קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תכנית ביוזמת הועדה המקומית: תכנית גב/281/ה' אושרה ביום 13.7.09 ומטרתה קביעת מגרשים למרכז ספורט מיוחד, שב"צ אזור מגורים מיוחד, שצ"פ, שפ"פ וזכויות בניה, תכנון 140 יחידות דיור. התכנית היא תכנית ביוזמת המשיבה. העוררת, כמופיע בכתב הערר, היתה שותפה פעילה בהליכי עריכתה. בעקבות הסכם מכר שנחתם בין העוררת לבין חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ, ביום 19.3.08, קיבלה העוררת דרישת היטל השבחה בגין אישור התכנית, בסך 52,726,973.68 ₪. העוררת טוענת כי איננה החייבת בהיטל השבחה ואיננה הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין וכי מעמדה במקרקעין הינו של בר-רשות. העוררת טוענת כי בעניינה חל סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, וכי אף שולם חלף היטל השבחה על ידי המינהל לרשות המקומית. כן טענה כי עצם הוצאת דרישת היטל השבחה, מהווה הפרה יסודית של הסכמים שנחתמו בין העוררת לבין המינהל והמשיבה מס' 1. השתלשלות העניינים בערר שלפנינו היא בתמצית, כלהלן: ביום 1.8.88 נחתם הסכם פיתוח בין העוררת לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י" או "המינהל") למטרת בניית מבני ספורט מועדונים ומסחר לפי תב"ע גב/281/א', בעקבות זכיית העוררת במכרז שפירסם המינהל, בשטח של 13,000 מ"ר, לרבות שטחי מסחר, בשטח של 4,000 מ"ר. בהוראות המכרז נקבע, בין היתר, כי היתרי בניה יינתנו רק לאחר "אישור תשריטי בינוי ועיצוב ארכיטקטוני על ידי הוועדה המקומית והמחוזית והכוללים בינוי של כל אזור התכנון, ולאחר אישור נספח מערכת דרכים וחניות כולל שלבי ביצוע באישור משרד התחבורה". כן נקבע כי: "תשריטי הבינוי והעיצוב הארכיטקטוני נמצאים בהכנה באחריות עיריית גבעתיים" (סעיף י"ד 1- 2 למכרז). בהסכם הפיתוח נקבע כי אם העוררת תמלא את כל התחייבויותיה, ייחתם עימה חוזה חכירה. תקופת הסכם הפיתוח נקבעה עד ליום 18.6.91. מאז הוארך תוקפו לתקופה קצובה. בשנות ה - 2000 הוארך שוב הסכם הפיתוח עד ליום 1.7.12. העוררת החלה בעבודות בניה, אולם לטענתה, לא עלה בידה לממש במשך כל השנים שחלפו את התחייבויותיה לפי הסכם הפיתוח, מאחר ולא קיבלה את האישורים הנדרשים שהיוו תנאי להיתר בניה. לטענתה, העירייה ומשיבה מס' 1 נמנעו מלפתח את התשתיות כמתחייב מהוראות תכנית גב/281/א', בסמוך למקרקעין (כבישים, ניקוז, ביוב וכדומה) והעוררת נותרה עם המקרקעין בלא אפשרות להמשך הבניה ואף נשאה בהוצאות אחזקה גבוהות ונגרמו לה נזקים כספיים. במהלך השנים, העירייה והמשיבה מס' 1 אף יזמו תכניות מיתאר גב/281/ד, ו - גב/281/ו', אשר היה בהם אף כדי לפגוע במקרקעי העוררת שכן, הן שינו את הקונספט של האזור, תוך העברת מרכז הכובד לתחומי תכניות אלו והחרגת מקרקעי העוררת מגבולות תכניות אלו. בין העוררת לבין המשיבה נוהלו הליכים משפטיים בעניינים אלו ובין היתר ה"פ 121/98, בה ביקשה העוררת להורות למינהל ולעירייה לבצע את עבודות הפיתוח, כן תבעה את נזקיה הכספיים. בערר מגוללת העוררת מסכת ארוכה של התדיינות והליכים משפטיים במשך השנים הללו בין הצדדים וכן התכתבויות, ישיבות, פגישות והליכי מו"מ בין כל