תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במניין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים.  כך, אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי.  השלכה נוספת, הנובעת לענייננו, היא, כי אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבניה, דהיינו, תכנית מיתאר או תכנית מפורטת. השגתה של המערערת היא, כי לא ייתכן להסדיר בתכנית מפורטת נושא שניתן להסדירו בתכנית בינוי, וכך ליצור חבות בהיטל השבחה, חבות שלא היתה קמה לו נקבעו הדברים בתכנית בינוי. קראו דוגמא מהפסיקה בנושא תכנית עיצוב ארכיטקטוני: 1. הרקע למערערת קרקע בשטח של כ-30 דונם. שטח זה מהווה חלק מחלקה 5 בגוש 6621. בהתאם לתכנית מיתאר 1170, שחלה על השטח, הותנה מתן היתרי בנייה בהכנת תכנית מפורטת. ב-1977 הופקדה תכנית מפורטת מס' 1700. הוגשו התנגדויות ביחס לחלקים שונים של המקרקעין שבתחום אותה תכנית. התכנית לא קיבלה תוקף עד היום, באשר לחלק הקרקע של המערערת לא הוגשו התנגדויות. בשלב זה הוגשה תכנית מפורטת המתייחסת לקרקע המערערת בלבד. תכנית זו סומנה 1700ב'. התכנית אושרה ביום 25.8.87, וביום 25.10.87 פורסמה למתן תוקף. המערערת ביקשה היתר בנייה, ולפני הוצאתו נשלחה למערערת דרישה לתשלום היטל השבחה. החיוב התבסס על חוות דעתו של המהנדס פן. המערערת חלקה על החיוב בהיטל השבחה והעלתה את נימוקיה במכתב מיום 19.7.89 של בא-כוחה עו"ד י' מירון. כן המציאה שומה, שנערכה על ידי השמאית שרונה ברזילי. יוער, כי השמאי פן הפריד את נושאי ההשבחה לשני חלקים: השבחה הנובעת מאישור תכנית 1700ב', והשבחה בגין הקלה בקווי בניין. הן במכתב ההתנגדות של בא-כוח המתנגדות למשיבה והן לפנינו לא התייחס בא-כוח המערערת להיטל בגין ההקלה, כך ששנוי במחלוקת אך ורק ההיטל בגין ההשבחה, שנגרמה על ידי אישור התכנית 1700ב'. ההתנגדות שהוגשה למשיבה היתה מושתתת על הטענה, כי אין למשיבה עילה לגביית היטל השבחה, באשר אין בתכנית 1700ב' תוספת בזכויות הניצול, ואין היא אלא תכנית בינוי, כאשר זכויות הבנייה נקבעו עוד בתכנית 1700. בעקבות הגשת ההתנגדות מונה השמאי י' זרניצקי כשמאי מכריע. השמאי המכריע קיבל את עמדת המשיבה, כי ההשבחה נובעת מעצם אישור התכנית, המאפשר את מתן היתר הבנייה. המערערת ערערה לפני בית-משפט השלום על החלטתו של השמאי המכריע. ביום 21 במרץ 1991 נדחה הערעור על ידי בית-משפט השלום, מפי השופטת הניה שטיין. לפנינו ערעור על פסק דינה של השופטת שטיין. 2. טיבו של היטל השבחה כדי לפסוק בשאלה שבמחלוקת, יש להבין טיבו של היטל ההשבחה. היטל ההשבחה מוסדר כיום בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. הוראות אלה באו תחת סעיף 32 לפקודת בנין ערים, 1936, אשר קבע את החבות ואת דרכי הגבייה של מס השבחה. בבג"צ 198/75 [1] אמר כבוד השופט שמגר (כתוארו אז), לאחר שסקר את תולדות החקיקה של סעיף 32 (בעמ' 303): "הסקירה של הנתונים המשפטיים הדגישה הלוך והדגש את שלושת הכללים הבאים: א. המס נגבה רק לכיסוי הוצאות התכנית. ב. אין גובים מס אלא ממקרקעין שערכם עלה עקב אותה