החלטה 1. זוהי החלטה בבקשה שהוגשה ביום 24/1/99, להעלאת גובה דמי שכירות בבית עסק המהווה דיור חלוף. עיקרי העובדות : א. המבקשת הינה הבעלים של בנין בן מס' חנויות ברח' פינסקר 6 בפ"ת הידוע כגוש 6377 חלקה 3 (להלן: הבניין) ב. המשיבים הינם דיירים מוגנים והמחזיקים בפועל של חנות המשמשת קיוסק ברחוב פינסקר 6 בפ"ת. עד ל- 1/96 החזיקו המשיבים בחנות ששטחה היה 18 מ"ר ואשר היתה ממוקמת בבניין ישן. ג. המבקשים החלו להקים בסביבות שנת 93 בית דירות רב קומות אשר נבנה בסמוך ומאחורי הקיוסק. ד. ביום ה- 19/11/95 עתרו המשיבים לבית משפט זה למתן צו מניעה קבוע כנגד המבקשות שלא לבצע כל פעולת הריסה בקיוסק עד שיוסדר להם סידור חלוף ארעי וקביעת סידור חלוף קבוע. בפס"ד אשר ניתן מפי כב' השופטת ש. אלמגור, בעניין הדיור החלוף נפסק כי הסידור החלוף אשר הוצע למשיבים ע"י המבקשים הינו סידור חלופי הולם. ה. ב- 1/96 קיבלו המשיבים חזקה בחנות החדשה אשר ממוקמת בבניין החדש ואשר שטחה הינו 18.30 מ"ר ובמקום החנות הישנה. ו. בין הצדדים נערכו שני הסכמים מיום 28/3/74 ומיום 22/12/74. ז. ביום 12/9/00, הגישה המבקשת סיכומי תשובה, ללא רשות, אשר חוזרים ומדגישים את האמור בסיכומיה. הפלוגתאות בתיק דנן נסובות בעיקר סביב השאלה: האם יש להחיל את הוראות סע' 52 א' או שמא חלים הוראות סעיפים 55-57 לחוק? סוגיה זו מעלה מס' שאלות נוספות: א. האם בית המשפט מוגבל בשיעור העלאת דמי השכירות הישנים? ב. האם על פי סעיפים 55 ו- 57 רשאי בית המשפט לקבוע את דמי השכירות מחדש וללא קשר לגובה דמי השכירות שנקבעו קודם לכן? ג. במידה ורשאי בית המשפט לקבוע מחדש את דמי השכירות האם רשאי בית המשפט לקבוע דמי שכירות מעבר לדמי השכירות המרביים? ד י ו ן 1. המבקשת מדגישה כי החנות החדשה משופרת מאוד ביחס לישנה והדבר אף מצוין בפס"ד אשר נתן בית משפט זה מיום 19/11/95. לטענתה וכפי שמצוין בפס"ד, החנות תספק פרנסה טובה אף יותר מבעבר למשיבים וכן שטחה גדול יותר מן החנות הקודמת. המבקשת מציינת כי על פי ההלכה הסכם אשר נערך בין הצדדים לתקופה בלתי מוגבלת כמהו כפס"ד ועל כן יש לבית המשפט הסמכות לשנותו מכוח סעיף 57 לחוק. עוד טוענת המבקשת כי בית המשפט רשאי לפסוק מחדש את דמי השכירות ומתוקף סעיף 57 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב 1972. לטענתה על בית המשפט לקבוע את דמי השכירות במנותק לדמי השכירות אשר נקבעו בעבר ובהקשר לחנות הישנה. 2. כמו כן חלים לטענתה הוראות סעיף 55 לחוק - אשר מקנות לבית המשפט סמכות לפסוק דמי שכירות חדשים לאור העובדה כי הבניין אחרי 1.1.46 ובנייתו היתה כרוכה בהוצאות בלתי רגילות בגלל אופיו המיוחד. 3. עוד טוענת המבקשת כי סעיף 52 א' אינו חל כלל כיוון שנעדרת הוראה בהסכם בין הצדדים המעדכנת את דמי השכירות בהתאם לשיעורים המרביים ועל כן רשאי בית המשפט לפסוק מחדש את דמי השכירות והעילה לקביעה מחדש הינה שינוי שחל במקסימום דמי שכירות. 4. יש לתת פרשנות לטובת בעל הנכס ובמיוחד כאשר מדובר בבית עסק לאור חוקי היסוד החדשים ועל כן יש לקבוע את שיעור דמי השכירות באופן ריאלי ולא מינימאלי. 