פסק דין סגן הנשיא, השופט ד"ר ד. ביין: א. ההליך ופסק הדין של בימ"ש קמא. זהו ערעור על פסק דינו של ביה"ד לשכירות שליד בימ"ש השלום בחיפה (כב' השופט א. גלובינסקי) מיום 9.8.98 בת.ש. 59/96 שענינו קביעת דמי שכירות לגבי מושכר שהוא בית עסק ברח' הגפן 37 (להלן: "המושכר") שבבעלות המערערת (להלן: "עמידר") ומוחזק ע"י המשיבה (להלן: "הקונסוליה"). ההליך נפתח בהגשת תביעתה של הקונסוליה לקביעת דמי שכירות (ת.ש. 59/96). מספר ימים לאחר מכן הגישה עמידר תביעה בה ביקשה את קביעת גובה דמי השכירות ללא תקרת מקסימום (ת.ש. 61/96). ביום 24.7.97 ניתנה ע"י בימ"ש קמא החלטת ביניים (להלן: "ההחלטה") שקבעה, כי דמי השכירות לגבי המושכר צריכים להשאר דמי שכירות מוגבלים בתקרת המקסימום. בהחלטתו, נדרש השופט לפירוש תק' 1(5) ו- 1(4) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המירביים) התשמ"ג1973- (ק.ת. 4459 מיום 20.2.83) (להלן : "התקנות"). יצוין, כי התקנות תוקנו בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות) (תיקון) התשנ"ז1977- (ק.ת. 5836 מיום 24.6.97 ע' 883) (להלן: "התיקון"). תקנה 1(5) מדברת על "תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין", ותקנה 1(14) מדברת על "בעל מקצוע חופשי". השופט קמא היה בדעה שקונסוליה אינה בגדר "תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין" והקונסול אינו "בעל מקצוע חופשי". לפיכך, קבע, כי דמי השכירות לגבי המושכר מוגבלים בתקרת המקסימום. לאחר מתן ההחלטה האמורה הושגה הסכמה דיונית בין באי כוח הצדדים, לפיה יוגשו סיכומים בענין גובה דמי השכירות. ואכן, כך נעשה. השאלה המרכזית בה נדרש ביהמ"ש להכריע בשלב זה של הדיון היתה, האם יש מקום להעלאת דמי השכירות מעבר להעלאות החוקיות הרבע שנתיות. מטעם עמידר נטען, כי יש מקום לשינוי בדמי השכירות לפי סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב1972- באשר חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות. עמידר הסתמכה על חוות דעת שמאים של הגב' מלי כהן מיום 2.2.98. בחוות דעת זו היא קבעה, כי האזור הבנוי בבניה טמפלרית טיפוסית, נתון בתחילתו של תהליך פיתוח אינטנסיבי כחלק מפרוייקט שיקום המושבה הגרמנית והגנים הבאהיים, תוך הדגשת מרכיבי השימור והיעוד התיירותי. האזור מבוקש מפאת יחודה הארכטיקטוני של הסביבה והמבנים לשימושי מגורים, בתי אוכל ומשרדים לבעלי מקצוע חופשי. בשים לב לנתוני הבנין בו מצוי המושכר, העריכה השמאית את דמי השכירות החודשיים בגובה של 5,500 ש"ח ליום 1.11.95, לעומת הסך של 1,223 ש"ח ששולמו ע"י הקונסוליה לאותו תאריך. השופט קמא, הזכיר את חוות הדעת הנזכרת וציין שחלק מחוות הדעת היא משפטית ולא שמאית והודיע, שהוא מתעלם מהחלק המשפטי שבה ומתיחס רק לחלק השמאי בלבד. להלן אומר השופט, כי עמידר לא הביאה כל ראיה ל"שינוי