פסק דין 1. פסק דין זה עניינו ערעור על השומה המכרעת בענין היטל השבחה עפ"י סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה1965- (להלן: "החוק). ביחס לעובדות הנצרכות להכרעה, אין למעשה מחלוקת בין הצדדים וכדלקמן: א. המקרקעין נשוא הערעור הינם מקרקעין הידועים כגוש 6393 חלקה 219 אשר נוצרו בעקבות הליך של איחוד וחלוקה לפי החוק, של מקרקעין אשר היו ידועים כחלקות 120 ו121- בגוש האמור. שטח החלקות המקוריות היה 502 מ"ר כל אחת ובסה"כ 1004 מ"ר בעוד ששטח החלקה החדשה 769 מ"ר. המקרקעין מצויים באזור התעשיה בפתח תקוה. ב. התוכנית הראשונה החלה על המקרקעין והרלבנטית לענייננו, הינה תוכנית פת/1002/ 3ב' אשר פורסמה למתן תוקף בתאריך 20.5.71 (להלן: "התוכנית היסודית"). ג. התוכנית הבאה שאושרה ביחס למקרקעין, הינה התוכנית פת/1233/ 6 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 28.1.90. תוכנית זו, כללה איחוד וחלוקה בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק ובהתאם לטבלאות איזון אשר הוכנו על ידי משרד השמאים דנוס-כהן מטעמה של המשיבה, כשבתוכנית זו יועדו המקרקעין לתעשיה קלה (להלן: "התכנית"). ד. התוכניות העוקבות אשר אושרו וחלות על המקרקעין הינן התוכנית פת2000/ מ14.5.92-, תוכנית פת/2000/ 10 מ11.6.95- ותוכנית פת/מק/2000/ ד מיום 12.2.97 (להלן: "התוכניות הנוספות"). ה. המשיבה הגישה שמאות מטעמה, לאור בקשת המערערת להיתר, המהווה מימוש חלקי של הזכויות כאשר לאחר מכן, התבקש מימוש מלא מאותו משרד שמאים דנוס-כהן כשהשומה נערכת על ידי השמאית אסתר כהן (להלן: "כהן"). בשמאות מיום 1.2.98 מצויין, כי בהתאם לתוכנית היסודית, יעוד החלקות המקוריות כאזור חקלאי וכי בהתאם לתוכנית, היעוד הפך לאזור לתעשיה וכשבהתאם לתוכניות הנוספות בוצעו שינויים נוספים בתוכניות הקודמות. בהתאם לאמור בשומה, היא נערכה ביחס להשבחות הנובעות הן מהתוכנית והן מהתוכניות הנוספות, הכל בהתייחס לתוכנית היסודית. בהתאם לכך נקבעה שומתה. ו. מטעם המערערת נערכה שומה מיום 2.3.98, על ידי השמאי יצחק שפיגל (להלן: "שפיגל"). בתארו את המצב התכנוני מציין שפיגל, כי בהתאם לתוכנית היסודית יעוד החלקה אזור תעשיה קלה. בהתאם לכך, שפיגל בוחן את ההשבחה בהביאו בחשבון כי במצב הקודם החלקה יעודה לתעשיה. כן מבסס שפיגל את הערכתו ביחס למצב קודם על אותה שמאות שנערכה עבור המשיבה במסגרת התוכנית ולצרכי תשלומי האיזון. ז. השמאי עמירם ברקוב מונה כשמאי מכריע (להלן: "השמאי המכריע"). השמאי המכריע סוקר את עמדות השמאים מטעם הצדדים וכשהוא מציין, בכל הקשור לענייננו, שלמעשה חלוקים השמאים על בחינת המצב הקודם. בהתאם לאמור בחוות דעתו של השמאי המכריע, טוען שפיגל, כי המצב הקודם בהתאם לתוכנית היסודית לתעשיה וכן טוען כי בטבלאות האיזון הוערכו כל החלקות הן אלה שיועדו לתעשיה והן אלה שיועדו