פסק דין 1. הבן הוא בנו של האב מנשואיו הראשונים. התביעות ההדדיות הן בענין זכויות בדירה שהוקמה על מקרקעין הרשומים על שם האב. 2. טענות הבן בכתבי טענותיו הן אלו: א. האב הינו הבעלים הרשום של 1/3 מחלקה 80 בגוש 18838 שבכפר ראמה (להלן:"המקרקעין"). ב. ב1985- האב נתן לו מחצית של זכויותיו ב"מקרקעין" על מנת שהשניים יקימו עליהן שתי דירות, אחת עבור האב ומשפחתו והשניה עבור הבן. ג. בשנת 1990 קיבלו האב והבן היתר להקים על המקרקעין שתי דירות מעל לקומת עמודים . ד. בבנית קומת העמודים הוחל עוד ב1985- והדירות הושלמו ב1992-. ה. הבן השקיע בבנית הדירות מאמצים וכספים על יסוד הצהרות בכתב של האב בפני גורמים שונים כי הוא נתן לבן את מחצית זכויותיו במקרקעין. ו. האב החל להתגורר בדירה שבאגף הימני של הבנין החל מקיץ 1992 והבן שהתחתן ב1993- החל להתגורר אז בדירה שבאגף השמאלי של הבנין. ז. הבן טוען כי מימן מכספו ומהלוואות שקיבל מבנק עצמאות למשכנתאות וממקורות אחרים את החלק הארי של הוצאות בנית הבנין כולו על שתי יחידותיו והוא שילם ומשלם תשלומי משכנתא בסך 600 ש"ח לחודש. ח. הבן טוען כי הוא יליד אוגוסט 1965 ומאז מלאו לו 16 שנה, החל לעבוד ואת החלק הארי של הכנסותיו נהג להפקיד בידי אביו שהיתה לו גם זכות חתימה בחשבונו בבנק. בפועל האב עשה בחשבון כבתוך שלו. ט. המקרקעין נשוא התביעה נרכשו שלוש שנים לאחר שהבן החל לעבוד וחלק נכבד מהתמורה ששולמה עבור רכישתו בסך 10,000 דולר שולם אף הוא מכספו של הבן. י. האב גם נטל לעצמו את כל כספי מתנות הנשואין וגם לאחר הנשואין המשיך הבן לתת בידי האב חלק ממשכורתו. יא. בספטמבר 1993 חדל הבן לתת כספים לאב על רקע הצורך לעמוד בהחזר חובותיו, אך האב לא השלים עם כך. יב. יום אחד ביקרה את הבן בדירתו אחותו והאב שהיה מסוכסך עימה התפרץ בסערה לדירה וביקש להכותה עם כסא. הבן יחד עם אחר נאלצו להגן על האחות. יג. על רקע זה נעל האב ביום 16.6.94 את דלת חדר המדרגות ומנע מהבן ואשתו להכנס לדירתם. מאז נאלץ הבן להתגורר בבית הורי אשתו בתנאים קשים. יד. הבן טוען עוד כי האב שהיה פועל בנין פרש מעבודתו ב1983- לאחר שהחל לסבול מפריצת דיסק בגבו. מאז, הכנסתו היתה קצבת נכות כללית זעומה. לאחר זמן החל לעבוד חלקית בחברת "המשקם" בשכר זעום שהגיע בעת הגשת התביעה ל 1,200- ש"ח לחודש. אשת האב החלה לעבוד רק ב 1988-, כפועלת נקיון בבי"ס בשכר זעום. לאב ואשתו זו, 4 ילדים שהיו קטינים ולכן ברור שהשכר הזעום של בני הזוג לא היה בו כדי לפרנס את המשפחה, כל שכן כדי לחסוך הכספים שהיו דרושים לבנות את שתי הדירות בשטח 202 מ"ר. הוא, הבן, לעומת זאת עבד הן ביום במשכורת קבועה של כ3,000- ש"ח לחודש נטו והן בערבים כמלצר באולם שמחות. טו. ההלוואה שנטל הבן לצורך מימון הבניה בסך 30,000 ש"ח רשומה אמנם גם על שם האב מפני שהוא רשום כבעל המקרקעין, אך פרעון ההלוואה נעשה