עניינו של הערעור בהחלטתה של ועדת הערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה") שניתנה בהר/95118/07 ביום 15.6.09 (להלן: "ההחלטה"). ההחלטה מתייחסת לשני נכסים של המערערות. המערערות טוענות כי ועדת הערר שגתה בהחלטותיה ביחס לשני הנכסים, וכי יש לבטל את ההחלטה. הנכס הראשון הוא נכס בצדו הדרומי של רחוב המנופים 10-12 באזור התעשייה הרצלייה פיתוח (להלן: "הנכס הראשון"). המערערת 2 מפעילה בנכס הראשון מוסך. ביחס לפגיעה בנכס הראשון, הגישו המערערות חוות דעת של שמאי מטעמן, מר פרמינגר. ועדת הערר קבעה בהחלטה כי חוות הדעת של השמאי אינה מפורטת, ואינה כוללת תחשיבים המעידים כיצד הגיע השמאי לשווי הפגיעה. המערערות טענו כי מסקנה זו של ועדת הערר היא שגויה, משום שהשמאי הבהיר בעמ' 9-12 לחוות הדעת שהגיש, את אופן חישוב הפגיעה. עוד נטען כי הקביעה של ועדת הערר לפיה השמאי לא ערך השוואה ביחס לשווי הנכסים "לפני" ו"אחרי" איננה נכונה, משום שהשמאי קבע במפורש את השווי לפני ואחרי פרסום התוכנית (שווי קודם - 22,300,000$ ושווי חדש - 9,300,000$). המערערות אף טענו כי הפגיעה היא פגיעה במקרקעין ולא פגיעה נזיקית, כפי שקבעה ועדת הערר. זאת משום שיש לקחת בחשבון, ביחס להערכת הפגיעה לצורכי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 (להלן" "חוק התכנון והבניה"), גם את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע. הנכס השני אליו מתייחסת ההחלטה, הוא נכס שנמצא בצדו הדרומי של רח' החושלים בהרצלייה פיתוח (להלן: "הנכס השני"). בנכס השני יש מבנה בן מספר קומות, ובקומת הקרקע שלו מצוי בית דפוס ואולם אירועים. המערערות טענו כי התוכנית הפוגעת סווגה את הנכס השני לשצ"פ, והגבילה את הבנייה על החלקה בה בנוי הנכס. התוכנית הפוגעת עתידה לגרום להריסת חלק מהמבנים הקיימים על הנכס השני, ולגרום לנזקים מהותיים למבנים האחרים. המערערות טענו כי במקרה זה לא היה מקום לבצע תחשיב של "לפני" ו"אחרי", שכן ניתן היה לחשב את הפגיעה בנכס השני באופן ישיר. תחשיב כזה אינו התחשיב היחיד ממנו ניתן ללמוד על הפגיעה. לטענתן, גם שמאֵי המשיב לא הסתמכו על תחשיב שווי של "לפני" ו"אחרי". המערערות הוסיפו וטענו, כי חוות דעתו של השמאי מטעמן, כוללת התייחסות לאלמנטים משביחים, בניגוד לקביעת ועדת הערר. עוד נטען כי היה על ועדת הערר לתת למערערות הזדמנות להשלים או לתקן את חוות הדעת בטרם קבלת החלטה, אם היא סברה כי קיים בה חסר, וזאת כדי לא לפגוע בזכויותיהן. בנוסף נטען כי ועדת הערר היתה צריכה למנות שמאי מכריע. המערערות טענו כי החלטת ועדת הערר ניתנה במותב חסר, וכי זהו פגם היורד לשורשה של ההחלטה, ואינו ניתן לריפוי. הטעם לכך הוא משום ששמאית הוועדה, הגב' לבנה אשד, מונתה קודם למתן ההחלטה לשמאית מכרעת, וככזו היא לא היתה רשאית להיות חברה בוועדת הערר - וממילא לא היתה רשאית לתת בה החלטות. המשיבה טענה כי