5. שמאי מטעם המבקשת העריך כי דמי השכירות האמורים הם בסך 220$ (925 ש"ח). 6. יש להורות כי סכום דמי השכירות החדשים ישולמו מיום 1/1/96. 7. המשיבים טוענים כי אין הדיור החלוף מהווה עבורם דיור הולם ואף נפסק עבורם פיצוי בסך 7,000 ש"ח בפס"ד מיום 19/11/95. 8. המשיבים טוענים כי לטענתם עליהם לשלם על בסיס ההסכמים אשר נערכו בין הצדדים - אשר מחילים את הוראות החוק ותקנותיו, היינו דמי שכירות בסך של 87.20 ש"ח לחודש. 9. ההסכמים בין הצדדים מעידים כי הוסכם על כך שהמשיבים ישלמו דמי שכירות בשיעורים מרביים ולכן לא ניתן לקבוע דמי שכירות גבוהים מזה. 10. על בית המשפט להתייחס לדמי השכירות שנקבעו בהסכמים ולחילופין כפי שיקבע ע"י בית המשפט ביחס לשיעורים של דמי שכירות מקסימליים לחנות נשוא הדיון על פי החוק ותקנותיו. 11. הסעיף הרלוונטי אשר חל כאן הינו סעיף 52 א' לאור העובדה כי בין הצדדים קיים הסכם לגבי גובה השכירות לכן לא ניתן לקבוע דמי שכירות גבוהים יותר. 12. גם אם יחליט בית המשפט כי סעיף 57 חל, בית המשפט מוגבל לדמי שכירות אשר אמורים לעמוד בפרופורציה לדמי השכירות המרביים. בין הצדדים נערך הסכם מיום 28/3/74, וסעיף 1 להסכם הנ"ל מעיד כי חתמו הצדדים על הסכם לתקופה בלתי מוגבלת. בהסכם מיום 22/12/74, נקבע בין הצדדים כי שכה"ד יעלה בהדרגה במשך 4 שנים בשיעור של 100% בלבד. בפסק הדין ע"א 403/72, ציין השופט עציוני כי: " לעניות דעתי יש לייחס להסכם שנעשה על פי סעיף 52(א) לחוק את אותו התוקף שיש לייחס לפסק דין של בית הדין לשכירות. דעתי היא כי משהגיעו הצדדים לידי הסכם בהתאם לסעיף 19 לחוק הקודם בלי להגביל אותו לתקופה מסוימת, הסכם זה עומד בתוקפו והוא שריר וקיים כל עוד לא שונה על ידי בית הדין לשכירות, כאילו במקום הסכם, פסק הוא את דמי השכירות. במילים אחרות הנני סבור כי כשהמדובר בסעיף 57 על שינוי פסקו המקורי של בית הדין לשכירות, יש לכלול במסגרת הסעיף גם את ההסכם שנעשה לפי סעיף 52 א' ושבא במקום פסק הדין, תוצאה אחרת תביא אותנו לייחס למחוקק כוונות שאין הדעת סובלת אותן, ובמקום לעודד הסכמים ביו הצדדים ולמנוע התדיינות יתר, דווקא תמנע הסכמים כאלה, שכן מדוע ייגרע חלקו של בעל הבית בהסכמים שנעשו בהסכמת הצדדים והוא יכול לבקש לשנותם רק מחמת שינוי במקסימום של דמי שכירות ואילו את פס"ד של בית הדין לשכירות שנפסקו בהעדר הסכם בין בעל הבית והדייר ניתן לשנות מחמת עוד שני תנאים חלופיים, בנוסף לתנאי החלופי הנ"ל? המחוקק היה מיטיב לעשות לו דייק בלשונו וקבע זאת במפורש, אך לצערנו זה גורלם של חוקי הגנת הדייר.... נראה לי שרשאים אנו לעתים לפרש את החוק בצורה כזו שימלא את אשר החסיר המחוקק, כשמסתבר מהקשר הדברים כי אומנם זו היתה כוונתו הברורה של יוצרו. " (שם בעמ' 429-431). על הלכה זו חזר בית המשפט העליון במס' פס"ד, בע"א 1542/91 מפי כב' השופט שמגר: " כפי שעולה מלשון הסעיף, הוא יופעל בדרך כלל כדי להוות נדבך נוסף על הקביעה הראשונית של דמי השכירות על פי