נסיבות" כדרישת סעיף 57(2) לחוק. הוא לא מתיחס בהקשר זה ל"חלק העובדתי" של חוות הדעת השמאית האמורה ולא מביא נימוקים לקביעתו. בשים לב לאמור, החליט ביהמ"ש, כי דמי השכירות הבסיסיים (כפוף להעלאת החוקיות), ימשיכו לעמוד בעינם. לפיכך, דחה את תביעת עמידר וקיבל את תביעת הקונסוליה. ב. נימוקי הערעור. עמידר בנימוקי ערעורה תוקפת הן את ההחלטה והן את פסק הדין הסופי. טענותיה הן בתמצית אלה: היה מקום להסיר את תקרת המקסימום לפי תק' 1(4), 1(5) או 1(14) לתקנות, וזאת לאור המגמה להרחיב את סוגי בתי העסק מהם מוסרת ההגבלה על דמי השכירות המקסימליים הקבועים בחוק. המבחן הקובע לדעת עמידר אינו אישיותו המשפטית של המחזיק (הקונסוליה), אלא מהות העסק המתנהל במושכר ויעודו. תק' 1(5) מתיחסת לבית עסק המושכר לממשלה, לרשות מקומית, או לתאגיד ציבורי שהוקם על פי דין. יש לפרש את המונח תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין, כמתיחס לתאגידים או גופים השייכים לציבור או לגוף ציבורי. הדגש הוא על האופי הציבורי ולתפקידיו הציבוריים של הגוף. קונסוליה היא "עסק" בעל אופי ציבורי שמטרותיו הן לשרת את הציבור. הוא מהווה נציגות קבועה של ממשלה זרה. על אופי הפעולות של קונסוליה, ניתן ללמוד מסעיף 5 לאמנת וינה בדבר יחסים קונסולריים משנת 1961 (ראה נוסח האמנה ב-ה"ח 750 כ"ה בחשוון תשכ"ה בעמ' 13) וכולם הם תפקידים בעלי אופי ציבורי. לחילופין, היה מקום לקבוע שהקונסול הוא "בעל מקצוע חופשי". לחילופין, טעה ביהמ"ש קמא בפסה"ד בכך שלא קיבל האמור בחוות הדעת השמאית ממנה עולה שינוי נסיבות המצדיק העלאת דמי השכירות, וזאת על אף שחוות דעת זו לא נסתרה, לא בחקירה נגדית ולא ע"י הבאת ראיה אחרת. ביהמ"ש לא נימק את עמדתו לדחות האמור בחוות דעת זו. ג. דיון ומסקנות. 1. אני סבור, כי צדק בימ"ש קמא בסוברו כי הקונסוליה לא נכללת בגדר אחד העסקים המפורטים בתקנות שהשיעורים המירביים של דמי השכירות אינם חלים עליו. אמנם ניכרת בשנים האחרונות מגמה להרחיב את מספר העסקים שאינם נהנים מתקרת המקסימום שנקבעה בסעיף 52א', אך מתקין התקנות אינו הולך בדרך של הסרת ההגבלה בצורה גורפת וכוללת, אלא נוקט שיטה פרטנית של מנית סוגים ספציפיים של בתי עסק, כגון בנק, חברות ביטוח, עסקי יבוא, יצוא וכו' (וראה גם ע"א 593/86 פוטשניק נ' שליסל פד"י מ"א (4) 533, 540). גם הקריטריונים להסרת התקרה אינם אחידים. יש והם נעוצים בכך שהשוכר הוא גוף כלכלי חזק (כגון, בנקים וכו'), יש והקריטריון הוא אינטנסיביות השימוש (כגון אולם שמחות) (תק' 1(6), ויש גם קריטריונים נוספים כפי שיוסבר. 