יש לדחות את הערעור. לטענתה, דין המערערת 3 להימחק מהערעור, משום שהיא אינה בעלת זכויות במקרקעין נושא הערעור, כפי שקבעה ועדת הערר. המשיבה טענה כי ניתן לערער על החלטות של ועדות ערר רק בשאלות משפטיות, ואילו הערעור דנן מתייחס בעיקרו לשאלות שמאיות, שהועלו בפני ועדת הערר, נדונו על ידיה, ונדחו. המשיבה טענה כי ועדת הערר דנה בכול אחד מראשי הנזק שנטענו על ידי המערערות, ודחתה את הטענות ביחס אליהם. לטענת המשיבה, צדקה הוועדה בקביעתה כי חוות הדעת של השמאי מטעם המערערות נעדרת פירוט. נטל ההוכחה מוטל על המערערות - התובעות. לכן, היה על השמאי לפרט את כל הרכיבים המבססים את חישוביו. בהעדר דוגמאות וניתוח לביסוס חוות הדעת, היתה הוועדה רשאית לא לייחס לה משקל, ולא למנות שמאי מכריע. לטענת המשיבה, ועדת הערר התייחסה לכול אחד מרכיבי התביעה, והסיקה מסקנות ביחס אליהם, שאין מקום להתערב בהן. נקבע כי אין הסבר ואין פירוט על מה מבוססים הערכים השונים אותם קבע השמאי. המשיבה הוסיפה וטענה, כי הוועדה צדקה גם בקביעתה לפיה השומה אינה כוללת התייחסות לאלמנטים המשביחים בתוכנית. לא ניתן למצוא בשומה התייחסות לאלמנטים אלה. הוועדה אף צדקה בקביעה כי השומה אינה כוללת שווי "ישן" ו"חדש". באשר לנכס השני, אין מחלוקת כי אין השוואה כזו. באשר לנכס הראשון, הציון של השווי הנוכחי, נועד רק כדי להבהיר את הנזק שייגרם אם המוסך יפונה. הנזק הנטען בהקשר זה אינו אחד הנזקים שנתבעו ביחס לנכס זה. השומה כוללת רק חישוב של האלמנטים הפוגעים, ואין כל חישוב של שווי הנכסים במצב החדש, כולל כל האלמנטים המשביחים - כאשר התוכנית הגדילה את זכויות הבנייה בנכס הראשון ב-45%, בנוסף להוספת שימוש של מסחר. יתרה מזאת, בחישוב השווי הקודם נכללו פרטים לא רלוונטיים. באשר לטענה לפיה המערערת 2 מפעילה במקום מוסך, וכי יש להביא בחשבון גם את שווי הפעילות - נטען כי טענה זו לא עלתה בערעור, ומדובר בטענה שאינה ברורה ולא מוסבר כלפי מה היא מועלית. הטענה כי מדובר בפגיעה שאינה במקרקעין (החשש לאיבוד רישיון הייבוא בשל הריסת המוסך), היא טענה שוועדת הערר דחתה, משום שהיא קבעה כי אין בהוראות התוכנית הקודמת ייעוד ספציפי של מוסך, ולא הוכח כי זה השימוש המיטבי במקרקעין. באשר לנכס השני, אין פירוט ביחס לכול אחד מרכיבי התביעה, כפי שקבעה ועדת הערר. השמאי לא הציג ראיות או מסמכים המאששים את המספרים בהם הוא נקב בחוות הדעת שלו. עוד נטען כי גם אם התוכנית כוללת רכיבים פוגעים, היא כוללת גם רכיבים משביחים, והשמאי היה חייב להביא זאת בחשבון. המשיבה טענה, כי לא היה מקום למתן זכות להשלים או לתקן את חוות הדעת לפני מתן ההחלטה, משום שהמערערות לא בקשו זאת מעולם, ומשום שהטענות בדבר פגמים בחוות הדעת הועלו על ידי המשיבה מלכתחילה. נטל ההוכחה מוטל על המערערות, משהן לא עמדו בו, היה מקום לדחות את טענותיהן. עוד נטען כי לא היה מקום למנות שמאי מכריע, ועל