ע"י הבן לבדו. טז. בנוסף להלוואה הנ"ל שהובטחה במשכנתא, הבן נטל עוד שלוש הלוואות בסך 10,000 ש"ח כל אחת. אחת לפני שנת 1989, השניה בסמוך ל 12.10.90- והשלישית בסמוך ליום: 12.1.93 וזאת אך ורק לצורך מימון הבניה, והחזר חובות בגינה. הוא, הבן, קיבל ממבטחים בשני סכומים בסך כולל של 7,500 ש"ח בשנים: 1990-1992 וגם אותם מסר לאביו למטרה הנ"ל. יז. האב נטל ב 1991- הלוואה בסך 7,000 ש"ח מבנו טאופיק לצורך הבניה, הוא לא פרע אותה והבן נאלץ לפורעה. יח. העלות הכוללת של הבניה היתה 300,000 ש"ח ומתוך זה הוא, הבן נשא בשני שליש. 3. על יסוד כל האמור טוען הבן כי הוא זכאי למתן פס"ד שיצהיר על זכאותו להרשם כבעלים של 1/6 מהנכס ולהחזיק בדירה בה גר, לחלופין לפס"ד הצהרתי כי הרשיון שנתן לו האב להתגורר בדירה אינו ניתן לביטול מפני שהוא ניתן בתמורה. ולחלופי חלופין כי הוא ניתן לביטול כנגד החזר ההשקעות שהשקיע הבן בסך 220,000 ש"ח. 4. טענות האב בכתבי טענותיו הן אלו: א. הוא רכש את הנכס לאחר שהתגורר עשרות שנים בשכירות. ב. הן רכישת המקרקעין והן בנית הבנין נעשו ממשאביו הוא כאשר הבן היה סמוך על שולחנו והוא, האב, דאג לכל צרכיו הכספים שנתן הבן לאב היו רק למימון חלקו בעלות צרכים אלו. ג. הבנין שהוקם מכיל שתי יחידות דיור מפני שהאב אכן התכוון לדאוג לצורכי מגורי הבן, אך זאת רק בתנאי "רשות". ד. מימון הבניה מקורו בהלוואות שנטל האב, מתוכניות חסכון שביטל ומקרן ביטוח בה היה חבר 15 שנה. ה. האב אכן איפשר לבן לגור באחת הדירות שבבנין עם אשתו, אך לאחר חודשים מספר החל הבן להתנהג בצורה אלימה ומבזה כלפיו וזאת בעצת ועידוד אשתו והוריה. הדברים הגיעו לשיאם באחד הימים שהיה יום חג. ביום זה תקפו הבן ואחיו ועוד אחרים את האב וגרמו לו נזקים גופניים ונפשיים. בעקבות ארוע זה הפסיק האב את הרשות שנתן לבן לגור בדירה והציע לבן למצוא לעצמו מקום מגורים אחר תוך התחייבות לשאת בהוצאות הכרוכות בכך למשך מספר שנים עד שעניניו יסתדרו ואכן הבן עזב את הבית (ס' 15 א' לכתב התביעה של האב). ו. להפתעתו של האב פתח הבן בהליך משפטי נגדו. ז. לכן עותר האב בתביעתו כי ינתן פס,ד הצהרתי הקובע כי הוא ורק הוא בעל הנכס הכולל את שתי הדירות ולצו מניעה קבוע האוסר על הבן להיכנס לדירה. 5. כדי להכריע במחלוקת שבין הצדדים אקבע תחילה את העובדות הרלוונטיות לאחר מכן אומר מה הוא המצב המשפטי לפי עובדות אלו ולבסוף אפסוק מהו הסעד הראוי למי מהצדדים, נוכח מצב משפטי זה. 6. העובדות: א. האב עבד כפועל בנין עד 1982. הוא התגורר בדירה שכורה עם אשתו השניה וארבעת ילדיהם הקטינים. משכורתו אותה הוציא על שכ"ד ופרנסת משפחתו לא איפשרה לו לחסוך כספים. ב. ב1982- רכש את המקרקעין כדי להקים עליהם בית מגורים. עלות הרכישה היתה כ10,000- דולר. היא מומנה מכספי "מבטחים" שנצברו לזכותו. ג. אני דוחה את טענת הבן כי הוא השתתף במימון