מעבד עונתי - פיצויים (החלטה 727 של מינהל מקרקעי ישראל)

פסק דין השופטת ט' שטרסברג-כהן: 1. זהו ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופטת מ' שידלובסקי-אור) בה נדחתה בקשת המערער להצהרה על זכאותו לפיצוי כ"מעבד עונתי" לפי החלטה 727 של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 727"), בגין פינוי המערער מחלקה 1 בגוש 16533 בנצרת (להלן: "החלקה") לאור שינוי יעודה על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניית יחידות דיור. 2. תמצית העובדות כפי שנקבעו בערכאה הראשונה היא כדלקמן: בשנת 1957 התקשר המערער לראשונה עם המינהל בחוזה חכירה לשנה המתייחס בין השאר לחלקה, בה החזיק ואותה עיבד במשך שנים קודם לכן. במהלך השנים שלאחר מכן נחתמו בין המערער והמינהל חוזים שנתיים שכונו לעיתים "חוזה חכירה" ולעיתים "חוזה שכירות". במהלך התקופה, היו שנים בהן חודשו החוזים מדי שנה, והיו שנים (61'- 70', 86'- 87', 89'- 93'), בהן לא נערכו חוזים בכתב. במהלך כל השנים, המשיך המערער להחזיק בחלקה ולשלם למינהל דמי חכירה או דמי שכירות, בין אם היה חוזה בכתב ובין אם לאו, וזאת עד ל31.8.93-. ביום 24.6.93 שלח המינהל למערער מכתב בדואר רשום הנושא כותרת "הפסקת חכירה" בו מודיע המינהל למערער כי חוזה השכירות העונתי שבידו יסתיים ב- 31.8.93 וכי החוזה לא יחודש עימו משום שהחלקה דרושה למינהל וכי הוא מתבקש לפנות את השטח ב- 31.8.93 (להלן: "המכתב הראשון"). המערער לא פינה את החלקה והמשיך לעבדה. ביום 21.12.95 שלח המינהל למערער מכתב נוסף בו נתבקש המערער להתפנות מהשטח ולהימנע מעיבודו (להלן: "המכתב השני"). המערער לא נענה גם לפניה זו ולא פינה את החלקה. בעקבות זאת הגיש נגדו המינהל תביעת פינוי לבית משפט השלום בנצרת. התביעה התקבלה וב- 13.2.97 הורה בית משפט השלום בנצרת על סילוק ידו של המערער מן החלקה. על פסק דין זה הגיש המערער ערעור לבית המשפט המחוזי וערעורו נדחה. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נדחתה על-ידי בית משפט זה. בקשות שהגיש המערער במסגרת התביעה למנוע את כניסת המינהל לחלקה נדחו ובקשת רשות ערעור שהגיש, נדחתה אף היא. כמו כן, הגיש המערער לבית המשפט המחוזי, תביעה לפסק-דין המצהיר כי הוא זכאי לפיצוי כ"מעבד עונתי" על-פי החלטה 727 של המינהל בגין פינוי החלקה. תביעתו נדחתה, ועל כך הערעור שבפנינו. פסק דינו של בית המשפט המחוזי 3. בית המשפט המחוזי קבע, כי המערער אינו עומד בתנאים לקבלת פיצוי כ"מעבד עונתי" כהגדרתו בהחלטה 727 של המינהל, החלטה הדורשת עיבוד ברציפות משך חמש עשרה שנים לפחות, עד התאריך הקובע. ה"תאריך הקובע" כהגדרתו בהחלטה 727 הוא 19.9.94. בית המשפט קבע כי למערער לא היתה זכות בחלקה בתאריך הקובע כדרישת סעיף 7(ט)(1) להחלטה 727. את קביעתו משתית בית המשפט על כך שהמערער קיבל את המכתב הראשון בשנת 1993, בו הודע לו על אי-חידוש חוזה השכירות החל מ- 31.8.93 באופן שמתאריך זה לא היו למערער זכויות בחלקה. עוד קבע בית המשפט כי לא היתה הסכמה מכללא מצד המינהל להמשך חוזה השכירות, וכי