כל פנים אין להתערב בשיקול הדעת של ועדת הערר בהקשר זה. המשיבה טענה כי אין בעובדה שהגב' לבנה אשד היתה חברה בוועדת הערר כדי לפגוע במעמדה כשמאית מכרעת. הגב' אשד לא היתה שמאית מכרעת במהלך הדיון בערר. המערערות היו צריכות להפנות את טענותיהן בהקשר זה מייד לוועדת הערר, ולא להמתין לקבלת ההחלטה שדחתה את טענותיהן. האם ההחלטה של ועדת הערר ניתנה במותב חסר? מאחר שלטענת המערערות מדובר בפגם הנוגע לשורשה של ההחלטה, המחייב את ביטולה ואינו ניתן לתיקון, נדון תחילה בטענה זו. המערערות הפנו בהקשר זה לתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, מכוחו הפכה השמאית גב' אשד, שהיתה חברה בוועדת הערר, לשמאית מכרעת. לטענתן, שמאי מכריע אינו יכול להיות חבר בוועדות ערר, וממילא אינו יכול לתת החלטות כחבר בהן. המשיב טען כי לא נטען ולא הוכח כי השמאית פעלה בניגוד עניינים, או כי היא פעלה בניגוד להוראות חוק מחייבות כלשהן. לכן, דין הטענה להידחות על הסף. עוד נטען כי היה על המערערות להעלות את טענותיהן בהקשר זה בסמוך לאחר פרסום מינויים של השמאים המכריעים. הפרסום נעשה ביום 19.3.09, בעוד שההחלטה נשלחה לצדדים בחודש יוני 2009. המערערות היו חייבות לפנות לוועדת הערר בהקשר זה לפני שניתנה ההחלטה הדוחה את טענותיהם, ומשלא עשו כן - הן מנועות מלהעלות את הטענה. לחלופין נטען כי מדובר בגוף מקצועי, שאין מניעה כי החלטותיו יתקבלו רק על ידי חלק מחבריו, וכי הפגם אינו יורד לשורשו של ענין ואינו מחייב את ביטול ההחלטה. אני סבורה כי אין לקבל את הטענה לפיה ההחלטה ניתנה בהרכב חסר. פרק ט'1 לחוק התכנון והבנייה, קבע את האופן בו תיקבע רשימת השמאים המכריעים. ס' 202 ה(6) קבע כי לא ימונה לשמאי מכריע מי שעלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי מכריע, לבין עניין אישי או תפקיד אחר שלו. ס' 202 ז' קבע כי שמאי מכריע לא יטפל בענין שהועבר להכרעתו, אם הוא עלול לגרום לו במישרין או בעקיפין להימצא במצב של ניגוד עניינים בין תפקידו כשמאי מכריע באותו עניין לבין תפקיד אחר שלו. ס"ק(ב) לסעיף זה קובע, כי אם התברר לשמאי מכריע כי עניין שהועבר להכרעתו עלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים כאמור בסעיף קטן (א), יודיע על כך בכתב ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, ויימנע מלטפל באותו עניין עד לקבלת הנחיות מיושב ראש מועצת שמאי המקרקעין. ראש המועצה יורה לשמאי להפסיק טיפול בענין שבו הוא עלול להימצא במצב של ניגוד עניינים. המסקנה מהאמור לעיל היא כי ניגוד עניינים אפשרי של שמאי מכריע, יש בו כדי למנוע ממנו לטפל בנושא כשמאי מכריע. אין הוראה הפוסלת את השמאי המכריע מלעסוק בתפקיד הגורם לו להימצא במצב של ניגוד עניינים. לכן, גם לו היתה חברותה של השמאית הגב' אשד בוועדת הערר, מביאה אותה למצב של ניגוד עניינים, היה עליה להודיע על כך לראש מועצת שמאי