רכישה זו. מעדות הבן עצמו עולה שהוא החל לעבוד רק בגיל 17. הוא נפלט מבית הספר בגיל 16 עם תום לימודי כיתה י', נשלח ע"י האב לקורס לשנה ורק עם סיומו החל לעבוד, תחילה בצורה לא מסודרת ולאחר מכן בצורה מסודרת (ראה עדות הבן ע' 40). ד. האב הפסיק לעבוד בבנין מפני שלא היה מסוגל לכך עקב פריצת דיסק. נקבעה לו נכות כללית ע"י המוסד לבטוח לאומי ובשל כך קיבל קיצבה זעומה ב1984- ובמסגרת שיקום של המל"ל החל לעבוד ב"המשקם" תמורת משכורת זעומה (נ3/). בנוסף לכך קיבל גם קצבת נכות כללית זעומה (ת23/). מובן מאליו שמהכנסותיו אלו לא היה יכול לממן את הקמת הבנין על המקרקעין. ה. הבניה נמשכה עד 1992. כל משכורותיו של הבן נכנסו לחשבון הבנק שלו בו היה לאב יפוי כח לפעול כבתוך שלו. בין האב לבן התנהלה קופה משותפת והאב משך מתוך החשבון כספים, הן למימון עלות צורכי המשפחה המורחבת והן למימון הקמת המבנים. אני דוחה את טענת האב כי משך מהחשבון רק כדי כיסוי חלקו של הבן בעלות היותו סמוך על שולחן אביו. ו. האב אכן אמר לבן וגם לאחרים ששתי הדירות המוקמות הן : אחת למגוריו הוא ואחת למגורי הבן. על יסוד אמירה זו נטל הבן הלוואות, כמו שגם האב נטל כאלו ששימשו למימון הבניה וגם לאחר שזו הושלמה, למימון החזר חובות שנוצרו בהקשר לבניה. ז. לעומת זאת דוחה אני את טענת הבן כי האב נתן או התחייב לתת לו מחצית מזכויותיו במקרקעין. ח. את האמור אינני קובע על יסוד מתן אימון לדברי הבן או לדברי האב. שניהם העידו לפני דברים שיאששו את טענותיהם בכתבי הטענות מבלי להקפיד על חובתם להעיד אמת. במיוחד נכונים הדברים לגבי האב שלא היסס להתכחש חתימותיו על מסמכים, הכחשות שהוכחו כבדיות. ט. האב חתום על ת1/, שהוא הבקשה להיתר להקמת הדירות. המבקשים בבקשה הם האב והבן. י. האב חתום על התצהיר מיום: 10.9.85 בפני עו"ד אבו חילו . גם לחתימתו זו ניסה האב להתכחש והדבר מוכיח עד כמה העז להגיד דברים שאין בינם לבין האמת ולא כלום. (עו"ד אבו חילו העיד לפני, ראה ע' 51). בתצהיר זה אומר האב בס' 2 שבו שהוא הבעלים של המקרקעין ובס' 3 הוא אומר: "אני העברתי לבני אדוארד דיפאללה מוסלם את הזכות לבנות דירת מגורים על חלקי בחלקה הנ"ל שתהא משותפת ברצף אחד (מפלס אחד) עם הדירה המתוכננת שלי על החלקה הנ"ל". אני דוחה מכל וכל את הסברו של האב כי היתר הבניה הוצא על שמו ושם הבן רק בשל שיקולי מיסוי. הצהרה זו אמיתית היא לגופה ועולים ממנה שני דברים: 1] עולה ממנה שהאב לא נתן לבן ולא התחייב לתת לו מחצית מהזכויות הקניניות במקרקעין. 