2. אין חולק, כי הקונסוליה היא תאגיד. כך עולה מעצם העובדה שהקונסוליה חתומה על חוזה השכירות והיא לא טענה שלא ניתן לתבעה. אמנם השופט זוסמן בפסה"ד בענין ע"א 347/71 סנסור נ' הקונסוליה הכללית של יוון פד"י כ"ו (2) 328, בע' 333 בין ה' ל-ו', בו קבע כי קונסוליה אינה אישיות משפטית, אך אני סבור שמאז השתנתה תפיסת המושג תאגיד והתרחבה ועל פי תפיסה זו קונסוליה היא בגדר תאגיד, וזאת באשר היא מגישה תביעות ונתבעת בשמה היא והן באשר שיש קיום נפרד ונבדל ממלאי תפקיד הקונסול מזמן לזמן. אך עדיין נשאלת השאלה אם מדובר ב"תאגיד על פי דין" כמשמעותו בתקנה הנדונה כשהיא מתפרשת על פי תכליתה. בע"א 747/81 סולבי נ' שיקמונה פד"י ל"ו (4) 239, נדונה תק' 4(5) לתקנות קודמות, הן תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעורי מקסימום והפחתות) (תיקון מס' 2) תשל"ט1979-. תקנה זו הסירה את תקרת המקסימום מ- "בית עסק המשמש משרד של תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין או משרד ממשלתי". השוכר באותו מקרה היתה שקמונה, חברה ממשלתית עירונית לשיקום משכנות עוני בע"מ. חברה זו היתה חברה שהוקמה לפי פקודת החברות. ביהמ"ש דחה את טענת המשכיר כי כוונת התקנה היתה לכלול בגדר התקנה את כל התאגידים שהם "חברה ציבורית" במובן פקודת החברות. כלומר, ש"תאגיד ציבורי", יכלול "חברה ציבורית" להבדילה מחברה פרטית (ע' 242). להלן אומר כב' השופט בך, כי המונח "תאגיד ציבורי" מתיחס לאופי הציבורי של התאגיד ולתפקידיו ולמטרותיו הציבוריות ואילו לאבחנה הפורמלית טכנית בין "חברה פרטית" ל"ציבורית", הקשורה בין היתר למספר החברים, אין ענין לכאן (ע' 242 (שם)). ביהמ"ש מסביר, תוך הסתמכות על פס"ד של כב' השופט לנדוי בע"פ 134/58 רשות הפיתוח נ' י"מ פד"י י"ג 722 בע' 726, כי תאגיד ציבורי מוקם כאשר ברצון המחוקק להוציא תפקיד ממלכתי מסוים ממסגרת המנגנון הממשלתי הרגיל ולמסרו לאישיות משפטית אוטונומית שנוצרה במיוחד לשם מילוי אותו התפקיד (ע' 243 בין ד' ל-ה') והוא מסכם את דעתו כי הדיבור "תאגיד ציבורי על פי דין" בגדר התקנה, מתיחס לתאגידים ציבוריים שהוקמו ע"י חוקים מיוחדים (למשל, חוק בנק ישראל תש"י1954-, חוק רשות הנמלים תשכ"א1961- וחוקים אחרים), או לתאגידים ציבוריים שהוקמו על פי החלטה מינהלית של רשות ציבורית על פי סמכות מיוחדת המוקנית לה בחוק כדוגמת עיריות ורשויות מקומיות הרוכשות את מעמדן על ידי החלטת שר הפנים על פי סמכות שהוענקה לו מכוח חוקים ספציפיים כגון פקודת העיריות ופקודת המועצות המקומיות (ע' 243-4). ביהמ"ש גם דחה טענה חילופית לפיה, יש לראות את החברה כחברה ממשלתית, שכן היא הוקמה זמן רב לפני שחוק החברות הממשלתיות נתקבל בכנסת. התקנות נשוא דיוננו אינן שונות בעיקרן מאלה שנדונו באותו פסה"ד, אלא שהן נטלו את הדוגמא שנתן ביהמ"ש בדבר רשויות מקומיות המוקמות מכוח החלטה מינהלית המתבססת על הסמכה בחוק והכניסו את הרשויות המקומיות לגופה של התקנה 1(5). תקנה 1(5) מתיחסת בראש וראשונה לממשלה שהיא הרשות המבצעת המרכזית. בשורה שניה מובאות הרשויות המקומיות שהן בגדר הרשות המבצעת במישור המקומי ושלהן נאצלו חלק