדלת זכויות הבניה לחלקה - יותר מהכפלת מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על החלקה בהתאם לתוכניות בניין עיר החלות על החלקה. כל זאת נוכח טענתו, כי בסביבת החלקה אושרו בעבר, תכניות בניין עיר נקודתיות אשר הגדילו את מספר יחידות הדיור המותרות לבניה כאמור לעיל. במילים אחרות, התובע טוען כי הדרך הנכונה לפירוק השיתוף היא במכירת החלקה כולה לכל המרבה במחיר, שכן התמורה שתתקבל באופן זה תשקף את הזכויות הנוספות החלות על החלקה וכן זכויות פוטנציאליות נוספות, בהסתמכו על תכניות נקודתיות אחרות שאושרו ביחס לנכסים אחרים (דומים לטענתו). בנסיבות המפורטות לעיל, חוות הדעת בעניין זה, מהווה השערה בלבד בדבר האפשרות להגדלת (למעשה יותר מהכפלת) מספר יחידות הדיור שיאושרו לחלקה בתוכנית נקודתית בעתיד, וכי בשל אפשרות זו יגדל ערך החלקה בהווה לעומת ערכה בעת פירוק השיתוף בדרך של רשום בית משותף. עוד יודגש לעניין זה כי כל הבדל במספר יחידות הדיור אשר יאושרו בסופו של דבר, באותה תב"ע נקודתית עתידית, משפיע ממילא על שיעורו או עצם קיומו של אותו הפסד נטען. 36. בהתאם להלכה הפסוקה, תחנת המוצא לפירוש החוק בעניין "הפסד ניכר", "אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם יגרם הפסד ניכר עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא כבדוגמאות שהבאנו לעיל, עניינו לכאורה בנזק ישיר שיגרם מן החלוקה. בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר... אכן יכולתו של בעלים משותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים השותף האחר אין פירושו כי זכאי הוא ב"הזדמנות חגיגית זו של פירוק השיתוף", לבצע עסקאות מקרקעין מניבות רווחים שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות, לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם רצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך יעד את עצמו". (ראה פרשת רידלביץ לעיל עמ' 654). 37. לאור כל האמור, ברור כי ההפסד שבו מדבר התובע, אינו הפסד ישיר הנובע ממעשה רישומו של הבניין כבית משותף, אלא הוא בגדר מניעת רווחים עתידיים, ומשול לנזק עקיף. אשר למניעה מסוג זה, נפסק, כי היא אינה בגדר "הפסד" או "הפסד ניכר" (ראה פרשת קוצר). זאת ועוד, יפים לענייננו גם הדברים שנאמרו בפרשת קוצר קרי שזכויות הבניה שאי ניצולן כך נטען, עלול למנוע רווחים לתובע, אינן נמוגות עם רישום הבניין כבית משותף, והן מוסיפות להתקיים בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבית. כך גם רישום הבית המשותף אינו מונע מהצדדים לשוב ולדון ולהסכים ביניהם על כל עסקה שהיא. 38. עוד יוסף, כי גם התובע בעדותו, לא יכול היה לציין איזה נזק יגרם לו מעצם רישום הבית המשותף (פרוטוקול עמוד 17 ש' 24-25). 39. לאור כל האמור, לא הוכח ע"י התובע כי רישום הבניין כבית משותף יגרום להפסד ניכר שבגינו יש להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של מכירה. טעמים נוספים 40. כאמור בסעיף 25 לעיל, היקפו של שיקול הדעת בכל הנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין, רחב הוא, ואין בית המשפט מוגבל לשיקולים המונעים פירוק שיתוף בעין והמנויים בסעיף 40 לחוק המקרקעין - כמניעה תכנונית או "הפסד ניכר" לשותפים. בית המשפט רשאי במסגרת הדיון בסעיף 42 (א) לחוק לשקול שיקולים