האם רוכשי דירה בתביעות ליקויי בנייה יכולים להסתמך על הוראות חוק ההתיישנות (הקובע 7 שנים) לצורך הארכת תקופת ההתיישנות, או שמא כפופים הם לאמור בחוק המכר דירות בלבד הקובע תקופות בדק ואחריות ?

חוק המכר (דירות) קובע, באופן עצמאי, את משך התקופה שבה ניתן להגיש תביעה בגין אי התאמה. בהתאם להוראות הספציפיות בחוק, משך התקופה להגשת תביעות בגין אי התאמה ארוך יותר, על פי רוב , מהתקופה הקבועה בחוק ההתיישנות. חוק המכר (דירות) מול חוק ההתיישנות - מה גובר ?

ככלל, תובעים בגין ליקויי בנייה יכולים להסתמך על הוראות חוק ההתיישנות ופקודת הנזיקין, ואין לקבל את טענה, לפיה חוק המכר דירות הוא חוק ספציפי הגובר על חוק ההתיישנות שהוא חוק כללי. בספרו של המלומד, עו"ד אביחי נ. ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים (מהדורה שלישית, 2009) , הוא מפנה לאמור בע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבנין בע"מ , בו הכיר בית-המשפט העליון ב-3 עילות תביעה נפרדות ביחסי קבלן ורוכש דירה: ##(1)## עילות חוזיות. ##(2)## עילות נזיקיות. ##(3)## עילות מכוח חוק המכר דירות.

 

התיישנות ליקויי בניה - מה אומרת הפסיקה ?

ברע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע ואח' (4.7.11) נקבע, כי בסעיף 7 לחוק המכר דירות הבהיר המחוקק באופן מפורט, כי אין החוק שולל עילות תביעה נוספות העומדות לזכות רוכש הדירה לפי כל דין: המחוקק עצמו קבע כי אין מניעה כי ליקויי בנייה כגון "אי-התאמה" ידונו בהתאם לדין הנזיקין הכללי ושלא על פי חוק המכר דירות. בכך קבע המחוקק עצמו את היחס שבין חוק המכר דירות לבין דינים אחרים. משכך, כלל אין צורך להיזקק לפרשנות כלשהי בדבר היחס שבין חוק המכר דירות לבין פקודת הנזיקין ואין ממש בטענותיה של שיכון עובדים כי הדין הקבוע בחוק המכר דירות הינו בגדר "דין ספציפי". מכאן נובע כי אם התביעה כלל אינה נסמכת על הוראות חוק המכר דירות, אזי לא חלות המגבלות השונות הקבועות בחוק, לרבות לעניין סוגיית ההתיישנות. יתר על כן, באשר ליחס שבין דין ההתיישנות הכללי לבין תקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק ציין בית המשפט העליון כי מדובר " בשתי ' מלכויות' שהאחת אינה נוגעת בחברתה". המגבלות השונות החלות על רוכש הדירה מכוח חוק המכר נובעות במידה רבה בשל היתרונות שהוענקו לו בביסוס תביעתו לפי החוק. (ראו גם: ת"א (שלום-חיפה) 23455-02-15 גלית ידידיה ואח' נ' סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע"מ (19.11.17)ו רע"א 830/06 אורלי גלמן ואח' נ' כהן פיתוח-דרעד (2.4.08).

 

התיישנות ליקויי בניה לפי חוק ההתיישנות

תקופת התיישנותה של תובענה שאינה במקרקעין הינה שבע שנים, כאמור בסעיף 5(1) לחוק ההתיישנות. מועד תחילתה של תקופת ההתיישנות קבוע בסעיף 6 לחוק ההתיישנות, לפיו "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". חריג לכלל האמור נקבע בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, הקובע "התיישנות שלא מדעת -8. נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה." תקופת ההתיישנות מתחילה, אפוא, ביום בו נולדה עילת התובענה, אלא אם "מסיבות שלא היו תלויות בו" נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה. במקרה אחרון זה יחול "כלל הגילוי" שבסעיף 8 הנ"ל ותקופת ההתיישנות תתחיל ביום בו התגלו לתובע העובדות הרלוונטיות לתביעה (ראו: ע"א 165/83 בוכריס נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד לח(4) 554, 557).

 

התיישנות ליקויי בניה כעוולה בנזיקין:

מקום שהתובענה היא בגין עוולה בנזיקין, יחולו שתי מערכות דינים, המשלימות זו את זו. האחת, היא ההסדר הכללי המצוי בחוק ההתיישנות, עליו עמדנו לעיל; והשנייה, היא ההסדר המיוחד הקבוע בהוראת סעיף 89 לפקודת הנזיקין (ראו: ע"א 34/95 גבעון נ' ד"ר ברמה, פ"ד נ(4) 462, 466; ע"א 1254/99 המאירי נ' הכשרת הישוב - חברה לביטוח, פ"ד נד(2) 535, 541). לענייננו רלוונטית הוראת סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין, הקובעת כדלהלן: "תחילת התיישנות 89. לענין תקופת התיישנות בתובענות על עוולות - 'היום שנולדה עילת התובענה' הוא אחד מאלה: (2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל - היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע - היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק." סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין - בדומה לסעיף 8 לחוק ההתיישנות - מאמץ "כלל גילוי", אשר מטרתו היא "להושיט עזרה לתובע באותם מקרים בהם נגרם לו נזק סמוי שסימניו מופיעים רק במרוצת הזמן" (ע"א 74/60 נמר נ' שירותי נמל מאוחדים, פ"ד ט"ו (1) 255, 260; פרשת בוכריס הנ"ל, בע' 557). אולם, בשונה מסעיף 8 לחוק ההתיישנות, מטיל סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין מגבלת זמן על "כלל הגילוי" הקבוע בו, כאשר התובענה היא בגין נזק שנגרם. אם רכיב הנזק לא נתגלה במועד בו אירע, יקבע יום גילוי רכיב הנזק כמועד היווצרות העילה, אך התובענה תתיישן אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק. סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין אינו מיטיב, אפוא, את מצבו של התובע, שכן אלמלא נקבע בו כי תובענה תתיישן אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק, היה התובע זוכה לתחולת "כלל הגילוי" בסעיף 8 לחוק ההתיישנות, שאינו קובע מגבלת זמן לתחילת מרוץ ההתיישנות (ע"א 4954/94 מינהל מקרקעי ישראל נ' מזרחי, פ"ד נא(1) 559, 572).