המקרקעין, שהיה מורה לה שלא לעסוק בענין זה כשמאית מכריעה. מעבר לאמור לעיל, לא הוכח כי מינוייה של הגב' אשד כשמאית מכריעה הביא אותה למצב של ניגוד עניינים. בנוסף, מקובלת עלי גם טענת המשיבה לפיה המערערות היו צריכות להעלות את טענתן בהקשר זה בטרם ניתנה החלטת ועדת הערר, ולא לאחר מכן, לאחר שכבר ניתנה החלטת הוועדה, שדחתה את טענותיהן. משהמתינו המערערות ולא העלו את הטענה ביחס לחברותה של הגב' אשד כחברת ועדת הערר, עוד בטרם ניתנה ההחלטה, הן מנועות מלעשות כן לאחר שניתנה ההחלטה. תחום ההתערבות של בית המשפט בהחלטות ועדת הערר על החלטות של ועדת הערר, ניתן לערער לבית המשפט בשאלה משפטית בלבד (ר' ס' 198(ח) לחוק התכנון והבנייה, בנסחו הקודם, החל על הערעור דנן). בנוסף, בית המשפט יימנע ככלל מלהתערב בהחלטותיה של הוועדה, והוא יתערב רק מקום שהוועדה חרגה מסמכותה, או שנפלה בהחלטותיה טעות היורדת לשורשו של עניין (ר' בג"ץ 189/99 עמאר נ. אדם פ"ד נ"ד(1) 498, 502). לאור כללים אלה יש לבחון את החלטותיה של ועדת הערר, ואת טענות המערערות. ההחלטה ביחס לנכס הראשון השמאי פירט בחוות דעתו (בעמ' 9-12) את הפגיעות בנכס הראשון. הוא תיאר פגיעות מכמה סוגים - שינוי ייעוד רצועת הקרקע בחזית, הצורך בהריסת מבנים, ביצוע שינויים והתאמות בשטח הנותר, ונזקים ליתרת המבנה. ועדת הערר בהחלטתה ציינה כי השמאי בחוות דעתו לא פירט ולא הסביר ונימק על מה מבוססות ההערכות שלו, ואין פירוט של התחשיבים כיצד הגיע השמאי לשווי שקבע. השאלה באיזה אופן היה על השמאי לערוך את חוות דעתו, ומהי מידת הפירוט הנדרשת כדי שוועדת הערר תוכל לקבל את חוות הדעת, היא שאלה מקצועית שבמומחיות, וככזו היא נתונה לשיקול דעתה המקצועי של ועדת הערר. יתכן שהיה מקום לבחון את האפשרות להתערב בהחלטה לו הייתי נוכחת כי ועדת הערר קבעה שחוות הדעת אינה מפורטת דייה, משום שהיא לא קראה את חוות הדעת במלואה, ולא שמה לב לחלק מהאמור בה. אולם, מעיון בהחלטת ועדת הערר אני סבורה כי לא ניתן לקבוע כי היא לא עיינה בחוות הדעת באופן יסודי. מאחר שוועדת הערר קראה את חוות הדעת של השמאי באופן יסודי, ולא היתה סבורה כי די באמור בה מבחינת הפירוט, ההנמקות והדוגמאות, כדי להרים את הנטל המוטל על המערערות, זוהי מסקנה שבית המשפט לא יתערב בה. חזקה על ועדת הערר שהיא מכירה חוות דעת רבות של שמאים, ויודעת באיזה אופן יש לערוך אותן. אין זה מסוג העניינים שבית המשפט יתערב בו, ואם ועדת הערר סבורה כי חוות הדעת של השמאי אינה מפורטת דייה, יש לקבל את עמדתה בהקשר זה. מסקנתה של ועדת הערר אינה כזו שבה הוועדה חרגה מסמכותה או שיש בה טעות היורדת לשורשו של ענין. ועדת הערר קבעה גם כי לא נערכה השווה בין שווי הנכסים לפני התוכניות ואחריה. כאמור, המערערות טענו כי מסקנה זו של ועדת הערר היא שגויה, לאור העובדה כי השמאי אכן ערך השוואה כזו בחוות דעתו. כך, בשולי פירוט הנזקים, בדק השמאי