פסק דין זוהי תביעה של רוכשי דירת מגורים כנגד הקבלן-המוכר, שעניינה איחור במסירת הדירה וליקויי בניה שנתגלו בה. התובעים רכשו מהנתבעת דירה בת 4 חדרים בבנין שבנתה ברח' איתמר בן אב"י בנתניה (להלן: הבנין; הדירה), על פי הסכם מיום 21.9.94 (ת/1, להלן: ההסכם). על פי ההסכם התחייבה הנתבעת להשלים את בניית הבנין והדירה ולמסור את החזקה בדירה לתובעים כשהדירה ראויה למגורים, עד יום 31.3.95. לענין האיחור במסירה: נקבע בהסכם, כי איחור של עד 90 יום במסירת החזקה לא יחשב להפרת ההסכם ולא יזכה את התובעים בסעד כלשהו. איחור שמעבר לכך נחשב כהפרה יסודית של ההסכם (סעיף 27.5), אלא אם נגרם כתוצאה מגורמים שאינם בשליטת הנתבעת או הקבלן מטעמה, כגון: פעולות איבה, מחסור בכח אדם, ועוד עיכובים חיצוניים אשר מפורטים (כרשימה לא סגורה של "נסיבות מצדיקות") בסעיף 5 להסכם. הוסכם כי במקרה כזה, יידחה מועד המסירה בהתאמה למשך תקופת חלותן של "הנסיבות המצדיקות" או לפרק הזמן הסביר בהתחשב בהן, והתובעים לא יהיו זכאים לפיצוי או סעד אחר עקב כך. לטענת התובעים, לא הושלמה בניית הדירה במועד הקבוע בהסכם ואף לא במועד 90 הימים שמעבר לו (עד 30.6.95). חרף זאת, לא נמסרה להם כל הודעה ברורה מהנתבעת על מועד המסירה הצפוי. רק במהלך חודש דצמבר 95', כאשר האיחור במסירת הדירה עמד על למעלה מ-8 חודשים, הודיעה הנתבעת לתובעים כי הם יכולים לקבל את החזקה בדירה, ואמנם זו נמסרה להם ביום 18.12.95, בכפוף לתשלום יתרת התמורה המוסכמת. הנתבעת דרשה מהתובעים לחתום על פרוטוקול מסירת חזקה בו נרשם כי אין להם כל טענות ותביעות כלפי הנתבעת, ואלה סרבו לחתום על המסמך לנוכח האיחור הגדול במסירת הדירה והנזקים שנגרמו לתובעים, לטענתם, עקב כך. לאחר חילופי מכתבים בין ב"כ התובעים לבין הנתבעת, הוסכם כי התובעים יחתמו על פרטיכל מסירה שממנו יימחק הסעיף לפיו אין לתובעים כל טענות ותביעות כנגד הנתבעת. ביום 20.12.95 חתמו התובעים על הפרטיכל ת/5 וקיבלו את החזקה בדירה. התובעים טוענים כי על אף שקיבלו את החזקה בדירה ביום 20.12.95, לא היתה הדירה ראויה למגורים במצבה דאז, ורק ביום 20.2.96 היתה הדירה מוכנה למגורים. לטענת התובעים יש לקבוע כי תאריך מסירת החזקה על פי ההסכם הינו 20.2.96, על כל המשתמע מכך. התובעים מבססים טענה זו על כך שבעת המסירה לא היתה הדירה מחוברת לרשת החשמל, על אף שהתובעים הסדירו את כל התשלומים הכרוכים בכך כלפי חברת החשמל (ת/6) כחודש לפני מועד המסירה. התובעים טוענים כי החיבור לחשמל בוצע רק ביום 8.1.96 עקב בעיות הקשורות בנתבעת. במועד המסירה גם טרם הוזרמו המים בצינורות המים והביוב, וחיבורים חיוניים אלה בוצעו מאוחר יותר, תוך חשיפת ליקויים חמורים בצנרת. כן התבססו התובעים על ליקויים בצנרת המים והביוב ובמערכת החשמל שנתגלו במעמד מסירת הדירה, ואשר גרמו לחוסר תפקוד מערכת המים ולאי בטיחות הדירה מבחינת מערכת החשמל, כעולה מחוות דעת המומחה מטעמם, המהנדס יוסי בן