חריגות תכנית מתאר שהופקדו

פסק דין א. ההליך ועובדות הרקע: זוהי עתירה מנהלית שהוגשה ע"י העותרים (להלן: "העותרים") נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה העיר חיפה (להלן: "הועדה המקומית"), נגד הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה (להלן: "הועדה המחוזית"), נגד ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית (להלן: "ועדת המשנה להתנגדויות") ונגד בולוס גד בע"מ ויוסף חורי בע"מ (להלן: "היזמים"). עיקר עניינה של עתירה זו היא בקשת העותרים להורות על ביטול החלטת הועדה המחוזית מיום 21.11.99. ואלה העובדות החשובות לעניננו: 1. היזמים הגישו בקשה למתן היתר לבניית בניין מגורים בן 24 יחידות דיור בחיפה, בגוש 11362 ברחוב מספר 331, תוך כדי הריסת שני בניינים קיימים. בבקשה דובר על בניין בן 6 קומות (5 קומות + קומת עמודים) ו - 5 קומות ( 4 קומות + קומת עמודים) (שני אגפים) הבקשה כוללת: עודף שטח, מרפסות זיזיות הפתוחות מ - 2 כיוונים בלבד, תוספת 3 קומות, תכנית בהתאם לקו בניין מאושר ובניגוד לקו בניין מופקד ובליטות למרווחים צידיים. החלקה עליה תוכננה הקמת הבניין היוותה בעבר שלושה מגרשים נפרדים (חלקות 28,29 ו - 32 בגוש 11362 ברחוב מספר 331), עם דרישה למרווחים צדדיים של 8 מטרים בין כל בניין ובניין. היזמים ביקשו את איחודן של החלקות למגרש בנייה אחד, בסטייה מתכנית חפ/ 422 (להלן: "תכנית מאושרת") המראה אותן כשלושה מגרשי בנייה נפרדים. הליך איחוד החלקות בוצע במסגרת הועדה המקומית, בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"). הודעה על כך פורסמה, כנדרש בסעיף 149 לחוק, בשלושה עיתונים נפרדים ("הארץ", "הצופה" ו - "הלוח הבטוח") ובתאריכים 11.12.97 ו - 12.12.97, נשלחו הודעות בדואר רשום לכל הבעלים הרשומים והמחזיקים במגרשים הגובלים במקרקעין לגביהם הוגשה בקשת האיחוד ומודעה על כך הוצגה בחזית הקרקע או הבניין ברחוב 331. אל העותרים לא נשלחה הודעה בכתב באופן אישי, הואיל ואינם בעלי מקרקעין גובלים ולדעת הועדה המקומית לא היו אמורים להיפגע מבקשת האיחוד. משלא הוגשו התנגדויות לבקשה האמורה, אושרה בקשת איחוד החלקות על ידי הועדה המקומית בהחלטתה מיום 12.1.98 (נספח ג' לתגובת הועדה המקומית) וכתוצאה מכך נוצרה חלקה אשר גודלה 1.23 דונם. בהחלטה זו של הועדה המקומית המליץ צוות מהנדס העיר כי: "הוראות הבינוי במגרש המאוחד יהיו: א. שטח הבנייה, גובה הבניין ומספר הקומות יהיה בהתאם למאושר בשטח הנדון. ב. חזית הבניין המוצע תעוצב כך שלא תהווה מיקשה אחת אלא תעוצב בצורה לא רציפה תוך יצירת בליטות, חלקי מבנה ומגרעות. ג. במתכונת שהוצגה בתכנית הבינוי, תותר בניית גג שטוח בלבד לבניין המוצע, ללא עליית גג. לחילופין, במידה ויוצע בניין במתכונת שונה, והבנוי מ - 3 גושי בניין אשר יהיו מחוברים ביניהם באופן כלשהו תישקל אפשרות בניית בניין עם עליית גג לכל גוש בנפרד." היזמים הגישו בפני הועדה המקומית בקשה לאישור תכנית הקמתו של בניין המגורים, כאשר הבקשה כללה חריגות מעבר לאלו אשר נקבעו בתכנית המתאר המופקדת, חפ/ 1400 (ראה הפירסום להפקדה י.פ. 2642 מיום 3.7.80 ע' 2032) (להלן: "תכנית מופקדת")(בקווי הבניין, בגובה ובמספר הקומות), וכן כללה הקלות מתכנית המתאר המאושרת (בקווי הבניין ובמספר הקומות), ואלו נבעו בשל שינוי צורת המבנה ממבנה רציף אחד (מבנה הרכבת) שתוכנן מלכתחילה, למבנה בעל מפרצים ואגפים בגבהים שונים. כאן המקום לציין, ששינוי המבנה ממבנה רציף למבנה גבוה יותר עם מפרצים, לא בא מרצון היזמים אלא לפי המלצת הועדה המקומית שסברה שבכך יפגע פחות המבט של בניינים אחרים בסביבה אל הנוף. לבקשתם זו של היזמים הוגשו בפני הועדה המקומית התנגדויות מטעם כעשרים משפחות. 2. ביום 23.11.98 החליטה הועדה המקומית לדחות את ההתנגדות לבקשה הואיל ולטעמה אין פגיעה תכנונית המצדיקה את דחיית הבקשה אשר עולה בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבנייה. משכך החליטה הועדה: "להמליץ בפני הועדה המחוזית לאשר קווי בניין בהתאם לתכנית מאושרת ובניגוד לאילו שנקבעו בתכנית המופקדת חפ/ 1400 לפי סעיף 97 לחוק. כן מומלץ לאשר לפי אותו סעיף חריגה ממידות הגובה ומס' הקומות שנקבעו בתכנית המתאר המופקדת..." 