נוספים כפי שיפורט להלן (ראה לעניין זה ע"א 2774/07 הולס ואח' נ' ביאלוסטוצקי ואח' - פורסם במאגרים המשפטיים וראה גם "פרשת קוצר"). יחסי הצדדים 41. בתי המשפט קבעו לא אחת, כי בית המשפט רשאי שלא להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף מטעמים הנובעים מאופיו של השיתוף בין הדיירים בבית המשותף. כך למשל נפסק, כי יחסים עכורים בין הבעלים המשותפים שאינם מאפשרים לנהל יחד את הבית המשותף עלולים לשמש שיקול שלא להורות על רישום הבניין, כבית משותף (ראה פרשת רידלביץ). 42. התובע טען, כי רישום הבית המשותף יגרום לסכסוכים בעתיד בעיקר סביב ניצול זכויות הבניה. וכי יש למנוע המשך הסכסוכים והמריבות שיחמירו עם תחילת הבניה. 43. במסגרת השיקול של יחסי הצדדים, נדרש בית המשפט לבחון האם קיימים בין הצדדים יחסים רעועים וקשים העלולים למנוע שתוף פעולה ריאלי שיבטיח ניהול תקין של הבית בהנחה שירשם כבית משותף (ראה פרשת קוצר ופרשת רידלביץ). עוד נפסק בפרשת קוצר, כי לא די לעניין זה באי הסכמה בין הצדדים באשר לדרך פירוק השיתוף. 44. בענייננו מדובר בבית דו משפחתי שאין לו רכוש משותף למעט הקיר המשותף לשתי יחידות הדיור והגדר המפרידה בין שני חלקי החלקה כמפורט לעיל. כמו כן, לא הוכח ע"י התובע והלכה למעשה אף לא נטען, כי בין הצדדים שוררים יחסים עכורים או רעועים. בעניין זה יצוין כי התובע אף נתן הסכמה עקרונית חלופית לרישום הבניין כבית משותף (בתנאים) ויש בהסכמה זו כדי ללמד על הלך רוחו באשר לאפשרות זו. כך או כך ברור מהחלוקה הקיימת בפועל של החלקה בין הצדדים, כי אם ירשם הבניין כבית המשותף לא יצריך הבית המשותף, ניהול כלשהו או שיתוף פעולה מיוחד בין הצדדים. 45. אשר לניצול זכויות הבניה, אכן הנתבעת הגישה התנגדות לבקשה להיתר בניה שהגיש התובע בשנת 2009. עצם פירוק השיתוף, על דרך רישומו של הבניין כבית משותף, אינו מרע את מצבו של התובע בעניין זה. יחד עם זאת, הנתבעת בעדותה שבה וחזרה על כך כי היא מסכימה שהתובע יבנה בחלקו "כל מה שמותר לו על פי החוק ועל פי התב"ע הקיימת וכל מה שלא מותר לו, כמו שהוא יכול להגיש התנגדות על מה שאני עושה, הוא לא יגיד לי מה לעשות בחלק עם הנכס שלי ועם הזכות שלי לטעון כל טענה שמותר לי לטעון." (פרוטוקול עמ' 22 ש' 5-7 וכן עמ' 23 ש' 10-18). אותה התנגדות שהגישה הנתבעת בשעתו לוועדה המקומית לתו"ב רחובות, לא הוכרעה לגופה. מכל מקום, אין במחלוקות לגיטימיות בין הצדדים בקשר לניצול זכויות הבניה, כדי להוות עילה למניעת פירוק השיתוף במקרה זה בדרך של רישום הבניין כבית משותף. ככל שיגיש מי מהצדדים התנגדות לבקשה להיתר בניה שיגיש האחר הרי שזו תידון ע"י הגורמים המוסמכים ולכל צד שמורות ממילא מלוא זכויותיו בעניין זה. 46. לאור כל האמור, סבורה אני, כי המקרה דנא אינו נופל בגדר אותם המקרים בהם היחסים בין הצדדים מונעים רישומו של הבניין כבית משותף. כך גם סבורני, כי אין בפירוק השיתוף ועצם רישומו של הבניין כבית משותף כדי לגרום לסכסוכים. חוסר תום לב 47. כאמור, עקרון העל שבסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף זכאי להביא כפי רצונו את יחסי השיתוף לכלל סיום. עם זאת, עקרון זה כפוף לדוקטרינת תום הלב ולעקרון האיסור לשימוש ברעה בזכות המנוי בסעיף 14 לחוק המקרקעין - "העקרון של שימוש לרעה בזכות, כמוהו כעקרון העל של תום הלב, פורס את כנפיו על כל הזכויות והסעדים שבחוק המקרקעין... בית המשפט לא ייתן את ידו לכך כי בעל המקרקעין ישתמש לרעה בברירות הנתונות בידיו תוך כדי התעמרות בזולת..." (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון - פורסם במאגרים המשפטיים). 