חתימה מזוייפת על חוזה שכירות - תוקף משפטי ?

פסק דין

1. זוהי תביעה לפינוי ולסילוק ידו של הנתבע מהדירה הנמצאת ברחוב כצנלסון 3 בבית דגן (להלן: "הדירה") ולתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה הנתבע שלא כדין בדירה זו.

2. המסכת העובדתית:

א. ביום 20/07/1995 נחתם חוזה שכירות בלתי מוגנת בין אמו של הנתבע לבין התובעת (נספח א' לת1/).

ב. אימו של הנתבע נפטרה בתאריך 22/12/1995.

ג. הנתבע מתגורר בדירה.

ד. אין מחלוקת כי בשנת 1970 נחתם חוזה שכירות בלתי מוגנת קודם בגין אותה דירה, בין אימו של הנתבע לבין התובעת.
3. המחלוקת המשפטית:


טענות התובעת:


א. החוזה משנת 1995 של שכירות בלתי מוגנת חתום ע"י אימו של הנתבע, הוא החוזה המחייב היות וזהו החוזה המאוחר. על פי החוזה אימו של הנתבע לא היתה דיירת מוגנת.


ב. גם על פי החוזה משנת 1970 ניתן ללמוד שאימו של הנתבע לא היתה דיירת מוגנת.


ג. לנתבע אין כל זכות בדירה והוא מתגורר בה שלא כדין ולכן יש להורות על סילוקו מהדירה ועל תשלום דמי שימוש ראויים בגין מגוריו בה.


טענות הנתבע:


א. החתימה על החוזה משנת 1995 אינה של אימו והיא מזוייפת, לכן לחוזה זה אין כל תוקף משפטי.


ב. אימו של הנתבע בטרם עברה לדירה, התגוררה ב"בית ערבי" כדיירת מוגנת עד שפונתה. היא לא קיבלה דמי פינוי עבור כך. דמי הפינוי האמורים הועברו לרשות התובעת כדמי מפתח עבור הדירה שבנידון.


ג. אימו של הנתבע הוטעתה לחתום על החוזה משנת 1970 שכלל סעיף בעניין אי תחולת חוק הגנת הדייר. לא יעלה על הדעת שהיא תוותר על מעמדה כדיירת מוגנת ואף על דמי הפינוי. כמו כן עד לפטירתה נגבו ממנה דמי שכירות מוגנים מכח העתקת זכותה כדיירת מוגנת מ"הבית הערבי" שפונה לדירה שבנדון.
ד. בנוסף לכך, אין להסתמך על החוזה משנת 1970 וזאת היות וישנה סתירה באשר ליעודו של הסכום ששולם לתובעת במעמד החתימה: בסעיף 6 להסכם כתוב שהסכום הוא בטוחה לקיום ההסכם ובנספח להסכם - הסכום הוא פיקדון לצורך רכישה עתידית של הדירה, כלומר גם חוזה זה אין לו תוקף.


ה. אימו של הנתבע היתה דיירת מוגנת מכח העתקת זכותה כדיירת מוגנת מהבית הערבי לדירה שבנדון.


ו. מן האמור לעיל, עולה כי אימו של הנתבע הייתה דיירת מוגנת ומאחר והנתבע התגורר עם אימו בשנתיים האחרונות ולא היתה לו עובר לפטירתה דירה אחרת למגורים, הרי שהוא זכאי להמשיך ולהחזיק בדירה כדייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר.


4. המסגרת הדיונית:


בתיק נשמעו ראיות

מטעם התביעה: עת1/ מר סיני דוד הגיש תצהירים, ת1/ ו - ת2/ ונחקר עליהם.
מטעם ההגנה: עה1/ מר דניאל חברה - הנתבע אשר הגיש תצהיר נ2/ ונחקר עליו.
בסיום הבאת הראיות הגישו הצדדים את סיכום טענותיהם בכתב.


5. דיון והכרעה:


לאחר שקראתי בעיון רב את החומר המצוי בתיק, שמעתי את עדויות הצדדים, ונתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל. להלן נימוקיי להחלטתי זו:
6. פרשנות סעיף 20(ב) לחוק:


במרכזו של פסק הדין, ניצבת מחלוקת עובדתית אשר מהותה האם בנסיבות העניין התקיימו התנאים המצטברים המפורטים במסגרת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר אם לאו.
סעיף 20(ב) לחוק, עוסק בגורלה של דירה לאחר פטירתו של דייר לפי החוק, וניסוח המלא הוא כדלקמן:


"20. (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוג לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".


לסעיף 20(ב) לחוק כאמור לעיל, שני חלקים:


הראשון עוסק במעמדו של בן הזוג של הדייר שנפטר.
והשני הרלוונטי לענייננו, דן במעמדם של ילדי הדייר או קרוביו האחרים.


על פי סעיף זה, זכות הדיירות המוגנת תוסב לקרוביו של דייר מוגן שנפטר (באם יוכח תחילה כי המדובר בקרבת משפחה לצורך סעיף זה) בהתקיים שניים אלה:


תנאי פוזיטיבי: על קרובו של הדייר להתגורר יחד עם הדייר שנפטר לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו.
תנאי נגטיבי: נדרש שלקרובו של הדייר, לא תהיה דירה אחרת למגוריו, בזמן פטירתו של הדייר.


נטל ההוכחה: רובץ על הנתבע - הטוען לדיירות מוגנת עליו להוכיח, כי הוא דייר מוגן בדירת קרובו המנוח, אולם אין די בכך שהנתבע יוכיח אך ורק את עובדת מגוריו עם המנוח בדירה במשך ששה חודשים לפחות לפני פטירתו, אלא עליו להוסיף ולהוכיח שלא היתה לו דירה אחרת למגורים בזמן פטירת המנוח (השווה: ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמוד 204, וראה: ע"א [ת"א] 777/82 ברן נאמנים ואח' נ' גולב, פ"מ תשמ"ד 470, וע"א [י-ם] 61/64 ידידיה אבולעפיה ואח' נ' שילה זקן, פ"ד נ"ו 327, וע"א [ת"א] 487/75 צ'רני נ' מורד, פ"מ תשל"ז(1) 301).


מהאמור לעיל עולה, כי מוטל על בית המשפט לבחון, האם עמד הנתבע בנטל ההוכחה לעניין התמלאות תנאי סעיף 20(ב) לחוק.


בהיות התנאים בסעיף זה תנאים מצטברים, הרי שבהעדר אחד מהם, אין הנתבע נכנס במסגרת הסעיף ואין הוא יכול להיחשב כדייר על פי החוק.


בית המשפט יבחן את התקיימות תנאי סעיף 20(ב) לחוק, במערכת הנסיבות העובדתיות שבפניו, לאור אמות המידה הפרשניות שהותוו בפסיקתו של בית המשפט העליון.


כך למשל לעניין תנאי של מגורים יחד עם הדייר שנפטר, נקבע בפסיקת בית המשפט העליון לא אחת כי אין המדובר בתקופה של ששה חודשים של חיים בצוותא ותו לא, אלא בששה חודשים אשר משתרעים על פני התקופה הסמוכה לפטירת הדייר (ע"א 264/75 אלון הברפלד נ' ברוך גנקין ואח', פ"ד לא(3) 441).


המונח "מתגוררים יחד אתו" פורש כפשוטו, היינו במובנו הרגיל בעיני הציבור (ע"א 712/76 בתיה צ'רני נ' מאיר מורבי ואח', פ"ד לא(2) 99) זאת ועוד, בהקשרים שונים נאמר, כי אין ליתן לתנאי של "מגורים במקום", פירוש מצמצם של שהייה פיזית דווקא, והמושג מגורים נתפרש כזיקה "מהותית למקום מגורים שביטוייה אינו פיזי בלבד (ע"א 4127/95 זלקינד נ' בית זית ואח', תקדין עליון כרך 98(2) עמ' 1102).
באשר לתנאי העדר דירה אחרת למגורים, קבעה הפסיקה מבחנים שונים הנותנים מענה לשאלה אימתי יחשב פלוני כמי שיש לו דירה אחרת למגוריו ובמקרה דנן, האם לנתבע היתה דירה אחרת למגוריו במועד פטירת הדייר המוגן.