2] עולה ממנה שהאב כן נתן לבן זכות לבנות דירת מגורים עבורו על המקרקעין שלו. יא. עובדה אחרונה זו עולה גם מהמסמך ת/פ/ 3 עליו חתם האב (כמובן שגם לכך התכחש האב ולכן סומן המסמך תחילה באות "פ" (פקדון) על מנת שהמסמך יהפך למוצג קביל רק לאחר שמי שאישר את חתימת האב על המסמך ראש המועצה המקומית ראמה מר יאשר את החתימה. מר קסיס העיד ואישר ע' 54 וזה לשון המסמך: "אני הח"מ דיפאללה מוסלם לא מתנגד שבני אדוארד יבנה דירה על החלקה 80 אשר בבעלותי". לו הצהרות אלו היו ניתנות רק משיקולי מיסוי, לא היה חוזר עליהם האב בעל פה בפני אנשים שונים שהעידו לפני. יב. מהמסמכים ת4/ - ת/ 6 נסתרת טענת האב כי משך מהחשבון של הבן רק סכומים זעומים . משלושה מסמכים אלו עולה כי בין התאריכים 11.10.90 ועד 24.11.90, היינו במשך כשבועיים, הוא משך 3,200 ש"ח. יג. מהמוצג ת12/ עולה כי הלוואה בסך 30,000 ש"ח מבנק עצמאות נלקחה באפריל 1991 ולהבטחתה מושכנו המקרקעין. מסיבה זו מופיעה גם האב כלווה, אך בפועל הוחזרה ומוחזרת הלוואה זו בתשלומים חודשיים ע"י הבן. האב התכחש גם לחתימתו על ת12/ המאושרת ע"י רושם המקרקעין. אני דוחה את גירסת האב כי הסכום לא שימש לצורכי בניה אלא למימון הוצאותיו הפרטיות של הבן על חתונתו וכד'. למעשה הודה האב במקצת בענין זה כאשר טען (ע' 25) כי לקח מתוך סכום זה 20,000 ש"ח. האב אמנם טען כי החזיר את הסכום לבן, אך לא הביא שמץ ראייה לכך. יד. גם האב ואשתו נטלו הלוואה למימון הבניה כעולה בסך 48,000 ש,ח כעולה מנ10/ - נ12/. טו. האב עצמו מודה (ע' 26) כי לקח מהבן תאופיק 7,000 ש"ח ולא החזיר לו הכסף. הכסף הזה כעולה מהעדויות הוחזר ע"י הבן לאחר שהאב אמר לתאופיק שיקח אותו ממנו. אמירה זו מוסברת רק בכך שהכסף שימש לבניה גם של דירת הבן. טז. האב עצמו מודה (ע' 26) כי אכן אמר לאנשים בכפר שהוא בונה ביחד עם הבן. הוא מסביר זאת : "מכיוון שרציתי להגדיל את ערכו ולהעצים את ערכו של אדוארד בכפר אז אמרתי שאני והוא בונים ביחד". הוא גם מודה (ע' 27 ) שלקח כסף מאדוארד: " כדי לכסות את החובות שהטצברו בקשר לעלויות הבניה". תוך כדי דיבורו מתקן עצמו האב ואומר שרק ביקש מאדוארד כסף למטרה זו, אך לא לקח, אך האמת היא כפי שאמר תחילה ולא כפי שניסה לתקן משעמד על כך שדבריו אינם לטובתו. ברור לגמרי שהאב לא היה יכול לממן בעצמו את הבניה. הוגשה לי ע"י הבן חוות דעת של המהנדס, מר מנחם דנון (ת17/). בחוות דעת זו שמטרתה כאמור בה היתה "להעריך את עלות הבניה הנומינלית של הבית הדו משפחתי". עלות זו הוערכה ובפירוט מדוקדק בסך 272,930 ש"ח. לא הובאה כל חוות דעת לסתור חוות דעת זו. העובדה שהעד הוא מהנדס ולא שמאי אינה מפחיתה מכושרו ליתן את חוות הדעת לגבי עלויות בניה. השאלה שלא קיבלתי עליה תשובה מהאב היא מאין היו לו הכספים לממן סכום כזה בעצמו?! הוא אמר שלצורך רכישת המקרקעין הוציא את כל חסכונותיו ואף מכר את תכשיטי אשתו (ע' 15-16) הוא היה צריך לפרנס את משפחתו (הוא אשתו ו4- ילדיהם הקטנים) וגר בדירה שכורה. אשתו לא עבדה עד 1988 ואח"כ השתכרה סכומים פעוטים (ע' 17). אמור מעתה חלק גדול מהעלות מומנה ממשאבי הבן. 7. ועתה למסקנות המשפטיות העולות מהקביעות העובדתיות דלעיל. 8. משקבעתי שהיתה הסכמה בין האב לבן כי שניהם יבנו יחד את הבנין, ומשקבעתי שהם ניהלו "קופה משותפת רעיונית" למימון הבניה אינני צריך לקבוע במדויק מה היו השקעותיו של כל אחד משני הצדדים. העולה משתי הקביעות הנ"ל הוא שיש להתיחס אל ההשקעה כולה כאילו הושקעה ע"י שני הצדדים בחלקים שווים. 9. עו"ד אירני טוען בסיכומו (ע' 13 ס' ח ) כי מהעובדות שהוכחו יש לקבוע שהאב הקנה לבן במתנה זכות קנינית במקרקעין ולכן זכאי הוא להצהרה שהבן ירשם כבעל מחצית מהזכויות של האב. אין ממש בטעה זו. עו"ד אירני עצמו כותב בע' 12 של סיכומו (ס' ז) : "מכל מקום ברור שעל אף האמור הנתבע איננו בעל זכות במקרקעין במובן חוק המקרקעין". ואני מסכים לדבריו אלו. 10. גם הסתמכותו של עו"ד איראני על ס' 23 לחוק המקרקעין אינה יכולה להושיעו, שכן סעיף זה עוסק במקרקעין לא מוסדרים ואילו אנו במקרקעין מוסדרים עסקינן. 11. זכותו של הבן היא לכן רק זכות של בעל רשיון בתמורה, שכן הוא השקיע כאמור כספים בבניה על יסוד ההסכמה עם אביו שאחת משתי הדירות שתוקם תשמש למגוריו ללא הגבלת זמן. 12. נותר לי לדון בשאלה מהו הסעד שזכאי לו הבן בעקבות הקביעה האמורה. 13. התשובה לשאלה זו בדיוק מצויה בע.א. 463/79 פדי ל"ו (4) , 403. העובדות שם היו דומות למקרה שלפנינו אלא ששם היו בעלי הדין אחים ואצלנו הם אב ובנו. גם שם הרשה אח לאחיו לבנות דירה על חלקה שהיתה שייכת לאח נותן הרשות. לימים הסתכסכו השניים ונותן הרשות הודיע לאחיו כי הוא מבטל הרשות ותבע את סילוקו מהדירה. באותו מקרה לא היה הסכם מפורש בין האחים וביהמ"ש אמר כי ניתן להסיק את ההסכמה לבניה בדיעבד מהתנהגות בעל החלקה. אצלנו כאמור יש מסמכים מפורשים מהם עולה ההסכמה של האב. בימ"ש העליון פסק: "כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל מתוך ידיעה והסכמה כי הלה ישפר את הנכס או יוסיף בניה, הרי אם כעבור זמן הוא מבטל את הרשות מחייב הצדק כי בר הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו משום שהנכס על התוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות". 14. שכך הוא ניתן ללמוד על דרך "קל וחומר" מס' 21 על דרך לחוק המקרקעין. בסעיף זה נאמר כי אם הקים אדם מבנה במקרקעין של חברו בלי שהיה זכאי לכך לפי הסכם עם בעל המקרקעין, זכאי בעל המקרקעין לדרוש את סלוק המבנה או להשאירו במקומו. בחר להשאירו במקומו עליו לשלם למקים את השקעתו והוא יכול לבחור לשלם - הפחות מבין שני אלה: א. עלות ההשקעה בשעתה. ב. השווי בעת הדרישה. אם כאשר ההקמה היתה בלי הסכמת בעל המקרקעין כך הוא, כל שכן שהמינימום שזכאי לו הבן כתנאי לסלוקו הוא תשלום הפחות מבין שני הערכים. הדירה נשוא התביעה מכילה 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר ברוטו ושוויה בלי מרכיב הקרקע נכון ליום: 16.6.94 (מועד סלוק הבן מהדירה) היה 40,000 דולר. 15. לא הוגשה חוות דעת נגדית. טענת עו"ד בסטוני כי אין ערך לחוות הדעת מפני שהשמאי לא ביקר בדירה, אין בה ממש. לו הוגשה על ידו חוות דעת נגדית של שמאי שכן ביקר בדירה היה מקום לטעון כי עדיפה זו על פני חוות הדעת של מר עאטף, אך משלא הוגשה כל חוות דעת נוגדת ניתן לקבל את ת18/. השמאי כותב כי לא ביקר בדירה עצמה והנחתו היא שהיא בסטנדרט בניה בינוני. חזקה זו נכונה היא, שכן לא הובאה כל ראיה לסותרה. 