לאזור חקלאי בשווי זהה, ועל כן לטענת שפיגל "לא יכול להיות שלצורך היטל השבחה יוערך כחקלאי ובטבלת האיזון יוערך כתעשיה". מאידך, בהתאם לטענות כהן, החלקות המקוריות יעודן חקלאי בהתאם לתכנית היסודית וביחס לטענה השניה שנטענה על ידי שפיגל הסבירה כהן, כי השמאות כאזור המיועד לתעשיה במסגרת טבלת האיזונים, אינה "אסמכתא לענין יעוד" וכי על מהות היעוד יש ללמוד מהתוכנית עצמה ואין בעצם אופן ביצוע שמאות טבלאות האיזון, לשנות מכך. בכל הקשור למחלוקת הראשונה, דהיינו יעודן המקורי של החלקות בהתאם לתוכנית היסודית, קובע השמאי המכריע כי לאחר שבדק אישית את התוכנית היסודית, צודקת כהן בקביעתה, דהיינו כי מדובר ביעוד חקלאי. בהתייחס למחלוקת השניה, מקבל השמאי את הסבר כהן. בהתאם לכך ובהתחשב במחלוקות אחרות, שאינן לענייננו, קובע השמאי המכריע את שמאותו. 2. הערעור כלשון המערערת "נסוב בעיקרו על סוגיה משפטית אחת אשר עניינה יעוד המקרקעין טרם התוכניות המשביחות וכתוצאה מיעוד זה שווי המקרקעין טרם ההשבחה". בערעור חוזרת למעשה המערערת על "טענות שפיגל" כהגדרתן בחוות דעת השמאי המכריע. המערערת טוענת כי יעוד המקרקעין בהתאם לתוכנית היסודית אכן היה לתעשיה ולחילופין טוענת המערערת כי "אף אם היעוד הרשמי היה לחקלאות, הרי בשל הצפיה הגלומה במקרקעין ובעיקר בשל עמדת הועדה המקומית ביחס למקרקעין אלו יש לשום את המקרקעין בערך זהה כמקרקעין לתעשיה". הנימוק העיקרי לכך, כי טבלאות האיזון שנערכו על ידי אותו משרד שמאות מטעם המשיבה במסגרת התוכנית, נערכו כיעוד לתעשיה ועל כן לא רשאית המשיבה להתכחש לשמאות זו בבואה לחייב את המערערת, וזאת מכוח כללי השתק ו/או מניעות ו/או תום לב ו/או כללי המשפט הציבורי ועל כן מנועה עתה המשיבה מלטעון כי שווי המקרקעין נמוך משווי מקרקעין דומים המיועדים לתעשיה. לאור זאת, עותרת המערערת כי בית המשפט יצהיר כי יעוד המקרקעין טרם התוכנית והתוכניות הנוספות (להלן: "התוכניות המשביחות") הינו לתעשיה ולחילופין כי יש לשום המקרקעין בערך זהה למקרקעין המיועדים לתעשיה ולצוות כי שומת היטל ההשבחה תתוקן בהתאמה. 3. א. מאחר וכאמור, לכאורה לא היתה מחלוקת עובדתית בין הצדדים, הוסכם כי הצדדים יגישו טיעוניהם וכשלמעשה ניתן היה להסיק מדברי ב"כ המערערת, שהמערערת חוזרת בה מערעורה בכל הקשור ליעוד החלקות המקוריות בהתאם לתוכנית היסודית ואכן גם בסיכומיה מציינת המערערת, כי הערעור נסוב אך ורק על הסוגיה המשפטית "המתמקדת בשאלה מהי הנפקות שיש לייחס לטבלאות האיזון שנערכו בתוכנית הקודמת". ואכן, בישיבה נוספת מיום 18.6.00, הוצהר על ידי ב"כ המערערת, כי המערערת לא תחלוק שלפי התוכנית היסודית, היעוד היה חקלאי. ב. בית המשפט קבע ישיבה נוספת לאחר הגשת הטיעונים, משנוכח כי יכול ופסק הדין יושתת על נימוקים שהצדדים לא מצאו לנכון להתייחס אליהם. בישיבה זאת הובהרו השאלות הנוספות וניתנה האפשרות לצדדים להשלים טיעוניהם. ג. במסגרת ישיבה זאת, אף הוסכמו שני נושאים נוספים. ראשית, שאכן טבלאות האיזון הינן חלק מהתוכנית ושנית, כי "במסגרת התכנית המשביחה בטבלאות האיזון הערכת מצב קודם כתעשיה". 