48. התובע טוען, כי הנתבעת נוהגת בחוסר תום לב קיצוני המצדיק את פירוק השיתוף בדרך של מכירה. לעניין זה טוען התובע, כי הנתבעת מחד התנגדה לבקשתו של התובע לבנות על מחצית החלקה בטענה כי הדבר ימנע ממנה בנית בית משותף על כל החלקה ומנגד, כאשר מבקש התובע לפרק את השיתוף בדרך של מכירה על מנת שניתן יהיה לבנות את הבניין, מתנגדת הנתבעת גם לכך. 49. עוד טוען התובע, כי רכש את מחצית החלקה בשנת 2005 וזמן קצר לאחר מכן החל לנהל עם הנתבעת מו"מ על מנת לרכוש את חלקה בחלקה או להגיע להסדר אחר לצורך מימוש הזכויות בחלקה ובניה משותפת. משסירבה הנתבעת להצעות, הוא הגיש בקשה להיתר בניה על מחצית החלקה לצורך ניצול זכויות הבניה אולם הנתבעת כאמור התנגדה לתכנית (מכתבי הנתבעת מיום 9.11.09 ומיום 1.12.09 נספח 2 בתצהיר התובע). 50. מעיון בבקשה למתן היתר הבניה עולה כי התובע ביקש לבנות על חלקתו 3 יחידות דיור בבניה רוויה. 51. מעיון במכתבי ההתנגדות שהגישה הנתבעת, ניתן ללמוד כי הנתבעת התנגדה לבקשת התובע למתן היתר בניה בשל מספר טעמים עיקריים: (א) בנית בית דירות על מחצית החלקה תגרום לכך שלא ניתן יהיה לבנות בנין מגורים על החלקה כולה בהתאם לתכנית בנין עיר החלה על החלקה. (ב) מתן היתר הבניה מנוגד לת.ב.ע. ויגרום לנתבעת נזקים גדולים, שכן תמנע האפשרות לבנות בנין אחד עם מספר דירות מקסימלי על המגרש כולו. (ג) הריסת חלק מהמבנה הקיים (מחצית הבית הדו משפחתי) תגרום לנזקים גדולים לחלק הבית של הנתבעת ובנית מרתף תזעזע את הבית. (ד) שטחי השירות יוכפלו עקב הקמת יותר ממבנה אחד על החלקה. 52. אכן צודק התובע, כי מחד טענה הנתבעת בהתנגדות שהגישה לבקשתו, כי בניה כמבוקש על מחצית החלקה, תמנע הקמתו של בנין אחד על החלקה וכך ימנע מיצוי מיטבי של זכויות הבניה החלות על החלקה בהתאם לתכנית בנין עיר וכי מאידך גיסא מתנגדת הנתבעת לקדם הליך שיביא לבניה של בית משותף אחד על החלקה (מכירת החלקה כולה לקבלן על מנת שיבנה עליה בית משותף) ומסכימה לרישום בית משותף כך שכל צד יוכל לבנות בחלקתו. 53. התובע טוען, כי מדובר בטענות סותרות וחוסר תום לב מצד הנתבעת, שכן אם התובעת מעוניינת כי יבנה בית משותף אחד על כל החלקה הרי שהדרך היחידה לעשות כן היא בדרך של פירוק השיתוף על ידי מכירה. 54. עוד טוען התובע, כי הנתבעת מושתקת מלטעון שלא יגרם הפסד ניכר בפירוק על דרך רישום בית משותף הואיל והנתבעת עצמה טענה, במסגרת התנגדותה לבקשה להיתר בניה, כי מתן ההיתר לתובע יגרום לה ל"נזקים גדולים" - מניעת האפשרות לבנות בנין אחד עם מספר דירות מקסימלי על המגרש כולו, תמנע האפשרות להגיש ת.ב.ע. נקודתית לבנית 10 יחידות דיור כמקובל ברחובות, ובנוסף הריסת חלק מהמבנה יגרום לנזקים גדולים לביתה. 