 

היחס בין פקודת הנזיקין לחוק ההתיישנות

שאלת היחס בין סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין לבין סעיף 8 לחוק ההתיישנות נדונה רבות בפסיקה (ראו: ע"א 244/81 פתאל נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל, פ"ד לח(3) 673; ע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון בליבאום ז"ל, פ"ד מט(5) 485, 511-502; י' גלעד "התיישנות בנזיקין - הצעה לשינוי החוק" משפטים יט (תשמ"ט) 81, 141-138, וכן בע' 369 ואילך). לא בכדי התעוררו קשיים רבים בכל הנוגע לקביעת היחס בין הסעיפים האמורים, אשר קשה להצדיק את השוני ביניהם; מגמת הפסיקה, כפי שהתגבשה באותם פסקי דין, כוונה לצמצם את תוצאתה של האנומליה המתקיימת כאשר הסעיפים חלים בעת ובעונה אחת. בהתאם למגמה זו התייצבה ההלכה כיום כפי שנוסחה בפסק דינו של השופט ריבלין בפרשת המאירי הנ"ל, בו נקבע כי סעיף 8 לחוק ההתיישנות ממשיך לחול בעיקרו גם על תובענות בגין עוולות שבהן הנזק הוא חלק מעילת התביעה; אולם, סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין גובר על סעיף 8 לחוק ההתיישנות לעניין רכיב הנזק בלבד (שם, בע' 547). על פי הלכת המאירי, כלל הגילוי המיוחד הקבוע בסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין יחול רק במקרים שבהם רכיב הנזק נתגלה באיחור, ואילו במקרים בהם הגילוי המאוחר אינו מתייחס לרכיב הנזק כי אם לרכיבים אחרים של עילת התובענה, סעיף 89(2) הנ"ל לא יגרע מן ההסדר הכללי שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות (שם, שם). כך נאמר מפי השופט ריבלין בפרשת המאירי הנ"ל: "נראה כי אכן ראוי להפריד בין שאלת גילוי הקשר הסיבתי העובדתי, המתקיים בין הנזק ובין האשם שגרם לו, לבין שאלת גילוי הנזק עצמו; בעוד שעל רכיב הנזק בעילות התובענה חלות הוראות סעיף 89(2) לפקודה, נתפסת שאלת הקשר הסיבתי ברשתו של סעיף 8 לחוק" (שם, בע' 550). גם השופטת שטרסברג-כהן הצטרפה לגישתו של השופט ריבלין באותה פרשה וציינה כי ביסוד גישה זו עומדת המגמה לצמצם את תחולת סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין: "לשיטתי, יש לצמצם את תחולת המחסום שבסעיף 89(2) למינימום ההכרחי ולאמץ את ההסדר שבחוק ההתיישנות ככל שניתן בלי לרוקן מתוכן את הסיפה לסעיף 89(2) ... סעיף 89(2) סובל את הפירוש שלפיו רק גילוי הנזק נשלט על-ידי הסיפה של אותו סעיף, ורק עליו חלה הגבלת 10 השנים מיום אירוע הנזק. רכיב הקשר הסיבתי שיכול שיתקיים מאוחר יותר מאירוע הנזק ומהתגלותו, אינו נתפס בהכרח על-ידי הסיפה לסעיף 89(2). לפיכך, אם הרכיב שלא נתגלה הוא הקשר הסיבתי בין הנזק שנגלה לבין המעשה שגרמו, יתחיל מירוץ ההתיישנות מאז היוודע הקשר הסיבתי ומגבלת 10 השנים לא תחול עליו ... אודה, כי פרשנות זו מלאכותית קמעא ומגמתית יותר מקמעא, אולם היא לגיטימית. מגמתה להוציא מגדר הגבלת 10 השנים כל שניתן להוציא מגדרה. ניתן להוציא מגדרה כל רכיב שאיננו בגדר התגלות הנזק" (שם, בע' 555). סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין חל, אפוא, רק במקרים בהם לא נתגלה לניזוק רכיב הנזק עצמו, להבדיל ממקרים בהם לא נתגלה לניזוק רכיב הקשר הסיבתי בין המעשה או המחדל של המזיק לבין הנזק או רכיבים אחרים של עילת התובענה. לא למותר להזכיר כי פתרון לבעייתיות ולמלאכותיות הנוהגת כיום, נמצא בהוראות דיני ההתיישנות בהצעת חוק דיני ממונות, אשר קובעות הסדר אחיד ובו אומץ כלל הגילוי המאוחר (סעיף 818) ותקרת ההתיישנות עומדת על 25 שנים (סעיף 827), ללא הבחנה בין סוגי התביעות, נזיקיות או אחרות. בניהליקויי בניההתיישנות