4. טיעוניה של המערערת בהתייחס לשאלה האמורה כדלקמן: א. המערערת מדגישה, כי טבלאות האיזון הינן חלק בלתי נפרד מהוראות התוכנית ומשאושרה התוכנית "מעמדן מעמד סטטוטורי מחייב". המערערת נסמכת על ע"א 2665/96 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (תקדין עליון 98 (3) 790) וכן אשר מובא בש. רויטל דיני התכנון והבניה. המערערת אף טורחת לציין, כי מעת שאושרה התוכנית וקיבלה תוקף סטטוטורי, הרי גם טבלאות האיזון מקבלות מעמד דומה ולא ניתן לשנותן אלא בדרך של שינוי תוכנית מתאר, תוך שמודגש כי ניתן לתקוף טבלאות איזון בשלב הכנת התוכנית כפי שניתן לתקוף כל הוראה אחרת בתוכנית. ב. המסקנה המתבקשת, כי נקבע סטטוטורית שהמצב הקודם של שווי המקרקעין, כשווי מקרקעין המיועדים לתעשיה. ג. אם לענין היטל השבחה ניתן יהא לסטות מהאמור, הרי נמצא במצב שבו במסגרת הכנת שומת היטל השבחה, יהווה הדבר ערכאת ערעור על אשר אושר וקיבל תוקף סטטוטורי. ד. עצם הקביעה של המשיבה בדבר שווי זהה של כל החלקות במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה כשווי לתעשיה, שימשה כמקור להטלת חיובים ומתן זכויות לאזרחים רבים וכן שימשה כבסיס לנושא טבלאות האיזון וכי אם היו נערכות טבלאות האיזון באופן שונה וכעמדתה הנוכחית של המשיבה כאזור המיועד לחקלאות, היו משתנים גם החיובים והזיכויים השונים במסגרת האיחוד והחלוקה. יתר על כן, בעלי המקרקעין ובכללם המערערת, הסתמכו על קביעות המשיבה בטבלאות האיזון ומעת שהרשות השלטונית מציגה מצג בפני האזרח אשר מסתמך על מצג זה ועל אחת כמה וכמה משנה מצבו לרעה על סמך המצג, הרי הרשות "בדרך כלל קשורה בהחלטתה, ובמיוחד כאשר האזרח הספיק כבר לפעול עפ"י ההחלטה המקורית" תוך הפניה לבג"צ 4383/91 שפיקמן חיים ואח' נ' עיריית הרצליה, פ"ד מו (1) 455. ה. לטענת המערערת, דומה ענייננו לשינוי סיווג במקרקעין בענייני ארנונה רטרואקטיבית, פעולה שנדחתה על ידי בית המשפט בת.א. (ב"ש) 1032/96 מקורות חברת מים בע"מ נ' עיריית באר שבע (תקדין מחוזי 96 (4) 68). ו. כן טוענת המערערת, כי על המשיבה לפעול בתום לב ועצם ההתעלמות משמאות קודמת שהוזמנה על ידה, אינה בגדר פעולה בתום לב. 5. המשיבה בטיעוניה טוענת כדלקמן: א. המשיבה מדגישה שלכאורה לאור השאלה שהוצבה כמחלוקת, אין עתה מחלוקת שאכן בפן הפורמלי וכקביעת השמאי המכריע יעודן הקודם של החלקות המקוריות לחקלאות. מאידך, בהתאם לתוכנית שעניינה אכן איחוד וחלוקה הוקצתה למערערת חלקת מקרקעין אחת, תוך שעתה היעוד משתנה מיעוד לחקלאות אשר שוויו נמוך יותר,למצב של יעוד לתעשיה אשר גורם להשבחת