חורין, שבדק את הדירה במעמד המסירה. עוד טענו התובעים כי המעלית בבנין לא פעלה במועד המסירה. לטענת התובעים, רק ביום 20.2.96 היו יכולים להכנס להתגורר בדירה מבחינת מצבה, ומועד זה הוא שצריך להחשב כמועד המסירה בפועל, לענין היקף האיחור. התובעים טוענים כי כתוצאה מהאיחור הרב במסירת הדירה, ומכך שהנתבעת לא היתה יכולה לתת להם מועד מסירה משוער כלשהו, על אף פניותיהם, נגרמו להם הנזקים הבאים: א. התובעים מכרו את דירתם בהסתמך על מועד המסירה המוסכם על פי ההסכם. לפיכך, משאחרה הנתבעת בהשלמת הבניה, ובהעדר מימון לשכירת דירה חלופית, נאלצו לעבור עם ילדיהם להתגורר בחדר אחד בבית הורי התובעת במושב גאולים, בצפיפות ובתנאים קשים נפשית ופיזית. ב. התובעים נאלצו להסיע את ילדיהם לחוגים וקייטנות בנתניה ממושב גאולים, מספר פעמים ביום. ג. התובע איבד ימי עבודה רבים עקב ההתרוצצויות שגרמה לו הנתבעת בזלזולה בפניותיו ובהתעלמותה מדרישותיו לקבל מידע על מועד המסירה המשוער. ד. עגמת נפש, פגיעה בבריאות וברווחה המשפחתית עקב צפיפות המגורים. הנתבעת טוענת כי השלמת בניית הבנין והדירה התעכבה עקב "נסיבות מצדיקות" שאינן בשליטתה, והן פריצת גל פעולות טרור ופיגועים חמורים, אשר בעקבותיהם הטילה הממשלה סגר על השטחים ובכך נמנעה כניסתם של פועלי הבנין תושבי השטחים ארצה, ונוצר מחסור חמור בכח אדם אצל כל החברות הקבלניות ובכללן הנתבעת. לעובדים זרים טרם ניתנו היתרים מטעם משרד העבודה, עד סוף שנת 95'. הנתבעת טוענת כי על אף העיכובים שנוצרו עקב תקופות הסגר המצטברות, קיבל הבנין טופס 4 ביום 7.12.95 וממועד זה הוחל באכלוס הבנין. ההכנה לחיבור הדירה לרשתות המים, החשמל, הגז והטלפון הושלמה ע"י הנתבעת עד לאותו מועד והתובעים הופנו להתקשר עם כל אחד מהגופים הרלוונטיים ולשלם את דמי החיבור הנהוגים. גם המעלית היתה מוכנה להפעלה אך חברת המעליות התנתה את הפעלתה בפועל בחתימת הסכם שירות עם נציגות בעלי הדירות בבנין ותשלום דמי הביטוח. עוד נטען, כי אמנם היו מעשי חבלה במערכת המים והביוב בבנין, אשר גרמו להצפה של מי ביוב בחצר הבנין ובחלק מהדירות, אך דירת התובעים לא נפגעה. טענה נוספת של הנתבעת היתה כי פעולות של שינוי ו/או הוספה ביחס למפרט המקורי של הדירה, שאושרו על ידה לבקשת התובע ובוצעו בחלקן על ידי קבלן פרטי מטעמו, וכן ריבוי ביקוריו של התובע בדירה, גרמו להפרעה ולהארכת משך העבודה. הסוגיות העיקריות שבמחלוקת בנושא האיחור במסירה הן איפוא שלוש, ואדון בהן כסדרן. א. מועד המסירה "בפועל", קרי: המועד בו היתה הדירה ראויה למגורים, באם ייקבע כי מועד זה איננו מועד המסירה ה"רשמי" לטענת הנתבעת ניתן לבנין טופס 4 (אישור לפי סעיף 157 לחוק התכנון והבניה) ביום 7.12.95. לטענתה, טופס 4 מלמד כי הבנין היה ראוי למגורים וכל הדיירים, לרבות התובעים, הופנו לספקי המים, הגז, החשמל והטלפון לצורך חתימת הסכם התקשרות והרכבת מוני מים, חשמל וכו'. עיון באישור זה (נ/5) מלמד כי ניתן