3. על החלטה זו הגישו העותרים ערר לועדת הערר המחוזית. ביום 14.12.98 העבירה הועדה המקומית אל ועדת המשנה להתנגדויות את בקשת היזמים למתן היתר שלא בהתאם לתכנית המופקדת. הועדה המקומית המליצה על מתן ההיתר והבקשה הועברה לאישור ועדת המשנה להתנגדויות, בהתאם לסעיף 97(ב) לחוק. ביום 28.1.99 החליטה ועדת הערר המחוזית (נספח ג' לעתירה), לאחר שמיעת הצדדים, לדחות את הערר מחוסר סמכות, בקובעה כי במקרה כגון דא, בו ממליצה הועדה המקומית לועדת המשנה לאשר מתן היתר שלא בהתאם לתכנית מופקדת (שבסמכות הועדה המחוזית), המבקש להשיג על אישור זה, יערער לועדה המחוזית וזאת כאמור בסעיף 97(ב) לחוק. 4. ביום 9.3.99 דנה ועדת המשנה להתנגדויות בבקשה להיתר. בדיון זה השתתפו העותרים וב"כ דאז. ביום 18.5.99 קיימה ועדת המשנה להתנגדויות דיון נוסף בבקשה להיתר בו נכחו חלק מהמתנגדים וב"כ. בתום דיון זה איפשרה הועדה האמורה לב"כ המתנגדים להשלים ולהגיש טיעוניהם בכתב, ואלו אכן נתקבלו. 5. ביום 13.7.99 דנה שוב ועדת המשנה להתנגדויות בבקשה להיתר והחליטה לאשר את הבקשה ולדחות את ההתנגדויות ואת העררים וזאת מהנימוקים הבאים: "1. לענין איחוד החלקות: א. החלקות המקוריות לא איפשרו בניה עירונית כמתבקש כיום באזור. ב. איחוד החלקות, ששטחו הכולל כ- 1.230 מ"ר אינו מחייב הכנת תכנית מפורטת... ג. איחוד החלקות נעשה באמצעות תשריט חלוקה ואיחוד בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבניה. הודעה על הגשתו פורסמה כחוק ולא התקבלו התנגדויות... 2. לעניין גובה הבניין: א. השטח נמצא באזור עירוני מובהק והמבנה המוצע, משתלב בו. המבנה המוצע תואם את מדיניות הצפיפות בערים גדולות... גג ביתם של המתנגדים גבוה גם מעליות הגג של החלקים הגבוהים ביותר של הבנין המוצע. הועדה מקבלת את עמדת הועדה המקומית, שלפיה הגובה אינו מהווה פגיעה תכנונית המצדיקה דחיית הבקשה. ב. הועדה לקחה בחשבון כי בנייה עפ"י חפ/ 1400 היתה גורמת למבנה רציף בגובה אחיד שעולה על גובהם של החלקים הנמוכים בבנין ואז לדעת הועדה עלולה היתה הפגיעה במתנגדים להיות גדולה יותר. התיקון שהוצע ע"י הועדה המקומית מאפשר מבט לנוף לבניינים הקיימים. 3. לטענת "סטיה ניכרת" - קביעת גובה בתכנית היא ענין שבשגרה וכלול בתכניות רבות. כאשר כוונתם של מוסדות התכנון היא להוראה ארכיטקטונית כמשמעותה בתקנות סטיה ניכרת נקבע הדבר במפורש בהוראות התכנית. קביעה כזאת אינה קיימת בתכנית חפ/ 1400. 4. לטענה בדבר גבול סמכותה של ועדת המשנה להתנגדויות: סעיף 97(ב)(1) הותיר לועדת המשנה להתנגדויות סמכות לאשר לועדה המקומית להוציא היתר בהתאם לתכנית מאושרת ובניגוד למופקדת. ... ועדת המשנה רשאית לשקול ולאשר הוצאת היתר שלא בהתאם לתכנית המופקדת משיקולים תכנוניים ולאשר תכנית לפי המאושרת לרבות ההקלות המותרות על פיה. לולא מסקנה זו כי אז היה מתיתר הסעיף כולו. המחוקק נתן סמכות דווקא לועדת המשנה להתנגדויות לסטות מהמופקדת שכן סטייה שכזו דורשת שיקולים תכנוניים רחבים שאינם בתחום שיקולי הועדה המקומית. העקרון שצריך לעמוד מול עיני הועדה המחוזית הוא שאין ליצור עובדות בשטח בניגוד לתוכנית המופקדת אלא אם יש לכך הצדקה תכנונית. תיקון 43 מציג עמדה ברורה ועל פיה רשאית ועדת המשנה להתנגדויות לאשר היתר בניגוד לתכנית המופקדת ובהתאם לתכנית המאושרת. בדרך כלל התכנית המאושרת הישנה ... מגבילה ביותר את זכויות הבניה והתכניות המאוחרות יותר מרחיבות את זכויות הבניה. לא כך במקרה שלפנינו. הקלה מהתכנית המאושרת תאפשר לעורכי התכנית לעמוד בדרישות הועדה המקומית שבין יתר מטרותיה שמירה על מרחב נופי. לטענות המבקשים התכנית המקורית הוגשה לפי חפ/ 1400 והשינוי בוצע לבקשת ועדה המקומית. לאור האמור לעיל ועדת המשנה להתנגדויות סוברנית לאשר מתן היתר בניגוד למופקדת ובהתאם למאושרת לרבות הקלה עפ"י המאושרת. משהחליטה ועדת המשנה כי ראוי תכנונית ליתן היתר שלא על פי המופקדת הרי גבולות סמכותה הן גבולות התכנית המאושרת. הטענה כי התכנית המופקדת היא הסמן הימנני מיתרת את הסמכויות שניתנו לועדת המשנה להתנגדויות לפי סעיף 97(ב)(1) הנ"ל. הרי לו התכנית המופקדת היתה הגבול כי אז לא היה זה מקומה של ועדת המשנה להתנגדויות לאשר היתר לפי המופקדת כמפורט בסעיף 97(א). 5. לטענה בדבר מעמדה של הועדה המקומית כממליצה על התכנית: סעיף 97(ב)(1) מפרט: לא ינתן היתר לפי סעיף 145 לגבי מקרקעין שבתחום התכנית שלא בהתאם למופקדת אלא באישור ועדת המשנה להתנגדויות. הועדה המקומית היא בגדר ממליצה בלבד וזה מעמדה. ועדת המשנה להתנגדויות רשאית להתחשב בהמלצה או לא, על פי שיקוליה העצמאיים. בל נשכח כי ועדת המשנה אינה מוציאה את ההיתר אלא מאשרת לתתו במידה ומצאה לנכון ועל כן יש מקום לועדה המקומית לגבש עמדתה. חזקה על ועדת המשנה להתנגדויות שתדון בתכנית לגופה ותחליט החלטותיה על פי שיקולים ענייניים ותכנוניים..." (ראה פרוטוקול ישיבת הועדה מיום 13.7.99 - נספח א' לתגובת משיבה 1 והחלטת ועדת המשנה להתנגדויות מיום 16.8.99 - נספח א' לתגובת משיבים 4,5). 