המינהל איננו מושתק ואיננו מנוע מלטעון כי למערער לא היתה זכות בחלקה ב"תאריך הקובע". כמו כן קבע בית המשפט, כי המערער לא רכש זכות כבר רשות או זכות אחרת כלשהי בחלקה וכי פינוי החלקה קודם לקבלת הפיצוי, הוא תנאי לקבלתו ואילו המערער, שלא פינה את החלקה, אינו זכאי לכך. בית המשפט דחה את הטענה לפיה נדרש המינהל להראות שהחלקה נחוצה לו על-מנת שיהיה זכאי שלא לחדש חוזה שהסתיים וקבע כי תנאי זה חל על מקרה של הפסקת חוזה תקף ולא על מקרה של אי חידוש תוקף חוזה שנסתיים. עם זאת הוסיף, כי נחיצותה של החלקה למינהל, הוכחה. בדחותו את התביעה, הוסיף בית המשפט והמליץ בפני הצדדים לשאת ולתת כפי שעשו בעבר, על מנת להגיע להסכמה בדבר הפיצוי ההולם. עד כה לא עלה הדבר בידי הצדדים. טענות הצדדים 4. המערער חוזר על טענותיו בפני בית המשפט המחוזי ומעלה טענות כנגד פסק הדין שניתן על-ידו. לטענת המערער, נתקיימו בו תנאי החלטה 727 לעניין קבלת פיצוי מלא הניתן ל"מעבד עונתי", באשר יש לראות בו כזה, אם משום שמתקיים בעניינו רצף חוזי ואם משום שמתקיים רצף של החזקה ועיבוד החלקה במשך חמש עשרה שנים, עד לתאריך הקובע או בסמוך לו. לטענתו, לא קיבל הוא את המכתב הראשון, ובכל מקרה על המינהל נטל ראייתי ממשי להוכיח את קבלתו על-ידי המערער והוא לא הרים נטל זה. משכך, נמשכה - לטענתו - החזקתו בחלקה כדין באופן שהיתה לו זכות בחלקה ב"תאריך הקובע". לחלופין טוען המערער, כי גם אם קיבל את המכתב הראשון, הרי שמחדלו של המינהל מלנקוט בצעדים כלשהם במשך 30 חודשים, בתקופה שבין המכתב הראשון לשני, מלמד על הסכמה מצד המינהל להמשך החזקתו בחלקה. מחדל זה, משתיק ומונע מן המינהל מלטעון לקטיעת זכויותיו בחלקה. בנוסף לכך ולחלופין טוען הוא כי בהיווסף על תקופה זו שנות החזקה רבות, קמה לו זכות של בר רשות בחלקה. עוד טוען הוא כי המקרקעין לא היו נחוצים למינהל עד למועד משלוח המכתב השני וכי פינוי החלקה אינו תנאי לזכאות לפיצוי אלא רק תנאי לקבלת הפיצוי בפועל. מוסיף הוא וטוען כי הפסקת ההסכם עם המערער נעשתה שלא בתום-לב ומתוך כוונה להוציאו מגדרה של החלטה 727. 5. המשיבים מאמצים את קביעותיה של הערכאה הראשונה על הנמקותיהן, ולפיכך לא אביא את טענותיהם מחדש. כן טוענים הם כי אין ממש בטענה לפיה אי-חידוש חוזה השכירות לוקה בחוסר תום-לב מאחר שהחלטה 727 לא באה לחלל העולם במועד משלוח המכתב הראשון. דיון 6. שני תנאים מצטברים יוצרים את הזכות לפיצוי כ"מעבד עונתי", על-פי החלטה 727. האחד, הוא קיום זכות בחלקה בתאריך הקובע 19.9.94. תנאי זה מופיע בסעיף 7(ט)(1) להחלטה. השני, מצוי בהגדרת "מעבד עונתי" הקובעת כי "מעבד עונתי" הוא מי שיש לו רצף של חוזים זמניים או רצף של החזקה ועיבוד של המקרקעין, במשך חמש-עשרה שנה לפחות עד לתאריך הקובע. שני התנאים לא התקיימו על-ידי המערער. בית המשפט המחוזי נדרש לתנאי שלישי שהוא פינוי הקרקע בפועל בטרם קמה הזכות לפיצוי. כפי שיובהר בהמשך, לא אדרש לנושא זה. בפנינו טען המערער כי אין צורך ברצף של חמש-עשרה שנה עד לתאריך הקובע ממש, ודי בכך שהחזיק ועיבד את