חיוב תשלומי יתר דירה בישוב

פסק דין 1. התובעים רכשו מן הנתבעת דירה בישוב שוהם (כמפורט בסעיף 1 לכתב התביעה). הסכם הרכישה נחתם בתאריך 16/12/92 (להלן: ההסכם), ועל-פיו מועד המסירה של הדירה נקבע לחודש נובמבר 1994. בפועל קיבלו התובעים את החזקה בדירה בתאריך 19/9/95. התובעים טוענים, כי מתוך 11 חודשי האחור, אין הם זכאים לפיצוי אלא בגין שלושה חודשים. הפיצוי שהם טוענים לו הוא הפיצוי המוסכם בהסכם הרכישה בשיעור של דמי שכירות ממוצעים לדירה זהה באזור (סעיף 4(ז) להסכם). התובעים טוענים, כי גובה שכר הדירה כאמור לעיל הוא הסך בשקלים השווה ל600- דולר בחודש, ולכן הם זכאים לפיצוי בגין אחור במסירה במשך שלושה חודשים בסכום של 6226.73 ש"ח. עוד טוענים התובעים, כי הנתבעת חייבה אותם בתשלומי יתר, כמפורט להלן: א. התובעים חוייבו בתשלומי יתר עבור תמורת הדירה בסך של 20,354.35 ש"ח. ב. התובעים שילמו שכר טירחת עו"ד ביתר בסכום של 1,737 ש"ח. ג. התובעים חוייבו בתשלום עמלת ערבות בנקאית בסך של 13,705.20 ש"ח. ד. התובעים זכאים לפיצוי הנ"ל בגין האיחור במסירת הדירה בסך של 6226.73 ש"ח. ה. מן הסכומים האמורים יש לקזז חוב של התובעים לנתבעת עבור תוספות ושינויים בסכום של 22,590.56 ש"ח. ו. לפיכך, בסך הכל חוייבו התובעים, לטענתם, ביתר בסכום של 19,432.82 ש"ח. כל טענות התובעים בנוגע לתשלומי היתר, לרבות הטענה בנוגע לפיצוי בגין איחור במסירה, נתמכות בחוות דעת מומחה, רואה החשבון נחום שיימן, אשר צורפה לכתב התביעה (חוות הדעת אשר צורפה לכתב התביעה היתה חסרה, והיא הושלמה ביום 28/5/00). 2. ראש נזק נוסף שהתובעים טענו לו בכתב התביעה הוא קיומם של ליקויי בניה, פגמים, טעויות, חוסרים ואי התאמות בדירה, כמפורט בחוות דעת מומחה, המהנדס זאב גייסט מ"בם ביקורת מבנים", אשר נערכו בתאריכים 5/2/95 ו18/1/96-. חוות הדעת צורפו לכתב התביעה, ולפיהן עלות תיקון הליקויים על-פי הערכת המומחה היא בסכום של 44,875 ש"ח, נכון ליום עריכת חוות הדעת. עוד נטען, כי הנתבעת היתה אמורה להתקין תריס גלילה ביציאה מן האמבטיה למרפסת שרות, ולא עשתה כן. התובעים התקינו את התריס על חשבונם בעלות של 1,100 ש"ח. הנתבעת נתבעה להשיב להם סכום זה. 3. נזקים נוספים שהתובעים טענו לפיצוי בגינם בכתב התביעה הם דמי שכירת מחסן והוצאות הובלה בגין האיחור במסירת החזקה בסכום של 3,564 ש"ח; נזקים לתכולת ארונות ולשטיחים בגין רטיבות בדירה בסך 8,000 ש"ח; שכר טירחת המומחים (רו"ח שיימן והמהנדס גייסט) בסך 3,705 ש"ח; פיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון, לרבות אובדן ימי עבודה, בסך של 8.067 ש"ח. בסך הכל הועמדה התביעה על סך של 100,109.64 ש"ח. 4. הנתבעת טענה בכתב ההגנה, כי הנתבעים חתמו בתאריך 13/9/95 על מכתב המופנה לנתבעת, לפיו הואיל והנתבעת הסכימה לשלם להם פיצוי כספי בגין האיחור במסירה ובגין שאר תביעותיהם, הרי שהתובעים מוותרים על כל טענותיהם בקשר עם מכירת הדירה, לרבות שכר דירה, ריביות, הפרשי הצמדה, עמלות ערבות לפי