סעיף 52 לחוק. היינו, אם קיים הסכם בדבר דמי השכירות, אין לבית הדין סמכות לפסוק את דמי השכירות מלכתחילה, וממילא אין לו הסמכות לפוסקם מחדש מכוח סעיף 57 (ע"א 403/72(4), ע"א 498/85(2), הנ"ל בע' 83). ברם, במקרה דנן לא נקבעה כל הגבלת זמן להסכם בדבר דמי השכירות ובכגון דא נפסקה הלכה בע"א 403/72 (4) הנ"ל כי הסכם, שאינו מוגבל בזמן, בין בעל הבית לדייר, כמוהו כפסק דין ולבית הדין סמכות לשנותו מכוח סעיף 57. כדברי השופט עציוני בעמ' 430: "כשם שאפשר לשנות את דמי השכירות שנקבעו על ידי בית הדין לשכירות, כך גם אפשר לשנות דמי שכירות שנקבעו בהסכם אם הסכם זה לא הוגבל לתקופה מסוימת... ...ובאותם התנאים שיוכל בית הדין לשנות את פסק דינו, כך גם יכול הוא לשנות את גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם..." עוד מוסיף כב' השופט שמגר כי : " הרי כל הגיונה של ההלכה שנפסקה בע"א 403/72(4) הנ"ל היה, כי אין לאפשר קיבועם של דמי השכירות בהסכם לצמיתות, בלי שתהיה אפשרות ליתן ביטוי לשינויים בעתיד של התנאים ששררו בעת ההסכם. לעניין זה יפים דברי השופט ברנזון בע' 433: "... ודאי שאין להניח שהסכם בעניין זה שלא נקצב לו זמן הונצח לעולם ועד. על כן צריך להניח כי הכוונה היתה לזמן סביר. ומהו זמן סביר במקרה זה, אם לא הזמן שבו יישארו בעינם תנאי היסוד ששררו בעת עשיית ההסכם, שאחד מהם הוא שיעורי המינימום והמקסימום החוקיים שהיו אז בתוקף ובלי ספק שימשו קנה מידה או מסגרת לקביעת דמי השכירות המוסכמים?" (שם בעמ' 84). בע"א 6842/96 מפי כב' השופטת שטרסברג - כהן הוסף כי: ".. הוא הדין כאשר ההסכם לדמי שכירות מוסכמים הוא לתקופה בלתי מוגבלת, שאז חל סעיף 57 כאילו נפסקו דמי שכירות בפסק דין וניתן לפנות לבית הדין לפי סעיף 57 לחוק... מגמה זו אשר באה לידי ביטוי - בין השאר- הוראות החוק שהזכרתי לעיל (סעיפים 52,53,56(ב)), משתלבת במגמה הכללית המבקשת לצמצם ככל הניתן את הפגיעה בקניינו של בעל הבית באמצעות החוק, לאחר שעיקר הטעמים ההיסטוריים לחקיקתו של חוק הגנת הדייר פסו מן העולם וביתר תוקף, מאז חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו שהקנתה לזכות הקניין מעמד של זכות יסוד. " (שם בעמ'636). יש לציין כי מקבל אני את עמדת המבקשים בנושא זה, המשקפת את ההלכה. כאמור, הצדדים חתמו על הסכם לתקופה בלתי מוגבלת ועל פי ההלכה המצוינת הסכם זה כמהו כפס"ד אשר יש לבית המשפט סמכות לשנותו. אין זה הגיוני כי הצדדים יהיו כבולים להסכם אשר היה תואם את המציאות והנסיבות בזמן עריכתו. על אופי השינוי ניתן ללמוד גם מפס"ד מיום 19/11/95, מפי כב' השופטת אלמגור אשר מדגישה כי תנאיהם של המשיבים שופרו עד מאוד. " הסידור החלוף אשר הוצע לתובעים על ידי הנתבעים אינו רק סידור חולף הולם, אלא שהוא עולה הרבה מונים על הקיוסק המופעל על ידם ואשר הריסתו נדרשת. הנתבעים מציעים לתובעים חנות חדשה, בבניין מודרני, חנות פינתית אשר לה חלונות ראווה גדולים ומרשימים. החנות המוצעת זהה בשטחה לשטח הקיוסק ואין ספק כי היא תספק פרנסה לתובעים