ערך המקרקעין לכשעצמו. ב. המשיבה אינה חולקת שאכן לצורכי טבלאות האיזון, בחינת שווי גם ביחס לחלקות ליעוד חקלאי כפי שצויינו בתשריט בהתייחס למצב קודם, אכן הוערכו כפי שהוערכו אותן חלקות שגם לפי המצב הקודם יעודן נקבע לתעשיה. אולם, המשיבה טוענת, כי גם אם כך הדבר, הרי במסגרת טבלאות איזון לא מחשבים את ערכם של המקרקעין לפי יעודם בתוכנית החדשה, דהיינו לתעשיה, אלא לפי יעודם בתוכנית הקודמת, דהיינו לחקלאות. ג. המשיבה אף טוענת, כי למעשה מבקשת המערערת ליהנות כפליים. מחד, "להרוויח" מהתוכנית את השבחת המקרקעין כתוצאה משינוי היעוד ומאידך, לא לשלם בגין כך היטל השבחה. ד. אין בטבלאות האיזון אלא משום הערכה שמאות זו או אחרת, אולם אין בה, בהערכה זו, משום אפשרות לשנות את היעוד. לטענתה, טבלת האיזון משקפת היחסים שבין בעלי החלקות בינם לבין עצמם. מאידך, שומת היטל ההשבחה משקפת את היחסים שבין בעלי המקרקעין לבין הרשות ומכך שהרשות אינה יכולה לפעול בניגוד לחוק ולהסכים לשווי שונה של החלקות. 6. הנה כי כן, עולה שאין מחלוקת בין הצדדים, שאכן טבלאות האיזון מהוות חלק בלתי נפרד מהתוכנית. יחד עם זאת, התעלמו ב"כ הצדדים בטיעוניהם הראשונים ואף השמאית כהן בטיעוניה בפני השמאי המכריע, מההתפתחות שחלה בפסיקה בכל הנושא של השפעת התוכנית החדשה הכוללת שינוי יעוד וטבלאות האיזון. בהתאם לפסיקת ביהמ"ש בד"נ 4/80 טור נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון ואח', פ"ד לד (4) 600 בעקבות אשר נפסק בע"א 186/78 פ"ד לד (2) 265 בין אותם צדדים (להלן: "הלכת טור") אכן קבעה דעת הרוב שלצורכי תשלומי האיזון, אין להתחשב בשינויים שחלו בשווי המקרקעין שנכללו בתוכנית החלוקה "כשהשינוי בשווי הוא תוצאה של תיקון תוכנית מתאר, שנעשה יחד עם החלוקה, אלא יש לערוך את חשבון תשלומי האיזון על פי תוכנית החלוקה בלבד, כאילו החלוקה נעשתה ללא שינוי יעוד ושינויים אחרים לפי תיקון תוכנית המתאר". מאידך, דעת המיעוט סברה "שכאשר מבוצעת חלוקה יחד עם שינוי תוכנית מתאר, מן ההכרח להביא בחשבון תשלומי האיזון גם את השינויים בשווי השטחים שנכללו בתוכנית החלוקה אשר נוצרו כתוצאה מהשינוי בתוכנית המתאר". בהתאם לדעת הרוב, יש להבחין בין פעולותיה של ועדת התכנון בכל הקשור לתשלומי האיזון, שם היא משמשת כמעין "סוכן" לגביית ותשלום הנדרש לאיזון בין השותפים במקרקעין, לבין פעולותיה בכל הקשור למס ההשבחה. אולם בבג"צ 4914/91, 5063/91 איראני ואח' נ' שר הפנים ואח' ירון ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד מו (4) 749 (להלן: "הלכת איראני") שונתה הלכה זו תוך שבית המשפט נותן למעשה גושפנקא לפעולות הועדות השונות שבוצעו בפועל בניגוד להלכת טור. כב' השופט מצא, שלדעתו הצטרפו אף חלק משופטי הרוב בהלכת טור, מאמץ את גישת שופטי המיעוט בהלכת טור. כב' השופט מצא חולק על ההנחה