6. על החלטה זו של ועדת המשנה להתנגדויות הגישו העותרים ערר לועדה המחוזית בהתאם לסעיף 97(ב)(2) לחוק. ביום 21.11.99 דנה הועדה המחוזית בערר כאשר בדיון זה השתתפו העותרים וב"כ וטענותיהם נשמעו. בתום דיון זה, החליטה הועדה המחוזית לדחות את הערר בציינה כי: "הועדה מוצאת כי נימוקי עו"ד כוחן בבקשתו לערור על אישור הבקשה עמדו כבר בפני ועדת המשנה להתנגדויות בישיבה מיום 13.7.99, והועדה דנה בנימוקים אחד לאחד לעומקם ולגופו של ענין ובהתאם קיבלה החלטתה. לפיכך, ומאחר ולא חל שינוי במצב המשפטי והתכנוני, הוחלט לדחות את הערר ולחזור על החלטת ועדת המשנה להתנגדויות..." על החלטתה זו של הועדה המחוזית נסבה עתירה זו. ב. טענות העותרים והסעדים המבוקשים: העותרים מבקשים כי בית המשפט יורה על ביטול החלטת הועדה המחוזית מיום 22.11.99 לפיה הוחלט לדחות את הערר שהגישו העותרים ולאשר ליזמים את הבקשה למתן היתר הבניה. (1) היתר הבנייה, סטייה ניכרת והקלות: (1.1) היתר הבניה אשר ניתן ליזמים כולל חריגות מעבר לאלו אשר נקבעו בתכנית המופקדת (בקווי הבניין בגובה ובמספר הקומות), וכן כולל הקלות מהתכנית המאושרת (בקווי הבניין ובמספר הקומות). (1.2) על פי ההיתר אושר ליזמים לבנות 2 קומות + קומת עמודים + עליית גג מעל למה שמתירה התכנית המאושרת החלה במקום, דבר המהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית על פי תקנה 1(9) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשכ"ז - 1967 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת"). (1.3) עליית גג מהווה "קומה" כהגדרתה בתקנה 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים") ואין זה רלוונטי אם זו נמנית במסגרת אחוזי הבניה אם לאו. (1.4) לחילופין, במידה ואין המדובר בסטייה ניכרת כי אם בהקלה, אזי אין להתיר הקלות מעבר לגבולות שנקבעו בתכנית המופקדת המהווה מעין "סמן ימני" ממנו אין לחרוג. עם הפקדתה של תכנית השונה מהתכנית המאושרת החלה במקום, מתערער כוחה של התכנית המאושרת ואין עוד לאפשר הקלה מקסימלית על פי התכנית המאושרת, תוך חריגה מגבולותיה של התכנית המופקדת. (1.5) "הקלה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק הינה הרשאה לבצע עבודה בסטייה מהוראות תכנית. סטייה יכולה להיות חריגה קלה יחסית למצב הקיים האפשרי, אך אינה יכולה לכלול הכפלת מספר הקומות ביחס לתכנית המאושרת. (2) הליך איחוד החלקות נעשה שלא כדין: (2.1) הפרסום בגין איחוד החלקות נעשה שלא כדין הואיל ולפי סעיף 1א(א)(2) לחוק, הפרסום באזור חיפה חייב להתבצע גם בעיתון יומי בערבית -דבר שלא נעשה במקרה דנן. בכך אף קופחו זכויותיהם של העותרים להתנגד. (2.2) הפרת חובת הפרסום מביאה לבטלות ההחלטה שניתנה ולפיכך הליך האיחוד בטל. (2.3) אישור איחוד החלקות נוגד את התכנית המאושרת לפיה במקום המיועד לבניה קיימים 3 מגרשים נפרדים עם דרישת מרווחים צדדיים של 8 מטרים בין כל בניין ובניין. איחוד החלקות ומתן היתר לבניית מבנה אחד, "עקף" את הדרישה למרווחים צדדיים. (3) שטח מגרש מינימלי ושמירה על מרווחים: (3.1) סעיף 4.3.2 לתכנית המופקדת קובע כי: "מותר יהיה להקים בניינים גבוהים מ - 4 קומות אך על פי תכניות תכנון עיר מפורטות אשר תוכננה עבור שטח רצוף של 3 דונם לפחות, ואשר תקבענה בין היתר מרווחים מוגדלים בהתחשב בגובה הבניינים". סעיף זה מבטא את האינטרס המוגן שבשמירה על מרווחים ומחייב הכנתה של תכנית מפורטת לבניינים הגבוהים מ - 4 קומות ועל שטח מינימלי של 3 דונם. (3.2) בקשת היזמים להקמתו של בניין המונה יותר מ - 4 קומות אושרה ללא תכנית מפורטת וללא מרווחים מוגדלים. (3.3) לא ניתן מחד, להגדיל את מספר הקומות מעבר לתכנית המופקדת ומאידך, להקטין את המרווחים ביחס לתכנית המופקדת. במקרה דנן, הופר היחס עליו יש לשמור בין הגובה, המרווחים והשטח המינימלי. (4) חוסר סמכותה של הועדה המקומית: (4.1) על פי סעיף 97(ב)(1) הבקשה להיתר הינה בסמכות ועדת המשנה להתנגדויות, באשר מדובר בהיתר שלא בהתאם לתכנית המופקדת, אולם הועדה המקומית "נטלה" לעצמה את הסמכות לדון בבקשה ולהמליץ על אישורה בפני ועדת המשנה להתנגדויות וזאת בלא שהוקנתה לה כל סמכות לכך. (4.2) כתוצאה מהמלצת הועדה המקומית על אישור הבקשה, נפגעו העותרים בכך שהתנגדותם לבקשה היתה נחותה שכן לנגד עיני חברי הועדה המחוזית הונחה החלטת הועדה המקומית האמורה, שהיא בבחינת החלטה של רשות מינהלית אשר למראית עין הינה בעלת משקל ומעניקה יתרון כאמור. בכך נפגע עקרון השוויון וליזמים הוקנה יתרון פסול. (5) תחרות בין תכנית מאושרת לתכנית מופקדת: (5.1) המשיבות 1-3 אינן יכולות להעניק הקלה במספר הקומות על פי התכנית המאושרת, מעבר למספר הקומות