היתר לחיבור הבנין למערכת החשמל. לעומת זאת נמחקו ממנו המלים מים וטלפון, ומכאן שהאישור אינו מעיד על כך שהבנין היה מוכן לחיבור לרשתות אלה. הנתבעת טוענת כי אם היה הבנין מוכן לחיבור לחשמל, קל וחומר שהיה מוכן גם לחיבור למים ולטלפון, אולם "אקסיומה" זו הנהירה לנתבעת איננה נהירה כלל לבית המשפט ולא הובאה כל עדות מומחה לענין זה. הטענה אף איננה מתיישבת עם העובדה שהמלים מים וטלפון נמחקו במתכוון מהטופס על ידי מהנדס העיריה שמילא אותו, פעולה האומרת דרשני. יתר על כן, משה חדיף העיד כי בתאריך מתן טופס 4 הבנין לא היה מוכן לחיבור למים, אלא רק "מסוף חודש דצמבר". זאת ועוד, צויין על גבי הטופס כי "איכלוס הבנין יעשה רק לאחר קבלת תעודת גמר על פי החוק" - אך הנתבעת לא המציאה כל תעודת גמר כדי להעיד על מועד האיכלוס המותר על פי דין, ומנהלה שהעיד מטעמה, משה חדיף, אף טען כי מועד זה היה "כחודש" מאוחר יותר ביחס לסוף דצמבר, קרי: סוף חודש ינואר 96'. איננימקבלת את טענת מר חדיף, כאילו תעודת גמר איננה חיונית לפני האיכלוס, והעובדה כי הנתבעת נמנעה מלהציגה - עומדת לחובתה. לענין החשמל: אישור חברת החשמל נ/16 מעיד כי הבנין היה מוכן לחיבור בתאריך 11.9.95, אך חובר רק בתאריך 19.11.95. ציון אילוז, המנהל של הפרוייקט, העיד לעומת זאת כי במועד המסירה 20.12.95 הבנין עצמו לא היה מחובר לחשמל ו"גם לא היה צריך להיות" - ובכך אישר את גרסת התובע עצמו. בחקירה החוזרת הסביר העד כי כוונתו היתה לחיבור הדירות עצמן ולא לבנין. דירת התובעים קיבלה אספקת חשמל ביום 8.1.96, בו הותקן המונה. במועד המסירה טרם חוברה הדירה לחשמל (כעולה גם מחוות הדעת של בן חורין מיום המסירה). אמנם, התובעים שילמו עבור התקנת המונה וחיבור דירתם לחשמל כבר חודש לפני מועד המסירה, אך הסיבה לכך שהחיבור בפועל בוצע רק ב-8.1.96 לא הובהרה, וטענת התובעים כי הדחיה נבעה מסכסוך בין הנתבעת לבין חברת החשמל - לא הוכחה כלל. התובע העיד: " החברה לא היתה מוכנה, היתה להם בעיה עם חברת החשמל. אמרו לי להכנס לדירה ב-20.12.95 עם כבלים שימשכו ממשרדו של מנהל העבודה. אני לא הסכמתי. (...) אני לא יודע מי עיכב את החשמל - הקבלן או חברת החשמל". התובע הציג תמונה נ/8 (1) שצולמה לטענתו ביום המסירה, ובה נראים הכבלים באמצעותם נמשך חשמל לדירתו ממשרד מנהל העבודה. לענין הביוב: טוען התובע כי לאחר חיבור הבנין למים וביוב התברר כי קיימים פיצוצים ודליפות בצנרת, שגרמו להצפת הדירה. מאידך גיסא, טוענת הנתבעת כי לאחר האכלוס התגלתה תקלה שנבעה מסתימה זדונית של הצנרת, אך זו לא פגעה בדירת התובעים וכל הנזק שנגרם להם הצטמצם לכך שהיתה הצפה של מי ביוב בחצר הבנין, למשך זמן קצר. עד התביעה נחום אלפונסו, שהיה מנהל העבודה באתר עד סוף שנת 96', העיד כי הבעיה בביוב תוקנה במהלך חודש דצמבר, וכי התובע "סבל יום-יומיים מהביוב". לא שוכנעתי כי בעיית הביוב הזמנית גרמה לכך שהדירה לא היתה ראויה למגורים, ממועד חיבור הבנין למים ואילך. לענין ליקויי הבניה שנמצאו בדירה בעת מסירתה לתובעים, העיד אלפונסו כי במעמד זה נערכה על ידו רשימת ליקויים יחד עם התובע (נ/6א'). עיינתי ברשימה וגם בחוות הדעת של המהנדס בן חורין מטעם התובעים. שוכנעתי כי הליקויים שנמצאו בדירה במועד המסירה, מבחינת טיבם והיקפם, לא היו כאלה המונעים את הכניסה לדירה ושימוש סביר בה (עד לתיקונם). לענין המעלית, לא הוכח כי הפעלתה היתה תלויה בנתבעת דווקא ולא בהסכם ההתקשרות עם נציגות הדיירים. הנתבעת גם לא התחייבה חד משמעית כי המעלית תפעל במועד המסירה, אלא רק "במידת האפשר" (סעיף 4.4 להסכם). בנוסף, לא הוכח כי אי הפעלתה במועד המסירה הפריעה לשימוש בדירת התובעים שבקומה ב'. לסיכום, הוכח במידה הנדרשת כי רק בסוף ינואר 96' היתה הדירה מוכנה וראויה למגורים מבחינת קבלת תעודת גמר. במועד זה פעלו גם מערכות המים, הביוב והחשמל בדירה. לפיכך הנני קובעת כי מועד המסירה הנכון, לענין גודל האיחור במסירה, הוא 30.1.96, קרי: 10 חודשי איחור. ב. קיומן והוכחתן של נסיבות מצדיקות מבחינת הנתבעת לאיחור במסירה: הנתבעת טענה כי הסיבה לאיחור של 9 חודשים במסירה הוא פיגועים ופעולות טרור אשר גרמו להטלת סגר מפעם לפעם, כאשר בכל פעם שהוטל סגר נמנעה כניסתם של פועלים מהשטחים ארצה וכך התעכבו העבודות. הראיה המרכזית שהביאה הנתבעת בענין זה היא תעודת עובד ציבור (נ/18), לפיה הוטל סגר בתקופה שבין אוקטובר 94' ליוני 95' למשך כ-40 ימים בסה"כ. ברם, תקופה זו איננה מתקרבת לסדר הגודל של תקופת האיחור, והטענה הכללית כי לאחר הטלת סגר והסרתו קיים פרק זמן נוסף בו אין הפועלים מגיעים, לא בוססה על ראיות כלשהן למעט סברות כרס של עדים מעוניינים. יתר על כן, לא הוכחה כדבעי ההנחה הבסיסית לפיה נשענו קבלני המשנה שהעסיקה הנתבעת באתר אך ורק (או בעיקר) על כח אדם של פועלים מהשטחים דווקא. לא הובא כל מידע על נסיונות של הנתבעת למלא את החסר בכח האדם מהשטחים, ככל שהיה כזה, ב"גיוס" מוגבר של פועלים מהארץ, ונהפוך הוא - נטען כי לא נעשה נסיון כזה. חמור מכך, לא נערכו בזמן אמת כל תרשומות על כמות הפועלים החסרים בכל יום ויום, והמאמצים שנעשו כדי לתגבר את כח האדם באתר. תרשומת כזו היתה יכולה לתת ביסוס עובדתי ממשי לטענה הכללית שהעלתה הנתבעת לענין המחסור בכח אדם שנגרם לה עקב הפיגועים (סעיף 3 לתצהירו של ציון אילוז, סעיפים 9-10 לתצהירו של משה חדיף), אך הנתבעת לא עשתה כן ולא מילאה את טענתה הסתמית בתוכן של ממש. לפיכך הנני דוחה את הטענה כי הוכחו נסיבות מצדיקות, כמשמעותן לפי ההסכם, לאיחור הרב במסירה. הנתבעת העלתה בחצי פה טענה לפיה התובעים השתהו, מסיבות השמורות עמם, ועיכבו את כניסתם לדירה גם לאחר שהיתה מוכנה. טענה זו איננה מבוססת על ראיות כלשהן, מלבד אמירות בעלמא של עדי הנתבעת אשר היו רחוקים מלשכנע בכנות "זכרונם" המדויק של דברי התובע, כביכול. הוכח כי התובעים התגוררו בתקופת ההמתנה בתנאים צפופים ולא נוחים וברי כי