55. בנסיבות אלה, טוען התובע, כי חל השתק שיפוטי כלפי הנתבעת והיא אינה רשאית לטעון בהליך זה כי פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף כך שכל צד יבנה בחלקו, אינה גורמת לה להפסד ניכר שכן טענתה בוועדה המקומית לתכנון ובניה לפיה יגרמו לה נזקים גדולים, מחייבת אותה גם בהליך זה. 56. אין בידי לקבל את טענת התובע כפי שיובהר להלן. התנגדותה של הנתבעת היתה לבקשה להיתר בניה שהגיש התובע בשנת 2009 כאמור. ההתנגדות לא נדונה לגופה ולא הוכרעה לגופה. מכל מקום, הנתבעת זכאית להגיש התנגדות לכל בקשה להיתר בניה שהוגשה ו/או תוגש ע"י התובע וזאת בהתאם לדין, וגורמי התכנון הרלוונטיים הם שיכריעו באותה התנגדות. אין בעצם הגשת ההתנגדות והטענות שטענה הנתבעת שם, כדי ללמד על חוסר תום ליבה של הנתבעת בהליך זה. אין בהתנגדות לבקשה שהגישה הנתבעת להיתר בניה שהוגשה על ידי התובע בשנת 2009 וטעמי ההתנגדות כדי להכריע את אופן פירוק השיתוף בהליך זה. בהליך זה העידה התובעת, כי אין היא חפצה במכירת זכויותיה בחלקה וכי היא מתכננת לשפץ את יחידת הדיור ולשוב לגור בה. את עדותה בעניין זה מצאתי כנה ואמינה. זאת ועוד, הנתבעת כאמור העידה כי היא מסכימה שהתובע יבנה בחלקו כל מה שמותר לו על פי דין. 57. זאת ועוד, ככל שהנתבעת טענה בהתנגדות שהגישה לבקשה להיתר בניה שהגיש התובע, כי יגרמו לה נזקים אם תאושר הבקשה להיתר בניה, הרי שאין זהות בין טענה זו לדרישת החוק וההלכה הפסוקה בעניין "הפסד ניכר" מעצם פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, כפי שפורט לעיל. 58. יתרה מכך, העובדה כי הנתבעת או מי מטעמה ניהלו עם התובע או מי מטעמו בעבר, משא ומתן בקשר למכירת זכויותיה של הנתבעת בחלקה ו/או ביצוע עסקת קומבינציה, אינה יכולה לעמוד לחובתה של הנתבעת. כאמור, המגעים בין הצדדים עלו בתוהו וכעת כאמור לעיל, בהתאם לעדותה, השתנו תכניותיה של הנתבעת. סיכום ביניים 59. כמפורט לעיל, פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, עדיף בדרך כלל על פני פירוק בדרך של מכירה. תוצאה זו עדיפה מטעמים נוספים שהטיב לנסחם כב' השופט טירקל בפרשת קוצר: "בבוא בית-המשפט להורות מה הדרך הטובה ביותר לפרק את השיתוף שיש ללכת בה, עליו לבחור בדרך שתגן, ככל האפשר, על האינטרסים של השותפים, כל אחד בנפרד, וכולם יחד. אין זאת בהכרח הדרך הטובה ביותר מבחינה עסקית, כפי שהיטיב לומר זאת חברי כבוד השופט מ' חשין, "(ו)אם ברצונו [של שותף - י' ט'] לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו" (עניין רידלביץ [2], בעמ' 645). אכן, לאינטרסים הכלכליים של השותפים יש משקל רב, אולם מולם עומדת השאיפה לשמר, כמידת האפשר, את הזכויות הקיימות של השותפים כמו שהן. לעניין זה יש יתרון לפירוק בדרך של רישום הבניין כבית משותף על פני פירוק בדרך של מכירה. רישום הבניין כבית משותף משמר את זכויות הבעלות של השותפים בחלקיהם במקרקעין - בבחינת "שלי שלי ושלך שלך" - ואינו כופה עליהם להחליף את המקרקעין בכסף - בבחינת "גם לי וגם לך לא יהיה". זאת היא אפוא הדרך הרצויה לחלק את הנכס, כאשר בידי כל אחד מן השותפים נשאר חלקו בנכס - פחות או יותר - ואין הוא אנוס להיפרד ממנו." 60. רישומו של הבניין כבית משותף במקרה דנא אינו מרע את מצב הצדדים אלא משקף הלכה למעשה את המצב הקיים של החזקותיהם של הצדדים בחלקה וביחידות הדיור. בנסיבות אלה, ומכל הטעמים שפורטו לעיל בהרחבה, לא מצאתי הצדקה לסטות מן הכלל שלפיו יש להעדיף את רישומו של הבניין כבית משותף. 