16. מהראיות שהיו בפני נראה לי לנכון לקבוע שהבניה הסתיימה בסוף 1991 תחילת 1992, אך גם אם הסתיימה ב 1990- אין זה משנה, שכן אז לפי ת17/ ההשקעה בבניה של כל הבנין היתה 272,930 ש"ח לעומת 315,245 ש"ח בתחילת 1992 ובהתחשב בעליית מדד הבניה הסכומים דומים. 17. המחצית מהסך 315,245 ש"ח היא 157,622 ש"ח. זו היא העלות שהושקעה ע"י הבן נכון לינואר 1992 ובמועד זה סכום זה היה שווה ל 69,041 דולר. 18. אם נצמיד את הסכום השיקלי מינואר 1992 עד יוני 1994, הרי ששווי עלות ההשקעה ליום סילוקו של הבן מהדירה היא 232,821 ש"ח. הערך הדולרי של הסכום ביוני 1994 הוא 51,747 דולר ומכאן שהפחות מבין שני הסכומים (שווי עלות ההשקעה ושווי הדירה (בלי מרכיב הקרקע) בדולרים נכון ליום סלוקו של הבן מהדירה הוא הסך 40,000 דולר ולסכום זה זכאי היה הבן גם לולי הסכמת האב לבניה על המקרקעין שלו. 19. אשר על כן אני פוסק כדלהלן: כל עוד לא ישלם האב לבן את הסך השווה ל40,000- דולר לפי השער היציג של 16.6.94 שהוא 121,480 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום זה זכאי הבן להמשיך לגור בדירה נשוא התביעה וניתן בזה צו מניעה האוסר על האב לעשות כל פעולה בין במישרין ובין בעקיפין, בין בעצמו ובין ע"י שליחיו, במפורש או מכללא, שיש בה כדי למנוע מהבן לחזור ולהתגורר בדירה עם משפחתו. 20. כדי למנוע ריב מיותר אני קובע שהבן לא יחזור לגור לדירה עד תום 30 יום מיום שפסה"ד יגיע לצדדים. הקצבתי מועד זה כדי לאפשר לאב להתארגן לקראת שובו של הבן ומשפחתו לדירה. 21. הואיל והאב עשה דין לעצמו שלא כדין וסילק את הבן מהדירה, ניתנת בזה לבן האופציה לא לחזור לדירה ואם יודיע לאב במכתב רשום כי הוא בחר בדרך זו, כי אז מחייב אני את האב מוסלם דיפאללה לשלם לבן מוסלם אדוארד את הסך 121,480 ש"ח בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 16.6.94. 22. את תביעתו של האב נגד הבן אני דוחה. 23. אני מחייב את האב לשלם לבן את הוצאותיו בשתי התביעות לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ש"ח + מע"מ כדין. 24. בשולי פסה"ד מבקש אני לחזור על פנייתי אל הצדדים ובמיוחד אל האב שישלים עם הבן כמאמר הכתוב: "והשיב לב אבות על בנים ולב בנים על אבותם ("מלאכי" פרק אחרון). בלי השלמה כזו אינני רואה כיצד יוכל הבן לממש את האלטרנטיבה הראשונה שבפסה"ד ובלי השלמה כזו איני רואה כיצד יוכל האב לעמוד באלטרנטיבה השניה. זכויות בדירה