התכנית. ג. אין להשתמש במס אלא לצורך הוצאות כאמור." יש לציין, כי השופט ברנזון שישב אף הוא בדין, היה בדעה אחרת, ואילו השופט חיים כהן (כתוארו אז), לא נקט עמדה בסוגיה זו. בשנת תשמ"א ביטל המחוקק את סעיף 32 לפקודת בנין ערים, ובמקומו באה התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. הבסיס הרעיוני של היטל ההשבחה לא השתנה: ההיטל נגבה רק בגין מקרקעין שערכם עלה עקב אישור התכנית, וייעוד ההיטל הוא כיסוי ההוצאות להכנת תכניות ולביצוען. על פי דרכו של כבוד השופט שמגר ניתן היה לגבות מס השבחה אך ורק לכיסוי ההוצאות. "הקשר בין ההוצאות לבין המס חייב להיות ברור בעליל, בטרם פונים לאזרח ומבקשים לגבות את המס." תנאי זה אינו קיים יותר לעניין גביית היטל ההשבחה. אולם, בסעיף 13 לתוספת השלישית נאמר: "13. סכומים שנגבו כהיטל מיועדים, אחרי ניכוי הוצאות הגביה לרבות הוצאות של ערעור לפי תוספת זו, לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 ולהכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי הענין, ולביצוען, לרבות הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, כפי שהוגדרו בסעיף 188 לחוק זה". התנאים לעצם חלותו של ההיטל על המקרקעין נותרו שניים: (א) אישור תכנית מיתאר מקומית, או תכנית מפורטת. (ב) עליית שוויים של המקרקעין עקב אישור התכנית. על פי סעיף 3 לתוספת, שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה עקב אישור התכנית. לעניין שיעור ההיטל אין יותר זיקה להוצאות הכרוכות בהכנת התכנית ובביצועה. אולם, כאמור, ייעוד ההיטל נשאר, כפי שהיה, לכיסוי ההוצאות להכנת תכניות ולביצוען. 3. המחלוקת בענייננו נדרש היטל ההשבחה בגין השבחת המקרקעין של המערערת עקב אישור תכנית מפורטת 1700ב'. טענת המערערת היא, שתכנית מפורטת 1700ב' אינה משביחה את מקרקעי המערערת, באשר אין בה הרחבה של זכויות הניצול במקרקעין, כלשונו של סעיף 2 לתוספת השלישית. באת-כוח המשיבה לא חלקה על ההנחה, כי תכנית מפורטת 1700ב' לא הרחיבה את זכויות הבנייה בשטח. אולם, טענתה היא, כי בעצם אישור התכנית יש השבחה של המקרקעין, בגלל מידת זמינותם לניצול. בא-כוח המערערת תוקף גישה זו בנימוקים אחדים: כי תכנית מפורטת 1700ב' היא בעצם תכנית בינוי שבגינה אין חבות בהיטל השבחה וכי תכנית 1700ב' אינה משביחה את המקרקעין. 4. הטענה כי התכנית המפורטת 1700ב' - אינה אלא תכנית בינוי בסעיף 7(ה) לתכנית מיתאר 1170 נקבע, כי תוכן "תכנית מפורטת לגבי כל שטח האזור, או לכל חלק אחד ממנו, כפי שייקבע ע"י הועדה המקומית. בתכנית המפורטת עם תכנית הבינוי שתוכן לאזור מלונאות, תיירות, קייט ונופש ייקבע שטח פתוח...". טענתו של בא-כוח המערערת היא, כי את מה שהיה על התכנית המפורטת לכלול ואשר אכן הוסדר בה, ניתן היה להסדיר בתכנית בינוי. לעניין זה מסתמך בא-כוח המערערת על דברים שנאמרו על ידי השמאי המכריע: "תכנית מפורטת 1700ב' (מאושרת) נשוא חוו"ד זו כוללת בתוכה תכנית בינוי המאפשרת הכנה והוצאת היתרי בניה..." "תכנית בינוי" אינה בגדר תכנית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה. לתכניות