61. לאור כל האמור הגעתי לכלל דעה, כי יש לפרק את השיתוף במקרה דנא, בדרך של רישום הבניין כבית משותף. סעיף 42 (א) לחוק קובע כי על בית המשפט לברר בטרם יינתן הצו לפירוק השיתוף, באמצעות המפקח על רישום המקרקעין, האם הבית ראוי להירשם כבית משותף, קרי, כי קיימת אפשרות טכנית פורמלית לרישומו כבית משותף. חוות דעת כזו לא הוגשה לתיק ואין די בכך שאין מחלוקת בין ב"כ הצדדים כי ניתן לרשום הבניין כבית משותף, וכי בסיכומיהם טענו ב"כ הצדדים שהם מניחים שחוות הדעת תהיה חיובית (ראה פרוטוקול עמ' 29 ש' 21-22 ועמ' 39 ש' 20-24). בנסיבות אלה, אני מורה לצדדים להמציא תוך 30 יום ממתן פסק הדין את חוות דעת המפקח על רישום המקרקעין וכי עד למועד זה יעוכב ביצועו של פסק הדין. חלוקת אחוזי הבניה 62. התובע מבקש, כי ככל שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, יקבע בתקנון הבית המשותף כי כל בעל דירה יהיה זכאי לבנות בחלקו ולנצל את זכויות הבניה הקיימות כיום ו/או בעתיד בחלקו. 63. סווגן של זכויות בניה כקנייניות או אובליגטוריות נותר עד היום שנוי במחלוקת. באשר להצמדת זכויות בניה לדירה כלשהי (להבדיל מהאמור בסעיף 61 לעיל), נאמר בספרו של י. ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף התשנ"ז - 1997 בעמוד 419 כדלקמן: "הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהי בבית משותף אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עסקה קניינית, אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא. ראה גם ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר - פורסם במאגרים המשפטיים. 64. אחוזי הבניה הינם זכות בעלת ערך כלכלי הנלווה לנכס, אך אינם נופלים לגדרו של הרכוש המשותף המוגדר כחלק פיסי בבית המשותף. עם זאת, בעלי הדירות יכולים להסכים על דרך חלוקת זכויות הבניה אם באמצעות תנאים בתקנון המוסכם או בחוזה. 65. לאור האמור, זכויות הבניה אינן בגדר מקרקעין ואינן זכויות הכרוכות בתובענה לפירוק שיתוף במקרקעין. חלוקתן של זכויות הבניה בין הצדדים נתונה להסכמתם ויכולה לבוא לידי ביטוי בתקנון המוסכם ,אך הן אינן נשוא לפירוק השיתוף ולהליך זה. סוף דבר 66. לאור כל האמור ולאחר ששקלתי את כל השיקולים הצריכים לעניין, כפי שפורטו לעיל, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי במובן זה שאני מורה על פירוק השיתוף של הצדדים בחלקה בדרך של רישום בית משותף וזאת כאמור, בכפוף לקבלת חוות דעת חיובית של המפקח על רישום המקרקעין. 67. אני ממנה את ב"כ הצדדים ככונסי נכסים משותפים לצורך רישום הבית המשותף, ניסוח התקנון וגביית הכספים הנדרשים לצורך הרישום ותשלומים לרשויות. כל צד יישא בתשלום חלקו היחסי בהוצאות לרבות שכ"ט כונסי הנכסים. אם לא יצליחו כונסי הנכסים לרשום את הבית המשותף או להגיע להסכמה על תקנון וכיוצ"ב, יפנה הצד המעוניין לבית המשפט כדי שימנה כונס אחר חיצוני במקום פרקליטי הצדדים ויבטיח תשלום שכרו. 68. התביעה אומנם התקבלה בחלקה אולם כאמור לעיל, הנתבעת הסכימה מראשיתו של ההליך לרישום הבית המשותף וקבעתי כי התובע לא זכאי לסעד של פירוק השיתוף בדרך של מכירת החלקה לכל המרבה במחיר. בנסיבות העניין, אני מחייבת התובע לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪. הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יתווספו אליו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל. קרקעותבתים משותפיםרישום בית משותףאיחוד וחלוקה מחדשפרצלציה