האפשרי על פי התכנית המופקדת המהווה "סמן ימני" שאין לחרוג ממנו. (5.2) על פי סעיף 97א לחוק מוסד תכנון רשאי לאשר מתן היתר על פי תכנית מופקדת, אף על פי שאינו בהתאם לתכנית מאושרת בהתמלא שני תנאים, אלא שבמקרה דנן לא מתקיימים שני תנאים אלו. יצוין, כי ב"כ העותרים לא ציין איזה תנאי מבין שני התנאים לא התמלא או שמא הכוונה היא ששני התנאים כאחד לא נתקיימו. (5.3) סעיף 97 לחוק, המקנה סמכות לועדה המקומית לאשר היתר שאינו בהתאם לתכנית המופקדת שימש את המשיבות ככלי לעקיפת הגבלות סעיף 97א - המשיבות סברו כי משלא ניתן לקבל היתר על פי התכנית המופקדת, אזי הגבלה זו תיעקף באמצעות התכנית המאושרת והלבשתה בהקלות. (5.4) סעיף 97 מעניק כאמור סמכות לועדה המקומית ליתן היתר על פי התכנית המאושרת, אולם סמכות זו כפופה למטרת החוק ולתכליתו ואינה בלתי מוגבלת. (5.5) הפקדתה של תכנית על ידי רשות התכנון באה לשקף את המדיניות הרצויה ולבטא את המצב התכנוני הרצוי, לעומת המצב התכנוני הקיים. לא יתכן שהמצב התכנוני הישן יגבור על המצב התכנוני הרצוי וזאת באמצעות מתן הקלה מהתוכנית המאושרת. (5.6) יש בקיומה של תכנית מופקדת כדי להגביל אפשרות מתן הקלה מהתכנית המאושרת. (6) שיקול הדעת במתן ההקלות וסבירותן: (6.1) שיקול דעת המשיבות 1-3 במתן הקלות על פי התכנית המאושרת ומעבר לתכנית המופקדת הינו בלתי סביר ויש בו כדי לסכל את מטרות התכנית המופקדת כגון שמירה על הנוף. (6.2) במסגרת שיקול הדעת המסור למוסדות התכנון באישור הקלה, ראוי לשקול את היבטיה התכנוניים של התכנית החלה, כפי שבאו לידי ביטוי במכלול הוראותיה ובתשריטיה. (7) החלטת הועדה המחוזית בערר: (7.1) החלטת הועדה המחוזית נשוא העתירה התקבלה תוך אימוץ שרירותי של החלטת ועדת המשנה, ללא קיומו של דיון מעמיק וללא שקילה נאותה של טענות העותרים, וזאת כפי שעולה מנוסח ההחלטה. (8) הפגיעה בעותרים: (8.1) טענת היזמים כי התחשבותם במשיבים היא שהביאה להגבהת קומותיו של הבניין הינה טענה מתחסדת וחסרת בסיס. (8.2) העותרים רכשו את דירותיהם במחיר יקר יחסית לאור מיקומן והנוף הפנורמי המשתקף מהן. אחת הפגיעות העיקריות בעותרים היא הפגיעה בנוף הפנורמי. ג. טענות המשיבים: (1) העדר זכות עמידה של העותרים: (1.1) לעותרים אין "זכות עמידה" בהליך זה. זכות הערר על פי סעיפים 97(ב)(2) ו - 152 לחוק נתונה למי שרואה עצמו נפגע מההחלטה. העותרים אינם נפגעים ממתן ההקלה והחריגה המבוקשת. (1.2) הבניין בו מתגוררים העותרים מצוי בחלקה אשר אינה גובלת במקרקעין נשוא הבקשה להיתר, אלא מצויה מעברו השני של רחוב עבאס. יתרה מזאת, בניין העותרים הינו בניין בן ארבע קומות מעל קומת עמודים, ומבחינה טופוגרפית ממוקם גבוה יותר מהבניין נשוא הבקשה להיתר ואף נמצא מול האגף השמאלי ביותר בבניין המבוקש שהינו בן ארבע קומות מעל קומת עמודים + עליית גג ועל כן אין כל הסתרה בנוף או פגיעה אחרת בעותרים. (2) חישוב עליית גג כקומה נפרדת: (2.1) אין לקבל את טענת העותרים המופיעה לראשונה בסיכומיהם, כי יש למנות את עליית הגג כקומה נפרדת לעניין חישוב מספר הקומות שאושרו במסגרת ההקלה, שכן מבחינה דיונית יש בה משום "שינוי חזית". משלא העלו העותרים טענה זו במסגרת עתירתם, אין הם יכולים לפתוח נושא זה במסגרת סיכומיהם. (2.2) לגופו של עניין, אין ממש בטענת העותרים המסתמכת אך ורק על הגדרת המונח "קומה" בתקנות חישוב שטחים, הגדרה שהינה כללית ואין להשליך ממנה באופן בלעדי על פרשנותה של תקנה 1(9) לתקנות סטייה ניכרת. הדבר נכון בפרט כשקיימות הגדרות נוספות בתקנות כדוגמת התוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") המבחינה בין המונח "עליית גג" ובין המונח "קומה" המוגדר כחלל המשתרע בין שתי רצפות סמוכות. הואיל ואין חולק כי עליית גג אינה חלל המשתרע בין שתי רצפות סמוכות, הרי שאינה נחשבת כקומה. (2.3) תקנות סטייה ניכרת מפנות לבחינת מספר הקומות המותר אל התכנית המאושרת ולפיכך יש לבחון מהי "קומה" והאם עליית גג נחשבת קומה נפרדת על פי קביעותיה של התכנית המאושרת. (2.4) באין הוראה מפורשת בחוק או בתקנות, קובעת לעניין זה תכנית חפ/ 229י' - "אופן חישוב שטח בניה למגורים", תכנית שפרסום הפקדתה נעשה בי.פ. 3181 מיום 29.3.85 ע' 1816 ופרסום אישורה נעשה בי.