הקרקע במשך חמש-עשרה שנים לפחות, גם אם אלה נסתיימו לפני ה"תאריך הקובע". פרשנות זו אינה מקובלת עלי. אין היא עולה בקנה אחד עם לשון הסעיף הקובע בפירוש כי הרצף דרוש "עד לתאריך הקובע". אין היא עולה בקנה אחד עם תכליתו של הסעיף ושל ההסדר כולו, המוצא ביטוי בהחלטה 727. תכליתו של ההסדר היא לפצות "מעבד עונתי". אין תכליתו לפצות מי שהיה אי פעם בעבר "מעבד עונתי" והפסיק להיות כזה. יצוין כי ישנן החלטות אחרות של המינהל הבאות לפצות מי שהיה בעל רצף חוזי או מעבד חלקה במשך חמש-עשרה שנה לפחות בתאריכים קודמים לתאריך הקובע. אבל לא באלה עסקינן. יש לקרוא את סעיף 1 להחלטה כמקשה אחת עם סעיפים אחרים בה כשתכלית כולם היא משותפת. "קיום זכות במקרקעין" כנדרש בסעיף 7(ט)(1), מקבל את משמעותו לאור סעיף ההגדרות, באופן שרק מי שיש לו רצף כאמור עד ל"תאריך הקובע" וזכות במקרקעין בתאריך הקובע, עומד בתנאים המקנים לו זכות לפיצוי. מכאן, שיש לבחון את עמידתו של המערער בתנאי החלטה 727, כדי להכריע בשאלת זכאותו לפיצוי. 7. האם היה המערער בעל זכות בחלקה בתאריך הקובע? הכרעה בשאלה זו תלויה בעיקר בקביעת מועד הפסקת זכותו של המערער בחלקה. על-פי קביעת בית משפט קמא, נפסקה זכותו של המערער על-ידי המכתב הראשון שנשלח אליו ב-24.6.93, המודיע לו על סיום יחסי השכירות ביום 31.8.93 ועל אי-חידוש חוזה השכירות עם סיום יחסי השכירות. המערער מכחיש את קבלת המכתב וטוען כי הנטל להראות שקיבל את המכתב מוטל על המינהל שלא עמד בנטל זה. לפיכך, לא היה - לטענתו - מקום לקביעת בית משפט קמא כי המכתב התקבל על ידו. קביעתו זו של בית המשפט היא עובדתית במהותה וככלל, אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בממצאים עובדתיים של הערכאה הראשונה ככל שהם מתיחסים לקביעת מהימנות. עם זאת, כאשר קביעת הערכאה הראשונה מבוססת על שיקולים שבהיגיון, או על חומר "אובייקטיבי" ממנו מסיק בית המשפט מסקנות עובדתיות, יכול בית המשפט שלערעור להתערב, באשר לערכאה הראשונה לא היה יתרון על ערכאת הערעור. ראוי שאציין בשלב זה, כי קביעתו של בית המשפט בדבר קבלתו של המכתב על-ידי המערער מקובלת עלי ואינה מצריכה התערבות. אף-על-פי-כן מוצאת אני להתייחס לטענות המערער ולבחון אותן ככל שהן מתייחסות לחומר "אובייקטיבי" ולמסקנות המוסקות מן ההגיון העולה מן העובדות. בשאלה העומדת לפנינו, מעורבות עובדות הקשורות בהתרשמות מן העדים וקביעת מהימנותם עם עובדות העולות ממסמכים שהוגשו. אצא מהנחה לטובת המערער, שנטל הוכחת קבלת המכתב, הוא על המינהל, אף שאיני קובעת שכך הוא. 8. אין חולק שבחוזה השכירות האחרון שנחתם בין הצדדים ביום 10.3.89 ושהוארך מכללא עד לתאריך 31.8.93, רשומה כתובתו של המערער כ"שוק אלרוס - נצרת". בסעיף 14(ז) לחוזה הוסכם כי "כתובות הצדדים הן כאמור בתחילת החוזה" וכי הודעה שתישלח בהתאם לחוזה בדואר רשום לפי אותן כתובות "תיחשב שנתקבלה כדין חמישה ימים אחרי יום המשלוח". בענייננו, נשלח המכתב הראשון בדואר רשום, ללא אישור מסירה. בגוף המכתב מצוינת כתובת המערער כ"מר אחמד סאלח חמודה, נצרת". לא