תקנה 1(3) לתקנות הגנת הדייר

פסק דין 1. זוהי בקשה לשחרור דמי השכירות החלים על המושכר שברחוב חפץ חיים 2 בתל-אביב, הידוע כחלק מחלקה 145 בגוש 7093 (להלן: "המושכר"), מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב - 1972 (להלן: "החוק") על פי תקנה 1(3) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג - 1983 (להלן: "התקנות"). 2. העובדות שאין חולק עליהן: א. המבקשות הינן הבעלים הרשום של בנין ברחוב חפץ חיים 2 בתל-אביב. ב. המשיב מחזיק כדייר מוגן במושכר, על פי הסכם שכירות מ - 1.1970 שנערך בינו לבין אביהן המנוח של המבקשות. ג. המשיב ניהל במושכר עסק לייצור רהיטים וסולמות. 3. המחלוקת המשפטית בין הצדדים: טענת המבקשות: המושכר חדל מלשמש בעיקרו לייצור רהיטים וסולמות והוא משמש בעיקרו לעסקי יבוא של ריהוט משרדי ולפיכך, לא חלים על המושכר השיעורים המרביים של דמי השכירות. טענות המשיב: א. תקנה 1(3) לא חלה על המושכר שכן, אין עיקר שימושו של המושכר עסקי יבוא. ב. היבוא אשר נעשה ע"י המשיב: 1. פרטי ריהוט מוגמרים בהיקף זעום מועברים ישירות למחסן בכפר שמריהו או למענו של הלקוח ואינם מגיעים כלל למושכר. 2. חומרי גלם בהם הוא משתמש לייצור רהיטים במושכר. 3. כסאות מיובאים כשהם מפורקים ומורכבים במושכר, משקלם במחזור החברה שואף לאפס. יבוא זה אינו מכניס את העסק לתחומי "בית עסק שעיקר שימושו עסקי יבוא ויצוא". 4. המסכת הראייתית: בתיק נשמעו ראיות. מטעם התביעה - עת1/ - גברת יעל כץ נחקרה על תצהירה ת1/, עת2/ - מר שרון אמנון הגיש תעודת עובד ציבור ת2/ ונחקר עליה, עת3/ - מר יהודה בחטיזן וגברת חיה מרקוביץ העידו בחקירה ראשית ועל עדות זו נחקרו בחקירה נגדית. מטעם ההגנה - עה1/ - מר משה באום נחקר על תצהיריו נ2/ ו - נ2/א'. בסיום הבאת הראיות הגישו הצדדים את סיכומי טענותיהם בכתב. 5. דיון והכרעה: לאחר שקראתי בעיון רב את החומר המצוי בתיק, שמעתי את עדויות הצדדים ונתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות. להלן הנימוקים להחלטתי זו: 6. תקנה 1(3) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק, אי-תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג - 1983 קובעת כהאי לישנא: "הוראות סעיף 52(א) לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק: (1)... (3) בית עסק שעיקר שימוש עסקי יבוא או יצוא". השאלה האם השכיל המבקש להוכיח בנסיבות העובדתיות של המקרה דנן, כי עיקר שימושו של בית העסק המתנהל במושכר הינו עסקי יבוא, תיבחן לאורן של אמות המידה הפרשניות כפי שנקבעו בפסיקת בית המשפט העליון המתייחסת לפירוש התקנה הספציפית ובפסיקה המתייחסת לפרשנות חקיקה וחקיקת משנה, הקודמת כרונולוגית לחקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, הפוגעת בזכות מהזכויות המעוגנות בו. 7. פרשנות תקנה 1(3) בפסיקה - מה נכלל במונח עסקי יבוא או יצוא: ההלכה הפסוקה בעניין זה, סוכמה בע"א 414/89 סיביליה נ' תגר, פ"ד מב(3) 388. הנשיא שמגר קבע מבחן כללי, שאומץ ע"י שופט המיעוט לוין ועל כן הינו בבחינת הלכה. המבחן קובע כדלקמן: "הצירוף "עסקי יבוא או יצוא" שבתקנה 1(3) לתקנות הנ"ל איננו מתייחס אך ורק לשימוש במושכר לשם הפעילות הפיסית הישירה של הוצאת סחורות מישראל או הבאתן אליה. ביטוי זה חובק גם פעולות עזר נילוות, הכרוכות ביצוא וביבוא במובנם הצר, בין אם הן באות כהכנה עיסקית לעצם היבוא או היצוא (כמו פעולותיו של מכון היצוא בע"א 484/80) או כשלב נוסף של פעולות לוואי משלימות (כפי שהיה בר"ע 681/84 לגבי שירות התיקונים והאחסנה)" (ההדגשות שלי - א.