חוק המכר וכיו"ב, "למעט זכויותינו על-פי חוק ועל-פי ההסכם בקשר עם ליקויי הבניה וטיב הבניה של הדירה". הנתבעת טוענת, כי על יסוד מסמך הויתור האמור, יש לדחות את כל טענות התובעים בנוגע לנושאים האמורים בו. עוד נטען, כי העיכוב במסירת הדירה נגרם גם בשל שינויים ותוספות שנעשו בה לבקשת התובעים. טענה נוספת בהקשר זה היא, כי על-פי הוראות ההסכם היתה הנתבעת רשאית לדחות את מועד המסירה כדי התקופה בה איחרו התובעים בביצוע התשלומים החלים עליהם, ולכן מועד מסירת החזקה בדירה על-פי ההסכם טרם התגבש במועד שבו נמסרה החזקה בפועל. עוד נטען בכתב ההגנה, כי חוות הדעת של רואה החשבון שיימן בדבר התשלומים שנעשו לפי הטענה ביתר היא מוטעית ומבוססת על נתונים שגויים. בכל הנוגע לליקויי הבניה שהתובעים טענו להם, הוכחש קיומם ונטענו טענות מפורטות בענין זה. 5. בתאריך 10/2/99 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים (לרבות אותם צדדים שלישיים שהנתבעת הגיעה בנוגע עימם להסדר) בנוגע למינוי מומחה מוסכם, כמפורט שם. בדיון שהתקיים בתאריך 13/10/99 הודיעה ב"כ התובעים כי הליקויים שנמנו בחוות דעתו של המומחה המוסכם, המהנדס נפתלי קדרון, מיום 27/7/99 תוקנו לשביעות רצון התובעים, בכפוף לסכום של 600 ש"ח שנותר לתשלום כקבוע בסעיף 3.3 לחוות הדעת של המומחה, בגין ליקויים שאינם בני תיקון. באותו מועד הגיעו ב"כ התובעים וב"כ הנתבעת להסכמה דיונית נוספת לפיה פסק הדין בתובענה, בכל הנוגע לעניינים האמורים בסעיפים 14(ג) עד (ז) לכתב התביעה, ינתן בפשרה על-פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד1984-, לאחר הגשת תצהירים מטעם הצדדים והשמעת טענות בעל-פה מפי באי כוחם. בתאריך 8/5/00 הורחבה ההסכמה הדיונית כאמור לעיל גם לגבי העניינים האמורים בסעיף 14(ח) לכתב התביעה, הדן בטענות התובעים בנוגע לחיובם בתשלומי יתר. באי כוח בעלי הדין טרחו להבהיר, כי אין בהסכמתם להימנע מחקירת המצהירים משום הסכמה לאמור בתצהירים ולקבילות צרופותיהם. 6. עיון בתצהירו של התובע, אשר הוגש על-פי המוסכם בין הצדדים, מעלה כי בנוסף לאמור בכתב התביעה, טוענים התובעים גם את הטענות הבאות: אשר לליקויי הבניה, אכן המומחה המוסכם שמינה בית המשפט העריך את עלות תיקון הליקויים בסכום של 11,900 ש"ח בלבד, ואולם יש לזכור כי הליקויים תוקנו לבסוף רק בתאריך 5/9/99, כארבע שנים ויותר לאחר קבלת החזקה בדירה. לגבי מסמך הויתור מיום 13/9/95 טוען הנתבע בתצהירו, כי מסמך זה נחתם במצב של כפיה, כמשמעותה בהוראות סעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג1973-, שכן באותה תקופה נאלצו התובעים, אשר משפחתם "התפצלה" לשני מקומות מגורים - בלוד ובמושב טל שחר, להסיע את ילדיהם יום יום ללימודים בשוהם. התובעים היו נתונים במצוקה ובחוסר ברירה ועקב לחצם של נציגי הנתבעת חתמו על אותו מסמך. התובעים טוענים, כי לא טרחו לפעול באופן מיידי לביטול המסמך עם הסרת הכפיה שכן היו תלויים בנתבעת עוד עת ארוכה לשם תיקון ליקויי הבניה בדירה. עוד נטען, כי התובעים חוייבו בתשלום ריבית בגין איחור בביצוע התשלומים על ידם, ולכן אין לקשור בין האחור בתשלום מצידם לבין האיחור במסירת החזקה, שנבע כל כולו מסיבות הקשורות בנתבעת. 