הוגשה על-ידי המינהל ולא יכלה להיות מוגשת על ידו, המעטפה ועליה כתובת הנמען. עם זאת, בטופס שכותרתו "אישור על משלוח דבר דואר רשום" שנחתם בחותמת דואר בתאריך 27.6.93 ושהוצג בבית המשפט, רשום "אחמד סאלח חמודה השוק נצרת". לכאורה מעיד טופס זה על כך שזוהי הכתובת שהיתה רשומה על המעטפה. ניסיון החיים מלמד, שלא תמיד נרשמת כתובת מדויקת ומלאה בגוף המכתב המופנה אל מאן דהוא וכתובת כזו נרשמת על גבי המעטפה. מכאן ניתן לכאורה להסיק שהמכתב נשלח לכתובת נכונה. עם זאת ומבלי להכריע בדבר, מוכנה אני להניח לזכותו של המערער, שאין די בטופס האישור, כדי להקים חזקה לטובת המינהל בדבר קבלת המכתב על-ידו. זאת, הן על-פי האמור בחוזה והן על-פי האמור בדין (סעיף 25(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג1973- המחיל את סעיף 57ג לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א1971-, על פירוש חוזה). משכך, יש לבחון אם הוכח במידה הדרושה במשפט אזרחי שהמערער קיבל את המכתב ולשם כך עלינו לבחון את הראיות האחרות שהיו בפני בית המשפט. 9. בפני הערכאה הראשונה היו ראיות ברורות ומשכנעות המעידות כי המערער אכן קיבל את המכתב הראשון. ראשית, טופס האישור של רשות הדואר על שליחת המכתב בדואר רשום לפי כתובת מספקת. שנית, המערער הודה בהתדיינויות שונות, מספר פעמים, בכך שהמכתב הראשון הגיע לידיו. בפרוטוקול הדיון בבקשת הרשות להתגונן כנגד תביעת סילוק היד (נ1/) הודה המערער: "אני מאשר ששלחה לי ביוני 1993 המשיבה מכתב". באותו פרוטוקול בעמ' 6 אישר המערער: "אני קיבלתי שני מכתבים, אחד בשנת 1993 ואחד בשנת 1995". בבית המשפט המחוזי בדיון נשוא ערעור זה, אמר המערער שהמכתב התקבל בשוק על-ידי בנו בשנת 93' (עמ' 9 לפרוטוקול). בא כוח המערער טען בפנינו כי המערער דובר עברית חלקית, ובהיותו מבוגר וחולה נקלע לבילבול באותו דיון. אין בפסק דינו של בית המשפט המחוזי התייחסות לטענות אלה ולא עולה מן החומר כי הועלו שם. לגופו של עניין, אין בטענה הנזכרת לעיל כדי להסביר את שאמר המערער בעת הדיון בבקשת הרשות להתגונן. שלישית, המערער הפסיק לשלם את דמי שכירות עבור החלקה ביום 31.8.93, הוא מועד סיום החוזה על-פי המכתב מ- 24.6.93, בעוד אשר הקפיד לשלם את דמי השכירות עד אותו מועד, עובדה המצביעה אף היא על כך שהמכתב אכן נתקבל על-ידי המערער. העובדה שהמכתב השני אינו מפנה למכתב הראשון אין בה כדי לשלול את התוקף הראייתי של הראיות המצביעות על כך שהמכתב אכן התקבל. טענת המערער לפיה לא היה יושב בחוסר מעש לו היה מקבל את המכתב הראשון, היא טענה השערתית וגם בה אין כדי לשלול את הקביעה שהמכתב התקבל. לאור האמור, אין מקום להתערב בקביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה המכתב התקבל על-ידי המערער. 