היו להוטים להשתכן בדירה שרכשו ואליה היו אמורים להכנס זה מכבר. לפיכך הנני דוחה את הטענה. הנני דוחה גם את הטענה המוזרה לפיה התנהגותו של התובע, קרי: ביקוריו המרובים באתר הבניה ושינויים קלים שביצע בתכנון המקורי (נ/10, נ/11) ובסוג אביזרי האינסטלציה שהותקנו בדירה (המפורטים בנ/14) - עיכבה את השלמת עבודות הבניה. ג. גובה הפיצוי לו זכאים התובעים על ההפרה לענין האיחור: לענין גובה הנזקים שנגרמו לתובעים, הרי שהתביעה מופרזת ביותר, הן מבחינת ראשי הנזק (מחלות הילדים, קידום בעבודה וכו') והן מבחינת הסכומים. אין התובעים זכאים אלא לפיצוי שהנתבעת היתה יכולה באורח סביר לצפות כנזק שייגרם לתובעים עקב ההפרה, ונזק זה שווה לדמי השכירות הסבירים לדירה דומה למשך תקופת האיחור. מהראיות שהובאו הנני קובעת כי התובעים היו יכולים לשכור דירה דומה תמורת סך של 700$ לחודש, גם בהתחשב בכך שמדובר בתקופה קצרה ו/או בלתי מוגדרת מראש, נתון המעלה בד"כ את דמי השכירות. אינני מקבלת את טענת התובע כאילו מחוסר אמצעים כספיים ירד נושא השכירות מהפרק, ואף אינני מקבלת את טענתו כי פנה אל הנתבעת בדרישה למימון ביניים וזו סרבה לבקשתו. התובע ידע להפנות אל הנתבעת דרישות או הודעות בכתב בעת הצורך, גם באמצעות עו"ד (ראו לדוגמא ת/3, נ/3) והעובדה כי לא עשה כן לענין דמי השכירות בתקופת האיחור, עומדת לחובתו ומלמדת כי בעת הרלוונטית כלל לא עלתה אפשרות המגורים בשכירות על הפרק, אם מתוך רצון לחסוך בהוצאות ואם מסיבות אחרות. התובע אינו מסביר מדוע לא בחר באפשרות זו גם לאחר שכבר חש בכל אי הנוחות והנזקים הנטענים, ואף לא פנה אל הנתבעת באופן רשמי בענין המימון. זאת ועוד, עסקינן בסכומים נמוכים יחסית אשר אין זה סביר כי התובע לא היה יכול לעמוד בהם, בין בנטילת הלוואה בנקאית ובין אם בדרך אחרת. התקופה הרלוונטית לענין הפיצוי בגין האיחור היא מלוא תקופת ההפרה (החל מיום 31.3.95 ועד...), ולא רק מתום הארכה שהוקנתה לנתבעת על פי ההסכם (ראו ע"א 758/87 קאופמן נ' גזית, פ"ד מד (2) 60, 65). לפיכך הנני קובעת כי הפיצוי המגיע לתובעים עקב האיחור במסירה עומד על סך של 700$ X 10, ובסה"כ 7,000$ כערכם בש"ח במועד 30.1.96, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל. בנוסף הנני מחייבת את הנתבעת בפיצוי בסך 10,000 ש"ח בגין הטרדה ועוגמת הנפש שנגרמה לתובעים בתקופת האיחור. לענין הליקויים בדירה: בהסכם נקבע כי הנתבעת תאפשר לתובעים, או לנציג מוסמך מטעמם, לבדוק את הדירה במעמד מסירת החזקה, לערוך מסמך ליקויים או אי התאמות, והתחייבה לתקן את כל הליקויים ואי ההתאמות שיתגלו במעמד זה, תוך זמן סביר. כן התחייבה הנתבעת כי תתקן כל ליקוי או פגם או אי התאמה שיתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק של 12 חודשים ממועד המסירה, וזאת עד תום תקופת הבדק או תוך זמן סביר לאחריה. סמוך לאחר כניסתם לדירה, ביצע מומחה מטעם התובעים, מר יוסי בן חורין, בדיקה של הליקויים