8. פרשנות על פי השינויים שחלו בפסיקה ועל פי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו:


יש להדגיש לעניין הסבת זכויות מוגנות בדירה, כי חלו שינויים מהותיים בנסיבות שהביאו לחקיקת חוק הגנת הדייר. מתקופה של מצוקת דיור חריפה בה הביקוש לדירות עלה עשרות מונים על ההיצע לתקופה בה אנו מצויים אשר שונה בתכלית, בה מצוקת הדיור אינה מורגשת באותה עוצמה, ולפיכך, הלכה היא כי יש להחיל את הגנת החוק בהקפדה יתרה ובצמצום רב יותר מדרך הפעלתם בעבר (ראה לעניין זה: ע"א 2316/95 גנימאת נ' מ"י, פ"ד מט(4) 654, וע"א [ת"א] 441/95 תדמור ואח' נ' דרור [טרם פורסם] , וראה גם ע"א [ת"א] 233/95 יעקבי נ' חדד [לא פורסם]). יש לבצע בחינה על בסיס רעיוני מוסרי וחברתי לנוכח הנסיבות השוררות כיום. הפירוש הדווקני של תחולת החוק ופירוש סעיפיו מקבל משנה תוקף לאורו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אשר העלה את ההגנה על זכות הקניין לרמה חוקתית על חוקית ומכאן ש:


"במשטר החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקניין עלתה לרמה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חוקותיו של דייר מוגן יותר מבעבר... דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום" (ד. בר אופיר שם בעמוד 141, ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת העיזבון המנוח, ס"ג, פ"ד כ"ה(2) 62).


9. האם אמו של הנתבע דיירת מוגנת?



א. בטרם ניגש לבדיקה האם התמלאו תנאי סעיף 20(ב) עלינו לבדוק האם אימו של הנתבע היתה דיירת מוגנת. אם נקבע שאכן היתה היא דיירת מוגנת, הרי שנוכל להמשיך הלאה לבדיקת תנאי הסעיף. ברם אם נקבע, כי אימו של הנתבע איננה דיירת מוגנת, כי אז לא נזדקק כלל להמשיך ולדון בעניין, וזאת מאחר וסעיף 20(ב) דן רק בדייר מוגן שנפטר.


ב. החוזה משנת 1995:
הנתבע טוען בתצהירו נ2/ כי:
"בהכירי את אימי ברור לי כי החתימה שעל נספח א' היא חתימה אמיתית ואילו החתימה על הנספח לכתב התביעה ("ההסכם משנת 1995") אינה אלא זיוף חובבני. אני מסכים לכל בדיקה מקצועית בעניין זה" (ההדגשות אינן במקור - א.ג.).
לעומתו טוען עת1/ דוד סיני כי:
"אני מעיין בנספח לת1/ (חוזה השכירות) עמ' ראשון - ומעיד כי מזל חתמה כאשר הנתבע החזיק לה את ידה" וכן ש "החתימה שלה היתה אצל הנתבע בבית, והנתבע נכח"

(ההדגשות אינן במקור - א.ג.).


בסתירה זו שבין העדויות נתתי אמון בגרסתו של דוד סיני שאכן מזל, אמו של הנתבע, חתמה על החוזה כאשר הנתבע מסייע בידה.


בנוסף לכך הנתבע לא הביא כל ראיה לתמוך בטענתו כי המסמך זוייף ולכן נותרה טענה זו כטענה בעלמא.


משנתתי אמון בגרסה כי האמא כן חתמה על החוזה הרי שהוא בר תוקף, וכעת נתייחס לתכנו:


כותרתו של חוזה זה היא "נכס לא מוגן" ואף ניתן ללמוד על כך מסעיף 26 לחוזה:


"השוכר מאשר ומודה כי לא שילם כל דמי מפתח וכי ידוע לו כי חוקי הגנת הדייר לא יחולו על המושכר...".


על פי האמור לעיל הרי שאימו של הנתבע לא היתה דיירת מוגנת.