10. משנקבע כי המכתב הראשון נשלח על-ידי המינהל והתקבל על-ידי המערער, היה מקום לקביעת בית משפט קמא כי המינהל הודיע למערער באופן מפורש על סיום חוזה השכרות ואי-חידושו. בכך יש הבעת עמדה נחרצת של המינהל בדבר הפסקת הקשר החוזי בינו לבין המערער. משהובעה עמדה כזו, אין לזקוף לחובת המינהל את העובדה שלא נקט בצעדים נגד המערער עד למשלוח המכתב השני, ואין ללמוד מכך שהמינהל השלים עם המשך החזקתו של המערער בחלקה וכי הוא מנוע ומושתק מלטעון להעדר זכויות המערער בה. 11. טוען המערער כי המינהל לא היה זכאי לסיים את החוזה עמו מאחר ולא עמד בתנאי שבסעיף 9א בחוזה, לפיו רשאי הוא לעשות כן רק כאשר הקרקע נחוצה לו, ואילו הקרקע לא היתה נחוצה למינהל ב- 1993. דין טענה זו להידחות. צדק בית המשפט המחוזי בקובעו, כי לפי אותו סעיף, כאשר החוזה הגיע לסיומו והמינהל לא חידשו, אין המינהל נדרש להראות שהמקרקעין נחוצים לו. נחיצות המקרקעין למינהל, רלוונטית רק כאשר החוזה עם השוכר מופסק על-ידי המינהל בהיות החוזה בתוקף. מכל מקום, בית המשפט המחוזי קבע כי הוכחה נחיצותה של החלקה למינהל לפני 1995 כאשר נוצר צורך בחלקה, לצורכי ציבור. גם קביעה זו היא קביעה עובדתית שאין מקום להתערב בה. 12. בית המשפט המחוזי דחה את טענתו חילופית של המערער לפיה החזיק בחלקה כבר-רשות. עד שנת 1993 החזיק המערער בחלקה כשוכר, ובשנים אלה בודאי שלא היה במעמד של בר-רשות, מאז 1993 החזיק הוא במקרקעין שלא ברשות לאחר שהמינהל הודיע לו במפורש שהחוזה עימו נפסק ולא יחודש וכי עליו לפנות את הקרקע. מכאן שצדק בית המשפט בדחותו טענה זו. 13. טען המערער כי המכתב הראשון נשלח אך לשם הוצאת המערער מגדר החלטה 727 ולפיכך נשלח הוא בחוסר תום-לב. טענה זו נטענה בשפה רפה ולא נסמכה על עובדות כלשהן. בית המשפט המחוזי לא טיפל בטענה זו. עם זאת, ראוי לציין, כי הוברר שהחלטה 727 באה לחלל העולם רק לאחר שליחת המכתב, עובדה השומטת את הקרקע מתחת לטענה. 14. מחלוקת נוספת נתגלעה בין הצדדים בשאלה אם פינוי החלקה הוא תנאי לשם זכאות לפיצוי לפי החלטה 727. בית המשפט המחוזי קבע כי פינוי החלקה הוא אכן תנאי לזכאות לפיצוי והמערער לא עמד בתנאי זה באשר לא פינה את החלקה. טענת המערער היא, שפינוי החלקה איננו תנאי לזכאות בפיצוי אלא לקבלת הפיצוי בפועל. לאור התוצאה אליה אני מגיעה, אינני נדרשת לשאלה זו. 15. סוף דבר, למרות החזקתו מרובת השנים של המערער בחלקה, אין הוא בא בגדר הגדרת "מעבד עונתי" שבהחלטה 727 ובדין נדחתה תביעתו. 16. יודגש, כי אין בהחלטתי זו כדי לחוות דעה לעניין זכותו של המערער לפיצוי על-פי החלטות אחרות של המינהל שעמדו בתוקפן ערב פקיעת חוזה השכירות בשנת 1993. נראה לי, כי ראוי שהמינהל ימצא דרך לפצות את המערער בצורה הוגנת, ההולמת את משך תקופת האחזקה הממושכת שלו בחלקה, כשבחלק הארי ממנה החזיק הוא בה על-פי חוזי שכירות. כמו כן אין בהחלטה זו כדי לפגוע בזכותו של המערער להיפצות על השקעות שהשקיע במקרקעין, אם השקיע. 17. אשר על כן מציעה אני לדחות את הערעור, ובנסיבות העניין אינני מציעה ליתן צו להוצאות. ש ו פ ט ת הנשיא א' ברק: אני מסכים. ה נ ש י א השופט א' ריבלין: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינה של כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן. קרקעותפיצוייםמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל