שותף במקרקעין אינו רשאי לבצע על חלקה בבעלות משותפת עבודות בנייה מכוח סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, שכן, ביצוע הבנייה מונע שימוש דומה מיתר הבעלים המשותפים. להלן פסק דין בנושא בניה של שותף במקרקעין: פסק דין מבוא: 1. התובעת עותרת למתן צו קבוע לפיו ימנע הנתבע מהמשך עבודות הבנייה בהן החל על המקרקעין הידועים כגוש 20302 חלקה 24 מאדמות כפר מושרייפה (להלן: "החלקה"), לסילוק ידו מהחלקה, הריסת המבנה אשר הקים עליה והחזרתה לתובעת כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. עובדות מוסכמות: 2. השטח הכולל של החלקה הינו כ-155 דונם והיא בבעלות משותפת של רשות הפיתוח ואחרים, ובין היתר אביו של הנתבע. חלקה של רשות הפיתוח בחלקה הינו כ-42 דונם וחלק אביו של הנתבע בחלקה הינו כ-10 דונם. 3. בשנת 1987 הגישו חלק מבעלי החלקה תביעה לבית משפט השלום בחדרה ב-ת.א. 3288/87, לפירוק השיתוף בחלקה, אולם, התביעה נמחקה ביום 23.9.03 מבלי שנדונה לגופא (להלן: "התביעה הראשונה"). 4. בשנת 2004 הוגשה תביעה נוספת לפירוק שיתוף בחלקה ב-ת.א. 4527/04 בבית משפט השלום בחדרה. הדיון בתביעה הנ''ל טרם הוכרע (להלן: "התביעה השנייה"). 5. הנתבע החל בביצוע עבודות בנייה של דירת מגורים על החלקה ובעקבות זאת ניתן נגדו, לבקשת התובעת, צו מניעה זמני מיום 11.9.02 בתיק בש"א 14531/02 (להלן: "צו המניעה הזמני"). על אף מתן צו המניעה הזמני, עבודות הבנייה לא פסקו. 6. ביום 16.9.02 חתם אביו של הנתבע על יפוי כח בלתי חוזר ותצהיר לפיו העניק לבנו הנתבע ללא תמורה 25% מזכויותיו בחלקה. העסקה טרם נרשמה בספרי המקרקעין. טענות הצדדים בתמצית: 7. לטענת התובעת, הנתבע הינו מסיג גבול בחלקה ומכל מקום הוא לא קיבל הסכמת יתר השותפים בחלקה לביצוע עבודות בנייה במקום. אותן עבודות חורגות ממסגרת השימוש הסביר המותר לשותף במקרקעין. הנתבע ביזה את בית המשפט ונהג בהעדר תום לב משהמשיך בביצוע עבודות הבנייה בחלקה לאחר קבלת צו המניעה הזמני שניתן בתביעה ועל אף הצהרתו לפרוטוקול הדיון מיום 6.7.05, לפיו ימנע מהמשך העבודות. 8. לטענת הנתבע, הוא קנה זכויות בחלקה מאביו ועל כן הוא אינו מסיג גבול והבנייה אשר ביצע על החלקה הינה שימוש סביר. זאת ועוד, הבנייה אשר ביצע הנתבע על החלקה משתרעת על חלק קטן משטחה, 250 מ"ר, מרבית השותפים בחלקה ביצעו אף הם עבודות בנייה מבלי שהתובעת נקטה נגדם בהליכים כלשהם, והם אינם מתנגדים לבנייה אשר ביצע הנתבע במקום. כן טען הנתבע כי התביעה מוגשת בהעדר תום לב, שכן, התובעת הכשילה את הדיון בתביעה הראשונה לפירוק השיתוף בחלקה ותביעה דנן מוגשת על אף הליך הפירוק המתנהל בבית משפט השלום בחדרה. מתן היתר לעבודות הבנייה מתעכב בשל התנגדות התובעת והעדר שיתוף פעולה מצידה לפירוק השיתוף בחלקה ומכל מקום, קיימת תוכנית מוצעת המתירה בנייה במקום. לבסוף, טען הנתבע כי אין לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בתביעה באשר עסקינן בסעד של הריסה הפוגע בגוף הנכס. ד י ו ן: 9. בדיון אשר התקיים בתביעה הוגש תצהיר עדות ראשית של מר יצחק אשכנזי מטעם התובעת (להלן: "עד התובעת") וכן הוגשו תצהיריהם של הנתבע ואביו. שלושת המצהירים נחקרו בפניי. 