פ. 3484 מיום 17.9.87 ע' 2707 (ראה נספח לסיכומי הועדה המקומית), לפיה עליית גג תחשב כקומה נוספת רק כאשר הגובה מרצפת הקומה שמתחת לעליית הגג עד לפסגת עליית הגג עולה על 6 מ' (מדוד מבחוץ). הואיל ובענייננו הגובה האמור הינו 5.3 מ', אזי אין לראות בעליית הגג קומה נפרדת. הוראה זו גוברת על ההגדרה הכללית בתקנות חישוב שטחים גם לאור תקנה 13(ב) לתקנות הנ"ל. (3) סמכות הועדה המקומית לדון בבקשה: (3.1) בהתאם לסעיפים 145 ו - 147 לחוק, מתן היתר בניה והקלות הינם בסמכותה הייחודית של הועדה המקומית. (3.2) במקרה דנן, הבקשה להיתר כללה במסגרתה חריגה מתכנית מופקדת שבסמכות הועדה המחוזית. בהתאם לסעיף 97(ב)(1) לחוק היה צורך באישור ועדת המשנה להתנגדויות לגבי החריגה האמורה, בטרם יינתן היתר הבניה על ידי הועדה המקומית לפי סעיף 145 לחוק. אין ספק כי החלק החורג מהתכנית המופקדת מהווה חלק אינטגרלי מהבקשה להיתר, אשר נמצאת בכללותה בתחום סמכותה של הועדה המקומית. משכך, בודאי שהיתה לועדה המקומית סמכות לדון בבקשה וליתן המלצותיה בעניין זה לועדת המשנה להתנגדויות. (3.3) אישור ועדת המשנה להתנגדויות לפי סעיף 97 דרוש אך ורק ביחס לחלק החורג מהתכנית המופקדת. אין לקיים דיון בועדת המשנה להתנגדויות לצורך מתן אישור בגין החלק החורג, בטרם נדונה הבקשה העיקרית להיתר על ידי הועדה המקומית שכן כך תיווצר הפרדה מלאכותית בין החלק החורג ויתר חלקי הבקשה. (4) סבירות החלטת הועדות באישור ההקלה: (4.1) על פי תקנות סטייה ניכרת, בליטה של עד 1.8 למרווח אחורי על ידי מרפסות זיזיות ובענייננו, הוספת קומה מפולשת + שתי קומות מעל למספר הקומות המותר על פי תכנית, הינן הקלות אשר אינן נכנסות בגדרה של סטייה ניכרת. רק תוספת של יותר מקומה מפולשת אחת + שתי קומות נוספות תהווה סטייה ניכרת. (4.2) הועדות אישרו הקלה במספר הקומות מהתכנית המאושרת, שהינה תכנית ישנה אשר אינה משקפת את המדיניות הקיימת כיום לגבי אופי וצפיפות הבניה באזורים עירוניים מובהקים, וזאת במסגרת שיקול הדעת שניתן לה על ידי המחוקק ותוך שמירה על הגבולות שקבע מחוקק המשנה בתקנות סטיה ניכרת. (4.3) אישור מתן ההקלה נעשה תוך הפעלת שיקול דעת מקצועי, התחשבות במכלול השיקולים התכנוניים, לרבות אופי הבינוי בסביבה, האופי הטופוגרפי של הסביבה, שיקולים ארכיטקטונים וכו', וכן תוך התחשבות בטענות המתנגדים ובאינטרסים של כלל דיירי הבניינים הקיימים בסביבה (שכן הגבהים המקסימליים במבנה המוצע נבעו דווקא מהתחשבות במתנגדים, שכן היזמים נדרשו להקפיד שלא יהיה רצף של בנייה גבוהה, אשר עלול לפגוע בחזית הנוף של הסביבה הקרובה, ולבצע "מפרצים" בין הגבהים המקסימליים, אל מול בתי המתנגדים). (4.4) אין לייחס לחוק תכלית המסתייגת ממתן הקלות, ועובדה היא כי חרף הביקורות שהוטחו במוסד ההקלה בחר המחוקק שלא לוותר עליו במסגרת הרפורמה המקיפה בדיני התכנון והבניה שנעשתה בשנת 1995 (תיקון מספר 43). (5) איחוד החלקות: (5.1) הפרסום בגין איחוד החלקות היה כדין ועמד בדרישות החוק. סעיף 1א לחוק קובע כי במרחב תכנון מקומי בו האוכלוסיה הדוברת ערבית מהווה לפחות 10% מכלל האוכלוסיה, חובה לפרסם פירסום אחד בעיתון המתפרסם בשפה הערבית. הואיל ולא הוכח בפני בית המשפט כי במרחב חיפה לפחות 10% מהאוכלוסיה הינם דוברי ערבית, וכפי הידוע למשיבים אחוז האוכלוסיה הדוברת ערבית, נכון להיום, אף אינו עולה על 8.5%, לא היתה חובת פרסום בעיתון בשפה הערבית כאמור בסעיף 1א(א)(2) לחוק. (5.2) העותרים אינם בעלי מקרקעין גובלים ולדעת הועדה המקומית לא היו אמורים להפגע מן המבוקש ולכן לא נשלחה אליהם הודעה בכתב באופן אישי. (5.3) יחד עם זאת, פתוחה היתה בפניהם הדרך להגיש התנגדות כאמור בנוסח ההודעה שפורסמה בעיתונים ובחזית הנכס. משלא עשו כן, אישור האיחוד נעשה כדין וכיום מנועים הם מלדרוש את ביטול הליך אישור האיחוד שהסתיים לפני כשנתיים ובפרט כשהדבר נתבקש לראשונה במסגרת הסיכומים. (5.4) מניעות זו מקבלת משנה תוקף לאור העובדה כי העותרים או מי מהם ציינו בפני בית המשפט כי אין להם התנגדות לאישור הבקשה להיתר בגירסתה הראשונית (מבנה רציף אחד) לפי מספר הקומות המותר על פי התכנית המופקדת. (5.5) תוכנו המילולי של סעיף 4.3.2 לתכנית המופקדת קובע כי ניתן לבנות מבנים הגבוהים מארבע קומות ללא תכנית מפורטת כאשר השטח המכסימלי הינו עד 3 דונם. בענייננו מדובר בשטח של 1.23 דונם בלבד אשר אינו מחייב הכנת תכנית מפורטת. (6) מתן היתר החורג מהתכנית המופקדת: (6.1) מתן היתר על פי תכנית מאושרת לפי סעיף 145 לחוק, לרבות הקלות שניתן לאשר על פי סעיף 147לחוק, הינו "דרך המלך" ובדרך מקובלת ורגילה זו נקטו היזמים ולא היה בכך כל נסיון "לעקוף" את הוראת סעיף 97א לחוק. (6.2) האפשרות ליתן היתר על פי סעיף 97א לחוק, בהתאם לתכנית המופקדת, באה כדי להגדיל את הסמכות של מוסדות התכנון ליתן היתרי בניה בתקופת הפקדה של תכנית (וזאת במקרים שהבקשה אינה ניתנת לאישור על פי התכנית המאושרת ובנסיבות שיש הצדקה לכך) ולא באה לצמצם את אפשרויות מבקשי ההיתר לקבל היתר על פי התכנית המאושרת. (6.3) ההקלות