7. בתצהירו של מהנדס הנתבעת מר גרוסמן נטען בתשובה, בין היתר, כי התובעים לא אולצו לחתום על מסמך הויתור כתנאי לקבלת החזקה בדירה. מדובר במסמך גמר חשבון אשר נחתם לאחר מו"מ בין הצדדים ביחס לגובה הפיצוי. זאת ועוד, התובעים לא פנו אל הנתבעת במשך שנתיים וחצי, וטענותיהם בנוגע לאילוץ כביכול באו לראשונה לעולם רק בכתב התביעה על מנת לנסות ולפתוח עתה נושאים ש"נסגרו". עוד נטען, כי בדיקת המומחה המוסכם לימדה כי אין ממש במרבית טענות התובעים ביחס לליקויים, וכי המדובר בליקויים קלי ערך מבחינת מהותם ושווים. הנתבעת תיקנה ליקויים אלה ללא קושי, ואילו היתה לומדת עליהם במועד מוקדם יותר, היתה עושה כן לפני כן. אשר לתריס הגלילה נטען, כי אין בתוכניות הדירה ובמפרט הטכני איזכור לגבי תריס. המצהיר מטעם הנתבעת טען בסיכום, כי אין כל מקום לדבר על עוגמת נפש או נזק בלתי ממוני שנגרם לתובעים, וכן אין לחייב את הנתבעת בעלות חוות דעת המומחים מטעם התובעים, אשר התבררו כשגויות על פניהן. 8. בעת הדיון בתאריך 8/5/00 הוסיף כל אחד מבאי כוח הצדדים טענות בעל-פה בהתאם להסכמה הדיונית ביניהם. ב"כ התובעים עמדה בטיעוניה על הטענות שהוזכרו בנוגע למסמך הויתור, אשר נחתם לטענתה בתנאים של אילוץ, כאשר לא היתה לתובעים ברירה אלא להסכים לאמור בו. כן הזכירה את חלוף הזמן הרב בין מועד הכניסה לדירה לבין השלמת ביצוע התיקונים על-פי האמור בחוות דעתו של המומחה המוסכם. ב"כ הנתבעת חזר על הטענה לפיה לא אימץ המומחה המוסכם אלא כדי רבע מסכום הנזקים בגין ליקויי בניה שהתובעים טענו להם. עוד נטען, כי יש לדחות את טענת האילוץ או הכפיה בכל הנוגע למסמך הויתור, אשר הועלתה לראשונה אך בכתב התביעה. ב"כ הנתבעת הביע את הסתייגותו מן הסכומים שהתובעים טענו להם בסעיף 14(ח) לכתב התביעה בכל הנוגע לסכומים ששולמו על ידם ביתר, הן מן הפן הדיוני, שכן בענין זה הוגשו אך מסמכים שנערכו על-ידי מומחים (מתווך ורואה חשבון) מבלי שאותם מומחים נקראו להגן על חוות דעתם ומבלי שתמכו את חוות דעתם במסמכים אותנטיים, והן מן הפן המהותי, בשל כך שהתובעים לא הוכיחו את זכאותם לאותם סכומים (במיוחד הושם דגש על עמלת הערבות על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה1974-, לגביה קיימת מחלוקת פוסקים בדבר זהות הגורם אשר צריך לשאת בעלות תשלומה). עוד נטען, כי התובעים אינם זכאים לדרוש פיצוי בגין איחור במסירה מעבר למה שתבעו בגדר פיצוי מוסכם על-פי ההסכם, ולכן תביעתם בנוגע לדמי שכירת מחסן ולהוצאות הובלה - צריכה להידחות. הוא הדין בנזקים שנגרמו לרכוש בגין רטיבות, אשר לא הוכחו. 