מהכוחות של הרשות המבצעת המרכזית שהיא הממשלה. "התאגיד הציבורי על פי דין", הוא לפי ההקשר תאגיד שאליו הועברו על פי דין חלק מתפקידי הרשות המבצעת בישראל (אם במישור הלאומי ואם במישור המקומי). לעומת זאת, הקונסוליה משרתת אמנם ציבור מסוים, אך היא איננה ממלאת תפקיד מתפקידי הרשות המבצעת הישראלית. נראה לי, שהסיבה שמתקין התקנות אינו מוכן ליתן הקלה בצורת קביעת תקרה לגובה דמי השכירות לרשות המבצעת הישראלית (המרכזית והמקומית), נעוצה בכך שגופים אלה משרתים את הציבור הישראלי בכללותו ומן הדין שהציבור כולו (הכללי או המקומי) ולא בעל הבית ישא בנטל הכרוך בכך. בעל הבית אינו נדרש לוותר על קבלת דמי שכירות ריאליים, אלא הציבור הנהנה משירותי הממשלה, רשות מקומית, או תאגיד הממלא פונקציות דומות חייב לשאת בדמי שכירות אלה. אין כל הצדקה שבעל הבית "יסבסד" מכיסו שירות כזה שבשבילו הוא משלם כמו כל אזרח אחר מיסים ממשלתיים ועירוניים. המצב לגבי קונסוליה זרה הוא שונה. גם אם פורמאלית ניתן לראות בדין המנהגי הבינלאומי מכוחם פועלות הקונסוליות בארץ כל עוד לא אומצה בחקיקה אמנת וינה "דין" לענין תק' 1(5), הרי אין לראות בקונסוליה "תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין" במובן אליו מתיחסת תקנה 1(5) לפי תכליתה. הקונסוליה לא מיצגת את הרשות המבצעת הישראלית. היא לא גובה מיסים מהציבור הישראלי הכללי או המקומי (שבעל הבית חלק ממנו), אלא היא ממומנת על ידי משלמי המיסים באותה מדינה שאת דגלה היא נושאת ולכן מבחינת בעל הבית, כמוהו ככל דייר אחר שלגביו נקבע שיעור דמי שכירות מקסימלי. וגם מנקודת ראות הקונסוליה, אין כל סיבה שהיא תופלה לרעה לעומת דיירים אחרים בשכירות מוגנת. יתר על כן, השירות שניתן ע"י הקונסוליה אינו מיועד לציבור הרחב, אלא לציבור מוגבל של בעלי זיקה למדינה שאותה מיצגת הקונסוליה, או מי שנמצא אתה בקשרי תיירות, מסחר, לימודים וכיו"ב, וגם בכך היא נבדלת מ"תאגיד ציבורי על פי דין" הממלא תפקידים שמלכתחילה הוטלו על הרשות המבצעת ושנועדו לשרת את כלל הציבור הישראלי ובכך היא דומה יותר לעסק פרטי המשרת את לקוחותיו בלבד. 3. אינני סבור גם, שניתן לראות את הקונסוליה כ"בעל מקצוע חופשי" כאמור בתק' 1(14) לתקנות. ראוי להזכיר, כי השוכר היא הקונסוליה ולא הקונסול. אך גם הקונסול אינו בעל "מקצוע חופשי", המוגדר כ"מקצועו של עובד עבודה רוחנית" (סופר, רופא, עורך דין, שחקן ועוד) שאינו נשכר לעבודה קבועה חודשית או שנתית, אלא מקבל שכר מכל לקוח שלו או מכל הזמנה (ראה המילון החדש של אבן שושן, ערך "בעל מקצוע חופשי"). הקונסול הוא כרגיל עובד שכיר המקבל משכורת מהמדינה אותה הוא מיצג. יש אמנם "קונסולי כבוד" שאינם מקבלים משכורת, אך גם הם אינם עונים להגדרת "בעל מקצוע חופשי", שכן אינם גובים שכר מכל לקוח. לבסוף, הקונסול פועל על פי הוראות ממשלתו ומירווח "העבודה