הצדדים בעניינים אלו. לעוררת טענות קשות כנגד המינהל, העירייה ומשיבה מס' 1, אשר לטענתה סיכלו את האפשרות שהעוררת תבנה במקרקעין ותגיע למעמד של חוכרת. בסופו של דבר, לאחר התדיינויות והליכים רבים בין העוררת לבין המשיבות, בגין תביעתה לחייבן להשלים את התחייבויותיהן על מנת שתוכל להמשיך בבניה, ולפצותה על נזקיה שנגרמו לה, לטענתה, הגיעו כל הצדדים להסכם כולל בשנת 2003 המסדיר את המחלוקות ביניהם. העוררת טוענת כי נוכח הפסיקה עד היום, הלכת קנית, גרוסברד ועוד, אין לחייבה בהיטל השבחה, בהיותה בר-רשות במקרקעין. העוררת טוענת כי לא מכרה זכויות בעלות או חכירה לחברת אפריקה ישראל וכי ההסכם לא הוצג על ידי המשיבה. העוררת טוענת כי ההסכם הינו הסכם מכר מותלה להעברה עתידית של זכויות בכפוף לשינוי ייעוד המקרקעין וחתימה על הסכם פיתוח תקף. נטען גם שההסכם פקע, כי התנאי המתלה לא התקיים. המשיבה טוענת מנגד, כי עניינה של העוררת שונה מהנסיבות שהיו בפסקי הדין קנית, גרוסברד ועוד; וכי בפ"ד קנית אף נאמר במפורש שקביעותיו נוגעות להסדרים החוזיים הספציפיים שהיו שם בין הצדדים. המשיבה טענה כי אין מחלוקת כי התכנית נשוא הערר תכנית משביחה היא, וכי העוררת נטלה חלק פעיל בייזומה. התכנית אושרה כ - 16 שנים לאחר סיום תקופת הסכם הפיתוח המקורי. העוררת שילמה במועד הסכם הפיתוח המקורי 7,210,000 ₪, המהווה את מלוא התמורה עבור רכישת זכויות חכירה מהוונות. העוררת אף מכרה את זכויותיה לחברת אפריקה ישראל. משיבה מס' 1 טוענת כי כל האמור לעיל מוכיח כי, העוררת נהגה מנהג בעלים במקרקעין במשך כל השנים והיא אף הוצגה כך בכל המסמכים. את מהות זכויותיה במקרקעין יש לבחון על פי מהותן הכלכלית - הקניית זכות חכירה לדורות לעוררת אשר אף שילמה תמורתן. לבסוף טוענת משיבה מס' 1, כי אי חיוב העוררת בהיטל השבחה, תגרום להעשרתה על חשבון הציבור ולאי צדק חברתי. נוכח השתלשלות העניינים לעיל, צורף על פי החלטתנו, גם מינהל מקרקעי ישראל כצד לערר. בתגובתו לערר טען המינהל כי העוררת טרם חתמה על חוזה חכירה וכי היא עדיין בתקופת חוזה פיתוח ובמעמד של של בר-רשות. מתוקף זאת, חוייבה לשלם למינהל 91% עבור הזכויות הנוספות שקיבלה בקרקע במהלך תקופת הפיתוח. המינהל טען כי במהלך כל השנים הן העוררת, הן המינהל, הן העירייה והן הוועדה המקומית עצמה ראו בעוררת כבעלת זכות של חוזה פיתוח - כך פעל המינהל מול העוררת, כך פעלה העוררת מול המינהל, וכך אף פעלה הוועדה המקומית עצמה מול המינהל, וכך עולה גם מההסכם שחתמו כל הצדדים בשנת 2003, אשר נועד להסדיר ולסיים את כל המחלוקות התכנוניות והמשפטיות שהיו ביניהם כל השנים. המינהל טוען כי לאור ההלכה המשפטית, העוררת, כצד לחוזה פיתוח, איננה החייבת בהיטל השבחה. בתגובתו מפרט המינהל גם התכתבויות רבות בין המינהל לבין העירייה ובין משיבה מס' 1 בעניין זה, ובעניין תשלום חלף היטל השבחה על ידי המינהל לרשות המקומית. המינהל הדגיש, כי שילם לוועדה המקומית חלף היטל השבחה מהתמורה שקיבל מהעוררת עבור הזכויות הנוספות, ובנוסף, על פי ההסכם משנת 2003, קיבלה הוועדה המקומית תשלום נפרד עבור פיתוח הפארק. נוכח מורכבותו של הערר וההליכים הרבים שנוהלו בין הצדדים במהלך השנים