ג.). מבחן כזה, יכונה לצורך המקרה דנן, מבחן פעולת הלוואי המשלימה, ואולם לעניין זה קבע הנשיא שמגר כי: "... אין לומר כי מכירה בישראל של סחורות מיובאות מהווה עסק של יבוא... המכירה בשוק המקומי היא לעניין זה, פעולה עסקית עיקרית בפני עצמה, היא אמנם באה לאחר היבוא שקדם לה, אך היא נבלעת בו ואין היא פעולת עזר שלו" שופט המיעוט לוין בבואו ליישם את המבחן שקבע הנשיא שמגר על עובדות המקרה הגיע לתוצאה הפוכה: "המבחן שקובע הנשיא... מחייב את המסקנה כי עיקר שימושה של החנות נשוא העניין שלפנינו הוא עסקי יבוא... מהי אפוא, מכירת הרהיטים אם לא "פעולת לוואי משלימה" של עצם היבוא אולם בנסיבות אלה, כאשר מירב הרהיטים הנמכרים בחנות הם אלה המיובאים ע"י המערער ובדרך האמורה לא ניתן להפריד בין יבוא הרהיטים לבין מכירתם, מכירת הרהיטים במקרה דנן, תחולתה, דרך כלל בפתיח ליבוא ואחריתה בהשלמת עסקת היבוא. ומה לי בנסיבות אלה, אם הפעולות המנהלתית הכרוכה ביבוא מתבצעת במקום אחר?" שופט הרוב השני, השופט אור קבע מבחן שונה: מבחן טיבו של העסק המתנהל במקום, דהיינו, יש לבדוק האם עיקרו של העסק המתנהל במושכר הינו עסק יבוא, או שעיקרו ייצור רהיטים (בנסיבות המקרה דנן). השופט אור לא הכריע במחלוקת שבין שמגר ללוין והשאירה כשאלה פתוחה: "אינני רואה צורך להכריע במחלוקת בין חברי, בשאלה אם העסק של מכירת רהיטים מיובאים יכול להחשב כעיסוק לוואי של עסקי יבוא רהיטים, ובתור שכזה להחשב כחלק מהעסק של יבוא רהיטים". מהסקירה דלעיל, עולה כי השאלה האם מכירת מוצרי יבוא במושכר מוגן, נחשבת פעולת לוואי לפעולות היבוא, וככזו נכללת כחלק מעסק היבוא, נותרה ללא הכרעה מחייבת וחד משמעית בפסיקת בית המשפט העליון. עובדה זו, מאפשרת לבית הדין, לפרש את יסודות התקנה דנא בהתאם לרוח העיתים והזמן. במסגרת פרשנות זו, יש להעניק חשיבות רבה לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו שלאחר חקיקתו מחוייב בית דין זה, לפרש חקיקה וחקיקת משנה, הפוגעת בזכות הקניין על דרך הצמצום. בהקשר לדיוננו, עסקינן בתקנות שבמקור נחקקו על מנת לאזן נכונה בין האינטרסים של בעל הבית והדייר. לאחר חקיקת חוק היסוד, ברור וגלוי, שיש לתת פירוש מרחיב כמה שיותר לזכות הקניין של הבעלים, המגולמת, בזכות לקבל דמי שכירות כלכליים. על בית הדין להיעזר בפרשנות תכליתית ולעשות ככל שניתן על מנת למנוע את קיפוחם של בעלי הבית ולהבטיח את זכויותיהם בנכסיהם. בנוסף, יש ליתן את הדעת לכך ש - "נקודת המוצא הפרשנית לבדוק את הנושא צריכה להיות התקנות... כוונת המחוקק וההיסטוריה החקיקתית מצביעות על מגמה לצמצם את סוגי בתי העסק, אשר דייריהם נהנים מתשלום שכר דירה מוגבל..." (ע"א 813/88 אסטבליסמנט בע"מ נ' בצרי מה(4) 3). לענייננו, נראים לי דברי השופט לוין כי יש לפרש את מבחנו של הנשיא שמגר, מבחן פעולת הלוואי המשלימה, כך, שמכירת הרהיטים תהווה פעולת לוואי משלימה לעצם היבוא. 