10. אפתח בטענה להעדר סמכות עניינית של פורום זה לדון בתביעה . לעניין זה הנתבע מפנה לפסק הדין אשר ניתן ב-ע"א 37/59 שמש נ' מפעל המים פ"ד יג, 834. כאמור בסעיף 1 לעיל, התובעת עותרת למתן מספר סעדים כנגד הנתבע, ובין היתר הריסת המבנה אשר הקים על החלקה. דא עקא, סעד זה טפל ליתר הסעדים להם עותרת התובעת - צו קבוע לפיו ימנע הנתבע מהמשך עבודות הבנייה בחלקה וסילוק ידו ממנו - שכן, הריסת המבנה אינה אלא אחד הביטויים לסילוק ידו של הנתבע מהחלקה. ויודגש, אין חולק כי יתר הסעדים המבוקשים בתביעה הינם בסמכותו של פורום זה. במקרה בו נכלל בתובענה סעד עיקרי וסעד טפל, הכלל קובע כי "הולך טפל אצל העיקר" (ר' ע"א 145/58 קלקודה נ' אגד בע"מ, פ"ד יג(1) 261, ע"א 510/82 חסן נ' פלדמן פ"ד לז(3) 1) ומאחר והעיקר הוא בסמכות פורום זה, הרי גם הטפל הינו בסמכותו. בנסיבות העניין, הטענה להעדר סמכות עניינית נדחית. 11. סעיפים 30-31 לחוק המקרקעין מסדירים את השימוש במקרקעין שבבעלות משותפת על-ידי כלל השותפים כדלקמן: "30. (א) בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. (ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין. (ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים. 31. (א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים - (1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;...". בפסק הדין אשר ניתן ב-ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה ואח', פ"ד לז(4) 737, דן בית המשפט במונחים "ניהול ושימוש רגילים" שבסעיף 30(א) לחוק המקרקעין וקבע כי בנייה אינה נמנית עליהם ועל-כן, אף אין די לקבל הסכמת רוב הבעלים לצורך ביצועה (שם, עמ' 741 ג' וכן ראה לעניין זה ע"א 403/73 בצלאל ואח' נ' סימנטוב ואח', פ"ד כט(1) 41, ע"א 538/80 דרחי נ' כורש ואח' פ"ד לו(3) 498 ו-ה"פ (ת"א) 444/05 נסראללה נ' אחמד, סעיף 8 לפסק הדין). יתירה מכך, שותף במקרקעין אינו רשאי לבצע על חלקה בבעלות משותפת עבודות בנייה מכוח סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, שכן, ביצוע הבנייה מונע שימוש דומה מיתר הבעלים המשותפים. 12. מן הכלל אל הפרט. בחקירתו הנגדית נשאל הנתבע באם קיבל את הסכמת השותפים בחלקה לעבודות הבנייה אשר ביצע במקום והוא השיב באומרו: "לא, אני לא שאלתי אותם. הם לא התנגדו" (שם, עמ' 15 שורה 16 לפרוטוקול הדיון). הנתבע מסר תשובה דומה במסגרת חקירתו בבקשה למתן רשות להתגונן מפני התביעה, באומרו: "אין לי הסכמים עם שאר השותפים בבעלות על המקרקעין אלא יש לי רק את ההסכמה של אבא שלי כפי שרשום בתצהיר מטעמו". בנסיבות העניין, מתחייבת המסקנה כי הבנייה אשר ביצע הנתבע על החלקה אינה מותרת על-פי סעיפים 30 ו-31 לחוק המקרקעין. ויודגש, אף באם תתקבל טענת הנתבע, ואשר הועלתה בעלמא ללא ביסוס או תמיכה בעדויות בעלי החלקה ומטעם זה דינה להידחות על הסף, כאילו יתר בעלי החלקה לא התנגדו לבנייה במקום, הרי אין די בכך, שכן, העדר התנגדות אינה עולה כדי הסכמה, בטח לא הסכמת כל השותפים בחלקה. 13. לא נעלמה מעיניי סוגיית מעמדו של הנתבע בחלקה וטענת התובעת כאילו הוא מסיג גבול (או שמא בר רשות) שאין לו כל זכויות בחלקה. אולם, ההכרעה בסוגייה הנ"ל מתייתרת לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, לפיה, גם באם תאמר כי הנתבע הינו שותף בחלקה, אין בדבר כדי להכשיר את הבנייה אשר ביצע במקום. 14. טענת הנתבע כאילו שותפים אחרים בחלקה בנו עליה מבלי שהתובעת מיצתה איתם את הדין, אינה מהווה הגנה מפני התביעה ומכל מקום היא הועלתה בעלמא ולא נתמכה בראיה כלשהי, ועל כן הנתבע לא הוכיח אותה. 15. משהגעתי למסקנה כי הבנייה אשר הקים הנתבע על החלקה היתה בניגוד להוראות סע' 30-31 לחוק המקרקעין, קמה לתובעת הזכות מכח סעיף 21(א) בזיקה לסעיף 46 סיפא לחוק המקרקעין, לדרוש את הריסת המבנה. "46. הקים שותף מחוברים במקרקעין המשותפים בלי שהיה זכאי לכך על-פי דין או לפי הסכם עם יתר השותפים (להלן - שותף מקים), רשאי כל אחד משאר השותפים, על אף כל הגבלה בהסכם שיתוף, לדרוש פירוק השיתוף בהתאם להוראות סימן ב'; לא נדרש פירוק השיתוף, יחולו הוראות פרק ד', בשינויים המחוייבים. 21. (א) הקים אדם מבנה או נטע נטיעות (להלן - הקמת מחוברים) במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי על-פי דין או לפי הסכם עם בעל המקרקעין, הברירה בידי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם (להלן - המקים) שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם". לעניין זה ר' גם ספרו של פרופ' וייסמן "דיני קניין - בעלות ושיתוף", עמ' 226. 16. נשאלת כעת השאלה, באם יש מקום להורות על עיכוב הריסת המבנה אשר הקים הנתבע על החלקה וסילוק ידו ממנה לפרק זמן מסוים שמא עד אז תוכרע התביעה השנייה לפירוק השיתוף בחלקה המתנהלת בבית משפט השלום בחדרה. לעניין זה העיד נציג התובעת בחקירתו הנגדית באומרו: "ש. האם אתה יודע על קיומם של נסיונות להכשרת השטח לבנייה? ת. כן. הנסיונות שידועות לי היא לבצע חלוקה. אני לא שותף באותן משימות, ולכן אין לי מידע, יש לי מידע כללי לגבי לגליזציה של כל המבנים שנבנו, אני לא יודע, אך אם תתבצע חלוקה היא תתקבל באופן אוטומטי. ישנה בנייה שהיא מעבר למה שאני תפסתי, 20-30 בניות. אני יוצא מתוך הנחה שברגע שהמנהל יקבל את חלקו בחלקה לא תהיה סיבה לבקש ממי שהתחיל בבנייה להרוס" (שם, עמ' 9-10 שורה 27 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשה אינה במקור - ר.ח.). נציג התובעת לא נשאל בחקירתו החוזרת על תשובתו לעיל ובסיכומיה לא הסתייגה התובעת מאותה תשובה. בנסיבות העניין מתחייבת המסקנה כי עניינה של התובעת בתביעה הוא שמירה על קניינה בחלקה ולא בביצוע בנייה ללא היתר שכדין. מכל מקום, רשויות התכנון, ולא התובעת, הן אלה הממונות על אכיפת חוקי התכנון והבנייה. 17. יתירה מכך, דומה כי לתובעת היה חלק נכבד בסחבת שהיתה בתביעה הראשונה ואשר גרמה למחיקתה כעבור 16 שנים ממועד הגשתה מבלי שהוכרעה לגופא. לעניין זה די להפנות להחלטה אשר ניתנה בתביעה הראשונה ביום 22.12.02, בה קבע בית המשפט כדלקמן: "התיק שבפניי מתנהל מזה 15 שנה, מאחר שביהמ"ש אפשר לצדדים לנהל אותו על-פי שיקול דעתם, ולא עוד. המנהל הודיע לביהמ"ש מספר פעמים כי הוא יוציא מכרז פנימי מאחר שהחליט למכור את חלקיו לצדדים, והודעה זו הודעה לביהמ"ש במספר ישיבות משך שנים מיום 20.10.96 ואילך. כמו כן הסכים המנהל לערוך מפת חלוקה כדי לחסוך בהוצאות הצדדים. בלא לקבל את רשותו של ביהמ"ש לא התייצב ב"כ המנהל לביהמ"ש בשלוש הישיבות האחרונות ובזבז את זמנו של ביהמ"ש. המנהל הוא תובע במספר תיקים שאוחדו עם תביעה זו, ולא היה רשאי שלא להתייצב בלא קבלת רשות מביהמ"ש. היום הודיעו הצדדים לביהמ"ש כי המנהל החליט שלא למכור את חלקיו אלא לעשות תכנית חלוקה. כמו כן המפה שערך המנהל אינה לוקחת בחשבון את כל הזכויות של כל הצדדים, וניכר כי לא ניתן לבסס עליה תכנית חלוקה. אין מדובר במשחק אשקוקי בו מנוהל המשחק לפי רצונם של הצדדים בכל שלב. המנהל ישא בהוצאות לאוצר המדינה בסך 10,000 ש"ח, שאינן תלויות בתוצאות ההליך". בנסיבות העניין, כאשר עניינה של התובעת הוא בקבלת זכויותיה בחלקה על פי כל תוכנית חלוקה אשר תאושר על ידי בית המשפט וכאשר התביעה השנייה לפירוק השיתוף בחלקה מתנהלת בבית משפט השלום בחדרה וההכרעה בה עשויה לייתר ביצוע הסעד של סילוק ידו של הנתבע מהחלקה והריסת המבנה אשר הקים עליה, יש מקום לעכב ביצוע שני סעדים אלה. 18. לסיכום האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: א. ניתן בזאת צו מניעה קבוע, לפי ימנע הנתבע מהמשך עבודות הבנייה בחלקה הידועה כגוש 20302 חלקה 24 מאדמות כפר מושרייפה. ב. על הנתבע להרוס את הבנייה אשר ביצע בחלקה ולסלק את ידו ממנה כשהיא ריקה ופנויה מכל אדם וחפץ. ג. אני מעכב ביצוע האמור בס"ק (ב) לעיל למשך שנתיים ימים. ד. בסעיף 9(ב) סיפא לכתב התביעה ביקשה התובעת כי עם סילוק ידו של הנתבע מהחלקה היא תהיה נקייה מכל חוב, עיקול, שיעבוד או זכות צד ג'. אולם, מבלי שנטען והוכח קיומם של אלה ומבלי שהוזמן צד ג' כצד בתביעה, לא יינתן הסעד המבוקש לעניין זה. ה. הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ש"ח בתוספת מע"מ עליו ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט מיום הוצאתם ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל. בניהמקרקעין