המתבקשות הינן דווקא בהיקף מצומצם יותר ביחס לתכנית המופקדת (המתירה מספר רב יותר של קומות מהתכנית המאושרת), מאשר היקפן ביחס לתכנית המאושרת. לפיכך, הבקשה מתאימה דווקא למגמה העולה מהתכנית המופקדת של הגבהת בנייני המגורים באזורים עירוניים. (6.4) הטענה כי לא ניתן לקבל היתר על פי תכנית מאושרת, העוקפת את המופקדת, מרוקנת את סעיף 97א לחוק מכל תוכן ומנוגדת לחלוטין ללשונו המפורשת של החוק ולכוונת המחוקק בעניין. (6.5) אין כל סבירות במתן עדיפות מוחלטת להוראותיה של תכנית מופקדת, המופקדת מעל עשרים שנה, על פני הפעלת שיקול דעת תכנוני פרטני בכל מקרה בו מבוקשת חריגה מתכנית מופקדת, המהווה אף הקלה מהתכנית המאושרת. (6.6) במסגרת סעיף 97 לחוק, העניק המחוקק לועדת המשנה להתנגדויות שיקול דעת במידה ומתבקשת חריגה מתכנית מופקדת, וזאת על מנת שתשקול בכל מקרה לגופו באם יש באישור החריגה כדי ליצור עובדות בניה חדשות בשטח בניגוד לתכנית המופקדת, שיהיה בהן כדי למנוע ו/או לסכל את יישומה של התכנית במידה ותאושר. (6.7) במקרה דנן, החריגה שנתבקשה מהתכנית המופקדת נשקלה ואושרה על ידי שלוש ערכאות תכנוניות המוסמכות לכך מכוח סעיף 97 לחוק, אשר קבעו בהחלטה מפורטת ומנומקת כי יש הצדקה תכנונית לסטות מהתכנית המופקדת וזאת בהתחשב במכלול הנסיבות, ובכלל זה שהחריגה, כפי שנתבקשה, מטיבה דווקא עם האינטרסים של דיירי הבניינים הקיימים, ובכלל זה המתנגדים, לשמירת המרחב הנופי. (7) החלטת הועדה המחוזית בערר: (7.1) החלטת ועדת המשנה מיום 13.7.99 מונה את כל טענות העותרים שהועלו בפניה ואשר נשנו בפני מליאת הועדה המחוזית וחוזרות ונשנות בעתירה זו. ועדת המשנה נתנה בהחלטתה תשובה מנומקת ומפורטת לכל טענה שהועלתה בפניה ואין כל פסול בכך שהועדה המחוזית אימצה נימוקים מפורטים וסדורים אלו, ולא חזרה עליהם בשנית. (8) התערבות בית המשפט בשיקולי תכנון: (8.1) אין בית משפט זה מהווה ערכאת ערעור נוספת ולא יהיה זה מן הראוי כי יתערב באותם שיקולים תכנוניים שהנחו את הערכאות התיכנוניות בהחלטתן. ד. דיון ומסקנות: 1. נראה לי, כי על פני הדברים לעותרים "זכות עמידה" בהליך זה וניתן לראות אותם כצד "שנפגע" במובן סעיף 97(ב)(2) ו- 152(א)(1) לחוק. ראוי לציין, שבשנים האחרונות חל תהליך מתמיד של הרחבת זכות העמידה בבג"צ ובמקביל גם בביהמ"ש. גם מי שחלקתו אינה גובלת עם החלקה בה מבוצעות עבודות הבנייה יכול להיות מי שנפגע. כך למשל, מי שהיה לו נוף פנורמי או נוף לכיוון מסוים (למשל לכיוון המפרץ או הים) והבנייה גורמת לו להסתרת הנוף או לצמצום המראה הפנורמי, יש לו זכות עמידה הן בפני ועדות התכנון והן בפני ביהמ"ש. כיו"ב נראה לי שיש זכות עמידה גם למי שגר בשכונה מסוימת שבה צפיפות הבנייה היתה נמוכה, רשאי להתנגד לעיבוי הבנייה, שכן דבר זה משפיע על איכות חייו ועל ערך נכסיו (השוה לענין זה ע"א 2962/97 ועד אומנים חוכרים ביפו העתיקה, (לא פורסם) פיסקה 17). כדי להכנס בשערי הועדות ובשערי ביהמ"ש, די בכך שהפגיעה היא לכאורית. כמובן שבסוף הדיון לאחר בדיקת המצב העובדתי בשטח, ניתן להגיע למסקנה שלמעשה אין פגיעה או שהפגיעה היא קלת ערך, אך אין לדחות עתירה על הסף אך ורק מאחר ומדובר בחלקה שאינה חלקה גובלת. יצוין, כי המשיבים אינם טוענים כי המבנה המתוכנן אינו מסתיר כלל את הנוף לעותרים, אלא כל טענתם שהמבנה כפי שאושר, דהיינו מבנה עם מפרצים ואגפים בגבהים שונים הוא פחות מסתיר מאשר התכנון המקורי שהתיחס אל מבנה רצוף דמוי "רכבת" (ראה למשל דברי ד"ר קופלמן, יו"ר ועדת המשנה להתנגדויות ודברי עו"ד פרייליך ב"כ היזמים, בע' 10 לפרוטוקול נספח ב' לתגובת משיבים 2; 3). המבחנים לקביעה שהעותר נעדר "זכות עמידה" דומים למבחנים של סילוק תובענה על הסף. רק אם ברור וגלוי שלעותרים אין סיכוי להראות את הפגיעה בהם, יש לקבוע כי אין להם זכות עמידה. נדון איפוא בטענות העותרים לגופן. 2. אין פסול בכך שהועדה המחוזית אימצה את הנמקות ועדת המשנה להתנגדויות. כשם שבימ"ש לערעורים רשאי לאמץ את נימוקי הערכאה קמה וראה תק' 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, אין כל סיבה ש"ערכאת ערעור" מנהלית לא תנקוט באותה דרך מקום שנימוקי הערכאה המינהלית הנמוכה יותר נראים לה כנכונים. 