די היה בכך בכדי לדחות את טענותיו של הנתבע ולקבל את התביעה. על אף שישנו חוזה נוסף משנת 1970 הוא לא מעלה ולא מוריד היות ו -



1. החוזה משנת 1970 אינו שונה מהחוזה משנת 1995 באשר לתחולת חוק הגנת הדייר.


2. חוזה מאוחר מבטל חוזה קודם.


בכל זאת אתייחס גם לחוזה זה.


ג. החוזה משנת 1970:


על פי סעיף 23 לחוזה: "השוכר מאשר ומודה בזה שהמושכר... וידוע לו שאיננו מוגן ע"י חוק הגנת הדייר" כלומר על פי החוזה משנת 1970, שאמו של הנתבע חתמה עליו לכל הדעות, היא איננה דיירת מוגנת.


על פי טענות הנתבע "אימי היתה אשה זקנה וחסרת כל השכלה והיא הוחתמה על ההסכם בלי שיסבירו לה את "האותיות הקטנות" " (נ2/).


כלומר, הנתבע טוען ש"עבדו עליה" (עמוד 14 לפרוטוקול). את טענתו זו הוא מגבה בטענות הבאות:


1. לא הגיוני שהיא תוותר על זכותה כדיירת מוגנת "בבית הערבי" ותעבור לדירה כדיירת לא מוגנת כאשר לא קיבלה דמי פינוי.


2. הפיקדון מעולם לא הוחזר לה.


3. אימו שילמה דמי שכירות מוגנים.


דא עקא שהנתבע לא תמך טענותיו בראיות.
הוא לא הוכיח שאימו הוטעתה, לא הוכיח שאימו היתה דיירת מוגנת בבית הערבי, לא הוכיח שדמי השכירות שהיא שילמה היו דמי שכירות מוגנים לעומת הראיה שהציגה התובעת כי המדובר בדמי שכירות סוציאליים (נספחים ז' ו - ח' לת2/).
הוא לא הוכיח שהפיקדון לא הוחזר לה, לעומת הראיה שהציגה התובעת כי הפיקדון אכן הוחזר (נ1/) .
אי לכך כל טענותיו נותרו טענות בעלמא, ולא זו אף זו טענתו כי אימו דיירת מוגנת על אף האמור בחוזה משנת 1970 בסעיף 23, הינה טענה כנגד תכנו של מסמך וככזו אין להביאה בעל פה וללא מסמך מטעמו:


"טענות מסוג זה - הן טענות "נגד מסמך", כמשמעותן בסיפא של סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני וכלפיהן בלבד מכיוון האיסור הקבוע באותה סיפא, לאמור טענות אלו, הן הטענות שאין להוכיחן בעדות בעל פה אלא - במסמך אחר, או בהודאתו, או בספריו של היריב"

(י. קדמי בספרו "על הראיות", מהדורה משולבת ומעודכנת תשכ"ט - 1999, עמוד 1106).


מאחר ולא הוכיח את טענתו כנדרש, דין טענתו להידחות.


כלומר גם על פי החוזה משנת 1970 אימו אינה דיירת מוגנת.


10. סיכומם של דברים:


א. אימו של הנתבע לא היתה דיירת מוגנת לפי שני החוזים שנחתמו בינה לבין התובעת ולכן קל וחומר שלנתבע אין זכות דיירות מוגנת בדירה שבנדון. אי לכך שהותו בדירה אינה כדין ויהיה עליו לשלם בגינה דמי שכירות ראויים.


ב. דמי שכירות ראויים:


התובעת הוכיחה את חישוב דמי השכירות הראויים ע"י אסמכתא בכתב שלא נסתרה ע"י הנתבע. חישוב זה מקובל עלי.


11. לאור האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:


א. אני מורה לנתבע, לפנות ולסלק ידו מהדירה הנמצאת ברחוב כצנלסון 3 בבית דגן, ולהחזיר את החזקה בה לתובעת כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ מטעמו.
אני מעכב את ביצוע הפינוי עד ליום 31/07/2000 וזאת על מנת לאפשר לנתבע להתארגן.


ב. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסך 5195.60 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.


ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 10,000.- ש"ח בצירוף ריבית והצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

חיפוש פנימי באתר