את האפשרות לפנות את המוסך ולבנות אותו במקום אחר. לצורך כך הוא השווה בין שוויו הנוכחי של הנכס (אותו העריך ב-22.3 מיליון דולר) לבין שוויו החדש שהוא 9.3 מיליון דולר בקירוב. הנזק שנקבע על ידי השמאי כנזק אם המוסך יפונה - עומד לפי חישוב זה על 12.9 מיליון דולר. אני סבורה כי חרף האמור בחוות הדעת של השמאי בהקשר זה, אין לשלול את מסקנתה של ועדת הערר. ראשית, כעולה מחוות הדעת, השמאי בקש בסעיף זה להעריך את שווע הנזק לנכס הראשון אם המוסך יפונה. הנזק שנקבע בסעיף זה אינו הנזק שאותו העריך השמאי. ועדת הערר אף קבעה כי בחישוב השווי הקודם, נכללו רכיבים שאינם רלוונטיים לשווי הקרקע. בנוסף, השמאי לא לקח בחשבון - כפי שקבעה ועדת הערר, אלמנטים משביחים בתוכנית, כפי שהיה עליו לעשות לצורך קביעת השווי הנוכחי של הנכס. אכן, עיון בחוות הדעת מעלה כי בבחינת שוויו החדש של הנכס, השמאי לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים בתוכנית. כעולה מחומר הראיות, התוכנית אכן כוללת אלמנטים משביחים, של הגדלת זכויות הבנייה בנכס הראשון ב-45% (וב-78% בנכס השני), בנוסף להוספת שימוש של מסחר. הוועדה התייחסה בפירוט לנושא זה, תוך הפנייה להלכה הפסוקה שקבעה לא אחת כי "במניין כלל גורמי התוכנית שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לגלול רק את הגורמים הפוגעים במקרקעין אלא גם יסודות המצויים בתוכנית המשביחים את שוויים" (ר' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה,). הוועדה אף קבעה כי לא בכול מקרה בו נטענות טענות של השבחה בתוכנית על ידי הוועדה המקומית, ואין התייחסות לכך בערר ובחוות הדעת של השמאי- יש לדחות את הערר. לגישתה של ועדת הערר, ישנם שני מצבים - האחד, כאשר הצדדים חלוקים בשאלת קיומם של אלמנטים משביחים, שאז על העוררים לפרט מדוע אין אלמנטים משביחים בתוכנית, או מדוע אין בהם כדי לקזז את נזקיהם. המצב האחר הוא כי ייערך תחשיב של שווי קודם ושווי חדש, בו ניתן ללמוד על ההתייחסות של העוררים לאלמנטים המשביחים, המגולמים בשווי החדש. השמאי בעניינו לא ערך תחשיב ממנו ניתן ללמוד על האלמנטים המשביחים ועל השפעתם על שווי הנכס הראשון. המערערות טענו כי השמאי התייחס בחוות הדעת שלו גם לאלמנטים המשביחים, לרבות לתוספת הבנייה, וקבע את שיעור הפגיעה בשווי הכנסים תוך התייחסות לזכויות הבנייה. המערערות טענות כי הוועדה התעלמה בהקשר זה מהאמור בעמ' 2-4 לחוות הדעת של השמאי מטעם המערערות ומהתחשיבים המפורטים בה. אינני סבורה כי יש מקום להתערב במסקנות ועדת הערר. כאמור, ההחלטה ביחס למידת הפירוט הנדרשת כדי להכריע בשאלת שוויים של האלמנטים המשביחים, היא שאלה שמצויה בתחום המומחיות של ועדת הערר, ובית המשפט לא יטה להתערב בה - אלא אם כן הייתי נוכחת בבירור כי הוועדה התעלמה או לא שמה לב לנושאים שונים המפורטים בחוות הדעת של השמאי. כאמור, מקריאת החלטתה של ועדת הערר, הרושם