9. כפי שהוזכר, הסכימו בעלי הדין כי פסק הדין בתובענה ינתן בפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד1984-. בהסמיכם את בית המשפט ליתן פסק דין של פשרה, הסכימו הצדדים על העקרון הבסיסי שביסוד פסק דין זה, דהיינו, עצם ההסכמה להתפשר. במסגרת שיקולי בית המשפט בקביעת סכום הפשרה יש, בראש ובראשונה, להתחשב בהסכמה הנ"ל. מעבר לכך, מביא בית המשפט בחשבון את הראיות שהוגשו ואת הוראות הדין המהותי הרלבנטיות למחלוקת שבין הצדדים (ראה: המ' 427/98, ע"א 807/77 סובול ואח' נ. גולדמן ואח' פ"ד לג (1) 789, בעמ' 801 מול האות א'; ע"א 1639/97 אגיאפוליס בע"מ נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה, תק-על 99(1) 723). מאחר שהצדדים הסכימו על הליך של פשרה, אין מקום ליתן הנמקה האופיינית וההכרחית במסגרת פסק דין שאינו ניתן על דרך של פשרה. 10. חזרתי ובחנתי את הטענות ההדדיות של הצדדים בנוגע לעצם הזכאות לפיצוי ובנוגע לשיעורו של הפיצוי המגיע בגין הנושאים שלהלן, שהועמדו להכרעתי: פיצוי בגין אותם ליקויי בניה שאינם ניתנים לתיקון; התשלום עבור תירס הגלילה; התשלומים שלטענת התובעים שילמו ביתר (לרבות התביעה לפיצוי בגין איחור במסירה); פיצוי בגין הוצאות שכירת מחסן והובלה, פיצוי בגין נזקי רטיבות לבגדים ולשטיחים; פיצוי בגין נזקים שאינם ממוניים; החזר הוצאות שכר טירחת המומחים והוצאות המשפט (לרבות אגרה ושכר טירחתו של המומחה המוסכם). לאחר שנתתי דעתי לטענות ההדדיות של הצדדים בנוגע לנושאים שנמנו, הגעתי לכלל מסקנה כי על הנתבעת לשלם לתובעים סך של 9,000 ש"ח נכון ליום מתן פסק הדין. כן תישא הנתבעת בשכר טירחת התובעים בסכום של 1,350 ש"ח בתוספת מע"מ. 11. אשר לאחריותם של צדדי ג'. בין הנתבעת לבין צדדי ג' מס' 1, 2 ו4- היה הסדר דיוני שעל פרטיו הוצהר בעת הדיון מיום 10/2/99. שאר צדדי ג' לא התגוננו על אף שההודעות לצד ג' הומצאו להם כדין. הנתבעת ביצעה לבדה את כל התיקונים בדירה לפי קביעת המומחה המוסכם. כעולה מחוות הדעת, מרבית הליקויים היו באחריות צד ג' מס' 1, אשר לטענת הנתבעת התכחש להסדר שהיה בינו לבין הנתבעת ולא ביצע כל תיקון. כמו כן, בוצעו תיקוני מסגרות קלים במקום צד ג' מס' 4, תיקוני אינסטלציה במקום צד ג' מס' 5 ותיקוני חשמל במקום צד ג' מס' 6. הנתבעת טוענת כי יש לחייב את צדדי ג' שנימנו לעיל (צדדי ג' 1, 4, 5 ו6-) בשיפוייה בסכומים בהם נקב המומחה בחוות דעתו, שהרי חוות הדעת כוללת גם קביעת הגורם האחראי לתיקון. טענתה של הנתבעת מקובלת עלי ואני מאמצת את האמור בענין זה בחוות הדעת של המומחה המוסכם בכל הנוגע לאחריותם של צדדי ג' לכל אחד מן הליקויים שנקבעו על ידו. אשר לסכומים שקבעתי בסעיף 10 לעיל כפיצוי בגין ראשי הנזק שנמנו שם וכן החיוב בשכר טרחת עו"ד, ולאחר שעיינתי בסעיפים 26 עד 33 לתצהירו של מהנדס הנתבעת מר גרוסמן, אני קובעת כי סכומים אלה יתחלקו בחלקים שווים בין הנתבעת לבין צד ג' מס' 1. צדדי ג' מס' 7 ו8- יחוייבו באופן אישי בכל התחייבויות צד ג' מס' 1. למען הסר ספק מובהר, כי אין באמור לעיל כדי לפגוע באחריות הנתבעת כלפי התובעים כפי שנקבע לעיל. ב"כ הנתבעת יכין לחתימתי פסיקתא בנוגע לחיובי הצדדים השלישיים כלפי הנתבעת, כאמור לעיל. מקרקעין