3. אשר לטענה שאושרו ליזמים חריגות המהוות "סטיה ניכרת", אין אני סבור שבהעלאת טענה זו יש משום שינוי חזית, שכן הטענה מופיעה בעתירה לפחות מבין השיטין בסעיף 3.2.5 שיש לקראו יחד עם סעיף 3.2.1. אמת, שהטענה לא פורטה ולא כללה התיחסות מפורשת לשאלה אם עליית גג נחשבת כקומה אם לאו, אך קיימת טענה בסעיף 3.2.1 לכך שהמבנה חורג לפי הנטען בשלוש קומות מן המותווה בתכנית המאושרת ובקומה אחת מן התכנית המופקדת. המשיבים רשאים היו לבקש פרטים נוספים לגבי דרך החישוב של הקומות (ראה תק' 10 לתקנות התו"ב (סדרי הדין בפני בית המשפט לענינים מנהליים)) התשנ"ו1996-. לכך יש להוסיף כי המשיבים ידעו יפה את מהות הטענה, שכן היא הועלתה על ידי העותרים בפני ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית ובפני מליאת הועדה המחוזית. יצוין, כי בסיכומים טוענים העותרים טענה פחות מרחיקת לכת והיא, כי מדובר בסטיה המתבטאת ב- 2 קומות מעל הקבוע בתכנית המאושרת, דהיינו קומת עמודים + עליית גג. הויכוח בין הצדדים נסב על השאלה, אם "קומת גג" היא בגדר קומה, אם לאו. תק' 1(9) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשכ"ז1967- קובעת, כי "הוספת יותר מקומה מפולשת אחת ועוד שתי קומות מעל למספר הקומות המותר לפי התכנית" תהווה סטיה ניכרת. כיו"ב תק' 1(10) לאותן תקנות קובעת, כי הוספת קומה לרבות קומה מפולשת מעל למותר לפי התכנית כשהסטיה באחוזי הבניה מהווה סטיה ניכרת, תחשב אף היא כסטיה ניכרת. התקנות הללו אינן מגדירות מהי קומה. בתק' 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה) התשנ"ב1992-, יש הגדרה רחבה של קומה כדלקמן: "קומה - חלל בכל דירה גיאומטרית שהיא שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג". אינני סבור, כי יש חשיבות להגדרות המצויות בתקנות התו"ב (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל1970-, שכן תקנות אלה אינן מתימרות להוות מורה דרך כללי לפרשנות מושגים בתכניות. עם זאת, נראה לי כי יש צדק בטענת המשיבים כי הכללים לחישוב שטחים וההגדרות שנוצרו לצורך כך אינם כללים כופים, אלא הם נכנסים לכלל פעולה רק מקום שבהם התכנית הרלבנטית שותקת. מטרתם של תקנות חישוב שטחים, היא ל"יצור שפה אחת ודברים אחידים" ולפתור את הצורך בדיון בשאלות פרשנות (השוה גם לענין העדפת הגדרות שבתכנית על הגדרות שבתקנות שונות, פס"ד בימ"ש שלום ת"א 2/96 הועדה המקומית לתו"ב רמת גן נ' ויקטור ודוד נחמני). מקום שהתכנית הרלבנטית קובעת הגדרות וכללי חישוב ספציפיים, יש להעדיף הגדרות וכללי חישוב אלה. משל למה הדבר דומה? ליחסו של חוק הפרשנות לדברי חקיקה ספציפיים. ההגדרות שבחוק הפרשנות הן בעלות אופי דיספוזיטיבי ואין מניעה שמחוקק ואפילו מחוקק משנה יקבעו הגדרות משל עצמם שיהיו שונות מההגדרות של מושגים בחוק הפרשנות. המשיבות מסתמכות על הקביעה בשינוי תכנית מתאר מקומית חפ229/י' שממנה עולה, כי רק "כאשר הגובה מרצפת הקומה שמתחת לעליית הגג עד לפיסגת עליית הגג עולה על 6.00 מ' (מדוד מבחוץ), יחשב הדבר לקומה נוספת בבנין", ואילו בעניננו מדובר בגובה של 5.3 מ' בלבד. התכנית 223י' מזכירה את התכנית המופקדת ואינה מזכירה את התכנית המאושרת, אך אין בכך כלום, שכן ברישא של תכנית זו נאמר שהיא חלה "על כל האזורים המיועדים למגורים בלבד או גם למגורים בתחום מרחב תכנון חיפה" ואילו התכניות המאוזכרות בהמשך הן רק כאלה שהתכנית מכניסה בהן שינוי. אי איזכור תכנית חפ425/ אינה מלמדת שהתכנית חפ229/י' אינה חלה עליה אלא רק שהיא לא מכניסה בה שינוי ומאחר ולא הצביעו בפני על כך שבחפ425/ יש הגדרה משלה של קומה, אני יוצא מההנחה שהיא שותקת בשאלה זו. סיכומו של דבר, תוכנית חפ229/י' קובעת הגדרה משלה לקומה. הגדרה זו חלה על כל מרחב תכנון חיפה ועל התכניות המנויות במפורש וכן על תכניות אחרות ששותקות בסוגיה של הגדרת קומה. 4. אשר לטענה כי גם אם אין מדובר בסטייה ניכרת, כי אם בהקלה, אין לאשר הקלה מעבר לגבולות שנקבעו בתכנית המופקדת בשים לב לכך שבמקרה הנדון בניגוד למצב הרגיל התכנית המופקדת מגבילה יותר את זכויות הבניה בהשוואה לתכנית המאושרת, הרי אין טענה זו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 97(ב)(1) לחוק המקנה לועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית סמכות לאשר היתר שלא בהתאם לתכנית המופקדת. בהוראה זו הגיון, שהרי מדובר בעצם בשלוחה (ועדת משנה) של אותה רשות שהפקידה את התכנית (הועדה המחוזית וכאשר נתונה סמכות ערעור לועדה המחוזית). ההגיון שבהוראה זו הוא שאותה רשות שדאגה להפקדת התכנית היא זו המוסמכת לקבוע מתי ניתן להקל מהוראות אלה. יצוין, כי החוק מקנה גמישות רבה לרשויות התכנון "במצב ביניים" בו קיימות זו לצד זו תכנית מאושרת ותכנית מופקדת, זאת בשים לב לכך ש"מצב ביניים" זה נמשך לעתים זמן רב, כאשר מצד אחד המגמה היא שלא לאפשר יצירת עובדות בשטח שלא יאפשרו ביצוע התכנית המופקדת, אך לא כל "סטיה מהתכנית המופקדת" תסכל את ביצועה. לפיכך, נקבע בסעיף 97 מרווח של שיקול דעת בתנאים מסוימים אם לתת היתר שאינו תואם במדויק