הרוחנית" העצמאית שלו צר בהרבה מזה של עורך דין, או רופא ובודאי מזה של סופר או שחקן. יש לציין, כי בבר"ע 593/86 פוטשניק נ' שליסל פד"י מ"א (4) 533 נקבע, כי סוכן ביטוח הוא בעל מקצוע חופשי. קביעה זו נסמכה בין היתר על כך שסוכן הביטוח פועל באופן עצמאי תוך הפעלת שיקול דעת עצמאי, וכן ששכרו משולם על ידי הלקוח. מאפיינים, שאינם קיימים אצל קונסול. סיכומו של דבר, אין הקונסוליה נכנסת בגדר אף אחד מן העסקים המנויים בתק' 1 וגם אילו מבחינת המשפט הרצוי היה ראוי לראות בקונסוליה עסק מאחוריו עומד גוף כלכלי חזק, קרי המדינה השולחת, הרי מבחינת המשפט המצוי לא ראה מתקין התקנות לכללו בגדר העסקים החייבים לשלם דמי שכירות ריאליים. כפי שציינו אין למצוא עקביות ושיטתיות בקביעת העסקים שהגבלת תקרת דמי השכירות ניטלה מהם וניתן לחשוב על הרבה עסקים שהם חזקים מבחינה כלכלית ושאינם נזכרים בסעיף 1 לתקנות. ניתן לשאול, מדוע למשל לא נכלל בו חנות לממכר דברי מזון השייכת לרשת כלל ארצית, או מכללה להשכלה גבוהה המתנהלת על בסיס עסקי וכיו"ב אין ספור דוגמאות אחרות שניתן להביא. לפיכך, נדחה חלק זה של הערעור. 4. מאידך, אני סבור כי יש טעם בטענת עמידר לענין תחולת סעיף 57(2) לחוק. אינני מקבל את טענת הקונסוליה שבהתיחסות ביהמ"ש קמא לנושא זה היה משום "שינוי חזית" ולכן מלכתחילה היה עליו למשוך ידיו מעיסוק בו. לאחר הגשת חוות דעת השמאית מטעם עמידר ניתנה לב"כ הקונסוליה לפי בקשתו שהות להגיש חוות דעת נגדית (ע' 10 ישיבה 5.2.98). ההסכמה הדיונית לפיה יושמעו טיעונים לענין גובה דמי השכירות (ע' 11 ישיבה 9.4.98) יש להבינה על רקע מה שנתרחש בישיבה הקודמת כמתיחסת גם לאפשרות לטעון לתחולת סעיף 57(2). חוות הדעת שהוגשה ע"י עמידר ולא נסתרה מכילה לא רק אמירות משפטיות, אלא אמירות עובדתיות ברורות מהן עולה לכאורה, כי עקב הפיתוח האינטנסיבי של האזור בו נמצא המושכר והפיכתו לאזור שבו מודגשים מרכיבים השימור והיעוד התיירותי חל שינוי בנסיבות המשפיע בצורה ניכרת על גובה דמי השכירות. השופט קמא לא נימק את קביעתו בדבר אי קיום התנאי של "שינוי הנסיבות". לפיכך, הייתי מציע להחזיר הדיון לבימ"ש קמא ע"מ שישקול מחדש לאור האמור בחוות הדעת שהוגשה ע"י עמידר - כפי שפורטה לעיל, אם לא "חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות" במובן סעיף 57(2) ויתן נימוקים להחלטתו. מאחר וקיימת אפשרות שבשל סברתו של ב"כ הקונסוליה (אמנם סברה מוטעית לדעתי) כי הנושא של תחולת סעיף 57(2) לחוק אינה עומדת על הפרק והוא לא הביא ראיות בנקודה זו, הרי תינתן לב"כ הקונסוליה הזדמנות להביא ראיות הסותרות את חוות הדעת מטעם עמידר ולחקור את נותנת חוות הדעת לפני מתן החלטתו המחודשת של בימ"ש קמא. במידה וביהמ"ש קמא יחליט שאכן הוכח כי חל שינוי בנתונים, הוא יפסוק מחדש את דמי השכירות ע"ס הראיות שהובאו ע"י הצדדים, וזאת