היסודית כאילו עניינם של תשלומי האיזון "הינם בגדר עניינם הפרטי של בעלי המגרשים המשתתפים באיחוד" וקובע כי על שתי הקופות הן קופת תשלומי האיזון והן קופת גביית היטל השבחה ותשלום פיצוי, מופקדת הועדה המקומית. בית המשפט קובע, כי התעלמות מהשפעת שינוי היעוד על השווי היחסי אינן מקימות את עקרון השוויון. בנוסף מציין בית המשפט, כי "הבסיס לחיוב במס השבחה או לתשלום פיצויים, איננו השווי היחסי, אלא השווי המוחלט, שני אלה אינם היינו-הך, אך עשויה להתקיים ביניהם חפיפה מסוימת. לאמור, מעצם זכאותו של פלוני לקבל דמי איזון, ומעצם חבותו לשלמם אין משתמע בהכרח שאין הוא חייב בתשלום מס השבחה או שאיננו זכאי לקבלת פיצויים. אך אפשר, שבחישוב חבותו במס השבחה יהיה מקום להביא בחשבון חלק מדמי האיזון בהן חוייב, או שבחישוב זכאותו לפיצויים יהיה מקום להתחשב בדמי האיזון בהם זוכה". אמנם, בית המשפט מציין, כי שאלה זו אינה נצרכה להכרעה בפניו אולם הוא מוסיף "שאת שומת מס ההשבחה, בגין תוכנית כאלה, ראוי, לטעמי, לערוך למועד רישום החלוקה החדשה שבו משתכלל גם הליך השבחתם של המקרקעין...להיצמדות למועד זה יש יתרון, בהיותו מועד נאות גם לקביעת החיובים והזיכויים בדמי האיזון". אמנם, בית המשפט בפרשת חברת החשמל מציין, כי עדיין יש להבחין בין ההליכים השונים, אולם אין באמור משום שינוי הלכת איראני בנוגע לענייננו. 7. עוד יש לציין, כי המסגרת לתקיפת טבלאות האיזון, אינה במסגרת היטל ההשבחה אלא במסגרת ההתנגדות לתוכנית, וכפי שבצדק טוענת המערערת, תוך הפנייה לפרשת חברת החשמל. 8. הנה כי כן, לאור הלכת איראני שנפסקה עוד בשנת 1992, אם אכן כתוצאה מהתוכנית שונה היעוד של המקרקעין מחקלאות לתעשיה, היה אכן על המשיבה להעריך את השווי היחסי של המקרקעין ובכללם מקרקעי המערערת, בהתאם לשווין לאור שינוי היעוד, דהיינו כשווין לתעשיה, כפי שאכן לכאורה בוצע בפועל. דהיינו, שבניגוד לטענת כהן, לא פעלה המשיבה ולא השמאי בעריכת טבלאות האיזון בהתאם להלכת טור אלא בפועל בהתאם להלכת איראני ולכאורה כדין עשתה. לא שמענו כי המערערת תקפה בזמנו את השמאות כפי שנערכה ואכן צודקת המערערת כי במסגרת ההכרעה בענין מס ההשבחה לא ניתן להכריע כערכאת ערעור על אשר נקבע בכל הקשור לטבלאות האיזון. 9. מאידך, בכל הקשור להיטל ההשבחה עלינו לבחון לא את שוויים היחסי של המקרקעין אלא את שוויים המוחלט. אכן, לאור אשר צוטט מהלכת איראני שוויים החדש של המקרקעין, יגזר לכאורה מאותם ערכים הן ביחס לטבלאות האיזון והן ביחס להיטל ההשבחה. ודוק, השווי כיעוד לתעשיה במקרה דנן הוא אכן השווי החדש לקביעת היטל ההשבחה. מאידך, השווי היסודי של המקרקעין, יקבע אכן בהתאם לשוויים טרם התוכנית החדשה, דהיינו בהתאם ליעודם המקורי לחקלאות. אם לא נאמר כן ואם נקבל את עמדת המערערת, לכאורה אם היינו נצרכים להתעלם מהתוכניות הנוספות והשפעתן, בכל