פסק דין 1. בפני תביעה של בעלת חלקת מקרקעין שערכה ירד לטענתה כתוצאה מאישור תוכנית בניה חדשה לגביה (להלן:"התוכנית החדשה") לעומת ערכה לפי התוכנית הקודמת שהיתה בתוקף לגביה (להלן:"התוכנית הישנה"). התביעה היא על יסוד ס' 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965. 2. אני מיניתי את השמאי מר בן ציון אבני, כשמאי מטעם ביהמ"ש לאחר שהיו בפני חוות דעת שמאי מטעם כל אחד מהצדדים. מר אבני הגיש חוות דעת ביום: 22.10.98 ובעקבות שאלות הבהרה השלימה והיא אבן פינה לפסק דיני זה. 3. אחת המחלוקות בין הצדדים היתה האם זכאית היתה חלקת התובעת לתוספת בניה בשעור 10% לפי התוכנית הישנה בגין כך שחלקתה גבלה לפי תוכנית זו בשני כבישים. לשאלה זו לא היתה התיחסות בחוות דעתו המקורית של מר אבני ולכן ביקשתיו להתיחס אליה, אך הוא השיב כי השאלה אם אכן לפי התוכנית הישנה החלקה גבלה בשני כבישים, טעונה הכרעה שיפוטית ורק אם אכריע שכן הוא יתן לכך ביטוי בשמאותו. 4. בהחלטתי מיום: 16.9.99, הכרעתי שהתובעת לא הוכיחה נקודה זו. מאחר וב"כ התובעת עו"ד ברנבלום חזר לענין זה בסיכומיו אני חוזר על החלטתי הנ"ל כאילו היא חלק מפס"ד זה. 5. אני תמה על טענות עו"ד ברנבלום בסיכומיו לגבי חוות דעתו של מר אבני וערכה. בישיבה מיום: 17.12.96, טען עו"ד אורון בשם התובעת ואמר: "אני בדעה שצריך לקבוע שמאי מטעם ביהמ"ש שיפסוק במחלוקת בין הצדדים וזאת כדי למנוע חקירה של שני הצדדים". ב"כ התובעת הסכימה לכך עקרונית. בעקבות זאת החלטתי באותו יום החלטה שהסעיף הראשון שבה היה זה: "אני ממנה את השמאי מר בן ציון אבני כשמאי בית המשפט שחוות דעתו תהיה מכרעת לענין הרלוונטי בתיק זה". כמובן שהצדדים היו רשאים לשלוח לשמאי שאלות הבהרה והם אף עשו כן. בעקבות זאת אכן נתן השמאי כאמור חוות דעת משלימה ב15.6.99-. מה שמבקש עתה עו"ד ברנבלום הוא להתעלם מהחלטתי שניתנה בעקבות הסדר דיוני מוסכם וכזאת לא יעשה. 6. זאת ועוד, לפי הנחית ביהמ"ש ועל דעת שני הצדדים, השמאי ישב עם הצדדים פעמים מספר ושמע את טענותיהם והשגותיהם. הוא ערך פרוטוקולים לגבי חלק מישיבות אלו והכתיר אותן בכותרת "פרוטוקול" מ"ישיבת בוררות" ללא מחאה מצד מי מהצדדים. איני קובע שעל ידי כך הפך השמאי לבורר וגם אין צורך בקביעה כזו נוכח ההסדר הדיוני בין הצדדים כפי שהובא לעיל, אך גם ללא קביעה כזו ברור שהקביעות השמאיות של מר אבני מחייבת הן את הצדדים והן את ביהמ"ש. 7. על פי חוות הדעת של מר אבני ההפרש בין שווי הקרקע לפי התוכנית הישנה לבין השווי לפי התוכנית החדשה הוא 900,000 שקל ישן. מסכום זה יש לנכות את דמי האיזון ששולמו בזמנו לתובעת בסך 231,866 שקל ישן. לפיכך "שווי" הפגיעה שנפגעה חלקת התובעת ע"י התוכנית החדשה הינו 668,134 שקל ישן נכון ליום: 29.7.83. 8. הנתבעת טוענת בסיכומיה כי מאחר ואחוז הפגיעה הינו: 5.18% בלבד הרי שאין לחייב הנתבעת לשלם פיצוי לפי ס' 197 מאחר שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין, כמשמעות הביטוי בס' 200 לחוק התכנון והבניה. סעיף 197 קובע : "נפגעו ע"י תוכנית שלא בדרך הפקעה, מקרקעין.... זכאי בעל המקרקעין לפיצויים מהועדה המקומית בכפוף לאמור בס' 200". סעיף 200 אומר: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה ע"י הוראה בתוכנית הנמנית עם ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". אינני מקבל טענה זו, שכן כיום כאשר אנו מצווים לפרש סעיפים לאור חוק יסוד כב' האדם וחרותו שמעמיד את זכות הקנין בדרגת זכות יסוד. נראה לי שמן הצדק הוא שגם על פגיעה בסדר גודל כזה ישולמו לנפגע פיצויים. כך יש לפרש כיום לעניות דעתי את הביטויים: "תחום סביר" ו"מן הצדק" שבס' 200 לחוק התכנון והבניה. 9. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת 668,134 שקל ישן כשהסכום משוערך ע"י הצמדה למדד יוקר המחיה בצירוף ריבית כחוק מיום: 29.7.83. הנתבעת תשלם לתובעת בנוסף לכך כשכר טרחה והוצאות גם יחד 10% + מע"מ כדין על הסך הנ"ל. בניהפיצוייםחוק התכנון והבניהסעיף 197 לחוק התכנון והבניהתכנון ובניהועדה מקומית לתכנון ובניה