שהתקבל הוא כי היא עיינה באופן מקיף ויסודי בחוות הדעת של השמאי, ולא כי היא התעלמה מחלקים שונים בה. אם חרף קריאת חוות הדעת במלואה היתה הוועדה סבורה כי אין די בפירוט בחוות הדעת, בית המשפט לא יתערב במסקנתה של ועדת הערר בהקשר זה. לכן, אני סבורה כי מסקנותיה של הוועדה בהקשר זה אינן חורגות ממתחם הסבירות, ואין לכן מקום להתערב בהן. יוער כי ועדת הערר דנה בפירוט גם ביתר הרכיבים שצוינו בחוות הדעת של השמאי, והבהירה מדוע היא דוחה אותם. היא התייחסה לנושא של שינוי הייעוד, לנושא של הריסת המבנים, ולטענה כי לא ניתן לנצל את תוספות הבנייה שאושרו בתוכנית בלי להרוס את המבנים לחלוטין. כן התייחסה הוועדה לעמדת השמאי ביחס לנזקים ליתרת המבנה. הוועדה קבעה כי אין ביסוס, הנמקה ופירוט בחוות הדעת על מה מבוססות הערכותיו של השמאי. כאמור, מידת הפירוט הנדרשת היא נושא מקצועי שאין מקום להתערב בו. באשר לטענות ביחס לפגיעה שאינה במקרקעין, קבעה הוועדה כי אין מדובר בייעוד ספציפי למוסך, ולכן אין לקחת בחשבון רכיבים שאינם מהווים פגיעה בתכונות המקרקעין. גם בהקשר זה אין מקום להתערב בקביעותיה של הוועדה. ההחלטה ביחס לנכס השני באופן דומה למה שנקבע לעיל, אני סבורה כי יש לדחות את טענות המערערות גם בכול הנוגע לנכס השני. שאלת מידת הפירוט הנדרשת מהשמאי היא כאמור שאלה מקצועית. אם הוועדה היתה סבורה כי אין די בפירוט בחוות הדעת - שהוועדה עיינה בה בפירוט, אין מקום להתערבות במסקנותיה. אין חולק כי השמאי מטעם המערערות לא התייחס לשווי הנכס השני "לפני" ו"אחרי", והעובדה שגם שמאי הוועדה לא הסתמכו על תחשיב שווי לפני ואחרי, אין בה כדי לשנות את המסקנה. נטל ההוכחה מוטל על המערערות, ואם הן לא הרימו אותו, לא היה מקום לקבל את הערר. טענות נוספות כפי שהובהר לעיל, המערערות טענו גם כי על ועדת הערר, היה למנות שמאי מכריע, וכן נטען כי היה על הוועדה לתת למערערות זכות להשלים את חוות הדעת או לתקנה בטרם קבלת ההחלטה. אינני מקבלת גם טענות אלה. אופן ניהול הדיון בוועדת הערר נתון ככלל לשיקול דעתה של הוועדה. הוועדה לא שללה מהמערערות את זכות הטיעון שלהן. המערערות היו מודעות לטענות המשיבה ביחס לחוות דעתו של השמאי, ואף על פי כן לא בחרו לבקש מוועדת הערר לתקן את חוות הדעת או להשלים אותה. הוועדה לא היתה חייבת לאפשר להן לעשות כן ביוזמתה, ומשבחרה שלא לתת להן את האפשרות, ולדחות את טענותיהן משום שהן לא הרימו את הנטל שהוטל עליהן, אין מקום להתערב בהחלטתה. מטעמים דומים אין להתערב גם בהחלטה שלא למנות שמאי מכריע, החלטה שאף היא מצויה בתחום שיקול הדעת של הוועדה, והוועדה לא חרגה בהחלטתה ביחס אליה ממתחם הסבירות. לכן, אני דוחה את הערעור. אני מחייבת את המערערות יחד ולחוד לשאת בשכר טרחת המשיבה ובהוצאותיה בסכום כולל של 20,000 ₪ + מע"מ. ניתן היום, ט' אלול תש"ע, 19 אוגוסט 2010, בהעדר הצדדים. 5467831שמאותשמאי מכריע