הקשור להשבחת המקרקעין והיינו בוחנים את ערך המקרקעין לענין היטל ההשבחה בהתאם לערכן בעקבות התוכנית בלבד, התוצאה היתה שהמערערת לא היתה חבה בתשלום כלשהו בגין השבחת המקרקעין כתוצאה משינוי היעוד. תוצאה זו אינה מתיישבת הן עם הלכת איראני והן לכאורה על אשר נפסק בפרשת חברת החשמל. יתר על כן, תוצאה שכזו תשמוט את הבסיס ותסתור את התכלית של היטל ההשבחה. התוצאה תהיה, כי במצב שבו לא בוצע שינוי של איחוד וחלוקה אלא רק שינוי יעוד במקרקעין, יחוייב בעל המקרקעין בתשלום היטל השבחה בגין השבחת רכושו כתוצאה משינוי היעוד. ומאידך, אם במסגרת התוכנית לשינוי יעוד נכללו אף פעולות של איחוד וחלוקה, לכאורה לא תהא השפעה לשינוי היעוד בכל הקשור להיטל ההשבחה. ואם יטען הטוען כי בעל המקרקעין במסגרת תשלומי האיזון "שילם" את חלקו בגין ההשבחה לאור שינוי היעוד, הרי התשובה לכך טמונה בדברי כב' השופט מצא בהלכת איראני כפי שהובאו לעיל, שאפשר שבחישוב חבות בעל המקרקעין בהיטל ההשבחה, יהיה מקום להביא בחשבון את התשלומים או הזיכויים במסגרת תשלומי האיזון. 10. המערערת טוענת בטיעוניה המשלימים, כי בפועל לא הביאה בחשבון, השמאות שהוכנה לצורך טבלאות האיזון את יעוד המקרקעין, בכל הקשור למצב קודם, אלא את הערך הריאלי של המקרקעין כפי שהיה במצב קודם. לטענתה, ערך ריאלי אינו יכול להשתנות ואין ראוי הוא שישתנה, בין אם נבחן אותו ערך ריאלי לצורכי טבלאות האיזון ובין אם נבחן את אותו ערך ריאלי לצורכי היטל השבחה. אכן טענה זו לכאורה שובה היא את העין, אולם נראה לי כי אין מקום לקבלה. 11. בצדק טוענת המערערת, תוך הפניה למשוואה שבהלכת איראני, שבכל מקרה, לצורכי טבלאות איזון על ערכי המשוואה היחסיים להישמר. אולם, בהלכת איראני וכן בהלכת טור, בחינת השמאויות השונות הינה בחינה יחסית ולא בחינת ערך מוחלט. במקום שכזה, ולאור הלכת איראני, היה צורך בעת קביעת השמאות, להתחשב בשינוי היעוד. לא בכדי, ביקשתי את עמדת ב"כ הצדדים בישיבה הנוספת בשאלה זו ואכן הוסכם על דעת הצדדים, כי במסגרת התוכנית, המצב הקודם הוערך כיעוד לתעשיה. גם אם היינו מקבלים את עמדת המערערת כי השמאי לא בחן את ערך המקרקעין בפועל כמיועדים במקום לחקלאות לתעשיה, אלא את שווים ממוכר מרצון לקונה מרצון, לכאורה שמאות זו חייבת היתה לקחת בחשבון את הציפיות לשינוי היעוד. חזקה שהערך המוחלט, מושפע משינוי היעוד הפוטנציאלי. יצויין, שלכאורה לאור הטיעונים של השמאים מטעם הצדדים בפני השמאי המכריע ולאור ההסכמה שצויינה לעיל, עולה שהשמאי בחן בזמנו את הערך הקודם, לא רק באופן ריאלי ובגדר הציפיות לשינוי, אלא בפועל כאזור המיועד לתעשיה על כל המשתמע מכך. 12. מאידך, בכל הקשור לקביעת שמאות המקרקעין לערכם היסודי לענין היטל השבחה, על השמאי לבחון את ערכם היסודי של המקרקעין, תוך ניטרול הציפיות הנוצרות עקב הכנת התוכנית. לענין זה ראה ע"א (תל-אביב) 1231/93 מנור ואח' נ' הועדה המקומית המרכז פ"מ תשנ"ה (3) 265 וכן האמור בספרו של רוסטוביץ "היטל השבחה" בעמ' 256,266,272. דומני, שאין מקום להשליך מקביעות של ערכים יחסיים לקביעות של ערכים מוחלטים. 