מבלי לחרוג מתקרת המקסימום שבחוק. נוכח תוצאות הערעור, הייתי מציע לחברי הנכבדים שלא נפסוק הוצאות בערעור זה. ________________ ד"ר ד. ביין - סגן נשיא [ אב"ד ] השופטת ר. חפרי-וינוגרדוב: אני מסכימה. _____________ ר. חפרי-וינוגרדוב ש ו פ ט ת השופט ר. ג'רג'ורה: 1. העובדות והשאלות שבמחלוקת פורטו בפסק דינו של עמיתי המכובד, אב בית הדין. 2. מצטרף אני, עם כל הכבוד, למסקנה אליה הגיע עמיתי כי יש לדחות את הערעור על קביעת בית הדין לשכירות בעניין מעמדה של המשיבה, ככל שהדבר מתייחס לגובה דמי השכירות שעליה לשלם, והכפופים או מוגבלים בתיקרת המקסימום בהתאם לחוק הגנת הדייר והתקנות על פיו. באשר להחזרת התיק לבית הדין לשכירות היתה לי התלבטות - אסביר את דבריי: 3. אני מוכן לצאת מתוך הנחה, כפי שגם בית הדין עשה, כי ההסכם הדיוני מיום 9.4.98 "פתח את הדלת" בפני המערערת להביא ראיות על כך "שחל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות", לפי ס' 57(2) לחוק. 4. כב' השופט דב לוין קבע ב-ע"א 1418/90, מאור ואח' נ' הרשנהורן, פס"ד מ"ה(3), ע' 95 ב-ע' 104: "במקרים המנויים בסעיף זה [סעיף 57(2)] מובן כי אין בית הדין לשכירות בוחן מחדש את שיעור דמי השכירות שנפסק בעבר לאור נתוני העבר, אלא שאם הוכח בפניו שינוי בנסיבות לעומת מה שהיה בעבר, בוחן הוא את המצב שנוצר וקובע את שיעור דמי השכירות הראוי למצב עניינים זה. יודגש כי על החפץ לקבוע שינוי בדמי השכירות להוכיח שאומנם פנים חדשות באו לכאן, והנסיבות דהשתא שונות הן באורח מהותי מן הנסיבות שעל בסיסן נקבע שיעור דמי השכירות בפסק הדין הקודם". לדעתי, במושכר שחלה עליו "התקרה", בהתאם לתקנות, לא יקבע בית הדין דמי שכירות החורגים מהתקרה, שאם לא תאמר כן, אתה "משחרר" את המושכר מהתקרה בניגוד לחוק. החוק הקנה סמכות להוציא ממסגרת התקרה מושכרים מסויימים וכל עוד המושכר נשוא הדיון לא "שוחרר" מהמסגרת, כל קביעה של דמי שכירות, בעקבות שינוי הנתונים, חייבת להיות במסגרת התקרה. 5. לדעתי, לא די לטעון כי חל שינוי בנתונים של המושכר אלא צריך להוכיח באיזה מידה נתונים אלה משפיעים על גובה דמי השכירות במסגרת התקרה. במילים אחרות אם שוכר משלם את דמי השכירות המקסימליים לפי התקרה והאזור בו נמצא המושכר התפתח בצורה משמעותית, כפי שעולה מחוות הדעת שהוצגה בתיק, ואינני נוקט עמדה ביחס לכך, הרי שינוי זה אינו יכול להביא לתוספת דמי השכירות מעבר לדמי השכירות המקסימליים ששולמו לפני עבודות הפיתוח. המערערת טענה כי בשטח מתבצעות עבודות פיתוח המיועדות להפוך את השטח לאתר תיירותי. לדעתי, לא די בכך אלא המערערת צריכה לטעון בבקשה ולאחר מכן להוכיח כיצד הפיתוח יביא להעלאת דמי השכירות ובאיזה שיעור והכל במסגרת התקרה. ציון דברים אלה חיוני כדי לאפשר לצד שכנגד להכין את הגנתו. המערערת לא ציינה זאת, לא בבקשה הראשונה ולא בטיעוניה בכתב. סבורני כי די בכך כדי לדחות את הבקשה. 