הרבות שחלפו מאז חתימת הסכם הפיתוח ועד לדרישת היטל השבחה נשוא הערר שבפנינו, התקיימו בעניין זה כמה וכמה דיונים בפנינו וכן הליכים רבים. במהלכם כן ביקשו הצדדים להשלים מסמכים ותגובות, ונערכו כמה וכמה סבבים של השלמות מסמכים ותגובות על ידי הצדדים. בשלב מסוים גם הוגשה בקשה להקפיא את הדיון בערר, מאחר ומדובר בהתדיינות במחלוקת בין גופים ציבוריים, ולערוך בירור אצל הממונה על המחוז על פי הנחיית היועץ המשפטי לממשלה. מקרה קשה הונח לפתחנו, וחשבנו ועדין חושבים אנו, כי ראוי היה שלא יגיע לכלל החלטה. בידוע הוא כיHard cases make bad law . אף ניסינו במהלך הזמן שחלף שוב ושוב להביא את הצדדים לידי כך כי יגיעו להסכמות ביניהם מחוץ לכתלי ועדת הערר. כן סבורים היינו נוכח המחלוקת שהתגלעה בפנינו בין גופים ציבוריים, כי ראוי שהמחלוקת תובא תחילה לבירור בפני היועץ המשפטי לממשלה, ע"פ הנחיותיו במקרה כזה, וכך קבענו גם בהחלטת ביניים מיום 15.5.12. לאחר בירור שהתקיים אצל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, הודיענו היועץ המשפטי לממשלה את עמדתו, לפיה: "לאחר בחינת טענות הצדדים אשר נשמעו בפני המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד שרית דנה, ביום 22.7.12, נראה כי במקרה זה, ועל אף חוסר הנוחות שמעוררת לעיתים "הלכת קנית" הקובעת כי בעל חוזה פיתוח לא ישלם היטל השבחה, עמדת היועץ המשפטי לממשלה הינה כי בנסיבות העניין אין לראות בעוררת בעלת הסכם חכירה, וזאת מכיוון שאין חולק כי היא שילמה את מלוא הסכום למינהל בגין הזכויות ברקע (91%), ונוכח העובדה כי למעשה חוזה הפיתוח לא יכול היה להפוך לחוזה חכירה משלא הבשילו התנאים לכך מסיבות שאינן תלויות בעוררת. לפיכך, לעמדת היועץ המשפטי לממשלה על אף התמשכות חוזה הפיתוח על פני שנים רבות, בנסיבות העניין אין מקום לראות בעוררת בעלת הסכם חכירה." כאמור, מקרה קשה הונח לפתחנו. שכן, מחד, מדובר בעוררת המחזיקה במקרקעין שנים רבות מאוד, ומדובר בתכנית אשר אין חולק כי משביחה היא - בניית 140 יחידות דיור. מאידך, כבולים ומחוייבים אנו להלכת קנית - רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן (פ"ד מ"ב (4) 782) ולפסקי הדין שבאו בעקבותיה ובהם : רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' דני גרוסברד ורע"א 7902/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ. עוד על הלכות אלו וניתוחן נפנה להחלטותינו ובין היתר: ערר (מרכז) 8158/10 ק.ג.ס אינווסטמנט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, ערר (מרכז) 8161/11 חברת הוניגמן ובניו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ וערר (מרכז) 8164/10 אלון שני נ' ועדה מקומית לתו"ב עמק חפר. את אי הנוחות ביישום פסק הדין על אותם מקרי גבול קשים אשר מטבע הדברים מונחים מפעם לפעם לפתחנו, אומנם הבענו בהחלטות האמורות, אולם נודה כי מקרה קשה כמו המקרה שלפנינו טרם בא לפתחנו, ומכאן הקושי הרב שהיה לנו לקבל החלטה. אך מה נעשה וידינו כבולות ואין מסורה בידינו הפריבילגיה שלא להחליט, ועל כך אמרנו בפעם אחרת כי: "כך מצאנו מדי פעם, גם בפסיקות השופטים בימינו אנו. כאשר מתלבטים הם מפעם לפעם בהכרעה שעליהם להכריע בדין, פורשים הם לעיתים את התלבטויותיהם, אולם, לבסוף, עליהם להכריע ואינם יכולים לילך בדרך האמצע שבין שתי גישות. כך למשל, בע"א (ת"א-יפו) 2301/00 גזיאל בנין ושיפוצים ואח'.