13. אין אני מתעלם מכך, שיתכן ואכן כל הקשורים לנושא בחינת השמאויות השונות, לא נזקקו להלכת איראני ואף יתכן כי גירסת המערערת כי אכן השמאי במסגרת תוכניות האיזון לא לקח בחשבון בפועל שינוי יעוד, אולם בבואי להכריע בשאלה נשוא הערעור, עלי לבחון את מטרות השומה האמורה, אופן ביצועה בפועל והמפורט לעיל ולבחון אם לאור כל האמור, השומה שנערכה בזמנו לצורכי טבלאות האיזון, מחייבת את הועדה לצורכי קביעת הנדרש לענין היטל השבחה. 14. לאור מסקנתי האמורה, אין צורך להזקק לטענות המערערת בכל הקשור לטענות שמקורן בדיני המניעות או מישור המשפט הציבורי. לא מדובר על מצג, אלא בפעולה שהיה על הרשות לבצע בהתאם להלכת איראני. יתכן, והן כהן והן השמאי המכריע סברו כי הפעולות הקשורות לטבלאות האיזון בוצעו בהתאם להלכת טור, אולם מעת שקבענו שלא כך הם פני הדברים, הרי בענייננו ומהיפוכם של דברים כפי שיושמו בהלכת איראני, נראה לבית המשפט כי יש ליתן גושפנקא לפעולת הועדה המקומית ולא כפעולה שמאית גרידא כפי שהמשיבה עצמה התייחסה לכך. 15. יתכן ואם היינו בוחנים את הדברים, בהתאם להלכת טור, היינו מגיעים למסקנה שונה. לכאורה, לפי הלכת טור, הקביעה של הערכים היסודיים זהה או קרובה, הן לענין טבלאות האיזון והן לענין היטל ההשבחה. יתר על כן, במקרה דנן, אם אכן היה פועל השמאי במסגרת טבלאות האיזון לפי הלכת טור, היה עליו להתחשב ביעוד החקלאי ואזי יתכן וקביעתו היתה שונה בחינת ערכי החלקות השונות. דווקא מטבלאות האיזון, מהדוגמאות שהביאה המערערת ומדברי השמאים השונים, עולה כי השמאות לענין טבלאות האיזון מלכתחילה ראתה את כל החלקות, ביחס למצב קודם, כמיועדות לתעשיה. הנה כי כן, אם לא היו הולכים בדרך זו, קרוב לודאי שהמערערת היתה חבה לשלם תשלומים במסגרת תשלומי האיזון - דבר שבפועל לא חוייבה. מכל מקום, לאחר הלכת איראני, הרי יש להבחין בין הערך היסודי הקודם לענין טבלאות האיזון ובין הערך היסודי לענין היטל ההשבחה. למעלה מהנצרך נציין, כי לא ברורה טענת המערערת בדבר שינוי מצב לרעה, או הסתמכות על מצב זה או אחר. ההיפך מכך, לא בכדי ולאור האמור לעיל, ככל הנראה, לא מצאה לנכון המערערת להשיג בכל הקשור לטבלאות האיזון. 16. מסקנתי איפוא, כי התשובה לשאלה שהוצבה לדיון שאכן יש נפקות לטבלאות האיזון שנערכו במסגרת התוכנית, אולם לא לקביעת שווי ערכם הקודם של המקרקעין, אלא - אם בכלל - לערכם החדש של המקרקעין. 17. לאור כל האמור, הערעור נדחה, אולם לאור טענות ועמדת המשיבה, שלא מכוחן, בעיקרו של דבר, נדחה הערעור, אין מקום להוצאות. בניההיטל השבחהחוק התכנון והבניהתכנון ובניה