בינוי התייחס בית המשפט העליון בבג"צ 697/80 [2], שם דן בית המשפט בהוראה בתכנית מיתאר מקומית, שלפיה הבנייה בשטח התכנית תותר אך ורק בהתאם לתכניות עיצוב ארכיטקטוני. כן נאמר שתכנית לעיצוב ארכיטקטוני תקבע את העמדת הבניינים לפי מידות וצורה. בית המשפט העליון ראה בעין יפה הסדר זה המקנה גמישות למתכנן, אלא סבר, בעניין שלפניו, כי תכנית הבינוי חרגה מתכנית המיתאר. בבג"צ 440/80 [3], חזר והתעורר מעמדה של תכנית בינוי. על הקרקע נושא הדיון חלה תכנית מיתאר שעל פיה נקבע קו הבניין הקדמי ל-25 מטר מגבול המגרש. תכנית המיתאר שונתה על ידי תכנית מיתאר מאוחרת יותר, שבה נקבע כי במגרשים מסוימים רשאית תהיה הוועדה המקומית לדון בשינוי המרווחים, לאור הצעות הבינוי שתושגנה לגבי מגרשים אלו. כבוד השופט י' טירקל, סבר, כי זו דרך ראויה ואמר (בעמ' 89): "כזכור, קבעה התכנית המנדטורית, כי קו הבניין הקדמי על המגרש הוא 25 מטר מגבול המגרש, אולם תכנית זאת שונתה על ידי תכנית השינוי, שהסמיכה את הוועדה המקומית להתיר שינוי במירווח זה בתנאים שנקבעו בסעיף 8ג (אין, לדעתי, ספק בכך, כי המילה 'מירווחים' שם משמעה כל המירווחים, לרבות המירווח הקדמי). משאושרה תכנית השינוי, הפכה, איפוא, הנורמה הקשיחה של מירווח קדמי קבוע של 25 מטר לנורמה גמישה, אשר בידי הוועדה המקומית ניתן הכוח למלאה תוכן לפי שיקול-דעתה, בגבולות שנקבעו להפעלת אותו שיקול-דעת; לכוונה זאת אף ניתן ביטוי מפורש בסעיף 8ג' שבסופו נאמר, שהחלטת הוועדה המקומית כאמור, אין 'לראות בזה סטיה ניכרת כלפי החוק'". משמע, נושא שהוסדר תחילה בתכנית מיתאר יצא מגדרה וניתן היה להסדירו בתכנית בינוי. תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במניין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים. כך, אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי. השלכה נוספת, הנובעת לענייננו, היא, כי אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבניה, דהיינו, תכנית מיתאר או תכנית מפורטת. השגתה של המערערת היא, כי לא ייתכן להסדיר בתכנית מפורטת נושא שניתן להסדירו בתכנית בינוי, וכך ליצור חבות בהיטל השבחה, חבות שלא היתה קמה לו נקבעו הדברים בתכנית בינוי. המענה לטיעונו זה של בא-כוח המערערת הוא, כי לפנינו עוד אחת מההשלכות הבלתי רצויות של ההכרה בתכניות הבינוי, וזאת, תוך מתן העדפה לגמישות על פני האיזון בין זכויות המעורבים, כפי שנקבע בחוק התכנון והבניה. כאמור, אין אפשרות להתנגד לתכנית הבינוי, הנפגע על ידי תכנית בינוי לא יוכל לתבוע פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה והוועדה המקומית לא תוכל לגבות היטל השבחה. לצורך ענייננו אין צורך להרחיב את העיסוק במגרעותיה של תכנית בינוי לעומת מעלת הגמישות, עליה דיבר בית המשפט העליון. לענייננו, די היה להצביע על אותו מצב בלתי רצוי, שבו ניתן להשיג אותה תכלית תכנונית בשתי דרכים, כאשר לבחירה השלכות רבות פנים, השלכות היוצרות הפליה בין מי שלתכניתו הועד המסלול של תכנית מפורטת, לבין מי שלתכניתו נקבע המסלול של תכנית בינוי. אחת מנקודות השוני היא, כי זה האחרון יחוב בהיטל השבחה עם אישור התכנית המפורטת, ואילו חברו, שזכה ותכניתו היא תכנית בינוי, יהיה פטור מההיטל. 5. תכנית 1700ב' אינה משביחה את מקרקעי המערערת טענת המערערת היא, כי תכנית 1700ב' - שבעקבות אישורה נדרשה המערערת לשלם היטל השבחה - אינה משביחה את המקרקעין של המערערת. כאמור, טענה זו מועלית כלפי עצם החבות בעקבות אישור התכנית, ולא כלפי שיעור ההשבחה שקבע השמאי המכריע. טענת המערערת היא, שלעניין החיוב בהיטל ההשבחה אין לבחון את ההשלכות של אישור תכנית על שווי המקרקעין בשוק, אלא יש להשוות את התכנית שאושרה עם זו שקדמה לה, ולבחון, אם יש בחדשה הרחבה של זכויות הבעלים, הרחבה המיטיבה עמם ומשביחה את שווי המקרקעין. אם אין בתכנית גופה משום השבחת המקרקעין לעומת קודמתה, אין חשיבות לכך שאישור התכנית החדשה העלה את שווי המקרקעין. עלייה זו בשווי המקרקעין עם אישור התכנית נובעת מהשינוי שחל במידת זמינותם לבנייה. אישור התכנית יוצר ודאות בדבר היתרי הבנייה שניתן לקבל. על מנת להדגים טענתו זו של עו"ד י' מירון, בא-כוח המערערת, ניתן ליטול דוגמא קיצונית. נניח שעל שטח מקרקעין מסוים חלה תכנית בת תוקף. בציבור ידוע שתכנית אחרת "מתגלגלת" ברשויות התכנון. אותה תכנית חדשה מתייחסת לשטח נרחב, שבו מצויים, בין השאר, אותם מקרקעין. על פי התכנית ייפגעו המקרקעין. התוצאה היא, שהציפיות באשר לגורל אותם מקרקעין מביאות לירידת ערכם. לימים מתאשרת התכנית החדשה מבלי שיאושרו היסודות הפוגעים באותם מקרקעין. אם משווים את התכנית שאושרה לזו התקפה - לא חלה שום השבחה באפשרויות הניצול של המקרקעין. יחד עם זאת, אישור התכנית העלה את ערכם, בגלל הסרת הספקות שהיו קיימים לגבי המקרקעין. לטענת עו"ד מירון, אין כאן השבחה שניתן למסותה. גישה זו לא היתה מקובלת על השופטת המלומדת שטיין, ואינה מקובלת עליי. המבחן לחבות בהיטל השבחה הוא אם עקב אישור התכנית עלה ערכם של המקרקעין בשוק. הדבר עולה, בראש ובראשונה, מלשונו של סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שבו נאמר: "2(א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם הבעלים היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו..." המונח "השבחה" הוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית, שזו לשונו: "'השבחה' - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חריג". כאשר מרכיבים את הגדרת ההשבחה על לשונו של סעיף 2(א) לתוספת השלישית, עולה, כי לשם הקמת החבות בהיטל צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים: ראשית, יש צורך שתחול עליית שוויים של המקרקעין עקב אישור התכנית, ושנית, עליית השווי צרכיה לנבוע מהרחבתן של זכויות הניצול, או "בדרך אחרת". משמע, שלא רק שבח הנובע מהרחבת זכויות הניצול גורר חבות בהיטל, אלא גם עליית שווי המקרקעין שתבוא עקב אישור התכנית. דהיינו, עליית שווי המושפעת מהאירוע של אישור התכנית, ולא מתוכנה של התכנית, גם היא בגדר השבחה. פרשנות זו מתחזקת מעיון בהגדרת "מימוש זכויות