לא פחות טובה מהכנסתם הנוכחית, ואני סבורה שהרבה מעבר לכך." (עמ' 12). לאור האמור לעיל שוכנעתי כי יש לבית משפט זה הסמכות לקבוע מחדש את דמי השכירות, ומכוח סעיף 57, אשר מהווה נדבך לסעיף 52 א'. כאמור יש לבחון כעת באם התנאים של סעיף 57 מתקימיים: סעיף 57: (1) חל שינוי במכסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52(ג). (2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פיסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשניים -עשר חודש. (3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח בשיפוריו או בשינוייו. התנאי המופיע בסעיף 57(1) אינו מתקיים. לא מצאתי כי ישנו שינוי בדמי השכירות המרביים בהתאם לסעיף 52(ג). המבקשים טוענים כי העובדות המתוארות בתיק זה עונות על יסודות חלופות 2 ו- 3. שוכנעתי כי טענות המבקשת בעניין זה נכונות הן, אכן חל שינוי בנתונים והמשיבים כיום מחזיקים בחנות חדשה במבנה חדש ובמקום החנות הישנה. בבחינת התנאי השלישי בסעיף 57 נראה כי גם כאן העובדות עונות על תנאיו, המבקשת הוציאה כספים ובנתה מבנה חדש ומודרני ובכך שיפרה את תנאיו של בית העסק ותנאי המשיבים. כאמור תנאיו של סעיף57 (2) (3) מתקיימים ועל כן זכאי בית המשפט לפסוק את דמי השכירות מחדש. עיון בשלוש העילות המנויות בסעיף 57 לחוק, שבהתקיימן רוכש בית הדין סמכות לפסוק דמי שכירות מחדש, מצביע בבירור על כך, שהסכמת בית הדין לשכירות לשנות את דמי השכירות שנקבעו, נועדה לענות על הצורך לשנות את גובה דמי השכירות כאשר חל שינוי בנתונים העובדתיים, שעליהם התבסס ההסכם המקורי. המבקשת טוענת כי סעיף 57 מסמיך את בית המשפט, בהתקיים אחת מחלופותיו, לקבוע דמי שכירות העולים על דמי השכירות המרביים, שאם לא כן אין כל טעם לפסוק את דמי השכירות מחדש. עוד טוענת המבקשת כי גם אם קיים ספק בפירושו של סעיף 57, יש לפרשו כמאפשר לקבוע דמי שכירות העולים על דמי השכירות המרביים, זאת לאור הפסיקה ולאור העדפת אינטרס בעל המושכר ומניעת פגיעה בקניינו. בנוסף טוענת המבקשת כי המדיניות בקביעת דמי שכירות במושכרים מוגנים הינה להחליש את חוק הגנת הדייר, אשר ממילא עובר מן העולם, ולהביא ככל האפשר למצב בו הדיירים המוגנים ישלמו דמי שכירות ריאליים, המגמה הכללית הינה לא לפגוע בקניינו של בעל הבית ובית המשפט צריך להעמיד לנגד עיניו את השיקולים האמורים ולקבוע דמי שכירות וכפי שהיו עושים הצדדים במו"מ חופשי. על כן ועפ"י קביעת חוו"ד שמאי יש לקבוע כי דמי השכירות הראויים הינם בסך 220$ (925 ש"ח). קביעתו זו של השמאי עומדת לאור העובדה כי מדובר בבית עסק שאינו נכלל בתקנות השיעורים המרביים ועל כן החישוב הינו סך 40% מדמי השכירות האמורים. המשיבים טוענים מאידך כי דמי השכירות אותם הם משלמים הינם דמי שכירות בשיעורים המרביים ועל כן לא ניתן לקבוע דמי שכירות גבוהים יותר. דמי השכירות אותם משלמים המשיבים הינם סבירים ראויים ומתאימים למושכר. יש להתייחס לטענתם לדמי השכירות אשר נקבעו בהסכם בין הצדדים ולתוספת היחסית על פי החוק ותקנותיו