תכנית מופקדת. מן הצד האחר, אין המחוקק מעונין רק במניעת פגיעה בתכנית בבחינת "הגנה פסיבית" על תכנית זו, אלא לעתים הוא מבקש למנוע מצב שבו עקב קשיים בירוקרטיים באישור תכנית מופקדת לא יוכלו יזמים להנות מחידושי התכנית המופקדת לעומת המאושרת. לכן, ניתן בהתמלא תנאים מסוימים להעניק היתר לפי תכנית מופקדת הגם שהיתר זה נוגד את התכנית המאושרת. אשר לסבירות ההקלה, אמנם בהשוואה לתכנית המאושרת מדובר בהקלה משמעותית ביותר, אך בהשוואה לתכנית המופקדת אין ההקלה מרחיקת לכת ביותר. אך העיקר הוא שההקלה בגובה נבעה מכך שהיזמים חויבו ליצור "מפרצים" במקום חומה אחידה דמויית רכבת והם פוצו על אבדן אחוזי בניה בגין השטח הבלתי מנוצל במפרצים על ידי תוספת גובה. "המפרצים" באו דוקא לאפשר מבט אל הנוף ואילו היו מאשרים בית דמוי רכבת הגם נמוך יותר בגובהו, היתה ההסתרה חמורה יותר. לכך יש להוסיף שהתכנית המופקדת הופקדה לפני זמן רב ובינתיים חלו שינויים מפליגים בצפיפות הבניה למגורים. אין אמנם לאשר הקלות כענין שבשיגרה, אך במקרה הנדון השתכנעתי שטענות העותרים נשקלו בקפידה והחלטת הועדה המחוזית שאישרה את החלטת ועדת המשנה להתנגדויות היא במיתחם הסבירות. כידוע, אין בימ"ש זה יושב "כרשות תכנון עליונה" וכל עוד החלטת רשות התכנון היא במתחם הסבירות, לא יתערב בה ביהמ"ש (השוה למשל בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' המועצה הארצית לתו"ב פד"י מ"ה (3) 678). 5. אשר לטענה בדבר חוסר סמכותה של הועדה המקומית לדון בבקשה ולהמליץ על אישורה בפני ועדת המשנה להתנגדויות - הרי דינה להדחות. בהתאם לסעיפים 145 ו - 147 לחוק, מתן היתר בנייה והקלות הינם בסמכותה של הועדה המקומית. במקרה הנוכחי, משהבקשה להיתר כללה במסגרתה חריגה מתכנית מופקדת שבסמכות הועדה המחוזית, אזי, על פי סעיף 97(ב)(1) לחוק, לא ינתן היתר לפי סעיף 145, אלא באישור ועדת המשנה להתנגדויות. דהיינו, בטרם יינתן היתר על ידי הועדה המקומית לפי סעיף 145, יש צורך באישור ועדת המשנה להתנגדויות. מכאן עולה, כי הבקשה בכללותה נמצאת בתחום סמכותה של הועדה המקומית, שהיא זו שבסופו של דבר נותנת את היתר הבניה לבקשה כולה, אלא שלגבי החלק החורג, נדרש אישור ועדת המשנה להתנגדויות. על כן גם אם הבקשה כוללת חריגה מתכנית מופקדת, אין הדבר מבטל את סמכותה של הועדה המקומית לדון בבקשה ובחריגה האמורה, מכוח סמכותה לפי סעיפים 145 ו - 147 לחוק, וליתן המלצותיה לועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית. ראוי הוא שיהיה גוף שיתיחס לבקשתה כמכלול שלם ולכן, הגם שהסמכות ליתן אישור לחלק החורג מהתכנית המופקדת נתונה לועדת המשנה להתנגדויות, ראוי שהועדה המקומית תתיחס גם לחלק זה בבואה לקבוע את עמדתה לבקשת ההיתר בשלמותה. יצויין, כי עמדתה של הועדה המקומית כגוף ממליץ, ברורה ונחרצת ככל שתיהיה, אינה אלא עצה בלבד מבחינת ועדת המשנה להתנגדויות. ועדת המשנה להתנגדויות אינה חייבת לאמץ את ההמלצה, לא במלואה ואף לא בחלקה, ואין היא באה במקום שיקול דעתה. (ראה לעניין זה י.זמיר "הסמכות המנהלית" עמוד 849 ובג"צ 497/81 שמעון רובינוביץ הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז המרכז פד"י לו(2), 210). 6. משהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות התבססה על שיקולים תכנוניים ענייניים, אשר פורטו בהרחבה בהחלטתה ואשר נמצאים במתחם הסבירות, ומשההכרעה להחליט בניגוד להמלצה שקיבלה היתה בידיה, אין לראות במתן ההמלצה פגיעה בעותרים ו/או הענקת יתרון ליזמים. 7. אשר לנושא איחוד המגרשים, השתכנעתי שהפרסום היה כדין. סעיף 1א' לחוק קובע את חובות הפרסום בשני עיתונים יומיים בשפה העברית ופרסום נוסף בעתון המקומי. סעיף 1א'(2) קובע אמנם חובת פרסום בעתון המתפרסם בשפה הערבית, אך זאת רק במרחב תכנון מקומי בו האוכלוסיה הדוברת ערבית מהווה לפחות 10% מכלל האוכלוסיה. בעניננו, לא הוכח שחלקה של האוכלוסיה הדוברת הערבית במרחב תכנון מקומי חיפה מגיע לשיעור זה. על כל פנים, העותרים עצמו הודו שהם ידעו על תכנית האיחוד מיום 12.1.98 והם לא העלו טענות בענין זה. יצוין גם שהעותרים אמרו בועדת המשנה להתנגדויות שאילו הבנין היה בן 4 קומות על עמודים (באופן התואם את התכנית המופקדת) הם לא היו מתנגדים (ראה דברי עו"ד כוחן בע' 88 בועדה המחוזית ישיבה 22.11.99). לא איחוד החלקות מטריד איפוא את מנוחת העותרים אלא מספר הקומות שנבנו. לפיכך נדחית העתירה. העותרים ישלמו לכ"א מקבוצות המשיבים 1; 2-3; 4-5 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 3,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום. תוכנית בניהבניהתכנית מתאר