בדירה וערך חוות דעת (להלן: ת/9). בת/9 פורטו ליקויים אשר עלות תיקונם נאמדה על ידי המומחה בסך כולל של 12,086 ₪. התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה את התחייבותה בהסכם לענין מועד ביצוע התיקונים, ובמקום לבצעם תוך 12 חודשים ממועד המסירה, ביצעה את חלקם בלבד בחודש יולי 97', לאחר שחלפו 19 חודשים ממועד המסירה אליבא דהנתבעת. התובעים טוענים כי לאחר שמומחה אחר מטעמם בדק את הדירה ביום 18.2.98, התברר להם כי חלק נכבד מהתיקונים שפורטו ונדרשו בחוות הדעת הראשונה לא בוצעו כלל, ובנוסף - התגלו בדירה ליקויים אחרים שמחייבים תיקון, כמפורט בחוות הדעת של המהנדס יולי ברנאייזן (להלן: ת/14). היקף הליקויים מפורט בת/14 ועלות תיקונם בסך כולל של 31,068 ₪. בעת הגשת ת/14 לתיק בית המשפט, סמוך לפני מועד ההוכחות, ונוכח השוני הגדול בהיקף הליקויים שנמצא בת/14 ביחס לת/9 שעליה התבסס כתב התביעה, התנגדה ב"כ הנתבעת להרחבת חזית, ובתגובתו לכך הצהיר ב"כ התובעים כי אין התובעים מבקשים להגדיל את סכום הכסף הנתבע בגין ליקויי בניה, אלא רק לתת פירוט עדכני של הליקויים שלא תוקנו לאחר תיקוני שנת הבדק (בהתחשב בכך שהתביעה הוגשה בשנת 96' לפני ביצוע התיקונים). בהחלטה מיום 11.5.98 התרתי הגשת חוות הדעת ת/14 בכפוף לכך שאין הגדלה של הסכום הנתבע בגין ליקויי בניה. הנתבעת טוענת כי ממועד כניסת התובעים לדירה בוצעו בה תיקונים דחופים על פי בקשתם, ובנוסף ביצעה את תיקוני שנת הבדק במועד מתאים לכך ("זמן סביר" לאחר סיום שנת הבדק), וזאת על ידי שכירת קבלן שיפוצים עצמאי, אברהם מויאל, אשר ביצע את תיקוני שנת הבדק בבנין כולו החל ממרץ 97'. התובעים, כמו יתר הדיירים בבנין, מסרו למויאל רשימת ליקויים והלה תיקנם, לאחר קבלת אישור הנתבעת. התובעים אישרו על גבי טופס נ/8 כי כל התיקונים בדירה בוצעו לשביעות רצונם. הנתבעת הגישה חוות דעת של המהנדס דן ברלינר (נ/17) אשר בדק את הדירה במצבה ביום 4.5.98, ומצא כי ליקויי הבניה שתיקונם חיוני ומוצדק מגיעים לסך של 1,500 ₪ בלבד. שלושת המומחים נחקרו בחקירה נגדית על פרטים שונים בחוות דעתם. התרשמותי מעדויות המומחים ומעיון והשוואה של חוות הדעת היא כי כל מומחה נטה יתר על המידה לטובת הצד שהזמין את חוות דעתו. הנני מעמידה את הסכום הסביר לתיקון הליקויים שנותרו בדירה על סך כולל של 10,000 ₪ למועד מתן חוו"ד המהנדס ברנאייזן 18.2.98. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן חוות הדעת ועד לתשלום בפועל. בנוסף תישא הנתבעת בעלות חוות הדעת של המומחים בן חורין וברנאייזן ובתשלום שכר עדותם בסך 6,000 ₪ + מע"מ וכן 200 ₪ ששולמו ע"י התובעים לעד אלפונסו. כן תישא הנתבעת בהוצאות המשפט של התובעים (אגרות) ובנוסף בשכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪ + מע"מ. ב"כ התובעים יערוך חישוב עדכני של כל הסכומים ויגיש פסיקתא לחתימתי. איחור במסירת דירהמסירת דירה / איחור במסירת דירהמקרקעין