ולחילופין שיקבעו ביחס לשיעורים של דמי השכירות המרביים על פי החוק. לאחר עיון בטענות הצדדים, סיכומיהם והראיות שהובאו, שוכנעתי כי מתקיימים תנאים חדשים (כאמור בסעיף 57 לחוק) אשר מצדיקים את העלאת גובה דמי השכירות, אך זאת בכפוף לכך שעל גובה דמי השכירות אשר משלמים המשיבים חלים הוראות החוק ותקנותיו "הודעות בדבר העלאת השיעור המרבי של דמי השכירות לבתי עסק". לא למותר לציין, כי למרות התנאים החדשים אשר מצדיקים את שינוי דמי השכירות אין לחרוג מהוראות החוק ותקנותיו ולכן לא ניתן לחרוג מגובה דמי השכירות המרביים. בעניין זה עסק בית המשפט המחוזי בת"א - יפו ע"א 1796/94 מפי כב' השופט גרוס: " אשר להערכת שיעור דמי השכירות החדשים על בסיס שכירות חופשית - אין בידי לאמץ טיעון זה של המערערת. אין חולק כי מדובר במושכר שחלה עליו תקרת דמי השכירות. תקרה זו והוראותיה לגבי הוצאת מושכרים מסוימים ממסגרתה עדיין שרירות וקיימות, אף שיתכן כי הגיעה השעה לשנות זאת. ואולם שינוי מסוג זה אך ורק בידי המחוקק לעשותו לאין כוחה של חקיקה שיפוטית יפה כאן. הוראות סעיף 57 (2) לחוק הגנת הדייר אין בהן כדי לבטל את התקרה האמורה ולהכניס מושכרים הכפופים לה תחת כנפי ההוראות לגבי מושכרים שעליהם אין חלות ההוראות לגבי דמי השכירות המרביים. כאשר חלים שינויים בנתונים כפי שקבע סעיף 57(2), הנ"ל זכאי המשכיר להעלאה ניכרת יותר מהעלאות השוטפות המגיעות על פי התקנות, אך עדיין אין כדי להעניק לו זכות לקבלת דמי שכירות בלתי מוגבלים בתקרה, קרי דמי שכירות חופשיים. ההוראות הקבועות בפסיקה לגבי התחשבות בערך הנכס כפנוי באות ללמדנו כי שעה שבא בית הדין לשכירות לקבוע מחדש את שיעור דמי השכירות, כי אז ראשי הוא להתחשב בכל הנתונים הרלוונטיים, לרבות שווי הנכס כפנוי, אך כל זאת כדי למנוע את מידת הקירבה או הריחוק של שיעור דמי השכירות מהתקרה החלה לגבי המושכר ולא על מנת לקבוע שיעור עולה על התקרה והזהה לדמי שכירות חופשיים. ברי שסעיף 52 א לחוק הגנת הדייר הקובע שיעורים מרביים לא עבר מן העולם, כאשר מגבלה זו אינה חלה אך ורק לגבי אותם מושכרים נבחרים המנויים בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות - בתי עסק- אי תחולת שיעורים מרביים והפחתות9 תשמ"ג 1983, עליהם אין התקרה, קרי הוראות סעיף 52א חלה. ..." עוד מוסיף השופט גרוס בהקשר לפסק הדין ע"א 1542/91- עליו מסתמכת המבקשת: " כאשר מוכחים שינויים ע"פ סעיף 57(2), אזי ניתן היה לדרוש לחרוג ממנגנון זה של יחסיות לעבר התקרה, ותו לא. אם תמצי כן מה ערך יש להוראות החוק לגבי התקרה ולגבי מושכרים המשוחררים הימנה, שהרי ניתן לעקוף הוראות אלה ע"י הישענות על סעיף 57(2). אין אני סובר כי זוהי כוונת המחוקק, ואם כך הוא צריך הדבר להיקבע בלשון ברורה ומפורשת. " 13. על כן, לשם קביעת גובה דמי השכירות החדשים או אופן חישובם, לאור האמור לעיל, יבואו הצדדים בדברים ויודיעוני תוך 10 ימים מקבלת החלטה זו, לרבות אפשרות לפנות לשמאי או לארגון הארצי היציג לקבלת חישוב. א.קסירר, שופט שכירותדמי שכירות