8. היבוא ע"י המשיב: אין חולק על כך שהמשיב אכן מייבא: כך העיד המשיב: "בשנת 95 חל שינוי בפעילות החברה, אנו התחלנו לייבא חלקים לכיסאות לשם כך השכרנו מחסן ברשפון" (עמוד 24 לפרוטוקול). "ייבאנו מוצרים מוגמרים רק פעם אחת לפני 5-6 שנים זה רק היה נסיון ומאז אנו לא ממשיכים" (עמוד 25 לפרוטוקול). כך העידה חיה מרקוביץ: "אני יודעת על יבוא שהגיע ישירות אלינו באמצעות קל נוח - עשינו את זה בקיץ לפני שנתיים. הבאנו כמה מכולות ישר למחסן שלנו" (עמוד 21 לפרוטוקול). כך העיד יהודה בחטיזן: "כמות הסחורה המיובאת היא בהתאם לגודל המכולה. הנתבע הביא גם מכולות קטנות" (עמוד 19לפרוטוקול). כלומר לכל הדעות המשיב אכן מייבא. אך לא זו השאלה העומדת לפתחנו. השאלה המרכזית במקרה דנן היא: 9. האם הוכח שעיקר שימושו הוא עסקי יבוא? נטל זה רובץ על כתפי המבקשות: א. עת2/ - מר שרון אמנון הגיש תעודת עובד ציבור ובה פירוט צריכת חשמל של המשיב. לא ניתן ללמוד מכך שעיקר שימוש של המושכר עסקי יבוא, מה גם שהמבקשות לא הביאו מומחה שיסביר את הממצאים וכדברי העד: "אני לא יכול להסביר לך מה הקשר בין צריכת החשמל לבין כמות היבוא" (עמוד 15 לפרוטוקול). ב. עת3/ - מר יהודה בחטיזן העיד על כך שהיה יבוא ע"י המשיב: "אני זוכר הרבה מוצרים" (עמוד 18 לפרוטוקול). "היו חודשים שבהם לא הובאה ולו מכולה אחת. יש מכולות מגדלים שונים" (עמוד 19 לפרוטוקול). גם מעדות זו לא ניתן ללמוד שעיקר שימושו של המושכר היה לעסקי יבוא. כל שהוא מאשר זה שאכן היה יבוא. ג. עת4/ - גב' חיה מרקוביץ העידה: " "אופיס דיפו" קיבל שני משלוחים של יבוא באמצעות קל נוח (עמוד 21 לפרוטוקול). "הכמויות שקנינו היו קטנות" (עמוד 23 לפרוטוקול). "אלה היו שני משלוח היבוא שדיברתי עליהם..." (עמוד 21 לפרוטוקול). "קל נוח מופיע אצלינו ברשימה כיצרן מקומי" (עמוד 23 לפרוטוקול). גם מעדות זו לא ניתן ללמוד שעיקר שימושו של המושכר היה לעסקי יבוא. ד. הקטלוג (ת3/) - גם מקטלוג זה, שבו מצולמות מערכות ריהוט מיובאות, לא ניתן ללמוד שעיקר שימושו של העסק הוא יבוא. כלומר: העדים מאשרים את מה שידוע ומוסכם כבר. המשיב אכן מייבא. העדים לא מאשרים את הטענה שעיקר שימושו של המושכר היה לעסקי יבוא. עיקר שימושו: הבחינה כאן היא בהיבט כמותי. גם לו היה בפנינו מצב בו היו "הרבה" מכירות של מוצרים מיובאים למשל, גם אז צריך היה לבדוק "הרבה" - ביחס למה. על העיסוק ביבוא להוות את עיקר השימוש. דבר זה לא הוכח ע"י המבקשות. לו רצו, יכלו בוודאי, לבקש את ספריו של המשיב ולהוכיח מהם על היקף היבוא. משלא עשו כך אין להם לבוא בטענות בדבר העדר ידיעה בעניין המצוי בידיעתו של המשיב בלבד. 10. סיכומו של דבר: הנטל המוטל על המבקשות להוכיח כי עיקר שימושו של המושכר ליבוא - לא הורם. 11. על פי האמור לעיל ובהסתמך עליו התוצאה היא כדלקמן: א. אני דוחה את הבקשה. ב. המבקשות ישלמו למשיב, הוצאות בקשה זו ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000.- ש"ח כולל מע"מ ובתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק, מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. דייר מוגן (הגנת הדייר)