נ. לביא אתי ואח', אומר אב בית הדין, השופט יהושע גרוס: "אודה ולא אבוש, לבי נוהה אחר פסק-דינה המאלף של חברתי השופטת רובינשטיין, אך החוש המשפטי-מציאותי מטה אותי לכיוונה של חברתי השופטת קובו. לו משוררנו הלאומי ביאליק הייתי, כי אז הייתי פותר את לבטי בדרך שבה תיאר את שתי הבובות "צילי וגילי", כך שלאחר העלאת השאלה "מי משתיהן יפה יותר?" היתה תשובתו "צילי וגילי זו וזו". אלא שזכות ההימנעות מהכרעה לא ניתנה לו לשופט ועלי לבחור באיזה נתיב להלך. כפי שהיטיב להגדיר זאת כב' השופט מנחם אלון (המשנה לנשיא כתוארו אז) : "...אילו היה הדבר לאל ידי הייתי מקיים את אשר יעצונו חכמינו שמן הראוי לעתים 'למד לשונך לומר איני יודע' (ברכות ד' ע'א), אך כידוע פריבילגיה זו אינה נתונה בידי השופט, שהרי מלאך הדין עומד על גבו ואומר לו - פסוק". כך גם במקרה שלפנינו. בכל הנוגע לזכויות בניה אין "דרך אמצע"... משנקבע בהוראות התכנית, במפורש, אחוז בניה מכסימלי, הרי שאין נתונה הפריבלגיה לכאורה, למי שניתנה בידו סמכות ההכרעה, לנקוט במעין "דרך ביניים", הממצעת בין הוראות התכנית ובין היתרי בניה שניתנו בפועל. אלא, יש ליתן הכרעה. לא ניתן לאחוז במקרה שלפנינו, גם מזה וגם מזה..." מתוך ערר (ת"א) 85210/11 אדר מאיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (עמ' 8, ). נעיר גם, כי בהצעת הרפורמה לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, אכן הוצע לתקן ענין זה, באופן שצד להסכם פיתוח ייכלל בגדר החייבים בהיטל השבחה, בנוסף על בעלים או חוכר לדורות של מקרקעין. נודה גם, כי קיווינו שמא בחלוף הזמן תינתן החלטה בעניין התלוי ועומד בפרשת בלוך בבית המשפט העליון, אשר יהא בה אולי כדי לסייע לענין במקרה שלפנינו. אולם, מאחר וגם היא טרם ניתנה, אין מנוס ולא ניתן יותר להשתהות, והגיעה עת ההכרעה, על אף אי הנוחות הרבה שבכך. במקרה שלפנינו, בעל המקרקעין עצמו - המינהל - הודיענו מפורשות כי העוררת איננה במעמד של חוכרת לדורות, וכי מעמדה במקרקעין הוא של בר-רשות. לענין הסכם המכר, העוררת עצמה טענה כי לא מכרה זכויות בעלות או חכירה לצד שלישי, אלא מדובר בהסכם - ולעניין אי הצגתו נגיע בהמשך - הסכם מכר מותלה להעברת זכויותיה כצד להסכם פיתוח, אשר פקע. אשר להעברת זכויות של צד לחוזה פיתוח לצד שלישי, נפנה להחלטותנו, בין היתר, בערר (מרכז) 8161/11 חברת הוניגמן ובניו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ שם נקבע כי כאשר צד מוכר לצד שלישי את זכויותיו כצד להסכם פיתוח, להבדיל ממכר זכויות במקרקעין אין לראות בכך הוכחה ל"מנהג בעלים" במקרקעין או למכר של זכויות בעלות או חכירה במקרקעין. מאחר והמשיבה טענה לענין הסכם המכר אך לא הציגה אותו, הרי שהיא בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה" ואשר על כן, בענין זה, אנו מקבלים את טענות העוררים. בנוסף, טענות העוררת כי, משיבה מס' 1 לא מילאה את חלקה ולא עמדה בהתחייבויותיה לביצוע