במקרקעין" שבסעיף 1 לתוספת השלישית - "קבלת היתר לפי חוק זה לבנין או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית." דהיינו, האירוע הגורר את החבות בהיטל הוא אישור התכנית, ללא זיקה לתוכנה של התכנית. בענייננו, היה אישור כזה וקמה החבות. התנאי השני הוא, כי עקב אישור התכנית יעלה ערכם של המקרקעין. יש להדגיש כי בשלב זה אין מדברים על שיעור ההיטל הנגזר כמובן משיעור ההשבחה. בשלב זה, העניין היחיד שלו חשיבות הוא עליית שווי הקרקע שבא עם אישור התכנית, בגלל השינוי שחל במידת זמינותה לבנייה. בא-כוח המערערת תוקף גישה זו. לדעתו, שינוי במידת זמינות המקרקעין אינו צריך להיות גורם להפעלתו של המנגנון ליצירת חבות בהיטל השבחה. בעוד שהשבחת המקרקעין הנובעת מהתכנית יוצרת ערכים חדשים, הראויים למיסוי, בעל מקרקעין שהורחבו זכויות הניצול של מקרקעין נדרש להתחלק עם הציבור בהשבחה אשר מבחינתו נוצרה יש מאין. לא כן תכנית שכל תרומתה היא במישור הזמינות של המקרקעין. אותה זמינות היא פרי המתנה של בעל המקרקעין, אשר השקיע כספו באותם מקרקעין מתוך צפייה שתבוא שעה, שבה המקרקעין יהיו זמינים לניצול. לטענת המערערת, שווי הזמינות מבטא את הריבית על השקעתו של בעל המקרקעין. כך אם אדם רכש מקרקעין ב-100 ונאלץ להמתין שנה וחצי עד שיהיו זמינים לבנייה, נשא בעלויות מימון של השקעתו. לכן מבחינתו עלו אותם מקרקעין 112 (בהנחה של ריבית בשיעור של 8%) ולא 100. אם עקב אישור התכנית שמים את המקרקעין ב-112, הרי לדידו של אותו בעל מקרקעין שרכשם ב-100 ואשר המתין שנה וחצי לאישור התכנית - אין השבחה שניתן למסותה. טיעון זה מתעלם מכך שלדידו של חוק התכנון והבניה עליית מחיר בעקבות אישור תכנית היא השבחה, ואין בודקים מניין באה עליית השווי, אם עקב הרחבת זכויות ניצול, או עקב קיצה של המתנה לאישור התכנית. הצורך לגבות את היטל ההשבחה, גם כאשר אין התכנית מרחיבה זכויות, נובע, בין השאר, מכך שכאמור בסעיף 13 לתוספת, ההיטל נועד לכסות הוצאות על הכנת תכנית. גם הכנת תכנית שאינה מרחיבה זכויות כרוכה בעלויות, ולכיסויין נועד היטל ההשבחה. מובן שהטלתו מותנית בעליית שווי המקרקעין עקב אישור התכנית. אולם המערערת אינה כופרת בכך ששווי המקרקעין עלה, אלא, כאמור, טענתה היא כי עליית השווי באה אך ורק מכיוון שאישור התכניות הפך את המקרקעין לזמינים לבנייה. דהיינו, קונים היו מוכנים לשלם עבור המקרקעין מחיר גבוה יותר, ביודעם שעם אישור התכנית נחסכו מהם הוצאות מימון לתקופת המתנה להיתר בנייה. 6. סיכום העולה מכל שנאמר עד כה הוא, שצדקו השמאי המכריע, י' זרניצקי, ובעקבותיו השופטת המלומדת ה' שטיין, כשסברו שבנסיבות העניין ראוי לחייב את המערערת בהיטל השבחה. החלטה זו יפה הן מבחינת לשונו של החוק והן מצד הגיונם של דברים. לפיכך, הנני מציע לדחות את הערעור ולחייב את המערערת לשלם למשיבה את הוצאותיו של ערעור זה בסכום של 10,000 ש"ח, בתוספת מע"מ. השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. השופט י. גולדברג: אני מסכים. על כן הוחלט כאמור בחוות דעתו של חברנו השופט ד"ר ג' קלינג. עיצוב