6. המערערת הגישה לבית הדין חוות דעת. השמאית קבעה בחוות הדעת כי: "בהתאם לכל הנתונים, הגורמים והשיקולים המנויים (בחוות הדעת), הגעתי לכלל דעה כי סביר יהיה לאמוד את דמי השכירות המוגנים הראויים בסך 5,500 ש"ח לחודש". המסקנה של השמאית מתייחסת לקביעה מחדש של דמי השכירות "הראויים". לדעתי קביעה זו חורגת מהסעד שנקבע ב-ס' 57(2) וחורגת מהתקרה. ס' 57(2) אינו מקנה לבעל הבית הזכות לאמוד מחדש את דמי השכירות, אלא רק לבקש התאמת דמי השכירות כתוצאה משינויים, והכל כמפורט בסעיף. עיינתי וחזרתי ועיינתי בחוות הדעת, למעשה השינוי היחידי שחל מתייחס להפיכת השטח בו נמצא המושכר "לאתר תיירותי" אך אין בחוות הדעת אינדיקציה כלשהי כיצד שינוי זה משפיע על גובה דמי השכירות של המושכר. גם המערערת שתקה בעניין זה והסתפקה בדרישה כי יש לקבוע את דמי השכירות לפי חוות הדעת כפי שטענה בסיכומיה בבית הדין, בנימוקי הערעור ובעיקרי הטיעון בפנינו. יתר הנתונים אליה מתייחסת חוות הדעת היו קיימים כשהצדדים קבעו, בהסכמה, את דמי השכירות. וזאת יש להדגיש: בחוות הדעת מצויין כי האיזור נתון "בתחילתו של הליך פיתוח אינטנסיבי כחלק מפרוייקט שיקום של המושבה הגרמנית...". נאמר "בתחילתו" אך לא ידוע הסוף, השלכותיו ותוצאותיו של פיתוח זה על גובה דמי השכירות, וכאמור, המערערת שתקה בעניין זה. בנסיבות אלה, ובהעדר טענה בעניין השפעת השינוי על גובה דמי השכירות, סבורני כי בית הדין צדק כשדחה את הבקשה של המערערת "לאמוד" את דמי השכירות בסכום של 5,500 ש"ח לחודש, כפי שעתרה בסיכומיה. 7. שאלה אחרת היא אם, לאור חוות הדעת, לא היה מן הראוי שבית הדין ישקול אם ובאיזה מידה הפיתוח בשטח ישפיע על העלאת דמי השכירות במסגרת התקרה. סבורני שכן, אך מאחר והמערערת לא ביקשה זאת בבית הדין אלא ביקשה, כאמור, לקבוע דמי שכירות חדשים למושכר כמפורט בחוות הדעת, בקשה זו רשאי היה בית הדין לדחות, כפי שעשה. 8. לדעתי, אין בדחיית הערעור כדי לחסום את הדרך בפני המערערת לעתור שנית בבקשה מסודרת המבוססת על ס' 57(2) לחוק, כדי שבית הדין יבחן השפעת הפיתוח, אם בכלל, על גובה דמי השכירות במסגרת התקרה, אך לאחר מחשבה ושיקול הגעתי למסקנה כי עדיף לפתור את המחלוקת בין הצדדים פעם אחת ולתמיד. כבר קיים הליך משפטי שבמסגרתו הוגשה חוות דעת ורצוי הוא שבית הדין שהחל "במלאכה" יסיים אותה. פתיחת הליך חדש כרוכה בהוצאות מיותרות, המתנה "לתור" עד שיגיע מועד הדיון ושופט שיעסוק בסוגיה מחדש. משיקולים אלה היתה ההתבלטות שלי כפי שציינתי בתחילת חוות דעתי. בסופו של דבר החלטתי להצטרף למסקנתו של כב' סגן הנשיא, השופט ד"ר ביין, להחזרת התיק לבית המשפט קמא, כפי שציין בקטע האחרון בפסק דינו. ר. ג'רגו'רה - שופט לפיכך, הוחלט כאמור בפסק דינו של אב בית הדין, סגן הנשיא, השופט ד"ר ד. ביין. דייר מוגן (הגנת הדייר)