התשתיות בתכנית גב/281/א ובמכרז, לא נסתרו. משיבה מס' 1 גם לא התייחסה בטיעוניה לטענות אלו. אף היועץ המשפטי לממשלה קבע בהתייחסו לענין זה, כי העוררת לא יכלה להשלים את התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח על אף חלוף השנים הרבות "מסיבות שאינן תלויות בה". אשר על כן, על אף אי הנוחות כאמור לעיל, אין מנוס במקרה שלפנינו מלקבוע כי מעמדה של העוררת במקרקעין הינו מעמד של בר-רשות. נעיר גם, כי בסופו של דבר גם שולם חלף היטל השבחה. המינהל עצמו הודיענו מפורשות וטענתו לא נסתרה על ידי משיבה מס' 1, כי שילם חלף היטל השבחה לרשות המקומית, כמצוות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965. נעיר בהקשר זה, כי לא ברור אם כן מדוע נשלחה דרישת היטל ההשבחה על ידי משיבה מס' 1, או לחילופין, מדוע לא הוחזר חלף היטל ההשבחה ששולם, שהרי כפל היטל אי אפשר. ענין נוסף שלא הוברר בפנינו עד תום, והצדדים, ככל הנראה, מטעמיהם הם, בחרו שלא לעשות כן בפנינו, הוא נושא מימוש הזכויות לעניין מועד תשלום היטל ההשבחה. כאמור לעיל, האירוע מחולל ההשבחה הוא אישור תכנית גב/281/ח. אלא, שהחוק מאפשר דחייה של מועד התשלום לעת מימוש זכויות במקרקעין. בתשובה לטענה כי היא השתהתה בדרישת היטל ההשבחה, טענה משיבה מס' 1 בכתב תשובתה, כי דרישת היטל ההשבחה נשלחה בגין מימוש זכויות בדרך של מכר (סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית). הסכם המכר המהווה את עילת המימוש לטענת משיבה מס' 1, לא הוצג בפנינו, לא על ידי העוררת ולא על ידי המשיבה, על אף שהמשיבה הסתמכה עליו, הן כעילת מימוש והן בטענתה ל"מנהג בעלים" של העוררת במקרקעין, ואילו העוררת, טענה מנגד כי מדובר בהסכם מכר מותלה של העברת זכויות של צד לחוזה פיתוח, ואף טענה כי ההסכם פקע. ככל שכאמור לעיל, ההסכם נשוא דרישת היטל ההשבחה הינו הסכם להעברת זכויות של צד לחוזה פיתוח [וממילא לאור כל שהתברר לפנינו - כי בעל המקרקעין, המינהל, הודיע כי זכויות העוררת הן זכויות של בר-רשות וממילא איננה יכולה להעביר יותר ממה שיש לה] הרי שלכאורה, גם לא היה מימוש זכויות. יחד עם זאת נעיר, כי יש לזכור כי חיוב בהיטל השבחה ישנו גם ישנו משאושרה התכנית, וכי מדובר אך ורק בדחיית מועד תשלומו. הוועדה המקומית יכולה לערוך שומת היטל השבחה עם אישור תכנית, ללא דחיית השומה עד למימוש זכויות והחייב יכול לשלם מקדמות על חשבונו. (סעיפים 5 ו - 7 לתוספת השלישית): "דחיית עריכת השומה אין בה כדי לבטל את עצם קיום החוב. רק השומה ומועד הפרעון נדחים...נמצא שההיטל "חל עליו" למרות הדחייה בעריכת השומה, דהיינו בטרם נערכה. עצם הזכות שמקנה הוראת סעיף זה לבעל המקרקעין לאפשר לו תשלום מיידי מעידה על כך שלא קיומו של החוב הוא שנדחה אלא פרעונו, ואת פרעונו הוא זכאי להקדים". בג"ץ 199/88 קהילות ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אתא (פ"ד מ"ג(1) 89, שם בעמ' 96-95). מכל מקום לעניין הסוגיה אשר הונחה לפתחנו, אנו מקבלים את הערר וקובעים כי העוררת איננה החייבת בהיטל השבחה, ואשר על כן דרישת היטל ההשבחה מבוטלת. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. בניהועדה מקומית לתכנון ובניה